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황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2024-10-23~2024-11-22
교육34%
인사일반17%
부동산13%
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산업3%
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  • 아파트 공시가격 발표, 다음주로 연기…종부세 대상자 절반 줄듯

    올해 부과될 재산세와 종합부동산세 등 각종 부동산 세금과 개발부담금 등의 기준이 될 공동주택(아파트) 공시가격 공개시점이 이달 17일에서 다음주로 연기됐다. 가격 하락폭이 예상보다 커 추가 검증 작업에 시간이 걸리고 있는 것으로 알려졌다. 이에 따라 부동산 보유세 부담이 크게 줄어들 가능성이 높은 것으로 기대되고 있는 가운데 올해 종부세액과 납부인원이 2020년 수준에 머물 것이라는 분석 결과가 나왔다. 지난해와 비교해 납부세액과 인원이 절반 수준으로 줄어들 수 있다는 의미여서 눈길을 끈다.● 공동주택 공시가격 공개시점 늦어진다 14일 국토교통부와 한국부동산원 등에 따르면 올해 적용될 아파트 등 공동주택 공시가격이 다음주 공개된다. 당초 공동주택 공시가격 열람 개시일은 이달 17일로 예정됐다. 그런데 공시가격 산정의 중요 기준 가운데 하나인 실거래가 하락폭이 커서 이에 대한 추가 검증 시간이 더 필요하다는 판단에 따라 공개시점을 늦춘 것으로 알려졌다. 이와 관련해 정부가 다음주에 추경호 경제부총리 주재로 부동산관계장관회의를 개최할 예정이어서 이 자리에서 공시가격 인하폭을 확정한 뒤 공개할 가능성이 크다. 또 이 과정에서 보유세 인하 방안도 논의될 것으로 예상된다. 지난해 기준금리의 고공행진의 여파로 집값이 크게 떨어지면서 올해 1월 1일자로 발표되는 공동주택 공시가격도 작년보다 크게 떨어질 것이라는 전망이 지배적이었다. 부동산원에 따르면 작년 한 해 동안 아파트 실거래가지수는 서울이 22.09%, 전국은 16.84%가 각각 하락했다. 2006년 실거래가 조사를 시작한 이래 최대 규모다. 여기에 올해 적용할 공동주택 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격의 비율)은 2020년 수준으로 낮춰진다. 지난해 적용된 공동주택 현실화율이 71.5%였는데 이를 2020년 수준(69.0%)으로 낮추면 2.5%포인트 떨어지는 셈이다. 이에 따라 올해 공시가격은 지난해보다 평균적으로 두 자릿수 이상 하락할 가능성이 높다는 게 지배적인 관측이다. 특히 최근 3년간 현실화율이 급격히 올라갔던 고가아파트들을 중심으로 큰 폭의 하락이 예상된다.● 종부세 납세자, 지난해 절반 수준으로 준다 공시가격이 크게 떨어지면 종부세와 재산세 등 부동산 보유세 부담도 대폭 줄어들 수밖에 없다. 정부도 지난해 과도한 보유세 부담을 정상화하는 차원에서 올해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추겠다는 방침을 발표했다.우선 기획재정부는 지난해 종부세 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율)을 100%에서 60%로 낮췄고, 1주택자의 종합부동산세 기본공제 금액은 11억 원에서 12억 원으로 올렸다. 또 다주택자의 종부세 중과세율(1.2~6.0%→0.5~5.0%)과 세부담 상한(300%→150%)은 낮췄다. 이런 조건들을 결합하면 종부세 납부세액와 납부인원은 2020년 수준으로 돌아갈 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 이는 한국지방세연구원이 13일(어제) 발표한 보고서(‘부동산 보유세 부담의 국제비교(2021년)’에 담겨 있다. 보고서에 따르면 국세청이 지난해 발표한 종부세 납세자는 133만 5000명이고, 고지세액은 7조 5000억 원이다. 반면 2020년 종부세 납세자는 76만 3385명이고, 납부세액은 3조 9006억 원이다. 납세자는 57.2%, 납부세액은 52.0% 수준이다. 따라서 예상대로라면 올해 종부세 납세자와 납부세액이 지난해의 절반 수준으로 줄어드는 셈이다. 재산세 부담도 낮아질 가능성이 크다. 행정안전부가 지난해 1주택자에 대해 주택가격과 상관없이 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 인하했고, 올해에는 45% 이하로 더 낮출 계획이기 때문이다. 구체적인 공정시장가액비율 조정안은 다음달 중 확정 발표된다.● 최근 10년 간 부동산 보유세 너무 올랐다 한편 보고서에 따르면 최근 10년 새 국내 부동산 보유세가 경제협력개발기구(OECD) 회원국들에 비해 과도하게 높아지면서 부담이 급격하게 늘어난 것으로 나타났다. 우선 총조세 대비 보유세 비중은 5.36%로 OECD 국가 평균(4.1%)과 중간값(3.14%)보다 높았다. 또 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중도 1.18%로 OECD 평균(1.02%)과 중간값(0.78%)을 크게 웃돌았다. 반면 민간부동산 자산 대비 보유세 비중은 0.19%로 OECD 15개 나라의 중간값(0.25%)보다는 낮았다. 이는 민간부문의 실제 세금 부담률(이른바 ‘실효세율’)을 보여주는 것으로, 한국의 보유세 부담이 높지 않다는 주장의 근거로 이용된다. 문제는 최근 10년 간 우리나라 보유세 부담이 급격하게 증가한 반면 OECD 국가들은 큰 변화가 없거나 오히려 떨어졌다는 점이다. 한국의 총조세 대비 보유세 비중은 2012년 4.01%에서 2021년 5.36%로 1.35%포인트(p) 증가했다. 같은 기간 OECD 중간값은 3.15%에서 3.14%로 거의 제자리걸음을 했고, 평균값은 4.29%에서 4.01%로 0.28%p 낮아졌다. GDP 대비 보유세 비중도 한국은 0.72%에서 1.18%로 0.47%p 높아졌지만, OECD 평균은 최근 10년 새 1.02% 안팎에서 맴돌았다. 민간 부문의 실효세율도 같은 기간 한국은 0.14%에서 0.19%로 0.05%p 높아졌지만 OECD 평균은 0.31%에서 0.25%로 오히려 0.06%p 낮아졌다.보고서를 작성한 신미정 지방세연구원 선임연구원은 최근 10년 간 국내 부동산 보유세 부담이 급격하게 늘어난 원인으로 “(2018년 이후 추진된) 부동산 보유세의 과세표준 인상과 종합부동산세율 인상”을 꼽았다. 그는 이어 “2023년 부동산 보유세 및 공시가격 현실화율 완화로 앞으로 부동산 보유세 세 부담은 점차 완화될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-14
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  • 정부, AI로 전세사기 잡는 시스템 구축 추진

    정부가 사회적으로 문제가 되고 있는 전세사기를 막기 위해 인공지능(AI)을 활용하는 방안을 추진 중이어서 결과에 관심이 모아진다. 정부는 이미 AI를 활용해 ‘집값 띄우기’를 위한 불법 거래나 편법 증여를 잡아내기 위한 시스템 개발을 추진한 사례가 있다. 국토교통부는 최근 누리집에 이런 내용의 ‘AI를 활용한 부동산 불법행위 피해예방 및 부동산 이상거래 선별 고도화 방안 연구’(이하 ‘연구’) 입찰을 위한 사전규격을 공개했다. 사전규격공개는 정부나 공공기관이 5000만 원 이상의 물품구매나 건설공사 및 연구용역 사업자 선정 등을 위한 입찰에 앞서 관련 내용을 일정 기간 공개하는 절차이다. 발주기관이 특정업체에 유리한 조건을 반영하고, 해당업체가 사업을 독점하는 일을 막기 위한 조치이다. 8000만 원 예산으로 추진되는 이번 연구의 사전규격공고는 10~15일까지 진행된다. ● AI 통해 전세사기 잡아낸다13일 사전규격공고에 따르면 국토부는 정부가 재산손실과 주거불안을 초래하는 전세사기 등 부동산 관련 불법행위를 예방하기 위해 다양한 노력을 펼치고 있지만 피해가 지속적으로 발생하고 있어 근본적인 대책 마련이 필요한 것으로 판단했다.특히 악의적 전세사기의 경우 임대차 계약 시점에 임차인(세입자)이 등기부등본을 열람하는 등 법적인 대응절차를 밟더라도 피해 예방이 쉽지 않은 것으로 보고 있다. 악성 임대인의 행태가 조직화, 지능화, 광역화돼 가고 있기 때문이다. 이에 따라 부동산 소비자 피해를 가져오는 부동산 이상거래를 사전에 선별할 수 있는 관리 감독 시스템의 고도화를 추진하기로 했다. AI 기법 등을 활용해 상시적인 관리 감독 시스템을 구축하고, 운영 방식을 고도화하기로 한 것이다. 국토부는 2년 전인 2021년에도 AI를 활용해 시세 띄우기나 편법증여를 위한 이상거래 등을 단속하는 방안을 추진했다. 당시 정부는 고공행진을 거듭하는 집값의 원인 가운데 하나로 시세 띄우기용 허위거래를 꼽고, 이를 단속하는 데 공을 들였다. 하지만 근절되지는 않고 오히려 정부 대책의 실효성에 대해 의문이 제기되자 해결책으로 AI 활용 카드를 꺼내든 것이었다. ● 올 하반기에 시스템 구축 추진이번 연구는 계약체결일로부터 6개월 간 진행된다. 따라서 올 하반기에는 관련 연구 결과가 나오고, 이를 바탕으로 한 정부의 구체적인 계획이 확정될 것으로 기대된다.연구 과제는 4가지이다. 우선 전세사기를 포함해 그동안 발생한 부동산 소비자 피해를 일으킨 부동산 이상거래 사례와 유형에 대한 분석이다. 이를 통해 부동산 불법행위의 구조적 특징을 파악하고, 이상거래 감지 기준을 만들기 위한 작업이다.두 번째는 부동산 이상거래 감지를 위한 분석 방법론을 제시하는 것이다. 기존 AI를 활용한 다양한 분석 방법에 대한 이론적인 검토와 함께 부동산거래자료, 건축물 대장 및 등기자료, 공시자료 등 이용할 수 있는 모든 행장정보와 연계해 분석모형을 만들라는 것이다. 세 번째는 부동산 불법행위를 사전에 방지할 수 있는 이상거래 선별 방안의 고도화 작업이다. 여기에는 ▲전세사기 발생 확산을 막을 수 있는 상시 관리감독 시스템 구축 ▲부동산 소비자 피해를 가져올 부동산 이상거래 선별 방안 제시 ▲부동산 소비자 보호를 위한 제도 개선 방안 연구 등이 포함된다. 마지막 과제는 이런 과정을 거쳐 만들어진 AI 관리감독 시스템을 실제 활용도 검증이다. 이를 위해 전세사기가 빈번한 지역을 대상으로 모의조사를 진행하고, 대규모 개발 예정지 인근을 대상으로 이상거래에 대한 시범조사를 실시해야 한다.● 갈수록 정교해지는 전세사기정부가 AI 활용 방안을 모색할 정도로 최근 전세사기는 조직적이고, 정교한 형태로 이뤄지고 있다. 대표적인 사례가 정부가 범부처 차원에서 지난달 발표한 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’에서 소개한 빌라왕 전세사기였다. 이에 따르면 전세사기는 조직적인 형태로 사전 공모된 뒤 조직적으로 이뤄져 일반인들이 예방하기가 쉽지 않은 수준이었다.즉 건축주와 중개사, 분양대행 컨설팅, 감정평가사 등이 사전에 모의하고, 시세를 부풀리거나 바지임대인(‘집주인’)을 내세운 뒤 임차인을 모집함으로써 사전에 단속하거나 수사하기에 어려움이 컸다. 이런 과정에서 중개사는 위험을 축소 은폐하고, 세입자는 시세정보나 집주인에 대한 정보 부족으로 위험한 전세계약 체결하는 일이 적잖았다. 또 임차인이 알지 못하는 사이에 건축주에서 바지임대인으로 명의가 바뀌거나 임대차 계약보다 우선변제권을 갖는 선순위 근저당이 발생하기도 했다. 게다가 감평사가 시세를 부풀려 보증회사의 보증을 가입함으로써 해당주택이 법원경매 등에 처했을 때 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 일이 발생했다.이에 정부는 관련 법규를 대대적으로 정비하는 한편 공인중개사 등에 대한 특별점검 등을 강화해나가기로 했다. 특히 국토부와 서울시 인천시 경기도 등은 합동점검반을 구성해 지난달 27일부터 오는 5월 말까지 특별점검을 진행 중이다. 대상은 최근 2년 간 주택도시보증공사(HUG)의 보증사고 물건 가운데 공인중개사가 중개했던 계약 물건이 위치한 수도권 지역이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-13
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  • 모든 지표는 부동산시장 연착륙 가리키는데…

    “부동산시장의 연착륙 가능성을 보여주고 있다.”이창용 한국은행 총재는 3월 7일 방송기자클럽 초청 토론회에서 “지난해 집값이 평균 19∼20% 떨어지는 등 너무 빨리 하락해 금융 안정에 영향을 미치지 않을까 걱정했지만 올해 1∼2월 떨어지는 속도가 완화됐다”며 이같이 말했다.이 총재처럼 최근 부동산시장의 연착륙 기대감을 나타내는 목소리가 늘어나고 있다. 바닥까지는 좀 더 시간이 필요하지만 지난해 같은 급락은 없다는 분석도 나온다. 연초까지만 해도 끝이 보이지 않는 어둠 속으로 곤두박질치리라는 공포 섞인 전망이 대세를 이뤘던 것과는 크게 다른 분위기다.실제로 크게 떨어지던 가격 하락폭이 눈에 띄게 둔화되고 있고, 절벽 수준이던 부동산 거래도 조금씩 살아나는 모습이다. 수백 대 1 경쟁률로 치열한 청약전쟁을 예고한 분양 현장도 등장했다.미국 연방준비제도이사회(연준)와 한국은행이 당분간 금리를 올리겠다는 입장을 고수하고 있고, 미분양이 빠르게 늘어나는 등 부동산시장 회복에 걸림돌이 될 악재는 여전히 많다. 그런데도 부동산시장 연착륙에 대한 기대감이 높아지는 이유는 무엇일까. 혹시 제비 한 마리를 보고 봄이 오고 있다고 착각하는 것은 아닐까.매매가 뛰고, 거래 살아나이 총재도 거론했듯이 부동산시장의 연착륙 기대감을 높이는 가장 큰 원인 중 하나는 집값 움직임이다. 최근 거래가 활발한 서울 송파구 헬리오시티의 경우 84㎡(이하 전용면적 기준) 28층 아파트가 2월 말 18억9000만 원에 매매됐다. 한 달여 전인 1월 13일 18억 원에 거래된 같은 면적 23층 아파트보다 9000만 원 오른 가격이다. 84㎡ 3층 아파트 매물도 지난달 17억8000만 원에 거래되면서 한 달 전 거래된 1층 아파트 (15억3000만 원)보다 2억5000만 원이 뛰었다.이런 분위기는 다른 지역에서도 감지된다. 서울 양천구 신월동 ‘목동센트럴아이파크위브’ 59㎡는 2월 25일 전달보다 1억1000만 원 오른 8억4000만 원에 거래됐다. 노원구 ‘미륭·미성·삼호3차’ 59㎡도 한 달 새 9000만 원 오른 7억9000만 원에 매매가 이뤄졌다.정부 통계에서도 분위기가 바뀌고 있다. 한국부동산원이 3월 2일 발표한 2월 4주 차(지난달 27일 기준) 전국 아파트 매매가는 0.34% 떨어졌지만 전주(-0.38%)보다 낙폭을 줄였다. 또 최근 3주 연속 하락폭이 감소했다. 이는 서울(-0.26→-0.24%)을 포함한 수도권(2월 3주 차 -0.44%→2월 4주 차 -0.39%)이나 비수도권(-0.32→-0.29%) 모두 마찬가지다. 한국부동산원은 이에 대해 “(서울 등) 선호도 높은 주요 단지 중심으로 급매물이 소진되고 완만한 가격 상승세가 나타났다”며 “다만 여전히 매수·매도 희망 가격 격차가 좁혀지지 않고 급매물 위주로 거래가 진행되면서 하락세가 지속되고 있다”고 분석했다.꽁꽁 얼어붙었던 거래시장도 숨통이 트이는 모습이다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월 7일 오후 2시 기준 2월 서울 아파트 거래량은 1763건으로 전달(1419건)을 넘어섰다. 부동산시장 투자 열기가 뜨거웠던 2021년 10월(2198건) 이후 16개월 만에 최대 수준이다. 지역별로 보면 송파구(179건), 강동구(157건), 성북구(114건), 강서구(107건), 강남구(101건)가 100건을 넘겼다. 특히 송파구, 성북구, 강서구는 최근 1년 새 최고 수준이다. 지난해 9월 30건 수준으로 떨어졌던 노원구도 전달(133건)에 이어 2월(141건)에도 100건 이상 거래됐다.부동산시장의 활성화 수준을 보여주는 부동산 거래회전율도 반등했다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 집합건축물의 거래회전율은 0.28%로 역대 최저였던 전달(0.26%)보다 0.02%p 올랐다. 거래회전율은 매월 소유권 이전 매매 신청 부동산을 매월 말일 현재 소유권 이전 가능 부동산으로 나눈 값이다. 수치가 낮을수록 거래된 부동산이 적고, 거래시장 활력이 떨어졌음을 의미한다.17개 시도별로 보면 서울(1월 0.15%→2월 0.15%)과 부산(0.34→0.28%), 광주(0.27→0.24%), 경남(0.25→0.24%), 제주(0.27→0.24%) 등 5곳을 제외한 나머지 지역의 거래회전율이 모두 올랐다. 1월의 경우 부산과 대전을 제외한 15곳에서 모두 거래회전율이 전월보다 떨어진 점을 감안하면 주목할 만한 변화다.새 아파트 청약시장에서도 온기가 감지된다. 부동산 경착륙 방지 대책으로 불리던 ‘1·3 대책’ 이후 서울에서 처음 분양한 민간아파트인 ‘영등포자이 디그니티’ 1순위 청약(98채 모집)에 1만9478명이 몰리면서 평균 198 대 1 경쟁률을 기록했다. 특히 59㎡ A형은 18채 모집에 6424명이 청약해 356 대 1이라는 높은 경쟁률을 보이며 치열한 청약전쟁을 예고했다. 이 아파트의 인기 요인은 저렴한 분양가다. 이 단지 분양가(최고가 기준)는 59㎡가 8억5800만~8억6900만 원, 84㎡가 11억6600만~11억7900만 원 수준이다. 주변 아파트 시세보다 평균 1억 원가량 싸다.‘급락 가능성 제한적’ 의견 이어져이런 변화를 바탕으로 연초 부동산시장을 뒤덮었던 경착륙은 없을 것이라는 분석도 잇따른다. KB금융지주 경영연구소는 3월 5일 발표한 ‘2023 KB 부동산 보고서’를 통해 “당분간 주택시장 조정은 불가피하겠지만 급락 가능성은 제한적”이라고 주장했다.분석 근거는 3가지다. 우선 국내 주택 금융 규제 수준을 감안하면 주택담보대출 부실 위험이 구조적으로 높지 않다는 점이다. 금융위기 때도 주요 선진국의 주택담보대출비율(LTV)은 70% 이상(미국 최대 100%, 영국 80~100%, 홍콩 70%대 등)으로 상대적으로 느슨했지만 한국은 50% 수준을 유지했다. 그 결과 주택 경기침체에도 가계 부실이나 주택 보유자의 주택 처분 압력으로 이어지지 않았다. 그런데 2019년 주택 가격 급등에 따른 금융 규제 강화로 현재 국내 LTV 평균은 38.7%(2022년 1분기 기준)로 더 낮아졌다. 게다가 은행권의 경우 LTV 40% 이하인 가구가 58.4%로 절반 이상이며, 70%를 넘는 가구는 1% 정도다. 비은행권은 LTV 70%를 넘는 가구가 15.1%로 높은 편이지만 80% 이상은 0.6%로 매우 낮다. 따라서 최근 금리인상과 대출 부담 등이 주택시장에서 급매물 증가로 이어지는 악순환이 발생할 가능성은 크지 않다는 주장이다.두 번째는 가계 대출과 주택담보대출의 연체율이 역대 최저 수준을 유지하고 있다는 것이다. 세 번째 근거는 최근 나타난 주택 가격 급락이 주택매매가격지수 하락폭에 미치는 영향이 제한적이라는 점이다. 2022년 전국 아파트 가격은 3.12% 하락했으며, 이 가운데 가격이 20% 이상 떨어진 아파트 비중은 전체의 6.5%에 불과했다. 아파트의 43%는 가격대를 유지하거나 상승했고, 21%는 0~5% 하락하는 데 그치는 등 전체 아파트의 63%는 가격이 크게 떨어지지 않았다.NH투자증권도 3월 8일 발행한 보고서(‘1·3 대책 이후 주택시장의 반등, 저점도달 vs 일시적’)를 통해 △거래량 증가 △매매수급지수 반등 △기준금리 인상폭 둔화 등을 근거로 시장 연착륙 가능성이 커졌다고 주장했다.미분양과 금리인상이 복병하지만 여전히 경착륙 가능성을 무시하기 어렵다는 반론도 나온다. 금융위원회가 3월 6일 기획재정부, 한국은행, 금융감독원, 정책금융기관, 금융회사 등과 함께 개최한 ‘회사채·단기금융시장 및 부동산 PF 리스크 점검회의’에서다. 이날 회의 참석자들은 “회사채·단기금융시장은 지난해 하반기 경색 국면에서 벗어나 개선세가 확연해졌다”면서도 “일부 어음의 금리가 여전히 높고, 미국의 긴축 장기화 전망, 러시아-우크라이나 전쟁 및 미·중 갈등 지속 같은 금융시장을 둘러싼 불확실성도 여전히 크다”고 진단했다. 또 이를 근거로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 확산되지 않도록 다음 달부터 올해 말까지 28조4000억 원 규모의 정책자금을 공급하기로 결정했다.여기에 최근 급증하는 미분양과 금리인상 기조도 걸림돌이다. 특히 미국 연준이 큰 폭의 금리인상 가능성을 시사하고 있어 금리 리스크가 또다시 부각될 조짐이다. 제롬 파월 연준 의장은 3월 7일(현지 시간) 미국 상원 은행위원회 청문회에서 “인플레이션 억제를 위해 금리인상 속도를 다시 높일 수 있고, 최종 금리도 기존 전망치보다 높아질 수 있다”고 밝혔다. 이후 빅스텝(0.5%p 인상) 가능성에 미 국채 금리가 치솟고, 뉴욕 증시 3대 지수는 1% 넘게 하락하는 등 빅스텝 공포가 시장을 강타했다.황재성 기자는…동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.《이 기사는 1380호에 실렸습니다》황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-12
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  • 초고층 오피스 내려다보는 아파트, 이 곳에 생긴다[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보 매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다. 최근 서울 여의도가 뜨겁습니다. 오세훈 서울시장의 핵심주택정책인 ‘신속통합기획’(이하 ‘신통기획’)을 활용해 재건축을 추진하는 여의도 노후단지들이 초고층의 꿈을 꾸고 있기 때문입니다. 초고층은 건축법 시행령에 따라 층수가 50층 이상이거나 높이가 200m 이상인 건축물입니다. 웬만한 사무용 빌딩보다 높은 아파트가 생기는 셈입니다. 우선 여의도 시범아파트는 신통기획 1호로 재건축을 추진 중입니다. 서울시는 지난해 11월 시범아파트에 대한 신통기획안을 확정했는데, 최고 65층 재건축을 허용했습니다. 한양아파트도 지난 1월 신통기획안을 통해 최고 54층 재건축이 가능해졌습니다. 삼부아파트와 대교아파트도 신통기획에 참여할 방침으로 알려졌습니다. 삼부아파트 재건축 추진위는 지난 1월 신통기획에 따른 정비계획안 신청서를 영등포구청에 냈는데, 용적률 500%를 적용해 최고 56층 아파트를 짓는다는 내용입니다. 59층 높이로 재건축을 준비 중인 대교도 최근 영등포구로부터 재건축 추진위원회 승인을 받아내는데 성공했습니다. 이밖에 진주아파트도 58층으로 재건축하는 정비계획안을 구청에 제출한 상태입니다. 건설업계에 따르면 초고층 건물은 건축과정만 보면 경제성은 떨어진다고 합니다. 통상 30~40층이 경제적으로 효율성이 높다고 합니다. 그 이상으로 높아지면 특수자재를 사용해야 하고, 최첨단 공법이 필요해 공사비가 2배 이상 더 들어가기 때문입니다. 그런데도 더 높은 건물을 짓기 위해 경쟁을 벌이는 것일까요. 그 속내를 짚어보겠습니다. ● 2000년대 접어들며 초고층 아파트 경쟁 시작 1980년대까지만 해도 국내 아파트는 저층 저밀 형태였습니다. 1970년대 정부는 특정지구개발에 관한 임시조치법을 통해 서울의 반포, 잠실, 여의도, 압구정 등을 아파트지구를 지정하고 택지를 공급했습니다. 그런데 급격한 서울 인구집중과 고도성장으로 인한 중산층 증가로 인해 서울의 주택부족 문제가 갈수록 심각해지자 정부는 1988년 200만 채 주택공급계획을 발표합니다. 이후 지어진 1990년대 아파트는 대부분 15~24층 이하의 중층 아파트입니다. 당시까지도 고층이 없었던 데에는 아파트 건설기술이 부족하기도 했지만 주택모기지나 프로젝트파이낸싱(PF) 등과 같은 주택건설을 뒷받침할 금융 인프라가 없었기 때문입니다. 이런 분위기는 2000년대 접어들며 바뀌기 시작했습니다. 이전까지만 해도 대한민국 최고층 건축물은 63빌딩(한화금융센터63)이었습니다. 1985년 준공(사용승인은 1986년 9월 2일)된 63빌딩(60층·249m)은 이후 2002년까지 20년 간 국내 최고층 타이틀을 지키다 2003년 양천구 목동 ‘하이페리온(74층·250m)’에 자리를 넘겨줍니다. 이후 초고층 경쟁이 시작됐습니다. 이는 국토부가 운영하는 건축물생애이력관리시스템(https://blcm.go.kr)에서 확인 가능합니다. 특히 지난 1월에 ‘전국 모든 30층 이상 건물’이라는 제목의 자료에 잘 담겨 있습니다. 이 자료에 따르면 지난해 말 기준으로 전국에 30층 이상 고층 건축물은 모두 4863동에 달합니다. 50층 이상 초고층도 118개동이나 됩니다. 이 가운데 국내에서 가장 높은 건축물은 서울 송파구 롯데월드타워앤롯데월드몰의 월드타워동입니다. 123층에 높이가 무려 555m에 달합니다. 뒤를 부산 해운대에 위치한 엘시티 랜드마크타워동(101층·411m)과 타워A동(85층·339m) 타워B동(85층·333m)이 나란히 2~4위를 차지했습니다. 50층 초고층 건물 가운데 88.1%(104개)는 아파트(공동주택)입니다. 월드타워나 랜드마크타워는 판매시설 숙박시설 관광휴게시설 등을 갖춘 복합업무시설이지 아파트는 아닙니다. 이들을 제외할 때 최고층 아파트는 엘시티 타워A동입니다. 2019년 11월 29일에 사용승인이 떨어진 이 건물에는 아파트 441채가 있습니다. 뒤를 이은 타워B동에도 아파트가 441채가 들어서 있습니다. 이후에도 6위까지 해운대구 아파트들 차지입니다. 두산위브더제니스 101동(80층·300m) 아이파크 주동2(72층·293m) 두산위브더제니스 102동(75층·284m) 아이파크 주동1(66층·274m) 두산위브더제니스 103동(70층·268m)입니다. 상위 10위 안에 이름을 올린 나머지 3곳 가운데 2곳은 서울에 자리하고 있습니다. 한때 초고층 고급아파트의 대명사처럼 불렸던 서울 강남구 도곡동 타워팰리스의 G동(69층·263m)과 양천구 목동 현대하이페리온(69층·250m)입니다. 마지막 자리는 경기 화성시에 위치한 메타폴리스 A동(66층·249m)이 채웠습니다. 17개 시도별로 보면 104개 동 가운데 부산에만 무려 36개 동이 밀집해 있습니다. 이어 경기(19개) 인천(17개) 서울(12개) 대구·대전(각 8개) 울산(2개) 경남·충남(각 1개)의 순으로 뒤를 잇습니다. 나머지 광주와 세종, 강원 충북 경북 전남 전북 제주 등 8곳은 아직까지 한 곳도 없습니다. 국내 초고층 아파트의 평균 층수는 57.5층이며, 대부분 2010년대(78개)에 건축허가를 받은 뒤 평균 49개월의 공사를 거쳐 사용허가를 받았습니다. 가장 오래된 초고층 아파트(사용승인일 기준)는 서울 도곡동 타워팰리스 A·B·C동으로, 모두 같은 날(2002년 10월 23일)입니다.● 구조 안전 보강시설물 설치 등으로 건축비 2배 앞서 언급했든 초고층 아파트는 공사비도 많이 듭니다. 구조 안전을 위해 지하층을 깊게 파고, 초고강도 콘크리트로 시공하거나 비싼 건축기자재를 쓰기 때문입니다. 고층으로 올라갈수록 지진이나 바람에 의해 취약해질 수 있어 구조안정성을 보강해줄 특수구조물도 설치해야 합니다. 50층 이상 아파트에 적용되는 ‘초고층재난관리법’에 따른 안전 규정도 공사비 증가 요인입니다. 이 법에 따르면 초고층은 30개 층마다 대피층을 설치해야 합니다. 2010년 부산에서 38층 주상복합 마린시티 우신 골든스위트 화재를 계기로 생겨난 규정입니다. 일반적으로 대피층은 건물 한 층을 통째로 비워둔 형태입니다. 비용이 그만큼 추가되는 셈입니다. 공사기간이 긴 것도 건축비 증가의 또다른 요인입니다. 일반 아파트는 평균 2년 정도 걸리지만 30층 이상 고층 아파트는 30개월(2년 6개월), 50층 이상은 40개월(3년 4개월)을 훌쩍 넘습니다. 공사기간이 길어지면 인건비 등이 더 들어갈 수밖에 없습니다. 이런 요인들로 인해 업계 관계자들은 초고층아파트 건축비는 일반 아파트보다 2배 정도 비쌀 것으로 추정하고 있습니다. 이를 확인할 수 있는 사례도 있습니다. 우선 지난해 공공재개발 사업 가운데 역대 최고 건축비로 화제가 됐던 서울 동대문구 용두 1-6구역입니다. 서울주택도시공사(SH)가 시행, 현대엔지니어링·HDC현대산업개발 컨소시엄이 시공을 맡아 지하 8층~지상 61층, 4개 동에 아파트 999채와 오피스텔 85실 등을 짓는 사업입니다. 이를 위한 공사비로 922만 원(3.3㎡ 기준)이 책정됐습니다. 전년도 서울지역 재건축·재개발 아파트 13곳의 평균 공사비(578만5000원)보다 60% 정도 높은 수준입니다. 2016년 분양했던 해운대 엘시티도 비싼 건축비로 화제가 됐습니다. 당시 20층대 일반 아파트 건축비(300만~400만 원)의 2배 수준인 737만 원으로 책정됐기 때문입니다. 당시 업계에서는 “초고층 건물은 골재 공사비용이 추가될 수밖에 없다”며 “여기에 고급주택에 들어가는 값비싼 마감재와 인테리어 때문에 공사비가 올라간 것”이라고 분석했습니다. 매달 내야하는 관리비도 일반아파트보다 비쌉니다. 한국부동산원이 운영하는 ‘공동주택관리정보시스템’(k-apt.go.kr)에 따르면 지난해 12월 현재 일반 아파트의 월 관리비(1㎡ 기준)는 1170원이었습니다. 주상복합아파트 형태로 지어지는 경우가 많은 초고층은 1686원으로 44%이상 높았습니다. 이 시스템에서는 초고층아파트 관리비가 중층이나 고층보다 낮은 것으로 소개돼 있습니다. 그런데 건축법 기준과 달리 초고층을 25층 이상, 중층은 6~12층, 고층은 13~24층으로 각각 정의하고 있어 50층 초고층에 적용하는 데 한계가 있습니다. ● 다양한 도시 경관 vs 조망권 일조권 침해 이러한 단점에도 건설업계가 치열하게 초고층 경쟁을 벌이는 주된 이유는 ‘수익성’입니다. 용적률을 높여 같은 면적에 더 많은 집을 지었기 때문에 그만큼 수익을 내기 쉽습니다. 초고층 아파트 공급으로 자사 주택 브랜드 이미지를 높이는 효과도 기대할 수 있습니다. 분양에도 유리합니다. 초고층 아파트의 희소성에 잘 팔릴 가능성이 높습니다. 정부나 서울시가 초고층을 장려하는 것은 환경 친화적이고 자원을 절약하는 것을 중요시하는 세계적인 개발 트렌드와도 연관이 있습니다. 최근 도시개발은 수평적인 확산보다는 압축적인 수직 개발을 선호합니다. 게다가 초고층 건물은 도시의 이색적인 스카이라인 형성이나 도시의 이미지를 바꾸는 데 크게 기여합니다. 초고층 아파트 바람을 몰고 온 주역이라 할 수 있는 오세훈 서울시장은 지난해 3월 시정브리핑에서 35층 이하로 짓도록 돼 있는 규정(이른바 ‘35층 룰’) 폐지 이유에 대해 “뚝섬유원지에서 한강을 보면 두부를 똑같이 잘라놓은 것 같은, 바람길이 전혀 보이지 않는 답답한 배치를 볼 수 있다”며 “반면 광진구 쪽을 보면 높낮이가 조화롭게 배치된 스카이라인을 볼 수 있다”고 설명했습니다. 즉 ‘병풍 아파트’가 아니라 다양한 경관을 창출할 방법으로 고층 아파트를 허용하겠다는 뜻입니다. 오 시장은 여기서 한 발 더 나아가 지난 2월 9일 ‘도시·건축 디자인 혁신방안’을 발표했습니다. 이 가운데 주거분야 디자인 혁신 방안으로 성냥갑 아파트 퇴출 2.0을 재시동한다고 선언했습니다. 이를 위해 경관, 조망, 한강 접근성, 디자인 특화설계 등과 같은 요건을 충족하면 초고층 아파트 건립을 허용하겠다고 밝혔습니다. 하지만 초고층 아파트에 대한 우려도 적잖습니다. 무엇보다 초고층 건물이 주변지역에 미치는 악영향입니다. 초고층 아파트 주민들은 좋은 경관을 누리겠지만, 아래에 사는 단독주택이나 빌라 입주민들은 하늘을 보기조차 힘들어질 수 있습니다. 즉 전망권 훼손은 불가피해집니다. 주변 건물보다 높고 큰 건물이 들어서면서 발생할 일조권 침해와 프라이버시 침해도 문제입니다. 여기에 초고층 아파트가 들어서면서 심각한 교통 유발 효과로 인한 주변 일대의 교통 체증 우려도 선결과제입니다. 인허가 과정에서 환경영향평가나 교통영향평가를 꼼꼼하게 진행해야 하는 이유입니다. 초고층 건물의 또다른 문제점은 내구성과 관련된 것입니다. 100년 이상 가는 건축물로 지어야 하는데 그에 따른 공사비 부담이 상당할 수밖에 없다는 것입니다. 또 다음 재건축 때는 500%, 1000%로 용적률을 상향해야만 재정비가 가능할 텐데 미래 후손들에게 부담으로 작용할 수밖에 없다는 지적도 나옵니다. 그렇다면 초고층아파트 입주민의 거주 만족도는 어떨까요. 학술논문 등을 보면 전반적으로 입주민의 만족도는 매우 높은 것으로 나타났습니다. 특히 범죄 방지와 전망권, 사생활 보호 측면에서 높은 점수를 받고 있습니다. 물론 단점도 있습니다. 엘리베이터 사용이 불편하고, 창문을 열기 어려워 비가 오는 풍경과 소리를 듣고 보기 어렵다고 합니다. 무엇보다 화재나 자연재해 발생에 취약할 수밖에 없습니다. 그럼에도 초고층 아파트는 대부분 지역을 대표하는 주거시설로 자리매김하며 높은 인기를 누리고 있습니다. 또 지역 내 랜드마크 주거시설로 평가받고 있으며 가격도 고공행진을 펼치고 있습니다. 부동산R114에 따르면 최고층 아파트인 부산 해운대구 엘시티 194㎡ 77층 아파트의 매매가는 36억8000만 원이었습니다. 3.3㎡ 기준 6267만 원으로, 인근 아파트 평균 매매가(2571만 원)보다 2.4배 이상 높았습니다. 서울 양천구 현대 하이페리온 183㎡ 타입도 4800만 원대에 호가가 형성돼 양천구 평균 매매가(3765만 원)를 1000만 원 정도 웃돌았습니다. 황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-11
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  • 층간소음 민원, 겨울철·월요일에 많다

    층간소음 민원접수가 가장 많은 시점은 매주 월요일이었다. 또 추위로 실내에 머무는 시간이 많은 겨울철에 여름철보다 배가량 많았다. 층간소음 민원은 대부분 아파트, 아래층 거주자가 제기했고, 민원 10건 가운데 7건은 뛰거나 걷는 소리였다. 또 접수된 민원 10건 중 9건은 전화상담이나 전문가 상담 등을 통해 해결됐다. 한국환경공단 층간소음이웃사이센터(이하 ‘센터’)는 이런 내용을 담은 ‘2022년 층간소음 이웃사이센터 운영결과’(이하 ‘운영결과’)를 누리집에 공개했다. 센터는 공동주택 입주자 간 층간소음 갈등 완화에 필요한 서비스를 제공하는 중재상담 전문기관이다. 운영결과에는 2012년 이후 지난해까지 11년 간 전화나 온라인으로 접수된 층간소음 관련 민원과 처리 상황 등이 담겨 있다. 특히 지난해의 월별 분기별 단위 통계 등 세분화된 내용이 소개돼 있다. ● 층간소음 민원 겨울철, 월요일에 집중 9일 센터에 따르면 지난 11년 간 접수된 층간소음 민원은 모두 29만3309건으로 집계됐다. 이 가운데 전화를 이용한 콜센터 접수가 21만7596건(74.2%)이고, 온라인은 7만5713건(25.8%)이었다. 민원 건수는 실내에 거주하는 시간이 상대적으로 긴 주말보다는 주초에 집중되는 경향을 보였다. 특히 월요일이 많았다. 주말(토·일요일)에 쉬는 콜센터의 경우 월요일(5만1151건)에 23.5%가 몰렸다. 이어 화(4만5545건·20.9%)-목(4만1498건·19.1%)-수(4만1281건·19.0%)-금(3만8121건·17.5%)의 순으로 나타났다. 1주일 내내 민원을 받는 온라인도 상황은 비슷했다. 전체의 19.6%(1만4811건)가 월요일에 접수됐다. 이어서 화(1만2556건·16.6%)-수(1만1556건·15.3%)-목(1만1025건·14.6%)-금(9959건·13.1%)-일(8594건·11.3%)-토(7212건·9.5%)의 순으로 뒤를 따랐다. 반면 연간 단위로 보면 실내거주 시간이 많은 겨울철에 층간 소음 민원이 집중됐다. 이는 지난해 접수된 민원의 월간 통계를 통해 확인된다. 지난해 콜센터와 온라인을 통해 접수된 층간소음 민원은 4만393건이다. 이 가운데 겨울철(1~3월)에는 매월 4300건 이상이 접수됐다. 반면 여름철(6~8월)에는 2010~2630건에 불과했다. 특히 가장 많았던 3월(4359건·10.8%)과 가장 적었던 7월(2010건·5.0%)은 배 넘게 차이가 났다.● 아파트, 아래층 거주자가 주로 민원 제기지난해 접수된 민원 가운데 전문가를 통한 전화상담이나 방문상담, 현장소음측정 등과 같은 조치가 취해지는 ‘현장진단’까지 진행된 민원은 모두 7771건(23.9%)이다. 나머지 2만4690건(76.1%)은 모두 초기 민원접수 과정에서 전화상담 등을 통해 해결하거나 층간소음 민원대상이 아니어서 제외됐다. 현장진단까지 진행된 민원을 유형별로 보면 뛰거나 걷는 소리가 5517건(71.0%)으로 가장 많았다. 이어 망치질(648건·8.3%) 가구를 끌거나 찍는 소리(403건·5.2%) TV 청소기 등 가전제품 소리(240건·3.1%) 문 여닫는 소리(199건·2.6%) 악기 소리(61건·0.8%)의 순이었다. 나머지(705건·9.1%)는 물건 등을 강하게 놓거나 벽을 치는 소리 등이다. 주거형태는 아파트가 6622건(85.2%)으로 압도적으로 많았고, 다세대주택 연립주택의 순으로 뒤를 이었다. 층간소음이 발생한 거주위치는 대부분 아래층(6604건·85.0%)이었지만, 위층(912건·11.7%)이나 옆집(255건·3.3%)도 있었다. 위층은 아래층의 항의 등도 포함돼 눈길을 끈다. ● 층간소음 민원, 대부분 전화상담 등으로 해결접수된 민원의 대부분은 상담을 통해 전화상담이나 전문가 상담 등을 해결됐다. 지난 11년 간 콜센터로 접수된 민원 가운데 91.4%(19만8978건)가 전화상담으로 처리됐고, 현장진단으로 진행된 민원은 8.7%(1만8876건)에 불과했다. 나머지는 중복 접수됐거나 층간소음에 해당하지 않아 제외된 것들이다. 다만 온라인은 접수된 전체 민원의 76.8%(5만8167건)가 현장접수로 처리됐다. 지난해의 경우에도 현장진단은 모두 8314건(지난해 접수 7771건+이월분 543건)이 진행돼 7609건이 처리됐고, 나머지 705건은 진행 중인 상태다. 눈길을 끄는 것은 현장진단 과정에서도 대부분 상담을 통해 민원이 처리됐다는 점이다. 해결된 민원(7609건) 가운데 전문가 추가상담이나 전화상담 이후 자체 해결한 경우가 6116건(80.4%)이었고, 방문상담도 1035건(17.2%)에 달했다. 최종 단계라 할 수 있는 소음측정까지 간 경우는 458건(6.0%)에 불과했다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-09
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  • 2030 고금리에 집 못 사는데…‘중국인 집주인’ 6만 명 넘었다

    지난해 2030세대의 소유 부동산이 큰 폭으로 줄어든 것으로 나타났다. 금리가 크게 오르면서 2030세대가 가장 취약해질 수 있다는 우려가 현실화된 셈이다. 또 최근 국내 부동산을 소유하려는 중국인들이 크게 늘면서 지난해 처음으로 6만 명을 넘어섰다. 이는 법원 등기정보광장에 수록된 2022년 12월 말 기준 ‘부동산등기 기록현황’을 분석한 결과이다. 법원 등기정보과장은 민간에서 다양한 비즈니스를 창출할 기회를 얻을 수 있도록 다양한 등기정보를 제공하는 공공데이터 개방 포털이다. 부동산 등기는 국가가 토지 건축물 등 부동산의 점유 형태와 점유자를 알려주기 위해 작성해 관리하는 일종의 ‘장부’이다. 소유권에 관한 것과 소유권 이외 부동산에 연결된 권리에 관한 것이 있다. 소유권 관련해서는 보존등기와 이전등기가 있다. 기타 권리로는 근저당권과 전세권, 지상권 등이 있다. ● 지난해 금리 급등에 2030 부동산 소유등기 크게 줄어 8일 등기정보광장에 따르면 지난해 12월 말 기준으로 전체 부동산 관련 등기는 모두 6325만 6941건으로, 전년 말(6251만 740건)보다 1.2% 늘었다. 이 가운데 토지가 3886만 9399건(61.4%)으로 가장 많고, 아파트를 중심으로 하는 집합건축물(1811만4171건·28.6%) 일반건물(627만3371건·9.9%)의 순이었다. 소유자 유형별로 보면 개인이 73.4%(5839만 9283건)이었고, 법인은 8.0%에 불과했다. 아파트 등 집합건축물의 소유권 등기는 1793만 651건이었고, 개인이 86.3%로 압도적인 비중을 차지했다. 눈길을 끄는 것은 지난해 30대를 중심으로 2030세대의 비중이 크게 줄어들었다는 점이다. 특히 30대는 지난해 말 166만 8100건으로 전년(175만 9935건)보다 5.2% 감소했다. 이로 인해 전체에서 차지하는 비중도 2019년 11.3%에서 꾸준히 줄어들다 지난해 9.3%로 내려앉았다. 2019년 이후 2021년까지 꾸준한 상승세를 보였던 20대(1.4%→1.3%)와 40대(23.9%→23.1%)도 지난해 비중이 모두 전년보다 줄었다. 반면 5070세대의 비중은 커졌다. 50대는 지난해 28.2%로 전년(27.9%)보다 0.3%포인트(p) 높아졌고, 60대(22.8%→23.4%)와 70대(13.8%→14.6%)도 각각 0.6%p, 0.8%p가 올라갔다. 우리나라에서 부를 가장 많이 축적한 것으로 알려진 베이비붐 세대(1946~1964년)의 연령이 높아지고 있는 것이 주원인이다. 여기에 지난해 급등한 금리에 ‘영끌(영혼을 끌어 모음)’로 대출을 받아 부동산을 매입했던 30대가 직격탄을 맞으면서 부동산 소유권을 매각했을 가능성이 크다. 한국금융연구원은 금리가 가파른 오름세를 보이던 지난해 10월 발표한 보고서(‘금리 상승기의 취약차주 부실 관리 정책체계에 관한 소고’)를 통해 “대출 상품 금리가 지난해 6월 수준보다 1%포인트 상승하면 주택담보대출이 있는 20~30대 차주(대출받은 사람)의 약 30%가 소득에 비해 지나치게 많은 상환 부담을 지게 될 것”으로 추산했다.● 지난해 중국인 집합건물 소유권자 6만 명 넘었다 최근 집값 상승세에 국내 부동산 인기가 오르면서 지난해 중국 국적의 국내 부동산 소유권자가 처음으로 6만 명을 넘어섰다.등기정보광장에 따르면 지난해 국내 부동산을 소유한 외국인을 국적별로 보면 중국이 7만 7008명으로 가장 많았다. 이어 미국(6만 8707명) 캐나다(1만 7760명) 타이완(7147명) 호주(4817명) 일본(4257명)의 순으로 뒤를 이었다. 인기가 높은 집합건축물의 경우에는 중국(6만 138명)이 미국(2만 3295명)을 비롯해 캐나다(7147명) 타이완(3636명) 호주(1997명) 일본(1685명)을 크게 압도했다. 특히 최근 3년 새 집값이 급등하면서 중국 국적 외국인의 집합건축물 취득이 급등했다. 매년 외국인 가운데 1위 자리를 차지했던 중국인 국적자는 2019년 4만 3명에서 2020년 4만 8116명, 2021년 5만4648명으로 늘어났고, 지난해 6만 명을 넘어섰다. 다만 이러한 추세가 앞으로도 계속될지는 미지수다. 정부가 지난해 하반기부터 외국인의 불법적이고 투기적인 부동산 거래가 늘어나고 있다며 관련 규제를 강화하겠다는 방침을 세웠기 때문이다. 특히 국토교통부는 지난해 6~9월까지 진행한 외국인 주택투기 기획조사를 통해 500여 건에 달하는 위법의심행위를 적발한 뒤 관계기관에 통보하고, 관련 법규 개정 및 관련 통계 개발 등을 통해 감독을 강화하기로 했다. 또 올해 2월에도 법무부, 국세청, 관세청 등 관계기관가 공동으로 외국인의 토지거래에 대한 기획조사에 착수했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-08
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  • ‘빌라왕’ 사건 주요 공범인 ‘분양대행업자’ 관리사각지대

    ‘빌라왕’으로 대표되는 전세사기의 주요 공범 가운데 하나로 ‘분양대행업자’들이 지목되고 있지만, 이들이 정부의 관리사각지대에 놓여 있어 대책 마련이 필요하다는 지적이 나왔다. 정부는 현재 30채 이상 주택 분양대행업자에 대해서는 관리 규정을 두고 있지만, 30채 미만 주택이나 오피스텔, 생활숙박시설 등에 대해선 아무런 조치를 취하지 않고 있다. 이로 인해 전세사기와 같은 소비자 피해가 지속적으로 발생할 가능성이 높은 만큼 법률 정비와 교육 훈련 강화 등이 요구된다는 것이다. 국회입법조사처는 최근 이런 내용을 담은 보고서(‘이슈와 논점-부동산 분양대행제도 개선을 위한 쟁점과 과제’)를 발표했다. ● 관리 사각지대에 놓여 있는 ‘분양대행업자’ 6일 보고서에 따르면 분양대행업자는 시행사나 시공사와 건축물의 분양 업무와 관련한 위임계약을 맺고, 분양성과에 따른 수수료를 지급받는 사업자이다. 한마디로 분양을 위임받은 대리인이다. 분양대행업자는 광고를 내거나 직원이나 부동산공인중개사를 동원해 분양사실을 알리고 분양사무실을 찾아온 소비자에게 분양가격, 교통 등 입지요건 등 분양에 필요한 정보를 설명하고 청약을 유도해 분양계약을 성사시킨다. 문제는 분양대행업자에 대한 정확한 시장규모가 파악되지 않고 있는데다 대부분 영세하다는 점이다. 주택산업연구원에 따르면 전국의 분양대행업체는 대략 2000~2800개, 종사자는 4만6000~6만5000명으로 정도로 추정됐다. 업체당 평균 종사원은 23명 정도이며, 전체 분양대행업체의 83%가량이 40명 미만 업체의 영세업체였다. 게다가 주택 30채 이상 규모를 분양하는 경우에만 분양대행업자에 대해 주택법과 주택공급에 관한 규칙 등을 통해 업무 범위와 감독 및 교육실시 규정 등을 제시하고 있다. 나머지 30채 이하 주택이나 오피스텔 등과 같은 건축물 관련 분양대행업자에 대한 규정은 아예 없다. 부동산 거래 플랫폼 ‘직방’에 따르면 2018~2022년까지 최근 5년 간 오피스텔과 생활숙박시설, 도시형 생활주택 등은 매년 10만 실 안팎으로 분양돼왔다. 고가의 부동산상품이 분양되는 과정에서 소비자 보호가 전혀 이뤄지지 않고 있는 셈이다. 최근 전세사기 방지를 위한 여러 가지 대책이 마련되고 있지만, 분양대행업과 관련한 관리 감독이 필요하다는 주장이 제기되는 이유다.● ‘빌라왕’ 사기 등 소비자 피해 상시 발생 가능성 실제로 분양대행업자에 대한 부실한 관리는 전세사기와 같은 사고로 이어지고 있다. 최근 사회 문제가 되고 있는 서울 강서구와 인천 등 수도권 지역에서 잇따라 발생한 ‘빌라왕’ 사건이 대표적인 사례다. 이는 일부 영세 분양대행업자들이 중저가 빌라 등 다세대주택 분양과정에서 건축주나 무자본 갭투자자 등과 공모해 임대보증금을 분양가와 같은 금액으로 임차인(세입자)을 모집한 뒤 임대보증금을 건축주에 분양대금으로 지급하고, 높은 수수료를 챙기는 과정에서 발생한 사건이다. 그 과정을 세분화해서 보면 3단계로 진행된다. 우선 1단계로 건축주는 건물(빌라)을 짓고, 분양하면서 분양가와 동일하거나 더 비싸게 전세매물로 내놓는다. 이 과정에서 분양대행업자가 개입한다. 2단계에서는 (전세금이 과도하게 책정된 사실을 모르는) 세입자가 건축주와 전세계약을 하고, 건축주는 전세금을 받은 뒤 ‘바지임대인(무자본 갭투자자)’으로 집주인을 변경한다. 이 바지임대인이 ‘빌라왕’으로 언론에 알려지는 인물로, 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 집에 대한 소유권을 확보한다. 3단계는 이 과정에서 분양대행업자나 중개업소, 빌라왕 등은 건축주로부터 분양가의 약 10%에 해당하는 리베이트를 받는다. ● 법률 정비부터 전문성 제고 위한 교육 강화 필요입법조사처는 이런 문제 해결을 위한 해법으로 4가지를 제시했다. 첫 번째로 분양대행업자에 대한 관리를 위한 분양대행업 및 대행업자의 현황을 파악할 수 있도록 법적 정의를 마련해야 한다. 즉 업무 및 책임 범위 등을 명확해 해줄 관련 법률 개정이나 신설이 필요하다는 것이다. 두 번째로 분양대행업자에 대한 관리·감독 책임을 주택건설사업자 이외에 부동산개발사업의 인허가 주체인 지자체장과 국토교통부장관에게 부과해야 한다. 연간 수십만 명의 국민들이 막대한 자금을 지출하며 부동산의 소비자로서 분양시장에 참여하고 있다는 점을 고려할 때 국가 차원의 관리가 필요하다는 것이다. 이밖에 분양대행업에 대한 감독을 위해 분양대행업에 관한 통계체계를 구축하고, 부동산 분양대행업의 전문성을 높이기 위한 교육체계를 마련해야 한다. 보고서를 작성한 장경석 국토해양팀 입법조사관은 “건전하지 못한 분양대행업체의 난립으로 전세사기와 같은 국민적 피해가 발생하고 주택시장이 혼란을 겪는 문제들이 발생했다”며 “향후 부동산 분양대행업의 투명성과 전문성을 강화해 궁극적으로 부동산 소비자의 권익을 높이기 위해서는 부동산 분양대행제도의 개선을 위한 지속적인 관심이 필요하다”고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-06
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  • 건설사에 “반시장, 반양심적” 직격탄 날린 원희룡 장관[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보 매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다.“반 양심적인 얘기다.” 원희룡 국토교통부 장관이 지난달 28일 오후 정부세종청사 국토부 기자실을 찾아 이같이 직격탄을 날렸습니다. 원 장관은 정치인 출신답게 평소 거침없는 화법을 많이 씁니다. 사회적인 논란의 대상이 되고 있는 건설노조에 대해 “약탈적 조폭 집단”이라고 쏘아붙이는 식입니다. 이날 발언도 그는 여러 현안에 대한 국토부 입장을 설명하던 도중에 나온 것입니다. 타깃은 최근 급증하는 미분양주택 해결에 정부의 적극적인 지원을 요청하는 건설업계였습니다. 그는 “분양가와 주변 시세의 마찰 때문에 생긴 소비자들의 소극성을 어떻게 세금으로 부양하느냐”며 “이건 반시장적이고, 반양심적인 얘기”라고 질타했습니다. 이어 “분양가를 낮춰도 안 되는 부분이 있다면 정책 당국이 고민할 수 있지만 지금은 거리가 멀어도 한참 멀다”며 정부 지원 가능성도 일축했습니다. 한마디로 미분양주택 해소를 위해 분양가를 먼저 인하하라는 것이었습니다. 원 장관의 발언에 주택업계의 반응은 뜨악합니다. 같은 날 비슷한 시점에 서울 여의도 국회 의원회관에서 미분양 주택에 대한 정부 대책을 요구하는 토론회를 진행하며 여론몰이에 나섰던 업계 노력에 찬물을 끼얹은 셈이기 때문이다. 이날 토론회에서 주택업계 관계자들은 주제발표 등을 통해 “(현 상황을 방치하면) 연내 미분양이 12만 채 이상으로 늘어날 수 있다”거나 “시행사와 건설사의 동반부실 가능성이 높다”며 정부를 압박했습니다. 실제로 최근 미분양주택 증가세가 심상치 않습니다. 1월 말 현재 7만 5000여 채로 10년 만에 처음으로 7만 채 선을 넘었습니다. 정부가 ‘위험선’으로 삼고 있는 6만 2000채를 이미 훌쩍 넘어선 수준입니다. 그런데 민간업계 스스로 이 문제를 해결하기엔 한계가 있습니다. 무엇보다 원 장관의 요구대로 분양가를 낮추기가 쉽지 않은 상황입니다. 자재가격과 인건비가 가파른 오름세를 보이고 있는데다 기준금리 인상에 따라 자금조달 비용이 치솟고 있기 때문입니다. 정부도 이런 상황은 인정하고 있습니다. 그럼에도 분양가 인하를 요구하고 나선 데에는 높은 민간주택 분양가가 어렵사리 진정된 집값에 다시 불을 붙일 수 있다는 우려가 깔려 있는 것으로 보입니다. 이처럼 미분양주택과 이의 해법으로 정부가 제시하고 있는 분양가 인하를 둘러싼 논란은 올 한 해 부동산시장의 핵심 화두 가운데 하나가 될 가능성이 대단히 높습니다. 미분양주택을 둘러싼 양측의 속내와 분양가 인하 가능성 등을 짚어봅니다. ● 지난달 미분양 7만5000여 채…‘빨간불’ vs ‘노란불’ 국토부에 따르면 지난달 전국의 미분양 주택은 7만 5359채. 전월(6만 8148채)과 비교하면 한 달 만에 10%가량 늘어났습니다. 2012년 11월(7만6319채) 이후 10년 2개월 만에 최대 규모입니다. 공사가 끝난 뒤에도 분양하지 못해 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’도 7546채나 됩니다. 전월보다 0.4%(28채) 증가한 수치입니다. 지역별로 보면 수도권(1만 2257채)보다 비수도권(6만 3102채) 물량이 83.7%로 압도적으로 많습니다. 다만 증가율은 비슷합니다. 수도권(증가율·10.7%, 주택수·1181채)이나 비수도권( 10.6%·6030채) 모두 10%대의 상승률을 기록했습니다. 규모별로는 85㎡(전용면적 기준) 초과 중대형이 8926채로 전월(7092채)보다 25.9% 뛰었습니다. 85㎡ 이하는 6만 6433채로 전월(6만 1056채) 대비 8.8% 증가에 머물렀습니다. 이같은 수치에 대한 민간과 정부의 해석에는 적잖은 온도차가 있습니다. 일단 1월 미분양 주택은 미분양주택의 20년 장기 평균이자 정부가 위험선으로 보고 있는 ‘6만 2000채’를 훌쩍 넘는 규모입니다. 이를 근거로 주택업계에선 이미 “빨간불이 들어온 셈”이라며 정부에 지원을 요구하며 압박하고 있습니다. 지난달 28일 열린 토론회에서 제1주제 발표자였던 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “최근 초기분양률이 크게 낮아져, 미분양 주택이 연내 12만 채 이상으로 늘어날 수 있다”며 “미분양 주택 잠재리스크에 대한 철저한 사전대응이 필요하다”고 주장했습니다. 제 2주제 발표자였던 김정주 한국건설산업연구원의 경제금융·도시연구실장은 “지난해 3분기 이후 전국적으로 분양률이 급락하고, 주택사업에서의 정상적인 대출금 상환가능성이 낮아지는 등 시행주체와 건설사의 동반부실 가능성이 높다”며 “정부의 금융 조달 지원을 강화해야 한다”고 촉구했습니다. 이에 앞선 1월 말에는 중소주택업체 모임인 대한주택건설협회의 정원주 회장이 기자간담회를 열고 주택건설경기 회복을 위해 정부가 미분양 문제 해결에 더 적극적으로 나서달라고 요구하기도 했습니다. 당시 정 회장은 “공기업이 나서서 민간 미분양 주택을 적정 가격에 매입하거나, 미분양 주택을 매수하는 사람에게 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 제외하는 규제 완화”를 주문했습니다. 반면 국토부는 현재 미분양주택 물량이 위험수준과는 거리가 멀다고 분석합니다. 지난해 건설사들의 막바지 밀어내기 분양으로 미분양이 증가한 것이기에 지금 당장은 정부가 시장에 개입할 시기가 아니라는 것입니다. 국토부에 따르면 지난해 분기별 공급량은 4분기(10~12월)에 9만 9000채로, 1분기(1~3월·6만 5000채)나 2분기(4~6월·5만 1000채) 3분기(7~9월·7만 2000채)에 비해 2만 7000~4만 8000채가 많았습니다. 이런 분석에는 준공 후 미분양 물량이 많지 않다는 점도 영향을 미쳤습니다. 원 장관은 기자간담회에서 “(우리나라는) 선분양제라 미분양을 전부 악성이라 볼 수는 없다”며 “(준공 후 미분양과 같은) 악성 미분양도 장기 평균의 4분의 1보다도 낮고, 이달에 늘어난 건 얼마 안된다”고 지적했습니다. 즉 우리나라는 선분양이라 준공 때까지 업체가 가격 할인 등을 통해 미분양을 처리할 수 있어 준공 후 미분양물량 수준이 중요한데, 그 규모가 우려할 수준은 아니라는 지적입니다. 원 장관은 또 “수도권이나 입지가 차상위 정도 되는 곳은 의미 있는 숫자로 해소 중이고 최대 미분양 지역인 대구도 추가되는 미분양 규모가 100채 수준”이라며 “전체적으로 ‘보합’을 유지하는 수준으로 볼 수 있다”고 강조했습니다. 결국 현재는 ‘노란불’이며, 상황을 좀 더 지켜보겠다는 뜻으로 풀이됩니다. ● 중대형 아파트 중심으로 다시 오르는 분양가 그렇다면 원 장관의 요구대로 분양가를 내릴 수는 없는 것일까요. 상식적으로 물건이 팔리지 않을 때 싸게 팔아 재고 부담을 줄이고, 분양금의 일부를 받아 회사운영자금으로 활용하는 게 낫습니다. 그런데도 주택업체들이 버티는 이유는 무엇일까요. 이에 대한 분석에 앞서 현재 분양가가 어떤 상황인지를 들여다볼 필요가 있습니다. 부동산정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 올해 1월 전국 아파트 평균 분양가(3.3㎡ 기준)는 1753만 원으로 집계됐습니다. 아파트 분양가 조사가 시작된 이래 처음으로 1500만 원을 넘어섰던 지난해(연평균 1522만 원)보다 15% 넘게 올랐습니다. 또다른 부동산정보업체 ‘리얼투데이’가 HUG 자료를 분석한 결과에서도 상황은 비슷합니다. 리얼투데이에 따르면 서울 아파트 평균 분양가는 1월 3063만1000원으로 전월(2977만9000원) 대비 2.86% 높아졌습니다. 지난해 4월(3224만 원) 이후 3000만 원 밑으로 떨어졌다가 9개월 만에 다시 회복한 것입니다. 업계 전문가들은 이러한 분양가 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망하고 있습니다. 무엇보다 건설원가가 꾸준히 오르고 있기 때문입니다. 김승준 하나증권 연구원이 지난달 내놓은 리포트( ‘저렴한 분양가가 어려운 이유’)는 이를 잘 정리했습니다. 보고서에서 김 연구원은 “2020년 대비 2022년에 건축자재 35.8%, 임금 10.1%, 토지 7.0%가 각각 올랐고, 금리 상승에 따른 금융비용도 2배 이상 증가했다”고 지적했습니다. 이어 “떨어진 주변시세에 분양 가격을 맞추면 건설사들은 공사할수록 손해 보는 구조이며, 저렴하게 토지를 매입하지 않고선 분양하기 어려운 환경”이라고 분석했습니다. 정부도 이런 상황은 인정하는 분위기입니다. 실제로 국토부는 지난달 말 분양가상한제 대상 아파트에 적용할 기본형건축비를 철근·레미콘 같은 주요 건설 자재 가격과 노무비 변동을 반영해 2.05% 인상했습니다. 이에 앞선 2주 전에도 국토부는 레미콘 가격이 15% 넘게 올랐다며 1%가량 인상한 바 있습니다. 기본형건축비는 매년 3월과 9월, 두 차례 정기적으로 조정됩니다. 다만 자재가격이 일정 기준 이상 오르면 이를 반영해 인상 조정할 수가 있습니다. 그런데 이런 일이 결코 흔하게 이뤄지는 것은 아닙니다. 국토부가 2008년 3월 관련 제도(‘분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용’)를 도입한 이후 자재가격 급등을 이유로 비정기 건축비 조정을 한 것은 이번을 포함해 불과 4번뿐입니다. 그 시점도 2008년(조정시기·7월)과 2021년(7월) 2022년(7월), 2023년(2월)입니다. 4번 가운데 3번이 모두 최근에 진행된 셈으로, 그만큼 자재가격이 많이 올랐음을 보여줍니다. ● 분양가 고공행진, 주택시장의 새로운 불안 요인 문제는 서울 등 인기지역에서 제동장치 없이 가격 상승이 이어질 가능성이 대두되고 있다는 점입니다. 대표적인 곳이 재건축이 진행 중인 서울 은마아파트입니다. 현재 3.3㎡당 예상분양가가 7700만 원으로 추정됩니다. 이에 앞서 서초구 반포 래미안 원베일리는 5669만원으로 결정됐습니다. 5000만 원에 육박하는 경우도 적지 않습니다. 르엘 신반포 센트럴 분양가는 4849만 원, 서초 그랑자이와 방배 그랑자이는 4687만 원에 각각 책정됐습니다. 정부는 이러한 새 아파트 분양가의 고공행진이 부동산시장이 안정세를 회복했을 때 집값 불안을 유발하는 폭탄이 될 가능성을 우려하고 있는 것으로 보입니다. 게다가 이는 현 정부가 추진해온 부동산시장 정상화를 위한 규제 완화 방침에도 걸림돌로 작용할 가능성이 매우 큽니다. 예컨대 정부는 지난 1월 5일부터 강남3구(강남·서초·송파)와 용산을 제외한 전국 모든 지역을 투기과열지구와 조정대상지역, 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 해제했습니다. 이러한 조치가 고분양가를 가져왔고, 집값 불안을 유발했다는 비난이 쏟아질 수 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만 분양가의 평균 30~40%를 차지하는 땅값의 하향 안정은 정부의 분양가 인하 요구에 힘을 실어주고 있습니다. 부동산 경기 침체로 2010년 10월 말 이후 계속 올랐던 땅값은 지난해 11월 하락세로 돌아섰습니다. 2010년 10월 이후 12년 1개월 만의 일이었습니다. 이에 따라 지난해 연간 땅값 상승률도 2.73%로 전년(4.17%)의 65% 수준으로 내려앉았습니다. 지난해 5% 넘게 오른 소비자물가(이하 ‘물가’)를 감안하면 실제로는 하락한 셈입니다. 땅값 상승률이 물가 상승률을 밑돌은 것도 2013년 이후 9년 만의 일입니다. 미분양주택 해소를 위해 정부가 지원해달라는 주택업계와 분양가를 낮추라는 국토부의 힘겨루기는 어떤 식으로 막을 내릴까요. 적어도 올 상반기까지는 양측이 팽팽하게 맞서고, 치열한 눈치 싸움이 벌어질 가능성이 큽니다. 다만 하반기 이후는 예측이 어렵습니다. 내년 4월로 예정된 총선이 적잖은 변수가 될 가능성이 있다는 점을 염두에 둬야 할 것 같습니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-04
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  • 초고층 상위 20개중 13개, 서울 아닌 ‘이곳’에 있다

    지난해 말 기준으로 국내 건축물 총면적(연면적 기준)이 41억 3000여만㎡로 집계됐다. 전년에 비해 축구장 1만 500개만큼 늘어난 규모다. 증가한 면적의 절반 이상인 55.5%가 수도권지역에 위치했고, 나머지는 비수도권 지역이었다. 그만큼 수도권 밀집이 가속화하고 있음을 보여준다. 지난해 건축물 허가면적은 전년보다 3.6% 늘었지만 실제 착공과 준공 면적은 각각 10% 이상 감소했다. 특히 준공 면적은 2018년 이후 지난해까지 꾸준하게 줄어든 것으로 나타나 눈길을 끈다. 국토교통부는 2일(오늘) 이런 내용의 ‘2022년도 건축물 현황 통계’(이하 ‘건축물 통계’)와 ‘2022년도 건축 인허가 통계’(이하 ‘인허가 통계’)를 발표했다. ● 축구장 1만 500개만큼 건물면적 증가건축물 통계에 따르면 지난해 전국 건축물은 동수로 735만 4340동으로 집계돼 전년보다 4만 76동(증가율·0.5%) 늘어났다. 총면적은 41억 3134만㎡로 전년보다 7510만㎡(1.9%) 증가했다. 늘어난 면적을 축구장 크기(7140㎡)로 환산하면 약 1만 518개에 해당한다. 또 잠실야구장(2만 6331㎡) 2852개가 들어설 수 있는 규모다. 지역별 증가면적을 보면 수도권이 55.5%(4169만㎡)로 절반 이상을 차지했고, 비수도권은 44.5%(3341만㎡)에 머물렀다. 그 결과 수도권지역 건축물 총면적(18억 7766만㎡)이 전국건축물 총면적에서 차지하는 비중도 44.5%로 전년(44.3%)보다 0.2%포인트(p) 높아졌다. 지난해 말 기준으로 전체 국토면적(지적공부 기준)의 11.8%에 불과한 수도권에 갈수록 경제력이 집중되고 있음을 보여준다. 이는 국토면적 대비 건축물 총면적 비율로도 확인된다. 이 비율은 전국토 기준으로는 지난해 4.11%로 전년보다 0.07%p 증가했다. 하지만 수도권(15.47%→15.82%)이 0.35%p 늘어난 반면 비수도권(2.50%→2.54%)은 0.04%p 증가에 머물렀다. ● 단독주택 사라지고, 아파트 크게 증가전체 건축물 면적을 용도별로 보면 아파트를 중심으로 하는 주거용 시설물이 19억 1300만㎡(46.3%)로 압도적으로 많았다.뒤를 이은 상업용은 9억 1504만㎡(22.1%)로 절반 수준에 불과했다. 주거용 중에서는 아파트(12억 1849만㎡)가 가장 컸고, 단독주택 다가구주택 다세대주택 연립주택 등의 순으로 뒤를 이었다. 주거용 건축물은 최근 5년간 동수는 연평균 0.3% 줄어든 반면 면적은 1.9% 증가했다. 재건축 재개발 등과 같은 정비사업을 통해 단독주택이 사라진 자리에 아파트가 들어섰기 때문으로 풀이된다. 실제로 이 기간 단독주택은 꾸준히 감소(동수·-0.5%, 총면적·-0.2%)했고, 아파트(2.3%, 2.8%)는 대폭 늘었다. 시도별로 주거용 건축물이 차지하는 비율이 높은 지역을 보면 아파트는 세종시(84.8%)가 1위였고, 단독주택은 전남(43.7%), 다가구는 대전(15.7%), 다세대는 서울(15.0%), 연립주택은 제주(12.0%)로 각각 나타났다. ● 전국 50층 넘는 건물 110개…고층 1위는 ‘롯데 월드타워’서울시가 건축물 층고 규제를 완화하겠다는 방침을 밝히면서 초고층 건물에 대한 관심이 높아진 가운데 지난해 말 현재 전국에 50층 이상 초고층은 모두 110개 동으로 집계됐다. 이는 조만간 10개 이상 늘어날 것으로 예상된다. 현재 대구(6개) 충남(2개) 서울(1개) 부산(1개) 등지에서 초고층 건축공사가 한창이기 때문이다. 현재 지어진 초고층 건물 상위 20위 안에 부산에 13개나 몰려 있었고, 서울이 4개에 불과했다. 나머지는 인천 경기 충남에 각 1개씩이었다. 하지만 1위는 서울 송파구에 위치한 롯데월드타워(123층)가 차지했고, 부산 엘시티가 랜드마크타워동(101층) 타워B동(85층) 타워A동(85층) 등을 앞세워 2~4위 자리를 지켰다. 한편 지난해 말 기준 전체 주거용 건축물 457만 6715개 동 가운데 절반(50.5%)을 조금 넘는 231만 1230개 동이 지어진 지 30년이 넘은 것으로 나타났다. 일반적으로 아파트 등 5층 이상 공동주택은 준공 후 30년 이상 됐을 때 재건축 검토 대상이 된다. 만약 국토부가 최근 1기 신도시 재건축 활성화를 위해 제정을 추진 중인 ‘’노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법‘(이하 ’특별법‘)을 적용하면 그 숫자는 무려 67.2%(307만 4308개동)로 늘어날 수도 있다. 특별법에서 건축물 연령기준을 20년으로 낮출 방침이기 때문이다. 다만 100만㎡ 이상 택지지구에 들어선 주택이어야만 이 기준의 적용을 받는다.● 신규 건축물 착공 10% 이상 감소 가까운 미래의 건축물 현황을 보여주는 인허가는 지난해 소폭 늘었다. 하지만 착공과 준공 물량이 크게 줄었다. 부동산 경기와 내수 침체로 실제 공사가 부진했음을 보여준다. 허가 면적의 경우 1억 7868만㎡로 전년 대비 3.6% 증가했다. 부동산경기 침체의 직격탄을 맞은 수도권(7590만㎡)의 경우 전년(8589만㎡)보다 오히려 999만㎡(-11.6%)가 줄었다. 하지만 비수도권(1억 278만㎡)에서 전년(8655만㎡)보다 1624만㎡(18.8%)가 늘어나며 상승세를 지켰다. 반면 착공 면적(1억 1024만㎡, 감소폭 -18.7%)과 준공 면적(1억 1287만㎡, 11.2%)은 모두 10% 이상 줄었다. 특히 아파트를 포함하는 주거용 건축물의 경우 착공(-26.6%)과 준공(-15.7%)이 모두 크게 감소했다. 이는 수도권과 비수도권을 가리지 않고 마찬가지 상황이었다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-03-02
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  • 미분양 7만5000채, 10년만에 최대…‘위험선’ 넘었다

    지난달 주택시장은 말 그대로 최악의 침체상황을 보였던 것으로 나타났다. 미분양아파트는 최근 10년 새 가장 많은 7만 5000채를 넘어섰고, 주택 거래량은 불과 3년 전인 2020년의 4분의 1 수준으로 곤두박질쳤다. 주택입주 물량의 사전지표인 ‘인허가-착공-분양’은 최근 10년 평균 물량보다 30~80%가 줄었고, 준공물량도 절반 수준으로 쪼그라들었다. 다만 기준금리가 제자리걸음을 시작했고, 정부의 부동산 경착륙 방지 대책이 하나둘 법제화되고 있어 이러한 흐름이 계속될지 여부는 미지수이다. 국토교통부는 28일(오늘) 이런 내용의 ‘2023년 1월 주택 통계’(이하 ‘통계’)를 발표했다.● 미분양 급증…10년 만에 다시 7만 채 돌파통계에 따르면 지난달 전국의 미분양 주택이 한 달 만에 10%가량 늘어 7만 5359채로 집계됐다. 전월(6만8148채)보다 10.6% 증가했고, 2012년 11월(7만6319채) 이후 10년 2개월 만의 최대 규모다. 증가 폭은 다소 둔화됐다. 지난해 11¤12월 두 달간 1만 채씩 증가했으나 1월엔 7211호 늘어난 것이다. 또 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공 후 미분양’은 7546채로 전월보다 0.4%(28채) 증가하는 데 머물렀다. 지역별로 보면 수도권(1만 2257채)보다 비수도권(6만 3102채) 물량이 83.7%로 압도적으로 많았다. 다만 증가율은 비슷했다. 수도권(증가율·10.7%, 주택수·1181채)과 비수도권( 10.6%·6030채) 모두 10%대였다. 규모별로는 85㎡ 초과 중대형이 전달(7092채)보다 25.9% 증가한 8926채였고, 85㎡ 이하는 6만 6433채로 전월(6만 1056채) 대비 8.8% 늘었다.● 미분양 급증…위험신호 vs 노란불 정도1월 미분양 물량은 미분양주택의 20년 장기 평균이자 정부가 위험선으로 보고 있는 ‘6만 2000채’를 훌쩍 넘어서는 규모이다. 이에 따라 주택업계 등은 정부의 추가 대책을 요구하는 목소리를 내고 있다. 특히 중소주택업체 모임인 대한주택건설협회는 지난달 말 기자간담회를 열고 주택건설경기 회복을 위해 정부가 미분양 문제 해결에 더 적극적으로 나서달라고 촉구했다. 당시 정원주 주택건설협회 회장은 “공기업이 나서서 민간 미분양 주택을 적정 가격에 매입하거나, 미분양 주택을 매수하는 사람에게 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 제외하는 규제 완화 방안”을 제시하기도 했다. 국토부는 이에 대해 시간을 갖고 좀 더 지켜보겠다는 입장이다. 지난해 건설사들의 막바지 밀어내기 분양으로 미분양이 증가한 것이기에 지금 당장은 정부가 시장에 개입할 시기가 아니라는 것이다. 실제로 지난해의 경우 1분기(1~3월·6만 5000채)와 2분기(4~6월·5만 1000채) 3분기(7~9월·7만 2000채)에 비해 4분기(10~12월·9만 9000채)에 공급이 크게 증가했다.1월 미분양이 늘어난 지역이 주로 비수도권 외곽지역이거나, 분양가가 인근 시세보다 높았던 곳이 주를 이룬다는 점도 이런 분석에 힘을 실어줬다.여기에 준공 후 미분양 물량이 많지 않다는 점도 영향을 미쳤다. 우리나라는 선분양이라 준공 때까지 업체가 가격 할인 등을 통해 미분양을 처리할 수 있어 준공 후 미분양물량 수준이 중요하다. 그런데 미분양 물량이 가장 많았던 2009년 3월(16만 5641채)의 준공 후 미분양이 무려 5만 2000여 채나 됐다. 반면 지난달은 7546채로 14.5% 수준에 불과하다.● 주택 거래량, 3년 전의 4분의 1수준지난달 전국 주택 거래량은 2만 5761건으로 작년 같은 기간보다 38.2% 줄었다. 지난 2020년 1월(10만 1000여 건)과 비교하면 4분의 1수준으로 쪼그라든 셈이다. 지역별로 보면 수도권이 1만 299건으로 36.5%, 비수도권은 1만5462건으로 39.4%가 각각 감소했다. 전국 주택시장의 바로미터인 서울은 2641건으로 작년 동기(4831건)의 절반 수준으로 내려앉았다. 이를 최근 5년 간 1월 평균 거래량과 비교하면 상황은 좀 더 심각하다. 전국적으로는 63.7%, 수도권 71.2%, 비수도권 56.0%, 서울 76.0%가 각각 감소했다. 주택 유형별로는 아파트가 1만 7841건으로 작년 동월 대비 27.1%, 아파트 외 주택은 7920건으로 54.1%가 각각 줄었다. 다만 서울 아파트 월별 거래량은 두 달 연속 전월 대비 증가했다. 지난해 11월 서울 아파트 거래량은 단 761건으로 관련 통계가 집계되기 시작한 이후 최저치였는데, 12월 1001건으로 올라섰고 올해 1월엔 1161건으로 또다시 늘었다.● 입주물량 사전지표, 최대 80% 격감주택입주물량의 사전지표에 해당하는 ‘인허가-착공-분양(승인)’ 물량도 크게 줄었다. 우선 주택 인허가 물량은 지난달 2만1425채로 작년 같은 기간(3만9614채) 대비 절반 가까이 감소했다. 지역별로 보면 수도권(5259채)에서 65.3%, 비수도권(1만 6166채)은 33.9%가 각각 줄었다. 서울(1826채)도 하락폭이 51.8%나 됐다. 주택 착공물량도 지난달 1만 5612채로 작년 같은 기간(1만 8848채)보다 17.2% 줄었다. 수도권(착공물량·9980채, 하락폭·2.9%)보다는 비수도권(5632채, 34.3%)에서 많이 감소했다. 아파트 분양실적은 지난달 1825채로 작년 같은 기간(1만 9847채)보다 90% 넘게 줄었다. 지역별로는 수도권(1027채, 92.9%)과 비수도권(825채, 87.8%) 모두 감소폭이 90% 안팎이었다. 유형별로 보면 일반분양이 1728채로 89.5%가 줄었고, 임대주택은 16채로 99.0% 감소했다. 조합원 분양도 108채로 94.1% 격감했다. 주택 준공 실적도 지난달 전국 1만 6141채로 작년 동기와 비교해 24.2% 줄었다. 수도권에서 47.4%가 줄었지만 지방에선 14.3% 늘었다. 유형별로는 아파트(1만 1347채)가 15.0%, 아파트 외 주택(4794채)이 39.8%가 각각 감소했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-28
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  • 고속도로 지하화 자문단에 정신과 의사가 위촉된 까닭은?

    정부가 만성적인 교통체증에 시달리고 있는 경부 경인고속도로 문제 해결을 위해 지하화 사업에 속도를 높이고 있다. 지난달 예비타당성 조사에 착수하고, 관계기관 실무협의체를 구성한 데 이어 이번에는 지하도로 건설에 필요한 관련 분야 전문가들이 포함된 대규모 자문단을 구성했다. 특히 자문단에는 도로 건설 전문가 이외에 방재와 소방, 심리 분야 전문가들도 다수 포함돼 있어 눈길을 끈다. 국토교통부는 27일(오늘) 이런 내용으로 ‘대심도 지하고속도로 추진 자문위원회’를 구성 운영한다고 발표했다.● 경부고속도 지하화 위한 대규모 자문단 구성 자문위원회는 지하고속도로 계획과 설계, 시공 등 사업 추진 전반에 관한 사항에 대해 검토하고 의견을 제출하게 된다. 단순히 터널과 도로 시공 분야에만 그치지 않고, 지하고속도로 운영에 관한 사항과 안정성 강화방안, 지하고속도로 설계지침 등에 대해서도 자문역할을 맡는다. 국토부는 이를 위해 관련 분야의 학회나 전문기관 추천을 받은 6개 분야, 42명의 전문가를 자문위원으로 위촉했다. 분야별 전문가는 ▲지반 9명 ▲터널 9명 ▲도로·교통 6명 ▲방재 7명 ▲소방 6명 ▲심리·정신 5명 등이다. 눈길을 끄는 점은 일반적인 도로 교량 지하터널 공사 등에 필요한 토목기술 전문가 이외에 방재와 소방, 심리·정신 전문가가 18명(42.9%)이나 포함돼 있다는 것이다. 국토부 이종헌 지하고속도로팀장은 이에 대해 “경부·경인고속도로 지하화 사업은 지하 50m 이하 깊이에 길이 20km가 넘는, 이른바 ‘대심도 장대터널’을 건설 운영해야 하는 프로젝트”라며 “처음으로 추진하는 사업인 만큼 기존에 지어진 지하도로보다는 훨씬 강화된 안전기준과 운영방침이 필요하다는 판단에 따른 조치”라고 설명했다. 즉 강화된 방재와 소방시설 기준이 필요하고, 장거리 지하고속도로 이용에서 발생할 수 있는 운전자의 심리적인 불안요인 등을 고려한 운영방안이 요구된다는 것이다. ● 대심도 지하고속도로 이용자 심리 고려한 운영방안 마련 특히 심리학과 교수나 정신과 의사 등은 운전자가 20km가 넘는 장거리 지하고속도로를 주행하다 겪을 수 있는 폐쇄공포나 공황장애 발생 우려를 최소화할 시설물이나 조명 설치 방안 등에 대해 자문하게 된다. 국토부가 지난해 11월 만든 ‘지하도로 지침 개정안’에 따르면 초장대 지하도로의 장시간 주행에 따른 운전자의 주의력 저하나 졸음이 예상되는 구간에서 운전자의 주의력 향상을 유도할 수 있는 조명과 벽면 디자인을 설치해야 한다. 실제로 지하도로에서 경관조명은 일정 구간마다 다양한 색깔의 조명을 설치하는 경우가 적잖다. 또 직선길이가 길면 운전자가 단조롭게 느껴 주의력 감소나 졸음운전, 과속 등과 같은 안전상 문제를 일으킬 수 있어 직선구간을 가급적 2km 이내로 줄여야 한다. 실제로 현재 국내 최장 도로터널인 인제~양양 터널(총길이·10.1km)의 경우 졸음도 분석을 통해 전체 구간을 완만한 곡선구간으로 설계했다.● 경부고속도로 등 대심도 장대 고속도로 사업 본격화 이번 조치로 정부가 추진하는 경인 경부고속도로 등의 지하화 사업은 더욱 속도를 붙이게 됐다. 정부가 수시로 분야별 자문위원회를 구성해 운영하면서 지하도로 설계지침 개정안 등에 반영하고, 사업일정을 조율해나갈 방침이기 때문이다. 국토부에 따르면 약칭 경부고속도로 지하화사업으로 불리는 ‘경부고속도로 용인~서울 구간 지하화’는 정부가 3조 8000억 원을 투입해 경기 용인시 기흥IC(나들목)에서 서울 서초구 양재IC까지 26.1㎞ 구간에 4~6차로 규모의 지하차로를 건설하는 것이다. 2027년 하반기 착공을 목표로 추진되고 있는데, 지난달부터 한국개발연구원(KDI)의 예비타당성조사(예타)가 진행 중이다. 지난달 말에는 국토부와 서울시, 경기도, 한국도로공사 등의 실무자들로 협의체도 꾸려졌다. 경인고속도로 지하화는 인천 서구 남청라 나들목(IC)부터 서인천 IC를 거쳐 서울 양천구 신월 IC까지 구간(약 20km)에 4~6차로 넓이의 지하터널 2개를 뚫는 프로젝트이다. 총사업비로 2조 41억 원이 책정됐다. 지난해 5월부터 KDI의 예타를 밟고 있는데, 늦어도 올 상반기에 결과가 나온다. 2034년 개통 목표로 2027년 상반기에 공사가 시작될 예정이다. 수도권 제1순환 고속도로 퇴계원~판교 구간 지하화는 약 32km 구간에 4조여 억 원을 투입해 지하 고속도로를 설치하는 사업이다. 2027년 설계 착수를 목표로 현재 예타를 위한 사전타당성 조사가 진행 중에 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-27
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  • [라운지]주거복지포럼 새 상임대표에 장용동 전 아시아투데이 부사장

    (사) 한국주거복지포럼(이하 ‘포럼’ 이사장 이상한)은 27일 서울 서초구 양재동 aT센터에서 총회를 열고, 신임 상임대표로 장용동 이사(64 사진)를 선임했다. 장 신임 상임대표는 헤럴드경제 편집국장, 아시아투데이 부사장 겸 편집인 등을 역임한 언론인 출신이자 주거복지 관련 민·관·공·학계를 아우르는 폭넓은 네트워크를 지닌 전문가이다.장 신임 대표는 포럼이 발족할 때부터 참여해 대외 홍보를 맡는 대외협력위원장 등을 지내며 포럼 발전에 기여해왔다. 주거복지포럼은 2013년 보편적 주거복지를 위한 정책대안을 제시하고 지속가능한 주거복지 체계 조성을 목표로 설립된 사단법인이다. 현재 관련 학계와 연구기관, 정부부처, 시민단체, 언론 등 다양한 분야에서 약 500여 명이 넘는 전문가들이 회원으로 활동하고 있다.한편 주거복지포럼은 이날 ‘제 9회 주거복지활동 우수사례 시상식’도 진행했다. 영예의 대상에는 경상남도가 선정됐다. 이어 최우수상은 전주시, 우수상은 광주 북구청, 자원봉사능력개발원, 안산도시공사가 각각 수상했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-27
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  • 전세 세입자 모시기 전쟁 벌어진 4가지 이유

    2월 초 인천 서구에 위치한 A 아파트 전세매물을 소개한 네이버 부동산 코너에 “전세대출 가능. 임대인(집주인) 대기업 다녀요”라는 글이 올라와 화제가 됐다. 해당 아파트에 매매가 대비 30% 수준의 대출이 있어 임차인(세입자)이 기피할까 싶어 부동산공인중개사가 덧붙여 높은 메모였다. 집주인이 대기업 직원이라 융자가 있어도 걱정할 필요 없고, 보증금을 제때 돌려받을 수 있음을 강조하기 위한 것이었다.갈수록 증가하는 역전세, 경매도 늘어최근 임대차시장에 ‘역전세’ 현상이 심각하다. 역전세란 집값이 급락하면서 전세금이 계약 당시보다 떨어져 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 말한다. 전세를 찾는 사람보다 신규 주택 공급이 늘거나 입주 물량이 증가하면서 집주인이 세입자를 구하기 어려워진 경우도 포함된다.이로 인해 최근 주택시장에서 세입자 확보 전쟁이 펼쳐져 평소 접하기 어려운 일들이 속출하고 있다. 집주인의 경제 능력 공개는 당연하고, 전세금 대출 이자를 지원해주겠다거나 수백만 원을 호가하는 명품 가방을 주겠다는 경우도 있다. 집주인이 세입자에게 월세처럼 매달 일정액을 지급하는 사례도 등장했다. 전세금이 떨어진 상태에서 새로운 세입자를 구하지 못하자, 기존 세입자에게 전세금 차액에 대한 이자를 주는 것이다.지은 지 10년 넘은 주택의 경우 세입자를 모시기 위한 인테리어 리모델링도 활발하다. 이른바 ‘세입자용 인테리어’다. 집주인이 거주하지 않기 때문에 전체 수리보다 주방과 욕실 등 일부 공간만 업그레이드하는 식이다. 한샘에 따르면 전체 리모델링 매출에서 ‘올수리’(집 전체 수리)의 비중은 지난해 30%로 전년(42%)보다 12%p 줄어든 반면, 부분 공사 비중은 58%에서 70%로 12%p 늘어났다.역전세로 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 최후 수단으로 경매법정을 찾는 일도 많아졌다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 수도권에서 아파트 등 주거시설 세입자의 신청으로 진행된 경매(강제·임의경매 포함)는 모두 87건(유찰로 인한 중복 집계 제외)으로 전년 동기(54건) 대비 61.1% 증가했다. 지난 한 해 동안 수도권에서 세입자의 신청으로 열린 경매(978건)가 전년(824건) 대비 18.7% 늘어나는 데 그친 점을 감안하면 눈에 띄는 증가세다. 게다가 경매 낙찰자가 없어 세입자가 본인이 살던 집을 떠안는 경우도 성장세가 두드러진다. 지난해 서울에서 세입자가 직접 낙찰받은 경매 건수는 105건으로 전년(66건)보다 59.1% 증가했다. 낙찰금액도 지난해 196억3083만 원으로 전년(101억5815만 원)의 2배 가까이 급증했다.역전세 현상으로 전세금 하락이 이어지면서 ‘매매가 대비 전세금 비율’(전세금 비율)도 10년 전 수준으로 떨어졌다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 아파트 전세금 비율은 68.2%로 전년(68.9%)에 이어 2년 연속 60%대에 머물렀다. 전세금 비율은 2014년 이후 2020년까지 꾸준히 70%대를 유지했다. 특히 서울(55.9%·이하 2022년 12월 기준), 부산(64.8%), 대구(71.3%), 세종(46.9%) 등 주요 대도시 지역은 전세금 비율이 2012년 이전 수준으로 내려갔다. 낮은 전세금 비율은 집값 상승의 걸림돌로 작용할 가능성이 크다.고금리에 전세시장도 휘청이러한 역전세 현상은 왜 일어난 것일까. 한국지방세연구원이 최근 발표한 보고서(‘부동산시장동향-‘역전세’와 주택가격’)에서 힌트를 얻을 수 있다. 한국지방세연구원은 역전세 현상의 원인으로 공급 상황과 제도적 문제, 고금리 여파 등 3가지를 꼽았다.우선 주택 공급 측면이다. 2018년부터 2021년까지 입주 물량이 크게 감소하면서 주택 공급 부족에 따른 전세금 상승 요인이 있었다. 하지만 이후 주택 공급이 증가하고 이에 따른 미분양 물량도 크게 늘면서 역전세의 원인이 되고 있다는 것이다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 전국 미분양 주택 수는 6만8107채로 전월(5만8027채)보다 17.4% 늘었다. 이는 정부가 미분양 주택 규모 위험선으로 보는 6만2000채를 훌쩍 뛰어넘는 규모다.두 번째는 임대차 정책이다. 2021년 7월 전월세 신고제가 시행되면서 그해 하반기부터 전세금이 급등했다. 당시 급등한 전세금을 전세자금 대출로 충당하면서 전세시장이 시장금리 변동에 큰 영향을 받게 됐다는 것이다. 특히 전세자금 대출제도는 2014년 도입됐는데, 매년 대출 규모가 크게 늘면서 전세시장이 시장금리 변동에 취약할 수밖에 없는 구조를 만들었다.세 번째는 세계적인 인플레이션과 고금리 환경이다. 미국 연방준비제도이사회는 지난해 3월부터 올해 2월까지 1년 동안 미국 기준금리를 0.25%에서 4.75%까지 4.5%p 인상했다. 이에 대응하기 위해 한국은행도 국내 기준금리를 2022년 4월 1.50%에서 올해 1월까지 3.50%로 2%p 올렸다. 이러한 급격한 금리인상으로 저금리 환경에서 형성된 자산가격(집값)과 전세금이 큰 폭으로 조정받으면서 역전세 현상이 나타났다는 것이다.여기에 한 가지를 더 붙인다면 월세 선호 현상이다. 고금리 등으로 월세 선호도가 올라가는 상황에서 최근 전세 사기 등 여파로 월세 선호 분위기가 확산하고 있는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 월세 거래는 모두 8277건으로 전체 전월세 거래(1만6805건)의 49.3%를 차지했다. 2010년 관련 통계가 공개된 이후 최고 수준이다. 서울 아파트에서 월세 비중은 2020년(31.4%)과 2021년(38.5%)까지만 해도 30%대에 머물렀다. 하지만 지난해부터 40%에 진입한 뒤 마침내 절반을 넘보는 수준까지 올라섰다.문제는 역전세 현상이 당분간 지속되고, 세입자에 대한 집주인의 구애 작전은 더 뜨거워질 가능성이 크다는 점이다. 한국은행이 물가 안정을 위해 기준금리 인상 기조를 유지할 것으로 예상되기 때문이다. 집값이 좀처럼 회복 기미를 보이기 어려운 점도 이런 분석을 뒷받침한다.황재성 기자는… 동아일보 경제부장을 역임한 부동산 전문기자다. 30년간의 기자생활 중 20년을 부동산 및 국토교통 정책을 다루는 국토교통부를 취재했다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-26
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  • ‘아파트 말고 내가 지은 집’ 꿈 꺾던 규제 이제 사라진다[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다.“집짓다 10년 늙는다는 말이 그냥 나온 게 아니더군요.” 국내 굴지의 건설사 임원으로 재직 중인 L씨(55세)는 2년 전부터 퇴직 후 거주할 생각으로 수도권에 단독주택 짓기에 나섰다가 땅을 치며 후회하고 있습니다. 그도 처음부터 집을 지을 생각은 없었고, 기존 주택을 분양받거나 매입할 생각이었습니다. 그런데 몇 달을 돌아다녀도 맘에 드는 집이 눈에 띄지 않자, 용기를 낸 것이었습니다. 30년 가까이 건설회사에서 근무했고 건설자재가격이나 인허가 규정 등 집짓기에 필요한 정보도 잘 안다는 생각도 집 짓기 결정에 영향을 미쳤습니다. 하지만 막상 사업을 시작한 이후 부딪히고 좌절해야 하는 일이 수시로 반복됐습니다. 토지를 매입한 뒤 건축 허가를 받는 과정은 난관의 연속이었고, 예상하지 못한 추가 비용도 눈 덩이처럼 생겨났습니다. 무엇보다 그를 지치게 한 것은 까다로운 건축 규제였습니다. 건축사 사무소에 일임을 했는데도 집주인이 직접 챙겨야 할 일이 한두 가지가 아니었습니다. 집들이는 언제 하냐는 질문에 L씨는 “때가 되면 알려주겠지만 언제가 될지는 모르겠다”며 허탈한 웃음을 지었습니다. L씨가 이처럼 곤경에 처한 이유는 대형 건설회사 건축공사와 단독주택 짓기는 천지차이라는 점을 이해하지 못한 탓입니다. 일반적으로 대형업체가 하는 대규모 건축의 경우 공사비 관리나 공정관리를 신탁사가 대행합니다. 또 분양자들을 보호하기 위한 분양보증제도가 잘 정비돼 있고, 안전 준공을 위한 각종의 규제 내지 제도가 구비돼 있기 마련입니다. 반면 단독주택이나 다가구주택, 다세대 주택 등을 짓는 소규모 건축 현장에서는 이러한 법적 제도적인 공사관리가 거의 이뤄지지 않습니다. 경험이 많지 않은 건축주와 자신의 이익에 목을 맬 수밖에 없는 영세건설업자만이 존재할 뿐입니다. 공사도급계약 이후 건설회사가 공사를 진행하면서 근거 없는 추가공사비를 요구하며 공사를 중단하는 일이 비일비재합니다. 한마디로 지뢰밭처럼 골치 아픈 일들이 숨어 있는 셈입니다. 특히 까다로운 건축 관련 규제는 건축주들이 넌덜머리를 내는 대표적인 걸림돌입니다. 그러나 건축규제는 속성상 깐깐하고 매우 보수적으로 운영될 수밖에 없습니다. 재산가치 형성에 지대한 영향을 미치고, 안전이나 환경훼손 등과 같은 문제와 직결되기 때문입니다. 잘못 지어진 건축물이 주변경관에 미치는 부작용도 적잖습니다. 다만 정부는 정책 환경이나 사회적 수요 변화에 따라 주기적으로 건축 관련 규제를 손질하고 있습니다. 개성적인 내 집 마련을 꿈꾸며 집짓기를 고려한다면 반드시 챙겨야할 정보입니다. 이런 의미에서 국토교통부가 지난 23일 발표한 ‘건축분야 규제개선 방안’(이하 ‘방안’)은 눈여겨봐야 합니다. 이번 방안은 국토교통 규제개혁위원회가 지난해 11월 심의한 뒤 국무조정실 규제혁신추진단과 협의를 거쳐 마련한 것입니다. 방안은 크게 건축 규제 완화와 절차 간소화 두 가지로 나눌 수 있습니다. 각각의 주요 내용과 시장에 미칠 영향 등을 정리합니다. ● 규제 완화…3층 단독주택 높이 높아진다 이번 방안에서 제일 먼저 눈에 띄는 조치는 층고와 관련된 내용입니다. 건축물 층고가 높여지고, 일조권 기준도 탄력적으로 운용됩니다. 층고는 현재 앞 건물과 띄우는 거리기준 높이가 정북방향 대지 기준으로 9m입니다. 이를 기준으로 9m 이하면 1.5m, 9m 초과는 건물높이의 2분의 1을 떼야만 합니다. 그런데 거리기준 높이가 앞으로 10m로 1m 높아집니다. (아래 그림 참조) 이번 조치는 층간소음 최소화나 단열성능 강화 등을 위해 층간 두께가 현재보다 두꺼워질 가능성이 대두되면서 마련됐습니다. 이에 따라 3층 높이의 단독주택의 층고를 3.3m로 높여서 지을 수 있습니다. 현재는 이를 피하기 위해 3층 단독주택의 경우 3층 지붕을 사선형태로 꺾어야 했습니다. 다만 이 조치는 8월부터 시행된다는 점에 유의해야 합니다. 3기 수도권신도시에 들어설 단독주택은 앞 주택과 떨어져야할 거리 기준선이 정북향뿐만 아니라 정남향도 선택할 수 있습니다. 대규모로 조성되는 주택지구에서 지형에 맞게 다양한 모양의 도시경관을 만들 수 있는 길이 열린 셈입니다. (아래 그림 참조) 올 1월부터는 단독주택 옥상 등에 설치할 발전설비로 태양에너지뿐만 아니라 풍력에너지 관련 시설도 허용됐습니다. 그동안은 태양에너지 관련 설치 기준만 제시돼 있어서 풍력에너지 시설은 어려웠습니다. 다만 안전을 위해 높이가 5m 이상이면 공작물 축조신고를 한 뒤에 설치해야 합니다. 또 내진설계와 내풍설계 확인서도 제출해야 합니다. ● 규제 완화…단독주택 밀집지역에 동물병원 설치 가능 건축 용도 규제도 완화됐습니다. 면적이 300㎡ 이하인 소규모 동물병원과 동물미용실은 1종 근린생활시설로 인정돼 단독주택만이 들어설 수 있는 전용주거지역에도 허용됩니다. 현재 동물병원은 2종 근생시설로 분류돼 일부 일반주거지역이나 준주거지역에만 설치가 가능했습니다. 이번 조치는 최근 반려동물인구가 빠른 속도로 늘어나면서 관련 시설 수요가 급증하고 있는 현실에 대응하기 위해 마련된 조치입니다. 정부는 관련 법령(건축법 시행령)을 상반기 중 개정할 방침입니다. 코로나19 등으로 폭발적으로 증가한 택배수요 처리를 위해 도심 주택가에 설치 가능한 500㎡ 미만의 주문배송시설이 2종 근생시설로 추가됩니다. 일종의 ‘택배창고’가 주택가나 아파트 단지 내 상가 등에 생길 수 있다는 뜻입니다. 다만 시행시기는 빨라도 올 하반기 이후가 될 것으로 보입니다. 현재 국회에서 ‘물류시설법’ 개정안을 심사 중이며, 물류창고업 관리지침 등에 대한 후속 개정 작업은 연내 추진으로 정했기 때문입니다. 1인 가구가 폭발적으로 늘어나는 것에 대응하기 위해 지자체와 공공기관뿐만 아니라 민간사업자도 대규모 기숙사를 건설 운영하는 것이 허용됩니다. 여기에는 학생이나 근로자 이외에 일반인도 입주할 수 있습니다. 이런 기숙사는 잠자는 공간은 따로 두고, 세면장, 식당, 주차장 등 나머지 시설을 공동으로 사용하는 형태입니다. 지하철 역세권 이면도로에 위치한 꼬마빌딩 등을 이용한 시설개조가 활발해질 것으로 기대됩니다. 다만 실제 시행까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 관련 건축법 시행령은 24일 개정 공포됐습니다. 하지만 민간임대주택법에 관한 특별법(이하 ‘민간임대특별법’) 시행령 개정작업이 하반기로 예정된 상태입니다. ● 규제 완화…오피스텔에 어린이집 설치 허용 오피스텔은 건축법의 적용을 받는 업무시설이지만 주거 목적으로도 이용이 가능한 시설입니다. 주거용 오피스텔은 2021년 11월부터 120㎡까지 온돌 설치도 허용됩니다. 하지만 아파트에 의무적으로 설치하게 돼 있는 입주민 지원시설인 어린이집 경로당 등에 대한 규정이 없어 보완이 필요하다는 지적이 지속적으로 제기됐습니다. 정부는 이를 수용해 어린이집 등을 오피스텔의 부속용도시설로 명시하기로 했습니다. 오피스텔 내부에 자유롭게 용도 등을 변경해 설치할 수 있는 길이 열린 겁니다. 상반기에 관련 규정 개정 작업이 진행됩니다. 새 아파트뿐만 아니라 기존 아파트 단지에도 ‘다함께돌봄센터’가 설치됩니다. 다함께돌봄센터는 초등학교 방과 후 돌봄서비스를 위해 지자체가 설치 운영하는 시설입니다. 현재는 2021년 1월 이후에 지어진 500채 이상 아파트 단지에 설치가 가능하며, 용적률 규제도 완화됩니다. 앞으로 기존 아파트라도 다함께돌봄센터를 설치할 수 있고, 이 경우 용적률도 추가 허용됩니다. 시행시기는 올 상반기 이후입니다. 고령자나 임산부 등이 건물 옥상 등으로 오갈 때 사용할 승강기 설치가 허용됩니다. 그만큼 노약자의 옥상 출입이 쉬워질 수 있습니다. 현재는 건축연면적을 산정할 때 제외하는 시설물에 옥상 출입용 승강기는 제외돼 있었습니다. 관련 규정은 올 상반기 개정될 예정입니다.● 절차 간소화…중복 규제 통폐합되고, 그림자 규제 모니터링 강화 건축 심의와 인허가 절차 등도 대폭 간소화되는 등 개선됩니다. 우선 건축법에 따른 건축위원회 심의와 경관법에 따른 경관위원회 심의가 건축주가 원한다면 통합 처리됩니다. 건축물 사용승인을 신청하면 기계설비법에 따른 기계설비의 사용 전 검사도 별도 신청 없이 처리하도록 행정절차가 줄어듭니다. 규제 철폐를 위한 모니터링과 지역건축안전센터 설치도 늘어납니다. 상위 법령의 위임근거 없이 지침 등의 형태로 운영되는 건축 관련 ‘그림자 규제’를 철폐하기 위해 전문기관을 통한 조사와 분석 작업도 진행됩니다. 지자체에 설치하는 지역건축안전센터의 의무 배치인력 자격요건이 건축구조기술사에서 건축시공기술사까지로 완화됩니다. 지역건축안전센터는 허가권자인 지자체장의 전문성을 강화하고 건축물 안전관리를 체계적으로 수행하기 위해 설치되는 조직입니다. 건축물 정보를 담고 있는 건축물대장의 기재항목도 개편됩니다. 건축물 소유가 가능한 최소 단위까지 구분이 가능하도록 사용승인 때 동, 호 단위로 건물 고유 식별번호(ID)를 부여하고 건축물대장에 명시해야 합니다. 이번 조치는 건축물 정보를 활용한 프롭테크 등 관련 산업을 활성화시키기 위해서입니다. 프롭테크는 프로퍼티(부동산자산)과 테크놀로지의 합성어로, 부동산 관련 정보기술(IT)업체를 의미합니다. 이밖에 건축물 배치도나 평면도 등 도면의 발급이나 열람자를 해당 건축물 소유자나 거주 임차인뿐만 아니라 사무소·상가 임차인 등 모든 임차인도 가능하도록 변경하는 방안도 추진됩니다. 황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-25
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  • ‘불법 의심’ 아파트 직거래, 3건 중 1건은 문제 드러나

    정부가 공인중개사를 거치지 않고 거래된 아파트 가운데 불법이 의심돼 조사한 물건 3개 가운데 1개꼴로 위법 가능성이 있는 것으로 드러났다. 대부분 부동산거래신고를 제대로 하지 않은 경우였지만 세금 탈세 등을 목적으로 편법증여나 다른 사람의 이름을 빌려 부동산 등기를 하는 일도 적잖았다. 정부는 이들을 국세청 경찰청 금융위원회 등 관계기관에 통보했다. 해당기관에서도 혐의가 확인되면 탈루세액 징수나 과태료 부과 등의 조치가 내려진다. 정부는 또 지난해 9월 이후 직거래된 아파트에 대해서도 다음달부터 7월까지 5개월 간 기획조사를 진행하기로 했다. 특히 이번 조사에서는 이전 최고가보다 높은 값으로 거래된 것처럼 신고한 뒤 1년 쯤 뒤 이를 취소하는 방식으로 가격을 높이는 이른바 ‘실거래가 띄우기’ 적발에 초점을 맞출 예정이다. 국토교통부는 23일(오늘) 이런 내용의 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사’(이하 ‘조사’) 결과를 발표했다. 이번 조사는 지난 2021년 1월부터 2022년 8월까지 직거래된 아파트를 대상으로 진행됐다. 특히 ▲동일 아파트를 팔았다가 다시 사들이거나 ▲시세보다 지나치게 높거나 낮게 거래하거나 ▲가족 등 특수관계인과 거래하면서 이상 징후가 발견된 802건이 주요 타깃이었다.● 10건 중 8건은 거래신고 위반 조사 결과 위법이 의심된 거래는 조사대상의 34.4%에 해당하는 276건. 3건 중 1건 이상에서 위법 가능성이 발견된 셈이다.이 가운데 가장 많은 214건(77.5%)은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’(이하 ‘부동산거래신고법’) 위반이었다. 부동산거래신고법은 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대해 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약을 없애고, 부동산 거래를 투명하게 할 목적으로 도입됐다. 이에 따라 부동산을 사고 판 사람들은 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 해당부동산이 위치한 지역의 시장이나 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하거나, 국토부 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)을 통해 신고해야만 한다. 신고내용은 ▲사고 판 사람들의 인적사항 ▲계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일▲거래대상 부동산의 소재지와 지번, 지목, 면적 ▲거래대상 부동산의 종류 ▲실제 거래가격 ▲계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 등이다. 만약 공인중개사가 거래계약서를 작성한 경우에는 인적사항과 사무실전화번호 등 개업공인중개사와 관련한 정보도 포함된다. 법인이 부동산을 사들인 경우에는 취득목적 과 자금조달계획 등 좀 더 다양한 정보가 요구된다. 이밖에 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 지정된 지역에서 거래한 주택에 대해서도 자금조달계획과 입주예정시기 등에 대한 내용을 신고해야만 한다. 이를 어긴 사실이 확인되면 관할 지자체에서 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료를 부과한다. ● 탈세 위한 편법증여도 적잖아 위법 의심 거래 가운데 두 번째로 많은 유형은 특수관계인 간 직거래를 통해 편법증여를 한 경우로, 77건(27.9%)에 달했다. 대표적인 게 부모에게서 아파트 구입자금을 받아 부모나 부모 소유 기업이 갖고 있던 아파트를 매입하면서 제대로 된 자금 출처 등을 밝히지 못한 경우이다. 우선 20대 자녀 둘이 부모 소유의 아파트를 17억 5000만 원에 공동매입하면서 부모에게서 물려받은 10억 원에다 부모를 세입자로 하는 전세금 8억 원짜리 임대계약을 체결한 사례이다. 이 과정에서 부모는 자녀들에게 5억 원씩 증여했고, 취득세도 대신 내줬다. 국토부는 자금 조달 능력이 부족한 20대 자녀들이 전세금 8억 원을 확보하는 과정에서 탈세가 의심된다며 국세청에 통보했다. 국세청의 세무조사를 통해 탈세가 확인되면 가산세를 포함한 탈루세액 추징이 이뤄진다. 부친이 대표인 법인이 소유한 21억 원짜리 아파트를 자녀가 매입하는 과정에서 편법증여가 의심된 사례도 있었다. 이 자녀는 전세금 8억 5000만 원을 내고 살다가 부친에게서 증여받은 12억 5000만 원을 더해 해당아파트를 매입했다. 국토부는 전세금 8억 5000만 원의 조달과정이 분명하지 않은 점에서 법인자금을 유용했거나 편법증여가 의심된다며 국세청에 통보했다. ● 집값 띄우기 위한 부동산실명법 위반도 이번에 적발된 사례 가운데에는 ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’) 위반이 의심되는 경우도 19건이나 됐다. 시누이가 올케(오빠나 남동생의 아내)에게 아파트를 팔면서 구입대금을 모두 본인이 제공했다가 4개월 뒤 다시 해당아파트를 사들인 경우다. 이 과정에서 아파트를 다시 사들일 때 대금은 지급되지 않았다. 일종의 ‘집값 띄우기’ 등을 목적으로 하는 자전거래(自轉去來)인 셈이다.국토부는 이를 부동산실명법에 따른 명의신탁으로 보고 경찰청에 수사를 의뢰했다. 범죄 혐의가 인정되면 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금 등과 같은 처벌이 내려진다. 이번 조사에서는 10년 간 임대로 살다가 분양을 받을 수 있는 ‘10년 공공임대아파트’를 당첨 받은 매도인이 이를 매수인에게 재임대한 뒤 분양시점에 매매계약을 체결한 경우도 있었다. 공공임대아파트는 공공주택 특별법에 따라 다른 사람에게 재임대(전대)하는 것이 금지돼 있다. 국토부는 매도인이 이를 어긴 것으로 판단하고, 경찰청에 수사를 의뢰했다. 또 해당 지자체에도 부동산거래신고법 위반 혐의가 있는 것으로 통보했다. 범죄 사실이 확인되면 공공주택특별법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처해진다. 또 부동산거래신고법에 따라 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료도 부과된다.● 다음달부터 ‘집값 띄우기’ 집중 조사 국토부는 이번 조사에 이어 다음달부터 7월까지 진행될 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사’에서는 허위로 높은 가격에 계약을 맺어 실거래가를 높인 뒤 나중에 취소하는 이른바 ‘집값 띄우기’에 대해 집중적으로 진행할 방침이다. 조사 대상은 2021년 1월부터 지난해 2월까지 2년간 이뤄진 거래 중 장시간 경과 후 거래를 취소하거나 특정인이 반복해 신고가로 거래한 후 취소한 경우이다. 이 기간 국토부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 계약해지 거래는 모두 2099건에 달했다. 이 가운데 43.7%(918건)가 최고가 거래였다. 경기에선 9731건의 주택 매매계약이 해지됐는데, 최고가 거래가 취소된 경우는 23%(2282건)이다. 특히 투기지역에서 아파트를 고가에 거래한 뒤 취소한 사례에 대해 ▲실제 계약서가 있는지 ▲계약금 지급과 반환(배상배액)이 이뤄졌는지 등이 집중적으로 조사된다. 이 과정에서 명의신탁이나 탈세 여부 등에 대한 조사도 이뤄진다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-23
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  • 尹 정부 1호 사전청약, 일단 흥행 성공

    ‘흥행 성공’ 현 정부의 첫 공공분양주택 ‘뉴:홈’의 사전청약경쟁률이 15대 1을 기록했다. 고금리 등으로 급랭한 부동산시장 분위기를 감안할 때 “우려와 달리 선방을 넘어선 실적”이라는 평가가 나온다. 특히 시세보다 20~30% 싸다는 장점에 20~30대 청년들이 대거 몰리면서 일부 아파트의 최고 경쟁률은 80대 1을 훌쩍 넘었다. 지난 문재인 정부에서 진행된 6차례의 사전청약과 비교해서도 크게 뒤쳐지지 않는 수치라는 점도 이런 분석을 뒷받침한다. 국토교통부는 20일(오늘) 이러한 내용의 ‘뉴:홈 1차 사전청약 접수마감 결과’를 발표했다. 특별공급(청약접수기간·2월 6~10일)과 일반공급(2월 13~17일)으로 나눠 진행된 청약접수 결과이며, 당첨자는 다음달 30일 발표된다. ● 윤 정부, 1호 사전청약 흥행 일단 성공국토부에 따르면 1차 뉴:홈 사전청약 접수 결과, 1798채 모집에 2만 7153명이 신청해 평균 15.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 청약대상이 제한된 특별공급은 1381채 모집에 1만 5353명이 지원해 평균 11.1대 1로 접수를 마감했다. 반면 일반공급은 417채 모집에 무려 1만 1800명이 신청해 28.3대 1의 경쟁률을 기록하며, 치열한 당첨 전쟁을 예고했다. 이번 사전청약은 ‘뉴:홈’으로 공급할 세 가지 주택 유형(나눔형, 선택형, 일반형) 가운데 나눔형과 일반형만 진행됐다. 유형별 경쟁률은 나눔형이 17.4대 1로, 일반형(6.2대 1)보다 높았다. 또 지역별로 보면 고양창릉은 17.4대 1, 남양주 양정역세권은 7.4대 1, 남양주 진접2지구는 6.2대 1이었다. 이런 결과는 입지 조건 차이에서 비롯됐을 가능성이 크다. 나눔형으로 공급된 아파트는 고양 창릉과 남양주 양정역세권 등 서울로 오가기가 좋은 것으로 평가받는 지역이다. 반면 일반형 아파트는 남양주 진접2지구에 위치해, 서울 접근성이 상대적으로 떨어진다. 여기에 나눔형에 비해 일반형에 대한 정부 지원이 작은 것도 영향을 미쳤을 가능성도 배제할 수 없다. 나눔형은 시세의 70% 이하로 분양하고, 분양가의 최대 80%까지 40년 만기로 연리 1.9~3.0%로 최대 5억 원까지 대출해주는 주택이다. 5년 의무 거주기간이 끝나면 LH(한국토지주택공사)에 되팔 수 있는데, 이 때 발생하는 시세차익의 70%는 분양받은 사람의 몫이다. 반면 일반형은 시세의 80% 수준에서 분양가가 책정된다. 또 대출한도가 4억 원이고, 분양가의 70%까지만 가능하다. 만기도 30년으로 짧고, 금리도 연 2.15~3.0%가 적용된다.● 20~30대 높은 관심 이번 사전청약 접수자 중 20~30대가 70.9%를 차지해 눈길을 끈다. 30대 접수자가 48.3%로 가장 많았고 20대 22.6%, 40대 15.4%, 50대 13.7% 순이었다. 현 정부가 젊은 수요층에 끌어들이기 위해 많은 공을 들인 결과로 풀이된다. 이러한 청약결과는 부동산 투자 열기가 뜨거웠던 문재인 정부에서 진행된 6차례의 사전청약결과와 비교해도 뒤쳐지지 않는다. 문 정부는 2021년 고공행진을 펼치던 집값을 잡기 위해 쏟아낸 공급대책의 효과를 앞당기고 청약대기 수요를 해소하겠다며 사전청약제도를 도입했다. 그해 7월 말~8월 초 진행된 1차 사전청약은 평균 21.7대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 첫 사업인데다 당시까지만 해도 집값이 고공행진을 펼치던 시기였다. 하지만 2021년 11월의 2차 사전청약(경쟁률 15대1)과 12월의 3차(16.4대 1) 때부터 경쟁률은 하락하기 시작했다. 특히 이듬해인 지난해 1월의 4차(10대 1)까지는 두 자릿수 경쟁률을 보였지만 3월에 진행된 5차(4.3대 1)와 4월(4.1대 1)은 크게 낮아졌다. 금리가 급등하고 집값이 큰 폭으로 떨어지기 시작하면서 부동산 투자 열기가 빠르게 식어가던 시기와 일치한다. ● 다음달 30일 당첨자 발표…이달 말 고덕에서 추가 물량 이번에 사전청약 접수를 받은 물량의 당첨자 발표는 다음달 30일로 예정돼 있다. 이후 소득·무주택 기준에 부합하는지를 추가로 심사해 당첨자를 최종 확정한다. 서울도시주택공사(SH)에서 공급하는 고덕 강일3단지 500채에 대한 특별공급 접수기간은 이달 27~28일이다. 일반공급물량의 접수시기는 1순위가 다음 달 2~3일, 2순위가 다음달 6일로 각각 예정돼 있다. 당첨자 발표는 오히려 일주일 앞선 3월 23일이다. 물량이 많지 않아 일정이 빠르게 진행된 결과다. 고덕강일 3단지는 나눔형 주택인데다 젊은층이 선호하는 59㎡로 설계됐다. 추정분양가는 3억 5537만 5000원으로 추정된 상태이다. 이에 따라 7100만 원 정도 자기부담금을 확보할 수 있다면 도전해볼 만하다. 이 아파트는 서울 도심에 위치한다는 게 최대 강점이다. 북쪽으로는 한강, 남쪽으로는 망월천이 흐르고, 도보로 통학이 가능한 유치원과 초등·중학교 등이 인근에 있어 주거환경도 뛰어난 편이다. 올림픽대로와 강일나들목(IC)도 인접해 교통 접근성도 좋은 편이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-20
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  • ‘폭탄’이 돼 날아든 아파트 관리비의 모든 것

    서울 서대문구 전용면적 85㎡ 아파트에 사는 주부 A 씨는 최근 받은 관리비 고지서에 잠시 말을 잃었다. 1월 도시가스비를 포함한 관리비가 40만 원을 훌쩍 넘었기 때문이다. 전달(12월)과 비교하면 40%, 두 달 전인 지난해 11월과 비교하면 2배 넘는 수준으로 늘어난 금액이다. 특히 도시가스비는 11월 4만4560원에서 1월 16만2740원으로 4배 가까이 뛰었다. 이후 그는 한 푼이라도 줄이겠다며 실내온도를 20도로 낮추고, 두꺼운 후드티를 입고 지낸다. 하지만 2월부터는 전기요금마저 크게 올라 관리비가 더 늘어날 것이라는 뉴스에 맘이 무겁다.요즘 전국 모든 가정에서 A 씨처럼 급등한 관리비에 냉가슴을 앓는 이가 적잖다. 관리비 급등의 주범은 잘 알려진 대로 전기요금과 가스요금(난방비)이다. 전기요금은 생산원가가 크게 오른 게 원인이다. 실제로 전기를 만드는 데 사용되는 천연액화가스(LNG) 가격이 2년 전과 비교해 7.7배 급등했다. 또 석탄은 5.9배, 전력 구매 가격은 2.7배 올랐다.난방비도 마찬가지다. 난방비는 도시가스 요금과 열 요금으로 나뉜다. 중앙난방이나 개별난방을 하는 곳은 도시가스 요금, 지역난방을 하는 곳은 열 요금이 부과된다. 도시가스 요금은 LNG를 수입하는 한국가스공사가 정한 가격(도매요금)에 각 시도가 공급비용을 추가해 결정한다. 열 요금은 지역난방사업자가 도시가스 요금을 기준으로 조정해 정한다. 그런데 도시가스 요금과 열 요금이 최근 1년 새 각각 38.4%, 37.8% 올랐다. 여기에 올겨울 빨리 시작된 강력 한파로 난방 수요가 크게 늘면서 실질 인상폭은 50%에 달할 것으로 추정된다.관리비 부과 내용 꼼꼼히 분석해야전기요금도 문제다. 지난해 12월 기준으로 전국 아파트 평균 전기요금(1㎡ 기준)은 652원으로, 2021년 12월(562원) 대비 16.0% 올랐다. 그런데 지난해 말 정부의 전기요금 인상 계획에 따르면 올해 1분기(1~3월)에 또다시 kWh당 13.1원이 오르게 돼 있다. 인상률로 보면 9.5% 오른 셈인데, 2차 오일쇼크 시기였던 1981년 이후 42년 만에 최고 수준이다.이런 이유로 소셜네트워크서비스(SNS)에서는 관리비 절감을 위한 아이디어가 쏟아져 나오고 있다. 전문가들은 이에 대해 “근본 대책으로 보기 어렵다”며 “관리비 부과 내용을 잘 분석하고, 그에 맞는 대처법을 찾는 게 필요하다”고 입을 모은다. 이런 점에서 한국부동산원이 운영하는 공동주택관리정보시스템(k-apt.go.kr·이하 ‘K-apt’)에 참고할 만한 내용이 꽤 있다.이곳에는 아파트, 주상복합, 연립주택 등 공동주택과 관련된 다양한 자료가 있다. 특히 관리비 부분에서 1 대 1 단지 비교, 지역별 평균 등 9개 항목의 정보를 제공한다. 새해 들어서는 지도로 관리비 찾기와 비교가 가능해졌고, 각종 공사·용역 사업비도 비교할 수 있다.이 가운데 특히 ‘공용관리비 테마별 지역별 평균’을 주목할 만하다. 공용관리비는 가정에서 받아보는 관리비 고지서에서 일반관리비와 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비, 위탁관리수수료 등을 말한다. 그 대신 난방비나 가스사용료, 전기료, 수도료 같은 개별 사용료와 장기수선충당금은 제외된다.현재 공개된 자료는 지난해 11월 말 현재 전국 관리비 공개 의무 대상 공동주택 1만8004개 단지 가운데 99%인 1만7824개 단지가 신고한 내용이다. 관리비 공개 의무 단지는 △300채 이상 공동주택 △150채 이상이면서 승강기 설치 또는 중앙(지역)난방 방식의 공동주택 △주택이 150채 이상인 주상복합아파트 △기타 입주자 등 3분의 2 이상 주민이 서면으로 동의해 의무 관리 대상으로 전환한 공동주택과 공공임대 및 민간임대주택이 대상이다. 대부분 아파트이고, 주택 수로 보면 1089만5745채다. 2021년 말 현재 전국 아파트(1881만1627채)의 60%에 해당한다.자료에 따르면 공급 유형별 공용관리비(1㎡ 기준)는 임대(1440원)가 분양(1157원)보다 25% 비쌌다. 서민용 임대아파트 관리비가 더 쌀 것이라는 예상과는 상반된 결과다. 전문가들은 이에 대해 “임대와 분양의 관리 개념이 다른 데서 비롯됐다”고 설명한다. 임대는 개별주택의 전용공간에서 발생한 하자나 고장에 대해서도 수리나 보수 서비스를 제공한다. 집주인이 자율적으로 처리할 몫까지 관리비에 포함한다는 의미다. 또 임대차계약 및 퇴거업무, 시설유지관리 처리 현황 보고 같은 행정업무도 임대관리업자가 맡는다. 그만큼 인력이 많이 든다. 직원 최소화와 비용 절감을 우선시하는 분양주택과는 다를 수밖에 없다.난방 방식과 층수에 따라 공용관리비 달라난방 방식별 공용관리비는 일반적인 예상과 일치했다. 전국 평균 기준으로 개별난방(㎡당 1132원)이 가장 쌌고 지역난방(1256원), 중앙난방(1397원) 순으로 뒤를 이었다. 다만 17개 시도별로 차이가 있었다. 대구와 대전, 경북, 전남은 지역난방이 개별난방보다 저렴했다.층수에 따라서도 공용관리비에 차이가 발생했다. 다만 일반 예상과 달리 중층(층수 6~12층·1318원)>고층(13~24층·1191원)>초고층(25층 이상·1158원)>저층(5층 이하·1024원) 순서대로 비쌌다. 중층이 비싼 이유는 중층 대부분이 1980~1990년대 지은 노후 아파트라서 수선유지비용 등이 많이 투입되기 때문인 것으로 풀이된다.복도 형태에선 계단식(1122원)이 복도식(1489원)보다 쌌다. 주택 유형별로는 아파트(1168원)가 주상복합(1679원)이나 연립다세대(1929원)보다 낮았다. 단지 규모도 영향을 미쳤다. 초대형 단지(1000채 이상·1135원)가 가장 적게 들었고 대단지(500~999채·1157원), 중규모 단지(300~499채·1223원), 소단지(150~299채·1363원) 순서대로 뒤를 따랐다.관리 형태에도 차이가 있었다. 입주민들이 직접 관리하는 자치관리가 1100원으로 전문업체에 위탁해 관리받을 때(1192원)보다 8%가량 쌌다. 하지만 자치관리는 전문 서비스를 받을 수 없고, 문제가 발생하면 입주자대표회의가 책임져야 한다는 단점이 있다. 무조건 싸다고 좋은 게 아니라는 의미다.4층 이하, 100채 미만 공동주택은 관리비 관련 규정 없어공용관리비에 개별사용료와 장기수선충당금을 모두 더한 전체 관리비 분석 결과도 눈길을 끈다. 매달 각 가정이 받게 되는 관리비 고지서에 담기는 실제 내용이기 때문이다. 지난해 전국 평균 전체 관리비는 ㎡당 2546원으로 전년(2410원)보다 5.6% 올랐다. 17개 시도별로는 서울이 2907원으로 가장 비쌌다. 이어 세종(2885원)과 경기(2834원), 인천(2679원), 충북(2546원) 순이었다. 나머지 12개 지역은 전국 평균을 밑돌았다.한편 아파트와 달리 비(非)아파트는 관리비 관련 규정이 없어 입주자(세입자) 피해가 우려됐다. 비아파트는 공동주택관리법상 관리비 관련 제도의 적용을 받지 않는 4층 이하, 100채 미만 공동주택이다. 최근 전세사기의 주 타깃이 된 4층 이하 빌라가 주로 해당한다. 이 유형은 2020년 말 기준으로 전체 가구(2092만7000가구)의 20.5%(429만6000가구)에 달한다.국토교통부 싱크탱크인 국토연구원이 최근 내놓은 보고서 ‘비아파트 세입자 관리비 부과실태와 제도 개선 방안’에 따르면 비아파트는 공동주택관리법 적용 대상에서 제외돼 있다. 또 주택임대차에 관한 전반적인 내용을 담고 있는 ‘주택임대차보호법’에도 관련 규정이 없다.이 밖에 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(‘집합건물법’), ‘민간임대주택에 관한 특별법’(‘민간임대주택법’) 등에 관리비 관련 제도가 담겨 있지만 구속력이 적어 실효성이 떨어졌다. 특히 단독주택이나 구분소유 10명 미만인 공동주택 또는 업무시설에 거주하는 경우에는 주택임대차보호법이나 집합건물법, 민간임대주택법 등 3개 법률의 적용 대상에서 아예 제외됐다.이로 인해 집주인이 마음대로 관리비를 책정하는 일이 적잖았다. 실제로 보증금 1000만 원에 월세 50만 원, 관리비 7만 원을 받던 곳에서 보증금 1000만 원, 월세 30만 원, 관리비 30만 원을 요구하는 일도 있었다. 일부 지역에서는 월세를 27만 원으로 책정한 뒤 관리비 명목으로 105만 원을 요구하는 사례도 확인됐다. 2020년 8월 개정된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’(이른바 ‘임대차 3법’)에 따라 보증금이 6000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우 전월세신고제 적용 대상이 되는 점을 피하기 위한 꼼수였다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.[이 기사는 에 실렸습니다]황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-19
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  • 부동산 통계를 정부도 못 믿는다고요?[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다.지난 16일 인터넷 포털 부동산뉴스 페이지에는 집값 관련 보도가 수십 건이 게재됐습니다. 그런데 제목만 보면 오전과 오후가 완전히 상반돼 오해를 불러 일으켰습니다. 오전에는 ‘서울 아파트값 역대 최대 하락’이라는 제목으로 도배됐습니다. 그런데 오후부터는 ‘서울 아파트 매매가 하락폭 축소’라는 제목이 줄을 이었습니다. 전날인 15일에도 집값 관련 뉴스들이 쏟아졌습니다. 제목은 ‘서울 집값 바닥 쳤나…완만해진 낙폭’이었습니다. 불과 이틀 사이에 반나절 차이로 엎치락뒤치락하는 뉴스가 쏟아진 모양새입니다. 심지어 세 뉴스 모두 한국부동산원이 작성해 배포한 자료를 토대로 작성된 것이었습니다. 원인은 조사시점과 조사항목의 차이였습니다. 16일 오전은 ‘공동주택 실거래 가격지수’(이하 ‘실거래가’), 오후는 ‘주간아파트 동향’(이하 ‘주간시세’), 15일 보도는 ‘2023년 1월 주택가격 동향’(이하 ‘월간시세’)을 토대로 작성된 기사였습니다. 실거래가는 매월 정리하는 자료인데, 보도시점과 1개월 반 정도 시차가 발생합니다. 즉 2월 발표내용이 전년도 12월 상황입니다. 주간시세는 매주 목요일 발표되는데 조사시점은 해당 주 월요일입니다. 월간은 다음달 15일이 발표시점입니다. 결국 자료의 발표시점인 15일과 목요일(16일)이 공교롭게도 비슷한 시기에 몰리면서 엎치락뒤치락한 것입니다. 하지만 이러한 사전 정보 없이 이런 뉴스 제목을 접하게 된다면 혼란스러울 수밖에 없습니다. 부동산 가격 관련 기사는 거의 매일 인터넷 부동산 관련 페이지에 등장하는 단골손님입니다. 그만큼 소비자들의 관심도 높습니다. 실제로 집값 동향은 내 집 마련이나 이사 시기 등을 결정할 때 참고할 중요한 정보가 됩니다. 정부 부동산 정책도 상당 부분 집값 상황을 토대로 결정되기 때문에 놓쳐선 안 될 정보입니다. 우리나라 국민자산의 65%가 부동산(2021년 말 기준)이라는 점도 집값에 쏠리는 관심이 높은 이유입니다. 그런데 최근 집값을 둘러싼 논란이 적잖습니다. 보다 정확하게 말하자면 집값 통계가 문제가 되고 있습니다. 지난 문재인 정부가 집값 통계를 조작했다는 주장이 제기돼 감사원이 감사를 벌이고 있는 게 대표적인 사례입니다. 집값 안정책이 실패하면서 집값이 급등했지만 이를 감추기 위해 상승폭을 의도적으로 낮춘 것 아니냐는 게 핵심 쟁점입니다. 이에 대한 감사원 감사 결과는 조만간 발표될 예정입니다. 최근 개최된 국회 국토교통위원회 전체회의에서는 주간시세 무용론도 제기됐습니다. 거래빈도가 낮은 부동산에 주간단위 시세 자료는 의미가 없다는 지적입니다. 그런데 주무부처인 국토교통부의 원희룡 장관이 이에 동조한다는 취지의 발언을 해서 눈길을 끌었습니다. 이처럼 집값은 관심도 많고, 논란도 적잖습니다. 따라서 집값 통계를 제대로 읽고 이해하는 노력이 필요합니다. 이를 위해 알아둬야 할 몇 가지를 정리해봅니다. ● 집값 산정, 기관마다 표본 차 크고 방식도 달라 집값 통계는 한국부동산원뿐만 아니라 KB국민은행이나 민간정보업체(부동산R114 등)에서도 만듭니다. 그런데 각자 사용하는 통계방식이 다릅니다. 이로 인해 집값 변동률에서 적잖은 차이가 발생하고, 논란을 불러일으키는 원인을 제공합니다. 정부가 공식 통계로 활용하는 한국부동산원은 월간시세와 주간시세, 실거래가를 발표합니다. 월간시세와 주간시세 제작과정은 3단계로 진행됩니다. 우선 한국부동산원 직원 300여 명이 표본주택의 변동상황을 분석해 내부 시스템에 입력합니다. 이어 해당지역 지사에서 검증작업을 거친 뒤 본부 주택통계부에서 다시 확인한 뒤 최종 시세로 결정합니다. 시세 내용에 따라 표본수와 조사시점, 발표시점은 조금 다릅니다. 월간시세는 아파트와 연립주택, 단독주택 등 모든 유형의 주택을 망라한 통계입니다. 표본주택 1986년 1월 처음 조사 당시 2498채에서 1월 말 현재 4만6170채로 꾸준히 늘어났습니다. 이 가운데 아파트가 3만 6000채, 연립주택이 6480채, 단독주택이 4820채입니다. 조사기간은 해당 월의 말일을 포함한 5일이며, 기준시점은 다음달 1일입니다. 발표시점은 매월 15일입니다. 즉 1월 월간시세라면 1월 말경 5일 간 조사가 진행되고 그 결과가 2월 15일자로 발표되는데, 조사기준일은 2월 1일이라는 뜻입니다. 주간시세는 아파트만을 대상으로 조사합니다. 1월 말 현재 표본주택은 3만 2900채입니다. 월간시세 대상 아파트 가운데 거래빈도가 높지 않은 일부 아파트가 제외된 수치입니다. 조사는 매주 월요일과 화요일, 이틀 동안 진행되고, 매주 목요일 발표됩니다. 실거래가는 2006년(매매 기준)부터 작성된 통계입니다. 아파트와 연립주택, 다세대 주택 등을 포함한 공동주택을 대상으로 실제 거래돼 신고된 가격정보를 활용해 만들어집니다. 실거래가 신고는 계약 체결 후 30일 이내에만 하면 됩니다. 따라서 정보를 수집하고 분석하는 과정에서 2개월 정도 시차가 발생합니다. 즉 지난 2월 15일자로 발표된 실거래가는 2022년 12월 자료라는 겁니다. KB국민은행도 월간시세와 주간시세를 발표합니다. 다만 조사방식은 한국부동산원과 달리 부동산중개업소를 이용합니다. 표본주택 중 거래가 이뤄진 경우에는 실거래가격을, 거래가 되지 않은 경우에는 매매(임대)사례비교법에 따라 산출된 가격을 해당지역 부동산중개업소에서 인터넷 등을 이용해 입력합니다. 만약 온라인 조사가 불가능한 경우 조사원이 전화 또는 팩스 등을 이용해 자료를 확보합니다. 이후 지역 담당자가 검증작업을 거친 후 최종가격으로 확정합니다. 역시 시세 내용에 따라 발표시점 등이 조금 다릅니다. 월간시세는 조사대상 월의 다음달 1일, 주간시세는 매주 금요일에 각각 발표됩니다. 표본주택은 6만7720채로 한국부동산원보다 많습니다. 이 가운데 아파트가 6만2220채로 단독주택(3000채)이나 연립주택(2500채)에 비해 압도적으로 높은 비중을 차지합니다. 민간에서는 집값 통계를 작성하는 대표적인 기업은 ‘부동산R114’입니다. 아파트만을 대상으로 주간시세와 월간, 분기, 반기, 연간 단위 통계를 만듭니다. 표본은 전국 아파트 570만 채입니다. 전국 아파트 가운데 임대아파트와 거래가 거의 없는 나홀로아파트 등을 제외한 수치여서, 매매가 가능한 거의 모든 아파트가 포함된 것으로 봐도 무방하다는 게 부동산R114측 설명입니다. 시세작성은 4단계 과정을 거칩니다. 우선 부동산R114와 협력관계를 맺은 전국의 8000여 개 부동산중개업소에서 변동사항을 입력합니다. 이 과정에서 누락됐거나 특이사항이 발견된 시세정보에 대해서 1차로 직원들이 검증합니다. 이어 회사 내 설치된 빅데이터 연구소에서 2차 검증, 이후 리서치팀에서 최종 점검을 합니다. 이 회사는 모든 시세 정보를 매주 금요일 발표합니다. 즉 주간시세는 매주 금요일, 월간시세는 해당 월 마지막주 금요일이 발표시점입니다. ● ‘주간시세’ 무용론이 등장한 까닭 3개 기관이 집값을 산정하는 과정에서 표본 규모가 다르고, 진행 절차도 다릅니다. 그 결과 변동률에서 적잖은 차이가 발생합니다. 하지만 때로는 그 격차가 지나치게 커서 문제가 되기도 합니다. 지난 문재인 정부 때 끊임없이 제기됐던 ‘집값 통계 부실 논란’이 대표적인 사례입니다. 특히 논쟁이 본격화됐던 2020년 당시 김현미 국토부 장관이 국회에서 “(문 정부 들어 집값이) 부동산원 통계로 11% 정도 올랐다고 알고 있다”고 언급하자 경제정의실천시민연합이 “문 전 대통령 취임 이후 3년간 서울 전체 주택 가격은 34% 올랐으며, 이 중 아파트값 상승률은 52%에 달한다”고 반박하는 일도 있었습니다. 여기에 그치지 않고 현 정부 출범 이후 감사원은 아예 지난해 9~12월 국토부와 통계청, 한국부동산원을 대상으로 ‘주요 국가통계 작성 및 활용실태’ 관련 실지감사(현장감사)를 실시했습니다. 이를 통해 당시 한국부동산원 조사원들이 입력한 서울 아파트값 수치와 부동산원이 이를 종합·집계한 수치의 차이가 최소 4차례 이상 비정상적으로 크게 발생한 사실을 확인한 것으로 알려졌습니다. 만약 이 과정에서 국토부가 개입한 것으로 드러난다면 적잖은 후폭풍이 예상됩니다. 공신력이 생명인 국가통계가 정치적인 의도로 왜곡된 것이기 때문입니다. 감사원은 조만간 감사 결과를 발표할 예정이라고 합니다. 최근에는 국회에서 ‘주간시세 무용론’이 제기돼 눈길을 끌었습니다. 지난 15일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 질의에 나선 홍기원 의원(더불어민주당)이 “아파트는 거래 수량이 많지 않다”며 “월간은 의미가 있지만, 주간 단위로 가격 지수를 뽑는 것은 없애야 하지 않느냐는 전문가들 의견이 있다”고 지적했습니다. 이에 원희룡 국토부 장관도 “같은 문제의식을 가지고 있다”고 화답한 것입니다. 반론도 있습니다. 주간시세는 부동산시장에 큰 영향을 미치는 중요한 정부 정책 발표나 금리인상 등과 같은 변수가 발생했을 때 시장상황이 어떤 식으로 반응하는지를 확인할 수 있는 중요한 정보라는 주장입니다. 부동산R114의 윤지해 리서치팀장은 “국토부가 ‘1기 신도시 특별법’을 발표한 이후 분당 일산 등 신도시 집값에 적잖은 변화가 예상됐고, 실제로 발생했다”면서 “월간 시세만 작성한다면 이런 상황을 한 달 동안 뭉개는 셈이나 마찬가지”라고 강조했습니다. 한편 주간시세가 언론의 요구로 만들어진 ‘기획상품’이라는 주장도 있습니다. 부동산R114의 창설 멤버이자 민간업체의 부동산시세 작성방법의 기틀을 만든 김희선 알투코리아 전무의 증언입니다. 그에 따르면 1990년대 중반 신문사들이 증면경쟁에 나서면서 증시시세표를 싣기 시작했는데, 주말 증시가 쉬면서 시세표를 만들 수 없는 월요일자에 부동산 주간시세표를 게재하게 됐다는 겁니다. 당시에는 주간단위 조사도 쉽지 않고 모든 조사 대상 아파트 정보를 싣기도 어려워 조사지역을 4개로 쪼갠 뒤 한 달 동안 돌려가며 반영했다고 합니다.● 2년 연속 폭탄됐던 공시가격, 올해는 잠잠할 듯 한편 부동산 관련 가격 정보는 세금이나 각종 부담금 등을 부과하기 위한 용도로 만들어지기도 합니다. 이들은 시세 상황을 보여주는 집값과 달리 1년에 한 차례만 발표됩니다. 또 가격 작성과 발표를 국토교통부(공시가격)와 국세청(기준시가), 행정안전부(시가표준액)등 정부부처가 책임집니다. 국토부의 공시가격은 크게 토지, 단독주택, 공동주택 등 3가지 형태로 작성됩니다. 매년 1월 1일자 기준으로 산출되는데 방법은 조금씩 다릅니다. 우선 토지에 대한 공시가격은 ‘공시지가’로 불립니다. 공시지가는 토지에 대해 부과할 세금 부과금 등의 기준입니다. 공시지가는 모든 토지에 매겨집니다. 다만 모든 토지를 일일이 조사해서 결정할 수 없으므로, 전문 감정평가사 등을 투입해 일부 샘플(‘표준지’)에 대해 가격을 산정합니다. 이후 이를 토대로 전국의 시군구와 감평사 등이 다시 투입돼 개별공시지가를 정합니다. 올해의 경우 표준지는 56만 필지로 전체 대상토지(3502만 필지)의 1.6% 정도였습니다. 단독주택 공시가격도 토지와 비슷한 절차를 거칩니다. 표준주택 공시가격을 산정하고 이를 토대로 개별주택 공시가격을 만듭니다. 올해의 경우 표준주택은 조사 대상 단독택주택(411만 채)의 6.1%(25만 채) 정도입니다. 다만 표준주택 공시가격 산정업무는 한국부동산원 직원이 전담합니다. 또 개별주택 공시가격은 시군구 공무원이 맡습니다. 개별공시지가와 개별주택 공시가격의 산정기준이 되는 표준지와 표준주택 공시가격은 올해 지난해보다 6% 떨어졌습니다. 따라서 개별공시지가와 개별주택 공시가격도 비슷한 수준에서 하락할 것으로 예상됩니다. 공동주택은 한국부동산원이 별도의 샘플조사 과정을 거치지 않고, 전체 대상주택 가격을 전수 조사해 결정합니다. 다음달 23일에 초안이 공개되고, 이의 신청 등을 반영해 4월 중 최종 결정됩니다. 지난해 아파트 실거래가가 크게 떨어졌기 때문에 올해 공동주택 공시가격도 큰 폭 하락이 불가피해보입니다. 2021년(19.05%)과 2022년(17.22%)에 공동주택 공시가격 급등으로 불거졌던 부동산 세금 폭탄 논란은 올해 보기 어려울 가능성이 큽니다. 기준시가는 매년 말 국세청이 발표하며, 건물과 오피스텔, 상업용건물 등의 상속·증여세와 양도세 등의 과세 자료로 사용됩니다. 일반적으로 상속·증여세는 상속 또는 증여받은 오피스텔이나 상업용 건물의 상속개시일 또는 증여일의 시가로 평가하는 게 원칙입니다. 하지만 요즘처럼 거래가 단절 수준으로 줄어들어 시가를 알기 어려운 때는 기준시가를 이용합니다. 또 상속·증여를 받았거나 취득 당시 실거래가를 알 수 없는 재산을 양도하는 경우 양도세 취득가액을 계산할 때도 기준시가가 활용됩니다. 올해 오피스텔 기준시가는 지난해보다 6.06% 올랐습니다. 2010년 이후 가장 많이 올랐던 지난해(8.05%)와 2019년(7.52%)에 이어 세 번째로 높은 수치입니다. 상업용 건물 기준시가도 6.32%로, 2019년(7.56%)에 이어 두 번째로 많이 상승했습니다. 지난해 부동산 경기가 빠른 속도로 침체되면서 올해 적용되는 표준지 공시가격(-5.92%)과 표준주택 공시가격(-5.95%)이 모두 마이너스(-)로 돌아선 점을 감안하면 이례적입니다. 보유세에 직접적인 영향을 미치는 공시가격은 낮추되, 부의 세습으로 비치는 상속·증여에 대해선 고삐를 늦추지 않겠다는 정부의 의도가 담긴 것으로 풀이됩니다. 시가표준액은 행안부가 상가, 오피스텔 등 주택 이외 건축물에 대한 취득세, 재산세 등 지방세를 과세할 때 사용하는 기준입니다. 행안부는 지난 14일 올해 적용할 시가표준액을 사전 공개한다고 발표했습니다. 주택 외 건축물의 시가표준액 사전 공개 및 의견청취는 올해 처음으로 도입되는 제도입니다. 공시지가나 주택공시가격 등과 달리 시가표준액 결정 과정에는 의견 청취 제도가 없어 납세자의 권리보호가 미흡했다는 지적에 따른 조치입니다. 이번에 개별 공개된 시가표준액은 건축물 소유자와 이해관계인 의견 청취를 거쳐 오는 6월 1일 최종 결정됩니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-18
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  • 작년 서울 아파트 실거래가 22% 떨어져 ‘역대 최대폭’

    지난해 전국 공동주택 실거래가가 14% 이상 떨어지며 역대 최고 수준을 기록했다. 특히 아파트가 16% 이상 떨어지며 하락세를 이끌었다. 지역별로는 전국 거의 대부분의 지역이 역대 최고 하락률을 보인 가운데 서울 인천 경기 등 수도권 지역이 모두 20% 이상 떨어지며 하락세를 주도했다. 세종시는 전년에 이어 지난해에도 큰 폭으로 떨어지면서 고점 대비 30%가 폭락했다. 이에 따라 3월에 발표될 예정인 올해 공동주택 공시가격도 지난해보다 두 자릿수 이상 낮아질 가능성이 커졌다. 한국부동산원은 15일(어제) 이런 내용을 담은 ‘2022년 12월 공동주택 실거래가격지수 통계표’(이하 ‘통계표’)를 누리집에 공개했다. ● 공동주택 실거래가, 역대 최고 하락률 기록통계표에 따르면 지난해 아파트, 연립주택, 다세대 등을 포함한 공동주택의 실거래가는 전년 대비 14.17% 하락했다. 이는 2006년 관련 통계 작성 이후 세 번째 마이너스(-)이자 역대 최고 수준이다. 공동주택 실거래가는 금융위기가 터졌던 2008년(-1.44%)과 이로 인한 부동산 경기 침체가 최고조에 달했던 2012년(-2.99%)을 제외하곤 모두 전년 대비 상승세를 보였다. 특히 집값이 폭등했던 2020년(14.35%)과 2021년(16.27%)에는 두 자릿수 상승률을 기록하기도 했다. 아파트만 보면 지난해 16.84% 떨어진 것으로 집계돼 하락세가 더 두드러진다. 반면 연립과 다세대주택은 3.36% 하락하는 데 머물렀다. 전문가들은 이에 대해 “지난해 공동주택 거래가 단절 수준으로 줄어든 가운데 ‘급급매’ 아파트 위주로 이뤄지면서 실거래가가 큰 폭으로 떨어졌다”고 풀이했다. 연립·다세대주택에서는 급급매 물량도 없고, 거래가 많지 않았다는 것이다. ● 서울 등 수도권 20% 이상 급락…세종시 2년 연속 하락아파트 실거래가를 전국 시도별로 보면 서울과 인천, 경기 등 수도권 지역과 광역시, 세종시 등이 모두 두 자릿수 하락률을 기록했다. 반면 경기도를 제외한 나머지 도 지역은 한 자릿수에 머물며 상대적으로 선방한 모습이다. 전국 집값 방향을 주도하는 서울의 경우 지난해 22.09% 하락했고, 인천(22.73%)과 경기도(22.27%)도 20% 이상 급락했다. 또 세종시는 2021년(-4.98%)에 이어 지난해(23.04%)에도 큰 폭으로 떨어지며 2년 연속 하락세를 면하지 못했다. 부산(-13.72%) 대구(-18.33%) 광주(-10.45%) 대전(-15.79%) 울산(-12.33%) 등 나머지 광역시도 모두 10% 이상 하락하면서 역대 최고 하락률 기록을 갈아 치웠다. 서울에서는 25개 구 가운데 종로(-1.24%) 서초(-9.66%) 용산구(-9.77%) 등 3곳을 제외한 나머지가 모두 두 자릿수 하락률을 기록했다. 특히 노원구는 26.19% 떨어지며 하락률 1위를 차지했고, 도봉(-25.54%) 강동(-24.73%) 송파(-24.28%) 성북(-23.75%) 서대문(-23.64%) 강북(-22.06%) 양천(-21.56%) 성동(-20.52%) 금천구(-20.10%) 등이 20% 이상 크게 떨어졌다.● 주요 대도시, 최고점 대비 두 자릿수 하락이처럼 지난해 아파트 실거래가가 큰 폭으로 하향 조정되면서 일부 도 지역을 제외한 전국 대부분의 지역에서 실거래가가 최고점 대비 두 자릿수 이상 떨어졌다. 전국적으로는 최고점(2021년10월) 대비 18.12% 하락했고, 수도권(최고점 2021년10월·하락률 -22.30%)과 비수도권(2022년4월·-10.24%)도 두 자릿수 이상 내려앉았다. 시도별로 보면 세종(2021년6월·29.74%)과 서울(2021년10월·-24.45%) 인천(2021년11월·23.85%) 경기(2021년10월·23.67%) 대구(2021년7월·-21.94%) 등이 전국 평균 하락률을 크게 웃돌았다. ● 공동주택 공시가격, 큰 폭 하락 불가피한편 지난해 아파트 실거래가가 크게 내리면서 올해 공동주택 공시가격도 작년보다 크게 떨어질 가능성이 점점 더 높아졌다. 올해는 공시가격 현실화율까지 낮아질 예정이기 때문이다. 아파트 등 공동주택 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트 낮춘다. 이 경우 공동주택 공시가격이 3.5% 정도 떨어지는 효과를 가져올 것으로 국토교통부는 예상하고 있다. 이에 따라 최근 3년간 현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가아파트들이 상대적으로 하락폭이 클 것으로 예상된다. 수도권은 물론 전국 기준으로도 공동주택 공시가격의 두 자릿수 하락이 불가피할 것이라는 분석도 나온다. 올해 공동주택 공시가격은 다음달 17일부터 열람에 들어간다. 정부는 3월 공개되는 공동주택 공시가격 확정안에 따라 재산세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 발표할 예정이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-16
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  • 오늘부터 전세금 소액변제대상 확대, 변제금도 늘어난다

    앞으로 살고 있던 전세주택이 경매 등에 넘어갔을 때 최우선적으로 보증금을 보호받을 수 있는 세입자(임차인) 조건이 현재보다 1500만 원 높여진다. 또 최우선적으로 돌려받을 수 있는 임대보증금도 종전보다 500만 원 늘어난다. 2년 만에 또다시 최우선변제 대상과 변제금액이 높아진 셈이다. 이에 따라 서울에서는 보증금 1억 6500만 원 이하 주택 세입자라면 5500만 원까지 보호받을 수 있게 됐다. 이번 조치는 기존 임대차 계약에도 적용돼 최우선 변제대상과 변제금액이 늘어난다. 다만 개정법령 시행 전에 존재하는 저당권에 대해서는 이전 규정을 적용받는다. 이와 함께 세입자가 집주인(임대인)에게 선순위 보증금 등과 관련한 정보나 임대인의 납세증명서 등의 제공을 요청한 경우 임대인이 이를 의무적으로 받아들이는 방안이 추진된다. 국토교통부는 14일(오늘) 이런 내용으로 ‘주택임대차보호법’ 일부 개정법률안(이하 ‘법률 개정안’)과 ‘주택임대차보호법 시행령’ 일부 개정령안(이하 ‘개정 시행령’)이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 법률 개정안은 앞으로 국회의 심의 및 통과 등의 절차를 거쳐야 한다. 반면 개정 시행령은 이날부터 즉시 시행에 들어가 법적 효력을 갖는다.● 최우선변제 대상 1500만 원, 변제금액 500만 원 일괄 상향 국토부에 따르면 개정 시행령은 전세금 폭락 등으로 우려되는 전세사기 피해자 구제 대상 확대에 초점이 맞춰져 있다. 즉 최우선변제 대상주택 임대보증금은 1500만 원, 최우선변제금액은 500만 원이 각각 일괄 상향된 것이다. 이에 따라 임대보증금은 ▲서울은 1억 5000만 원 이하에서 1억 6500만 원 이하 ▲수도권 과밀억제권역과 경기 용인·화성·김포시, 세종시 등은 1억 3000만 원 이하에서 1억 4500만 원 이하 ▲광역시와 경기 안산·광주·파주·이천·평택은 7000만 원 이하에서 8500만 원 이하 ▲나머지 지역은 6000만 원 이하에서 7500만 원 이하로 각각 높아진다. 변제금액은 ▲서울은 5000만 원 이하에서 5500만 원 이하 ▲수도권 과밀억제권역과 경기 용인·화성·김포시, 세종시 등은 4300만 원 이하에서 4800만 원 이하 ▲광역시와 경기 안산·광주·파주·이천·평택은 2300만 원 이하에서 2800만 원 이하 ▲나머지 지역은 2000만 원 이하에서 2500만 원 이하로 각각 올라간다. 2021년에 이어 2년 만에 개정된 이번 시행령은 이미 체결된 임대차계약에도 소급 적용된다. 즉 오늘 이전에 계약된 임대차주택이라도 서울의 경우 보증금이 1억 6500만 원 이하라면 5500만 원까지는 최우선적으로 돌려받을 수 있다는 의미이다. 다만 기존에 체결된 임대차계약에 앞서 존재하는 저당권 등 담보물권자에 대해서는 종전 규정에 따라 보호받는다. 소급 적용에 따른 채권자의 재산권 침해는 막겠다는 취지이다.● 전셋집주인 체납정보 공개 의무화 추진 한편 이날 국무회의를 통해 공식적인 정부안으로 확정된 ‘법률 개정안’은 세입자의 정보요청권한 확대에 초점이 맞춰져 있다. 전세사기 등과 같은 문제가 집주인에 대한 정보 부족에서 발생한다는 지적에 따른 조치이다. 이를 위해 세입자가 집주인에게 선순위보증금이나 다른 세입자 유무 등과 관련한 정보제공을 요청한 때 집주인은 이를 의무적으로 받아들여야 한다. 현재는 관련 규정이 불분명하고, 집주인이 정보제공을 거절한 때 지역주민센터 등 확정일자 부여기관에 관련 정보를 요청할 수도 없다. 또 세입자가 집주인에게 납세증명서 등을 요구하면, 집주인은 요구받은 날 이후에 발급된 관련 정보를 제공해야만 한다. 만약 집주인이 이를 거부하면 세입자가 직접 관할지역 세무서 등에 체납사실 등에 대해 확인을 요청할 수 있다. 법률 개정안은 집주인에게 임차권등기명령 결정이 전달되기 전이라도 임차권등기가 이뤄질 수 있도록 절차도 바꾸기로 했다. ‘주택임대차보호법’에 “가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다”는 ‘민사집행법’을 추가하기로 한 것이다. 현재는 임차권등기를 하기 위해서는 반드시 그 이전에 임차권등기명령 결정을 집주인에게 알려야만 한다. 이로 인해 집주인 사망 후 상속관계가 정리되지 않거나, 제대로 된 집주인 주소가 없거나 집주인이 송달을 회피한 경우 임차권등기가 이루어지기 어렵다. 이번 조치가 시행되면 임차권등기에 걸리던 시간과 비용이 크게 줄고, 피해 세입자 부담도 줄어들 것으로 기대된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-14
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