[김종율의 상가투자]재개발상가, 정비이후 가치변화 고려해야

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재건축, 재개발 지역의 상가에 투자할 때는 해당 지역이 앞으로 어떻게 변화해 갈지 염두에 두고 투자해야 한다. 이 지역의 경우 상가건물 자체는 노후하고 재개발 대상도 아니지만 배후에 대규모 아파트 단지가 들어오면 상권이 완전히 탈바꿈할 가능성이 높다. 김종율 원장 제공

서울 은평구의 한 상가가 경매에 나왔다. 이 물건은 응암10주택 재개발구역에 포함됐다 제외된 곳이다. 정비사업에서 말하는 ‘존치구역’이다. 일대가 재개발될 예정이지만 이 상가 자체는 예전의 노후한 건물 그대로 남는다. 그럼 이 물건의 가치는 어디에 포커스를 둬야 할까.

재개발지역 상가에 투자를 할 때는 정비사업이 진행된 다음에 상권이 어떻게 변할지, 그리고 그때의 상가 가치는 어떻게 바뀔지 평가할 수 있어야 한다. 그런데 그게 쉽지가 않다. 당장은 재개발구역으로 지정되고 긴 시간 동안 신규 건축이나 리모델링이 없었던 동네로 슬럼화가 진행된 골목으로 보일 가능성이 크기 때문이다.

안목이 있는 투자자라면 지도와 같은 것을 머릿속에 떠올릴 수 있어야 한다. 물건 자체는 노후 불량 건축물에 있는 옛날 상가다. 배후 상권도 전체 900가구 정도로 그리 좋은 편이 아니다. 하지만 정비사업이 진행돼 이주와 철거를 앞두고 있는 지역으로 이곳에 곧 1300가구의 새 아파트가 들어선다. 상권이 좋아지는 것은 당연한 이치다. 이처럼 재개발 이후의 그림을 그릴 수 있어야 이 물건의 가치가 보이는 것이다.

그렇다면 공사 기간 동안은 그냥 상가를 놀려야 할까. 걱정할 이유가 없다. 공사하는 기간의 상당 부분을 공사장 인부들이 식사하는 식당으로 임대가 용이하다. 즉, 공사장 현장 식당을 운영하려는 사람들이 아주 선호할 임대공간이라는 것이다. 재개발이 진행 중인 지역의 상가에 투자할 때의 주의 사항은 정비구역이 혹시라도 해제됐을 때 용도지역이 변경되지 않을지를 검토해야 한다는 점이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에는 주거지역, 상업지역, 공업지역 등으로 나뉘는 용도지역이라는 것이 있다. 이 중 주거지역은 다시 제1종 전용주거지역과 제2종 전용주거지역 그리고 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역 그리고 준주거지역으로 세분된다.

경기 수원에서 경매에 나온 상가 사례를 들어 이야기해 보자. 해당 물건은 정비구역 내의 물건으로 당시 용도지역은 제2종 일반주거지역이었다. 그런데 이 물건에 대한 조사를 하다보니 재개발사업이 매끄럽게 진행되지 않고 있다는 것을 알게 됐다. 시청에 문의를 해보니 정비구역 해제를 검토하고 있다는 답변을 받았다.

정비구역이 해제되면 용도지역은 정비구역 지정 이전으로 되돌아가는 경우가 많다. 역시 시청에 문의해 보니 종전의 용도지역이 제1종 일반주거지역이라는 답변을 받았다. 1종 일반주거지역은 건축물의 바닥면적을 토지면적 대비 2배까지 건축할 수 있다. 용적률이 200%라는 뜻이다.

반면 제2종 일반주거지역이 되면 건축물의 토지면적의 2.5배까지 건축할 수 있다. 즉, 제2종 일반주거지역의 가치가 제1종 일반주거지역보다 높은 셈이다. 해당 지역은 원래 제1종 일반주거지역이었던 곳을 시에서 재개발 사업성을 높이기 위해 조합에 일정 조건을 갖추게 하고 제2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경해 준 곳이었다.

실제로 해당 지역은 정비구역 해제 뒤 이전의 1종 일반주거지역으로 용도지역이 변경됐다. 즉, 장래에 용도지역이 변경될 수 있다는 점을 항상 염두에 두고 투자 결정을 해야 하는 것이다. 이처럼 재개발구역 상가 투자에 성공하기 위해서는 재개발이 향후 어떻게 진행될지 미리 헤아려 짐작하는 안목과 법률적 지식이 있어야 한다.