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이축복

이축복 기자

동아일보 산업2부

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도시계획과 정비사업을 주로 다룹니다.

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취재분야

2024-10-26~2024-11-25
산업51%
부동산15%
교통10%
사회일반10%
경제일반8%
지방뉴스3%
운수/교통3%

  • 자율주행로봇, 보행자 다니는 길로 주행… 차도로 못가

    지난해 11월 실외 자율주행로봇의 보도 통행이 법적으로 허용된 이후 정부는 안전사고 방지를 위해 구체적인 법 제도를 정비하고 있다. 이에 정부 발표와 관련 법 조항, 전문가 조언 등을 묶어 실외 자율주행로봇과 관련된 일문일답을 준비했다. ―어떤 로봇이, 어느 길로 다닐 수 있나. “한국로봇산업진흥원이 시행하는 운행안전인증 심사에서 운행구역 준수, 횡단보도 통행 등 16가지 시험 항목을 통과한 실외 자율주행로봇만 법적으로 ‘보행자’에 준하는 지위를 갖는다. 따라서 이 심사를 통과한 로봇(인증 표시 부착)은 보도와 차도의 구분이 없는 이면도로나 보행자·자전거 겸용도로 등 도로교통법상 보행자가 다닐 수 있는 도로에서 주행할 수 있다. 반대로 말하면 다른 보행자들과 마찬가지로 차도나 자전거 전용도로에서는 통행할 수 없다. 다만 골프장, 아파트단지 내부와 같은 ‘사유지’에서 운행하는 실외이동로봇은 따로 인증이 필요 없다.” ―보행자가 주의해야 할 사항은…. “로봇이 다가왔을 때 당황하지 말고 평소 길 위에서 다른 사람들을 마주쳤을 때처럼 서로 길을 비켜주며 걸어가면 된다. 가끔 로봇이 신기하다는 이유로 로봇 앞을 가로막거나 로봇을 붙잡거나 만지는 경우가 있는데, 로봇이 현재 업무 수행 중임을 잊지 말아야 한다.” ―주행 중 로봇 고장 시 어떻게 대처하게 돼 있나. “로봇 몸통 중 잘 보이는 위치에 ‘비상정지장치’를 부착해 누구든지 비상 상황에 자율주행로봇의 운행을 정지할 수 있게 돼 있다. 제조사별로 다르지만 일반적으로 고장이나 배터리 방전 등으로 문제가 발생하면 즉각 운행이 중단되고 관제센터로 통보돼 관리자의 제어가 이뤄지도록 하고 있다.” ―사고 발생 시 누가, 어떤 처벌을 받나. “로봇의 법규 위반으로 교통사고가 발생했을 때 처벌 주체를 명확히 하기 위해 법에 제조사가 아닌 로봇의 실질적 ‘운용자’ 개념을 신설했다. 만약 로봇이 신호위반, 무단횡단 금지 등 도로교통법을 위반하게 되면 일반 보행자와 똑같이 운용자에게 범칙금이 부과된다. 만약 ‘차 대 로봇’의 사고가 발생할 경우 책임이 로봇에 있다고 인정되면 형법 규정에 따라 로봇의 운용자를 처벌한다. 반대로 차의 책임인 경우 인명 피해가 발생한 것은 아니므로 운전자는 입건되지 않으며 보험 처리가 가능하다. 다만 운전자의 고의성이 인정되는 경우에는 재물손괴죄로 처벌될 수 있다. ‘보행자 대 로봇’ 사고의 경우에는 로봇에 책임이 있으면 운용자에게 업무상 과실치사상 등을 적용할 수 있다. 보행자의 책임일 때는 고의성이 인정되는 경우에 한해 재물손괴죄가 적용될 수 있다. 다만 보행자와 사고가 발생하면 ‘교통사고 처리’가 아닌 일반적인 배상 책임을 부담하게 된다. 또 실외 자율주행로봇은 손해배상을 위한 보험 가입이 법으로 의무화돼 있다. 다만 자동차 급발진 사고처럼 로봇 운용자의 과실이 없는 점이 명백히 증명되면 운용자가 아닌 제조사에 배상 책임이나 업무상 과실치사상 등을 적용할 수 있다.” 공동 기획행정안전부 국토교통부 경찰청 소방청 서울시 한국교통안전공단 손해보험협회 한국도로공사 도로교통공단 한국교통연구원 삼성교통안전문화연구소교통 문화를 개선하기 위해 독자 여러분의 제보와 의견을 e메일(lifedriving@donga.com)로 받습니다.특별취재팀▽팀장 송유근 사회부 기자 big@donga.com▽소설희(경제부) 이축복(산업2부) 이청아(국제부) 이채완(사회부) 한종호(산업1부) 기자}

    • 2024-08-16
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  • ‘AI 눈’으로 장애물 피하고 감속… 상용화 전 안전규제 정비해야

    지난달 5일 낮 12시. 키 73cm, 무게 66kg 정도 되는 흰 물체가 서울 강서구 마곡동 일대를 휘젓고 다녔다. 일부 시민은 놀라움에 감탄사를 연발하다가 급히 휴대전화를 꺼내 들고 정체불명의 물체를 촬영하기도 했다. 사람들의 관심 어린 시선 속에 거리를 이동하던 이것의 정체는 실외 자율주행 로봇 ‘개미’였다. 개미는 한창 배달을 가는 중이었다. 지난해 11월 운행안전인증을 받은 실외이동로봇에 한해 보도 통행을 허용하는 도로교통법 및 지능형 로봇 개발 및 보급 촉진법 개정안이 시행됐다. 예전에는 자율주행 로봇이 아파트 단지나 캠핑장, 골프장 같은 사유지에서만 2018년부터 운행이 가능했다. 이제는 ‘공공 도로’ 통행까지 허용되면서 보도나 골목길을 누빌 수 있게 된 것이다. 최근에는 배달 외에도 청소, 순찰 등 다양한 용도의 실외 자율주행 로봇이 개발되면서 더 많은 로봇이 도로 위를 누빌 것으로 예상된다. 로봇과 사람들이 뒤섞인 도로는 과연 얼마나 안전할까. 미리 엿보기 위해 이날 본보 기자가 개미의 배달 현장을 동행했다.● 주차장 진출입구에서는 ‘일단 멈춤’ ‘띵동.’ 전용 앱으로 커피 주문 배달이 들어오자 개미를 만든 로봇제작업체 로보티즈 본사 앞에 주차돼 있던 개미는 망설임 없이 배달을 시작했다. 목적지까지 이동하던 개미는 보도 위에 불법 주차된 오토바이를 맞닥뜨리자 ‘일단 멈춤’을 시전했다. 오토바이를 피해 지나갈 각도를 계산해 살짝 후진한 뒤 매끄럽게 대각선으로 방향을 틀어 오토바이 옆으로 지나갔다. 이후에도 수 m 맞은편에서 걸어오는 사람들을 인식해 미리 한쪽으로 피해 가기도 했다. 간혹 로봇의 사진을 찍는 사람들이 앞을 계속 가로막고 있으면 개미는 “물품을 배송 중입니다, 조심히 지나갈게요”라는 안내음을 송출했다. 간혹 개미는 장애물이 없는데도 멈췄다. 주변을 둘러보니 왼편에 주차장 출입구가 있었다. 실사를 통해 주차장 진·출입구나 경사로 같은 구체적인 지형·지물의 위치 정보를 파악하고 있어 미리 차가 나오진 않는지 확인차 멈춘 것이었다. 차가 없는 것을 확인한 개미는 이후 배달 요청이 들어왔던 카페 앞에 정확히 멈춰 ‘도착’ 알림을 보냈다. 카페 직원이 나와 개미의 몸통을 열고 배달할 커피를 담았다. 커피가 담긴 몸통 부분에 위치한 서랍은 전자식 잠금장치로 돼 있어 고객들만 열 수 있다. 주행 중 내용물이 쏟아질 염려는 없어 보였다. 이 자율주행 로봇은 인적이 드문 길에서는 빠른 배달을 위해 시속 8km 정도의 속도로 운행하다가 사람이 많아지면 일반적인 걸음 빠르기로 낮추는 등 상황에 따라 속력도 자유자재로 조절했다. 경찰에 따르면 최근 개발된 자율주행 로봇들의 평균 속도는 보행자와 비슷한 시속 4∼5km 수준이다. 이날 3세 아들과 함께 나왔다가 개미를 바로 옆에서 지켜본 이서연 씨(39)는 “로봇이 천천히 다녀서 아이들에게 그리 위험해 보이진 않는다”며 “다만 차들이 다니는 횡단보도도 안전하게 건널 수 있을지 궁금하다”고 말했다. ● 렌즈·레이더·라이다로 장애물 감지 실제로 이날 개미는 신호등이 없는 횡단보도도 수차례 건넜다. 건너기 전 일단 멈춰 서서 도로 상황을 확인한 뒤 달려오는 차량이 없으면 횡단을 시작했다. 개미의 작은 키를 보완하기 위해 본체에 깃발을 꽂아놔 주행 중인 운전자들도 로봇을 확인하고 속력을 줄여줬다. 로봇이 실외 주행 자격을 얻기 위해선 한국로봇산업진흥원의 운행안전인증 심사를 통과해야 한다. 횡단보도 통행을 비롯해 △속력 제어 △장애물 감지 및 회피 주행 △비상 정지 기능 △운행구역 준수 등 총 16개 항목이 평가된다. 이 밖에도 최고 속력 시속 15km, 적재물 포함 최대 무게 500kg 등 제한사항이 있는데, 개미를 포함해 현재 심사를 통과한 로봇 6종류의 평균 최대 무게는 약 94kg이다. 자율주행 로봇이 신호등은 물론이고 장애물까지 감지할 수 있는 것은 렌즈와 레이더, 라이다 덕분이다. 우선 렌즈를 이용해 장애물 존재 여부뿐만 아니라 장애물 종류, 그리고 장애물과의 거리까지 파악할 수 있다. 초음파 센서를 갖고 있어 투명한 유리도 문제 없이 피해 갈 수 있다. 우천 시 등 상황에 따라 레이더와 라이다까지 활용한다. 라이다는 레이저를 쏘고 물체에 반사돼 돌아오는 시간을 측정해 거리 정보를 확보하는 기술이다. 장소에 따라 장애물 회피 민감도 조정도 가능해 골프장처럼 광활한 곳은 도심보다 민감도를 낮춰 신속성을 좀 더 키울 수 있다. 로봇의 렌즈를 통해 보이는 장면들은 관제실로 실시간으로 송출돼 유사시 사람이 로봇을 원격 조종할 수 있다. 1차적으로는 인공지능(AI)을 이용해 장애물을 피하면서, 추가적으로 사람이 총괄 관리할 수 있도록 이중 안전망을 쳐놓은 셈이다. 또 다른 로봇제작업체 뉴빌리티의 경우 매뉴얼에 따라 사고 발생 시 즉시 관제센터에서 로봇에 부착된 마이크를 켜 피해자에게 관련 사항을 안내한다. 이후 대응팀이 현장에 출동해 로봇을 옮긴 뒤 수리를 진행한다. 이 업체는 국내 최초로 이동로봇 안전인증을 받았다. 경찰청 관계자는 “2019년부터 서울 마곡·상암과 경기 수원, 부산 등에서 ‘로봇 보도 통행’ 실증특례사업을 시작했다”며 “아직 사고 발생 사례가 없어 최소한의 안전성은 입증돼 가고 있는 것 같다”고 밝혔다. 올해 5월∼7월 초 2400건 이상의 배달을 수행한 개미도 아직 사고를 낸 적은 없다. 다만 앞으로 실외이동 로봇이 상용화되면 무허가 로봇 운행 등 새로운 문제들이 나타날 수 있어 정부는 추가적인 법 제도 정비에 착수한 상태다. 공동 기획행정안전부 국토교통부 경찰청 소방청 서울시 한국교통안전공단 손해보험협회 한국도로공사 도로교통공단 한국교통연구원 삼성교통안전문화연구소교통 문화를 개선하기 위해 독자 여러분의 제보와 의견을 e메일(lifedriving@donga.com)로 받습니다.특별취재팀▽팀장 송유근 사회부 기자 big@donga.com▽소설희(경제부) 이축복(산업2부) 이청아(국제부) 이채완(사회부) 한종호(산업1부) 기자}

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  • ‘8·8 공급대책’으로 재건축 빨라진다는데 정말일까[부동산 빨간펜]

    8일 서울을 비롯한 수도권에 총 42만7000채 이상의 주택 공급 계획을 담은 ‘8·8 공급대책’이 발표됐습니다. 3년간 한시적으로 적용되는 ‘재건축·재개발 촉진법(특례법)’을 제정하고 안전진단 시기를 조정해 통상 15년 걸리는 정비사업 기간을 9년으로 줄이겠다는 계획이 특히 눈에 띄었습니다. 이번 부동산 빨간펜은 재건축 사업 순서에 맞춰 8·8 공급대책을 재구성했습니다. 내가 사는 재건축 단지는 어떤 영향을 받는지 알아보죠. 참고로 특례법 제정, 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정 등 국회를 통과해야 하는 사안이 많아 실제 시행 여부는 지켜봐야 한다는 점을 기억해주세요. Q. 내가 있는 아파트는 정밀안전진단을 통과해 플래카드가 걸렸던 단지입니다. 그 이후 별다른 소식이 없습니다. 대책 발표 이후 사업 속도가 빨라질까요. “특례법이 국회를 통과한다는 가정하에 사업 절차가 일부 간소화됩니다. 안전진단 단계 이후에는 재건축 이후 단지 밑그림인 정비계획을 수립합니다. 도로, 공원 등 기반시설 위치와 높이, 용적률 등 주요 사안이 정해지죠. 조합원이 내야 하는 추정 분담금을 산출하고 그 근거도 밝혀야 합니다. 특례법이 통과되면 정비계획 수립 때 대표 유형의 분담금만 산정하면 됩니다. 가구별 분담금은 조합을 설립할 때 공개하는 것으로 바뀝니다. 분담금 산출 과정이 주민 갈등을 부추겨 사업 긴장감을 높이는 요소로 작용하고 있다는 지적이 반영된 겁니다. 이와 함께 초기 사업비를 주택도시기금으로 지원받을 수 있게 됩니다. 최대 50억 원까지 가능합니다. 재건축 사업은 분양 단계 이후에서 수익이 발생하다 보니 초기에 건설사, 용역업체 등으로부터 자금을 빌려 사업을 진행하는 곳이 많았습니다. 이 과정에서 사업이 공정하게 진행되지 않는다는 비판이 많다 보니 기금을 활용할 수 있도록 한 것으로 보입니다.” Q. 내가 사는 아파트 단지에 정비계획이 수립됐다는 보도를 봤습니다. 이후 단계는 추진위원회와 조합 설립이라고 들었는데 이곳 단지는 어떤 영향을 받게 될지 궁금합니다. “조합 설립이 쉬워질 것으로 보입니다. 재건축은 주민들의 재산권에 직접적인 영향을 미칩니다. 그래서 현재는 조합을 설립하려면 전체 소유자 75% 동의와 함께 동별로도 소유자 50% 동의율을 확보해야 합니다. 앞으로는 전체 주민 70%의 동의만 얻으면 됩니다. 동별 동의율은 3분의 1, 약 33%로 줄어듭니다. 현장에서는 ‘동별 동의율’ 축소에 주목하고 있습니다. 규모가 작은 동이더라도 조합을 설립하려면 동별 동의율 요건을 충족해야 해 조합원의 까다로운 요구를 들어줘야 하는 경우가 많기 때문입니다. 예를 들어 한강변 재건축 단지에서는 한강과 가장 가까운 동에 있는 조합원이 재건축 이후에도 현재 자리를 담보해줘야 조합 설립에 동의하겠다고 하는 겁니다.” Q. 조합 집행부를 통해 정기적으로 재건축 진행 소식을 받아보고 있는 주민입니다. 이번 대책에 사업성을 더 높여주는 내용은 없나요. “이전보다 아파트를 더 지어 분양할 수 있게 돼 사업성이 올라갑니다. 3년간 한시적으로 최대 용적률을 법적 상한의 1.1배까지 높이기로 했기 때문입니다. 통상 재건축은 3종 주거지역 내에서 이뤄집니다. 기존 최대 용적률은 법적 상한인 300%였죠. 하지만 앞으로 이 제한선이 330%로 오릅니다. 중요한 점은 해당 내용이 규제지역인 서울 ‘강남 3구(강남·서초·송파구)’와 용산구 내 재건축 단지는 제외된다는 점입니다. 발표 이전에 사업계획인가를 신청한 곳도 제외됩니다. 해당 혜택을 받기 위해 모든 재건축 단지가 사업 진행 단계를 무르려고 한다면 촉진책이 아니라 오히려 억제책이 되기 때문입니다.” Q. 재건축 단지 한 채가 재산 전부인 조합원입니다. 사업 과정에서 필요한 자금을 마련하지 못할까 걱정이 많은데 관련 대책은 없을까요. “앞으로 주택연금을 활용해 정비사업 분담금을 납부할 수 있게 됩니다. 연금 한도의 50∼70%를 인출할 수 있도록 하는 것이죠. 현재는 교육비, 의료비 등의 이유에서만 제한적으로 이를 허용했습니다. 지난해 10월 주택연금 가입 기준이 공시가 9억 원에서 12억 원 이하로 완화된 것도 참고하면 좋습니다. 공시가 12억 원은 시세로 환산하면 약 17억 원입니다. 올해 12월 한국주택금융공사법 시행령 개정으로 추진된다고 합니다. 재건축 초과이익 환수제 폐지는 그대로 추진합니다. 역시 국회 문턱을 넘는 것이 관건일 것으로 보입니다.” Q. 공사비 갈등으로 다른 재건축 단지에서 사업이 많이 지연됐다고 들었습니다. 내가 사는 재건축 단지에서 비슷한 일이 벌어지지 않게 하는 대책은 없나요. “앞으로 시공사 입찰에 참여하는 건설사는 마감재 종류, 수준, 비용 등에 대해 상세히 제시해야 합니다. 시공사들이 선정 이후 공사비 증액을 요구하고 있는데 그 근거가 불분명하다는 지적을 반영한 겁니다. 또 조합이 건설사와 도급 계약을 맺거나 공사비 증액 요청을 받았을 때 내역 및 사유 등을 지자체에 제출하도록 할 계획입니다. 해당 자료를 한국부동산원의 공사비 검증과 연계해 내실을 높이겠다는 것이죠.” ‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

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  • ‘8·8 공급 대책’으로 재건축 빨라진다는데 정말일까[부동산 빨간펜]

    지난 8일 서울과 수도권에 총 42만7000채 이상의 주택과 신규 택지를 공급하는 것을 뼈대로 하는 ‘8·8 주택공급 대책’이 발표됐습니다. 3년간 한시적으로 적용되는 ‘재건축·재개발 촉진법(특례법)’을 제정하고 안전진단 시기를 조정해 통상 15년 걸리는 정비사업 기간을 9년으로 줄이겠다는 계획이 특히 눈에 띄었습니다. 이번 부동산 빨간펜은 재건축 사업 순서에 맞춰 8·8 공급대책을 재구성했습니다. 내가 사는 재건축 단지는 어떤 영향을 받는지 알아보시죠. 참고로 특례법 제정, 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정 등 국회를 통과해야 하는 사안이 많아 실제 시행 여부는 지켜봐야 한다는 점을 기억해주세요.Q. 제가 있는 아파트는 정밀안전진단을 통과해 플래카드가 걸렸던 단지입니다. 그 이후 별다른 소식이 없습니다. 대책 발표 이후 사업 속도가 빨라질까요?“사업 절차가 일부 간소화됩니다. 안전진단 단계 이후에는 재건축 이후 단지 밑그림인 정비계획을 수립합니다. 도로, 공원 등 기반시설 위치와 높이, 용적률 등 주요 사안이 정해지죠. 2022년 11월 개정 도정법이 시행되며 정비계획 수립 때 조합원이 내야 하는 추정 분담금과 산출 근거도 발표해야 합니다. 하지만 앞으로는 정비계획 수립 때 대표 유형의 분담금만 산정하면 됩니다. 세대별 분담금은 조합을 설립할 때 공개하는 것으로 바뀝니다. 당초 도입 취지는 분담금이 뒤늦게 공개돼 사업이 무산되는 것을 막자는 취지였는데 정작 현장에서는 주민 갈등을 부추겨 사업 긴장감을 높이는 요소로 작용했다고 평가한 것을 반영했습니다. 2022년 11월 이전에 수립한 정비계획 중 경미한 사안을 변경하려면 분담금 추산액을 추가로 밝혀야 하는 것도 사업 속도를 늦춘다는 지적이 있었습니다. 이와 관련한 사항은 9월 중 국회에 도정법 개정안이 발의된다고 하네요.추가로 초기 사업비를 주택도시기금으로 지원받을 수 있게 됩니다. 최대 50억 원까지 가능합니다. 사업계획을 수립하는 데 필요한 용역이나 총회를 개최하는 비용 등에 사용할 수 있습니다. 재건축 사업은 분양 단계 이후에서 수익이 발생하다 보니 초기에 건설사, 용역 업체 등으로부터 자금을 빌려 사업을 진행하는 곳이 많았습니다. 이 과정에서 사업이 공정하게 진행되지 않는다는 비판이 많다 보니 기금을 활용할 수 있도록 한 것으로 보입니다.”Q. 저희 단지에 정비계획이 수립됐다는 보도를 봤습니다. 이후 단계는 추진위원회와 조합 설립이라고 들었는데 저희 단지는 어떤 영향을 받게 될지 궁금합니다.“조합 설립이 쉬워질 것으로 보입니다. 재건축은 기존에 살던 주민의 재산권에 직접적인 영향을 미칩니다. 그래서 기존에는 조합을 설립하려면 전체 소유자 75% 동의와 함께 각 동별로도 소유자 50% 동의율을 확보해야 했습니다. 앞으로는 전체 주민 70%의 동의만 얻으면 됩니다. 동별 동의율은 33%로 줄어듭니다. 현장에서는 ‘동별 동의율’ 축소에 주목하고 있습니다. 한강변 재건축 단지에서는 한강과 가장 가까운 동에 있는 조합원이 재건축 이후에도 현재 자리를 담보해줘야 조합 설립에 동의하겠다고 요구하곤 합니다. 규모가 작은 동이더라도 조합을 설립하려면 동별 동의율 요건을 충족해야 해 요구 사항을 들어줘야 했죠. 조합설립 동의 간주 범위가 넓어지는 것도 눈에 띕니다. 앞으로는 지자체에 정비구역 입안을 요청할 때에 동의서를 낸 사람은 조합 설립에도 동의하는 것으로 간주됩니다. 쉽게 말해 동의서를 두세 번 내지 않아도 된다는 뜻입니다.” Q. 조합 집행부를 통해 정기적으로 재건축 진행 소식을 받아보고 있는 주민입니다. 이번 대책에 사업성을 더 높여주는 내용은 없나요?“이전보다 아파트를 더 지어 분양할 수 있게 돼 사업성이 올라갑니다. 3년간 한시적으로 최대 용적률을 법적 상한의 1.1배까지 높이기로 했거든요. 통상적으로 재건축은 3종 주거지역 내에서 이뤄집니다. 기존 최대 용적률은 법적 상한인 300%였죠. 하지만 앞으로 이 제한선이 330%로 오릅니다. 중요한 점은 해당 내용이 규제지역인 서울 ‘강남 3구(강남·서초·송파)’와 용산구 내 재건축 단지는 제외된다는 점입니다. 발표 이전에 사업계획인가를 신청한 곳도 제외됩니다. 해당 혜택을 받기 위해 모든 재건축 단지가 사업 진행 단계를 무르려고 한다면 촉진책이 아니라 오히려 억제책이 되기 때문입니다. 구체적인 내용은 9월 중 국회에 발의되는 재건축·재개발 촉진법에 담깁니다.또 사업시행 인가를 받는 데 필요한 각종 심의가 통합돼 인허가 기간을 줄일 수 있게 됩니다. 재해 영향, 소방 성능 설계, 장애인 시설 협의 등이 포함됩니다.”Q. 재건축 단지 한 채가 재산 전부인 조합원입니다. 사업 과정에서 필요한 자금을 마련하지 못할까 걱정이 많은데 관련 대책은 없을까요?“앞으로 주택연금을 활용해 정비사업 분담금을 납부할 수 있게 됩니다. 연금한도의 50~70%까지 개별로 인출할 수 있도록 하는 것이죠. 현재는 교육비, 의료비 등의 이유에서만 제한적으로 이를 허용했습니다. 지난해 10월 주택연금 가입 기준은 공시가 9억 원에서 12억 원 이하로 완화된 것도 참고하면 좋습니다. 공시가 12억 원은 시세로 환산하면 약 17억 원입니다. 올해 12월 한국주택금융공사법 시행령 개정으로 추진된다고 합니다.재건축 초과이익 환수제 폐지는 그대로 추진합니다. 하지만 이미 발표된 사안이었던 만큼 국회 문턱을 넘는 것이 관건이 될 것으로 보입니다.”Q. 공사비 갈등으로 다른 재건축 단지에서 사업이 많이 지연됐다고 들었습니다. 저희 재건축 단지에서 비슷한 일이 벌어지지 않게 하는 대책은 없나요?“앞으로 시공사 입찰에 참여하는 건설사는 마감재 종류, 수준, 비용 등에 대해 상세히 제시해야 합니다. 선정된 이후 증액을 요구했는데 근거가 불분명했다는 지적을 반영했습니다. 또 조합이 건설사와 도급계약을 맺으면 내역 및 사유 등을 지자체에 제출하도록 할 계획입니다. 공사비 증액을 요청받을 때도 마찬가지입니다. 해당 자료를 한국부동산원의 공사비 검증과 연계해 내실을 높이겠다는 것이죠.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-15
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  • 서울 아파트 2분기 거래액 작년보다 80% 늘어 19.8조

    올해 2분기(4∼6월) 서울 아파트 매매거래 금액이 전년 동기 대비 80% 증가한 것으로 집계됐다. 같은 기간 거래량은 60% 늘었고, 1건당 평균 매매가격은 13% 넘게 상승했다. 14일 부동산플래닛에 따르면 2분기 서울 아파트 매매거래 금액은 19조8106억 원으로 전년 동기 대비 80.7% 늘었다. 거래량은 1만6407건으로 같은 기간 59.5% 증가했다. 평균 매매거래 금액은 12억700만 원으로 전년 동기(10억6600만 원)보다 1억4100만 원(13.2%) 올랐다. 1분기(1∼3월) 대비로 보면 거래금액과 거래량이 각각 98.6%, 80.4% 증가했다. 반면 수도권을 제외한 지방에서 2분기 아파트 거래량이 전년 동기 대비 10% 이상 늘어난 지역은 전북(10.2%)이 유일했다. 세종에서는 거래량과 거래금액이 전년 동기 대비 각각 25.8%, 25.1% 감소했다. 한편 2분기 전국 상가 등을 합한 부동산 시장 거래금액은 100조9506억 원으로 전년 동기(85조7826억 원) 대비 17.7% 증가했다. 거래액이 100조 원을 넘은 것은 2022년 2분기(106조1725억 원) 이후 2년 만이다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-15
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  • 공사현장 인근에 공원 조성해 나무 심고, 공사前 미리 소음 공지… 지역상생 실천

    지난달 30일(현지 시간) 찾은 호주 빅토리아주 멜버른 왓소니아 지역 홍보관에서는 터치 스크린으로 공사 진행 과정을 일일이 확인할 수 있었다. 어린아이도 이해할 수 있도록 터널굴착장비(TBM) 모형과 함께 색칠놀이 공간도 마련했다. 현장 관계자는 “오늘은 30명 이상이 홍보관을 찾았다”며 “단체 관람으로 하루에만 수백 명이 설명을 듣고 가기도 한다”고 했다. GS건설은 터널 공사를 시작하는 지역에 홍보관을 세워 지역 주민들에게 공사 현황 및 향후 계획을 알리고 있다. 투자개발사업(PPP)의 다른 한 축은 지역주민과의 상생이기 때문이다. 조성한 GS건설 호주법인장(부사장)은 “PPP는 세금이 투입되는 만큼 이를 납부하는 지역 주민에게 도움이 되는 공사라는 점을 잘 보여줘야 한다”고 했다. GS건설은 협상 과정에서 거론된 지역 상생 개발안을 수용했다. 인근에 공원을 조성하고 나무 3만 그루를 심기로 한 것이다. 걷거나 자전거를 탈 수 있는 길 34km도 조성하기로 했다. 터널 내 공기를 순환시키고 화재 시 연기를 빼내는 환기 시설은 도시 미관을 해치지 않도록 우아하게 디자인하는 것도 잊지 않았다. 소음이 발생할 수 있는 공사를 앞둘 때에는 주민들에게 미리 알리고 있다. 공사 현장 인근에는 수천 명의 주민이 살고 있기 때문이다. 김응재 GS건설 호주인프라수행담당 상무는 “공사 전 주민들을 만나 귀마개 등을 제공하지만 그래도 소음이 해결되지 않는다고 여길 때는 현장에서 조금 떨어진 곳에 별도로 숙박시설을 예약해 주기도 한다”고 했다. 주민들이 공사 진행 과정에 참여하기도 한다. GS건설은 주민투표를 통해 터널 작업의 핵심 장비인 TBM의 이름을 ‘젤다’와 ‘질리언’으로 지었다. 지하 터널 내 공기 순환에 필요한 환기탑 외벽 색상도 주민투표로 선정할 계획이다. 허윤홍 GS건설 대표는 지난달 22일 TBM 착공을 앞두고 진행한 ‘스모킹 세리머니’에 직접 참석하기도 했다. 호주에서 중요한 일정 전에 열리는 이 세리머니는 토착 원주민의 전통 문화로 연기를 피워 나쁜 기운을 쫓아내고 행운을 비는 의식이다. 맬버른=이축복 기자 bless@donga.com}

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  • GS건설, 호주서 PPP 영토확장… 공사 끝나도 터널 운영해 수익

    지난달 30일(현지 시간) 호주 멜버른 도심에서 차를 타고 북동쪽으로 40분을 달려 도착한 노스이스트링크(NEL) 터널 공사 현장. GS건설이 2021년 호주 CPB, 이탈리아 위빌드, 중국 CCO 등 3개국 건설사와 컨소시엄을 꾸려 수주한 지하 터널 공사 사업장이다. 총공사비가 10조1000억 원으로 호주에서 발주된 단일 사업 중 가장 큰 규모다. GS건설이 맡은 공사 규모만 2조8000억 원에 달한다. GS건설은 호주 NEL 터널 공사를 통해 국내 건설업계의 미래 먹거리로 떠오른 투자개발사업(PPP)에 첫발을 내디뎠다. 국내 기업이 해외에서 따낸 PPP 사업 중 최대 규모이기도 하다. PPP는 정부가 도로, 철도, 하수시설 등 사회기반시설(SOC) 사업을 발주하면 민간이 지분을 투자한 뒤 건설하고 운영까지 맡아 투자비를 회수하는 사업이다.● 공사 끝나도 터널 운영해 수익 창출 현장에는 높이 31m, 폭 47m, 최대 하중 550t에 달하는 갠트리 크레인(지지대 꼭대기에 세워진 크레인)이 설치돼 있었다. 크레인 아래엔 지름 15.6m의 원형 터널 굴착 장비(TBM) 2대가 조립돼 있었다. 일명 ‘두더지 공법’이라 불리는 TBM은 발파 없이 터널을 파는 방식이다. 화약을 발파하는 공법과 달리 소음과 진동이 적어 인근 주민에게 미치는 피해가 적다. 아파트 6층 높이에 해당하는 TBM은 전면부의 대형 칼날이 회전하면서 땅굴을 파고 들어간다. 후면부에서는 동시에 콘크리트 벽체를 시공한다. TBM은 이달 발진을 시작해 매일 15m씩 나아갈 예정이라고 했다. 2026년까지 24시간 가동한다. 이렇게 만들어진 왕복 6∼8차로 지하 터널은 멜버른 북부에서 남부로 이동하는 시간을 약 35분 단축할 예정이다. 공정은 20%대 수준으로 2028년 12월 완공 예정이다. 발주처인 호주 빅토리아주 정부는 애초 지하 터널 길이를 4.6km로 계획했다. 경쟁 컨소시엄은 호주 내 비중 있는 건설사였다. GS건설은 입찰 때 지하 터널 길이를 6.5km로 늘리고 소음이나 분진 등의 문제를 적극 해결하겠다는 설계 대안을 제시했다. 결과는 성공이었다. 김응재 GS건설 호주인프라수행담당 상무는 “공사비 부담이 더 늘어나는 제안이었지만 발주처가 이를 좋게 평가해 수주로 이어졌다”고 했다. GS건설은 시행사 역할을 하는 특수목적회사(SPV)에 12.5%, 시공사 역할을 하는 건설합작회사(CJV)에 28%의 지분을 투자했다. GS건설은 2028년 공사가 끝나면 터널 운영을 통해 지속적으로 수익을 거두게 된다. 단순 도급사업과 차별화되는 부분이다.● 현지 정부와의 상호 신뢰가 핵심 현지 정부와 직접 거래를 하는 만큼 투명성과 상호 신뢰가 사업의 핵심이다. 빅토리아주 정부는 시공사인 GS건설 컨소시엄의 회계 장부를 들여다볼 수 있다. 철근 구입비, 지하 굴착에 드는 장비 임차료 등 프로젝트에 투입된 비용은 별도의 회계 시스템에 게재된다. 그 대신 빅토리아주 정부는 시공사가 손해를 입으면 이를 일정 부분 보전해준다. 지난달 30일 호주 멜버른에 있는 GS건설 호주 법인 사무실에서 만난 조성한 호주사업본부장(부사장)은 “시공사는 공사 도중 예상치 못한 일이 벌어지는 것에 대한 부담이 큰데, 발주처가 이를 책임지고 있다”며 “신뢰 관계가 형성돼 기꺼이 회계장부를 공개하는 것”이라고 했다. NEL 사업의 계약 형태는 한마디로 ‘고통 분담’이다. 예를 들어 공사비 인상으로 계약 당시 예상했던 수익이 전체 공사비 대비 10%에서 7%로 하락했다면 감소분인 3%포인트의 절반 수준을 발주처인 빅토리아주 정부에서 보전해준다. 수익 감소 폭이 커질수록 발주처에서 부담하는 비용도 커지는 만큼 투명한 소통이 중요하다. 또 다른 특징은 GS건설 컨소시엄 내 4개 건설사가 별도 공구를 분할하지 않고 하나의 팀으로 공사를 진행한다는 점이다. GS건설 직원이 호주, 중국, 이탈리아 건설사 소속 매니저와 함께 일하는 것이다. 시공사를 하나로 묶어 공정 관리에 필요한 시간을 줄이겠다는 계획이다. 조 부사장은 “발주처가 사업 부담을 지는 만큼 직접 프로젝트 관리 역량이 있는 인원을 갖추고 현장에 깊게 관여하고 있다”고 했다.● 캐나다 등 신규 시장에서 수주 노려 GS건설은 호주 사업을 발판으로 캐나다 등 신규 선진국 시장에서 PPP 수주를 추진한다. 최근 세계 각국에서 인프라 신증설 수요가 늘고 있지만 재정 규모에 한계가 있어 사업 기회가 늘어나고 있다는 점을 포착한 것이다. NEL 공사 역시 호주 내 50년간 숙원 사업이었다. 특히 인도, 중국, 튀르키예 등이 저가 수주 전략을 구사하고 있지만 한국 건설업계는 앞선 기술과 운영 노하우 등이 축적돼 있는 만큼 PPP 사업에 적합하다는 게 전문가들의 분석이다. 임한규 우송대 교수는 “PPP는 사업 기획, 금융 조달 및 시공, 운영 관리 등 사업 전 단계에서 수주가 가능해 파급효과가 크다”며 “이와 관련된 핵심 경쟁력을 확보하는 게 핵심 과제”라고 조언했다. 멜버른=이축복 기자 bless@donga.com}

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  • [부동산 캘린더]전국 5개 단지 3077채 일반분양… 본보기집 1곳 열어

    12일 부동산R114에 따르면 이번 주에는 전국 5개 단지, 총 3077채가 분양에 나선다. 모든 물량이 일반분양으로 나온다. 서울 강서구 공항동 ‘더트루엘마곡HQ’, 경기 광주시 곤지암읍 ‘힐스테이트광주곤지암역’, 경기 용인시 남동 ‘용인푸르지오원클러스터’ 등에서 청약을 받는다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-13
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  • ‘의정부 롯데캐슬 나리벡시티’ 분양

    롯데건설이 경기 의정부시 금오동에 들어서는 ‘의정부 롯데캐슬 나리벡시티’(조감도)를 이달 중 분양한다. 단지 인근에 경기 북부권 행정타운이 있어 직주근접성이 높다. 4개 동(지하 4층∼지상 39층), 671채 규모다. 전용 84㎡ 이상인 중대형 평형 위주다. △84㎡A 212채 △84㎡B 109채 △84㎡C 109채 △102㎡ 144채 △115㎡ 56채 △148㎡ 35채 △155㎡A 2채 △155㎡B 2채 △155㎡C 2채다. 도보 거리에 경기도청 북부청사, 경기북부경찰청, 의정부소방서, 국민건강보험공단, 건강보험심사평가원, 근로복지공단 등이 있다. 의정부 경전철 효자역 역세권 단지라 교통이 편리하다. 향후 수도권광역급행철도(GTX) C노선과 7호선 연장선 등이 예정돼 서울 강남권 접근 시간도 단축될 것으로 전망된다. 국도 3호선, 호국로, 세종포천고속도로, 수도권제1순환고속도로 진입도 용이하다. 의정부성모병원이 가깝고 반경 1km 내에 홈플러스를 비롯해 편의시설이 밀집해 있다. 금오초, 천보중, 효자중, 효자고 등으로 도보 통학이 가능하고, 금오동·신곡동에 밀집한 학원가 이용이 편리하다. 천보산 소풍길, 부용천 산책로 등 자연 환경도 누릴 수 있다. 롯데건설 측은 “홈케어, 출장세차, 영화, 여행 등에서 그룹 계열사 할인 혜택을 제공한다”고 했다. 입주는 2027년 11월 예정. 이축복 기자 bless@donga.com}

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  • ‘똘똘한 한채’ 선호에… 초고가 아파트 거래 급증

    최근 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 두드러지면서 서울에서 50억 원이 넘는 초고가 아파트 거래가 늘고 있다. 11일 국토교통부 실거래가 공개시스템(10일 계약일 기준)에 따르면 올해 상반기(1∼6월) 서울에서 50억 원 이상에 거래된 아파트는 142채로 집계됐다. 전년 동기(58채) 대비 144% 증가했다. 7월과 8월에도 각각 39건, 1건 거래돼 이를 합치면 182채로 이미 지난 1년(152건) 수치를 넘어섰다. 신고 기한이 1개월이라 7, 8월 거래량은 아직 집계가 끝나지 않았다. 50억 원 이상 거래는 한강변 아파트 단지에서 잦았다. 강남구 압구정동이 67건으로 가장 많았고 서초구 반포동(45건), 용산구 한남동(17건), 성동구 성수동(12건) 순이었다. 재건축 단지인 강남구 압구정동 현대7차 전용 245㎡는 3월과 6월 각각 115억 원에 거래됐다. 종전 신고가(80억 원) 대비 35억 원 올랐다. 서초구 반포동 아크로리버파크에서는 소위 국민 평형이라 불리는 전용 84㎡가 50억 원에 거래되며 동일 평형 기준 최고가를 경신했다. 수도권에서도 초고가 거래가 늘고 있다. 경기 지역에서 올해 들어 체결된 30억 원 이상 아파트 거래는 14건으로 지난해 말(12건)보다 많았다. 안성용 하나증권 롯데월드타워WM센터 이사는 “다주택자 규제로 인해 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요와 올 하반기에 예고된 기준 금리 인하에 선제적으로 대응하려는 움직임이 겹친 영향”이라고 분석했다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-12
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  • 정책 대출도 조이기… 디딤돌-버팀목 금리 최대 0.4%p씩 올려

    주택도시기금을 활용하는 구입·전세자금 등 정책 대출 금리가 최대 0.4%포인트 상향된다. 정책 자금이 시장에 빠르게 풀리자 정부가 대출 조이기에 나서는 것이다. 국토교통부는 16일부터 구입자금대출(디딤돌 대출)과 전세자금대출(버팀목 대출) 금리를 상향한다고 11일 밝혔다. 디딤돌 대출 금리는 2.15∼3.55%에서 2.35∼3.95%로, 버팀목 대출 금리는 1.5∼2.9%에서 1.7∼3.3%로 변경한다. 금리 상단 기준 각각 0.4%포인트 오른다. 정책 대출 금리가 시중 은행 주택담보대출 금리보다 낮아 가계대출이 늘고 있다는 지적을 반영했다. 올해 상반기(1∼6월) 디딤돌 대출 집행 실적은 15조 원으로 전년 동기(8조2000억 원) 대비 2배 가까이로 늘었다. 국토부 측은 “시중 은행과 금리 격차를 줄이기 위해 대출 금리를 소폭 올렸다”고 설명했다. 단, 신혼·출산 가구를 대상으로 하는 신생아 특례대출, 전세사기 피해자, 비정상 거처 대출 등의 금리는 현행대로 유지한다. 이르면 9월부터 청약저축 금리도 상향한다. 현행 최대 2.8%에서 3.1%로 0.3%포인트 올린다. 하지만 금리 인상 전 납입한 금액에는 종전 금리 체계인 2.8%가 적용된다. 예를 들어 지난해 9월 청약통장을 가입한 후 내년 10월 해지한다면 올해 9월 금리 인상 전 기간 납입한 금액은 2.8%, 금리 인상 이후 기간은 3.1%를 적용받는 것이다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-12
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  • ‘똘똘한 한 채’ 선호에…50억 넘는 초고가 아파트 거래 늘어

    최근 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 두드러지면서 서울에서 50억 원이 넘는 초고가 아파트 거래가 늘고 있다.11일 국토교통부 실거래가 공개시스템(10일 계약일 기준)에 따르면 올해 (1~6월) 서울에서 50억 원 이상에 거래된 아파트는 142채로 집계됐다. 전년 동기(58채) 대비 144% 증가했다. 7월과 8월에도 각각 39건, 1건 거래돼 이를 합치면 182채로 이미 지난 1년(152건) 수치를 넘어섰다. 신고 기한이 1개월이라 7, 8월 거래량은 아직 집계가 끝나지 않았다. 50억 원 이상 거래는 한강변 아파트 단지에서 잦았다. 강남구 압구정동이 67건으로 가장 많았고, 서초구 반포동(45건), 용산구 한남동(17건), 성동구 성수동(12건) 순이었다. 재건축 단지인 강남구 압구정동 현대7차 전용245㎡는 3월과 6월 각각 115억 원에 거래됐다. 종전 신고가(80억 원) 대비 35억 원 올랐다. 서초구 반포동 아크로리버파크에서는 소위 국민 평형이라 불리는 전용 84㎡가 50억 원에 거래되며 동일 평형 기준 최고가를 경신했다.수도권에서도 초고가 거래가 늘고 있다. 경기 지역에서 올해 들어 체결된 30억 원 이상 아파트 거래는 14건으로 지난해 말(12건)보다 많았다.안성용 하나증권 롯데월드타워WM센터 이사는 “다주택자 규제로 인해 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요와 올 하반기에 예고된 기준 금리 인하에 선제적으로 대응하려는 움직임이 겹친 영향”이라고 분석했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-11
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  • 윗집 아이 발 구르니 “주의하세요” 알람… 흡음 바닥구조 적용해 아랫집은 ‘조용’

    《진화하는 층간소음 차단 기술‘아파트 공화국’ 한국에서 층간소음은 이웃 간 분쟁의 주요 원인이다. 하지만 층간소음은 집 구조마다 전달 경로가 제각각이고 발생 원인도 다양하다. 건설업계는 흡음재 개발, 주파수 추적 등 층간소음 예방을 위한 기술 개발에 나섰다.4월 넷플릭스는 영화 ‘84제곱미터’ 제작 확정 소식을 발표했다. 장르는 스릴러로 소개했다. 주인공은 국민 평형이라 불리는 전용면적 84㎡ 규모의 아파트를 마련했으나 매일 밤 층간소음으로 이웃과 갈등을 겪는다. 지난해 9월 개봉한 고 이선균, 정유미 주연의 영화 ‘잠’에서는 아랫집 이웃이 겪는 층간소음이 미스터리 소재로 다뤄졌다. 층간소음은 ‘아파트 공화국’인 한국에서 영화 속 공포의 소재로 다뤄질 만큼 민감하면서도 일상과 밀접한 주제다. 관련 분쟁이 늘어나자 정부는 신축 아파트 입주 전 층간소음 성능 검사를 의무적으로 통과하도록 하는 등 규제 강화에 나섰다. 건설사들도 이에 대응하기 위한 다양한 기술을 개발하고 있다.》● 건설사들, ‘층간소음’ 집중 연구 5일 찾은 경기 용인시 기흥구 ‘래미안 고요안랩’. 4층 높이의 아파트처럼 보이는 이곳은 삼성물산 건설부문이 운영하는 층간소음 연구소다. 복도를 따라 10개 호실이 들어섰는데 거실, 방, 화장실 등 내부 구조는 일반 아파트와 다르지 않다. 하지만 인위적인 층간소음을 발생시켰을 때 호실마다 차이가 나타났다. 위층에서 소음 측정에 쓰는 2.5kg짜리 고무공(임팩트볼)을 떨어뜨리자 기자가 있던 아래층 A호실에선 소음뿐 아니라 발바닥에 진동까지 느껴졌다. 반면 B호실에서 같은 실험을 하니 진동과 소음이 크게 느껴지지 않았다. B호실 위층 바닥은 두께가 같아도 신발 깔창처럼 탄성이 있는 합성수지(EVA)가 내장돼 있다고 했다. 삼성물산 관계자는 “10개 호실은 바닥 두께, 구조, 건물 하중을 지지하는 방식 등이 달라 이곳에서의 연구는 10개 아파트 단지에서 실험하는 것과 같다”며 “EVA를 활용한 기술은 최고 28층 약 500채 규모로 짓는 부산 동래구 명륜2구역 재건축 현장을 시작으로 적용을 확대해 나갈 것”이라고 했다. 같은 날 대전 유성구 대덕연구단지에 있는 DL대덕연구소에서도 층간소음 실험이 한창이었다. DL이앤씨가 개발한 바닥 구조인 ‘D-사일런트 플로어’가 설치된 곳에서 임팩트볼을 떨어뜨렸다. 아래층에 있던 기자에겐 바로 위층이 아닌 2개 층 윗집에서 나는 소음처럼 느껴졌다. 해당 기술이 적용되지 않은 호실로 이동했다. 일부러 발을 크게 구르자 거실에 설치된 월패드에서 “층간소음이 발생했습니다. 주의를 기울여 주세요”라는 문구가 나타났다. 벽에 내장된 소음·진동 감지 센서가 바닥의 진동과 소음을 감지해 월패드로 신호를 보내주는 것이다. 부모가 집에 없을 때 아이들이 층간소음을 낼 수 있는 상황을 고려해 미리 입력된 가구주 휴대전화에도 관련 알람이 전송됐다. DL이앤씨는 월패드 알림 기술을 경기 연천군 499채 규모의 한 아파트 단지에 적용했다. 회사 관계자는 “월패드를 설치한 입주자들에게서 아이에게 뛰지 말라고 설득하기 쉬워졌다는 후기를 많이 들었다”고 했다.● 건물 구조마다 소음 전달 경로 달라 다른 건설사들도 층간소음 해결책을 다방면으로 모색하고 있다. 현대건설은 용인시 기흥구에 전문 연구시설을 짓고 층간소음에 취약한 주파수 대역을 찾고 있다. 이를 활용해 층간소음이 적게 발생하는 평면·구조를 설계하는 것이다. 천장, 벽 등 충격음이 전달되는 경로에 진동을 줄일 수 있는 장치를 부착해 층간소음을 차단하는 방법도 찾고 있다. GS건설은 초고탄성 완충재, 고밀도 모르타르를 적용한 1등급 바닥 구조를 개발했다. 대우건설은 콘크리트 강도를 높이고 완충재, 모르타르 두께를 늘렸다. 층간소음은 바닥, 벽, 천장 등에 충격을 가할 때 발생하는 소음을 통칭한다. 충격으로 발생한 진동이 상하, 좌우로 전파돼 천장 마감재 등 가벼운 물체를 흔들리게 해 다른 가구가 이를 듣는 것이다. 그 때문에 소음이 처음 발생하는 정확한 위치를 찾기가 쉽지 않다. 특히 같은 아파트이더라도 복도식과 계단식, 평형 등 내부 구조에 따라 소리가 다른 방식으로 흡수되고 굴절된다. 건물 하중을 지탱하는 방식이 벽인지, 보와 기둥인지에 따라서도 소음 전달 경로가 달라진다. 주거문화개선연구소에 따르면 층간소음을 느꼈을 때 실제 발생 장소가 바로 위층인 경우는 65% 정도에 불과하다. 나머지는 위층의 위층, 위층의 옆집, 아랫집 등으로 다양하다. 이처럼 까다로운 과제이다 보니 건설업체들이 아예 공동 연구에 나서기도 한다. 한국토지주택공사(LH)는 지난해 3월 현대건설, 삼성물산, DL이앤씨, 포스코이앤씨, GS건설, 대우건설, 롯데건설 등 대형 건설사 7곳과 층간소음 해소를 위한 업무협약(MOU)을 체결했다. 개별 건설사가 수주한 재건축, 리모델링 현장에서 층간소음 기술을 공동으로 검증할 수 있도록 한 것이다. 한 건설사 관계자는 “층간소음은 외부 환경에 영향을 많이 받기 때문에 다양한 실험 장소를 확보하는 것이 필수적”이라며 “층간소음 저감을 위해 건설사가 모두 같은 마음으로 뛰고 있다”고 했다.● 규제 강화하지만 관건은 비용 층간소음으로 인한 분쟁이 사회적 문제로 대두되며 정부는 관련 규제를 강화하고 있다. 지난달 17일부터는 건설사 등 사업 주체가 바닥충격음 성능검사 결과를 입주 예정자에게 알릴 의무가 생겼다. 이를 어기거나 거짓으로 알릴 경우 과태료 500만 원이 부과된다. 입주 전 성능 확인도 강화됐다. 2022년 8월 이후 사업계획승인을 받은 30채 이상 공동주택은 시공 이후 성능검사를 받아야 한다. 지방자치단체들은 해당 검사를 통과하지 못한 사업자에게 보완 시공 또는 손해배상을 권고할 수 있다. 지난해 9월 서울 강북구 미아동 40채 규모의 도시형생활주택을 시작으로 올해까지 총 10곳에서 검사를 받았다. 내년 이후부터는 재건축, 재개발로 짓는 대규모 아파트 단지도 준공 전 검사 대상이 될 것으로 보인다. 국토교통부는 나아가 기준 미달 시 준공허가를 받을 수 없게 하는 입법을 추진하고 있다. 준공허가를 받아야 은행 잔금 대출 등이 가능한 만큼 입주 전 보완 시공 등에 나서라는 취지다. 관건은 비용이다. LH 토지주택연구원에 따르면 4등급 바닥 구조를 1등급으로 향상하는 데 추가로 드는 비용은 1채당 540만 원으로 추정된다. 업계에서는 1등급 성능을 인정받은 바닥 구조를 설치하려면 4등급 수준인 일반 바닥 구조 대비 2∼3배 비용이 더 드는 것으로 보고 있다. 차상곤 주거문화개선연구소장은 “강화된 층간소음 규제에 대응하려면 분양가가 1채당 2000만 원 가까이 오를 수 있다”고 내다봤다. 특히 중견·중소 건설사는 자체적으로 개발한 층간소음 저감 기술이 없어 대형 건설사에 비용을 지불해야 한다. LH에서 상용 가능한 보완 시공 기술을 내놓기로 했으나 내년 12월 이후에나 도입 가능할 것으로 보인다. 일각에서는 입주 전 성능검사에서 기준 미달 시 보완 시공이 현실적으로 불가능하다는 의견도 제기된다. 건설업계 관계자는 “개수대, 조리 공간 등을 분리하는 ‘아일랜드’식 주방을 갖추려면 기본 전선, 배관 작업 등이 모두 끝나야 한다”며 “보완 시공을 위해 바닥을 모두 들어내는 것은 실무적으로 어렵다고 봐야 한다”고 했다. 이와 관련해 국토부 관계자는 “바닥 슬래브와 천장 사이 배관 등이 오가는 공간에 석고보드를 시공하거나 흡음재를 채우는 방식으로 충격음을 제어할 수 있을 것”이라고 설명했다. 소음기준 미달 땐 집주인에게 배상… 세입자는 보상 못 받나층간소음 규제 강화 실효성은? 연말까지 개정안 발의 목표배상 금액 기준 두고도 이견건설사 반발 심해 입법 미지수최근 서울 한 아파트가 입주를 앞두고 실시한 바닥충격음 성능검사에서 소음 기준(49dB·데시벨)을 충족하지 못했다. 입주 전 바닥충격음 성능검사를 의무화한 ‘층간소음 사후확인제’가 2022년 8월 시행된 이래 처음 나온 기준 미달 사례다. 관할 구청은 시공사에 보완 시공을 권고한 것으로 알려졌다.현행 주택법에 따르면 성능검사 결과가 소음 기준에 미달하면 지방자치단체는 시공사에 보완 시공이나 손해배상을 권고할 수 있다. 강제성이 없다 보니 실효성이 낮다는 지적이 나왔다. 이에 국토교통부는 주택법을 개정해 보완 시공이나 손해배상을 강제하고, 이를 따르지 않으면 준공을 불허하는 방안을 추진하고 있다. 연말까지 개정안 발의가 목표지만 풀어야 할 난제들이 적지 않다.먼저 손해배상 대상을 정하는 것부터 논란이 예상된다. 국토부는 손해배상 대상은 소음 기준에 미치지 못한 단지의 모든 입주 예정자로 정할 방침이다. 입주 전이라 실제 소음 피해가 발생하지 않은 만큼 집주인들에게 손해배상을 하는 게 적절하다는 논리다.이를 두고 배상을 받은 집주인이 입주하지 않고 세를 놓으면 실제 소음 피해를 보는 세입자는 아무런 배상을 받지 못하는 것 아니냐는 지적이 나온다. 국토부 관계자는 “손해배상 단지명을 공개하면 부동산 시장에서 자율적으로 전월세 가격이 조정되면서 (세입자에게도) 영향을 미칠 수 있을 것”이라고 말했다. 소음에 취약한 단지라는 게 알려져 보증금이나 월세가 내려가면 세입자들은 소음 피해를 감수하는 대신 임차료 혜택을 보는 셈이라 간접적인 배상 효과를 누리게 된다는 뜻이다.얼마를 배상해야 하는지도 쟁점이다. 국토안전관리원은 올해 1월 발간한 ‘공동주택 바닥충격음 손해배상 가이드라인 마련 연구’에서 적정 배상액을 소음 기준치 미달 정도에 따라 ㎡당 6만6990∼33만7034원을 제시했다. 국민 평형(전용면적 84㎡)으로 환산하면 1채당 560만∼2800만 원이다. 대규모 단지라면 배상액이 시공사가 감당하기 어려운 수준까지 오를 것으로 예상된다.애초 국토부는 정부 차원에서 손해배상 가이드라인을 만들 계획이었다. 하지만 법원이 판단하는 배상액을 정부가 정하는 게 부적절하다는 지적이 나오자, 가이드라인 제작 여부를 재검토하는 것으로 알려졌다.보완 시공이나 손해배상을 의무화하는 주택법 개정안이 국회 문턱을 넘기 쉽지 않을 것이라는 전망도 많다. 시공사의 부담 증가가 불가피한 만큼 건설업계가 반대하고 있기 때문이다.법이 개정되더라도 입주민들이 체감하는 소음 개선 효과가 미미할 것이라는 회의론도 있다. 소음 기준치가 49dB로 너무 낮다는 이유에서다. 49dB은 조용한 사무실에서 발생하는 일상적인 소음 수준이다. 차상곤 주거문화개선연구소장은 “2005년 이후 웬만한 아파트들은 소음 기준치(50dB) 이내로 지어졌다. 그런데도 층간소음 민원들이 끊이지 않고 있다”며 “현재 소음 기준치는 당시보다 1dB 강화된 수준이라, 법이 개정돼도 층간소음 민원이나 갈등이 줄진 않을 것”이라고 분석했다.용인=이축복 기자 bless@donga.com대전=오승준 기자 ohmygod@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2024-08-10
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  • 서울-수도권 그린벨트 풀어 8만채… 입주까지 최소 8년

    정부는 집값이 급등하고 있는 서울·수도권에 주택 공급을 늘리기 위해 이명박 정부 이후 12년 만에 대규모 그린벨트(개발제한구역) 해제 카드를 꺼내 들었다. 하지만 그린벨트 해제 후 실제 집을 짓기까지 10년 안팎이 걸리는 만큼 당장의 공급 부족 해결책이 될 순 없다는 지적이 나온다. 결국 공급 부족에 대한 ‘불안 심리’를 달래 매매 수요 상승세를 진정시키겠다는 의도란 평가가 나온다. 정부는 8일 부동산 관계장관회의를 열고 서울과 수도권의 그린벨트를 활용해 올해 5만 채, 내년 3만 채의 신규 택지 후보지를 각각 발표한다고 밝혔다. 당초 정부는 올해 하반기(7∼12월) 신규 택지를 통해 2만 채 공급 계획을 밝힐 예정이었으나 규모를 4배로 늘린 것이다. 정부가 그린벨트 해제에 나선 것은 수요가 있는 곳에 최대한 공급을 늘리기 위해서다. 특히 서울 내 그린벨트에서 1만 채 이상을 공급하고, 해당 지역은 올해 11월 공개하기로 했다. 서울 그린벨트는 총 149.09㎢로 서울 면적의 24.6%에 해당한다. 앞서 서울 그린벨트는 이명박 정부가 보금자리주택을 짓기 위해 서초구 내곡동과 강남구 세곡동 일대 등 5㎢를 해제한 이후 대규모로 풀린 적이 없다. 그린벨트 해제로 공급하는 물량은 분양가 상한제를 적용받아 시세보다 낮게 분양가가 매겨질 것으로 보인다. 보금자리주택은 시세의 75% 수준으로 공급된 바 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울에는 2010년 보금자리주택지구로 지정됐다가 5년 만에 해제된 하남 감북지구와 가까운 송파구 일대, 서부권 김포 고촌 인접 지역, 강남권 서초구 염곡·내곡동 등 대규모 택지 개발이 가능한 곳이 많다”고 했다. 정부는 그린벨트 해제 구역 지정을 앞두고 투기 수요가 유입되는 것을 막기 위해 13일부터 올해 말까지 서울 전역 및 서울 인접 지역 그린벨트를 토지거래허가구역으로 한시 지정한다. 전문가들은 투기 수요를 경계하되 필요한 곳은 과감히 개발할 필요가 있다고 조언한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “수도권 통근 시간이 평균 50분대로 해외 대도시가 30분대인 것에 비해 사회적 비용이 큰 상황”이라며 “그린벨트를 풀어 도시 공간 구조를 효율화하는 방향으로 나아가야 한다”고 평가했다. 문제는 사업 기간이다. 지금 그린벨트를 해제해 신규 택지로 지정하더라도 입주까지는 보통 8∼10년이 걸린다. 최근 서울 주요 지역에서 나타난 집값 급등세를 잠재우기에는 효과가 떨어질 수밖에 없다. 이에 대해 진현환 국토교통부 1차관은 “양질의 주택이 체계적으로 저렴하게 공급된다면 지금 무리해서 주택 매수에 나설 필요가 없다”고 했다. 정부가 공급 확대에 대한 강한 메시지를 던진 만큼 시장 수요도 기다려줄 것으로 기대한다는 의미다. 시민단체는 벌써부터 반대 목소리를 내고 있다. 시민단체 경제정의실천시민연합(경실련)은 “집값 안정 효과 없는 공급 확대를 위해 수도권의 허파인 그린벨트를 한 평도 허물어서는 안 된다”며 “서울과 수도권 과밀을 부추기는 주택 공급 정책을 즉각 중단하라”고 촉구했다. 이축복 기자 bless@donga.com임재혁 기자 heok@donga.com}

    • 2024-08-09
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  • “서울 그린벨트 12년만에 풀어 1만채 공급”

    정부가 재건축과 재개발 사업 속도를 높이기 위한 특례법 제정을 추진한다. 이와 함께 수도권 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 서울에 최소 1만 채 등 8만 채 규모의 신규 택지 지정에 나선다. 정부는 8일 부동산관계장관회의를 열고 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다. 정부는 우선 ‘재건축 재개발 촉진법’(가칭)을 제정해 안전진단부터 준공까지 사업단계를 간소화해 통상 15년 걸리던 사업기간을 9년으로 줄이기로 했다. 정비사업 최대 용적률도 3년 한시로 30%포인트까지 더 높일 예정이다. 윤석열 정부에서 나온 4번째 공급대책이다. 각종 규제 완화 등에도 도심주택 공급에 속도가 나지 않자 ‘특례법’ 카드까지 꺼내든 것이다. 정부는 또 수도권 그린벨트를 풀어 올해 11월 5만 채, 내년 3만 채 규모의 신규 택지 후보지를 각각 지정한다. 대규모 주택을 지을 용도로 서울 그린벨트를 해제하는 건 이명박 정부 시절인 2012년 이후 12년 만이다. 촉진법 등이 여소야대 국회 문턱을 넘을 수 있을지는 장담하기 어렵다는 관측이 나온다. 더불어민주당 핵심 관계자는 본보와의 통화에서 “아직 당론이 정해진 건 없지만 재건축·재개발 규제 완화에 대해서는 쉽게 동의하기 어려울 것”이라고 했다. 다만 차기 당 대표로 유력한 이재명 후보가 중산층을 겨냥한 정책을 쏟아낼 수 있어 전향적인 검토 가능성이 있다는 분석도 있다. 특례법 만들어 재건축 기간 15년 → 9년 단축… 野 동의가 관건[8·8 주택공급 대책]정부 “수도권 42만여채 공급”집값 뛰자 尹정부 4번째 대책 발표… 재건축 절차 6→4단계로 간소화전문가 “공사비 급등 대책은 없어… 서울 공급부족 해결 역부족” 지적정부가 재건축·재개발 규제 완화를 위해 특례법 제정까지 추진하고 나선 것은 서울 도심에 신축 아파트를 공급할 수 있는 방안이 마땅치 않기 때문이다. 윤석열 정부는 2022년 8월, 작년 9월, 올해 1월 총 3번의 공급 대책을 발표했음에도 가시적인 효과는 미미했다. 공사비 급등 여파로 착공과 인허가 등 주택 공급 물량이 크게 줄어드는 사이 서울 주요 지역의 집값은 가파르게 올랐다. 이번 ‘8·8대책’은 정비사업 절차 간소화, 용적률 상향, 취득세 감면 등 각종 인센티브가 망라된 ‘종합선물세트’ 수준이다. 이를 통해 수도권에만 42만7000채를 조기 또는 추가 공급한다는 게 정부 목표다. 전문가들은 일부 대책에 기대를 나타내면서도 공사비 급등으로 사업성이 바닥에 떨어진 현 상황을 해결하기엔 역부족라는 데 입을 모은다. 게다가 야당의 동의를 얻어야 하는 법 개정 사항이 많아 대책 효과가 나타나기에는 넘어야 할 산이 많다는 지적이 나온다.● 사업절차 단축하고 용적률 상향 8일 정부가 제정을 추진하겠다고 발표한 ‘재건축·재개발 촉진법’은 재건축·재개발 사업 시 거쳐야 하는 법적 절차를 간소화하는 게 핵심이다. 현재 정비사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)에 따라 안전진단 통과부터 관리처분인가까지 착공 전 6단계를 거쳐야 한다. 촉진법에선 기본계획과 정비계획, 사업시행과 관리처분계획을 동시에 진행해 4단계로 줄인다는 구상이다. 3년 한시적으로 정비사업 최대 용적률을 법적 상한의 최대 1.3배까지 허용하는 내용도 담겼다. 건축물 높이 제한과 공원 녹지 의무 확보 기준도 완화한다. 더 많은 집을 지을 수 있도록 해 공급 물량을 늘리기 위해서다. 현재 정비사업을 할 때 전체 주택의 60% 이상은 ‘국민평형’인 전용면적 85㎡ 이하로 채워야 하는데, 이런 의무도 폐지한다. 조합원 간 의견 대립으로 정비사업이 지연되는 문제를 해결하기 위해 재건축 조합 설립 요건도 완화한다. 조합원 동의율 요건을 75% 이상에서 70% 이상으로, 동별 동의율은 2분의 1 이상에서 3분의 1 이상으로 낮추기로 한 것이다. 사업 지연을 막기 위해 관할 지방자치단체가 개입할 수 있도록 하는 방안도 촉진법에 담길 예정이다. 1000채 이상 사업장에서 공사비 갈등이 발생하면 관할 지자체가 외부 전문가를 파견해 갈등을 중재하는 식이다. 공사비가 급등한 상황에서 조합원의 분담금 부담을 덜어주기 위한 방안도 마련됐다. 재건축으로 지어진 신축아파트 취득세를 1주택자 조합원에 한해 최대 40% 깎아주는 게 대표적이다. 다만 서울 ‘강남 3구’(강남, 서초, 송파구)와 용산구를 제외한 지역의 분양가 12억 원 이하인 경우에만 적용된다. ● “재건축 기간 6년 단축” vs “실효성 의문” 윤석열 정부는 문재인 정부에서 옥죄었던 규제를 풀어 공급을 확대하겠다며 총 3번의 공급대책을 발표했다. 하지만 공사비 급등, 최저임금 상승 등의 직격탄을 맞아 효과를 보지 못했다. 2022년 ‘8·16대책’에선 재건축 안전진단 기준 및 재건축 초과이익 부담금을 완화하겠다고 했다. 지난해 ‘9·26대책’에선 3기 신도시 공급 속도를 높이고, 올해 ‘1·10대책’에선 준공 30년이 넘는 아파트의 안전진단 규제 완화책을 내놓았다. 정부는 이번 대책으로 올해부터 2029년까지 서울 도심에서 13만 채가 정비사업을 통해 공급될 것으로 내다봤다. 현재 서울에서 구역 지정을 마친 정비사업 규모(37만 채)의 3분의 1에 해당하는 규모다. 진현환 국토교통부 1차관은 이날 언론 브리핑에서 “정비사업에서 ‘시간은 돈’이다. 준공 30년이 넘은 단지는 안전진단 없이도 사업에 착수하면 최대 3년을 줄일 수 있고, 이번 대책으로 추가로 3년이 줄어 통상 15년인 사업 기간을 6년 단축하는 효과가 나타날 것”이라고 강조했다. 정비사업은 금융기관에서 사업비를 빌려와 진행하기 때문에 사업 기간이 단축되면 사업성이 개선되는 효과를 낼 수 있다는 것이다. 하지만 현재의 공급 부족은 정부 규제보다는 공사비 급등 등 사업성 악화에 따른 것인데 이에 대한 해결책은 보이지 않는다는 지적도 나온다. 김준형 명지대 부동산학과 주임교수는 “사업이 안 되는 이유가 따로 있는데 이번 대책으로 서울과 수도권 중심으로 당장 정비 물량이 늘어날 것으로 보이진 않는다”고 꼬집었다. 정비사업 규제 완화법안이 국회 문턱을 넘어야 하는 것도 관건이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “재건축·재개발 촉진법 제정과 도정법 개정 등 관련 법안의 입안 속도에 따라 정책 현실화에 변수가 될 것”이라고 전망했다. 준공 30년이 넘는 단지의 안전진단 규제 완화를 위한 도정법 개정안(1·10대책)은 21대 국회에서 발의됐다가 폐기됐다. 22대 국회에서 재발의됐지만 아직 제대로 논의조차 이뤄지지 않았다. 재건축 초과이익 환수제(재초환)와 관련해서도 정부와 여당은 폐지 의지가 확고하지만 야당은 부정적인 입장이다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “재초환은 폐지된다고 하더라도 사업성이 비교적 좋은 강남, 여의도 등 최고 입지 재건축에만 혜택을 준다는 형평성 논란이 불거질 수 있다”고 지적했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com윤다빈 기자 empty@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-09
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  • 서초구 ‘로또 청약’에 만점통장 3개 이상 나왔다

    ‘로또 청약’으로 불리는 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’에서 청약 만점 통장이 3개 이상 나온 것으로 나타났다. 분양가 상한제를 적용받아 당첨 시 수억 원의 시세 차익이 기대되자 고점자들이 몰린 영향으로 풀이된다.7일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이날 당첨자를 발표한 래미안 원펜타스에서 전용면적 84㎡A, 107㎡A, 155㎡A 등 3개 유형에서 당첨 최고 가점이 84점으로 집계됐다. 3개 유형 모두 3채 이상 모집해 실제 청약 통장 만점자는 최소 3명 이상이 될 것으로 보인다. 청약 점수는 만점이 84점으로 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입기간(17점)을 합산해 따진다. 만점을 받으려면 7인 가구가 15년 이상 무주택을 유지해야 한다. 최근 서울 내 청약 만점 통장은 5월 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 조합원 취소분 1채 모집에서 나왔다.신반포15차를 재건축한 이 단지는 모든 유형에서 당첨 최저 가점(커트라인)이 높았다. 주택 유형 총 13개 중 12개에서 최저 가점이 70점을 넘었다. 나머지 1개 주택형의 최저 가점도 69점이었다. 이 점수는 4인 가구 기준 최고 가점이다.분양가 상한제를 적용받아 시세보다 분양가가 낮은 점이 청약 열기로 이어진 것으로 보인다. 이 단지 분양가는 인근 단지인 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 실거래가 대비 20억 원가량 낮다는 평가가 나왔다.분양가 상한제 단지인 서울 강남구 도곡동 ‘래미안 레벤투스’에서도 청약 열기가 뜨거웠다. 6일 열린 1순위 청약 71채 모집에 2만8611명이 지원하며 평균 경쟁률이 402.97대 1로 집계됐다. 전날 진행된 특별공급에는 62채 모집에 1만2092명이 지원해 평균 경쟁률이 195대 1로 나타났다. 이 단지 분양가는 인근 시세 대비 약 5억 원 낮다는 평가를 받고 있다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-08-07
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  • 전셋값 5억 재계약 단지, 2년만에 호가 7억

    서울 마포구 ‘성산시영’ 아파트는 준공 30년이 넘었지만 지하철역과 가깝고 소형 평수가 많아 신혼부부와 사회초년생 전세 수요가 몰리는 단지다. 29일 기준 전용면적 50㎡ 전세 매물 15채의 평균 호가는 3억2666만 원이다. 2년 전 이 단지에서 계약갱신요구권을 사용한 전세 계약 11건의 평균 거래가(2억5595만 원)의 약 1.3배 수준으로 올랐다. 서울 아파트 전셋값이 1년 넘게 오르고 있는 가운데 이달 31일 ‘임대차2법(전월세 상한제, 계약갱신요구권)’ 도입 4년을 맞으면서 전셋값이 더 오를 수 있다는 전망이 나온다. 임대차2법 시행 이후 신규 계약을 맺고 계약을 2년 연장한 전세 매물이 이달 말부터 본격적으로 시장에 풀릴 예정이다. 2년 전 계약 연장 당시 전셋값을 5%밖에 올리지 못했던 집주인들이 신규 계약을 앞두고 전셋값을 시세 수준으로 올리고 있기 때문이다. 29일 동아일보 취재팀은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 임대차2법 시행 직후인 2022년 8월 1∼31일 계약갱신요구권을 사용한 전세 계약 거래가 많은 서울 아파트 10개 단지의 평균 거래가와 평균 호가를 비교했다. 호가는 이날 포털 사이트에 게시되어 있는 매물 가격을 활용했다. 그 결과 10개 단지 모두 호가가 2년 전 거래가보다 높게 형성돼 있었다. 10개 단지의 가격 격차는 평균 16.7%였다. 이 가운데 5개 단지 호가는 2년 전 거래보다 20% 넘게 올랐다. 서울 양천구에 있는 3045채 규모의 ‘목동센트럴아이파크위브’ 전용면적 84㎡는 2년 전 평균 4억9933만 원에 재계약을 체결했다. 같은 면적의 전세 물건 호가는 현재 5억9000만 원에서 7억 원대에 형성돼 있다. 2년 전 대비 27.3%나 오른 가격이다. 서울 노원구 ‘미륭미성삼호3차’ 전용면적 51㎡의 평균 호가는 2억3576만 원으로, 2년 전 거래가(1억8765만 원)보다 25% 넘게 올랐다. 반면 서울에서 주거 선호도가 높은 ‘마용성(마포 용산 성동구)’과 ‘강남3구(강남 서초 송파구)’ 단지의 가격 격차는 상대적으로 작았다. 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’는 2년 전 갱신 가격 평균 7억707만 원에서 현재 호가는 8억392만 원으로 13.7% 올랐다. 같은 기간 서울 송파구 ‘파크리오’와 서초구 ‘서초포레스타3단지’의 호가는 2년 전 대비 각각 3.5%, 2.4% 오르는 데 그쳤다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “재계약 기간이 만료되자 집주인들이 시세대로 전셋값을 올리고 있다. 임대차2법이 전셋값 상승을 증폭시키는 요인이 되고 있다”며 “이런 증폭 효과는 금리 민감도가 높은 서울 외곽 지역에서 더욱 크다”고 말했다. 전셋값이 저렴한 지역일수록 전세자금 대출 의존도가 높은 사회초년생이나 서민 전세 수요가 몰리다보니, 금리 변수에 따른 가격 변동 폭이 크다는 뜻이다. 임대차 2법이 억눌렀던 전셋값이 시세를 회복하는 건 자연스러운 수순이지만 문제는 이런 현상이 앞으로 서울 아파트 전셋값을 더욱 자극할 수 있다는 점이다. 한국부동산원이 집계한 주간 서울 아파트 전세가격지수는 지난해 5월 넷째 주 이후 1년 2개월 넘게 오르고 있다. 부동산 정보 플랫폼 ‘아파트실거래가’가 집계한 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만6645개로, 2년 전(3만1909개)보다 19.7% 감소했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “임대차2법 때문에 과거처럼 전셋값이 급등할 가능성은 매우 낮다”며 “더 큰 변수는 서울 아파트 입주 물량이다. 올해는 그나마 입주 물량이 있었지만 입주 물량이 급감하는 내년에는 전셋값이 더 오를 수 있다”고 전망했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-07-30
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  • [부동산 캘린더]전국 5개 단지 3270채 분양… 본보기집 2곳 개관

    부동산R114는 이달 다섯째 주 전국 5개 단지 총 3270채가 분양을 시작한다고 29일 밝혔다. 이 가운데 일반분양은 1272채다. 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’, 강원 춘천시 동면 ‘춘천 아테라 에듀파크’, 강원 원주시 단구동 ‘원주 모아엘가 그랑데’ 등 5곳에서 청약을 받는다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-07-30
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  • 줄줄이 밀린 재건축-재개발, 7월까지 올해 계획의 18% 분양

    올해 초 계획한 서울 재건축·재개발 분양 물량 중 현재까지 실제 분양된 물량은 18%에 불과한 것으로 나타났다. 원자재값과 인건비 상승으로 공사비가 불어나며 분양이 줄줄이 밀리고 있어서다. 전문가들은 하반기(7∼12월)에도 사정은 비슷해 연말까지 가더라도 연초 계획 대비 실제 분양되는 서울 재건축·재개발 아파트 비율은 절반에 미치지 못할 것으로 내다봤다. 28일 부동산R114에 따르면 25일 기준 서울에서 재건축·재개발 등 정비사업으로 올해 분양된 물량(분양·임대 포함)은 8251채로 집계됐다. 지난해 말 조사한 올해 계획 물량 4만5359채 중 18.2%만 실제 분양으로 이어진 것이다. 부동산인포에 따르면 연내 분양 계획을 두고도 아직 일정을 정하지 못한 단지가 서울 내 24곳, 총 2만7270채 규모로 추산된다. 분양이 늦어지면 조합원의 금융비용도 증가해 부담이 커지지만 공사비 인상 및 조합 내부 갈등 등이 발목을 잡는 상황이다. 일정을 정하지 못한 재건축 단지는 △송파구 신천동 미성크로바(1865채) △용산구 이촌동 한강맨션(1441채)이며, 재개발 단지는 △동대문구 청량리동 청량리6구역(1493채) 등이 대표적이다. 올해 분양 계획 물량들도 사실은 작년과 그 이전부터 사업이 지연된 단지들이 다수 포함돼 있다. 2678채 규모 재건축 단지인 송파구 신천동 잠실진주(잠실래미안아이파크)는 2022년부터 분양 예정 단지로 꼽혔다. 하지만 문화재 발굴, 공사비 증가 등으로 아직까지 분양 일정을 확정하지 못했다. 2451채 규모 재개발 사업지인 은평구 대조동 대조1구역도 지난해 분양을 계획했으나 조합장 공백 사태를 겪으며 공사가 중단되는 등 사업이 지연됐다. 업계 관계자는 “대조1구역은 분양가 책정, 내부 마감재 선정 등 아직 결정할 부분이 많아 연내 분양은 힘들 것”이라고 말했다. 서울 신축 아파트 공급을 늘리기 위해선 재건축·재개발 등 정비사업이 필수적이다. 신도시 조성과 같은 대규모 택지 사업이 불가능하기 때문이다. 하지만 최근 2년간 재건축·재개발로 공급되는 아파트 물량은 감소 추세다. 연초 계획 물량 대비 분양 물량의 비율(실적률)은 2022년 51.2%에서 2023년 78.5%로 올랐으나, 실제 공급 물량은 2만2746채에서 2만127채로 오히려 줄었다. 지난해 부동산 경기 둔화로 건설사들이 분양에 적극 나서지 않았기 때문이다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “공사비 인상분을 조합에서 부담해야 하는데, 특히 서울 강남권에서는 분양가 상한제가 적용되는 만큼 조합원들 부담이 더 커진 상황”이라며 “연말까지 실제 분양되는 물량은 계획 대비 절반도 어려워 보인다”고 내다봤다. 최근 서울 주요 지역을 중심으로 거래량이 증가하는 상황에서 공급 부족이 심화되면 추가 집값 상승을 부추길 우려가 있다. 전문가들은 이에 공사비 검증 실효성을 높여 갈등을 최소화해야 공급이 다시 늘어날 수 있다고 조언한다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “서울 신축 아파트 10채 중 8채 이상이 재건축·재개발로 공급되는 만큼 조합 갈등 관리는 필수적”이라고 했다. 오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 “시공사에서 공사비를 산정할 때 실제 매입가가 담긴 매입 전표나 계약서가 아닌 견적서만 제출하는 경우가 많다”며 “공공에서 이런 정보 비대칭성을 해소할 수 있는 수단을 마련해야 한다“고 지적했다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-07-29
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  • 연초 계획 서울 재건축-재개발 분양 물량 중 18.2% 분양

    올해 초 계획한 서울 재건축·재개발 분양 물량 중 약 7개월이 지난 현재까지 실제 분양된 물량은 5채 중 1채에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 재건축·재개발은 수요가 높은 도심에서 신축 아파트 공급을 담당하는 수단이지만, 현장에서는 분양 일정을 확정하지 못한 곳도 많아 공급 가뭄 현상이 쉽게 해소되지 않을 것으로 보인다.28일 부동산R114에 따르면 25일 기준 올해 서울 내 재건축·재개발 등 정비사업으로 실제 분양된 물량(분양·임대 포함)은 8251채로 집계됐다. 지난해 말 조사한 올해 분양 계획 물량 4만5359채 중 18.2%만 실제 분양으로 이어진 것이다.계획과 실적 간 괴리가 발생하면서 서울 핵심지 주택 공급 감소 우려가 커지고 있다. 조합 입장에서도 분양이 늦어질수록 금융비용 증가 등 부담이 커지지만 공사비 인상, 조합 내부 갈등 등으로 구체적인 분양 날짜를 확정하지 못하는 상황이다.부동산인포에 따르면 이런 현장은 24곳, 2만7270채 규모로 추산된다. 해당되는 재건축 단지는 △송파구 신천동 미성크로바(1865채) △용산구 이촌동 한강맨션(1441채) △송파구 가락동 가락프라자(1305채) △강서구 공항동 방화5구역(1657채) 등, 재개발 단지는 △은평구 대조동 대조1구역(2451채) △동대문구 청량리동 청량리6구역(1493채) 등이 있다.이미 공급 부족 현상이 누적됐다는 지적도 나온다. 올해 분양을 노리는 4만5000여 채 중에는 1~2년 전부터 계획 단지로 꼽혔던 곳도 있기 때문이다.2678채 규모 재건축 단지인 송파구 신천동 잠실진주(잠실래미안아이파크)는 2022년부터 분양 예정 단지로 꼽혔다. 하지만 공사 도중 문화재 발굴, 공사비 증가 등으로 현재까지 분양 일정을 확정하지 못했다. 2451채 규모 재개발 사업지인 은평구 대조동 ‘대조1구역’도 지난해 분양을 계획했으나 조합장 공백 사태를 겪으며 공사가 중단되는 등 사업이 지연됐다. 업계 관계자는 “대조1구역은 일반 분양가 책정, 내부 마감재 선정 등 아직 결정할 부분이 많아 연내 분양은 힘들 것”으로 내다봤다.재건축·재개발로 실제 공급되는 물량도 줄고 있다. 실적률(계획 대비 실제 분양)은 2022년(연말 기준) 51.2%에서 2023년 78.5%까지 올랐다가 18.2%까지 내려앉았다. 하지만 지난해 실적률이 높았던 것은 부동산 경기 둔화로 계획 물량 자체가 적어 높게 매겨진 것으로 풀이된다. 실제 재건축·재개발 분양 물량은 2022년 2만2746채에서 2023년 2만127채로 오히려 줄었다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “공사비 인상분을 조합에서 부담해야 하고 강남권에는 분양가 상한제도 적용되고 있어 조합원 반발 가능성이 있다”며 “연초 계획 물량 중 연말까지 실제 분양되는 물량은 절반도 어려워 보인다”고 내다봤다.서울에서는 신도시 조성과 같은 대규모 택지 사업이 불가능해 신축 아파트 상당수가 정비사업으로 공급된다. 하지만 최근까지도 주요 사업지에서 공사비 갈등이 불거지며 공급 부족 위기감이 커진 상태다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “서울 신축 아파트 10채 중 8채 이상이 재건축·재개발로 공급되는 만큼 조합 갈등 관리는 필수적”이라고 했다.이 때문에 최근 서울시에서도 개별 조합에 갈등 관리 코디네이터를 파견하는 등 중재에 나서고 있다. 법률·세무·회계 등 각 분야 전문가를 파견해 원활하게 공급 진행될 수 있도록 하겠다는 것이다.전문가들은 공사비 검증 실효성을 높여 갈등을 최소화하고 도심 내 공급량을 안전하게 확보해야 한다고 조언한다. 오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 “시공사에서 실제 매입가가 담긴 매입 전표나 계약서가 아닌 견적서만 제출하는 경우가 많다”며 “공공에서 이런 정보 비대칭성을 해소할 수 있는 수단을 마련해야 한다”고 지적했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-07-28
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