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김호경

김호경 기자

동아일보 산업2부

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사회부 사건팀 출입입니다.

kimhk@donga.com

취재분야

2024-10-23~2024-11-22
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  • 전세사기 피하는 안전계약법[부동산 빨간펜] 

    연말은 예비 대학생, 예비 직장인 등 사회초년생들이 본격적으로 자취방을 알아보는 시기입니다. 사회초년생은 부동산 계약 경험이 적다 보니 전세사기 위험에 노출되기 쉽습니다. 이에 국토교통부가 이달 17일 안전한 전세 계약 방법을 알려주는 교육 영상을 공개했습니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 교육 영상의 핵심 내용을 소개합니다. Q. 계약 전에 근저당은 왜 확인해야 하나요.“근저당권이 설정돼 있다면 집주인이 집을 담보로 금융기관이나 다른 사람에게 돈을 빌렸다는 뜻입니다. 나중에 문제가 생겨 해당 집이 경매로 넘어가면 근저당권자가 돈을 먼저 가져가게 됩니다. 경매 낙찰 금액에서 근저당권자에게 돈을 돌려주고 남은 금액이 있으면 보증금을 변제받을 수 있지만, 남는 금액이 없으면 보증금을 회수하지 못합니다.”Q. 근저당은 어디서 어떻게 확인하나요. “등기부등본을 보면 됩니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다. 표제부는 주소, 면적 등 건물에 대한 일반적인 내용을, 갑구는 소유권 관련 내용을 담고 있습니다. 근저당권은 을구에 적혀 있습니다. 근저당권이 있다면 근저당권 설정 금액(채권최고액)이 얼마인지 확인해야 합니다. 근저당권 설정 금액과 보증금을 더한 금액보다 시세가 충분히 높으면 보증금을 떼일 우려가 적다고 볼 수 있습니다. 반면 시세와 별 차이가 없거나 시세가 더 낮다면 보증금 사고 우려가 있는 집입니다.”Q. 마음에 드는 집을 발견했는데 다가구 주택이라고 합니다. 특별히 주의할 게 있을까요.“다가구주택은 구분 등기가 안 되는 주택입니다. 집주인이 1명인 단독 주택에 여러 명이 함께 사는 겁니다. 다가구 주택을 알아볼 때는 반드시 자신보다 먼저 살고 있는 임차인(선순위 임차인)이 몇 명이고, 이들이 낸 보증금 총액을 확인해야 합니다. 경매 진행 시 임차한 순서대로 보증금을 돌려주기 때문입니다. 선순위 임차인이 많을수록 본인의 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지는 셈입니다. 근저당권 설정 금액에 추가로 선순위 임차보증금, 그리고 본인의 보증금을 더한 총액이 얼마인지 확인해야 합니다. 선순위 임차보증금은 확정일자 부여 현황을 통해 확인할 수 있습니다.” Q. 계약 전에 건축물대장은 왜 봐야 하나요. “건축법 위반 여부를 확인하기 위해서입니다. 불법 증축 등 위반 건축물 세입자는 전세 대출을 받거나 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없습니다. 위반 건축물 집주인에게 이행강제금이 부과되는데 집주인이 안 내고 버티면 집이 공매로 넘어가게 됩니다. 또 다음 세입자를 구하기도 어려워 만기 때 보증금을 돌려받기도 쉽지 않습니다. 위반 건축물로 적발되면 건축물대장 제목 옆에 ‘위반 건축물’이라고 표시됩니다. 다만 아직 적발되지 않은 경우에는 이런 표시가 없기 때문에 대장에 적힌 층수나 면적이 실제와 일치하는지도 확인해야 합니다.” 전세 계약 핵심 체크리스트내용V 집 내부 및 외부 상태 V 주변 시세 V 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부V 공인중개사 자격 V 임대인 신분(직접 만날 것), 대리인의 위임장 및 신분증V 임대차계약서V 등기부등본V 건축물대장V 선순위 임차보증금V 국세·지방세 완납증명서자료: 국토교통부 Q. 집주인의 세금 체납 여부는 어떻게 확인하나요. “집주인이 세금을 미납하면 집이 압류됩니다. 그래도 안 내고 버티면 공매에 넘어갑니다. 집을 구할 때 집주인이 세금을 미납한 집은 피해야 합니다. 압류 처분 전 미납 여부는 등기부등본만 봐서는 알 수 없습니다. 따라서 계약 전에 집주인에게 국세와 지방세 완납증명서를 보여달라고 해야 합니다. 개정 주택임대차보호법이 올해 7월 시행되면서 집주인은 세입자에게 반드시 이 서류를 제시해야 합니다. 집주인이 보여주지 않는다면 미납이 의심되니 계약하지 않는 게 좋습니다.” Q. 등기부등본에 신탁 부동산으로 돼 있는데 무엇을 주의해야 하나요. “신탁 부동산은 소유주가 관리나 처분 등 법적 권리를 신탁회사에 넘긴 부동산을 뜻합니다. 보통 집주인이 건물을 지을 때 은행에서 대출을 받기 위해 신탁 회사와 신탁 계약을 맺습니다. 쉽게 말해 신탁 회사가 법적인 ‘집주인’인 셈입니다. 따라서 신탁 부동산은 소유주가 아니라 신탁 회사와 계약서를 써야 합니다. 또는 신탁 회사의 동의를 받아야 합니다. 이런 안전 장치 없이 소유주와 계약했다면 불법 점유가 됩니다. 신탁 회사가 나가라고 하면 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나게 됩니다.” Q. 전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 서류들은 어떻게 떼나요.“등기부등본, 확정일자 부여 현황, 건축물대장, 국세와 지방세 완납증명서 등 필수 서류들은 공인중개사가 세입자에게 보여줘야 합니다. 국세와 지방세 완납증명서를 제외한 나머지 서류는 세입자가 직접 발급할 수도 있습니다. 등기부등본과 확정일자 부여 현황은 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에 접속해 주소를 입력하면 발급할 수 있습니다. 비용은 각각 700원, 500원입니다. 건축물대장은 인터넷 정부24(www.gov.kr)에서 무료로 발급할 수 있습니다. 서류 확인 시 중요한 건 발급일입니다. 발급일이 계약일과 같아야 합니다. 계약 전에 근저당, 세금 미납이 생기면 세입자의 권리 순서는 뒤로 밀리기 때문입니다. 더 자세한 내용을 담은 교육영상은 국토교통부 공식 유튜브 채널에서 볼 수 있습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 9시간 전
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  • 청약 당첨되려 혼인신고 안한 ‘가짜 한부모가족’

    남편과 함께 두 자녀를 키우는 A 씨는 지난해 경기 성남 위례신도시 아파트 청약에서 한부모 가족 가산점을 받아 당첨됐다. 가산점을 받기 위해 혼인신고를 하지 않은 것이다. 경기 고양시에 사는 B 씨는 서울에 사는 모친과 장모를 본인 거주지로 위장 전입시켰다. 그러곤 작년 경기 파주 운정신도시 아파트의 ‘노부모 부양자 특별공급’에 당첨됐다. 국토교통부는 올해 상반기(1∼6월) 주택청약 및 공급실태 점검 결과 위장 전입, 자격 매매, 위장 이혼 등 부정 청약 사례 145건을 적발했다고 20일 밝혔다. 이 가운데 127건은 주택법 위반 혐의가 있다고 보고 경찰에 수사 의뢰했다. 법 위반이 확정되면 당첨이 취소되고 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해진다. 나머지 18건은 곧바로 당첨을 취소했다. 지난해 하반기(7∼12월) 분양 단지 중 부정 청약이 의심되는 단지 40곳 2만3839채를 조사한 결과다. 유형별로는 위장 전입이 107건으로 가장 많았다. 경북 김천시에 사는 C 씨는 경기 광명시로 위장 전입한 뒤 파주 운정신도시 아파트에 경기 거주자로 청약해 당첨됐다. 잔여 물량을 불법 공급한 사례는 16건 적발됐다. 대전의 한 시행사는 ‘로열층’에서 당첨 취소 물량이 나오자 정해진 절차를 거치지 않고 저층에 당첨돼 계약을 포기한 사람에게 넘겼다가 적발됐다. 무주택자로 둔갑하려고 위장 이혼한 사례는 3건이었다. 탈북민 명의를 사와 ‘북한이탈주민 특별공급’에 당첨된 브로커도 있었다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 23시간 전
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  • 아파트 당첨되려고 위장전입·위장 이혼…국토부, 부정청약 127건 적발 

    #. 경기 고양시에 사는 A 씨는 주민등록상으로는 모친과 장모와 함께 살고 있다. 모친과 장모는 각각 서울에 따로 살고 있지만 이들의 주소지만 A 씨의 거주지로 위장 전입한 것이다. A 씨는 지난해 분양한 경기 파주 운정신도시 아파트의 ‘노부모 부양자 특별공급’으로 당첨됐다. 노부모 부양자 특별공급은 65세 이상 부모나 조부모를 3년 이상 부양한 가구만 지원할 수 있다. #. 어린 두 자녀를 홀로 키우는 B 씨는 지난해 경기 성남시 위례신도시 아파트 ‘신혼부부 특별공급’에서 한부모 가족 가산점을 받아 당첨됐다. 하지만 B 씨는 혼인 신고만 하지 않았을 뿐 사실혼 관계인 남편과 함께 살고 있는 사실이 드러나 당첨이 취소됐다. 국토교통부 관계자는 “B 씨 부부가 한부모 가족 가산점을 받아 당첨 확률을 높이기 위해 의도적으로 혼인 신고를 하지 않은 것”이라고 말했다. 국토부는 올해 상반기(1~6월) 주택청약 및 공급 실태를 점검한 결과 위장전입과 부적격 사례 등 145건을 적발했다고 20일 밝혔다. 지난해 하반기(7~12월) 분양 단지 가운데 부정 청약이 의심되는 단지 40곳 2만3839채를 조사한 결과다.국토부는 이 가운데 127건은 주택법 위반 혐의가 있다고 보고 경찰에 수사 의뢰했다. 주택법 위반이 확정되면 당첨 취소뿐만 아니라 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해진다. 나머지 18건은 자격 요건을 충족하지 못한 사례로 곧바로 당첨을 취소했다. 적발 유형별로는 청약 당첨 확률을 높이기 위한 위장 전입이 107건으로 가장 많았다. 경북 김천에 사는 공공기관 직원 C 씨는 주소지만 경기 광명시로 위장 전입한 뒤 파주 운정신도시 ‘신혼부부 특별공급’에 경기도 거주자로 청약을 해 당첨됐다. 인천에 혼자 사는 D 씨는 독립한 자녀의 주소지를 자신의 주소로 옮긴 뒤, 검단신도시 아파트 ‘생애 최초 특별공급’에 당첨됐다. 혼자 사는 가구주는 전용면적 60㎡ 이하 주택만 분양받을 수 있는데, 더 넓은 집을 청약하려고 꾸민 일이었다. 대전 한 시행사는 신축 아파트 ‘로열층’에서 부적격자로 당첨이 취소된 물량이 나오자 저층에 당첨돼 계약을 포기한 사람들에게 공급했다가 적발됐다. 부적격, 계약 포기로 남은 물량은 먼저 예비 입주자에게 공급한 뒤 무순위 청약, 선착순 공급 순으로 진행해야 하는데 이런 절차를 따르지 않은 것이다. 이처럼 잔여 물량을 불법 공급한 사례는 16건에 달했다. 무주택자만 지원할 수 있는 특별공급 자격 등을 얻기 위한 위장 이혼 사례 3건과 탈북민에게 돈을 주고 명의를 빌려와 ‘북한이탈주민 특별공급’에 당첨된 브로커도 적발됐다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

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  • “집값 양극화 넘어 삼극화… 공급 확대-지방 세제혜택 절실”

    “수도권과 지방, 서울과 비(非)서울, 서울에서도 ‘강남4구(강남·서초·송파·강동구)’와 비강남4구 간 양극화가 벌어지고 있습니다. 수요가 있는 지역을 중심으로 공급을 확대해야 합니다.”(송인호 한국개발연구원·KDI 경제정보센터 소장) “일본처럼 국내 부동산 시장에서 양극화를 넘어 ‘삼(三)극화’ 현상이 나타나고 있습니다. 미분양이 심각한 지방에는 세제 혜택, 대출 지원 등 정책적 지원이 필요합니다.”(강정규 동아대 대학원 부동산학과 교수) 동아일보와 채널A가 19일 서울 중구 롯데호텔서울에서 ‘수도권 vs 지방 부동산 시장 양극화 해소를 위한 과제’를 주제로 개최한 ‘2024 동아 건설·부동산 정책포럼’에서는 양극화된 부동산 시장 상황과 원인을 진단하고 이를 극복하려는 방안이 논의됐다. 이날 참석한 정부와 건설업계 전문가들은 “주택 공급 확대와 지방 미분양 문제를 해소하려면 규제 완화를 비롯한 정책적 지원이 뒷받침돼야 한다”고 입을 모았다.● “서울서도 강남과 비강남 간 양극화”이날 ‘국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 방안’을 주제로 기조 강연에 나선 진현환 국토교통부 제1차관은 “향후 6년간 수도권에 42만7000채 이상을 지속적으로 공급하겠다”며 “매년 7만 채 규모인 일산 신도시가 하나씩 공급되는 수준의 물량”이라고 강조했다. 주택 21만 채 이상을 추가로 공급하고 도심 정비사업과 1기 신도시 등에서 21만7000채를 조기 공급하겠다는 계획이다. 진 차관은 “아파트와 비아파트, 수도권과 지방, 수도권 안에서도 주택가격 양극화가 심화하고 있다”며 “(공급이 부족한) 도심 정비사업 공급 속도를 높이기 위해 절차를 간소화하는 법이 제정되도록 국회와 적극 협의하고, 지방에서 준공 후 미분양 주택을 매입하는 경우 혜택을 주는 방안도 신속하게 추진하겠다”고 밝혔다. 이날 ‘기준금리 인하 시점의 주택시장과 건설투자’를 주제로 발표에 나선 송 소장은 “집값 하락기에 수도권 집값이 지방보다 크게 떨어지고, 상승기에는 더 가파르게 오르면서 수도권과 지방 간 양극화가 나타났다”며 “올해 수도권 집값이 오른 건 2022, 2023년 크게 하락한 집값이 반등하는 과정으로 볼 수 있다”고 분석했다. 이와 함께 “2021∼2023년 금리 인상기 주택 인허가와 착공이 부진했던 탓에 올해와 내년 주택 입주 물량이 감소할 것으로 전망된다”며 양극화가 지속될 우려를 나타냈다. 올해 8월 수도권 아파트 실거래가격 지수는 2023년 1월 이후 12.7% 올랐다. 반면 지방은 0.8% 상승했다. 같은 기간 수도권 소재 비(非)아파트 실거래가격 지수 상승률은 3%에 그쳤다. 송 소장은 지난달 한국은행의 기준금리 인하의 영향에 대해서는 “2021년 8월 기준금리 인상 직후 오히려 한동안 집값이 올라갔듯 금리 인하 효과도 시차를 두고 시장에 반영될 것”이라고 내다봤다. 이어 “올해와 내년 입주 물량이 줄어들지만, 집값이 고점이라는 인식과 대출 규제 등 하방 요인도 있어 당분간 주택시장은 서울 고가 아파트를 제외하면 급등할 가능성은 낮다”고 전망했다.● “삼극화 우려… 지방 주택 수 규제 완화해야” ‘지방 미분양 아파트 실태와 해소를 위한 정책적 제언’ 발표를 맡은 강 교수는 “청년 인구가 빠르게 줄고 있는 부산의 경우 집 상태가 양호한데도 빈집이 정말 많다. 건설사들은 미분양을 해소하려고 명품 추첨 이벤트, 1억 원 할인 분양까지 하고 있다”며 강연을 시작했다. 전국적으로 집값이 급등했던 2021년 12월 1만7710채였던 전국 미분양 주택은 올해 9월 6만6776채로 3.7배로 늘었다. 이 가운데 5만2878채(79.1%)가 지방에 있다. 강 교수는 “일본에선 주택의 10% 정도가 가격이 오르고, 70%는 가격이 정체되거나 하락하고, 나머지 10∼15%는 아예 가치가 없다고 여겨지는 삼극화 현상이 나타나고 있다. 국내 부동산 시장도 이런 현상이 나타나고 있다”고 짚었다. 이어 “미분양 주택 문제는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실뿐만 아니라 건설업 취업자 감소로 이어져 국민 경제에 부정적인 영향을 미치게 된다”며 “그 여파로 지방 재정이 위축되고 사회간접자본(SOC) 등 인프라 투자가 줄어 지방 소멸이 더욱 가속화될 수도 있다”고 설명했다. 강 교수는 이어 “건설업계와 다른 전문가들은 미분양 문제를 해소하려면 다주택자 세금 중과 기준을 주택 수가 아니라 총액 기준으로 변경하고, 지방 주택 구매 시 주택 수 제외 등 세제 혜택을 주고 저금리 주택담보 대출 등이 필요하다 보고 있다”고 전했다. 이어 “정부는 직접적인 세제 혜택에는 조금 신중한 모습을 취하고 있는 것 같은데, 미분양 문제는 특정 건설사나 특정 지방만의 문제가 아니라는 인식을 가져야 한다”고 제언했다. 이날 포럼에는 김재식 한국주택협회 부회장, 이병훈 대한주택건설협회 상근부회장과 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 현대엔지니어링, DL이앤씨, GS건설, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발, ㈜한화, 금호건설, 두산건설, ㈜한양, 부영그룹 등 기업 관계자들도 참석했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 1일 전
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  • [광화문에서/김호경]정부의 PF 제도 개선안이 말하지 않은 ‘진짜’ 문제들

    경기 수원 광교호수공원 근처 쇼핑센터 ‘앨리웨이 광교’는 2019년 준공 직후부터 지역 대표 명소로 떠올랐다. 시행사인 네오밸류가 상가를 직접 운영하면서 젊은 층이 선호하는 ‘힙한’ 식당과 카페 등 임차인을 유치하고, 문화 공연과 축제 같은 즐길거리를 기획하며 사람들을 끌어모은 덕분이었다. 정부는 이달 14일 ‘부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선 방안’을 발표하면서 역량 있는 한국형 디벨로퍼를 육성하겠다며 앨리웨이 광교를 대표 사례로 꼽았다. 분양으로 수익을 내는 일반적인 방법 대신 선진국형 개발 사업 구조를 정착시키겠다는 것이다. 국내에는 드물지만 미국과 일본에선 대형 부동산 개발 회사들이 건물을 지은 뒤 매각하지 않고 직접 운영하는 방식이 일찍 자리 잡았다. 이런 개발 사업에는 보험사, 펀드, 일반 개인까지 지분 투자자로 참여한다. 자산 가치 상승에 더해 꾸준히 임대 수익이 나오기 때문이다. 해외 부동산 PF 사업에서 대출 비중이 낮은 건 이런 투자금을 끌어온 덕분이다. 선진국형 개발 사업이 뿌리내리지 못한 데는 국내 부동산 시장의 특성 탓이 크다. 국내에선 착공 시점에 분양하는 ‘선분양’이 일반적이다. 첫 삽을 뜨기도 전에 수분양자로부터 자금을 끌어와 공사비를 충당하는 구조다. 시행사는 투자를 유치해 개발 이익을 지분대로 나누기보다는 PF 대출과 분양을 통해 자금을 조달했다. 그러곤 완공 후 빚을 갚고 손을 털면서 단기 수익을 극대화했다. 우선 일감을 확보하려는 시공사가 쉽게 보증을 서줬기에 가능했다. 금융기관은 이 보증만 믿고 자본력이 취약한 시행사들에 ‘묻지 마 대출’을 내줬다. PF 위기가 눈덩이처럼 불어난 이유다. 한국개발연구원(KDI) 황순주 연구위원은 “주요 선진국 중 어떤 나라에서도 이러한 구조를 찾아볼 수 없다”며 “한국 부동산 PF는 갈라파고스 구조”라고 지적했다. 시행사도 할 말은 있다. 선분양을 하지 않고 사업 완료 후 직접 운영하려고 해도 안정적인 현금 흐름을 창출하기 어렵다. 국내 주택 시장은 전세가 일반적이다. 선진국 개발 회사들은 월세를 받아 안정적인 현금 흐름을 만드는데, 전세 보증금은 언젠가 세입자에게 돌려줘야 하는 또 다른 의미의 빚이나 마찬가지다. 월세를 받으려 해도 임대료 규제가 걸림돌이다. 국내 기업형 임대사업자는 계약갱신 청구권, 임대료 상승률 5% 제한에 더해 초기 임대료 제한, 임대보증 가입 의무까지 지켜야 한다. 웬만해선 수익을 내기 어렵다는 토로가 나온다. 정부는 국내 PF 구조 선진화를 위해 토지주, 시행사 등에 세제 혜택과 용적률 규제 등 ‘당근’을 주겠다고 했다. 하지만 선진국형 개발 사업 방식이 안착하려면 기본적으로 기업형 임대사업자가 월세로 수익을 낼 수 있는 토양이 갖춰져야 한다. 시행사들이 ‘분양 한탕주의’에만 몰두한다면 PF 위기는 언제든 재연될 수 있다. 2011년 저축은행 사태에서 보듯 PF 위기의 최대 피해자는 국민이다. 여야는 9월 PF 정보 통합 관리 시스템을 구축하는 내용의 ‘부동산개발사업 관리법’ 제정안을 공동 발의했다. 모처럼 한목소리를 낸 것이다. 과도한 임대료 규제를 현실화하는 데도 국회가 서로 머리를 맞대지 못할 이유가 없다.김호경 산업2부 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-18
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  • 내년 공시가, 시세변동만 반영… 현실화율 69% 적용

    내년 부동산 공시가격은 올해 시세와 비례해 오르거나 내리게 된다. 정부가 공시가 현실화율(시세 대비 공시가)을 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 수립 전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 적용하기로 하면서다. 공시가를 인위적으로 조정하지 않고 시세 변동률만 반영해 산정한다는 뜻이다. 15일 국토교통부가 한국부동산원 서울강남지사에서 개최한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’에서 발제를 맡은 박천규 국토연구원 주택부동산연구본부장은 “공시가격 정책의 변화를 최소화해야 한다”며 “(현실화 로드맵에 따른) 2025년 목표 현실화율을 2020년과 동일하게 설정하는 것이 적정하다”고 제안했다. 이는 사실상 정부안으로 향후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 확정된다. 공시가는 종합부동산세, 재산세, 건강보험료, 기초연금 등 63가지 세금과 부담금을 정하는 기준이다. 문재인 정부는 2020년 공동주택 기준 69%인 공시가 현실화율을 2030년 90%까지 단계적으로 올리겠다고 밝혔다. 이 때문에 시세보다 공시가가 가파르게 뛰면서 세 부담이 급증했고, 시세가 내려도 공시가가 오르는 ‘역전 현상’이 나타나기도 했다. 정부는 올해 9월 로드맵을 폐기하고 새로운 공시가 산정 방식을 내놓았다. 이 방식을 적용하려면 부동산공시법 개정이 필요한데 아직 법이 개정되지 않자 현실화율을 낮추는 ‘임시 방편’을 쓰기로 한 것이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-16
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  • 현대차 사상 첫 외국인 CEO 무뇨스-대외협력 수장 성 김… ‘트럼프 스톰’에 정의선 파격 인사

    《현대차 첫 ‘외국인 CEO’현대자동차그룹이 15일 호세 무뇨스 현대차 최고운영책임자(COO) 겸 북미권역본부장(사진)을 현대차 신임 최고경영자(CEO)에 선임했다. 외국인 CEO가 선임된 것은 1967년 회사 창립 이래 처음이다. 또 주한 미국대사 출신인 성 김 고문을 현대차의 대외협력 사장으로 임명했다. 미국 트럼프 2기 행정부에 맞춰 관세장벽과 인플레이션감축법(IRA) 폐지 리스크를 정면돌파하기 위해 ‘북미통’으로 주요 인사를 포진한 정의선 회장의 파격적인 인사다. 이로써 현대차는 정의선 회장, 무뇨스 CEO, 이동석 사장 등 3인 각자대표이사 체제가 됐다. 장재훈 현 사장은 부회장으로 승진해 그룹 내 완성차 전반을 지휘하게 된다.》정의선 현대자동차그룹 회장이 ‘트럼프 스톰’ 정면돌파를 위한 파격 인사를 단행했다. 창사 이래 처음으로 ‘북미통’ 외국인에게 최고경영자(CEO)를 맡기고, 대관 라인도 ‘워싱턴’ 전문가로 강화했다. 도널드 트럼프 당선인의 미 대선 승리가 확정된 지 열흘 만에 내린 결단이다. 전기차 보조금 축소, 신규 관세 장벽, 한미 자유무역협정(FTA) 재협상 등 트럼프발 무역전쟁이 가시화될 것에 대비한 인사라는 평가다. ● “미 우선주의 돌파” 파격 인사 현대차그룹은 15일 호세 무뇨스 신임 대표이사(59)를 선임하며 “글로벌 경영관리 체계를 고도화할 적임자”라고 밝혔다. 무뇨스 대표는 개인 소셜미디어를 통해 “‘현대차 대표이사로서 현대차와 제네시스의 글로벌 사업을 이끌어 달라’는 요청을 받게 돼 매우 기쁘다”며 “고객 서비스에 집중하고 기대 이상을 제공하기 위해 최선을 다하겠다”고 소감을 밝혔다. 1967년 창사 이래 처음으로 외국인으로서 현대차 CEO에 오른 무뇨스 대표는 스페인 출신으로 닛산 북미법인장과 도요타 유럽법인 마케팅 및 판매 담당을 역임한 글로벌 자동차 업계 리더로 꼽힌다. 카를로스 곤 전 닛산 회장의 측근이자 ‘닛산의 2인자’로 불리며 중역을 맡았다. 2019년 현대차에 합류한 무뇨스 대표는 북미·중남미법인장을 맡아 현대차의 북미지역 최대 실적 행진을 이끈 바 있다. 정 회장이 현대차의 최대 시장인 북미 시장이 트럼프발 불확실성에 휩싸인 가운데 이를 돌파할 CEO로 무뇨스 대표를 점찍은 이유다. 트럼프발 지정학적 리스크 관리를 맡을 대관 라인도 ‘워싱턴 전문가’로 강화했다. 주한 미국대사를 지낸 미 외교관 출신 성 김 현대차 고문(64)을 대외 협력과 정세 분석, 홍보 등을 관할하는 사장으로 임명한 것이다. 글로벌 전략 및 해외 대관 조직을 이끌던 외교관 출신의 김일범 현대차 글로벌정책실(GPO) 실장(부사장)과 함께 트럼프 행정부 정책 변화 대응에 나설 전망이다. 현대차그룹은 “글로벌 경제안보 위기에 효과적으로 대응하기 위한 인사”라고 설명했다. ● 장재훈 사장 부회장 승진… 젊어진 50대 사장단 기존 현대차 CEO였던 장재훈 현대차 사장(60)은 부회장으로 승진해 국내외 완성차 전반을 총괄한다. 2020년 12월 대표이사 사장에 오른 지 4년 만에 부회장에 오른 것이다. 이로써 2021년 윤여철 부회장 퇴임으로 사라졌던 현대차 부회장 자리가 3년 만에 부활했다. 현대차그룹 전체로 봐도 부회장은 정 회장의 매형인 정태영 현대카드 부회장이 유일했다. 장 신임 부회장은 사장 취임 후 신종 코로나바이러스 감염증과 우크라이나 전쟁 등 글로벌 위기 속에서 현대차의 최대 실적을 이끌고, 현대차 인도법인의 기업공개(IPO)를 성공적으로 이끈 성과를 인정받았다. 현대차그룹 완성차의 상품기획부터 공급망 관리, 제조·품질에 이르는 밸류체인 전반을 관할하게 될 전망이다. 각 계열사에도 성과주의 기조가 반영됐다. 기아 국내생산담당 및 최고안전보건책임자(CSO) 최준영 부사장(61)과 현대글로비스 대표이사 이규복 부사장(56)은 각각 사장으로 승진했다. 현대트랜시스와 현대케피코의 대표이사는 백철승 현대트랜시스 사업 추진 담당 부사장(56)과 오준동 기아 전동화생기센터장(57)이 각각 임명됐다. 현대건설 대표와 현대엔지니어링 대표는 이한우 현대건설 주택사업본부장(54)과 주우정 기아 재경본부장(60)이 각각 맡는다.한재희 기자 hee@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-16
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  • 내년 부동산 공시가, 시세변동만 반영…현실화율 69% 적용

    내년 부동산 공시가격은 올해 시세와 비례해 오르거나 내리게 된다. 정부가 공시가 현실화율(시세 대비 공시가)을 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 수립 전인 2020년 수준(공동주택 69%)으로 적용하기로 하면서다. 공시가를 인위적으로 조정하지 않고 시세 변동률만 반영해 산정한다는 뜻이다.15일 국토교통부가 한국부동산원 서울강남지사에서 개최한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’에서 발제를 맡은 박천규 국토연구원 주택부동산연구본부장은 “공시가격 정책의 변화를 최소화해야 한다”며 “(현실화 로드맵에 따른) 2025년 목표 현실화율을 2020년과 동일하게 설정하는 것이 적정하다”고 제안했다. 이는 사실상 정부안으로 향후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 확정된다.공시가는 종합부동산세, 재산세, 건강보험료, 기초연금 등 63가지 세금과 부담금을 정하는 기준이다. 문재인 정부는 2020년 공동주택 기준 69%인 공시가 현실화율을 2030년 90%까지 단계적으로 올리겠다고 밝혔다. 이 때문에 시세보다 공시가가 가파르게 뛰면서 세 부담이 급증했고, 시세가 내려도 공시가가 오르는 ‘역전 현상’이 나타나기도 했다. 정부는 올해 9월 로드맵을 폐기하고 새로운 공시가 산정 방식을 내놓았다. 이 방식을 적용하려면 부동산공시법 개정이 필요한데 아직 법이 개정되지 않자 현실화율을 낮추는 ‘임시 방편’을 쓰기로 한 것이다. 앞서 2023, 2024년 공시가도 2020년 현실화율을 적용해 산정했다. 서울 강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 등 집값이 급등한 지역 공시가는 크게 올라 내년 보유세 부담이 늘어날 것으로 전망된다. 다만 8월 이후 상승 폭이 둔화하고 있어 실제 세 부담은 연말까지 지켜봐야 알 수 있다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-15
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  • 부동산PF 자기자본 20%대로… 대출 줄이고 시행사 책임 강화

    부동산 개발 사업의 위험을 키우는 고질적인 ‘저자본, 고대출’ 문제를 해소하기 위해 각종 인센티브가 도입된다. 토지를 현물로 출자하는 토지주에게 과세 시점을 늦춰주고, 일본 도쿄 ‘롯폰기 힐스’처럼 시행사가 개발한 부동산을 직접 운영할 경우 용적률 규제를 완화해준다. 이를 통해 개발 사업비 가운데 자기자본 비중을 현재 3∼5%에서 선진국 수준인 20% 이상으로 끌어올리겠다는 목표다.정부는 14일 경제관계장관회의를 열고 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안’을 발표했다. 2011년 저축은행 사태, 2022년 레고랜드 사태 등 반복되는 부동산 PF 위기의 근본 원인이 시행사의 낮은 자기자본 비중에 있다고 보고 우수 개발업자에 인센티브를 주는 방안을 마련했다. 우선 토지주가 시행사에 토지나 건물을 현물로 출자하면 법인세나 양도소득세 납부를 늦춰준다. 그동안 국내 개발 사업은 토지 확보 단계부터 시행사가 브리지론(토지 매입을 위한 단기 대출)으로 대부분 자금을 조달하는 방식으로 추진됐다. 앞으로는 대출을 줄이고 자본 투자를 늘려 시행사 책임을 강화하겠다는 것이다. 다만 실제 토지주들이 얼마나 호응할지는 미지수다. 대규모 자금이 장기간 묶이는 것보다 토지 매각을 통한 수익 회수를 선호할 수 있기 때문이다. 시행사가 준공 후 부동산을 직접 관리, 운영하는 개발 사업에 대해선 용적률 상향, 기부채납 완화 등의 혜택도 주기로 했다. 현재는 시행사들이 개발이 끝난 뒤 분양만 잘되면 큰 수익을 거두는 구조다. 이는 쪼개 팔기 쉬운 사업장을 만드는 데 치중하는 결과를 낳았다. 반면 미국, 일본 대형 시행사들은 직접 부동산을 운영하면서 임대수익을 올린다. 사업 진행에 차질이 생겼을 때 부실이 건설사 및 금융권으로 전이되는 문제도 개선한다. 건설사들은 시행사에 지급보증을 서고 금융기관은 보증만 믿고 사업성 평가 없이 대출을 내주던 관행을 손질하는 것이다. PF 대출 시 금융권의 사업성 평가를 의무화하고, 자기자본 비율이 낮은 사업장에 대출을 해주는 경우 충당금을 더 많이 쌓도록 한다. 정부는 금융사들이 사업성 평가를 외부 용역을 통해 형식적으로 진행하는 관행을 없애기 위해 PF 대출 과정에서 ‘전문평가기관 인증제도’를 도입하기로 했다. 시행사가 채무 불이행 시 건설사에 과도한 의무를 지우는 책임준공 관행에 대한 개선 방안도 내년 1분기(1~3월)에 추가로 마련한다. ‘깜깜이’였던 PF 사업 정보를 상시 모니터링할 수 있는 ‘PF통합정보시스템’을 구축하기로 했다. 전문가와 부동산 개발 업계에선 장기적으로는 바람직한 방향이라는 평가가 지배적이다. 하지만 자기자본과 사업성을 높이기 위한 인센티브 방안은 조세특례제한법, 부동산개발사업관리법 등의 제정·개정이 필요해 당장의 변화를 이끌어내는 데는 한계가 있다는 지적이 나온다. ‘옥석 가리기’ 과정에서 약 2400개에 달하는 시행사 중 영세 업체들이 도태될 수도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “정책방향은 맞지만 대부분 법 개정이 필요해 효과는 2026년에나 나올 것”이라며 “자본부터 설계·공간 구성, 분양, 운영 노하우까지 두루 갖춘 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 간 양극화가 심화할 것”이라고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com강우석 기자 wskang@donga.com}

    • 2024-11-15
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  • “저출산 해결위해 자녀 1명당 청약가점 5→10점 올려야”

    서울에 사는 50대 A 씨는 올해 서울 강남권 아파트 청약에 당첨됐다. A 씨는 따로 살고 있는 고령의 부모를 자신의 집으로 위장전입시킨 뒤 ‘노부모 부양 특별공급’에 선정됐다. 만 65세 이상 부모를 3년 이상 부양한 무주택 가구주끼리만 경쟁해 당첨 확률이 상대적으로 높기 때문이었다. 청약 당첨을 위한 위장전입 등 불법·편법 행위가 만연하게 이뤄지자 현재의 청약 가점 체계를 부양가족 수에서 자녀 수 중심으로 개편해야 한다는 주장이 나왔다. 다만 부모를 모시면서 정당하게 청약을 신청하려던 ‘선의의 피해자’를 만들 수 있다는 지적도 있다. 13일 국회입법조사처에 따르면 남진 서울시립대 교수(한국도시부동산학회장)와 김진하 서울시립대 연구원은 이런 내용을 담은 ‘저출생 대응을 위한 주택청약제도 개선방안’ 연구 보고서를 최근 발표했다. 보고서에서 연구팀은 “부양가족 가점 산정 기준을 세분화하자”고 제안했다. 혼인, 배우자, 자녀에게는 1인당 가점 10점을 주고 부모와 조부모 등 직계 존속은 1인당 2.5점으로 낮추자는 것이다. 또 자녀 가점은 상한을 없애되 직계 존속 가점은 최대 5점 상한을 두자고도 했다. 현재 청약 가점의 만점은 84점이다. △부양가족 수(35점) △무주택 기간(32점) △청약통장 가입기간(17점)을 더해 매긴다. 부양가족의 경우 자녀, 부모, 조부모 등을 구분하지 않고 가족 1명당 5점씩 받는다. 연구팀은 “출산 장려 효과도 의문이며, 부양가족 수를 늘리려고 위장전입하는 사례도 끊이지 않고 있다”고 지적했다. 자녀 수에 더 많은 가점을 주면 위장전입 감소와 출산 장려 ‘일석이조’의 효과를 볼 수 있다는 주장이다. 해당 방식을 적용하면 자녀 2명을 둔 4인 가구의 부양가족 가점은 20점에서 40점으로 늘어난다. 반면 자녀 없이 노부모를 모시는 4인 가구의 가점은 20점에서 15점으로 줄어든다. 연구팀은 “1, 2인 가구나 무주택 기간이 긴 가구 등이 불리해질 수밖에 없다. 신중한 접근이 필요하다”는 전제를 달았다. 다른 일각에선 초고령사회로 진입한 상태에서 자녀 가점만 일률적으로 높일 경우 그에 따른 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-14
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  • “저출산 해결 위해 자녀 1명당 청약 가점 10점씩 줘야”

    서울에 사는 50대 A 씨는 올해 서울 강남권 아파트 청약에 당첨됐다. A 씨는 따로 살고 있는 고령의 부모를 자신의 집으로 위장전입시킨 뒤 ‘노부모 부양 특별공급’에 선정됐다. 만 65세 이상 부모를 3년 이상 부양한 무주택 세대주끼리만 경쟁해 당첨확률이 상대적으로 높기 때문이었다. 청약 당첨을 위한 위장전입 등 불법·편법 행위가 만연하게 이뤄지자 현재의 청약 가점 체계를 부양가족 수에서 자녀 수 중심으로 개편해야 한다는 주장이 나왔다. 다만 부모를 모시면서 정당하게 청약을 신청하려던 ‘선의의 피해자’를 만들 수 있다는 지적도 있다. 13일 국회입법조사처에 따르면 남진 서울시립대 교수(한국도시부동산학회장)와 김진하 서울시립대 연구원은 이런 내용을 담은 ‘저출생 대응을 위한 주택청약제도 개선방안’ 연구 보고서를 최근 발표했다.보고서에서 연구팀은 “부양가족 가점 산정 기준을 세분화하자”고 제안했다. 혼인, 배우자, 자녀에는 1인당 가점 10점을 주고 부모와 조부모 등 직계 존속은 1인당 2.5점으로 낮추자는 것이다. 또 자녀 가점은 상한을 없애되 직계 존속 가점은 최대 5점 상한을 두자고도 했다.현재 청약 가점의 만점은 84점이다. △부양가족 수(35점) △무주택 기간(32점) △청약통장 가입기간(17점)을 더해 매긴다. 부양가족의 경우 자녀, 부모, 조부모 등을 구분하지 않고 가족 1명당 5점씩 받는다. 연구팀은 “출산 장려 효과도 의문이며, 부양가족 수를 늘리려고 위장전입하는 사례도 끊이지 않고 있다”고 지적했다. 자녀 수에 더 많은 가점을 주면 위장전입 감소와 출산 장려 ‘일석이조’의 효과를 볼 수 있다는 주장이다.해당 방식을 적용하면 자녀 2명을 둔 4인 가구의 부양가족 가점은 20점에서 40점으로 늘어난다. 반면 자녀 없이 노부모를 모시는 4인 가구의 가점은 20점에서 15점으로 줄어든다. 연구팀은 “1, 2인 가구나 무주택기간이 긴 가구 등이 불리해질 수밖에 없다. 신중한 접근이 필요하다”는 전제를 달았다. 다른 일각에선 초고령사회로 진입한 상태에서 자녀 가점만 일률적으로 높일 경우 그에 따른 부작용이 발생할 수 있다는 우려도 나온다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-13
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  • 서울 알짜 사업장에만 PF자금 몰려… 지방은 아직도 ‘부실 늪’

    12일 서울 강남구 청담동 고급 주거단지 ‘에테르노 압구정’ 건설 현장. 아침부터 인부들과 굴착기, 레미콘 차량 등이 흙먼지를 일으키며 분주하게 움직이고 있었다. 시행사 넥스플랜이 지난달 말 3250억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 자금을 모집하며 사업에 탄력이 붙은 것이다. 2027년 말이면 전용면적 237∼949㎡ 29채 규모의 고급 주거단지가 들어설 예정이다. 넥스플랜 관계자는 “지난해 ‘에테르노 청담’을 성공적으로 완공한 데다 현대건설이 이번 사업의 프로젝트관리사(PM)로 참여하면서 자금 조달에 도움이 됐다”고 했다. 반면 인근 서울 서초구 반포동 옛 반포쉐라톤팔레스호텔 부지를 고급 주거단지 ‘더팰리스 73’으로 개발하는 현장에는 철거하다가 만 호텔 건물만 덩그러니 남아 있었다. 시행사 더랜드그룹이 2년 전 부지 매입비 등으로 쓴 4050억 원 규모 브리지론(시공 전 단기 자금 조달)의 만기 연장에 실패하면서 사업이 좌초 위기를 맞았다. 부동산 PF 위기를 촉발한 ‘레고랜드 사태’가 일단락된 지 2년이 지난 현재 PF 시장은 양극화가 심화되고 있다. 금리 인하기와 맞물려 서울 중심으로 대형 건설사가 참여한 우량 사업장에는 자금이 돌고 있다. 반면 지방은 물론이고 서울에서도 미분양 리스크를 해소하지 못한 사업장은 여전히 부실의 늪에서 헤어 나오지 못하고 있다.● 입지·사업성·대형 건설사 갖춘 곳만 자금 몰려 최근 자금이 몰리는 곳은 대부분 서울 노른자위에서 추진되는 알짜 사업장이다. 한화그룹 컨소시엄이 추진하는 ‘서울역 북부 역세권 개발 사업’이 대표적이다. 서울역 인근 유휴 철도 용지 2만9093㎡에 오피스, 호텔, 오피스텔 등과 마이스(MICE) 시설을 조성하는 사업이다. 한화그룹 컨소시엄은 지난달 대주단과 2조1050억 원 규모의 본PF(시공 결정 이후 자금 조달) 대출 약정을 체결하고 이달 착공할 예정이다. 서울 성동구 ‘삼표 레미콘공장 부지 개발 사업’도 3900억 원 규모의 브리지론 만기를 앞두고 지난달 6400억 원의 리파이낸싱(대출금 상환을 위한 자금 재조달)에 성공했다. 서울 서초구 옛 국군정보사령부 부지를 복합 개발하는 ‘서리풀 복합시설 개발 사업’도 올해 6월 1조2000억 원 규모의 브리지론을 조달하고 부지 소유권을 확보했다. 자금 조달에 성공한 사업장은 일부일 뿐이다. 서울 도심에서도 미분양 리스크를 해소하지 못한 사업장은 자금 모집에 어려움을 겪고 있다. 서울 강남구 고급 오피스텔 ‘청담501’ 개발 사업은 본PF 전환에 실패해 지난해 공매에 넘어간 상태다. 지방의 사정은 더욱 열악하다. 사업비 6조 원이 넘는 전북 전주시 ‘대한방직 개발 사업’은 시행사가 지난달 대출금을 상환하지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 지급 보증을 선 시공사 롯데건설이 일부 채무를 갚았지만 공사 재개는 불투명한 상황이다. 수도권 외곽 물류센터 사업장들도 위태로운 상황이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 신선식품 배달 수요가 급증하면서 너도나도 물류센터 개발에 뛰어들면서 빚어진 공급 과잉 상태가 여전하기 때문이다. 상업용 부동산 서비스 기업 ‘젠스타메이트’에 따르면 올해 3분기(7∼9월) 기준 2022년 이후 건축 인허가를 받은 전국 물류센터 사업장 10곳 중 3곳(28.7%)만 착공에 들어갔다. ● 개발사업 주체의 자기자본 비율 3.2%에 그쳐국내 PF 시장의 위기를 촉발한 것은 2022년 9월 28일 레고랜드 사태다. 당시 김진태 강원도지사가 레고랜드 설립을 추진하던 강원중도개발공사의 회생 신청 계획을 밝히면서다. 10월 21일 김 도지사가 채무 상환을 선언하며 사태는 일단락됐지만 이후 금리 인상 기조와 맞물려 시장에 자금이 경색됐다. 2년이 지나 세계 중앙은행들이 기준금리 인하에 들어갔지만 PF 부실 리스크는 여전하다. 한국신용평가가 올해 6월 기준 집계한 건설사 PF 보증 규모는 27조1000억 원이다. 이 중 착공 여부, 입지, 분양률 등을 기준으로 위험도를 4단계로 평가한 결과 12조 원(44.3%)이 ‘위험’ 이상 등급이었다. 건설사의 재무구조도 개선될 기미가 보이지 않는다. NH투자증권이 국내 코스피 상장 건설사 14곳의 재무구조를 분석한 결과, 올해 상반기(1∼6월) 11곳의 부채비율과 영업이익이 레고랜드 사태 이전인 2022년 상반기보다 악화됐다. 시행사의 지급보증을 선 건설사들이 빚을 대신 떠안다 보니 재무구조가 나빠지는 것이다. 전문가들은 시행사가 과도하게 부채에 의존해 사업을 진행하는 구조에 따라 리스크가 확대되고, 건설사와 금융권에 부실이 전이되고 있다고 지적했다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 2021∼2023년 추진된 부동산 PF 사업장 300곳의 경우 시행사가 자기자본을 댄 비중은 총사업비의 3.2%에 그쳤다. 나머지 96.8%는 건설사 등 제3자 보증에 의존한 대출로 충당했다. 황순주 KDI 연구위원은 “사업 주체의 자기자본 비율을 높이고 과도한 건설사 보증 관행을 개선하기 위한 유인책과 규제가 필요하다”며 “이를 위해서는 가장 먼저 부동산 PF 재무 정보를 외부에서 알 수 있도록 공적 데이터베이스를 구축해야 한다”고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com이축복 기자 bless@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-13
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  • LH가 낙찰받은 전세사기 피해주택 피해자에 10년간 무상으로 빌려준다 

    한국토지주택공사(LH)가 앞으로 경·공매로 낙찰받은 전세 사기 피해주택을 피해자들에게 10년간 무상으로 빌려준다. 10년 뒤에는 공공임대 수준의 임대료만 내고 10년 더 살 수 있다. LH는 11일부터 전세 사기 피해주택 경매 차익을 활용한 피해자 지원 방안을 시행한다고 밝혔다. 올해 8월 22대 국회가 ‘1호 민생법안’으로 통과시킨 ‘전세 사기 피해자 지원과 주거 안정에 관한 특별법(전세사기 특별법)’ 개정안이 이날부터 시행되면서다. 지원 대상은 전세사기 특별법에 따라 인정된 피해자이며 대상 주택은 경·공매가 개시된 피해 주택이다. LH가 사전 심의를 거쳐 피해 주택을 매입하기로 결정하면 피해자로부터 우선매수권을 넘겨받아 경·공매에 참여한다. 이후 낙찰받은 주택을 공공임대로 전환해 피해자에게 10년간 무상으로 빌려주는 방식이다. LH가 경·공매에 참여해 감정가보다 싸게 낙찰받아 생기는 경매 차익을 임대료 지원 재원으로 활용한다. 경매 차익이 임대료 지원액보다 적으면 정부 예산을 투입한다. 10년이 지나 임대료 지원이 종료된 뒤에는 시세의 30~50% 수준의 임차료를 내면 10년 더 거주할 수 있다. 피해주택 거주를 원치 않는 피해자는 경매 차익을 현금으로 받고 퇴거할 수도 있다. 개정법 시행으로 LH가 매입하는 피해주택 요건도 크게 완화됐다. 주택 유형과 면적 제한을 없앴다. 안전에 문제가 없는 위반 건축물, 신탁사기 피해주택, 선순위 임차인 피해주택도 매입 대상도 포함됐다. 이번 지원 방안은 LH가 개정법 시행 전에 매입을 완료한 피해주택 임차인에게도 소급 적용된다. 앞서 LH로부터 매입 불가 통보를 받은 피해자도 다시 매입을 신청할 수 있다. 매입 신청은 전세 사기 피해자로 결정된 날로부터 3년 이내에 가능하다. 피해주택 소재지 관할 LH 지역본부를 방문하거나, 우편으로 신청하면 된다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-11-11
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  • [광화문에서/김호경]‘청포자’의 나비효과… 주택정책 자금이 말라간다

    180만5039명. 최근 2년 3개월간 청약통장 가입자가 줄어든 숫자다. 전체 가입자 수는 2022년 6월 정점(2859만9279명) 이후 계속 줄어 지난달 2679만4240명까지 내려왔다. 청약통장을 해지하는 ‘청포자’(청약포기자)가 신규 가입자를 계속 웃돌고 있어서다. 청포자라는 신조어가 등장한 건 약 5년 전이다. 집값이 오르면서 청약 시장이 달아오르던 무렵이었다. 당시 청포자 대다수는 납부 횟수와 납입액이 적어 청약가점이 낮은 20, 30대였다. 그런데 요즘엔 40, 50대 청포자도 적지 않다. 내 집 마련의 ‘지름길’이었던 청약통장의 쓸모가 예전 같지 않다는 인식이 나이를 불문하고 확산하고 있다는 얘기다. 주된 원인은 높아진 청약 문턱이다. 올해 1∼10월 분양한 서울 민영주택 일반공급 당첨 최저가점(커트라인)은 무려 62.3점. 4인 가족이 청약통장 가입 기간(15년 이상) 만점을 받고 12년 이상 무주택으로 버텨야 얻을 수 있는 점수다. 서울 강남권의 당첨 커트라인은 4인 가족 최고점(69점)보다 높은 72점이다. 부부가 5인 가족이 되려면 아이를 셋 낳거나, 아이 하나에 부모를 모시고 살거나, 아니면 위장전입으로 가족 수를 불리거나다. 치솟은 분양가도 청포자가 나오는 배경 중 하나다. 서울 민영주택 전용면적 84㎡ 평균 분양가는 지난달 기준 15억 원을 넘었다. 서민들로선 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아) 대출을 받아도 감당하기 버거운 금액이다. 정부가 청년을 위한 특별공급 비중을 늘린 탓에 일반공급 기회가 줄면서 중장년층 청포자가 늘었다는 분석도 있다. 청약 포기는 개개인에게는 현실적이고 합리적인 선택일 수 있다. 문제는 이런 선택을 하는 개인이 늘면 주택 정책의 근간이 흔들릴 수 있다는 데 있다. 공공임대와 공공분양 주택을 짓는 자금과 주택구입 자금(디딤돌), 임차보증금(버팀목) 등 서민들이 활용할 수 있는 저리 대출은 모두 주택도시기금에서 나온다. 기금 재원 중 가장 큰 비중을 차지하는 게 청약통장 예치액이다. 청약 가입자 감소로 지난해 청약 저축액은 14조9607억 원, 2021년의 65% 수준으로 줄었다. 반면 신생아 특례 대출, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장 지원 등 기금을 쓸 곳은 크게 늘었다. 2021년 말 48조4511억 원이던 기금 여유자금은 올해 6월 말 기준 15조8073억 원으로 3분의 1 토막이 났다. 기금 고갈을 우려할 정도로 가파른 감소 폭이다. 기금 감소에 정부도 대책 마련에 나섰지만 뾰족한 수가 없어 보인다. 국토교통부는 최근 청약 이탈을 막기 위해 청약 금리와 월납입 인정액을 인상했는데, 그 이후로도 청약통장 가입자 수는 계속 줄고 있다. 디딤돌 대출 규제 카드는 축소했다 이를 유보하고, 또 며칠 만에 축소 방침을 재확인하는 오락가락 행보로 실수요자의 반발만 사고 있다. 곳간이 비어간다면 결국 허리띠를 졸라맬 수밖에 없다. 불필요한 지출은 과감히 줄이고 서민 지원도 형편에 맞게 재설계해야 한다. 필요하다면 청약제도 전반에 대한 재검토에도 나서야 한다. 국민들에게 그 필요성을 설명하고, 고통 분담을 설득하는 건 정부의 몫이다.김호경 산업2부 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-10-28
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  • 재건축 단지에 현황용적률 인정… 사업성 증가 효과[부동산 빨간펜]

    앞으로 서울에서 땅값이 저렴한 동네의 재건축·재개발 사업성이 개선됩니다. 서울시가 올해 3월 내놓은 정비사업 지원방안에 대한 세부 기준을 지난달 확정하고 본격적인 시행에 돌입했습니다. 그런데 내용을 살펴보면 허용용적률, 상한용적률, 현황용적률 등 어려운 용어 때문에 단지의 사업성이 얼마나 좋아지는지 가늠하기 어렵다는 반응이 적지 않습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 용적률 개념과 서울시의 정비사업 지원방안에 대해 알아봅니다. Q. 용적률이 왜 중요한가요. “용적률은 땅 면적 대비 건물 바닥 면적을 합한 면적의 비율을 뜻합니다. 용적률이 높을수록 건물을 더 높게 지을 수 있습니다. 저층 빌라나 낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 지을 때 용적률이 기존보다 높아져야만 건물을 더 높게 지어 분양 물량을 확보할 수 있습니다. 분양 물량이 많을수록 분양 수익이 늘어 사업성이 개선됩니다. 용적률이 얼마나 늘어나는지가 사업성을 좌우하는 셈이죠. 흔히 재건축이나 재개발 사업을 ‘용적률 싸움’이라고 부르는 이유이기도 합니다.” Q. 용적률에는 어떤 종류가 있나요. “정비사업 사업성을 제대로 이해하려면 5가지의 용적률을 구별해야 합니다. 먼저 현황용적률이 있습니다. 현재 건축물대장에 적혀 있는 용적률을 뜻합니다. 그 다음으로 익숙한 개념은 법적상한용적률일 겁니다. 이건 국토계획법 시행령에서 정한 상한선입니다. 개별 단지의 용적률은 인허가 권한을 가진 지방자치단체가 법적 상한선 이내에서 정합니다. 지자체가 제시한 조건을 이행해야만 용적률을 추가로 받을 수 있습니다. 서울시는 용적률을 추가로 제공하는 단계에 따라 △기준용적률 △허용용적률 △상한용적률로 나눕니다. 기준용적률은 아무 조건 없이 기본적으로 확보할 수 있는 용적률입니다. 허용용적률은 기준용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을 더한 개념입니다. 이때 인센티브는 최대 20%포인트로, 친환경 건축, 우수 디자인 등 서울시가 정한 의무 사항을 지켜야 합니다. 허용용적률에 기부채납을 약속하고 추가로 받은 용적률을 더하면 상한용적률입니다. 제3종 일반주거지역의 경우 서울시가 정한 기준용적률은 210%입니다. 허용용적률은 이보다 20%포인트 높은 230%입니다. 상한용적률은 250%로 허용용적률보다 20%포인트 높습니다. 다만 법적상한용적률(300%)보다는 낮습니다.” Q. 서울시 정비사업 지원방안은 어떤 내용인가요. “이번 지원방안에는 사업성이 낮아 재건축, 재개발 추진이 곤란한 단지의 사업성을 높여주기 위한 여러 지원책이 담겨 있습니다. 이 가운데 과밀 정도와 주변 여건 등을 고려해 허용용적률을 넘는 현황용적률을 그대로 인정해주는 방안과 사업성 보정계수 도입 방안 등 2가지가 핵심 내용입니다.” Q. 현황용적률을 인정해 주면 왜 사업성이 높아지나요. “2004년 이전 준공 단지 가운데 현황용적률이 허용용적률을 웃도는 단지가 적지 않습니다. 이런 단지들은 용적률을 올리려면 기부채납이 유일한 방법이었습니다. 문제는 그동안 허용용적률 초과분은 현황용적률로 인정받지 못했고 실질적으로 늘어난 용적률보다 더 높은 비율을 기부채납해야 했다는 점입니다. 막상 용적률이 늘어도 기부채납을 하고 나니 분양 물량이 얼마 되지 않아 사업 추진이 어려운 단지들이 생겨난 거죠. 앞으로 허용용적률 초과분을 현황용적률로 인정받게 되면 지금보다 기부채납을 적게 해도 용적률을 높일 수 있게 됩니다. 3종 주거지역에 있는 현황용적률 268%인 단지를 법적 상한인 용적률 300%로 재건축한다고 가정하겠습니다. 기존엔 허용용적률(230%)까지만 현황용적률로 인정받았습니다. 용적률을 300%까지 올리려면 늘어난 용적률(70%)의 절반을 공공임대로 기부채납해야 했습니다. 그런데 현황용적률 268%를 온전히 인정받으면 기부채납은 실제로 늘어나는 용적률(32%)의 절반으로 확 줄게 됩니다. 기부채납이 줄어든 만큼 분양 물량은 늘어 사업성이 개선되는 거죠.” Q. 사업성 보정계수를 도입하면 어떤 효과가 있나요. “기부채납을 하지 않고 추가로 받는 용적률을 ‘허용용적률 인센티브’라고 합니다. 이 인센티브는 현재 최대 20%포인트인데, 보정계수를 적용하면 최대 40%까지 2배로 늘어납니다. 기존보다 기부채납을 덜 하고도 용적률을 늘릴 수 있는 거죠. 서울시에 따르면 보정계수가 0.1 오르면 분양주택을 지을 수 있는 용적률이 1%포인트가량 늘어난다고 합니다. 사업성 보정계수는 땅값, 대지 면적, 가구 밀도 등 3가지 항목을 고려해 산정합니다. 직전 연도 서울시 평균 공시지가(지난해 ㎡당 719만 원)를 단지의 평균 공시지가로 나눈 값에, 대지면적 보정계수와 가구밀도 보정계수를 더하는 방식입니다. 땅값이 저렴할수록, 대지 면적이 좁을수록, 가구 수가 빽빽할수록 보정계수가 커져 용적률 인센티브를 더 받을 수 있는 거죠. 다만 대지 면적 보정계수와 가구 밀도 보정계수 최댓값은 모두 0.2에 그치는 만큼 땅값이 가장 큰 변수입니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-10-25
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  • 이한준 LH 사장 “본청약 지연으로 오른 분양가,  LH가 부담”

    공공분양 사전청약 당시 공고한 일정보다 본청약이 지연된 경우, 지연 기간에 발생한 분양가 인상분은 한국토지주택공사(LH)가 부담하기로 했다. 공사비 급등 여파로 본청약이 늦어진 사전청약 단지의 분양가가 추정 분양가를 웃돌면서 당첨자들이 반발하자 대책을 내놓은 것이다.이한준 LH 사장은 24일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 “공공 사전청약 분양가 문제에 대한 대책을 마련했느냐”는 국민의힘 김은혜 의원 질의에 “본청약 지연 기간 분양가 상승은 원칙적으로 LH가 부담하는 것으로 정리하고 있다”고 했다. 이어 “본청약이 연기된 경우에는 당초 사전청약 때 약속했던 본청약 일자를 기준으로 분양가를 산정하겠다”고 덧붙였다. 사전청약은 착공과 동시에 진행하는 본청약보다 2년가량 먼저 예비 입주자를 모집하는 제도다. 문재인 대통령 시절인 2021년 7월 주택 수요를 분산하기 위해 재도입했다. 사전청약 당시 본청약 예상 시기와 추정 분양가를 당첨자들에게 공지했지만 최근 몇 년 사이에 공사비 급등 여파로 공사가 지연되면서 본청약이 지연되는 단지가 속출했다. 이에 따라 분양가도 추정 분양가보다 크게 올랐다. 2021년 7월 사전청약을 실시한 인천 계양지구 A3블록은 원래 2023년 10월 본청약을 할 예정이었지만 실제로는 1년가량 늦은 지난달에야 본청약을 실시했다. 전용면적 55㎡ 기준 분양가는 4억101만 원으로 추정 분양가(3억33980만 원)보다 18% 비쌌다. 이번 방침이 시행되더라도 사전청약 당첨자들은 추정 분양가보다는 오른 금액을 분양가로 내야 할 가능성이 크다. 사전청약 당첨 이후 본청약 예정일까지 오른 분양가 인상분은 당첨자들이 부담해야 하기 때문이다. 예컨대 사전청약 이후 2년 뒤 본청약을 실시할 예정이었으나 1년이 지연됐다면 2년간 인상분은 당첨자가 내고, 나머지 1년간의 인상분만 LH가 부담하는 식이다.LH 관계자는 “이미 본청약을 실시한 단지에서도 실제 공사비 인상분을 모두 분양가로 전가한 건 아니다”라며 구체적인 시행 시기와 소급 적용 여부에 대해선 “세부적인 검토가 필요하다”고 설명했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-10-24
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  • 서울 재건축 단지에 현황용적률 인정…사업성 증가 효과 [부동산 빨간펜]

    앞으로 서울에서 땅값이 저렴한 동네의 재건축·재개발 사업성이 개선됩니다. 서울시가 올해 3월 내놓은 정비사업 지원방안에 대한 세부 기준을 지난달 확정하고 본격 시행에 돌입했습니다. 그런데 내용을 살펴보면 허용용적률, 상한용적률, 현황용적률 등 어려운 용어 때문에 단지의 사업성이 얼마나 좋아지는지 가늠하기 어렵다는 반응이 적지 않습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 용적률 개념과 서울시의 정비사업 지원방안에 대해 알아봅니다.Q. 용적률이 왜 중요한가요.“용적률은 땅 면적 대비 건물 바닥 면적을 합한 면적의 비율을 뜻합니다. 용적률이 높을수록 건물을 더 높게 지을 수 있습니다. 저층 빌라나 낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 지을 때 용적률이 기존보다 높아져야만 건물을 더 높게 지어 분양 물량을 확보할 수 있습니다. 분양 물량이 많을수록 분양 수익이 늘어 사업성이 개선됩니다. 용적률이 얼마나 늘어나는지가 사업성을 좌우하는 셈이죠. 흔히 재건축이나 재개발 사업을 ‘용적률 싸움’이라고 부르는 이유이기도 합니다.”Q. 용적률에는 어떤 종류가 있나요.“정비사업 사업성을 제대로 이해하려면 5가지의 용적률을 구분해야 합니다. 먼저 현황용적률이 있습니다. 현재 건축물대장에 적혀 있는 용적률을 뜻합니다. 그 다음으로 익숙한 개념은 법적상한용적률일 겁니다. 이건 국토계획법 시행령에서 정한 상한선입니다. 개별 단지의 용적률은 인허가 권한을 가진 지방자치단체가 법적 상한선 이내에서 정합니다. 지자체가 제시한 조건을 이행해야만 용적률을 추가로 받을 수 있습니다.서울시는 용적률을 추가로 제공하는 단계에 따라 △기준용적률 △허용용적률 △상한용적률로 나눕니다. 기준용적률은 아무 조건 없이 기본적으로 확보할 수 있는 용적률입니다. 허용용적률은 기준용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을 더한 개념입니다. 이때 인센티브는 최대 20%포인트로, 친환경 건축, 우수 디자인 등 서울시가 정한 의무 사항을 지켜야 합니다. 허용용적률에 기부채납을 약속하고 추가로 받은 용적률을 더하면 상한용적률입니다.제3종 일반주거지역의 경우, 서울시가 정한 기준용적률은 210%입니다. 허용용적률은 이보다 20%포인트 높은 230%입니다. 상한용적률은 250%으로 허용용적률보다 20%포인트 높습니다. 다만 법적상한용적률(300%)보다는 낮습니다.”서울시 용도지역별 용적률 체계단위: %기준허용상한법적 상한제1종일반주거지역150150200200제2종〃190210250250제3종〃210230250300준주거지역300320400500자료: 서울시Q. 서울시 정비사업 지원방안은 어떤 내용인가요.“이번 지원방안에는 사업성이 낮아 재건축, 재개발 추진이 곤란한 단지의 사업성을 높여주기 위한 여러 지원책이 담겨 있습니다. 이 가운데 과밀 정도와 주변 여건 등을 고려해 허용용적률을 넘는 현황용적률을 그대로 인정해주는 방안과 사업성 보정계수 도입 방안 2가지가 핵심 내용입니다.”Q. 현황용적률을 인정해 주면 왜 사업성이 높아지나요.“2004년 이전 준공 단지 가운데 현황용적률이 허용용적률을 웃도는 단지들이 적지 않습니다. 이런 단지들은 용적률을 올리려면 기부채납이 유일한 방법이었습니다. 문제는 그동안 허용용적률 초과분은 현황용적률로 인정받지 못했고 실질적으로 늘어난 용적률보다 더 높은 비율을 기부채납해야 했다는 점입니다. 막상 용적률이 늘어도 기부채납을 하고 나니 분양 물량이 얼마 되지 않아 사업 추진이 어려운 단지들이 생겨난 거죠. 앞으로 허용용적률 초과분을 현황용적률로 인정받게 되면 지금보다 기부채납을 적게 해도 용적률을 높일 수 있게 됩니다.3종 주거지역에 있는 현황용적률 268%인 단지를 법적 상한인 용적률 300%로 재건축한다고 가정하겠습니다. 기존엔 허용용적률(230%)까지만 현황용적률로 인정받았습니다. 용적률을 300%까지 올리려면 늘어난 용적률(70%)의 절반을 공공임대로 기부채납해야 했습니다. 그런데 현황용적률 268%를 온전히 인정받으면 기부채납은 실제로 늘어나는 용적률(32%)의 절반으로 확 줄게 됩니다. 기부채납이 줄어든 만큼 분양 물량은 늘어 사업성이 개선되는 거죠.”Q. 사업성 보정계수를 도입하면 어떤 효과가 있나요.“기부채납을 하지 않고 추가로 받는 용적률을 ‘허용용적률 인센티브’라고 합니다. 이 인센티브는 현재 최대 20%포인트인데, 보정계수를 적용하면 최대 40%까지 2배로 늘어납니다. 기존보다 기부채납을 덜 하고도 용적률을 늘릴 수 있는 거죠. 서울시에 따르면 보정계수가 0.1 오르면 분양주택을 지을 수 있는 용적률이 1%포인트가량 늘어난다고 합니다.사업성 보정계수는 땅값, 대지 면적, 세대 밀도 3가지 항목을 고려해 산정합니다. 직전 연도 서울시 평균 공시지가(지난해 ㎡당 719만 원)를 단지의 평균 공시지가로 나눈 값에, 대지면적 보정계수와 세대밀도 보정계수를 더하는 방식입니다. 땅값이 저렴할수록, 대지 면적이 좁을수록, 세대 수가 빽빽할수록 보정계수가 커져 용적률 인센티브를 더 받을 수 있는 거죠. 다만 대지면적 보정계수와 세대밀도 보정계수 최대값은 모두 0.2에 그치는 만큼 땅값이 가장 큰 변수입니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-10-24
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  • [단독]대출규제 피해가는 외국인… 서울 아파트 매입 5채중 1채 ‘신고가’

    올해 4월 한 미국인이 서울 용산구 한남더힐 전용면적 240m²를 120억 원에 매수했다. 같은 단지, 동일 면적의 직전 매매가격인 103억 원(지난해 8월)보다 16.5% 올라 당시 기준 신고가였다. 120억 원은 올해 들어 23일까지 거래된 아파트 매매거래 가운데 3번째로 높은 가격이다. 올해 1∼8월 외국인이 서울에서 매수한 아파트 5채 중 1채가 신고가에 거래된 것으로 나타났다. 특히 30억 원이 넘는 초고가 주택의 경우 전체 거래의 70% 이상이 신고가에 거래됐다. 최근 정부가 고강도로 대출을 옥죄는 가운데, 대출 규제에서 자유로운 외국인들은 해외에서 손쉽게 자금을 조달해 주택을 매수할 수 있어 형평성 논란이 일고 있다.● 서울 외국인 매수 5건 중 1건 신고가23일 본보가 윤재옥 국민의힘 의원실이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료를 분석한 결과, 1∼8월 외국인이 서울에서 매수한 아파트 307채 중 57채(18.6%)가 신고가에 거래됐다. 부동산원이 취합한 외국인 서울 아파트 매수 건수 총 319건 가운데 아파트 주소가 정확히 확인되지 않은 12건을 제외한 수치다. 같은 기간 서울 전체 아파트 매매 거래 중 신고가 비중(10.9%)의 2배에 가까운 수준이다. 고가 아파트일수록 신고가 비중이 높았다. 15억 원 이상은 93채 중 33채(35.5%)가 신고가 거래였는데, 20억 원 이상으로 좁히면 58채 중 29채(50.0%), 30억 원 이상은 18채 중 13채(72.2%)로 비중이 커졌다. 7월 서울 강남구 아카데미스위트 전용면적 164m²는 33억 원에 거래됐다. 1년 11개월 전인 직전 거래(27억5000만 원) 대비 20% 오른 신고가다. 업계 관계자는 “외국인들은 투자처로 강남권이나 용산 등 주요 입지에 있는 고급 주상복합이나 대형 평수 아파트를 선호한다”며 “고가 아파트일수록 거래가 적어 신고가가 많이 나오는 것으로 보인다”고 말했다. 원화 약세도 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “최근 몇 년간 1300원대 이상의 고환율이 지속되면서 외국인들에게 국내 아파트가 더욱 저렴해진 효과가 생겼다”고 설명했다. 고가 아파트 거래에서 미등기 비율도 비교적 높게 나타났다. 15억 원 이상 거래 93건 중 43%(40건)가 미등기 상태로, 같은 기간 서울 전체 15억 원 이상 고가 아파트 미등기 비율(33%)보다 높았다. 외국인 전문 공인중개업체 관계자는 “외국인들은 해외 자금 조달 및 서류 마련에 시간이 걸려 잔금을 늦게 치르는 경우가 있다”고 했다. 하지만 업계에서는 계약 후 4개월이 넘도록 미등기 상태인 아파트는 실거래가 띄우기 등 이상 거래 가능성을 배제해선 안 된다고 본다. 실제로 올해 7월 서울 서초구에서 아파트 집주인 단체 채팅방을 만들어 집값 담합을 주도한 외국 국적 동포 ‘방장’이 적발됐다. 서울 아파트를 가장 많이 매수한 외국인은 중국인(34.8%)이었다. 자치구별로 강남3구(강남·서초·송파)와 용산·성동구 등 12곳에선 미국인 매수 건수가 가장 많았다. 중국인의 경우 마포·광진·영등포구 등 13개 자치구에서 매수 비중이 가장 높았다.● 고가 아파트 3채 중 2채 ‘검은 머리 외국인’이 사외국인이 매수한 서울 고가 아파트 가운데 등기가 완료된 53건에 대해 등기부등본을 전수조사한 결과, 53건 중 34건(64.2%)은 ‘검은 머리 외국인’이 매수한 것으로 추정됐다. 34건의 매수인은 한국 이름이거나 한국 성씨를 가진 영미권 시민권자였다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “최근 국내에 외국 시민권자들의 ‘역이민’이 늘고 있다”며 “한국의 건강보험 제도 등을 이용하기 위해 국내에 집을 매수하려는 유인이 높다”고 설명했다. 53건 중 국내 시중은행에서 대출을 받아 자금을 조달한 건수는 20건(37.7%)에 불과했다. 상당수가 해외 금융기관을 통해 자금을 조달한 것으로 추정된다. 외국인들이 해외에서 대출 규제 없이 자금을 조달해 고가 주택을 구매하면서 집값을 자극할 수 있는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “외국인도 국내 금융기관에서 대출을 받는다면 내국인과 동일한 규제를 적용받지만 해외는 대출 규제가 사실상 없는 수준”이라며 “미국의 경우 소득이 충분하다면 주택담보인정비율(LTV)의 80∼90%대도 얼마든지 대출이 가능하다”고 했다. 편법 증여로 의심되는 사례도 발견됐다. 올해 8월 서울 강남구 효성청담101의 전용면적 226m²는 74억500만 원에 손바뀜됐다. 올해 3월 50대 집주인 A 씨가 몰타로 국적을 변경한 뒤 5개월이 지나 같은 성씨의 30대 몰타인 B 씨에게 매도한 거래다. 몰타는 증여세가 없어 자산가들이 상속 및 증여를 목적으로 투자 이민을 가는 주요 국가 중 한 곳이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-10-24
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  • 자율주행 로봇이 문앞까지 택배-음식 배달

    현대건설이 자율주행 배송로봇을 개발하는 스타트업 모빈과 함께 공동주택 입주민을 위한 자율주행 로봇배송 서비스를 시범 운영한다고 23일 밝혔다. 시범 사업은 현대건설이 지난해 경기 고양시에서 준공한 단독주택 단지 ‘힐스테이트 라피아노 삼송’ 입주민을 대상으로 진행된다. 입주민이 전용 사이트에서 배송 서비스를 신청하면 자율주행 로봇이 단지 커뮤니티 시설에 마련된 물류센터에서 현관문 앞까지 택배를 배달해준다. 단지 내 상가에 입점한 음식점에서 만든 음식 배달도 가능하다. 자율주행 배송로봇은 계단과 같은 장애물이 있어도 적재물을 안정적으로 옮길 수 있다. 현대건설은 다음 달까지 진행하는 시범 운영 결과를 바탕으로 기술 고도화와 상용화를 추진할 방침이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-10-24
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  • [단독]테슬라만 ‘제조물배상 보험’ 가입안해, 보조금 못 받을수도

    국내에 전기차를 판매 중인 제조사 가운데 테슬라코리아만 ‘제조물배상 책임보험’에 가입하지 않은 것으로 나타났다. 내년부터는 해당 보험에 가입하지 않은 제조사의 전기차에는 구매 보조금이 지급되지 않을 예정이다. 테슬라가 보험에 가입하지 않는다면 내년부터 테슬라 구매자들은 보조금을 받지 못하게 된다. 22일 문진석 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 받은 자료에 따르면 국내 시판 중인 전기차 제조사 14곳 중 제조물배상 책임보험에 가입하지 않은 업체는 테슬라 1곳뿐이었다. 현대자동차, 기아, 한국GM 등 국내 제조사 및 테슬라를 제외한 수입 전기차 제조사들은 모두 해당 보험에 가입한 상태다. 제조물배상 책임보험은 제조사가 제품의 결함으로 발생한 생명, 신체, 재산상 손해에 대해 배상할 때 손해배상책임을 보상해주는 상품이다. 의무 가입은 아니다. 정부는 지난달 6일 ‘전기차 화재 안전관리 대책’을 내놓으면서 해당 보험에 가입하지 않은 제조사의 전기차를 내년부터 보조금 대상에서 제외하기로 했다. 결함으로 인한 화재 등 사고 발생 시 제조사가 적극 보상에 나서라는 취지다. 이는 환경부가 보조금 관련 지침을 개정하면 바로 적용된다. 테슬라가 제조물배상 책임보험에 가입하지 않는다면 내년부터 전기차 보조금이 끊겨 구매자 부담이 늘어나게 된다. 현재 테슬라 ‘모델3’ 구매 시 국고와 지방자치단체 보조금을 더해 약 385만 원(서울 거주자 기준)을 지원받을 수 있다. 테슬라가 손해배상책임을 자가 비용으로 부담해야 하는 만큼 차량 결함으로 인한 사고 발생시 소극적으로 대처할 우려가 있다는 지적도 나온다. 테슬라코리아 측은 “제조물 결함으로 손해가 발생한 경우 국내 제조물책임법상 모든 책임을 다해 왔으며, 앞으로도 최선을 다할 것”이라며 “미국 테슬라 본사와 더욱 적극적으로 제조물배상 책임보험 가입 관련 논의를 지속하겠다”고 밝혔다. 정부는 현재 전기차 제조사의 제조물배상 책임보험 가입을 의무화하는 방안도 추진하고 있다. 전기차 충전사업자에 대해서는 화재 등 재난 발생 시 사업자의 과실이 없어도 피해자의 손해를 보상하기 위한 보험 가입을 의무화하는 내용의 ‘전기차 안전관리법’ 개정안이 국회에 제출된 상태다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-10-23
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