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안녕하세요. 오승준 기자입니다.

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취재분야

2024-10-29~2024-11-28
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  • 분당 “호가인상” 문의 봇물속 탈락 단지는 한숨… 일산 “3기 신도시 등과 겹쳐” 기대감-우려 교차

    “죄송합니다. 집주인 전화가 걸려와서요.” 27일 오후 1기 신도시 재건축 선도지구로 선정된 경기 성남시 분당구 시범우성·현대 인근 공인중개사사무소. 선도지구 발표가 나자마자 아파트 소유주들의 전화가 몰려와 대화가 이어지지 않을 정도였다. 이곳 공인중개사는 “최근 대출 규제로 두 달 동안 매매를 1건밖에 성사시키지 못했다”며 “오늘은 매도 호가를 올려도 될지 묻는 전화가 많이 오고 있다”고 말했다. 이날 분당 양지마을과 샛별마을 등에서 첫 재건축 지구로 선정된 단지들은 벌써부터 집값 과열 양상이 나타나고 있다. 분당은 1기 신도시 중에서도 상대적으로 재건축 사업성이 높은 지역인 만큼 어느 곳보다 경쟁이 치열했다. 선도지구에 속한 양지마을 6단지 인근 한 공인중개사는 “8월 전용면적 84m²가 17억3000만 원에 거래돼 연초 대비 3억 원가량 올랐는데 현재 호가는 이보다 1억 원가량 높은 18억 원대”라며 “앞으로는 이 가격의 거래도 쉽지 않아 보인다”고 했다. 다만 단지 내 학교 위치가 사업성을 가를 것이란 의견도 나왔다. 양지마을 재건축 사업을 위탁받은 한국토지신탁 측은 “이번에 분당신도시에서 선정된 선도지구는 모두 단지 가운데 학교가 있어 학교 남쪽은 고밀 개발이 불가능하다”며 “사업성과 직결되는 부분인 만큼 정부의 고려가 필요하다”고 했다. 반면 선도지구에서 탈락한 수내동 파크타운 일대에서는 실망스럽다는 반응이 많았다. 한 공인중개사는 “선도지구로 선정될 가능성이 높다는 기대감에 소유주들이 연초 대비 매물을 많이 거뒀고, 상가 보수도 자제하는 분위기였다”며 “이제 매도는 물 건너간 것 같다”고 했다. 국토교통부가 ‘2차 선도지구’ 지정은 없다는 방침을 밝히면서 이번에 탈락한 곳들은 재건축이 하염없이 늦춰질 수 있다는 걱정이 나오기도 했다. 분당의 한 주민은 “가뜩이나 선도지구에 지정된 단지들이 원래부터 분당 내 대장주인데 비슷한 동네에서 가격이 더 벌어지게 될 것 같다”고 말했다. 정부는 내년 연차별 정비물량 목표 내에서 재건축 단지 순서를 결정하겠다는 방침이다. 같은 시각 경기 고양시 일산은 기대감과 우려가 교차했다. 선도지구에 포함된 후곡마을 재건축 추진 준비위원회 관계자는 “우리 단지는 중대형 평형이 많고 일산역 초역세권이라 사업성이 좋다”고 했다. 그러나 큰 기대를 하기 힘들다는 시각도 있다. 일산 지역 집값이 2021년 대비 많이 떨어진 데다 이달 초 고양 대곡이 그린벨트 해제 후보지로 지정되면서 재건축 사업성이 크지 않을 것이란 분석 때문이다. 백송마을 인근에서 영업하는 한 공인중개사는 “3기 신도시인 고양 창릉지역을 비롯해 최근 대곡 지역 그린벨트 해제 계획까지 발표돼 오히려 재건축이 완료됐을 때 미분양 우려가 크다”고 했다. 실제로 강촌마을 8단지의 경우 전용면적 84m²가 지난달 5억7500만 원에 거래됐다. 2021년 동일 평형 최고가 거래액(8억1000만 원)의 71%에 불과하다. 인근 공인중개사는 “매매호가가 연초 6억 원 정도에서 현재 6억 원 초반대로 별로 오르지 않았다”며 “선도지구에 대한 기대가 애초에도 큰 편은 아니었다”고 말했다. 분담금에 대한 걱정도 컸다. 인근 다른 공인중개사는 “이 지역에서 84m² 아파트가 최고 10억 원 미만에 거래되다 보니 분양가를 12억 원 이상 받으면 미분양 우려가 있고, 적정 수준으로 책정 시 분담금이 수억 원 나올 것으로 보인다”며 “실제 사업이 추진될지는 지켜봐야 할 것”이라고 했다.성남=이축복 기자 bless@donga.com고양=오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 9시간 전
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  • 1기 신도시 선도지구 발표 코앞서… LH-국토부, 이주대책 엇박자[부동산팀의 정책워치]

    1기 신도시 재건축 사업에 시동을 걸 선도지구 발표가 임박했습니다. 사업 성패를 가를 여러 과제 중 ‘이주 대책’을 빼놓을 순 없습니다. 곧 발표될 선도지구 물량만 최대 3만9000채에 달하기 때문입니다. 재건축 기간 동안 이 대규모 인원을 수용할 거주지가 필요하다는 얘기입니다. 전세 수요가 한꺼번에 발생할 경우 시장이 불안해질 가능성도 있습니다. 국토교통부와 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH)도 이주 대책을 놓고 고심을 거듭해 왔습니다. 그런데 구체적인 실행계획을 내놨어도 부족할 시점에 담당 부처와 시행 기관이 서로 다른 목소리를 내는 일이 있었습니다. 이한준 LH 사장이 21일 출입 기자간담회 때 한 발언이 발단이 됐습니다. 이 사장은 “LH 오리 사옥, 성남농수산종합유통센터 부지 등 분당선 오리역 역세권에 이주 주택이 들어설 수 있다”고 했습니다. 그런데 하루 뒤인 22일 아침 LH는 급히 해명자료를 배포했습니다. “기자간담회에서 언급된 이주 단지나 이주 주택은 전혀 고려하지 않고 있다”는 내용이었죠. 사장이 공식적인 자리에서 한 발언을 정면으로 반박한 겁니다. 국토부와 성남시 관계자도 “오리역세권 개발 구상에 이주 단지는 없었다”며 “이미 논의가 됐는데 왜 갑자기 이주 단지 얘기가 나왔는지 모르겠다”고 불편함을 드러냈습니다. 이미 논의가 됐다는 건 앞서 1일 경기 성남시 분당구 LH 오리 사옥에서 열린 김은혜 국민의힘 의원실 주최의 오리역 통합개발 세미나 얘기입니다. 이날 세미나에선 오리역세권 고밀복합개발 사업 계획이 논의됐는데 이주 단지로 활용한다는 얘기는 없었습니다. 당시 박상우 국토부 장관, 신상진 성남시장과 함께 LH 관계자들도 참여했습니다. 그런데도 이런 ‘엇박자’가 나는 것을 보면 이주 대책을 제대로 논의하고 있긴 한 건지 궁금합니다. 전문가들은 이주 대책 구체화 작업에 보다 속도를 내야 한다고 조언합니다. 제때 계획을 세워두지 않으면 신축 분양 단지를 활용한 이주 수요 분산이 쉽지 않을 것이란 우려가 나옵니다. 재건축 속도전이 ‘준비 부족’으로 오히려 주변 전셋값만 밀어올린다면 주택시장 안정화라는 정부 목표도 점점 멀어질 수밖에 없습니다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 1일 전
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  • [부동산 캘린더]9개 단지 9642채 분양… 본보기집 4곳 열어

    24일 부동산R114에 따르면 11월 넷째 주에는 전국 9개 단지 총 9642채(일반분양 6162채)가 분양을 시작한다. 서울 노원구 월계동 ‘서울원아이파크’, 서울 영등포구 당산동4가 ‘e편한세상당산리버파크’, 경기 안양시 비산동 ‘평촌자이퍼스니티’ 등에서 청약을 진행한다. 본보기집은 서울 성북구 삼선동2가 ‘창경궁롯데캐슬시그니처’, 서울 강서구 등촌동 ‘힐스테이트등촌역’ 등 4곳에서 문을 열 예정이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-26
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  • ‘올파포’ 전셋값 실거주의무 따라 최대 1억差… “주변 전세 안나가”

    27일 첫 입주를 앞둔 서울 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)의 전용면적 84㎡ 전셋값(저층 제외)은 조합원 매물이 10억 원 내외, 일반분양자 매물은 9억 원 수준으로 최대 1억 원가량 차이가 난다. 인근 공인중개업소 관계자는 “일반분양 물건은 실거주 의무가 적용돼 최대 3년까지밖에 살 수 없어 저렴하다”며 “조합원 매물은 계약갱신요구권을 활용해 4년 이상 살 수 있어 전셋값이 높은 것”이라고 했다. 25일 업계에 따르면 1만2000채 규모 올림픽파크포레온에서 조합원과 일반분양자 아파트 간 ‘전셋값 이중 가격’ 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 전세 기간을 ‘3년 미만’으로 제한하는 특약도 등장했다. 초대형 단지에서 전세 물량이 쏟아져 나오자 주변 단지들의 전세 거래가 얼어붙고 있다. 실제 인근의 4932채 규모 강동구 고덕그라시움 전용 59㎡ 전셋값은 10월 평균 6억4000만 원(10건)에서 11월 6억 원(6건)으로 하락했다.● 조합원 전세 매물에 쏠림… ‘이중 가격’ 형성 이날 올림픽파크포레온 1단지 107∼109동 전용면적 84㎡ 고층(20층 이상) 전세 매물 가격은 8억7000만∼10억 원 선이었다. 같은 동, 비슷한 층에서 나온 매물도 조합원 매물이냐, 일반분양자 매물이냐에 따라 5000만 원에서 최대 1억 원 이상 차이가 났다. 집주인 실거주 의무가 일반분양자 물량에만 적용돼 조합원 매물에 수요가 몰리기 때문이다. 일반분양자 매물에서는 세입자가 최대 3년까지밖에 살지 못한다. 반면 조합원 매물은 계약갱신요구권을 쓸 수 있어 ‘2+2년’ 이상 거주가 가능하다. 특히 일반분양자 전세 계약서에는 ‘계약갱신요구권을 쓰지 않는다’, ‘전세 기간을 2년∼2년 10개월로 한다’는 특약이 일반화됐다. 단지 인근 공인중개업소는 “집주인들이 2년 뒤 분쟁의 소지를 차단하기 위해 무조건 특약을 넣는다”며 “조합원 매물은 광고에 올릴 때도 ‘장기 계약 가능’ 매물로 올리고 1억 원은 더 비싸게 올린다”고 했다.● 주변 단지 발 동동 “전세 안 나가요” 입주가 마무리되는 내년 3월까지 올림픽파크포레온이 전세 수요를 대거 빨아들일 것으로 전망되면서 주변 단지엔 전세 매물이 쌓이고 있다. 11월 둘째 주 서울 강동구 전세 가격은 8월 둘째 주 이후 3개월 만에 하락세(―0.05%)로 돌아섰고 셋째 주에도 0.02% 하락했다. 재건축 과정에서 주변 단지로 이주했던 조합원들의 걱정도 커졌다. 현재 살고 있는 전셋집에 세입자가 들어와야 전세금을 돌려받고 입주할 수 있는데 전세가 나가지 않는 상황이 벌어진 것. 강동구 둔촌동 한 아파트에 전세를 살고 있는 올림픽파크포레온 조합원 김모 씨(48)는 “12월에 입주를 하려고 했는데 취소했다”며 “다음 달까지 지금 사는 전셋집에 세입자가 구해지지 않으면 올림픽파크포레온 입주를 포기하고 전세를 놓을 계획”이라고 했다. 올해 11월 입주를 시작한 둔촌더샵포레는 총 572채 중 181채가 전세 매물로 나와 있다. 인근 공인중개업소는 “한 집주인은 다음 달 세입자를 들여 잔금을 충당하려고 했는데 세입자 문의가 없어 걱정이 크다”며 “올림픽파크포레온보다 전용 84㎡ 전셋값이 2억 원 더 저렴한데 더 하락할 분위기”라고 했다. 전문가들은 워낙 대단지인 올림픽파크포레온 입주가 완료될 때까지는 강동구와 송파구 등 전셋값이 주춤할 것으로 전망했다. 다만 신축 아파트에 대한 수요가 크고 내년 입주 물량이 많지 않아 하락 폭은 크지 않을 것으로 봤다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “내년 1분기(1∼3월) 입주 때까지는 전셋값 하락 압력이 있을 수 있지만 내년에 전반적으로 전셋값은 강보합세를 나타낼 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-26
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  • “위층서 러닝머신 뛰어도 조용”… 층간소음 줄이기 나선 공공주택

    “층간소음이 기준치 이상 발생했습니다. 주의를 부탁드립니다.” 21일 찾은 세종시 한국토지주택공사(LH) 층간소음기술연구소 ‘dB(데시벨)35랩’에서 연구진이 1.2kg 무게 임팩트볼을 바닥에 3번 떨어뜨리자 벽면에 붙은 월패드에서 이 같은 알림이 경고음과 함께 떴다. 월패드 하단 바닥 부근에 전등 스위치처럼 생긴 센서가 소음을 인식하고 집에서 3번 이상 40dB 이상의 소리가 나면 경고음을 울리는 ‘노이즈 가드’ 시스템이다. 내년부터 LH가 설계하는 모든 공공주택에 이를 포함한 층간소음 저감 기술이 대거 도입된다. 상반기(1∼6월)부터는 노이즈 가드 기술, 하반기(7∼12월)부터는 층간소음 1등급 바닥구조가 순차적으로 도입된다. 내년 하반기 이후 설계에 들어가는 3기 신도시 단지의 경우 이런 기술이 상당부분 적용될 전망이다.1등급 바닥구조의 핵심은 충격과 진동을 저감시키는 기술이다. 정부의 층간소음 1등급 기준은 37dB이다. LH는 도서관 소음 수준(35dB)을 적용하겠다는 계획이다. 바닥 충격음의 경우 충격이 진동으로 전환되고 진동이 소음으로 전파되는 방식으로 전달된다. LH의 1등급 바닥구조는 우선 진동을 차단하기 위해 바닥재 하부(콘크리트 슬래브) 두께를 기존 21cm(4등급)에서 25cm까지 늘렸다. 바닥이 두꺼울수록 진동을 줄여 층간소음을 차단하는 데 효과적이다. 바닥재 상부에 들어가는 모르타르(시멘트 혼합 물질)는 4등급에 사용되는 일반 모르타르와 경량기포 대신 고밀도 모르타르를 사용해 진동 차단 효과를 강화했다. 충격을 흡수하기 위해 슬래브와 모르타르 중간부에 있는 완충재도 복합소재로 변경했다. 1등급 바닥구조를 적용한 dB35랩에서는 바로 위층에서 연구진이 발을 세게 굴렀는데도 발망치 소리가 멀리서 들려오는 것 같았다. 기존 주택에서 두 층 위나 옆집에서 나는 소리의 크기와 비슷하게 느껴졌다. 바로 위층에서 러닝머신을 사용하고 있을 때도 숨죽이고 있어도 소리가 들리지 않았다. LH 측은 “기존 주택에 적용되는 4등급(45∼49dB) 구조의 경우에는 같은 조건에서 쿵쿵거리는 소리가 나고 천장과 벽에서 진동이 느껴지는 수준”이라고 했다. LH는 바닥구조 강화 외에도 내년 상반기부터 다양한 층간소음 저감 기술을 도입한다. 화장실 배관을 아래층으로 보내지 않고 가구 내에 설치하는 ‘당해층 배관’ 방식을 적용하는 것이다. 소음이 배관을 타고 위아래층으로 전달되는 것이 최소화된다. 하지만 고급 자재 사용이 늘어나고 각종 설계 및 정보기술(IT)이 도입되며 공사비가 상승하고 분양가를 밀어올릴 것이라는 우려가 나온다. LH는 1등급 바닥구조 적용 시 전용면적 59㎡ 1채당 공사비가 약 400만 원 증가(4등급 대비)하는 것으로 보고 있다. LH 관계자는 “공사비 상승분을 분양가에 다 반영시키지 않기 위해 정부에 재정 지원을 요구하고 있다”며 “국민 부담으로 이어지지 않도록 자체적인 원가 절감 노력도 하겠다”고 말했다.세종=오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-25
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  • “윗집 러닝머신 소리도 안들려”…LH, 1등급 층간소음 기술 적용한다

    “층간소음이 기준치 이상 발생했습니다. 주의를 부탁드립니다.”21일 찾은 세종시 한국토지주택공사(LH) 층간소음기술연구소 ‘db(데시벨)35랩’에서 연구진이 1.2kg 무게 임팩트볼을 바닥에 3번 떨어뜨리자 벽면에 붙은 월패드에서 이 같은 알림이 경고음과 함께 떴다. 월패드 하단 바닥 부근에 전등 스위치처럼 생긴 센서가 소음을 인식하고 집에서 3번 이상 40db 이상의 소리가 나면 경고음을 울리는 ‘노이즈 가드’ 시스템이다.내년부터 LH가 설계하는 모든 공공주택에 이를 포함한 층간소음 저감 기술이 대거 도입된다. 상반기(1~6월)부터는 노이즈 가드 기술, 하반기(7~12월)부터는 층간소음 1등급 바닥구조가 순차적으로 도입된다. 내년 하반기 이후 설계에 들어가는 3기 신도시 단지의 경우 이런 기술이 상당부분 적용될 전망이다.1등급 바닥구조의 핵심은 충격과 진동을 저감시키는 기술이다. 정부의 층간소음 1등급 기준은 37db이다. LH는 도서관 소음 수준(35db)을 적용하겠다는 계획이다. 바닥 충격음의 경우 충격이 진동으로 전환되고 진동이 소음으로 전파되는 방식으로 전달된다. LH의 1등급 바닥구조는 우선 진동을 차단하기 위해 바닥재 하부(콘크리트 슬래브) 두께를 기존 21cm(4등급)에서 25cm까지 늘렸다. 바닥이 두꺼울수록 진동을 줄여 층간소음을 차단하는 데 효과적이다.바닥재 상부에 들어가는 모르타르(시멘트 혼합 물질)는 4등급에 사용되는 일반 모르타르와 경량기포 대신 고밀도 모르타르를 사용해 진동 차단 효과를 강화했다. 충격을 흡수하기 위해 슬라브와 모르타르 중간부에 있는 완충재도 복합소재로 변경했다.1등급 바닥구조를 적용한 db35랩에서는 바로 위층에서 연구진이 발을 세게 굴렀는데도 발망치 소리가 멀리서 들려오는 것 같았다. 기존 주택에서 두 층 위나 옆집에서 나는 소리의 크기와 비슷하게 느껴졌다. 바로 위층에서 러닝머신을 사용하고 있을 때도 숨죽이고 있어도 소리가 들리지 않았다. LH 측은 “기존 주택에 적용되는 4등급(45~49db) 구조의 경우에는 같은 조건에서 쿵쿵거리는 소리가 나고 천장과 벽에서 진동이 느껴지는 수준”이라고 했다.LH는 바닥구조 강화 외에도 내년 상반기부터 다양한 층간소음 저감 기술을 도입한다. 화장실 배관을 아래층으로 보내지 않고 가구 내에 설치하는 ‘당해층 배관’ 방식을 적용하는 것이다. 소음이 배관을 타고 위아래층으로 전달되는 것이 최소화된다. 노이즈 가드 시스템은 주민들의 생활 습관 개선을 유도하는 방식이다.하지만 고급 자재 사용이 늘어나고 각종 설계 및 정보기술(IT)이 도입되며 공사비가 상승하고 분양가를 밀어올릴 것이라는 우려가 나온다. LH는 1등급 바닥구조 적용 시 전용면적 59㎡ 1채당 공사비가 약 400만 원 증가(4등급 대비)하는 것으로 보고 있다. LH 관계자는 “공사비 상승분을 분양가에 다 반영시키지 않기 위해 정부에 재정 지원을 요구하고 있다”며 “국민 부담으로 이어지지 않도록 자체적인 원가 절감 노력도 하겠다”고 말했다.세종=오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-24
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  • LH “1기 신도시 이주 주택, 오리 역세권에 마련”

    한국토지주택공사(LH)가 1기 신도시 선도지구의 이주 수요에 대응하기 위해 LH 사옥 등 오리 역세권 유휴 부지를 활용하기로 했다. 이한준 LH 사장은 21일 열린 기자간담회에서 1기 신도시 이주 대책과 관련해 “분당신도시의 경우 (신상진) 성남시장과 협의해 LH 오리 사옥을 비롯해 인근 하나로마트와 법원, 주차장 부지 등을 적극 활용하기로 했다”고 밝혔다. 오리 사옥은 LH가 14년간 매각을 시도해 왔지만 건물 용도가 업무시설로 제한돼 있어 팔리지 않았던 곳이다. 이어 “고양 일산은 조성 중인 창릉신도시를, 군포 산본은 인근 중공업 지역을 활용하는 방안을 검토하고 있다”고 했다. 올해 목표로 삼은 주택 공급 5만 채와 주택사업승인 10만5000채를 달성할 수 있다고도 밝혔다. 이 가운데 5000채가 연내 착공에 들어간다. 이 사장은 “5만 채 중 10% 이상은 힐스테이트, 래미안 등 1군 건설사의 브랜드로 공급된다. 내년에는 비중을 더 높일 계획”이라며 “공공주택을 누구나 들어가서 살고 싶은 주택으로 만들겠다”고 했다. 이달 초 그린벨트 해제 후보지로 선정된 서울 서초구 서리풀지구 등에 대해서는 “선제적으로 토지 보상 인력을 투입하겠다. 보상 작업에서 드론으로 영상을 촬영해 인공지능(AI)으로 분석하는 등 자동화 기술로 속도를 끌어올리겠다”고 했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-22
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  • LH “1기 신도시 이주 주택, 오리 역세권에 마련”

    한국토지주택공사(LH)가 1기 신도시 선도지구의 이주 수요에 대응하기 위해 LH 사옥 등 오리역세권 유휴 부지를 활용하기로 했다. 이한준 LH 사장은 21일 열린 기자간담회에서 1기 신도시 이주대책과 관련해 “분당신도시의 경우 (신상진) 성남시장과 협의해 LH 오리 사옥을 비롯해 인근 하나로마트와 법원, 주차장 부지 등을 적극 활용하기로 했다”고 밝혔다. 오리사옥은 LH가 14년간 매각을 시도해왔지만 건물 용도가 업무시설로 제한돼있어 팔리지 않았던 곳이다. 이어 “고양 일산은 조성 중인 창릉신도시를, 군포 산본은 인근 중공업 지역을 활용하는 방안을 검토하고 있다”고 했다.올해 목표로 삼은 주택 공급 5만 채와 주택사업승인 10만5000채를 달성할 수 있다고도 밝혔다. 이 가운데 5000채가 연내 착공에 들어간다. 이 사장은 “5만 채 중 10% 이상은 힐스테이트, 래미안 등 1군 건설사의 브랜드로 공급된다. 내년에는 비중을 더 높일 계획”이라며 “공공주택을 누구나 들어가서 살고 싶은 주택으로 만들겠다”고 했다.이달 초 그린벨트 해제 후보지로 선정된 서울 서초구 서리풀지구 등에 대해서는 “선제적으로 토지 보상 인력을 투입하겠다. 보상 작업에서 드론으로 영상을 촬영해 인공지능(AI)으로 분석하는 등 자동화 기술로 속도를 끌어올리겠다”고 했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-21
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  • 한국형 UAM, 1단계 통과 전무… 주축 SKT는 사업 중단 검토

    정부 예산 2000억 원 이상이 투입되는 ‘하늘 위 택시’ 도심항공교통(UAM) 상용화 사업이 첫 실증 단계부터 삐걱거리고 있다. 정부는 ‘한국형 UAM(K-UAM) 그랜드챌린지’ 1단계 실증을 올해 말까지 완료할 계획이었으나 11월까지 실적은 제로(0)다. 특히 참여 기업 중 가장 적극적이었던 SK텔레콤마저 내달 1단계 실증을 마친 뒤 사업을 잠정 중단하는 방안을 검토하면서 UAM 상용화 시점이 기약 없이 연기되는 것 아니냐는 우려가 나온다.20일 국토교통부와 관련 업계에 따르면 K-UAM 사업에서 1단계를 통과한 컨소시엄은 현재까지 한 곳도 없다. 1단계는 전남 고흥 항공센터에서 UAM 기체를 띄워 기체 안전성과 운항·교통관리 등 운용 능력, 소음 등을 측정한다. 현대자동차·KT·현대건설 등이 참여한 ‘원팀’이 4월 이곳에서 테스트를 했지만 UAM 기체가 아닌 시범 제작한 시제기와 일반 헬리콥터로 진행됐다. 이 컨소시엄은 빨라야 2028년 현대차가 자체 개발한 기체로 1단계 실증에 돌입할 계획이다. 국토부 관계자는 “시제기나 대역기가 아니라 실제 상용화가 가능한 기체로 1단계를 완수해야 2단계로 넘어갈 수 있는데 아직까지 실제 기체를 활용한 실증은 한 건도 없었다”고 말했다.그나마 가장 앞서 나가던 SKT·한화시스템·한국공항공사의 드림팀도 노란불이 켜졌다. 이 컨소시엄은 다음 달 미국 조비에비에이션의 기체를 공수해 1단계 실증을 진행할 계획이다. 하지만 기체 공수를 맡은 SKT가 1단계가 끝난 뒤 사업을 잠정 중단할 가능성이 커졌다. SKT 경영진은 이달 초 내부 구성원들에게 비용 부담과 사업 구조조정 등을 이유로 이 같은 입장을 공유한 것으로 전해졌다. SKT는 1단계부터 불참하는 방안을 검토했지만 국토부의 만류로 1단계 실증은 계획대로 진행하게 된 것으로 알려졌다. 다만 SKT 측은 “사업 철수는 아니다. 2단계 실증과 관련해선 국토부와 협의 창구를 열어 두고 있다”고 했다. 한국공항공사, 한화시스템은SKT가 빠지더라도 실증 사업을 지속하겠다는 입장이다. 그러나 새 기체를 확보하기까지 난항이 불가피할 전망이다.다른 컨소시엄 상황도 만만치 않다. 대우건설·제주항공 컨소시엄은 참여를 아예 철회했다. 롯데그룹 계열사들이 주로 참여한 ‘롯데팀’과 카카오모빌리티, LG유플러스, GS건설 등으로 구성된 ‘퓨처팀’은 기체를 구하지 못해 대역기로만 시범 운행을 진행했다. UAMitra(UAM산업기술연구조합 등)는 독일 오토플라이트 기체로 내년 상반기(1∼6월)에나 1단계 실증에 나설 것으로 보인다. 정부는 2021∼2026년 그랜드챌린지 실증 사업에 약 795억 원, 연구개발에 약 1340억 원 등 UAM 상용화에 2135억 원 이상 예산을 투입하기로 했으나 계획에 차질을 빚게 됐다. 당초 구상은 1단계를 통과한 컨소시엄을 대상으로 올해 8월부터 인천 아라뱃길∼계양 노선에서 2단계를 시작한 뒤 △고양∼여의도 △잠실∼수서역 등에서 실증을 마칠 예정이었다. 이를 통해 2025∼2029년 초기 상용화, 2030년 본격 상용화를 목표로 했으나 지연이 불가피해졌다. UAM 개발 사업이 난항을 겪는 이유는 경기가 둔화된 상황에서 투자 비용 대비 당장의 실익이 적을뿐더러 사업 불확실성이 크기 때문이다. 미국, 영국, 프랑스 등 주요국이 UAM 사업에 뛰어들면서 기체 수급도 어려운 상황이다. 이관중 서울대 항공우주공학과 교수는 “기체 안전성과 주변 환경에 미치는 영향 등 고려할 점이 많다 보니 기술 개발이 장기화되고 비용을 견디지 못해 파산하는 기업도 나타나고 있다”며 “관련 운용 규정이나 법규 제정이 지연되는 것도 사업이 지지부진한 원인”이라고 지적했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-21
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  • 조망권 vs 건축계 노벨상… 삼성-현대, 한남4구역 15년만에 맞대결

    서울 강북 지역의 최대 수준 재개발 사업인 ‘한남4구역’ 수주전에서 삼성물산과 현대건설이 15년 만에 맞대결을 펼친다. 시공능력평가 1, 2위 건설사 간의 맞대결로 수주 결과가 향후 서울 강남 압구정 등 대형 정비사업에도 영향을 줄 수 있다. 19일 정비업계에 따르면 한남4구역 재개발 조합이 전날 시공자 선정을 위한 입찰을 진행한 결과 삼성물산과 현대건설이 입찰 제안서를 제출했다. 한남4구역은 용산구 보광동 일대에 51개 동(지하 7층∼지상 22층) 2331채 규모의 아파트 단지로 조성된다. 공사비는 1조5723억 원 규모로, 3.3㎡(약 1평)당 940만 원가량이다. 공사비를 포함한 총사업비는 2조3500억 원 수준이다. 최종 시공사는 내년 1월 18일 조합원 총회를 통해 선정된다.한남4구역은 한남뉴타운 재개발 사업 내에서도 사업성이 좋다는 평가를 받는다. 한남뉴타운 재개발 사업 구역의 한가운데 있으며 총물량의 약 35%(800여 채)가 일반분양으로 공급되기 때문이다. 삼성물산(1조5695억 원)과 현대건설(1조4855억 원)은 모두 예정 공사비보다 적은 금액을 제시하며 수주에 대한 강한 의지를 표명했다. 두 회사가 정비사업에서 맞붙은 건 2009년 경기 부천 도당 1-1구역 재개발 이후 15년 만이다. 서울에서의 마지막 맞대결은 2007년 동작구 정금마을 재건축(이수힐스테이트)이다. 당시 현대건설은 부천과 동작에서 모두 수주를 따냈다.삼성물산은 조합원 전원이 한강을 조망할 수 있는 디자인을 가진 ‘래미안 글로우 힐즈 한남’을 제안했다. 글로벌 설계사 ‘유엔스튜디오’와 협업해 한강 변에 배치된 4개 동에 층별로 회전하는 듯한 나선형 구조의 디자인을 적용해 한강 조망권을 극대화했다. 삼성물산은 해당 디자인으로 정비사업 최초로 특허를 출원했다. 서울시청 앞 서울광장의 6배 규모인 약 4만 ㎡(약 1만2000평) 규모의 커뮤니티 시설도 설계에 담았다. 이는 가구당 5.03평 규모로 기존 공동주택(가구당 3평)보다 훨씬 넓은 편이다. 삼성물산은 한남4구역을 수주해 용산공원을 중심으로 래미안타운을 조성하겠다는 계획이다. 현재 용산공원 남쪽에는 이촌동 래미안 첼리투스, 서쪽에는 한강로2가 래미안용산더센트럴이 있고, 북쪽의 남영2구역은 재개발 시공사로 선정됐다.현대건설은 ‘건축계 노벨상’으로 불리는 프리츠커상을 받은 자하 하디드와 협업한 ‘디에이치 한강’을 제안했다. ‘곡선의 여왕’으로 불리는 하디드는 2007년 서울 동대문디자인플라자(DDP)를 설계했다. 디에이치 한강은 한강의 물결과 남산의 능선을 형상화한 곡선미를 구현하기 위해 곡선형 알루미늄 패널 8만8000장을 사용한다. 기존 51개 동을 29개 동으로 줄여 가구 간 조망권 침해를 최소화하고, 중대형 평형(1318채)에는 테라스 특화 평면(돌출형, 오픈형, 포켓형)을 적용한다. 특히 현대건설은 한남3구역을 이미 수주한 만큼 한남3·4구역을 ‘디에이치 타운’으로 조성하겠다는 전략이다. 앞서 현대건설은 한남4구역 조합원들에게 한남3구역의 계획도로를 활용해 공사 기간과 사업비를 줄이겠다고 홍보했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-20
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  • 건축계 노벨상 vs 최초 특허…한남4구역 수주 ‘맞대결’

    서울 강북 지역의 최대 수준 재개발 사업인 ‘한남4구역’ 수주전에서 삼성물산과 현대건설이 15년 만에 맞대결을 펼친다. 시공능력평가 1, 2위 건설사 간의 맞대결로 수주 결과에 따라 향후 강남 압구정 등 대형 정비사업에도 영향을 줄 수 있어 관심을 모으고 있다.19일 정비업계에 따르면 한남4구역 재개발 조합이 전날 시공자 선정을 위한 입찰을 진행한 결과 삼성물산과 현대건설이 입찰 제안서를 제출했다. 한남4구역은 보광동 일대에 51개 동(지하 7층~지상 22층) 2331채 규모의 아파트 단지로 조성된다. 공사비는 1조5723억 원 규모로, 3.3㎡(약 1평)당 940만 원 수준이다. 공사비를 포함한 총사업비는 2조3500억 원 수준이다. 최종 시공사는 내년 1월 18일 조합원 총회를 통해 선정된다.한남4구역은 한남뉴타운 재개발 사업 내에서도 사업성이 좋다는 평가를 받는다. 한남뉴타운 재개발 사업 구역의 한가운데 위치해 있으며 총물량의 약 35%(800여 채)가 일반분양으로 공급되기 때문이다.삼성물산(1조5695억 원)과 현대건설(1조4855억 원)은 모두 예정 공사비보다 적은 금액을 제시하며 수주에 대한 강한 의지를 표명했다. 두 회사가 정비사업에서 맞붙은 건 2009년 부천 도당 1-1구역 재개발 이후 15년 만이다. 서울에서의 마지막 맞대결은 2007년 동작구 정금마을 재건축(이수힐스테이트)이다. 당시 현대건설은 부천과 동작에서 모두 수주를 따냈다.삼성물산은 조합원 전원이 한강을 조망할 수 있는 디자인을 가진 ‘래미안 글로우 힐즈 한남’을 제안했다. 글로벌 설계사 ‘유엔스튜디오’와 협업해 한강변에 배치된 4개 동에 층별로 회전하는 듯한 나선형 구조의 디자인을 적용해 한강조망권을 극대화했다. 삼성물산은 해당 디자인으로 정비사업 최초로 특허를 출원했다. 서울시청 광장 6배 규모인 약 4만 ㎡(약 1만2000평) 규모의 커뮤니티 시설도 설계에 담았다. 이는 세대당 5.03평 규모로 기존 공동주택(세대당 3평)보다 훨씬 넓은 편이다.삼성물산은 한남4구역을 수주해 용산공원을 중심으로 래미안타운을 조성하겠다는 계획이다. 현재 용산공원 남쪽에는 이촌동 래미안 첼리투스, 서쪽에는 한강로2가 래미안용산더센트럴이 있고, 북쪽의 남영2구역은 재개발 시공사로 선정된 바 있다.현대건설은 ‘건축계 노벨상’으로 불리는 프리츠커상을 받은 자하 하디드와 협업한 ‘디에이치 한강’을 제안했다. ‘곡선의 여왕’으로 불리는 하디드는 2007년 서울 동대문디자인플라자(DDP)를 설계했다. 디에이치 한강은 한강의 물결과 남산의 능선을 형상화한 곡선미를 구현하기 위해 곡선형 알루미늄 패널 8만8000장을 사용한다. 기존 51개 동을 29개 동으로 줄여 세대 간 조망권 침해를 최소화하고, 중대형 평형(1318채)에는 테라스 특화 평면(돌출형·오픈형·포켓형)을 적용한다.특히 현대건설은 한남3구역을 이미 수주한 만큼 한남3·4구역을 ‘디에이치 타운’으로 조성하겠다는 전략이다. 앞서 현대건설은 한남4구역 조합원들에게 한남3구역의 계획도로를 활용해 공사 기간과 사업비를 줄이겠다고 홍보한 바 있다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-19
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  • 철도노조 태업에 최대 1시간 지연… 서울 지하철도 파업 수순

    18일 전국철도노동조합(철도노조)이 준법투쟁(태업)을 시작한 영향으로 서울 지하철 1·3호선과 수인분당선 등 수도권 전철 일부가 최대 1시간 넘게 지연되고 20여 대의 운행이 취소됐다. 시민들은 출퇴근길 큰 불편을 겪었고, 버스 등 대체 교통 수단에까지 하루 종일 여파가 미쳤다. 이날 코레일에 따르면 오후 6시 기준 수도권 전철 가운데 10분 이상 지연된 열차는 총 820여 대로 집계됐다. 10∼20분 지연된 열차는 380여 대, 20분 이상 지연된 열차는 440여 대였다. 오전 9시 28분 용산서 출발할 예정이던 경인선(1호선) 급행 열차는 61분 지연되기도 했다. 열차가 지연되자 배차 간격 유지를 위해 1호선·경원선·수인분당선·일산선 등 20여 대 열차는 운행이 취소되기도 했다. 다만 KTX와 일반열차(무궁화호, ITX새마을호 등)는 모두 정상 운행했다. 열차가 지연되면서 시민들의 출근길에도 혼선이 빚어졌다. 출퇴근 시 구룡역에서 왕십리역까지 수인분당선을 이용하는 직장인 유모 씨는 “통상 15분이면 가는 거리인데 정거장마다 신호 대기로 5분씩 정차해 1시간이나 걸렸다”고 말했다. 소셜네트워크서비스(SNS)에도 불편을 호소하는 시민들의 글이 쏟아졌다. 수험생 A 씨는 “대학 입학 면접 일정 때문에 오전에 서울로 이동해야 하는데, 기차가 연착될까 봐 고속버스로 예약을 변경했다”고 했다. 직장인 B 씨는 “오전 8시에 서울로 가는 1호선 열차를 타고 출근하는데 20분 늦는다고 해서 버스정류장으로 갔다”며 “평소보다 버스에 사람들이 몰려 몇 대를 보내고 탑승하느라 회사에 지각했다”고 말했다. 앞서 철도노조는 △4조 2교대 전환 △기본급 2.5% 정액 인상 △부족 인력 충원 △외주 인력 감축 중단 등을 요구하면서 18∼22일 5일간 태업을 실시한다고 밝혔다. 요구가 받아들여지지 않을 경우 25일 총회 등을 거쳐 다음 달 초 총파업에 돌입할 계획이다. 한편 전국민주노동조합총연맹(민노총) 산하 서울교통공사 제1노조는 15일부터 이날까지 진행된 파업 찬반 투표에서 71%가 찬성했다. 노조는 19일 오전 10시 반 서울시청 앞에서 기자회견을 열고 구체적인 파업 일정을 밝힐 예정이다. 서울교통공사는 서울 지하철 1∼8호선을 운영하고 있어 파업이 실행될 경우 시민들은 또다시 불편을 겪게 된다.오승준 기자 ohmygod@donga.com송진호 기자 jino@donga.com}

    • 2024-11-19
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  • [부동산 캘린더]18개 단지 9532채 분양… 본보기집 6곳 열어

    18일 부동산R114에 따르면 11월 셋째 주에는 전국 18개 단지 총 9532채(일반분양 6061채)가 분양을 시작한다. 경기 안양시 호계동 ‘아크로베스티뉴’, 경기 군포시 둔대동 ‘군포대야미디에트르시그니처’, 충북 청주시 문암동 ‘청주테크노폴리스힐데스하임더원’ 등에서 청약을 진행한다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-19
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  • 서울 3.3㎡당 4700만 원 육박…10월 아파트 분양가 또 최고가

    분양가 상승세가 이어지는 가운데 지난달 아파트 분양가가 역대 최고 수준까지 올랐다. 특히 서울에서는 평(3.3㎡)당 분양가가 4700만 원에 달하는 것으로 조사됐다. 15일 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘10월 말 기준 민간아파트 분양 가격 동향’에 따르면 전국 민간아파트 ㎡당 평균 분양가(공급면적 기준)는 575만9000원으로 집계됐다. 이는 기존 역대 최고가인 9월(569만2000원) 대비 1.18% 오른 수치다. 서울 아파트 분양 가격도 역대 최고치를 경신했다. 지난달 서울의 ㎡당 평균 분양가는 1420만3000 원으로 9월(1338만3000 원)보다 6.13% 올랐다. 전년 동기 대비는 45.76% 상승했다. 3.3㎡(약 1평)로 환산 시 전국과 서울의 분양가는 각각 1903만8000원과 4695만2000 원에 달한다. 서울의 분양가 상승률이 1년새 약 50% 오른 것은 통계 특성 때문이라고 HUG는 설명했다. HUG에 따르면 월별 평균 분양가격은 직전 12개월 동안 민간 분양 사업장의 주택 중 조합원 분양 물량 등을 제외한 일반 주택의 평균 가격을 의미한다. HUG 관계자는 “지난달 서울에서는 신규 분양이 없었고, 지난해 9월 분양주택이 통계에서 제외되면서 평균가격이 올랐다”고 설명했다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-15
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  • 전국 아파트값 상승세 5개월 만에 멈춰…서울은 상승폭 축소

    지난달 서울 아파트 매매가격 상승률이 5개월 만에 최저 수준을 보였다. 대출규제가 강화되면서 매수 수요가 위축되고 있는 것으로 풀이된다. 15일 한국부동산원이 발표한 월간주택가격동향에 따르면 10월 서울 아파트 매매가격지수는 전달보다 0.43% 오른 것으로 집계됐다. 이는 올 5월(0.2%) 이후 5개월 만에 최저 수준이다. 서울 아파트 매매가격지수는 7~8월 각각 1%대 상승률을 보였지만, 지난달(0.79%) 상승세가 꺾인 바 있다. 서울에서 아파트값 상승률이 가장 높은 자치구는 강남구(0.81%)였다. 이어 서초구(0.61%), 성동구(0.55%), 용산구(0.53%), 마포구(0.5%) 순이었다.전국(0.08%)과 수도권(0.27%)의 아파트 매매가격지수 상승률도 줄었다. 이는 6월 이후 4개월 만에 최저 수준이다. 최근 집값 상승률이 감소한 데는 정부의 대출규제 강화가 배경으로 꼽힌다. 앞서 은행권은 대출 총량 관리에 나선 데 이어 9월부터는 대출 한도를 조이는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 도입됐다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “기준금리는 내렸지만 대출금리는 오히려 올랐다”며 “금융권에서 대출을 조이는 한 상승폭이 커지지는 않을 것으로 보인다”고 말했다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-15
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  • 서울 알짜 사업장에만 PF자금 몰려… 지방은 아직도 ‘부실 늪’

    12일 서울 강남구 청담동 고급 주거단지 ‘에테르노 압구정’ 건설 현장. 아침부터 인부들과 굴착기, 레미콘 차량 등이 흙먼지를 일으키며 분주하게 움직이고 있었다. 시행사 넥스플랜이 지난달 말 3250억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 자금을 모집하며 사업에 탄력이 붙은 것이다. 2027년 말이면 전용면적 237∼949㎡ 29채 규모의 고급 주거단지가 들어설 예정이다. 넥스플랜 관계자는 “지난해 ‘에테르노 청담’을 성공적으로 완공한 데다 현대건설이 이번 사업의 프로젝트관리사(PM)로 참여하면서 자금 조달에 도움이 됐다”고 했다. 반면 인근 서울 서초구 반포동 옛 반포쉐라톤팔레스호텔 부지를 고급 주거단지 ‘더팰리스 73’으로 개발하는 현장에는 철거하다가 만 호텔 건물만 덩그러니 남아 있었다. 시행사 더랜드그룹이 2년 전 부지 매입비 등으로 쓴 4050억 원 규모 브리지론(시공 전 단기 자금 조달)의 만기 연장에 실패하면서 사업이 좌초 위기를 맞았다. 부동산 PF 위기를 촉발한 ‘레고랜드 사태’가 일단락된 지 2년이 지난 현재 PF 시장은 양극화가 심화되고 있다. 금리 인하기와 맞물려 서울 중심으로 대형 건설사가 참여한 우량 사업장에는 자금이 돌고 있다. 반면 지방은 물론이고 서울에서도 미분양 리스크를 해소하지 못한 사업장은 여전히 부실의 늪에서 헤어 나오지 못하고 있다.● 입지·사업성·대형 건설사 갖춘 곳만 자금 몰려 최근 자금이 몰리는 곳은 대부분 서울 노른자위에서 추진되는 알짜 사업장이다. 한화그룹 컨소시엄이 추진하는 ‘서울역 북부 역세권 개발 사업’이 대표적이다. 서울역 인근 유휴 철도 용지 2만9093㎡에 오피스, 호텔, 오피스텔 등과 마이스(MICE) 시설을 조성하는 사업이다. 한화그룹 컨소시엄은 지난달 대주단과 2조1050억 원 규모의 본PF(시공 결정 이후 자금 조달) 대출 약정을 체결하고 이달 착공할 예정이다. 서울 성동구 ‘삼표 레미콘공장 부지 개발 사업’도 3900억 원 규모의 브리지론 만기를 앞두고 지난달 6400억 원의 리파이낸싱(대출금 상환을 위한 자금 재조달)에 성공했다. 서울 서초구 옛 국군정보사령부 부지를 복합 개발하는 ‘서리풀 복합시설 개발 사업’도 올해 6월 1조2000억 원 규모의 브리지론을 조달하고 부지 소유권을 확보했다. 자금 조달에 성공한 사업장은 일부일 뿐이다. 서울 도심에서도 미분양 리스크를 해소하지 못한 사업장은 자금 모집에 어려움을 겪고 있다. 서울 강남구 고급 오피스텔 ‘청담501’ 개발 사업은 본PF 전환에 실패해 지난해 공매에 넘어간 상태다. 지방의 사정은 더욱 열악하다. 사업비 6조 원이 넘는 전북 전주시 ‘대한방직 개발 사업’은 시행사가 지난달 대출금을 상환하지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 지급 보증을 선 시공사 롯데건설이 일부 채무를 갚았지만 공사 재개는 불투명한 상황이다. 수도권 외곽 물류센터 사업장들도 위태로운 상황이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 신선식품 배달 수요가 급증하면서 너도나도 물류센터 개발에 뛰어들면서 빚어진 공급 과잉 상태가 여전하기 때문이다. 상업용 부동산 서비스 기업 ‘젠스타메이트’에 따르면 올해 3분기(7∼9월) 기준 2022년 이후 건축 인허가를 받은 전국 물류센터 사업장 10곳 중 3곳(28.7%)만 착공에 들어갔다. ● 개발사업 주체의 자기자본 비율 3.2%에 그쳐국내 PF 시장의 위기를 촉발한 것은 2022년 9월 28일 레고랜드 사태다. 당시 김진태 강원도지사가 레고랜드 설립을 추진하던 강원중도개발공사의 회생 신청 계획을 밝히면서다. 10월 21일 김 도지사가 채무 상환을 선언하며 사태는 일단락됐지만 이후 금리 인상 기조와 맞물려 시장에 자금이 경색됐다. 2년이 지나 세계 중앙은행들이 기준금리 인하에 들어갔지만 PF 부실 리스크는 여전하다. 한국신용평가가 올해 6월 기준 집계한 건설사 PF 보증 규모는 27조1000억 원이다. 이 중 착공 여부, 입지, 분양률 등을 기준으로 위험도를 4단계로 평가한 결과 12조 원(44.3%)이 ‘위험’ 이상 등급이었다. 건설사의 재무구조도 개선될 기미가 보이지 않는다. NH투자증권이 국내 코스피 상장 건설사 14곳의 재무구조를 분석한 결과, 올해 상반기(1∼6월) 11곳의 부채비율과 영업이익이 레고랜드 사태 이전인 2022년 상반기보다 악화됐다. 시행사의 지급보증을 선 건설사들이 빚을 대신 떠안다 보니 재무구조가 나빠지는 것이다. 전문가들은 시행사가 과도하게 부채에 의존해 사업을 진행하는 구조에 따라 리스크가 확대되고, 건설사와 금융권에 부실이 전이되고 있다고 지적했다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 2021∼2023년 추진된 부동산 PF 사업장 300곳의 경우 시행사가 자기자본을 댄 비중은 총사업비의 3.2%에 그쳤다. 나머지 96.8%는 건설사 등 제3자 보증에 의존한 대출로 충당했다. 황순주 KDI 연구위원은 “사업 주체의 자기자본 비율을 높이고 과도한 건설사 보증 관행을 개선하기 위한 유인책과 규제가 필요하다”며 “이를 위해서는 가장 먼저 부동산 PF 재무 정보를 외부에서 알 수 있도록 공적 데이터베이스를 구축해야 한다”고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com이축복 기자 bless@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-13
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  • 美-日 등 PF 자기자본비율, 총사업비의 30% 넘어

    미국, 일본 등 주요 선진국에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에서 사업주체(시행사)의 자기자본비율이 총사업비의 30∼40% 수준인 것으로 조사됐다. 12일 한국개발연구원(KDI)에 따르면 미국에서는 부동산 PF의 자본 구조 중 자기자본이 총사업비의 33% 이상이었다. 호주(40%), 네덜란드(35%), 일본(30%) 등도 모두 자기자본비율이 30%를 넘었다. 일본 도쿄의 대형 상업시설 ‘롯폰기 힐스’와 ‘아키하바라 UDX’의 경우 시행사가 각각 자기자본 37%와 36%를 투입해 개발했다. 이들 국가는 사업주체가 자기자본을 통해 미리 토지를 확보하기 때문에 PF 대출은 공사비로만 활용하는 경우가 많다고 KDI는 설명했다. 토지비 대부분과 공사비, 기타비용 등을 모두 PF 대출로 조달하는 한국과 사정이 다른 것이다. 특히 네덜란드에선 시행사가 토지를 확보하고 건축허가권을 취득한 뒤에야 은행 대출이 가능해 리스크가 작은 편이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-13
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  • 너도나도 “신축”… 서울 구축 아파트보다 평균 5.8억 비싸

    최근 젊은층을 중심으로 신축 아파트 선호가 강해지는 가운데 서울에서 신축과 구축 아파트 간 가격 차이가 6억 원 가까이 벌어진 것으로 나타났다. ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 커지고 공사비 급등으로 분양가격이 오른 것도 영향을 미쳤다. 11일 부동산R114에 따르면 8일 기준 신축 아파트(준공 후 5년 이내)의 평균 가격은 18억5144만 원으로 집계됐다. 구축 아파트(준공 후 10년 초과) 평균 가격 12억6984만 원보다 5억8160만 원(45.8%) 비쌌다. 서울 아파트 110만3000채를 표본으로 가구당 평균 가격을 조사한 결과다. 연도별로는 2020년 3억1000만 원에서 지난해 1억7000만 원까지 매년 격차가 줄어들다가 올해 급격히 벌어졌다. 이는 올해 들어 신축 아파트 가격이 가파르게 올랐기 때문으로 분석된다. 올해 서울 신축 아파트 가격은 전고점(2021년, 15억8425만 원) 대비 16.8% 올랐다. 반면 구축 아파트는 전고점(13억2393만 원)보다 4.1% 내렸다. 대표적으로 강남구 개포동 ‘디에이치 아너힐즈’(2019년 준공)와 ‘개포주공5단지’(1983년 준공) 전용면적 84㎡ 가격 차이는 2021년 2억9750만 원에서 올해 5억3500만 원으로 벌어졌다. 지역별로는 용산구 아파트의 가격 차가 18억8000만 원으로 가장 컸다. 한남동 ‘나인원한남’(2019년 준공)의 전용면적 273㎡가 220억 원, 한강로3가 ‘센트럴파크’(2020년 준공)의 전용면적 237㎡가 68억2000만 원에 거래되는 등 신고가 거래가 이어졌기 때문으로 보인다. 이어 강남구(4억7343만 원), 서대문구(3억9461만 원) 등 순이었다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-12
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  • [부동산 캘린더]10개 단지 7670채 분양… 본보기집 4곳 열어

    11일 부동산R114에 따르면 11월 둘째 주에는 전국 10개 단지 총 7670채(일반분양 5930채)가 분양을 시작한다. 인천 서구 마전동 ‘검단신도시푸르지오더파크’, 경기 평택시 장안동 ‘평택브레인시티한신더휴’, 충남 천안시 성성동 ‘천안아이파크시티’ 등에서 청약을 진행한다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-12
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  • 부산 ‘로봇’ 광주 ‘AI’… 5개 광역시 ‘판교형 테크노밸리’로

    부산 대구 광주 대전 울산 등 5개 광역시에 ‘지방판 판교 테크노밸리’를 조성하는 작업이 본격적으로 시작된다. 도시별로 2030∼2035년까지 산업 및 주거, 문화, 교육 등 고밀 복합 개발을 통한 ‘도심융합특구’를 조성해 수도권 집중을 해소하고 지방의 성장거점을 구축한다는 계획이다.국토교통부는 7일 5개 광역시를 도심융합특구로 지정하고 도심융합특구 기본계획을 승인했다고 밝혔다. 이는 지난해 9월 대통령 직속 지방시대위원회가 지방시대 4대 특구를 조성하기로 발표한 데 따른 조치다. 4대 특구는 기회발전특구, 교육발전특구, 문화특구, 도심융합특구다. 지난해 ‘도심융합특구 조성 및 육성에 관한 특별법’이 제정된 후 이날 정부가 기본계획을 승인했다. 도심융합특구에는 각종 인센티브를 부여한다. 용도지역, 용적률 등 건축 규제가 완화돼 고밀 개발이 쉬워진다. 규제 샌드박스 및 실증 특례 등을 적용받는다. 특구 내 국공유지를 활용하는 데 제약도 적다. 입주기업 종사자에게는 주택을 특별공급하고 1인 가구용 창업지원주택, 청년특화 임대주택 등을 공급할 예정이다. 국제학교 유치, 지역의료원 설립, 복합문화공간 조성 등 정주 여건도 개선할 계획이다. 각 융합특구는 도심의 기존 인프라를 활용해 지역별 핵심 산업을 육성한다는 전략이다. 부산은 2030년까지 해운대구 반여동 일대에 191만 m² 규모의 혁신산업단지를 조성해 스마트 선박·로봇, 지능형 기계 산업을 발전시킬 계획이다. 사업비 2조411억 원이 투입된다. 현재 조성 중인 센텀2 도시첨단산업단지와 연계해 지역 성장거점으로 육성한다는 방침이다. 대구에는 2035년까지 경북대와 삼성창조캠퍼스 등 98만 m² 부지에 도심항공교통(UAM), 스마트 로봇, 반도체 기업 등을 입주시킬 계획이다. 주거·문화·교육시설 등이 풍부해 정주 여건이 좋고 도시철도 4호선이 개통을 앞두고 있다는 장점이 있다. 광주는 중심부인 상무지구(서구 치평동) 일대에 85만 m² 규모로 인공지능(AI)과 모빌리티 등 미래 첨단 산업을 유치한다. 철도역과 공항이 10분 거리에 있어 교통 인프라가 우수하다. 대전에는 대전역 역세권과 선화구역 일대(134만 m²)에 대덕특구와 연계한 연구개발(R&D) 산업을 육성하고 UAM 등 환승 체계를 구축한다. 울산은 KTX 역세권 융합지구와 다운혁신융합지구 등(192만 m²)에 미래형 모빌리티, 이차전지, 수소 등 전략 산업을 유치한다. 투입되는 사업비 규모는 3조5704억 원으로 5곳 중 가장 많다. 울산과학기술원(UNIST) 등 산학 협력을 통해 혁신 중심지를 구축한다는 계획이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-11-08
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