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황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2024-10-23~2024-11-22
교육34%
인사일반17%
부동산13%
경제일반10%
운수/교통7%
사회일반7%
산업3%
음악3%
문화 일반3%
건강3%

  • 국토부장관이 땅끝까지 쫓아가겠다는 ‘벌떼입찰’

    “위반 의심업체들을 땅끝까지 쫓아가겠다.” 국토교통부는 11일(오늘) 공공택지 매각입찰에서 당첨 가능성을 높이기 위해 다수의 위장계열사들을 입찰에 참여시키는, 이른바 ‘벌떼입찰’이 의심되는 13개 업체를 적발해 경찰에 수사를 의뢰했다는 내용의 보도자료를 발표했다. 이 자료 말미에 원 장관은 “불공정 입찰 관행을 바로잡아 자격 있고 건실한 건설업체들에 공공택지를 공급하겠다”며 이같이 말했다. 원 장관이 이처럼 강경하게 발언한 배경에는 최근 3년 간 LH에서 공공택지를 사들인 101개 업체, 133개 필지 가운데 81개 업체, 111개 필지에서 의심 정황이 확인됐을 정도로 주택건설업계에 벌떼입찰이 만연해 있기 때문이다. 게다가 위장계열사 의심업체에 대한 현장점검 과정에서 드러난 업체들의 행태는 도적적 해이(모럴해저드)가 심각한 수준에 이르렀음을 보여줘 충격을 준다. 국토부는 경찰 수사를 통해 위법 사실이 확인되면 택지매매계약을 해지하고, 택지를 환수할 계획이다. 또 공공택지 청약 제한 등과 같은 처벌도 내릴 방침이어서 업계에 미칠 영향도 적잖을 것으로 예상된다. ● 사무실 아예 없거나 창고로 운영국토부가 이번에 경찰 수사를 의뢰한 13개 업체는 최근 3년 간 진행된 공공택지 입찰에서 벌떼입찰이 의심되는 71개 업체들에 대해 지난해 10월부터 올해 2월까지 실시한 2차 현장점검을 통해 위반사항이 확인된 곳들이다. 나머지 10개 업체는 지난해 9월에 진행된 1차 현장점검을 통해 위반사항이 적발돼 현재 경찰 수사를 받고 있다. 이 가운데 중흥산업개발, 명일건설, 심우건설 등 3개 업체에 대해서는 이미 5개월 영업정지 처분이 내려졌다. 또 1개 업체는 검찰에 송치됐다. 경찰이 수사를 통해 위법을 인정할만한 충분한 근거를 확보하고 검찰에 관련 기록들을 보낸 것이어서 처벌 받을 가능성이 높다. 이번 2차 점검에서 적발된 업체들은 정부가 지난해 9월 발표한 ‘벌떼입찰 근절을 위한 종합대책’(이하 ‘벌떼입찰 종합대책’)에도 불구하고 등록 기준을 지키지 않고, 서류상으로만 사무실을 운영하는 등 관련 법규를 위반하고 있었다. A사의 경우 서류상 사무실을 두고 있었지만, 실제로는 모(母)기업 사무실을 이용하고 있었다. 또 대표이사는 모기업의 부장이 겸임하고 있었고, 회사 소속 기술인 가운데 1명은 다른 계열사 대표이사로 재직 중이었다. 결국 회사는 서류로만 존재할 뿐, 실체는 없는 셈이었다. B사도 마찬가지다. 서류상 사무실에서 주택건설이 아닌 레저업무를 처리하고 있었고, 모기업에 대한 점검에 대비해 사무 공간을 급조하다 적발되기도 했다. 또 이 회사 소속 기술인이 모기업과 계열사 업무를 동시에 맡고 있었고, 청약이나 각종 지출 등 택지 관련 업무도 모기업 직원이 처리했다. C사는 아예 대놓고 법규를 위반했다. 사무실을 창고로 운영하면서 사무실에 근무하는 직원은 아예 없었다. 또 대표전화는 다른 곳에 위치한 사무실로 연결됐다. ● 5년 이하 징역형까지 처벌 가능정부는 그동안 공공택지 매각입찰에서 벌떼입찰을 막기 위해 꾸준하게 대책을 마련해왔다. 2020년 7월 계열사 간 택지 전매금지 조치를 시작으로, 이듬해 4월 택지공급 방식 개선, 같은 해 10월 실적 중심의 입찰참가자격 강화 등과 같은 조치를 취했다. 또 지난해 9월에는 ‘벌떼입찰 종합대책’을 통해 ▲‘1사 1필지 제도’ ▲주택건설사업자 등록증 대여에 따른 제재 대상 확대 ▲택지 관련 업무 직접 수행 원칙 등을 제시했다. 이를 어길 시에는 토지매매계약 해제 및 환수, 3년 간 1순위 청약 참여 제한 등과 같은 행정처분을 내리기로 했다. 여기에 형법상 업무방해죄에 해당하는 경우에는 5년 이하의 징역 또는 1500만 원 이하의 벌금, 건설업 등록증 대여 금지 위반에 해당하면 5년 이하의 징역 또는 5000만 원 이하의 벌금에 각각 처하기로 했다. 이같은 정부의 강경 대책에도 업계에 벌떼입찰이 끊이질 않는 이유는 공공택지를 낙찰받을 경우 필지 당 수백 억 원대의 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 실제로 최근 급성장해 주목받고 있는 일부 건설사들은 벌떼입찰을 통해 공공택지를 대거 분양받은 것으로 드러나기도 했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-11
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  • 오피스텔 등에 부과되는 세금 산정기준 통합해야

    오피스텔이나 상업용건물의 재산세 등 지방세 산정기준과 양도소득세와 같은 국세 산정기준이 서로 달라 혼란을 일으킬 수 있어 통합해야 한다는 지적이 제기됐다. 실제로 동일건물에 대한 재산세 산정기준인 시가표준액과 양도세 기준인 기준시가가 최대 30% 이상 차이를 보인 것으로 나타났다. 또 20% 이상 격차를 보인 오피스텔이나 상업용 건물이 전체의 절반 이상에 달하는 것으로 드러났다. 한국지방세연구원은 최근 이런 내용이 담긴 보고서(‘부동산가격은 토지가격+건물가격인가, 토지와 건물 일체의 가격인가’)를 발행했다. ● 헷갈리는 부동산 세금 산정 기준 10일 보고서에 따르면 지방세인 재산세는 행정안전부가 부동산시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액을 기준으로 결정한다. 이 때 주택은 토지와 건축물을 합친 값으로, 나머지는 토지와 건축물을 별도로 평가한다. 반면 국세인 양도세는 국세청이 기준시가를 산정해 과세기준으로 이용해 과세한다. 이 때 주택과 오피스텔, 상업용건물은 토지와 건물을 합친 금액을, 기타 건축물을 토지와 건축물을 별도로 평가한 금액을 이용해 산정한다. 결국 주택에 대해서는 재산세와 양도세 모두 토지와 건물을 합친 금액을 기준으로 이용하지만, 나머지 건축물은 경우에 따라 다른 기준을 적용하는 셈이다. ● 다른 평가방식에 최대 30% 이상 격차 발생이처럼 오피스텔과 상업용건물의 경우 기준시가와 시가표준액 기준이 달라지면서 적잖은 격차가 발생하는 것으로 드러났다. 이를 위해 분석은 2022년 기준으로 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 세종 등 9개 주요 시도에 위치한 오피스텔과 연면적 3000㎡ 이상이거나 점포수가 100개 이상인 상업용건물을 대상으로 실시됐다. 그 결과 전국적으로 비교된 오피스텔과 상업용건물의 시가표준액과 기준시가는 평균 17%의 차이가 있는 것으로 확인됐다. 지역별 평균값을 보면 세종에서 무려 31%의 격차가 발생했고, 대구(24%) 경기(20%) 부산(20%) 등도 20% 이상 차이가 있었다. 격차가 가장 작은 곳은 대전이었는데 9%였고, 나머지 지역은 모두 두 자릿수 이상 차이를 보였다. 지역별 중간값 기준으로도 세종은 무려 31%의 차이가 있었고, 대구(28%)가 그 뒤를 이었다. 이어 부산(18%) 경기(15%) 서울(14%) 등 나머지 지역 모두 두 자릿수 이상 격차가 있었다. ● 차이 발생에 일관된 법칙도 없어 개별 건물을 일일이 비교한 결과 시가표준액이 기준시가보다 많은 경우(시가표준액＞기준시가)가 전체 조사대상의 38%였다. 반면 시가표준액보다 기준시가가 비싼 경우(시가표준액＜기준시가)는 62%였다. 하지만 토지와 건물을 합쳐서 산정한 가격이 건물과 토지 가격을 개별로 산정해 합한 가격보다 높다고 일반화할 수도 없었다. 지역별로 보면 대전은 ‘시가표준액＞기준시가’가 절반을 훌쩍 넘은 58.5%에 달한 반면 대구는 31.6%에 불과했기 때문이다. 격차 규모도 개별 건물에 따라 큰 차리를 보였다. 시가표준액과 기준시가의 차이가 5% 이내인 경우가 전체의 10.6%에 머물렀고, 20% 이상인 경우는 전체의 50%를 훌쩍 넘어설 것으로 추정됐을 정도다. ● “오피스텔 등도 주택처럼 일괄 산정해야” 이러한 격차로 인해 부과될 세금도 크게 달라지고, 납세자의 과세 형평성을 저해할 수밖에 없다. 또 납세자의 입장에서는 동일한 건물에 대해 시가표준액과 기준시가라는 서로 다른 두 개의 ‘공적가격’이 존재하는 것을 이해하거나 수용하기에도 어려움이 발생할 수 있다. 게다가 그 차이가 크게 발생한다면 납세자의 과세불복으로 이어질 가능성도 배제하기 어렵다. 재산세연구원은 따라서 납세자의 혼란을 방지하고, 과세 형평성을 높이기 위해서라도 건물의 공적가격 산정방식을 일원화하는 방안을 검토해야 한다고 지적했다. 보고서를 작성한 이소영 재산세연구원 부연구위원은 “정부는 이전에도 토지 공적가격 일원화나 주택가격 공적가격 일원화의 경험을 갖고 있다”며 “비주거용 부동산가격의 과세표준으로 사용되는 시가표준액과 기준시가의 일원화할 필요가 있다”고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-10
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  • 주택수만 압구정 2.5배… ‘초대형 재건축’ 앞둔 목동이 들썩이는 이유[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매 주말 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다. 서울시가 지난 5일 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수등 등 4곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 1년 더 연장하기로 했습니다. 그동안 부동산시장의 경착륙을 우려해 규제 완화 정책을 쏟아냈던 정부의 행보와는 다른 결정이라 눈길을 끌었습니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할지역 지방자치단체장의 허가를 받아야 합니다. 만약 허가를 받지 않고 토지거래를 했다면 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해집니다. 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 ‘갭투자’도 불가능합니다. 이런 이유로 부동산 투기 수요를 막는 강력한 규제 정책 가운데 하나로 꼽힙니다. 이번 조치와 관련해 서울시가 별도의 설명을 내놓지는 않았습니다. 다만 시장에서는 집값 하락세가 여전하지만 부동산시장의 경착륙 우려가 어느 정도 진정된 것으로 판단한 결과로 풀이하고 있습니다. 또 이들이 모두 서울에서도 인기 주거지역으로서 토지거래허가구역에서 풀려날 경우 자칫 집값을 자극할 수 있다는 우려도 영향을 미쳤을 가능성이 높습니다. 이에 앞서 오세훈 서울시장은 지난 1월 신년 기자간담회에서 “집값은 정말 낮을수록 좋다고 생각한다”며 “문재인 정부 초기 정도로 돌아가는 것이 바람직하다”고 밝히기도 했습니다. 실제로 이번에 재지정된 4곳은 모두 대규모 아파트 재건축 재개발이 활발하게 추진되고 있는 지역들입니다. ▲압구정동은 아파트 지구 24개 단지 ▲목동신시가지로도 불리는 목동은 14개 단지 ▲여의도는 아파트 지구와 인근 16개 단지 ▲성수동은 전략정비구역 1~4구역입니다. 이 가운데 가장 주목할 만한 곳은 목동 14개 단지입니다. 우선 다른 3곳에 비해 규모가 상대적으로 큽니다. 아파트 등 주택이 무려 2만 6000여 채로 압구정동(1만여 채) 여의도(약 8000채) 성수동(8200여 채)보다 2~3배 이상 많습니다. 3기 수도권 신도시로 추진되고 있는 부천 대장신도시(2만 채)나 인천 계양신도시(1만 7000채)보다도 큰 규모입니다. 게다가 현재 계획대로 재건축이 완료되면 주택 수는 무려 5만 3000채로 늘어납니다. 1기 신도시인 평촌·산본·중동(약 4만2000채)은 물론 2기 신도시인 동탄1(4만1500채) 광교(3만1300채) 위례(4만 4800채) 등을 압도하는 ‘서울 도심 속 신도시’가 만들어지는 셈입니다. 목동 재건축은 올해 들어 탄력이 붙었습니다. 지난 1월에 3·5·7·10·12·14단지 등 6곳이 재건축 사업 본격화를 알리는 ‘첫 단추’에 해당하는 안전진단을 통과했습니다. 이어 2월에는 1·2·4·8·13단지 등 5곳도 안전진단 문턱을 넘었습니다. 이에 따라 현재까지 안전진단 절차를 마친 곳은 2020년 6월 안전진단을 통과한 6단지까지 포함해 모두 12곳이나 됩니다. 나머지 9단지와 11단지도 연내 예비안전진단을 신청하기 위해 준비 작업을 진행 중입니다. 서울시도 지난해 11월 목동 재건축의 밑그림이 될 ‘목동지구 택지개발사업 지구단위계획구역 및 계획 결정(변경)(안)’을 확정했습니다. 또 관할 지자체인 양천구를 통해 주민공람을 진행했고, 올 상반기에는 확정된 내용을 고시할 예정입니다. 하지만 앞으로 남은 과정이 순탄하지만은 않을 것으로 보입니다. 일부 주민들이 서울시 계획에 강력 반발하고 있기 때문입니다. 게다가 주민 반발의 원인이 서울시의 행정편의주의적인 대응에서 비롯됐을 가능성이 커 적잖은 논란마저 예상됩니다. 서울의 도심 한복판에 웬만한 신도시보다 더 많은 아파트가 들어서게 될 목동에 무슨 일들이 벌어지고 있는 것일까요.● 말이 뛰놀던 초지, 침수지에서 아파트 숲으로 현재 목동신시가지로 불리는 목동은 아파트 숲으로 변신하기 이전까지 서울 외곽에 위치한 논밭과 갈대숲이 어우러진 상습 침수지였습니다. 동네 이름도 이런 지리적 특성을 반영하고 있습니다. 서울역사편찬원의 서울지명사전에 따르면 목동은 1925년 대홍수 이후 시행한 안양천 제방 공사로 많은 농경지가 조성되기 전까지는 갈대가 우거진 침수지대로, 목초가 무성해 말을 방목하는 목장(牧場)으로 이용돼 ‘牧洞’이라 했다가 ‘木洞’으로 변했습니다. 양천구청도 누리집을 통해 “60여 년 전 안양천 제방 공사로 많은 농경지가 조성되면서 외지에서 모여든 사람들로 ‘새말’이라는 마을이 형성되기 전에는 갈대가 우거진 침수지대로 목초가 무성했고, 조선시대에는 말을 방목하는 목장으로 이용되어 지금도 ‘마장안’이라는 땅이름이 전해지고 있다”고 소개하고 있습니다. 또 “현재는 목동을 쉬운 표기로 나무 ‘木’자와 고을 ‘洞’을 사용하지만 원래의 뜻은 기를 ‘牧’자와 고을 ‘洞’자가 옳은 표현이다”라고 밝혔습니다. 상습 침수지였던 목동은 1960~1970년대에 판자촌으로 변신합니다. 서울 도심지 개발에 따라 후암동, 대방동, 이촌동, 아현동 등지에서 밀려난 철거민들이 몰려들어 형성된 집단 주거지였습니다. 그러다가 1983년 서울시가 목동 및 신정동 등지에 463만㎡ 규모의 신시가지 조성계획을 발표합니다. 당시 심각했던 주택 부족 문제 해결을 위해 발표한 500만 채 주택건설 사업의 일환이었습니다. 여기에 서울의 관문에 위치한 입지적인 요인도 작용했습니다. 1986 서울 아시안 게임과 1988 서울 올림픽을 앞두고 있는 상황에서 김포국제공항에서 이착륙하거나 서울로 진입할 때 무허가 주택과 논밭으로 채워진 목동을 그대로 둘 수는 없다고 당시 정부가 판단한 것입니다. 그런데 이 과정에서 변수가 생깁니다. 사업 목적이 서민들을 위한 주택의 대량 공급에서 올림픽 재원 마련으로 바뀐 겁니다. 이를 위해 사업계획도 중산층이 거주할 고급 아파트 단지 조성으로 변경됩니다. 이에 지역주민들이 경인고속도로를 점거하는 등 100여 차례에 걸쳐 시위를 하면서 반대했지만 5공화국 군사정권의 서슬 퍼런 밀어붙이기에 꺾이고 맙니다. 이러한 우여곡절을 겪으며 1985~1988년까지 조성된 목동신시가지에는 현재 14개 단지, 392개 동, 2만 6635채의 아파트를 포함한 주택이 있습니다. 이를 통해 당시 정부가 챙긴 돈은 무려 1조 원(1990년 기준)에 달했던 것으로 알려져 있습니다. ● 또다시 상전벽해를 꿈꾸는 목동 이런 목동신시가지가 또 한 번 변신을 준비 중입니다. 용적률을 대폭 높이고, 최고층도 20층에서 35층까지 올리는 방안입니다. 즉 중저층 단지에서 고층아파트 숲으로 거듭나려는 겁니다. 건축법에서는 30층 이상이거나 높이가 120m 이상인 경우 고층으로 분류합니다. 서울시는 지난해 11월 9일 제15차 도시·건축공동위원회를 열고 이런 내용을 담은 ‘목동택지개발사업 지구단위계획구역 및 계획 결정안’(이하 ‘결정안’)을 수정 가결했습니다. 지구단위계획은 정비사업을 위한 일종의 가이드라인입니다. 계획안이 재열람 후 확정 고시되면 각 정비사업 조합이 가이드라인에 맞춰 재건축 계획을 수립하게 됩니다. 이번 조치는 1985~1988년에 조성돼 지은 지가 40년 가까이 지나면서 아파트 노후화와 주차난 등으로 재건축 요구가 커진 데 따라 마련됐습니다. 이를 위해 서울시는 2016년 지구단위계획 재정비 작업에 착수했습니다. 이어 2019년 공공지원 민간임대주택 확보를 조건으로 목동아파트 1∼3단지를 2종 일반주거지역에서 나머지 4∼14단지와 같은 3종 일반주거지역으로 상향하는 내용으로 용도지역 변경안을 수정 가결했습니다. 그리고 3년 만에 다시 전체 지구단위계획 결정안을 확정했습니다. 서울시는 당시 결정안을 통해 목동 아파트 14개 단지를 각각 별도의 특별계획구역으로 지정하고, 단지별로 재건축 정비계획(세부개발계획)을 수립할 때 창의적인 건축계획이 만들어질 수 있도록 지침을 마련했습니다. 지침에 따르면 용적률은 평균 130%대에서 최대 300%까지 허용됩니다. 이로 인해 목동신시가지에 현재보다 배 이상 늘어난 5만 3000여 채의 아파트가 들어설 수 있는 길이 열리게 됐습니다. 보행자가 다니는 가로변에는 중·저층을 배치하고, 내부로 갈수록 높아지는 단계별 높이 계획을 적용해 리듬감 있고 입체적 경관이 형성하기로 했습니다. 역세권과 연접한 단지는 상업·업무·주거 복합기능을 도입하고, 보행환경 개선을 위해 인근 지하철역 출입구를 단지 안에 만들도록 계획했습니다. 아울러 기존 아파트단지로 가로막혀있던 시가지 가로와 신설 단지를 잇는 공공보행통로를 설치하고, 보행통로를 중심으로 인근 주민이 이용할 수 있는 개방형 커뮤니티 공간을 조성하게 했습니다. 기성 시가지와 가까운 곳에는 학교, 공원, 도서관 등 공공시설을 배치하기로 했습니다. 녹지 확충을 위해 국회대로와 목동로에서 안양천 방향으로 연결되는 경관 녹지를 조성하고, 안양천으로 이어지는 보행 데크도 만들도록 했습니다. 조남준 서울시 도시계획국장은 당시 보도자료를 통해 “지구단위계획 재정비를 통해 주변 시가지와 조화되는 통합적 공간구조를 마련했다”며 “단지와 가로를 막던 완충녹지가 경관녹지로 바뀌고, 안양천 연계를 고려한 보행 친화적 녹지 축이 조성돼 일대가 서남권역의 녹지생태 도시로 거듭날 것으로 기대된다”고 밝혔습니다.● 1~3단지, 조건부 종 상향에 강력 반발 그런데 이런 서울시 계획에 변수가 생겼습니다. 목동 1~3단지 주민들이 서울시 계획에 강력하게 반발하고 있기 때문입니다. 3개 단지는 목동 14개 단지 가운데 유일하게 2종 일반주거지역으로 지정돼 있습니다. 그런데 서울시는 3개 단지를 3종으로 올려주면서 늘어난 용적률(190%→230%)의 절반인 20% 수준의 공공기여(공공지원 임대주택)하도록 요구하고 있습니다. 이에 대해 1~3단지 주민들은 “2019년 12월에 열린 도시건축공동심의에서 심의위원들이 목동 1~3단지에 대해 종 상향의 타당성을 지적했지만 서울시가 적법한 절차도 거치지 않고 억지 임대조건을 붙여 종 상향을 결정했다”고 주장하고 있습니다. 1~3단지 주민들이 반발하게 된 발단은 2003년 7월 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 서울시가 모든 일반주거지를 1~3종으로 세분화하는 과정에서 시작됐습니다. 당시 3종으로 지정되는 기준은 13층 이상 건물의 수가 총 건물의 10% 이상을 초과해야 했습니다. 목동 14개 단지는 모두 이 기준을 충족해 3종으로 지정될 수 있었습니다. 특히 1~3단지의 경우에는 각각 23.5%, 21.6%, 20%나 돼 기준을 2배 이상 넘었습니다. 하지만 서울시가 양천구에 3종의 비중을 줄이라는 지침을 내리면서 상대적으로 저층이 많았던 1~3단지가 2종으로 지정되게 됩니다. 당시 진행된 도시계획 결정을 위해 진행된 회의의 녹취록은 이런 과정을 잘 보여줍니다. 녹취록에 따르며 당시 서울시 관계자는 “매뉴얼 기준으로는 3종인데 2종으로 건의한다”고 말합니다. 이에 회의 참석자가 “이번에 2종으로 하고 나중에 지구단위 계획 수립 시 3종 상향이 가능하냐”고 묻자 서울시 관계자는 “예 그렇습니다”고 대답합니다. 서울시는 또 2004년 2월 20일 서울시보에 게재한 ‘양천구 일반주거지역 종 세분’ 결정 고시문에 1~3단지에 대해 ‘향후 지구단위계획 수립 시 종 세분 검토·조정’이라는 조건을 붙이기도 했습니다. 1~3단지 주민들은 이런 자료들을 근거로 조건 없는 종 상향을 요구하고 있습니다. 이들은 서울시가 “‘종 세분화 검토 및 조정’이란 등기사항을 이행하지 않고, 2종으로 남기는 소극행정으로 주민권익 침해와 재산 손실을 일으켰고, 행정편의주의적인 발상으로 인근 단지와 차별해 헌법상 평등의 원칙을 크게 훼손하고 있다”고 주장합니다. 한 주민은 “이런 식으로 주민들의 희생만 일방적으로 강요한다면 어떻게 대한민국 행정을 믿고 살겠느냐”며 불만을 감추지 않았습니다. 이에 대해 서울시 관계자는 “(1~3단지가) 왜 2종인지 종 분류 기준안으로 근거를 확인할 수 없고, 어떤 사유로 이런 처리가 되었는지도 현재로는 확인할 수 없다”며 “다만 주민들의 민원이 지속적으로 제기되고 있는 점을 감안해 공공기여 이외의 대안이 될 방안을 모색 중이다”고 밝히고 있습니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-08
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  • 7일부터 분양권 전매제한 대폭 완화…실거주 의무가 발목

    7일부터 수도권지역에서 최대 10년 간 금지됐던 분양권 전매기간이 3년으로 크게 줄어든다. 비수도권 지역은 최대 4년에서 1년으로 단축된다. 다만 수도권지역에서는 분양가상한제 적용대상 주택에 대한 실거주 의무기간이 그대로 적용되고 있어 기대효과를 반감시킬 것으로 우려된다. 또 도시형생활주택에서 방 2개짜리 비중이 전체의 3분의 1 이하에서 절반 이하로 높여지고, 토지임대부 분양주택의 임대료 산정방식도 지역별 특성에 맞게 탄력적으로 운영된다. 국토교통부는 4일(오늘) 이런 내용의 ‘주택법 시행령’ 일부 개정안이 국무회의에서 의결돼 7일부터 시행된다고 발표했다. 이번 조치는 국토부가 올해 1월 초 대통령 업무보고를 통해 “집값 급등기에 도입된 과도한 규제를 정상화하고, 부동산시장 연착륙을 통해 국민 주거안정을 도모하겠다”며 내놓은 대책이다. 주요 내용을 Q&A로 정리해본다. ● 수도권 주택 전매금지 최대 10년에서 3년으로 단축Q. 주택전매기간은 줄어든다고 하는데….A. 그렇다. 수도권에서는 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 1년에서 1년으로 각각 단축된다. Q. 수도권지역은 이중삼중 규제로, 적용되는 전매금지기간이 다양하고, 복잡하다. 이런 규정이 그대로 유지되나?A. 아니다. 이번 조치를 통해 대폭 간소화된다. Q. 어떤 식으로 정리됐나?A. 수도권 지역의 경우 현재 투기과열지구(금지기간·5년)-조정대상지역(3년)-분양가상한제적용지역(3~10년)-민간택지(6개월~3년) 등 4개 그룹별로 기간이 다르다. 게다가 분양가상한지역은 투기과열지구(5~10년)와 기타지역(3~8년)으로 다시 나뉘고, 시세 대비 분양가 비중에 따라 전매금지기간에 차이가 있었다. 또 민간택지도 자연보전권역(6개월)과 성장관리권역 및 과밀억제권역(3년)에 따라 영향을 받았다. 앞으로는 이런 복잡한 기준은 모두 폐지되고 공공택지와 규제지역(3년)-과밀억제권역(1년)-기타(6개월) 등 3개 권역으로 단순화된다. Q. 비수도권은?A. 마찬가지다. 현재는 투기과열지구(5년)-조정대상지역(3년)-분양가상한지역(3~4년)-민간택지(최대 3년) 등 4개 그룹마다 다르고, 분양가상한지역과 민간택지는 세부기준이 추가로 적용됐다. 앞으로는 공공택지 및 규제지역(1년)과 광역시 도시지역(6개월)으로 간소화되고, 나머지 기타지역에는 아예 전매제한금지기간이 적용되지 않는다. ● 수도권지역은 실거주 의무 적용 따져봐야Q. 이번 조치는 언제부터 시행되나?A. 시행령 개정안이 공포되는 시점은 7일이다. 즉 7일부터 적용된다는 뜻이다. 하지만 이전에 공급된 주택에 대해서도 소급 적용된다. 즉, 현재 입주하지 않은 상태인 아파트라면 모두 이번 조치의 적용을 받게 된다는 뜻이다. Q. 그럼 지금부터 분양받은 지역은 마음대로 팔 수 있나?A. 아니다. 걸림돌이 있어 주의를 필요로 한다. 수도권지역 분양가상한제 적용 대상 주택에 대해서는 2~5년의 실거주 의무기간이 아직 적용되고 있기 때문이다. 이 규정은 주택법 개정사항인데, 아직 국회에서 통과하지 못한 상태이다. Q. 분양가 상한제 적용 대상 지역은 어디인가?A. 일단 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 4곳이다.Q. 그럼 나머지 지역은?A. 올 1월 5일 이전에 수도권에서 분양한 단지 역시 실거주 의무기간을 적용하는 조건으로 입주자를 모집했기 때문에 실거주 의무가 그대로 유지된다. 즉 서울에서 1월 5일 이후 신규 분양한 아파트에 당첨됐다면, 이번 개정 시행령에 따라 전매 제한은 3년으로 줄어든다. 하지만 실거주 의무는 유지돼 입주 때 전세로 잔금을 치를 수 없게 된다. Q. 예를 든다면…. A. 지난해 12월 분양한 국내 최대 재건축 단지로 관심을 끌었던 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공)을 참고하면 된다. 개정된 시행령에 따라 전매 제한 기간(당첨 날짜 기준)이 기존 8년에서 1년으로 줄어든다. 결국 올해 12월부터는 분양권을 팔 수 있게 된 셈이다. 하지만 분양 당시 실거주 의무 2년이 적용된 상태여서 주택법이 개정되지 않으면 입주일 이후 2년 거주해야만 한다. 결국 이번 개정 시행령에 따른 전매 제한 완화 조치가 무용지물이 된다는 뜻이다.Q. 기대효과가 반감될 수밖에 없는데, 정부의 계획은? A. 정부도 문제를 인식하고, 주택법 개정안이 빠른 시일 내 통과될 수 있도록 국회와 적극 협의해 나가겠다는 방침을 밝혔다. 하지만 야당이 다수를 차지하고 있는 상황에서는 낙관하기가 어려운 상황이다. ● 도시형생활주택에 투룸 늘어난다Q. 도시형생활주택에서 방 2개 짜리 넓은 주택(투룸)이 늘어난다는데…A. 그렇다. 현재 전체 세대의 3분의 1 이하로 제한된 투룸의 비중이 2분의 1로 높여진다. 도심에 주로 공급되는 도시형생활주택에 대한 수요가 늘어나는 점을 감안한 조치이다. Q. 가뜩이나 심각한 도심 주택가 주차난을 부채질할 우려가 있는데….A. 정부도 이를 우려해 주차장 면적을 세대당 0.6대에서 0.7대로 높였다. 이는 아파트 연립주택 다세대 주택 등 공동주택에 적용되는 기준이다. Q. 토지임대부 분양주택 임대료 산정방식이 바뀐다던데…A. 그렇다. 조성원가 기준으로 산정된다. 앞으로는 조성원가 이외에 감정가에 3년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용해 금액을 산정하면 된다. 이를 바탕으로 주변시세 등을 고려해 관할지역 지방자치단체장이 최종적으로 인정한 금액이 임대료가 된다.Q. 토지임대부 분양주택이 뭔가?A. 토지소유권은 시행사가 갖고, 건물 소유권만 분양하는 주택이다. 땅값이 원가에서 제외되는 셈이어서 분양가가 그만큼 낮아지는 효과를 기대할 수 있다. 서울시에서 주력하고 있는 반값 아파트가 대부분 이런 유형이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-04
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  • 공공임대 거주자 10명 중 7명은 만족…임대료 부담 줄어

    정부의 공공임대주택에 대해 거주자 10명 중 7명은 양호하다고 생각하는 것으로 나타났다. 임대주택에 거주하는 평균 기간은 5~6년이었고, 5가구 가운데 1가구 이상은 10년 이상 장기 거주 중이었다. 정부가 지어서 공급하는 공공임대주택의 1개 단지 당 평균 아파트 수는 746채인 것으로 집계됐다. 또 1채당 평균 크기(전용면적 기준)는 38.9㎡에 불과했다. LH 산하 연구기관인 ‘토지주택연구원’은 최근 이런 내용을 담은 보고서(‘공공임대주택 거주 실태조사-거주자의 삶의 질과 주거복지 체감도’)를 발행했다. 이 보고서는 LH가 짓거나 매입하는 등의 방법으로 제공한 임대주택에 거주하는 1만 156명을 대상으로 실시한 조사결과를 담고 있다. 공공임대주택과 관련해 전문적인 방법을 활용해 전국 단위로 1만 명 이상을 조사한 것은 이번이 처음이다. 조사는 행정자료 분석에다 일대일 면접 및 온라인 설문 등으로 진행됐다. ● 저렴한 임대료에 공공임대 만족도 높아 3일 보고서에 따르면 조사 대상자들은 LH가 직접 지은 영구임대, 국민임대, 행복주택 등 3종의 건설임대주택과 매입임대주택 및 전세임대주택 등에 거주하는 가구들이다. 이들은 2020년 기준으로 일반가구(32.7%)보다 여성가구주(51.4%)의 비율이 높았다. 또 절반가량이 1인 가구(45.5%)로 일반가구(32.1%)보다 훨씬 높았다. 이밖에 독거노인(임대주택·60.9% vs 일반가구·35.1%) 장애인가구(16.8% vs 5.1%) 주거급여 수급자 비중(33.9% vs 5.3%) 등도 일반가구에 비해 큰 비중을 차지했다. 즉 일반적인 가구에 비해 사회경제적인 약자가 많이 거주하고 있다는 의미이다. 응답자는 공공임대아파트에 평균 5~6년 거주해 민간임대 평균 거주기간(3.6년)보다 길었으며, 10년 이상 장기 거주하는 가구 비중도 23.%로 민간(8.2%)보다 높았다. 응답자의 71.1%는 임대주택의 전반적인 상태에 대해 “양호하다”고 대답했다. 특히 국민임대(83.1%)와 행복주택(83.3%)은 양호하다는 응답자가 80%를 넘었다. 특히 임대료에 대한 만족도가 높았다. 우선 비슷한 면적의 민간임대주택에 비해 공공임대는 30~70% 이상 저렴했다. 영구임대가 29.0%로 가장 쌌고, 행복주택이 68.7%로 상대적으로 높은 수준이었다. 그 결과 월 소득에서 임대료가 차지하는 비중(RIR)도 12~19.1%로, 민간임대아파트(23.2%)보다 4~11%포인트(p) 낮았다. 그만큼 부담이 줄어든 셈이다. 실제로 입주 이후 생활여건변화로 ‘임대료 부담 감소’ 여부를 묻는 질문에 80.6%가 “그렇다”고 대답했다. ● 중급 규모 단지에 소형 아파트가 주류공공임대주택의 물리적인 특성을 알려주는 재고 특성 분석 결과도 눈길을 끈다.우선 2021년 말 기준으로 전국에 건설임대 3종 아파트는 모두 1017단지, 75만 9056채로 집계됐다. 단지별 평균 아파트 수는 746채였는데, 가장 작은 곳은 14채, 가장 큰 곳은 3292채였다.유형별로는 영구임대가 1000채가 넘는 대단지가 30% 이상을 차지하면서 평균 753채로 가장 컸다. 이어 국민임대가 719채였고, 행복주택은 490채로 상대적으로 단지 규모가 작았다. 행복주택은 공급 초기에 도심 내 소규모 단지 위주로 공급한 결과이다. 반면 2004년 도입된 기존주택을 활용하여 임대주택을 공급하는 매입임대의 경우 전체 물량(16만 3898채) 가운데 4.6%(7518채)에 불과했다. 전세임대(25만 7207채)는 상대적으로 아파트 비중(24.1%·6만 1888채)이 높았다. 건설임대주택 3종의 평균 면적은 38.9㎡였다. 이는 기초생활수급자 등 최저소득층을 중심으로 공급한 영구임대주택의 영향이 크다. 영구임대아파트의 평균 면적은 28.0㎡에 불과하고, 전체 재고주택의 97.2%가 40㎡ 미만이다. 행복주택도 28.7㎡로 작은 데, 1인 청년들을 위한 원룸형이 많이 공급됐기 때문이다. 전체 재고의 절반 이상(59.2%)가 30㎡ 미만이다. 반면 매입임대(45.0㎡)와 전세임대(50.0㎡)는 상대적으로 규모가 컸다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-03
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  • “저출산 주거 지원 대책, 목표 채우기보다 내실이 중요”

    ‘0.78명.’ 지난해 한국 합계출산율이다. 여성이 가임 기간(15~49세)에 낳을 것으로 기대되는 평균 출생아 수를 말하는데, 전년보다 0.03명 줄었다. 관련 통계를 작성하기 시작한 1981년 이후 최저치다. 이는 경제협력개발기구(OECD) 38개 회원국 평균 출산율(2020년 기준 1.59명)의 절반에도 미치지 못하는 수준이다. 지난 15년간(2006~2021) 저출산 문제 해결에 280조 원을 투입한 결과치고는 초라하기 이를 데 없다. 윤석열 대통령이 2월 28일 청와대 영빈관에서 열린 ‘2023년 제1차 저출산·고령사회위원회’(저고위)를 직접 주재한 것도 이 같은 성적표의 심각성을 방증한다.저출산으로 우려되는 문제들은 이미 우리 사회 곳곳에서 현실화되고 있다. 무엇보다 학생 수 부족으로 폐교하는 학교가 눈덩이처럼 늘어나고 있다. 전국 폐교된 학교 수는 3월 1일 기준 3896개에 달한다. 서울이라고 예외는 아니다. 2020년 강서구 염강초와 공진중이 폐교된 데 이어 3월 1일자로 광진구 화양초가 문을 닫았다. 내년에는 도봉구 도봉고가 폐교되고, 성동구 성수공고가 휘경공고(동대문구)로, 덕수고가 경기상고(종로구)로 각각 통폐합될 예정인 것으로 알려졌다.결국 효과적인 저출산 대책 마련은 발등의 불로 여길 만한 수준을 훨씬 넘어섰다. 이런 점들을 의식한 정부는 이번 저고위에서 △돌봄과 교육 △일-육아 병행 △주거 △양육비용 △건강 등을 5대 핵심 분야로 정하고, 분야별로 국민 체감도가 높은 정책을 중점적으로 추진하기로 했다. 이른바 ‘선택과 집중’을 통해 대책 실효성을 높이겠다는 의도다.5대 핵심 분야에서도 주거는 투입 예산 비중이 크다는 점에서 주목받는다. 올해도 저출산 예산으로 책정된 예산 51조 원 가운데 주거 부문이 23조4000억 원(45.9%)에 달한다. 그만큼 정부가 기대한 효과를 낼 수 있을지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.신혼부부에게 주택 43만 채 공급정부는 주거 부문 대책에 ‘가족 친화적 주거 서비스’라는 부제를 붙였다. 기존 대책은 대체로 신혼부부 등 정책 대상층을 겨냥한 주택 공급에 초점이 맞춰 있었다. 반면 이번에는 공급 이외에 저출산 트렌드에 맞게 다자녀 기준을 3명에서 2명으로 낮추고, 가구원 수에 따라 좀 더 넓은 공공임대주택을 선택할 수 있는 길을 열어둔 점을 부각하려는 선택이다.대책은 다시 ①신혼부부 주택 공급 및 자금지원 강화(이하 ‘주택공급’) ②공공주택 입주요건 완화 및 지원 강화(이하 ‘입주요건’) ③청년·신혼부부 주거 정책 통합정보 제공(이하 ‘통합정보’) 등 3가지로 나뉜다.주택공급은 신혼부부에게 2027년까지 공공분양(뉴:홈) 15만5000채, 공공임대 10만 채, 민간분양 17만5000채 등 43만 채를 공급하는 게 핵심이다. 공공분양(뉴:홈)은 나눔·선택·일반 등 3가지 유형으로 공급된다. 나눔형은 시세의 70% 이하로 분양하고, 분양가의 최대 80%까지 40년 만기 연리 1.9~3.0%로 최대 5억 원까지 대출해주는 주택이다. 5년 의무 거주 기간이 끝나면 LH(한국토지주택공사)에 되팔 수 있는데, 이때 발생하는 시세차익의 70%는 분양받은 사람의 몫이다.선택형은 먼저 6년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 주택이다. 목돈이 부족하고 내 집 마련 의사가 불분명한 청년층을 겨냥한 유형이다. 일단 입주 때 추정분양가의 절반가량을 보증금으로 내고, 나머지 절반은 월세로 낸다. 6년 뒤 분양받지 않으면 추가로 4년 더 임대로 살 수 있다. 분양받을 때 분양가는 추정분양가에 6년 후 감정가격을 더한 뒤 둘로 나눈 값이다. 분양가의 80%까지 40년 만기 연리 1.9~3.0% 조건으로 최대 5억 원까지 대출이 가능하다.일반형은 시세의 80% 수준에서 분양가가 책정되는 상품이다. 다른 유형과 마찬가지로 전용 대출상품이 지원된다. 대출한도는 4억 원이고, 분양가의 70%까지 가능하다. 만기는 30년이고, 금리는 연 2.15~3.0%다.주택 구입·전세자금 대상자의 소득요건을 완화한 대출특례 상품도 나온다. 구입자금의 경우 대상자 소득요건을 7000만 원 이하에서 8500만 원으로 높이고, 금리는 7000만 원 이하는 연 2.40%, 7000만 원 초과~8500만 원 이하는 소득에 따라 차등 적용된다. 전세자금도 대상자 소득요건이 6000만 원 이하에서 7500만 원 이하로 높아진다. 금리는 6000만 원 이하는 1.65%, 6000만 원 초과~7500만 원 이하는 차등 적용된다.가구원 수에 맞춰 넓은 면적 공공주택 신청 가능입주요건 완화는 다자녀 기준을 3자녀에서 2자녀로 낮추고, 공공주택 입주 자격에서 자녀수에 따라 최대 20%p까지 소득 자산 요건을 완화하는 것이 핵심이다. 즉 통합공공임대를 신청할 때 2자녀를 둔 가정이라면 소득 기준(중위소득)은 540만 원에서 648만 원으로, 자산 기준(소득의 5분의 3)은 3억6100만 원에서 4억3300만 원까지 높인다는 것이다.주택 면적은 가구원 수에 맞춰 늘려갈 수 있게 된다. 기존 입주자의 경우 자녀수에 비례해 넓은 면적에 거주할 수 있게 공공임대주택을 우선 공급하는 방안이 추진된다. 신규 입주자는 가구원 수에 따라 넓은 면적의 공공주택을 신청할 수 있다.정부는 여기에 결혼 여부와 상관없이 자녀를 출산하는 가구에도 동일한 혜택을 부여하는 방안을 검토하기로 했다. 즉 사실혼 가족에도 공공주택 입주 자격을 부여하겠다는 것이다.통합정보는 청년이나 신혼부부에게 지원되는 주거 정책의 소득 연령 등 복잡한 기준을 정비하고, 관련 정보를 손쉽게 활용할 수 있도록 주거복지 애플리케이션(마이홈)을 제공한다는 내용이다. 국토교통부는 보건복지부 등 관계 부처와 지방자치단체 등과 협의해 올 상반기 안에 관련 작업 결과를 선보일 계획이다.전문가들은 이에 대해 “내실 있는 계획 실행이 중요하다”고 입을 모은다. 기존 대책이 목표 채우기에 급급해 내실을 등한시한 결과 현재 경험하는 저출산 대책의 총체적 실패로 이어졌다는 것이다. 감사원도 2021년 7월 펴낸 감사보고서(‘저출산·고령화 대책 성과분석’)를 통해 “국토교통부가 신혼부부를 위해 공급한 공공임대주택의 경우 공급 물량 대비 계약 물량이 51% 수준에 머무는 등 제대로 된 정책 효과를 거두지 못하고 있다”고 지적하기도 했다.황재성 기자는… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.〈이 기사는 1383호에 실렸습니다〉황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-01
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  • 보유세 낮춘다고? ‘팩트’는 디테일에 있다[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.23년 공동주택 공시가격 -18.61%, 역대 최대 하락”신문기사에서나 볼 법한 이 제목은 국토교통부가 지난달 22일 발표한 2023년 공동주택 공시가격 보도자료에 달린 것이었습니다. 이전까지 국토부의 보도자료는 대부분 건조하다 싶게 느껴질 정도로 중립적인 표현을 썼습니다. ‘0000년 공동주택 공시가격(안) 열람’이라는 식입니다. 다소 자극적인 제목을 달게 된 데에는 공시가격 하락폭에 국민적인 관심이 쏠린 점을 감안한 조치로 풀이됩니다.실제로 아파트와 연립주택 등의 보유세를 결정하는 공동주택 공시가격이 18.61% 하락한 것은 역대 최대 규모입니다. 2006년부터 공개되기 시작한 공동주택 공시가격이 전년 대비 떨어진 것은 이번을 빼면 두 차례에 불과합니다. 2009년(-4.6%)과 2013년(-4.1%)입니다. 세계적인 금융위기가 터지면서 부동산경기가 급락했던 2008년과 이로 인한 부동산 경기 침체가 극심했던 2012년의 여파였습니다. 올해 공동주택 공시가격이 급락한 이유는 지난해 집값이 크게 떨어졌기 때문입니다. 여기에 정부가 2023년 보유세 부담을 2020년 수준으로 완화하겠다는 대통령 선거 공약을 실행하기 위해 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격의 비율)을 2020년 수준으로 낮춘 것도 영향을 미쳤습니다. 정부는 이번 조치로 보유세는 2020년 대비 20% 이상, 건강보험료는 월 평균 3.9%, 국민주택채권 매입부담은 연간 1000억 원이 각각 줄어들 것으로 추정했습니다. 또 국가장학금이나 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀) 등에서 활용하는 소득환산액 등도 감소해 복지혜택이 늘어날 것으로 기대했습니다. 하지만 여기에는 몇 가지 따져봐야 할 것들이 있습니다. 무엇보다 정부가 치적으로 내세우는 보유세의 큰 폭 감소에 변수가 적잖습니다. 보유세 감소폭은 공시가격과 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율·이하 ‘가액비율’)에 따라 결정됩니다. 그런데 공시가격의 경우 공동주택에 포함되는 아파트와 연립주택, 다세대 등 주택유형에 따라 하락폭에 큰 차이가 발생할 가능성이 대단히 높습니다. 이번 조치로 아파트 소유자에게만 혜택이 돌아갈 수 있다는 뜻입니다. 게다가 공정시장가액비율은 아예 확정되지도 않았습니다.공시가격 하락이 마냥 국민 혜택으로 이어질지도 의문입니다. 중앙정부와 지방자치단체(이하 ‘지자체)의 세수가 크게 줄어들 가능성이 높기 때문입니다. 최근 며칠 동안 신문과 방송을 도배했던 공동주택 공시가격의 속내를 짚어보는 이유가 여기에 있습니다. ● 아파트 20% vs 연립·다세대 한 자릿수 가능성 정부는 보도자료를 통해 보유세 부담이 크게 줄어들 수 있는 사례로 공시가격 11억 2000만 원(시가 15억 원 정도)짜리 공동주택을 제시했습니다. 1가구 1주택자 기준 2023년 보유세(재산세+종부세)는 274만 원으로 지난해(403만원)보다 -30.5%, 2020년(372만 원)과 비교하면 -24.8% 줄어든다는 것입니다. 그런데 이러한 보유세 감소가 모든 공동주택에 적용될지는 아직 미지수입니다. 앞서 언급했듯 공동주택 공시가격의 큰 폭 인하가 전제조건으로 필요합니다. 그런데 여기에 구멍이 있습니다. 공동주택은 다시 아파트와 연립주택 다세대주택로 나뉘는데, 주택유형에 따라 공시가격 하락폭이 크게 다를 가능성이 높기 때문입니다. 2005년에 관련법이 마련되고 2006년부터 공동주택 공시가격이 발표되기 시작한 이후 초기에 해당하는 2006년과 2008년을 제외하고는 아파트 연립 다세대의 공시가격 등락폭은 전체 공동주택 평균에서 ±3%포인트(p) 범위 안에 있었습니다. 즉 큰 차이가 없었다는 뜻입니다. 그런데 2020년과 2021년에 아파트값이 폭등하면서 큰 변화가 생겼습니다. 이를 반영해서 2021년과 2022년 공동주택 공시가격을 산정하는 과정에서 아파트가 연립·다세대보다 2배 이상 높아진 겁니다. 2021년의 경우 전체 공동주택 공시가격 평균은 19.05%가 올랐고, 아파트는 이보다 1.0%p 높은 20.47%가 상승했습니다. 반면 연립(9.90%)과 다세대(6.01%)의 공시가격 상승폭은 절반 이하 수준에 머물렀습니다. 2022년에도 상황은 마찬가지였습니다. 전체 공동주택 평균(17.20%)과 아파트(18.25%)의 상승폭은 두 자릿수였지만 연립(9.15%)과 다세대(6.10%)는 절반 이하였습니다. 특히 다세대주택은 최근 2년의 추이만 보면 표준단독주택 공시가격의 상승폭과 비슷하게 움직였습니다. 표준단독주택은 2021년에 6.80%, 2022년에 7.34%가 각각 올랐습니다. 이런 추세는 올해도 이어질 것으로 예상됩니다. 올해 공시가격 산정기준이 되는 지난해 집값이 아파트를 중심으로 크게 떨어진 반면 다세대주택 가격에 영향을 미치는 단독주택은 지난해 오히려 1.61% 상승했기 때문입니다. 이런 이유로 올해 표준주택 공시가격 하락폭은 -5.95%에 불과했습니다. 당시 국토부 관계자는 “(표준주택) 공시가격 하락은 가격이 떨어져서가 아니라, 공시가격 현실화율을 2020년으로 환원하면서 비롯됐다”고 밝혔습니다. 따라서 올해 아파트 공시가격은 하락폭이 20%에 육박하겠지만, 연립이나 다세대는 한 자릿수 하락에 머물 가능성이 대단히 높습니다. 결국 보유세의 큰 폭 하락이라는 ‘선물(?)’은 아파트 소유자에게만 돌아갈 수 있다는 뜻입니다. 올해 공동주택 공시가격 대상 주택은 1486만3019채입니다. 이 가운데 아파트가 1205만6919채(81.1%)이고, 연립주택이 53만1423채(3.6%), 다세대주택이 227만4677채(15.3%)입니다. ● 공정시장가액비율, 80% vs 60% 보유세 하락폭을 결정짓는 또다른 핵심변수는 공정시장가액비율(이하 ‘가액비율’)입니다. 가액비율은 과세표준을 결정하는 공시가격의 비율로, 정부가 시행령을 통해 60∼100% 사이에서 조정할 수 있습니다. 정부가 이번에 공동주택 공시가격 인하에 따른 보유세 시뮬레이션 결과를 발표하면서 적용한 가액비율은 재산세 45%, 종합부동산세 60%입니다. 그런데 이 수치는 예시를 위해 사용된 것일 뿐, 정부의 최종안은 아닙니다. 행정안전부가 결정하는 재산세의 공정시장가액비율은 4월, 기획재정부가 정하는 종부세는 상반기에 각각 발표될 예정입니다. 일각에서는 올해 재산세는 현행 수준을 유지하겠지만, 종부세 가액비율은 현재 60%에서 80%로 높일 가능성이 있다는 분석이 나옵니다. 재산세 가액비율은 행안부도 45% 이하로 낮추는 방안까지 언급하고 있습니다. 반면 종부세는 상황이 조금 복잡합니다. 종부세 가액비율은 제도가 도입된 2008년부터 2018년까지 10년간 80%로 유지됐습니다. 그런데 지난 문재인 정부에서 종부세를 강화하겠다며 2019년에 85%, 2020년에 90%, 2021년에 95%로 매년 5%p씩 올렸습니다. 현 정부는 이러한 조치로 세 부담이 크게 늘어났다며 지난해 가액비율을 60%로 무려 35%p 내렸습니다. 여기에는 보유세 부담을 낮추기 위한 세법 개정이 야당의 반대로 무산된 것도 영향을 미쳤습니다. 결국 임시방편으로 가액비율을 손을 댄 것입니다. 하지만 올해의 경우 공시가격이 두 자릿수로 크게 떨어졌습니다. 또 종부세율 인하(0.6~6%→ 0.5~2.7%)와 공제금액 인상(1주택·11억 원→12억 원, 다주택·6억 원→9억 원, 부부·12억 원→18억 원)으로 세 부담이 크게 줄어들었습니다. 가액비율을 낮출 명분이 사라진 셈입니다. 정부 내부적으로도 가액비율 80%는 시행령 상 조정 가능 범위(60∼100%)의 중간값이라는 점에서 비교적 합리적인 기준이라는 정책적 공감대가 형성된 것으로 전해집니다. 여기에 가액비율 결정에 세수 역시 중요한 고려 요소입니다. 가액비율을 현행 60%로 유지한다면 종부세수는 당초 계획보다 더 줄어들 수밖에 없습니다. 정부는 이미 올해 가액비율을 80%로 올린다는 전제로 종부세 세입 예산을 산출했습니다. 그 결과 올해 종부세수는 약 5조7000억 원으로 지난해(추경 기준) 대비 30% 넘게 줄어들 것으로 추정된 상황입니다. 따라서 추가로 가액비율을 낮춘다면 종부세수는 이보다도 더 큰 폭으로 감소할 수밖에 없습니다. 올해 경기 침체 등으로 세수 확보가 불확실한 상황에서 확정적인 세수 감소 요인을 추가로 떠안는 일이 초래되는 겁니다. ● 지자체 세수 20% 이상 크게 줄어들 듯 한편 공시가격의 큰 폭 하락은 중앙정부뿐만 아니라 지방자치단체(지자체)에도 커다란 악재가 될 가능성이 큽니다. 국회예산정책처 등 예산분석 기관들에 따르면 현 정부의 감세 정책으로 올해부터 해마다 평균 약 13조 원 이상 세수 부족이 발생합니다. 이미 1월 국세 수입이 지난해 대비 6조8000억 원 넘게 줄었습니다. 게다가 경기 침체로 앞으로 거둬들일 세금도 기대에 미치지 못할 가능성이 제기되고 있습니다. 여기에 보유세마저 크게 줄면 정부로선 자금 동원이 어려울 수밖에 없습니다. 대통령실은 이에 대해 지난달 22일 국토부가 공동주택 공시가격을 발표한 직후 “(공시가격 하락으로 예상되는 종부세 감소는) 전체 세수 중 큰 부분이 아니며, 이를 포함해 세수를 전망했다”고 밝혔습니다. 즉 세수 감소를 감내할 준비가 돼 있다는 뜻입니다. 하지만 지자체는 상황이 다릅니다. 공시가격 하락은 부동산 관련 세금 수입이 전체 세수의 절반에 가까운 지자체로서는 재산세 등이 감소할 경우 초대형 악재로 작용할 수 있습니다. 한국지방세연구원이 지난해 말 월간보고서(‘지방세 시가표준액 조사를 위한 부동산시장 동향-12월호’)를 통해 2023년 공시가격이 6% 정도 하락하면 재산세 등 세입 감소가 불가피하며, 2023년 지자체 세입은 2019년 수준까지 줄어들 것으로 추정했습니다. 지방세 수입은 2019년 90조5000억 원에서 2021년 112조8000억 원으로 24.6% 늘어난 상태입니다. 여기에는 부동산 거래의 큰 폭 감소도 한몫합니다. 부동산 매매가 줄면 취득세가 급감할 수밖에 없는데, 취득세가 지방세수에서 차지하는 비중이 적잖습니다. 서울시의 경우 전체 세입에서 취득세 비중이 2021년 기준 27.9%입니다. 취득세에서 부동산 비중은 무려 80%가 넘습니다. 따라서 부동산 세수 감소는 가뜩이나 취약한 지자체의 재정자립도를 더욱 악화시킬 수밖에 없습니다. 통계청에 따르면 2022년 재정자립도는 45.3%로 전년(43.6%)에 이어 최근 10년 새 가장 낮습니다. 이런 이유로 정권 교체의 빌미를 제공했던 공동주택 공시가격이 역대 최대 수준으로 하락했다는 홍보성 제목을 달고 나온 보도자료가 마냥 미덥지만은 않습니다. 독자 여러분의 생각은 어떠신가요.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-04-01
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  • 내달부터 집주인 동의 없어도 미납 세금 볼 수 있다

    다음달부터 임대차계약을 진행하는 과정에서 임차인(세입자)이 임대인(집주인)의 미납 국세나 지방세 관련 정보를 마음대로 열람할 수 있다. 현재는 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 받은 경우에만 해당 정보를 볼 수 있다. 이번 조치는 갈수록 정교해지는 전세사기를 예방하는 차원에서 임차인에게 보다 많은 임대인에 대한 정보를 제공하자는 취지에서 마련됐다. 임대차 계약을 맺고자 하는 주택이 법원경매 등에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 갚아야할 체납세금이 얼마인지 임대인의 협조 없이도 확인할 수 있게 해준다는 것이다. 다만 국세 관련 정보는 4월 3일부터, 지방세는 4월 1일부터 조회가 가능하다. 해당업무를 처리하는 정부 부처가 서로 다른 데서 발생한 시차이다. 국세는 국세청, 지방세는 행정안전부가 주무부처이다. 세부 항목도 다르다. 국세는 소득세, 법인세, 상속증여세, 종합부동산세, 부가가치세, 개별소비세, 주세, 인지세, 증권거래세, 관세, 교육세, 교통에너지환경세, 농어촌특별세 등이다. 지방세에는 취득세, 등록면허세, 지방소비세, 레저세, 지역자원시설세. 지방교육세, 지방소득세, 주민세, 재산세, 자동차세, 담배소비세 등이 포함된다. 행안부와 국세청은 이런 내용의 보도자료를 29일(어제) 잇따라 내놨다. 4월부터 바뀌는 미납세금 열람 절차의 주요내용을 Q&A로 정리한다. ●미납국세 정보는 4월 3일부터 열람Q. 미납국세열람 절차가 바뀌는 시점은?A. 다음달(4월) 3일(월요일)부터이다. Q. 열람절차도 달라진다는데…A. 그렇다. 현재는 임차예정인(세입자)이 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 받아야 한다. 또 임차할 건물이 위치한 지역의 관할 세무서에서만 열람 신청이 가능했다. 그런데 앞으로는 임대인의 동의를 받지 않아도 되고, 지역도 전국 모든 세무서에서 열람신청이 가능하다. 즉 직장인이라면 평일에도 사무실 주변 세무서를 찾아가 임차할 집 주인의 국세 체납 여부를 열람할 수 있다는 뜻이다. Q. 아무 때나 열람 신청이 가능한가? A. 아니다. 임대차 계약 전이거나 임대차 계약 직후 실제 입주하기 전까지로 제한된다. 다만 임대차 계약 전이라면 임대인의 동의를 받아야 한다. 임대차 계약 직후라면 임대인의 동의를 받지 않아도 된다. Q. 모든 임대차 계약 대상 건물이면 열람 신청을 할 수 있나?A. 아니다. 임차보증금이 1000만 원을 초과하는 주택이나 상가인 경우에만 가능하다.Q. 본인 동의 없이 국세 미납 정보가 노출되는 것에 대해 임대인이 불쾌할 수도 있는데…A. 그럴 수 있다. 정부도 이를 고려해서 임대인 동의 없는 미납 세금 정보 제공 후 해당 세무서에서 관련 사실을 임대인에게 통보해주도록 했다. 또 관련 정보가 외부로 알려지거나 오·남용되는 일을 막기 위해 현장에서만 열람할 수 있게 했다. 즉 교부나 복사, 촬영 등은 허용되지 않는다는 것이다. Q. 열람할 때 준비해야 할 게 있는가?A. 그렇다. 만약 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 받은 경우라면 세무서에 비치돼 있는 미납국세 등 열람신청서를 작성하고, 임대인의 신분증 사본과 신청인의 신분증을 첨부해 신청해야 한다. 반면 임대인의 동의를 받지 않고 열람하는 경우라면 열람신청서를 작성하고, 임대차계약서와 신분증을 준비해야 한다. 이 때 신분증은 주민등록증이나 운전면허증, 여권 등이다. Q. 모든 미납국세정보를 열람할 수 있나?A. 아니다. 관련 법(국세징수법) 시행령에 따라 세무서장은 열람신청을 받았을 때 각 세법에 따른 과세표준 및 세액의 신고기한까지 임대인이 신고한 국세 가운데 납부하지 않은 국세이면서, 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지난 경우에만 열람이 가능하다. ● 미납 지방세 정보는 4월 1일부터 열람Q. 미납지방세 열람 절차 시행은?A. 국세와 달리 다음달(4월) 1일(토요일)부터 가능하다. Q. 국세와 시행일정이 다른 이유는?A. 근거 법령이 다른 데서 생긴 문제다. 국세 열람은 국세징수법에 따라야 하는데, 해당 법이 지난해 12월 31일자로 개정됐다. 또 관련 시행령은 지난 2월 28일자로 개정 공포됐다. 반면 지방세는 지방세징수법을 따르는데, 이 법은 이달 14일자로 개정됐다. 또 이에 따른 시행령과 시행규칙은 31일자로 개정 공포된다.Q. 열람 절차나 내용도 다른가?A. 아니다. 시행일정만 차이가 있을 뿐이고, 나머지 절차나 내용은 거의 같다.우선 대상은 임대차보증금이 1000만 원 이상인 주택이나 상가이다. 절차도 계약 이전이면 임대인의 동의가 반드시 필요하다. 하지만 계약을 이미 맺은 상태에서 입주하기 전이라면 임대인의 동의 없이도 열람이 가능하다. 또 열람신청도 전국 지자체 어디에서든 가능하다. 즉 직장이 서울이고, 임대차계약물건이 일산에 있는 경우에도 서울시내에 위치한 모든 구청에서 열람신청이 가능하다는 것이다. 다만 신청 절차는 상대적으로 간소하다. 미납지방세 열람을 신청할 때 임차인이 신분증과 임대차 계약서 사본을 가지고 시군구청의 세무부서를 방문하면 된다. 또 임차인과 주민등록상 주소를 같이 하는 동거가족과 임차인이 법인일 경우라면 법인의 직원도 열람 신청이 가능하다. 이 때 동거가족이라면 신분증과 임대차계약서만 있으면 열람할 수 있다. 반면 법인 직원이라면 위임장과 재직증명서를 추가로 제시해야만 한다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-30
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  • 지난달 땅값 하락폭 축소…부동산시장 연착륙 기대감 확산

    부동산시장 연착륙 가능성에 대한 기대감이 커지고 있는 가운데 토지시장에서 봄기운이 감지되고 있다. 지난해 11월부터 떨어지기 시작했던 땅값이 지난달에 하락폭을 줄인 것이다. 전국 대부분의 지역에서 이러한 양상을 보였으며, 특히 서울 용산구 등 인기 주거지역으로 불리는 일부 지역은 상승세 반전에 성공했다. 땅값이 12년 1개월 만에 하락세로 돌아서면서 부동산시장의 장기 침체 우려를 키웠던 점을 감안하면 주목할 만한 변화다. 한편 정부가 개발에 박차를 가하고 있는 3기 수도권신도시의 경우 광명시흥 등 일부 지역은 오름세를 유지했지만, 일부지역은 하락세로 반전하면서 희비가 엇갈렸다. 한국부동산원은 27일(그제) 이런 내용의 통계보고서 ‘2023년 2월 지가동향’(이하 ‘지가동향’)을 누리집에 공개했다. 다만 지역별 특성 등에 대한 분석을 담은 보고서는 다음달 초 발표할 예정이다. ● 주춤해진 지가 하락세 29일 지가동향에 따르면 지난달 전국 땅값은 0.021% 하락하면서 지난해 11월 이후 4개월 연속 떨어졌다. 다만 하락폭은 전월(-0.036%)보다 0.015%포인트(p) 줄었다. 전국 땅값은 지난해 11월 -0.005% 떨어진 뒤 12월(-0.032%)을 거쳐 올해 1월까지 하락폭을 키웠다. 특히 11월 땅값 하락은 금융위기 여파로 전체 부동산시장이 침체의 늪에서 허덕이던 2010년 10월(-0.03%) 이후 12년 1개월 만이었다. 이를 근거로 관련 업계에 부동산시장 침체가 장기화하는 것 아니냐는 우려가 확산되기도 했다. 지역별로는 서울(1월·-0.072%→2월·-0.043%)을 포함한 수도권(-0.045%→-0.024%)부터 비수도권(-0.021%→-0.015%) 대도시(-0.055%→-0.036%) 시 지역(-0.020%→-0.005%) 군 지역(-0.005%→-0.002%) 등이 모두 하락세를 면하지 못했지만 낙폭 축소에는 성공했다. 특히 서울에서는 용산구가 지난달에 0.054% 오르면서 상승세로 돌아섰고, 강남구(0.064%) 서초구(0.006%) 성동구(0.002%) 등 이른바 인기 주거지역은 꾸준하게 상승세를 유지했다. ● 주거지역도 하락폭 축소 용도지역별 땅값에서도 변화가 나타나고 있다. 우선 그동안 전국 땅값 하락세를 주도했던 주거지역의 경우 지난달 0.054% 떨어지며 지난해 10월(-0.004%) 이후 계속되는 내림세를 면하지 못했지만 전월(-0.076%) 대비 낙폭은 줄였다. 또 상업(-0.022%→-0.007%) 보전관리(-0.022%→-0.003%) 생산관리(-0.010%→0.005%) 등도 마찬가지로 하락폭을 줄이는 데 성공했다. 이밖에 농림(-0.008%→0.017%)은 상승세로 전환했고, 공업(0.025%) 녹지(0.048%) 계획관리(0.015%) 자연환경보전(0.008%) 등은 전월에 이어 상승세를 이어갔다. 이용상황별 지가도 상황은 비슷했다. 주거용 대지의 경우 지난달 -0.83% 떨어지며 지난해 10월(-0.131%) 이후 계속된 하락세에 머물렀지만, 낙폭은 전월(-0.116%)보다 줄었다. 상업용 대지도 0.011% 하락하며 전월(-0.012%)에 이어 2개월 연속 내림세였지만 낙폭은 소폭 감소했다. 이밖에 공장용지(0.050%)와 전(밭·0.044%) 답(논·0.043%) 임야(0.015%) 기타(0.013%) 등은 모두 꾸준하게 오름세를 유지했다. ● 3기 수도권신도시, 지역별로 등락 엇갈려 한편 정부가 올 상반기 중 토지보상을 완료하는 등 개발에 박차를 가하겠다는 방침을 밝히고 있는 3기 수도권 신도시 땅값은 지역별로 등락이 엇갈렸다. 한국부동산원에서 매월 공개하는 지가통계에서 보조지수로 제공하는 3기 수도권 신도시지역은 고양창릉, 과천과천, 광명시흥, 남양주왕숙, 부천대장, 인천계양, 하남교산 등 모두 7곳. 이 가운데 광명시흥(0.074%)과 남양주왕숙(0.123%) 부천대장(0.167%) 하남교산(0.164%) 등 4곳은 모두 지난달에 전월보다 소폭 올랐다. 반면 나머지 고양창릉(-0.073%)과 과천과천(-0.048%) 인천계양(-0.026%) 등 3곳은 지난달에 땅값이 떨어졌다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-29
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  • 대전역·평택지제역 등 4곳 미래형 교통환승센터로 변신

    ‘잘 있거라 나는 간다. 이별의 말도 없이~(중략) 떠나가는 새벽열차 대전 발 0시 50분(후략)’ 1956년 발표 이후 대전광역시를 상징하는 노래로 여겨지는 ‘대전블루스’는 대전역에서 목포역으로 떠나는 호남선 야간열차를 통해 이별의 아쉬움을 그리고 있다. 그만큼 대전역은 대중적인 인지도가 높은 곳이자, 서울역과 동대구역에 이어 전국에서 3번째(2020년 철도연감 기준)로 이용객이 많은 철도역이다. 대전역은 또 KTX 등의 운영을 책임지는 ‘한국철도공사’와 철도시설 건설 및 관리를 책임지는 ‘국가철도공단’의 본사가 입주해 있는 명실상부한 우리나라 철도교통의 핵심 허브이다. 1905년 개통된 이후 120년 가까이 한국 철도교통을 이끌어온 대전역이 미래형 최첨단 교통 허브로 또다시 변신한다. 국토교통부 대도시권광역교통위원회(이하 ‘대광위’)는 28일(오늘) 미래형 환승센터 시범사업을 공모한 결과 경기 평택지제역, 강원 강릉역, 경남 마산역, 대전역 등 4곳을 최종 선정했다고 발표했다. 이번 공모결과는 상업적인 이용을 코앞에 둔 미래형 모빌리티의 기반시설에 해당하는 미래형 환승센터의 청사진을 제시하기 위해 추진된 것이다. 미래형 환승센터는 철도 버스 등 기존 대중교통수단을 갈아탈 수 있는 수준을 넘어 도심항공교통(UAM), 자율주행차, 전기·수소차, 개인형 이동수단(PM) 등 미래 모빌리티까지도 한꺼번에 이용할 수 있는 최첨단 시설을 갖춘 미래형 교통시설이다. ● 대전역 등 4곳 미래형 교통환승센터로 변신 국토부에 따르면 대광위는 지난해 12월부터 올 2월까지 3개월간 진행한 공모에 참가한 12개 지방자치단체체를 대상으로 서면평가, 현장실사, 최종평가를 거쳐 4개 사업지를 선정했다. 그 결과 평택지제역과 강릉역은 최우수사업으로, 마산역과 대전역은 우수사업으로 각각 선정됐다. 평택지제역은 역을 중심으로 인근 주거·산업단지 등을 연결하는 미래 모빌리티 서비스를 도입하는 방안을 제시해 높은 평가를 받았다. 이를 통해 경기 남부 광역교통의 거점이면서 반도체단지나 수소 관련 첨단산업 유치 등으로 발생할 평택시 교통수요 증가 해소에 기여할 것으로 기대된다. 강릉역은 동해안권 교통 및 관광 허브로서 관광객의 대중교통 이용 편의성을 높일 수 있는 환승센터를 구축하고, 2026년으로 예정된 지능형교통체계(ITS) 세계총회와 연계 개발한다는 점에서 후한 점수를 받았다. 마산역은 60초 환승이 가능한 미래형 환승센터를 구축하고 교통광장을 시민공간으로 재조성함으로써 환승 편의성을 극대화하고, 도시재생사업을 추진할 구도심 활성화에도 기여할 것으로 분석됐다. 대전역은 전국 광역교통의 핵심 거점으로서 선로 상부와 광장을 활용하여 미래형 환승센터를 구축할 계획이다. 이를 통해 2021년 도심융합특구로 지정된 대전역세권과 주변지역의 개발을 촉진하는 광역교통 인프라로 활용할 수 있을 것으로 기대됐다. 도심융합특구는 판교 제2 테크노밸리처럼 도심에 기업과 인재가 모일 수 있도록 고밀도 혁신공간을 조성하는 사업이다.● 4개 사업지에 사업비와 각종 컨설팅 제공 대광위는 4개 사업지에 대해 공모제안서를 토대로 미래형 환승센터에 대한 구체적인 기본계획을 수립할 수 있도록 계획수립비 등을 지원할 계획이다. 국비 10억 원을 해당 지자체에 나누어 주고, 지자체는 지방비로 10억 원을 투입해 계획을 수립해야 한다. 지자체가 내실 있는 계획을 수립할 수 있도록 교통·도시계획·건축 등 다양한 분야의 전문가로 구성된 ‘총괄계획단’을 운영하면서 전문·기술적 사항에 대한 자문도 상시 제공하기로 했다. 또 UAM, 자율주행차 등 미래 모빌리티 분야에 대해 정책·기술 동향과 서비스 수준 등 필요한 정보를 수시로 공유할 방침이다. 원희룡 국토부 장관은 “미래형 환승센터는 여러 미래형 모빌리티 간 연계 환승을 원활하게 할 수 있는 시설을 갖춤으로써 이용객의 환승편의성을 높이고, 대중교통중심개발(TOD, Transit Oriented Development)의 핵심 거점으로서 활용될 것”이라며 “시범사업의 성과를 토대로 미래형 환승센터 사업을 단계적으로 확대해 나갈 계획”이라고 밝혔다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-28
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  • ‘레고랜드發 신용경색’이 직격탄…작년 4분기 건설공사 계약액 급감

    지난해 4분기(10~12월) 건설공사 계약액이 전년 같은 기간보다 18% 이상 줄어든 것으로 나타났다. 레고랜드 발 신용경색에다 부동산시장이 급랭한 것이 직격탄이 됐다. 다만 지난해 연간 기준으로는 전년보다 3%가까이 늘어났다. 아파트 신축 등 건축공사 물량은 줄었지만 산업설비 신설 등과 같은 민간 토목공사가 활발하게 이뤄진 결과로 풀이된다. 국토교통부는 27일(오늘) 이런 내용으로 ‘2022년 4분기 및 연간 건설공사 계약통계’(이하 ‘계약통계’)를 발표했다. 이는 건설산업기본법에 따라 1억 원 이상 수주 물량을 바탕으로 작성된 것이다.● 지난해 4분기 건설 계약액 급감계약통계에 따르면 지난해 4분기 건설공사 계약액은 66조 7000억 원으로 전년 동기 대비 18.4% 감소했다. 지난해의 경우 1분기(1~3월·상승폭 10.7%)부터 2분기(4~6월·8.8%)를 거쳐 3분기(7~9월·14.0%)까지 꾸준하게 10% 안팎에서 상승세를 이어갔다. 그런데 4분기에 접어들면서 분위기가 급반전했다. 사업주체별로는 공공이 17조 1000억 원으로 3.2% 줄었고, 민간은 49조 6000억 원으로 22.5% 급감했다. 분기별 민간부문 건설공사 계약액이 40조 원대로 내려앉은 것은 2021년 1분기(1~3월·46조 3000억 원) 이후 처음이다. 공종별로는 토목이 17조 9000억 원으로 작년 같은 기간보다 6.8% 늘었지만 건축이 48조 8000억 원으로 무려 24.8% 쪼그라들면서 전체 수주액 감소를 이끌었다.● 레고랜드 발 신용경색이 직격탄 전문가들은 이에 대해 “금리인상에 따른 부동산시장 침체에다 레고랜드 사태로 초래된 신용경색으로 민간 건축부문이 급격하게 위축된 게 직접적인 원인이 됐을 가능성이 높다”고 분석했다. 레고랜드 사태는 지난해 9월 28일, 강원도가 유원지 ‘레고랜드’의 개발업체인 강원중도개발공사(GJC)에 대해 기업회생을 신청하면서 발생했다. GJC는 레고랜드의 상수도와 주변 도로 개발을 맡은 회사였는데, 사업비 조달을 위해 2020년 특수목적회사(SPC) ‘아이원제일차’를 세우고 2050억 원의 자산담보기업어음(ABCP)을 발행했다. 이 어음의 만기일이 지난해 9월 29일이었다. 그런데 하루를 앞두고 어음 지급보증을 맡았던 강원도가 기업회생을 신청하자 이를 시장에서는 발을 빼는 것으로 받아들인 것이다. 그리고 일주일 뒤인 10월 5일 아이원제일차와 해당 어음은 최종 부도 처리됐다. 이는 금융시장에 큰 충격을 줬다. 그동안 지방채나 지방자치단체(지자체)가 보증을 선 공기업 어음은 대한민국이 망하지 않는 이상 디폴트(채무불이행)되지 않는 국채와 동일한 신용도를 인정받았는데, 이런 신뢰가 깨진 셈이었기 때문이다. 이후 기획재정부와 금융위원회가 50조 원+a(10월 23일), 한국은행이 42조 5000억 원(10월 27일), 5대 금융지주가 95조 원 규모(11월 1일)의 자금 지원 계획을 잇따라 발표했다. 하지만 주요 공기업들이 채권 발행에 실패하는 사태가 이어졌다. 또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)가 사실상 중단되면서 비수도권 지역 중견 건설사들이 부도를 맞는 일이 잇따라 벌어졌다. ● 연간 기준으로는 전년 대비 소폭 상승 한편 연간 기준으로 지난해 건설공사 계약액은 296조 8000억 원으로 전년(288조 9000억 원)보다 2.7% 증가했다. 민간부문의 토목공사 증가가 상승세를 견인했다. 사업주체별로 보면 공공은 61조 5000억원으로 전년(62조 원) 대비 0.9% 감소했다. 반면 민간은 235조 3000억 원으로 전년(226조 9000억 원)보다 17.1% 늘어났다. 공종별로는 건축이 223조 3000억 원으로 전년(226조 2000억 원)보다 1.3% 줄었다. 대신 토목은 73조 4000억 원으로 전년(62조 7000억 원) 대비 17.1% 증가했다. 기업규모별로 보면 상위 1~50위 기업이 122조 9000억 원으로 전년(114조 9000억 원)보다 7.0% 증가한 것이 전반적인 계약액 상승을 이끌었다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-27
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  • “미분양주택 10만 채까지는 각오하고 있다”고 정부가 밝힌 까닭은…

    “미분양 물량 10만 채까지는 각오하고 있다.”원희룡 국토교통부(국토부) 장관은 3월 21일 연합뉴스TV가 ‘부동산발(發) 금융위기, 연착륙 해법은’이라는 주제로 개최한 경제심포지엄에 참석해 이같이 말했다. 이는 미분양주택이 10만 채가 될 때까지 별다른 대책을 마련하지 않겠다는 의미로 받아들여지면서 큰 파장을 불러왔다.주택업계는 현 추세라면 연내 미분양주택이 12만 채 이상으로 늘어날 수 있다며 정부의 미분양주택 매입 등 대책 마련을 요구하고 있다. 실제로 1월 말 기준 전국 미분양주택은 10년 2개월 만에 최대인 7만5359채로 집계됐다. 이미 10만 채 턱밑 수준까지 올라온 것이다. 게다가 원 장관은 불과 3개월 전인 지난해 말 “20년 장기 미분양주택의 평균인 6만2000채를 위험선으로 본다”며 “(부동산 관련) 규제 완화 속도를 높이겠다”고 말한 적도 있다.미분양주택이 빠르게 늘어나는 상황에서 정확한 근거 없이 말을 바꿨다는 오해마저 살 수 있는데도 원 장관이 3개월 만에 입장을 바꾼 까닭은 무엇일까. 그동안 원 장관이 쏟아낸 각종 발언과 시장 상황 등을 통해 속내를 짚어본다.① “분양가 먼저 낮추라”는 압박용 카드우선 원 장관이 입장을 바꾼 이유 가운데 하나는 국민 혈세로 미분양을 매입할 경우 건설사의 도덕적 해이를 부추길 수 있다는 여론에 부담을 느꼈기 때문일 가능성이 크다. 정부가 미분양주택 매입에 나서기 위해선 건설업계가 원가절감을 위한 자구 노력과 고분양가 논란을 잠재울 조치를 선제적으로 취해야 명분이 생길 수 있다고 판단했다는 뜻이다.실제로 원 장관은 이에 대해 여러 차례 강조했다. 특히 1월 30일 국토부 출입기자 간담회에서 “기업들이 자구 노력도 안 하면서 가격 급등기에 무분별하게 금융을 끌어다 놓은 것을 정부더러 다 떠안으라는 건 시장경제 원리상 있을 수 없다”고 일침을 날렸다.2월 1일에는 자신의 페이스북을 통해 “비싸서 소비자들이 사지 않는 주택을 정부가 세금으로, 건설사가 원하는 가격으로 살 수는 없다”고 주장했다. 또 “미분양주택 문제가 국가 경제에 심각한 영향을 미치고 국민적 합의가 있는 경우 미분양 매입을 고민할 수는 있다”면서도 “그러한 경우라도 분양가 인하 등 건설사의 자구 노력이 먼저”라고 거듭 강조했다.2월 28일 열린 출입기자 간담회에서는 미분양 아파트를 사달라는 민간업체의 요구에 대해 “분양가와 주변 시세의 마찰 때문에 생긴 소비자들의 소극성을 어떻게 세금으로 부양하느냐”면서 “이건 반시장적이고 반양심적인 얘기”라고 다소 거칠게 쏘아붙이기도 했다.② “현재 미분양주택 위험 수준 아니다”현재 미분양주택 상황이 경제 전반에 미치는 악영향이 크지 않을 수 있다고 분석했을 가능성도 있다. 즉 현재 발생하는 미분양주택이 부동산시장 침체를 가중하고, 더 나아가 금융시장 불안으로 이어질 가능성이 크지 않은 것으로 판단하고 있다는 얘기다.원 장관은 3월 21일 경제심포지엄에서 “(최근 미분양이 급증한) 대구의 미분양 60%는 대기업들이 갖고 있어 회사의 금융위기로 전이될 물량은 극소수”라면서 “금융위기 때 대기업 우량사업까지 미분양이 나 시장 전체가 마비되는 ‘미분양발 금융위기’가 일어나고, 그로 인해 전체 경제위기까지 발생한 것과는 성격이 다르다”고 말했다.또 2월 1일 자신의 페이스북에서도 “지금 서울 미분양 물량은 얼마 안 되고 지방도 과거 쌓여 있던 미분양 물량이 많다”며 “악성으로 보기 어렵고 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 많지 않다”고 거듭 강조했다.실제로 1월 말 현재 준공 후 미분양은 7546채로 적은 편이다. 관련 통계를 집계하기 시작한 2007년부터 준공 후 미분양은 2009년 5만87채를 정점으로 계속 줄었지만 2021년 2월 (1만779채)까지 꾸준히 1만 채 이상이었다. 그러다 2021년 3월(9965채) 1만 채 밑으로 떨어졌고, 그해 9월(7963채)부터 최근까지 7000채 박스권에 머물러 있다.③ 시장 연착륙에 대한 자신감정부의 부동산시장 연착륙 대책이 시장에서 효과를 나타내기 시작한 점도 입장 변경에 영향을 미쳤을 가능성이 크다. 우선 지난해 하반기 이후 꾸준히 떨어졌던 서울 아파트 실거래가지수가 올해 1월 상승세로 돌아섰다. 한국부동산원이 3월 15일 발표한 보고서(‘2023년 1월 공동주택 실거래가격지수’)에 따르면 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.81% 상승했다. 지난해 6월(0.23%) 이후 7개월 만이다.한국부동산원은 이에 대해 “정부의 ‘1·3 부동산대책’에 따라 (인기 주거 지역이 몰려 있는 서울에서) 시장 회복에 대한 기대로 매수심리가 회복된 결과”라고 풀이했다. 즉 올해 1월 강남 3구와 용산구를 제외한 전역이 규제지역에서 풀리고 각종 규제 완화가 시행되자 서울 인기 주거 지역을 중심으로 거래가 늘어나면서 지수가 상승세로 반전했다는 것이다.거래량도 늘어나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월 21일 기준으로 2월 서울 아파트 매매 신고 건수는 모두 2348건이다. 2021년 10월(2198건) 이후 1년 4개월 만에 처음으로 월 거래량이 2000건을 회복했다. 2월 거래 신고 기간이 이달 말까지 남은 점을 고려하면 2월 거래량은 더 늘어날 가능성이 크다. 이는 전월(1417건)에 비해 65.7%, 1년 전인 지난해 2월(820건)보다는 186.3% 증가한 것이다.매수심리도 좋아지고 있다. 국토연구원 부동산시장연구센터에 따르면 지난달 전국 주택 매매시장 소비심리지수는 102.1로 전월(91.5)보다 10.6p 상승했다. 지난해 7월(95.2) 지수가 100 미만으로 내려앉은 이후 7개월 만에 100선을 회복했다. 이 지수는 0부터 200까지 값으로 표현되는데, 95 미만이면 가격 하강, 95~114 이하는 보합, 115 이상은 상승을 뜻한다.주택사업 경기전망지수도 호전되는 분위기다. 주택산업연구원이 3월 22일 발표한 ‘3월 전국 주택사업경기전망지수’는 73.1로 지난달(67.6)보다 5.5p 늘었다. 특히 서울은 88.2로 지난달(64.0)보다 24.2p 증가했다. 이 지수는 수치가 높을수록 주택 경기 전망이 좋아질 것으로 기대하는 주택업체가 많다는 의미다.황재성 기자는… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.[이 기사는 에 실렸습니다]황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-26
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  • 눈과 함께 녹아내린 입주율… ‘춘래불사춘’ 앓는 부동산시장[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보 매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.최근 금리 인상과 주택경기 침체에 대한 우려로 미분양 아파트가 눈 덩이처럼 급증하면서 가뜩이나 자금난에 시달리고 있는 건설업계를 압박하고 있습니다. 그에 못지않게 건설업체들을 괴롭히는 게 있습니다. 바로 저조한 입주율입니다. 이른바 ‘입주 리스크’입니다. 저조한 입주율이 리스크로 작동하는 이유는 분양대금의 20% 이상에 해당하는 잔금이 입주 때 발생하기 때문입니다. 건설업체로서는 미분양보다 입주 리스크가 더 부담스럽다고 말합니다. 경기 상황이 나빠져서 미분양이 우려되면 사업을 손절하는 방식으로 비용 부담을 최소화할 수 있습니다. 반면 공사가 모두 끝난 상태에서 나타나는 저조한 입주율은 주택업체로서는 뾰족한 답을 구하기가 쉽지 않은 문제입니다. 이런 이유로 건설업체는 입주예정자에게 아파트가 다 지어진 뒤 통상 1.5~2개월의 입주기간을 제시하고, 이를 지키지 못한 경우 지체보상금을 요구합니다. 즉 정해진 기간에 입주하지 못한 입주예정자에게 잔금에 시중은행 연체이자율을 적용한 추가금액을 페널티로 부과하는 것입니다. 전국은행연합회 소비자포털에 따르면 국내 은행들은 연체이자율을 대출금리+연 3%로 적용합니다. 최고 연체이자율은 11~15%로 상한이 정해져 있습니다. 입주예정자에게는 적잖은 부담이 될 수 있습니다. 그럼에도 새 아파트의 입주율이 낮아지는 이유는 부동산시장의 침체가 주원인입니다. 일반적으로 아파트를 분양받은 실수요자는 기존주택을 팔거나 임대로 살고 있던 집의 전세보증금으로 충당합니다. 그런데 시장이 침체돼 기존주택 매매가 어려워지거나 전세금이 급락해 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생하는 것입니다. 최근 주택시장에 이런 일이 나타나고 있습니다. 지난달 새 아파트 입주율이 역대 최저 기록을 갈아 치운 것입니다. 주택산업연구원(이하 ‘주산연’)이 지난 21일 발표한 ‘2023년 3월 아파트입주전망지수’에 이런 내용들이 고스란히 담겨 있습니다. ● 2월 새 아파트 입주율, 63.3%로 역대 최저 입주전망지수는 주산연이 2017년 6월부터 매월 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사들을 대상으로 설문조사를 통해 작성되는 통계자료입니다. 아파트 입주물량 상황에 따른 시장 위험을 사전에 진단하고, 정부의 주택수급 계획과 주택사업자의 사업계획 등에 활용하라는 취지에서 마련된 것입니다. 입주전망지수는 입주율과 입주전망지수로 다시 나뉩니다. 입주율은 해당 월에 입주했거나 잔금을 치른 전국의 아파트수를 해당 월에 입주가 완료돼야 할 전체 아파트수로 나눈 값입니다. 입주전망지수는 조사시점의 다음달 입주 상황에 대해 ‘좋음’과 ‘나쁨’의 비중을 정리한 것으로, 수치가 낮을수록 부정적으로 보는 업체가 많다는 의미입니다. 이런 과정을 거친 집계된 결과는 조사가 진행된 달의 아파트입주율과 그 다음 달의 입주전망지수로 각각 소개됩니다. 예컨대 2월에 조사된 자료라면 2월 입주율과 3월 입주전망지수를 담고 있는 식입니다. 이번에 발표된 자료는 2월 20일부터 3월 2일까지 전국의 790개 주택건설업체들을 대상으로 조사한 결과입니다. 주산연에 따르면 2월 전국 입주율은 63.3%로 전월(66.6%) 대비 3.3%포인트(p) 하락했습니다. 이는 역대 최저 수준이었던 지난해 11월(66.2%) 기록을 갈아 치운 것입니다. 입주율이 2개월 연속해서 60%에 머문 것도 이번이 처음입니다. 아파트 입주율은 부동산시장이 안정적일 때에는 70%대에 머물지만 과열기미를 보이면 80%대로 치솟습니다. 반면 침체 때에는 60%대로 뚝 떨어집니다. 실제로 2017년 6월 첫 조사 때 76.4%에서 출발한 입주율은 이후 2017년 7월(82.3%)과 2017년 10월(81.9%) 두 차례를 제외하곤 2019년 7월까지 21개월 동안 70%대에서 맴돌았습니다. 또 이러한 추세는 2019년 8월(80.0%)과 같은 해 11월(80.3%)을 제외하곤 2020년 4월(79.3%)까지 지속됐습니다. 그런데 집값이 오르기 시작한 2020년 5월부터 분위기가 바뀌었습니다. 입주율이 81.2%로 급등한 뒤 지난해 6월(82.3%)까지 80%대에 머무는 고공행진을 펼친 겁니다. 특히 2021년 2월에 88.9%로 역대 최고 기록을 세웠습니다. 당시 전국 대부분 지역의 입주율은 90% 수준에 육박했습니다. 입주율이 다시 70%대로 내려앉기 시작한 시점은 기준금리가 가파르게 오르기 시작한 지난해 7월(79.6%)부터입니다. 이후 입주율은 8월(76.8%) 9월(72.6%) 10월(72.5%)로 내리막을 걸었습니다. 그리고 지난해 11월 66.2%로 내려앉았습니다. 이후 한 달 만인 12월에 71.7%로 올라섰다가 지난달과 이달에 또다시 60%대로 주저앉고 말았습니다.● 기존주택 거래시장 침체가 입주율 저하에 직격탄 새 아파트 입주율이 떨어진 가장 큰 원인은 기존주택 거래시장의 침체입니다. 지난달 발생한 입주지연 원인의 44.4%를 차지했습니다. 이는 전월(41.7%)보다 2.7%p 상승한 수치입니다. 이는 부동산시장이 침체되면서 살고 있던 집이 팔리지 않아 새 아파트로 이사할 자금을 마련하지 못한 사람들이 그만큼 많다는 뜻입니다. 살고 있던 전셋집에서 새로운 세입자를 확보하지 못해 보증금을 돌려받지 못해 새 아파트에 입주하지 못한 경우도 33.3%로 높았습니다. 다만 그 비중은 전월(39.6%) 대비 6.3%p 줄었습니다. 이밖에 잔금대출 미확보(14.6%→14.3%·감소폭 0.3%p)와 분양권 매도 지연(4.2%→1.6%·2.6%p) 등도 입주율 부진의 원인으로 지목됐습니다. 조강현 주산연 연구원은 이에 대해 보도자료를 통해 “정부의 금리 인하와 대대적인 규제완화에 영향을 받은 수도권 인기지역은 주택가격 하락세가 둔화되고 거래량이 회복됐지만, 비수도권 주택시장은 여전히 침체된 상태를 유지하고 있는 상황이 반영된 결과”라고 설명했습니다. 실제로 지역별 입주율을 보면 수도권은 77.1%로 전월(75.2%)보다 1.9%p 상승했습니다. 반면 5대 광역시(65.8%→ 60.6%)와 기타 비수도권 지역(63.9%→60.1%)은 각각 5.2%p, 3.8%p 하락했습니다. 앞서 언급했듯 낮은 아파트는 입주율은 건설업체에 또다른 자금 조달 부담 요인으로 작용합니다. 아파트 입주율은 전체 아파트에서 입주를 했거나 잔금을 납부한 주택의 비중입니다. 통상 새 아파트 분양가는 계약 때 10~20%, 중도금으로 60%, 나머지 20~30%는 잔금 명목으로 각각 분납합니다. 따라서 입주율이 낮으면 20~30%에 해당하는 자금 조달에 문제가 생길 수밖에 없는 구조입니다. 결국 분양이 100%되고, 건설공사가 마무리됐더라도 입주율이 낮으면 그만큼 자금 운용에 차질이 생길 수 있다는 뜻입니다. 이런 이유로 건설사들은 ‘아파트 입주 리스크’ 관리를 중요하게 여깁니다. ● 3월 입주전망지수는 전월보다 높아져 다행스러운 점은 3월 입주전망 지수가 좋아질 것으로 나타났다는 것입니다. 전국적으로는 80.2로 2월(7.21)보다 8.1p 높아졌습니다. 지역별로 보면 수도권(67.5→71.0)이 3.5p, 비수도권에 위치한 도 지역(71.2→ 87.3)은 16.1p가 각각 상승할 것으로 기대됐습니다. 다만 5대 광역시(75.7→75.4)는 0.3p 하락할 것으로 예측됐습니다. 특히 충북(61.5→100.0)과 전남(76.4→100.0), 충남(58.8→82.3), 경북(66.6→88.8), 울산(62.5→82.3) 등 5개 시도의 3월 입주전망은 전월보다 20p이상 상승했습니다. 주산연은 이에 대해 “규제지역 전면 해제와 전매제한 기간 완화, 다주택자 규제 완화, 무주택자 대출규제 완화, 부동산 관련 세제 완화 계획 발표 등 주택시장 연착륙 대책에 대한 기대심리가 영향을 미친 것”으로 풀이했습니다. 실제로 2월 접어들면서 꽁꽁 얼어붙었던 부동산시장에 봄기운이 감지되고 있습니다. 주택매매가 눈에 띄게 늘어난 데다, 꾸준한 하락세를 보였던 주택가격도 실거래가를 중심으로 최근 반등 기미를 보이고 있습니다. 서울시가 운영하는 부동산정보포털 ‘서울부동산정보광장’에 따르면 23일 오후 2시 현재 2월 서울 아파트 매매 신고 건수는 모두 2413건으로 집계됐습니다. 월 거래량이 2000건을 넘은 것은 2021년 10월(2198건) 이후 1년 4개월 만에 처음입니다. 이는 전월(1417건)에 비해 70.3%, 1년 전인 지난해 2월(820건)보다는 무려 194.3% 증가한 것입니다. 2월 거래 신고 기간이 이달 말까지 남은 점을 고려하면 2월 거래량은 더 늘어날 가능성이 높습니다. 부동산시장의 활성화 수준을 보여주는 부동산 거래회전율도 반등했습니다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 집합건축물의 거래회전율은 0.28%로 역대 최저였던 전달(0.26%)보다 0.02%p 올랐습니다. 거래회전율은 매월 소유권 이전 매매 신청 부동산을 매월 말일 현재 소유권 이전 가능 부동산으로 나눈 값입니다. 수치가 낮을수록 거래된 부동산이 적고, 거래시장 활력이 떨어졌음을 의미합니다. 지난해 하반기 이후 꾸준하게 떨어졌던 가격도 반등을 시작했습니다. 한국부동산원이 15일 발표한 보고서(‘2023년 1월 공동주택 실거래가격지수’)에 따르면 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.81% 상승했습니다. 지난해 6월(0.23%) 이후 7개월 만입니다. 주간 아파트값 동향 통계에서도 이런 변화는 감지됩니다. 부동산원이 23일 발표한 4주차 서울 아파트값은 지난주 대비 0.15% 하락했습니다. 전주(-0.16%)보다 하락폭이 줄었는데, 6주째 연속입니다. 특히 서초구와 강동구는 보합세 바뀌었습니다. 이들 지역 아파트값이 하락을 멈춘 것은 서초구는 지난해 8월 2주차, 강동구는 작년 6월 1주차 이후 처음입니다. 경기도(지난주·-0.50%→이번주·-0.47%)와 인천(-0.48%→-0.35%)도 하락폭이 작아졌습니다. 심지어 지난해 아파트값이 전국에서 가장 많이 떨어졌던 세종시는 0.09% 올랐습니다. 지난 2021년 7월 3주차(0.05%) 이후 86주간의 긴 하락세를 멈추고 1년 8개월 만에 반등에 성공한 것입니다. 부동산원 관계자는 “부동산 규제완화 기조와 대출 금리 하향 조정 등으로 급매물이 소진되면서 상승 전환했다”고 설명했습니다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-25
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  • 전국 주택건설현장 절반 “공사차질 경험있어”…타워크레인 태업에 고통

    정부가 건설노조의 불법행위에 대해 전쟁을 선포한 가운데 태업 등을 통해 저항하고 있는 타워크레인 사업자에 대한 압박 수위를 높이고 있다. 특별점검을 통해 35건의 불법·부당 행위 의심 사례를 적발하고, 문제가 발견되면 자격 정지 등 행정 처분을 내리기로 한 것이다. 이번에 적발된 의심 사례의 대부분은 작업 지시 거부 등과 같은 성실 의무 위반 행위, 이른바 태업이었다. 이로 인해 전국 주택 건설 현장의 절반에서 공사 차질을 경험하고 있는 것으로 나타났다. 국토교통부는 24일(오늘) 타워크레인 태업 등 의심 사례에 대한 심의·처분 절차에 착수할 예정이라고 밝혔다. 이번 조치는 국토부가 고용노동부 경찰청, 지자체 등과 합동으로 전국 오피스텔, 아파트 등 700개 건설 현장을 대상으로 진행 중인 특별 점검의 일부 결과에 대한 후속 절차이다. ● 타워크레인 불법·부당행위 대부분은 태업국토부에 따르면 15~22일까지 7일 간 전국의 164개 건설 현장에 대해 특별점검을 실시한 결과, 성실 의무 위반 행위 33건, 부당금품 요구 2건 등 모두 35건의 불법·부당행위 의심사례가 적발됐다. 대부분을 차지하는 성실 의무 위반 행위는 ▲정당한 작업 지시 거부 ▲고의적인 저속 운행에 따른 공사 지연 및 기계 고장 유발 ▲근무시간 미준수 등이었다. 대표적인 사례가 A현장으로, 타워크레인 조종사가 작업계획서에 있는 거푸집 인양을 정당한 이유 없이 거부하면서 공사에 차질이 발생했다. 이 현장은 결국 기중기 등 대체 건설기계를 투입해 관련 작업을 진행해야만 했다. 금품수수 혐의를 받고 있는 B현장에서는 인양작업을 할 때마다 40만 원의 금품을 간접적으로 요구한 사실이 적발됐다. 국토부는 이번에 적발된 35건에 대해서 추가 증거 등을 확보한 뒤 행정처분 심의위원회와 청문절차 등을 거친 뒤 불법·부당행위로 확인되면 자격정 지 처분과 함께 경찰 수사를 의뢰할 방침이다. 국토부는 이번 특별점검 이외에 지방국토관리청 불법행위 대응센터에 접수된 부당금품 요구나 채용강요 등 28건에 대해서도 경찰에 수사를 의뢰하는 등 적극적으로 대응할 계획이다. 또 관련 협회 등 유관단체를 통해 확인된 피해 현장에 대해서도 추가 점검을 실시할 예정이다. 원희룡 국토부 장관은 이와 관련해 보도자료를 통해 “앞으로도 면밀하게 건설현장의 피해 상황을 살펴 보고, 확인된 불법·부당행위는 속도감 있게 처분 절차와 수사 의뢰를 진행해 나갈 것”이라고 밝혔다.● 전국 400개 주택현장 절반, 태업에 공사 차질 우려 정부가 이처럼 타워크레인 태업에 강경한 입장을 보이고 있는 것은 피해 상황이 심각한 수준이기 때문으로 풀이된다. 실제로 한국주택협회가 최근 회원사를 대상으로 타워크레인 태업실태를 조사한 결과, 주택건설 현장 400곳 가운데 절반 가량에서 공사 차질이 발생하고 있는 것으로 나타났다. 특히 일부 업체는 가동 중인 현장 15곳 가운데 13곳(88％)에서 태업으로 인해 사업 일정에 차질을 겪고 있는 것으로 드러났다. 문제가 되고 있는 현장의 경우 크레인 조종사의 96%가 노조에 소속해 있는 것으로 드러났다. 결국 조직적이고, 의도적으로 태업을 벌이고 있음을 시사하는 것이다. 주택업계 관계자들은 이들의 태업으로 인해 발생하는 공사 지연이 평균 2개월에 달할 것으로 추정하고 있다. 문제는 공사가 늦어지면 그만큼 지체상금을 물어야 하는 등 적잖은 피해가 발생할 수 있다는 것이다. 상황이 심각해지자 주택업계는 자구책 마련에 나섰다. 지난 17일에는 주택협회 소속 회원사 실무자들로 구성된 ‘주택건설현장 불법·부당행위 대응 실무협의체’를 발족시키기도 했다. 피해현황과 대응방안 등을 신속하게 공유하기 위해서다. 주택협회는 이런 내용을 알리는 보도자료를 21일 발표하면서 타워크레인 태업에 따른 문제 해결을 위해 “적극적인 신고와 함께 조종사 교체가 이뤄질 수 있어야 한다”며 “다만 이로 인한 공기지연 시 발생하는 지체상금 문제에 대해 (정부가 나서서) 제도적인 해결책을 마련해줘야 한다”고 주장했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-24
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  • ‘전세사기 가담’ 감정평가사 첫 징계…최대 2년 업무정지

    전세사기 방지를 위한 정부 대책이 본격화하고 있다. 전세사기 가담이 의심되는 감정평가사들에게 최대 2년 업무정지 처분이 처음으로 내려진 것이다. 또 전세사기 방지를 지원할 ‘안심전세앱 2.0’을 5월 출시하고, 시중은행이 주택담보대출 시 임대차 상황을 의무적으로 사전 확인하도록 한 조치가 확대 시행된다. 다만 일각에서는 정부 조치가 개인 재산권을 과도하게 억제하는 등 부작용이 우려된다는 지적도 제기하고 있어 논란이 예상된다. ● 전세사기 가담 의심 감평사, 2년 업무정지 국토부는 22일(어제) ‘감정평가관리징계위원회’(이하 ‘위원회’)를 열고, 전세사기에 가담한 정황이 확인된 감평사 3명에 대해 행정지도부터 최대 업무정지 2년의 조치를 결정했다. 이들은 모두 부적절한 비교대상을 활용해 평가물건의 가격을 끌어올린 혐의를 받고 있다. 특히 가장 강력한 처벌인 업무정지 2년을 받은 A의 경우 서울 강서구 화곡동에서 빌라 등 9건의 부동산에 대해 평가를 하면서 인근에 위치한 유사 거래물건을 배제했다. 대신 훨씬 높은 가격에 거래된 물건을 비교대상에 포함시키는 방식으로 감정평가액을 높인 사실이 드러났다. 위원회는 A에 대해 감정평가법을 위반했다고 판단했다. 이번에 처벌이 내려진 3명은 과다감정평가가 의심되는 사례 11건에 대한 타당성 조사 결과에 따라 선정됐다. 국토부는 추가로 4건에 대한 조사가 진행 중이며, 결과에 따라 징계절차에 착수할 계획이라고 밝혔다. 국토부는 이와는 별도로 최근 5년(2018~2022년) 간 감정평가서를 받고 대한주택보증공사(HUG) 보증보험에 가입했다가 보증사고가 난 1203건에 대해서도 전수조사를 진행 중이다. 또 올해 발생한 보증사고에 대해서도 전수조사를 진행할 예정이며, 조사 결과에 따라 징계절차를 밟을 방침이다. 한편 원희룡 국토부 장관은 이와 관련해 전세사기 가담 감평사에 대한 처벌 수위를 대폭 높이겠다는 뜻을 밝혔다. 23일(오늘) 자신의 페이스북을 통해 “일부 감정평가사가 전세사기에 가담하고 청년·서민들에게 피눈물을 흘리게 한 사실이 드러나 최대 업무정지 2년의 징계가 내려졌다”고 소개했다. 이어 “잘못에는 그에 상응하는 대가를 치르게 해야 한다”며 “자격박탈은 물론 형사처벌까지 가능하도록 법률 개정을 추진하겠다”고 다짐했다. ● 시중은행, 주택담보 대출시 임대상황 사전확인원 장관은 23일(오늘) 열린 국회 국토교통위원회 임시회의에 참석해 “안심전세앱 2.0을 당초 일정(7월)보다 앞당겨 5월 1일에 내는 것을 목표로 하고 있다”고 밝혔다.맹성규 의원(더불어민주당)이 전세사기 대책이 미진하다고 지적하자 “기존 제도 내에서 할 수 있는 조치를 취했지만 미진한 부분이 있다”고 인정한 뒤 이같이 말했다.원 장관은 또 임대차 계약 즉시 대항력을 발생시켜야 한다는 맹 의원의 지적에 대해 “법원에서 난색을 표하고 있어 어려움이 있다”고 밝힌 뒤 “아쉬운대로 금융기관에서 임대인 및 제 3자의 권리를 담보로 받고 이 부분 대출이 나갈 땐 국토부에 관련 정보를 사전 확인하도록 운영하려고 한다”고 밝혔다.국토부는 이와 관련, 올해 1월부터 우리은행과 함께 진행 중인 주택담보대출 심사 시 임차인 확정일자와 보증금을 확인하게 하는 절차를 나머지 주요 시중으로 확대하는 방안도 추진 중이다. 이 조치가 시행되면 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들 가능성이 높다. 즉 시세 10억 원에 5억 원 전세를 낀 아파트 소유자가 은행에 7억 원 대출을 요구했을 때 현재는 주택담보대출비율(LTV)만 고려해서 대출이 이뤄지기 때문에 최대 7억 원 모두 대출이 가능하다. 하지만 앞으로는 보증금까지 반영해 대출이 이뤄지게 돼 5억 원까지만 대출이 가능해진다는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-23
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  • 국민 10명중 7명 “집값 더 떨어져야 한다”

    금리 인상 등의 영향으로 집값이 큰 폭으로 떨어지고 있지만 우리 국민 10명 중 7명은 여전히 집값이 더 떨어져야 한다고 생각하는 것으로 나타났다. 또 10명 중 8명은 집값 급등락과 상관없이 내 집을 갖고 싶다고 대답했다. 현 정부의 부동산정책 전반에 대해서는 절반 이상이 부정적으로 평가했지만, 세부 정책별 평가에서는 찬성하는 비율이 높게 나타나 눈길을 끌었다. 여론조사 전문기관인 한국리서치는 22일(오늘) 이런 내용의 기획보고서 ‘부동산에 대한 국민의 생각과 정책에 대한 평가’를 발표했다. 한국리서치는 격주 단위로 여론조사를 실시하는데, 현 정부 부동산 정책에 대한 평가는 이번이 처음이다. 이번 조사는 전국의 18세 이상 성인남녀 1000명을 대상으로 올해 1월 27~30일까지 휴대전화 문자와 이메일을 통해 진행됐다. 최대허용 오차는 ±3.1%포인트(p)이다.● 10명 중 7명, 집값 더 떨어져야 한다 기획보고서에 따르면 응답자들은 집값 수준을 묻는 질문에 10명 가운데 7명이 “지금보다 떨어져야 한다”고 대답했다. 이는 남녀를 불문하고 비슷한 수준이었다. 집값 하락을 기대하는 응답자별 특성을 보면 연령대 기준으로는 18세 이상~29세 미만(79%)이 가장 높았고, 60세 이상(71%) 50~59세(68%) 30~39세(66%) 40~49세(64%)의 순이었다. 거주지별로는 대구/경북(81%)이 전체 평균을 크게 웃돈 가운데 광주/전라(75%) 서울(72%) 부산/울산/경남(71%) 강원/제주(70%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 반면 지난해 집값이 큰 폭으로 떨어졌던 대전/세종/충청(66%)와 인천/경기(64%)는 상대적으로 낮았다. 직업별로는 학생이 88%로 압도적으로 높았다. 경제적인 독립을 고민하면서 집값 부담을 한 푼이라도 덜어보고 싶은 대학생들의 생각이 반영된 결과로 풀이된다. 또 비정규직(76%)이나 월평균 가구소득이 적을수록 집값 추가 하락에 대한 기대를 드러냈다. 이념 성향에서도 차이를 보였다. 진보층은 79%나 됐지만 보수층은 63%에 머물렀다. 또 집값 조정을 위한 정부 개입에 대해 찬성하는 응답자(660명)의 74%, 반대하는 응답자(340%)의 61%가 각각 집값 추가 하락을 기대했다. 즉 정부 개입에 대해서는 찬반에 상관없이 집값이 현재보다 더 떨어지길 기대하고 있다는 뜻이다. 한편 현재 살고 있는 집값 수준에 대해서 응답자의 42%가 “비싼 편”이라고 대답했고, “적당하다”가 30%, “싼 편”은 27%였다. 이는 이전 조사 결과와 비교했을 때 적잖은 변화여서 눈길을 끈다. 2022년 10월에는 “비싸다”가 61%를 차지했고, “적당하다”가 23%, “싸다”가 17%였다. 비싸다는 응답율이 19%p가 떨어진 셈이다. 또 6개월 뒤 현재 살고 있는 주택 가격을 묻는 질문에는 “오를 것”(17%)이라는 대답보다는 “변화가 없을 것”(46%)이라거나 “더 내릴 것”(38%)이라는 대답이 더 많았다. 최근 금리의 가파른 인상과 부동산 침체의 여파로 집값이 크게 떨어지고 있는 점이 반영된 결과로 풀이된다. ● 10명 중 8명 이상, 내 집 필요하다 2018년 이후 2023년까지 집값은 급등락을 보였다. 하지만 응답자들은 이런 변화에도 불구하고 꾸준하게 내 집을 갖고 싶다고 응답한 것으로 나타났다. 보고서에 따르면 내 집이 있어야 한다고 생각하느냐는 질문에 대해 응답자들은 88%가 “그렇다”고 대답했다. 이는 2018년 10월(86%) 2020년 9월(83%) 2021년 11월(89%) 2022년 10월(88%) 조사 때와 비슷한 수준이다. 주택 소유에 대한 의지는 “주택가격이 오르지 않는 경우(85%)”나 “매매가 대비 전세금 비율이 더 떨어지는 경우(81%)”에도 크게 달라지지 않았다. 다만 “보유세 인상(61%)”이나 “금리 인상으로 대출이자 부담 증가(47%)” 등에는 주택을 갖겠다는 응답자 비율이 큰 폭으로 낮아졌다. 주거비 부담 증가가 주택 소유 욕구에 적잖은 영향을 미친다는 의미이다. 주택 소유 목적에 대해서는 주택 보유자(69%)나 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자(64%) 모두 “실제 거주”를 많이 꼽았다. ● 2명 중 1명, 정부 부동산정책 부정적 평가 이번 조사에서 현 정부의 부동산정책 전반에 대해 응답자의 절반 이상이 “잘못하고 있다(55%)”고 대답했고, “잘 한다”는 29%에 머물렀다. 다만 이는 지난 정부의 부동산 정책 평가보다는 후한 편이다. 문 정부의 부동산 정책에 대한 최종 평가였던 2022년 3월 2일 조사에서 “잘 한다”는 12%에 불과했다. 이러한 변화는 세부 정책별 평가에서도 나타난다. 평가 대상 정책 6개가 모두 찬성이 반대보다 많았다. 재산세 부담 경감 정책(찬성율·54%) 중도금대출규제 폐지 및 특별공급 요건 완화(51%) 청약규제 완화(51%) 등은 모두 찬성이 절반을 웃돌았다. 또 부동산 규제지역 폐지(찬성율·49% vs 반대율·37%) 전매제한 완화 및 실거래 의무 폐지(48% vs 41%) 종합부동산세 경감(45% vs 43%) 등도 찬성이 반대를 앞질렀다. 앞으로의 정책방향에 대해서는 “규제 완화(39%)”와 “규제 강화(37%)”가 오차범위 내에서 팽팽하게 엇갈렸다. 이 조사에서 “현재로 충분하다(24%)”도 꽤 높은 수준을 보였다. 한편 이번 조사에서도 부동산 정책의 정치화 양상이 두드러졌다. 즉 이념성향이나 주택자산 보유 여부에 따라 평가가 크게 엇갈렸다는 것이다. 예컨대 이념적 보수층에서는 규제 완화를 찬성하며, ‘1.3 부동산 정책’에 대해 적극적으로 지지했다. 반면, 진보층에서는 규제 강화를 요구하며, 각 정책에 대해 반대하는 목소리를 높였다. 중도층에서는 규제를 완화해야 한다는 의견(39%)과 강화해야 한다는 의견(38%)이 팽팽했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-22
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  • 그린벨트 집단취락지, 주거지에서 소매점으로 변신 활발

    정부가 국토 균형 발전과 첨단산업용지 확보를 위해 적극적으로 개발제한구역(그린벨트) 규제를 완화할 방침을 세웠다. 이런 가운데 지난 20년 간 그린벨트 집단취락지에서 풀려난 지역의 절반 이상이 소매점이나 제조업 관련 시설로 바뀐 것으로 나타났다. 이에 따라 취락지구 해제지역의 쾌적한 거주환경 유지하고, 해제 시 부여된 용도지역에 맞는 적정 기반시설 확보 등을 위한 관리 방안 마련이 시급한 것으로 지적됐다. 국토교통부의 싱크탱크인 국토연구원은 이런 내용을 담은 보고서(‘국토정책브리프 908호-개발제한구역 집단취락 해제지역의 계획적 관리방안’)을 최근 펴냈다. 보고서는 집단취락지에 대한 해제가 계획대로 실행되는 곳이 많지 않고, 해제 이후 주거지 기능을 상실했는데도 주거지역으로 묶여 있는 등 체계적인 관리가 이뤄지지 않고 있다는 판단에 따라 마련됐다. ● 집단취락 해제지역, 수도권에 밀집 20일 보고서에 따르면 정부는 그린벨트 지정으로 인한 주민 불편과 재산권 제약에 대한 보상 차원에서 2001년부터 전국 7대 도시권에서 약 1800여 개 집단취락을 해제했다. 이 가운데 2022년 4월 말 현재 그린벨트 안에 위치한 곳(해제 취락지구)은 모두 1571개소였다. 지역별로는 수도권에 가장 많은 498개(31.7%)가 위치했고, 광주권(391개) 대전권(196개) 부산권(164개) 대구권(160개) 울산권(82개) 창원권(80개)의 순이었다. 하지만 그린벨트 면적 대비 해제 취락지구 수 비율을 따져보면 광주권이 0.76개(1㎢)로 가장 높았다. 그린벨트 면적에 비해 해제 취락지구가 많았다는 뜻이다. 이는 광주권의 경우 그린벨트의 대부분이 농지여서 취락지구가 많이 형성됐기 때문으로 풀이된다. 해제 취락지구의 규모는 5만㎡ 미만의 소규모 지역이 891개(56.7%)로 절반 이상을 넘었다. 이어서 5만㎡ 이상~10만㎡ 미만(456개), 10만㎡ 이상~30만㎡ 미만(206개) 30만㎡ 이상(18개)의 순으로 뒤를 따랐다.● 취락지 해제 후 소매점 변신 증가 집단취락에서 해제되는 경우 81.2%가 지구단위계획을 통해 제1종 일반주거지역으로 용도지역을 상향했다. 활발한 부동산 개발이 이뤄졌음을 시사한다. 실제로 해제 취락지에 위치한 전체 건축물(연면적 기준)의 61.6%가 최근 20년 동안 새로 지어진 것이었다. 특히 개발압력이 높은 수도권(72.7%)과 부산권(67.2%)에서 그 비율이 높았다. 해제 취락지 내 건축물을 용도별로 보면 단독주택(34.7%)이 가장 많았고 소매점(11.8%) 제조업소(10.2%), 사무소(5.9%) 다가구주택(4.7%) 등의 순으로 상위 5위 자리를 차지했다. 그런데 20년 이내 신축 건축물만 보면 소매점(18.1%) 단독주택16.9%) 제조업소(15.7%) 사무소(8.7%) 다세대주택(6.8%)의 순이었다. 반면 20년 넘은 건축물 기준으로는 단독주택(63.3%)이 압도적으로 많았고, 축사(7.5%) 창고(4.6%) 일반음식점(3.5%) 다가구주택(1.8%)의 순으로 뒤를 이었다. 국토연구원은 이에 대해 “주거지 기능이 점차 상실되고 상업·업무나 공업기능으로 취락의 성격이 변화되고 있음을 보여주는 것”이라고 설명했다. 또 “주거용도에서 단독주택 이외에 여러 세대가 거주하는 다세대주택(6.8%)과 다가구주택(6.5%)도 높은 순위를 차지해 주택지의 고밀화가 진행되고 있는 것으로 파악된다”고 덧붙였다.● 취락지구 해제지역 관리방안 마련 시급 문제는 현행 제도로는 이런 변화에 제대로 대응하기 어렵다는 점이다. 현재 해제 취락지역의 1464곳(93.2%)이 지구단위계획을 수립했지만 절반 이상인 774곳에서 계획을 바꾸고 있고, 계획된 정비사업도 제대로 이뤄지지 않고 있기 때문이다. 연구원은 이런 문제를 해결하기 위해 3가지 방안을 제시했다. 우선 취락지를 녹지지역 또는 그린벨트로 다시 묶는 것이다. 개발압력이 낮고 지구단위계획의 집행가능성이 없는 경우라면 주민동의를 받아 녹지지역으로 용도지역을 조정하거나 그린벨트 내 집단취락지구로 재지정해 정주환경 개선을 지원해줘야 한다. 둘째는 지구단위계획의 재정비이다. 주거지역 이상으로 개발된 지역은 현재 상태를 유지하되, 도시계획시설만 축소 또는 폐지하는 경우에는 지구단위계획을 정비해 폐지시설에 대한 기능 유지방안을 마련하고, 해당 도시계획시설 부지에 대해서는 공공기여 방안 마련을 전제로 개발행위를 허용해줘야 한다. 세 번째는 정비사업 활성화이다. 기존 시가지나 역세권 등에 인접해 개발압력이 높은 지역이라면 ▲용도지역 상향 조정 ▲개발사업 유형 확대 ▲정비구역 지정요건 완화 등을 통해 정비사업 활성화를 유도해야 한다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-20
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  • 국가산단 조성, ‘한강의 기적’ 넘어 ‘한국의 기적’ 되려면[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보 매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매 주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.“제2의 한강의 기적을 일구겠습니다.” 원희룡 국토교통부 장관은 지난 15일 정부서울청사에서 ‘국가첨단사업벨트 조성계획’(이하 ‘첨단사업벨트 계획’)을 발표하면서 이같이 말했습니다. 청와대 영빈관에서 열린 ‘제14차 비상경제민생회의’(이하 ‘회의’) 직후 나온 발언이었습니다. 이날 회의는 반도체 등 첨단산업을 둘러싼 치열한 글로벌 각축전에서 한국이 선도국가로 도약하는 데 필요한 전략과 과제들이 집중 논의됐습니다. 그 결과가 산업통상자원부의 ‘국가첨단산업 육성전략’(이하 ‘육성전략’)이고, 국토부의 첨단사업벨트 계획입니다. 산업부의 육성전략은 첨단산업 초강대국 도약을 위한 6대 핵심과제와 반도체, 디스플레이, 2차 전지, 바이오, 미래차, 로봇 등 첨단 6대 핵심사업을 지원하기 위한 정부의 청사진입니다. 국토부의 첨단산업벨트 계획에서는 이러한 청사진을 실행할 15개 국가산업단지(이하 ‘국가산단’) 후보지들이 공개됐습니다. 이번에 발표된 15개 산단은 규모도 큰 데다 지역은 물론 국가 경제 전체에 미칠 파급효과가 매우 클 것으로 기대됩니다. 이는 지역 부동산시장에 막대한 영향력을 미칠 수 있음을 시사하기도 합니다. 실제로 정부 발표에 해당 지역 부동산은 크게 들썩이고 있습니다. 대표적인 곳이 용인시 처인구에 위치한 6800채 규모의 ‘e편한세상 용인 한숲시티’입니다. 이 아파트는 기반 시설 미비에 따른 수요 부족에 시달리며 ‘한숨시티’로 불릴 정도였습니다. 그런데 정부와 삼성전자가 세계 최대 규모의 반도체 산단을 조성하겠다고 발표한 이후 상황이 180도 바뀌었습니다. 매물이 사라지고, 지역 부동산공인중개업소에는 매물을 찾는 문의 전화가 폭주하고 있습니다. 부동산투자에 관심이 있다면 산단에 대해 주목해야 하는 이유입니다. 게다가 올해는 산단을 만드는 기반이 된 ‘수출산업공업단지개발 조성법’(1964년 9월 14일)이 제정된 지 50년째가 되는 해입니다. 이 법에 근거하여 만들어진 1호 산단이 우리가 잘 아는 ‘구로공단’입니다. 현재 서울디지털산업단지(구로디지털단지+가산디지털단지)로 불리는 곳입니다. 이후 국내 곳곳에 산단이 들어섰고, ‘한강의 기적’이 만들어졌습니다. 산단의 이모저모에 대해 정리해봅니다.● 전국에 1274개 산단…부산 경남 일대에 밀집 산단은 관련 법(‘산업입지 및 개발에 관한 법률’·이하 ‘산업입지법’)에서 산업시설과 이와 관련된 교육·연구·업무·지원·정보처리·유통 시설 및 이들 시설의 기능 향상을 위해 필요한 주거·문화·환경·공원녹지·의료·관광·체육·복지 시설 등을 집단적으로 설치하기 위해 포괄적 계획에 따라 지정·개발되는 일정 규모 이상의 토지로 정의하고 있습니다. 길고 복잡해 보이는 산단을 한마디로 요약하면 공장과 관련 시설이 수십 개 모여 있는 곳입니다. 한동안 공업단지(‘공단’)로 불리기도 했지만 부정적인 어감 때문에 최근에는 산단으로 바뀌었습니다. 산단 조성방식은 국가나 지방자치단체에서 계획을 세워 단지 위치를 정하고, 부지를 조성하는 ‘계획적 입지’와 개인이 필요에 따라 공장을 지어서 산단이 형성되는 ‘개별입지’, 두 가지 방식이 있습니다. 일반적으로 말하는 산단은 ‘계획적 입지’를 통해 만들어진다고 봐도 무방합니다. 산업입지법에 따라 산단은 다시 국가산단, 일반산단, 도시첨단산단, 농공단지 등으로 나뉩니다. 한국산업단지공단에 따르면 국내 1호 산단인 ‘울산공업단지’(현 ‘울산미포국가산단’)을 필두로 지난해 말까지 전국 산단은 모두 1274개입니다. 국가산단이 47개, 일반산단이 710개, 도시첨단이 41개, 농공산단이 476개입니다. 지역별로 보면 광역시 이상 지역에선 부산이 37개로 가장 많습니다. 이어 울산(29개) 대구(22개) 세종(18개) 인천(16개) 광주(14개) 대전(6개) 서울(4개)의 순입니다. 도 지역에서는 경남(208개)이 유일하게 200개가 넘습니다. 뒤를 이어 경기(193개) 충남(166개) 경북(152개) 충북(134개) 전남(106개) 등에 100개 이상의 산단이 조성돼 있습니다. 나머지 전북(90개)과 강원(77개)은 두 자릿수로 배치돼 있고, 제주(6개)는 상대적으로 적습니다. 지역별 숫자를 모두 합치면 1278개로 전체 숫자(1274개)보다 많습니다. 두 개 지역에 걸쳐 있는 산업단지 4곳이 있기 때문입니다. 한국수출산단(서울+인천)과 빛그린국가산단(광주+전남), 아산국가산단(경기+충남) 명지녹산국가산단(부산+경남) 등입니다. 이들 산단에 입주한 업체는 모두 11만 9281개이고, 고용 근로자는 229만 1998명입니다. 또 지난해 산단에서 생산된 물품은 모두 1271조 원어치, 수출액은 4460억 달러에 달합니다. 지난해 수출액(6839억 달러)의 64.7%에 해당합니다. 산단도 시대에 따라 유행을 타듯 조금씩 성격이 달라졌습니다. 1960년대와 1970년대 고도 경제 성장기에는 수출 전초기지로서의 산단 조성이 집중적으로 추진됩니다. 1960년대에는 섬유 신발 등 경공업, 1970년대에는 기계 화학 등을 중심으로 하는 중화학에 각각 초점이 맞춰집니다. 1980~1990년대에는 지역균형발전에 방점을 두고 호남권과 충청권에도 대규모 산단이 만들어지고, 농공산단 개발과 산단 입지규제 완화 등과 같은 정책들이 도입됩니다. 또 1980년대에는 조선 자동차 반도체 관련 산단이, 1990년대에는 컴퓨터 통신기기 등 정보기술(IT) 관련 첨단 산업 관련 산단 조성사업이 활발하게 이뤄졌습니다. 2000년대에 접어들어서는 IT와 함께 게임 바이오 등 지식집약산업 및 미래산업 성장을 위한 도시첨단산단이 각광을 받습니다. 또 4차 산업혁명에 대응하기 위해 대학이나 연구소와 연계한 산단 조성도 활발합니다. 특히 2008년은 산단 조성에 큰 변화를 가져온 때입니다. 중앙정부에서 지방자치단체로 산업입지 공급계획 권한이 이양되고 산업단지 인허가 간소화와 관련된 특례법이 제정된 것입니다. 이후 산단은 폭발적으로 늘어나고, 산단 규모도 대규모에서 소규모로 바뀝니다.● 전국 15곳에 국가산업단지 신규 지정 추진 이런 점에서 정부가 15일 발표한 국가산단 후보지 15곳은 최근 트렌드와는 결이 다릅니다. 가장 작은 곳이 93만㎡에 달할 정도로 대규모이기 때문입니다. 정부는 15곳을 한국이 분야별 선도국가로 도약하기 위한 성장거점으로 삼겠다는 계획입니다. 이를 위해 역대 가장 파격적인 수준으로 농지 및 개발제한구역(그린벨트) 규제를 완화할 방침입니다. 15개 후보지 가운데 가장 주목을 받은 곳은 경기 용인시 남사읍 710만㎡에 조성될 ‘K-실리콘힐즈(용인 시스템반도체 산단)’입니다. 삼성전자가 300조 원을 투입해 시스템반도체 중심 제조공장 5개를 짓고, 최대 150개 국내외 소부장(소재·부품·장비기업)과 연구기관 등을 유치할 예정입니다. 이를 통한 간접유발생산 효과는 약 400조 원, 고용 유발 효과도 160만 명에 달할 것으로 기대됩니다. 충청권에는 대전, 천안, 청주, 홍성 등 4곳이 각각 첨단 산단 후보지로 지정됐습니다. 대전 유성구 530만㎡엔 ‘나노 반도체, 항공우주 산단’이 조성될 예정입니다. 이곳엔 나노 반도체 종합연구원이 설립되고, 제2대덕연구단지도 들어섭니다. 충남 천안 성환읍 417만㎡엔 ‘미래 모빌리티, 반도체 산단’이, 충북 청주 오송읍 99만㎡엔 ‘철도 클러스터’가 각각 만들어집니다. 충남 홍성 홍북읍 236만㎡는 ‘수소 미래차 2차전지 클러스터’ 후보지입니다. 호남권에는 광주, 고흥, 익산, 완주의 지역기반산업을 연계한 미래산업기지들이 조성됩니다. 광주 광산구 338만㎡는 ‘미래자동차 핵심 부품 산단’으로 조성돼 미래차 핵심 부품 국산화 전초기지로 활용됩니다. 전남 고흥 봉래면 173만㎡는 ‘우주발사체 산단’이 들어서 나로우주센터와 연계한 우주산업 클러스터로 변신하게 됩니다. 전북 익산 왕궁면 207만㎡는 ‘식품 산단’으로 개발됩니다. 전북 완주 동봉읍 165만㎡에는 ‘수소 저장 활용 제조업 산단’이 들어섭니다. 대구경북권은 대구, 안동, 경주, 울진이 미래차, 로봇, 원자력, 바이오 분야 산단 후보지로 지정됐습니다. 대구 달성군 329만㎡엔 ‘미래자동차 로봇 산단’이, 경북 안동 풍산읍 132만㎡에는 ‘바이오의약 산단’이 조성됩니다. 또 경북 경주 문무대왕면 150만㎡는 ‘소형모듈원전(SMR) 산단’, 울진 죽변면 158만㎡는 ‘원전 활용 수소 산단’이 각각 만들어집니다. 경남권에서는 경남 창원 북면 339만㎡가 ‘방위 원자력 산단’으로 지정됐습니다. 기존 창원 국가산단의 노후화 및 포화 상태를 고려해 생산, 첨단연구시설 단지로 조성될 것으로 예상됩니다. 강원권에는 강릉 구정면 93만㎡가 ‘천연물 바이오(제약, 화장품, 건강식품) 산단’으로 지정됐습니다. 식물이나 동물 광물 미생물 등에서 추출한 물질(청정자원)을 활용한 건강식품이나 의약품, 화장품, 제약 관련 제조업체나 첨단바이오기업들이 유치될 예정입니다. ● 노후 산단 업그레이드 작업도 가동 최근 산단 관련 정부의 핵심 정책 가운데 하나는 노후 산단 재정비입니다. 산단의 많은 장점에도 불구하고 일부 노후화된 산단은 기피 시설이자 지역 부동산 가치에 악재로 인식되는 경우가 늘어나는 추세입니다. 특히 1세대 산단(울산, 구로, 부평·주안)을 포함한 대다수 산단은 오랜 시간이 지나 노후화되면서 도심지역과의 부조화, 생산설비 및 지원시설의 생산성 저하, 교통·물류비 증가 등과 같은 문제를 일으키고 있습니다. 국토부에 따르면 지난해 말 기준으로 지은 지 20년이 넘은 노후 국가산단은 모두 129곳에 달하고, 그 숫자는 2026년 156곳, 2031년 236곳으로 점점 더 불어날 것으로 예상됩니다. 국가 경제 경쟁력의 전반적인 저하로 이어질 수 있다는 의미입니다. 정부는 이런 문제를 해소하고자 2009년부터 노후 산단 재생 사업을 추진해왔습니다. 노후 산단 내 도로나 주차장, 공원 등과 같은 기반 시설을 정비하고, 지원시설 확충을 통해 산단의 경쟁력을 다시 키우는 사업입니다. 2009년 1차로 4곳을 선정한 뒤 지난해 말까지 8차에 걸쳐 모두 42곳이 대상사업지로 선정됐습니다. 정부는 2016년부터는 기반 시설을 재정비하는 수준을 넘어서 각종 문화·편의·지원 등과 같은 복합기능을 추가하기로 했습니다. ‘노후산단 재생사업지구 활성화구역’(이하 ‘활성화구역’)입니다. 산단을 4차 산업혁명시대를 이끌어나갈 성장거점이자 청년 일자리 창출의 전진기지로 만들겠다는 취지입니다. 활성화 구역은 ‘상상허브’로 불리기도 하는데, 도심 노후산단의 토지 용도를 유연하게 바꿔서 각종 산업지원 기능을 집적하고, 고밀도로 복합 개발하는 것이 핵심입니다. 계획대로 되면 노후 산단에 상전벽해 수준의 변화가 기대됩니다. 정부는 이를 위해 활성화 구역으로 지정된 지역에 대해서는 건폐율과 용적률을 완화해주고, 기존 노후산단 재생사업지구에 적용되던 개발이익 재투자 규제(용지 매각 수익의 25%)도 면제해주고 있습니다. 또 주택도시기금을 연 1.5~2.0%의 저금리로 우선 융자해줘 사업시행자의 금융비용 부담도 덜어주고 있습니다. 현재 활성화 구역 사업지구로 지정된 곳은 서대구 산단과 경기 성남 산단(2곳), 대전 산단, 부산 사상산단(2곳) 등 전국에 모두 6곳입니다. 이 가운데 준공(서대구 산단)됐거나 이미 시공 중(성남 산단, 대전 산단)인 곳은 3곳입니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-18
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  • 서울 아파트 실거래가지수 7개월 만에 올랐다

    지난해 하반기 이후 꾸준하게 떨어졌던 서울 아파트 실거래가지수가 올해 1월 상승세로 돌아섰다. 7개월 만의 반전이다. 또 지난달에는 상승세를 보인 지역이 전국적으로 확산된 것으로 잠정 집계됐다. 정부가 잇따라 쏟아낸 강력한 부동산 규제완화 방침의 영향으로 급매 물건이 빠르게 소진되면서 나타난 기저효과로 풀이된다. 이런 분위기 변화에 부동산 시장이 바닥을 쳤다는 ‘바닥론’이 힘을 얻고 있지만 침체 상황이 좀 더 지속될 수 있어 지켜봐야 한다는 ‘관망론’도 적잖다. 한국부동산원은 이런 내용의 ‘2023년 1월 공동주택 실거래가격지수 공표용 보고서’(이하 ‘보고서’)를 15일(어제)부터 누리집에 공개했다.● 1월 서울 아파트 실거래가, 7개월 만에 상승세 반전16일 보고서에 따르면 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.81% 상승했다. 지난해 6월(0.23%) 이후 7개월 만에 처음이다. 서울은 연립주택 등을 합친 전체 공동주택 실거래가도 전월 대비 0.70% 올랐다. 이 역시 지난해 6월(1.10%) 이후 처음으로 상승세로 바뀐 것이다. 다만 전국적으로 보면 아파트(-0.79%)나 전체 공동주택(-0.55%) 모두 지난해 5월 이후 계속된 하락세를 면하지 못했다. 부동산원은 이에 대해 “(인기 주거지역이 몰려 있는 서울은) 정부의 ‘1·3 부동산대책’에 따라 시장 회복에 대한 기대로 매수심리가 회복한 결과”로 풀이했다. 즉 올해 1월 강남3구와 용산구를 제외한 전역이 규제지역에서 풀리고 각종 규제완화가 시행되자 서울 인기주거지역을 중심으로 거래가 늘어나기 시작했다. 이어 급급매 물건이 빠르게 소진되고, 상대적으로 가격 수준이 높은 급매물이나 일반 매물도 거래되면서 ‘기저효과’로 인해 지수가 상승세로 반전했다는 것이다. 실제로 이전보다 오른 가격에 거래되는 물량이 눈에 띄게 늘고 있다. 부동산R114에 따르면 올 1분기(1월~3월 14일)와 지난해 4분기(10~12월)에 동일 단지, 동일 면적의 매매가 1건 이상 발생한 서울 아파트 531건을 분석한 결과, 가격이 오른 곳이 52.2%(277건)로 절반을 넘었다. 하락은 42.2%(224건)였고, 가격 변동이 없었던 거래는 5.6%(30건)였다.● 2월 실거래가 상승세, 전국으로 확산 한편 서울 이외에도 올해 1월 기준 아파트 실거래가격지수가 오른 지역이 있다. 광주(0.84%)와 제주(0.45%), 울산(0.18%) 등 3곳이다. 광주는 지난해 6월(0.44%), 제주는 지난해 9월(2.41%) 울산은 지난해 4월(0.66%) 이후 첫 반전이다. 2월에는 실거래가 상승세가 보다 두드러질 것으로 예상된다. 아파트를 포함한 모든 공동주택에서 오른 것으로 잠정 집계됐기 때문이다. 전체 공동주택의 경우 2월 실거래가는 0.59% 상승했다. 지난해 4월(0.78%) 이후 10개월 만이다. 지역별로는 1월 전국에서 유일하게 올랐던 서울(0.94%)은 상승폭을 키우고, 인천(0.27%)과 경기(1.28%) 비수도권 도지역(0.31%) 등이 모두 오름세로 돌아섰다. 아파트도 2월 실거래가는 0.91% 오르며 지난해 4월(0.51%) 이후 10개월 만에 분위기 반전에 성공했다. 특히 서울(1.55%)과 인천(0.45%) 경기(1.49%) 등 수도권이 1.38% 오르면서 상승세를 주도했다. ● 바닥 쳤다 vs 지켜봐야 한다 이처럼 실거래가지수가 반등세를 보이면서 ‘부동산 바닥론’과 좀 더 시장을 지켜봐야 한다는 이른바 ‘관망론’이 또다시 목소리를 높이고 있다. 바닥론은 거래량 증가에 주목한다. 서울부동산정보광장에 따르면 15일 기준으로 2월 서울 아파트 매매 신고 건수는 모두 2166건. 2021년 10월(2198건) 이후 1년 4개월 만에 처음으로 월 거래량 2000건을 회복했다. 2월 거래 신고 기간이 이달 말까지 남은 점을 고려하면 2월 거래량은 더 많을 것으로 보인다. 이는 전월(1419건)에 비해 52.6%, 1년 전인 지난해 2월(820건)보다는 무려 164.1% 증가한 것이다. 매수심리도 변화도 이런 주장을 뒷받침한다. 국토연구원 부동산시장연구센터에 따르면 지난달 전국 주택 매매시장 소비심리지수는 102.1로 전월(91.5)보다 10.6포인트 상승했다. 지난해 7월(95.2) 지수가 100 미만으로 내려앉은 이후 7개월 만에 100선을 회복했다. 이 지수는 0부터 200까지 값으로 표현되는데, 95 미만이면 가격 하강 국면, 95¤114는 보합, 115 이상은 상승 국면을 뜻한다. 관망론은 이에 대해 “일시적 회복일 뿐 연말까지 대세적 반등은 쉽지 않다”는 입장이다. 금리 인상 기조가 주춤해지기는 했지만 고금리 상황이 당분간 지속될 가능성이 커 수요 회복이 쉽지 않다는 것이다. 여기에 최근 나타나고 있는 전세금 하락에 따른 역전세난이 연말로 갈수록 심화되면 가격 추가 하락이 불가피하다고 주장한다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-16
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  • 얼굴도 모르고 전임비 지급…정부, 가짜 노조 전임자와의 전쟁 선포

    정부가 건설노조의 불법 탈법 행위에 대한 전쟁을 선포하고 나선 가운데 ‘노동조합 전임비’(이하 ‘노조 전임비’)가 도마에 올랐다. 노조 전임비는 위원장 지부장 등과 같은 노조 전임자가 조합원의 처우개선 협상 등과 같은 노조업무를 수행하는 시간에 대해 제공하는 급여다. 그런데 건설노조의 노조 전임비 관리가 전혀 이뤄지지 않으면서 1개 공사현장에서 10개 노조가 전임비를 받아갔고, 일부 현장에서는 전임비로 한 달에 1700만 원을 지급하기도 했다. 또 한 사람이 1년 여 동안 10개 현장에서 동시에 매월 370만 원을 타가는 일도 발생했다. 정부는 이러한 건설 노조 전임자 가운데 제대로 된 활동도 하지 않으면서 전임비만 받아가는 이른바 ‘가짜 노조 전임자’는 현장에서 퇴출시킬 방침이다. 국토교통부는 15일(오늘) 이런 내용의 ‘건설현장 불법행위 피해사례 일제조사 결과’ 가운데 노조 전임비 관련 내용을 공개했다. 발표 내용은 지난해 12월 30일부터 올해 1월 13일까지 접수된 피해사례 가운데 전임비 관련 567건을 분석한 결과이다. ● 노조 전임비로 1억 6400만 원 타가기도 국토부에 따르면 노조 전임자의 월 평균 수수액은 140만 원이었다. 또 월 최대 1700만 원을 받은 사례도 있었다. 특히 전임비를 가장 많은 A씨는 2018년 11월부터 2022년 11월까지 49개월 간 20개 현장에서 무려 1억 6400만 원을 챙겼다. 4년이 넘는 동안 매월 335만 원을 받은 셈이다. 한 사람이 동일 기간에 여러 현장에서 전임비를 받은 사례도 적잖았다. 복수 현장에서 전임비를 받은 노조 전임자 1인 당 평균 현장 수는 2.5개였다. 전임비를 가장 많이 받은 A씨는 같은 기간 무려 10개 현장에서 전임비를 챙겼다. 복수 현장에서 전임비를 챙긴 노조 전임자의 월 평균 전임비는 260만 원이었고, 최대 810만 원을 받은 사례도 있었다. 복수 현장에서 전임비를 챙긴 기간은 평균 6.6개월이었다. 국토부는 이런 전임비 지급 과정에서 적잖은 문제가 있을 것으로 보고 있다. 원희룡 국토부 장관은 이날 보도자료를 통해 “현장에서 일하지도 않고, 조합원의 처우개선 활동도 하지 않는 노조원(노조 전임자)에게 회사가 임금을 부담할 필요는 없다”며 “‘가짜 근로자’ ‘가짜 노조 전임자’를 현장에서 퇴출시키겠다”고 선언했다. ● 깜깜이 노조 전임비 지급 방식도 문제 국토부는 이를 해결하기 위해 앞으로 고용노동부 등 관련 부처와 함께 건설현장 내 노조 전임자가 ‘노동조합법’에서 노조 전임비가 정한 제도의 본래 취지에 맞게 운영되고 있는지 철저히 조사할 방침이다. 하지만 이런 과정이 순탄하지는 않을 것으로 보인다. 노조가 전임비를 결정하는 근거가 되는 ‘유급 근로시간 면제’에 대한 정확한 정보를 공개하지 않고 있어서다. 유급 근로시간 면제는 사업장별 조합원 수에 따라 정해진다. 그런데 현재는 노조에서 조합원 수와 활동내용은 공개하지 않고, 대신 노조가 정하는 대로 회사(사용자)가 전임비를 지급하는 게 관행처럼 굳어져 있다. 그 결과 1개 현장의 1개 업체가 10개 노조에 전임비를 지급하는 일까지 벌어지고 있다. 이런 과정에서 노조가 전임자를 지정하고 계좌번호와 금액을 통보하면 건설사는 해당자의 얼굴도 모르고, 돈만 입금하는 경우가 대부분이다. 또 현장에서 근무하는 것처럼 근로계약을 체결하고, 4대 보험 등을 처리한다. 한마디로 깜깜이로 전임비와 부대비용을 지급하는 셈이다. 원 장관은 이와 관련 지난달 24일 페이스북을 통해 실상을 구체적으로 소개했다. 원 장관에 따르면 건설노조는 건설 현장이 개설되면 원청·하청업체에 작업반을 구성해 일방 통보한다. 이 작업반의 팀·반장은 출근 도장만 찍고 종일 아무 일도 하지 않는다.이런 팀·반장 가운데 망치 한번 잡지 않고 최고 단가 일당을 받는데, 한 달에 1000만 원 이상 챙겨가는 억대 연봉자도 있다. 원 장관은 “이러한 귀족 반장, 가짜근로자가 챙겨가는 돈은 현장에서 정직하게 일하는 진짜 근로자들에게 돌아가야 할 몫”이라며 “이들이 챙겨간 돈은 건설 원가에 반영되어 아파트의 경우 분양받은 일반 국민이 모두 떠안게 된다”고 주장했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-15
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