[우병탁의 절세통통(㪌通)]조합원 분양권도 주택 간주… 양도세 대상

헷갈리는 주택 수 산정

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우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사

종종 임명직 공무원의 국회 청문회 과정에서 후보자들이 보유한 주택이 이슈가 되기도 하는데, 보유 주택 수를 판단하는 문제는 세금을 내야 하는 일반 국민들에게도 중요한 문제다. 약사인 A 씨는 본인과 배우자 명의로 3채의 집을 가지고 있다. 1채는 재작년에 작고한 부친이 물려준 충북 진천군 소재 집이다. 해당 주택은 3명의 형제와 함께 상속받아 형이 2분의 1, 동생과 본인이 각각 4분의 1씩 지분을 소유하고 있다. 배우자와 공동 명의로 되어 있는 나머지 2채는 현재 거주 중인 경기 광명시 소재 아파트와 서울 재건축 아파트 분양권이다. A 씨는 최근 세법 개정에 대한 신문 기사를 읽고 주택 수 판단에 따라 양도세는 물론 종부세도 달라진다는 것을 알았다. A 씨는 분양권도 보유 주택 수에 포함되는 것인지, 보유한 주택이 공동 명의인 경우엔 어떻게 셈을 하는지 궁금하다.

세법상 주택 수에 대한 판단은 세금의 종류나 시점에 따라 다르다. 먼저 양도세의 경우엔 집을 파는 시점을 기준으로 보유 주택 수를 판단한다. 즉 a 주택을 양도한다면 소유권 이전 등기일과 잔금일 중 빠른 날 보유 중인 주택 수로 판단한다. 다만 양도세에서 비과세를 판단할 때나 중과세 주택 수를 판단할 때는 일정한 요건하에 제외되는 주택도 있다. 이때 주택 보유 주체는 개인이 아닌 본인과 배우자, 생계를 같이하고 있는 부모와 자녀 등 세대이다.

A 씨의 경우 소수 지분(공유 지분이지만 최대 지분은 아닌 경우)으로 보유한 상속주택은 다른 주택을 양도할 때는 없는 것으로 본다. 즉 주택 수에 들어가지 않는다. 상속주택은 지분이 가장 큰 상속인(큰형)의 주택으로 본다. 큰형의 경우에도 상속주택이 아닌 기존에 보유하던 주택을 양도할 때는 상속주택이 주택 수에서 제외된다.

분양권은 양도세 계산 시 조합원 분양권(입주권)인지 일반 분양권인지에 따라 취급이 다르다. 조합원 분양권은 기존에 있던 집의 연장선으로 보아 재건축 기간 중에도 주택을 보유한 것으로 본다. 반면 일반 분양권이라면 준공될 때까지는 양도세에서 주택으로 보지 않는다.

종부세는 과세 기준일인 매년 6월 1일 시점에 보유한 집을 기준으로 주택 수를 판단한다. 주택 보유 주체도 세대가 아닌 개인이다. 지분으로 소유한 주택도 주택 수에 포함된다. 예외적으로 상속주택의 소유 지분 비율이 20% 이하이면서 지분에 해당하는 공시가격이 3억 원 이하인 경우에는 주택 수에서 제외된다. 그러나 해당 지분만큼의 공시가격은 다른 주택과 합산해 종부세가 과세된다. A 씨의 경우 지분이 25%이므로 상속받은 주택이 주택 수에 포함된다.

종부세 계산 시 조합원 분양권(입주권)과 일반 분양권은 모두 준공 전까지 주택 수에 포함시키지 않는다. A 씨의 경우 서울의 입주권이 준공될 때까지는 종부세 계산 시 광명 소재 아파트 본인 1채(지분은 50%로 계산)와 상속주택 1채(지분25%)를 소유한 것이 된다. 상속주택은 비조정 대상 지역이므로 종부세 세율은 낮은 세율이 적용된다.

추후 아내와 공동 지분인 입주권이 준공되면 A 씨는 3채, 배우자는 2채를 보유한 것이 되어 종부세 세율도 높아진다. 이런 경우 입주권의 지분을 배우자에게 증여하면 본인은 2채(조정 대상 지역 1채, 비조정 대상 지역 1채), 배우자는 1채가 되어 적어도 종부세는 둘 다 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 물론 증여 전에 배우자 증여로 인한 증여세와 향후 양도세의 경중을 살펴서 결정해야 한다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사