기자

황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2024-11-04~2024-12-04
교육41%
인사일반17%
부동산13%
운수/교통7%
경제일반7%
금융3%
복지3%
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  • ‘불법 의심’ 아파트 직거래, 3건 중 1건은 문제 드러나

    정부가 공인중개사를 거치지 않고 거래된 아파트 가운데 불법이 의심돼 조사한 물건 3개 가운데 1개꼴로 위법 가능성이 있는 것으로 드러났다. 대부분 부동산거래신고를 제대로 하지 않은 경우였지만 세금 탈세 등을 목적으로 편법증여나 다른 사람의 이름을 빌려 부동산 등기를 하는 일도 적잖았다. 정부는 이들을 국세청 경찰청 금융위원회 등 관계기관에 통보했다. 해당기관에서도 혐의가 확인되면 탈루세액 징수나 과태료 부과 등의 조치가 내려진다. 정부는 또 지난해 9월 이후 직거래된 아파트에 대해서도 다음달부터 7월까지 5개월 간 기획조사를 진행하기로 했다. 특히 이번 조사에서는 이전 최고가보다 높은 값으로 거래된 것처럼 신고한 뒤 1년 쯤 뒤 이를 취소하는 방식으로 가격을 높이는 이른바 ‘실거래가 띄우기’ 적발에 초점을 맞출 예정이다. 국토교통부는 23일(오늘) 이런 내용의 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사’(이하 ‘조사’) 결과를 발표했다. 이번 조사는 지난 2021년 1월부터 2022년 8월까지 직거래된 아파트를 대상으로 진행됐다. 특히 ▲동일 아파트를 팔았다가 다시 사들이거나 ▲시세보다 지나치게 높거나 낮게 거래하거나 ▲가족 등 특수관계인과 거래하면서 이상 징후가 발견된 802건이 주요 타깃이었다.● 10건 중 8건은 거래신고 위반 조사 결과 위법이 의심된 거래는 조사대상의 34.4%에 해당하는 276건. 3건 중 1건 이상에서 위법 가능성이 발견된 셈이다.이 가운데 가장 많은 214건(77.5%)은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’(이하 ‘부동산거래신고법’) 위반이었다. 부동산거래신고법은 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대해 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약을 없애고, 부동산 거래를 투명하게 할 목적으로 도입됐다. 이에 따라 부동산을 사고 판 사람들은 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 해당부동산이 위치한 지역의 시장이나 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하거나, 국토부 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)을 통해 신고해야만 한다. 신고내용은 ▲사고 판 사람들의 인적사항 ▲계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일▲거래대상 부동산의 소재지와 지번, 지목, 면적 ▲거래대상 부동산의 종류 ▲실제 거래가격 ▲계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 등이다. 만약 공인중개사가 거래계약서를 작성한 경우에는 인적사항과 사무실전화번호 등 개업공인중개사와 관련한 정보도 포함된다. 법인이 부동산을 사들인 경우에는 취득목적 과 자금조달계획 등 좀 더 다양한 정보가 요구된다. 이밖에 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 지정된 지역에서 거래한 주택에 대해서도 자금조달계획과 입주예정시기 등에 대한 내용을 신고해야만 한다. 이를 어긴 사실이 확인되면 관할 지자체에서 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료를 부과한다. ● 탈세 위한 편법증여도 적잖아 위법 의심 거래 가운데 두 번째로 많은 유형은 특수관계인 간 직거래를 통해 편법증여를 한 경우로, 77건(27.9%)에 달했다. 대표적인 게 부모에게서 아파트 구입자금을 받아 부모나 부모 소유 기업이 갖고 있던 아파트를 매입하면서 제대로 된 자금 출처 등을 밝히지 못한 경우이다. 우선 20대 자녀 둘이 부모 소유의 아파트를 17억 5000만 원에 공동매입하면서 부모에게서 물려받은 10억 원에다 부모를 세입자로 하는 전세금 8억 원짜리 임대계약을 체결한 사례이다. 이 과정에서 부모는 자녀들에게 5억 원씩 증여했고, 취득세도 대신 내줬다. 국토부는 자금 조달 능력이 부족한 20대 자녀들이 전세금 8억 원을 확보하는 과정에서 탈세가 의심된다며 국세청에 통보했다. 국세청의 세무조사를 통해 탈세가 확인되면 가산세를 포함한 탈루세액 추징이 이뤄진다. 부친이 대표인 법인이 소유한 21억 원짜리 아파트를 자녀가 매입하는 과정에서 편법증여가 의심된 사례도 있었다. 이 자녀는 전세금 8억 5000만 원을 내고 살다가 부친에게서 증여받은 12억 5000만 원을 더해 해당아파트를 매입했다. 국토부는 전세금 8억 5000만 원의 조달과정이 분명하지 않은 점에서 법인자금을 유용했거나 편법증여가 의심된다며 국세청에 통보했다. ● 집값 띄우기 위한 부동산실명법 위반도 이번에 적발된 사례 가운데에는 ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’) 위반이 의심되는 경우도 19건이나 됐다. 시누이가 올케(오빠나 남동생의 아내)에게 아파트를 팔면서 구입대금을 모두 본인이 제공했다가 4개월 뒤 다시 해당아파트를 사들인 경우다. 이 과정에서 아파트를 다시 사들일 때 대금은 지급되지 않았다. 일종의 ‘집값 띄우기’ 등을 목적으로 하는 자전거래(自轉去來)인 셈이다.국토부는 이를 부동산실명법에 따른 명의신탁으로 보고 경찰청에 수사를 의뢰했다. 범죄 혐의가 인정되면 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금 등과 같은 처벌이 내려진다. 이번 조사에서는 10년 간 임대로 살다가 분양을 받을 수 있는 ‘10년 공공임대아파트’를 당첨 받은 매도인이 이를 매수인에게 재임대한 뒤 분양시점에 매매계약을 체결한 경우도 있었다. 공공임대아파트는 공공주택 특별법에 따라 다른 사람에게 재임대(전대)하는 것이 금지돼 있다. 국토부는 매도인이 이를 어긴 것으로 판단하고, 경찰청에 수사를 의뢰했다. 또 해당 지자체에도 부동산거래신고법 위반 혐의가 있는 것으로 통보했다. 범죄 사실이 확인되면 공공주택특별법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처해진다. 또 부동산거래신고법에 따라 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료도 부과된다.● 다음달부터 ‘집값 띄우기’ 집중 조사 국토부는 이번 조사에 이어 다음달부터 7월까지 진행될 ‘불법 의심 아파트 직거래 조사’에서는 허위로 높은 가격에 계약을 맺어 실거래가를 높인 뒤 나중에 취소하는 이른바 ‘집값 띄우기’에 대해 집중적으로 진행할 방침이다. 조사 대상은 2021년 1월부터 지난해 2월까지 2년간 이뤄진 거래 중 장시간 경과 후 거래를 취소하거나 특정인이 반복해 신고가로 거래한 후 취소한 경우이다. 이 기간 국토부 실거래가 공개시스템에 신고된 서울 아파트 계약해지 거래는 모두 2099건에 달했다. 이 가운데 43.7%(918건)가 최고가 거래였다. 경기에선 9731건의 주택 매매계약이 해지됐는데, 최고가 거래가 취소된 경우는 23%(2282건)이다. 특히 투기지역에서 아파트를 고가에 거래한 뒤 취소한 사례에 대해 ▲실제 계약서가 있는지 ▲계약금 지급과 반환(배상배액)이 이뤄졌는지 등이 집중적으로 조사된다. 이 과정에서 명의신탁이나 탈세 여부 등에 대한 조사도 이뤄진다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-23
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  • 尹 정부 1호 사전청약, 일단 흥행 성공

    ‘흥행 성공’ 현 정부의 첫 공공분양주택 ‘뉴:홈’의 사전청약경쟁률이 15대 1을 기록했다. 고금리 등으로 급랭한 부동산시장 분위기를 감안할 때 “우려와 달리 선방을 넘어선 실적”이라는 평가가 나온다. 특히 시세보다 20~30% 싸다는 장점에 20~30대 청년들이 대거 몰리면서 일부 아파트의 최고 경쟁률은 80대 1을 훌쩍 넘었다. 지난 문재인 정부에서 진행된 6차례의 사전청약과 비교해서도 크게 뒤쳐지지 않는 수치라는 점도 이런 분석을 뒷받침한다. 국토교통부는 20일(오늘) 이러한 내용의 ‘뉴:홈 1차 사전청약 접수마감 결과’를 발표했다. 특별공급(청약접수기간·2월 6~10일)과 일반공급(2월 13~17일)으로 나눠 진행된 청약접수 결과이며, 당첨자는 다음달 30일 발표된다. ● 윤 정부, 1호 사전청약 흥행 일단 성공국토부에 따르면 1차 뉴:홈 사전청약 접수 결과, 1798채 모집에 2만 7153명이 신청해 평균 15.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 청약대상이 제한된 특별공급은 1381채 모집에 1만 5353명이 지원해 평균 11.1대 1로 접수를 마감했다. 반면 일반공급은 417채 모집에 무려 1만 1800명이 신청해 28.3대 1의 경쟁률을 기록하며, 치열한 당첨 전쟁을 예고했다. 이번 사전청약은 ‘뉴:홈’으로 공급할 세 가지 주택 유형(나눔형, 선택형, 일반형) 가운데 나눔형과 일반형만 진행됐다. 유형별 경쟁률은 나눔형이 17.4대 1로, 일반형(6.2대 1)보다 높았다. 또 지역별로 보면 고양창릉은 17.4대 1, 남양주 양정역세권은 7.4대 1, 남양주 진접2지구는 6.2대 1이었다. 이런 결과는 입지 조건 차이에서 비롯됐을 가능성이 크다. 나눔형으로 공급된 아파트는 고양 창릉과 남양주 양정역세권 등 서울로 오가기가 좋은 것으로 평가받는 지역이다. 반면 일반형 아파트는 남양주 진접2지구에 위치해, 서울 접근성이 상대적으로 떨어진다. 여기에 나눔형에 비해 일반형에 대한 정부 지원이 작은 것도 영향을 미쳤을 가능성도 배제할 수 없다. 나눔형은 시세의 70% 이하로 분양하고, 분양가의 최대 80%까지 40년 만기로 연리 1.9~3.0%로 최대 5억 원까지 대출해주는 주택이다. 5년 의무 거주기간이 끝나면 LH(한국토지주택공사)에 되팔 수 있는데, 이 때 발생하는 시세차익의 70%는 분양받은 사람의 몫이다. 반면 일반형은 시세의 80% 수준에서 분양가가 책정된다. 또 대출한도가 4억 원이고, 분양가의 70%까지만 가능하다. 만기도 30년으로 짧고, 금리도 연 2.15~3.0%가 적용된다.● 20~30대 높은 관심 이번 사전청약 접수자 중 20~30대가 70.9%를 차지해 눈길을 끈다. 30대 접수자가 48.3%로 가장 많았고 20대 22.6%, 40대 15.4%, 50대 13.7% 순이었다. 현 정부가 젊은 수요층에 끌어들이기 위해 많은 공을 들인 결과로 풀이된다. 이러한 청약결과는 부동산 투자 열기가 뜨거웠던 문재인 정부에서 진행된 6차례의 사전청약결과와 비교해도 뒤쳐지지 않는다. 문 정부는 2021년 고공행진을 펼치던 집값을 잡기 위해 쏟아낸 공급대책의 효과를 앞당기고 청약대기 수요를 해소하겠다며 사전청약제도를 도입했다. 그해 7월 말~8월 초 진행된 1차 사전청약은 평균 21.7대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 첫 사업인데다 당시까지만 해도 집값이 고공행진을 펼치던 시기였다. 하지만 2021년 11월의 2차 사전청약(경쟁률 15대1)과 12월의 3차(16.4대 1) 때부터 경쟁률은 하락하기 시작했다. 특히 이듬해인 지난해 1월의 4차(10대 1)까지는 두 자릿수 경쟁률을 보였지만 3월에 진행된 5차(4.3대 1)와 4월(4.1대 1)은 크게 낮아졌다. 금리가 급등하고 집값이 큰 폭으로 떨어지기 시작하면서 부동산 투자 열기가 빠르게 식어가던 시기와 일치한다. ● 다음달 30일 당첨자 발표…이달 말 고덕에서 추가 물량 이번에 사전청약 접수를 받은 물량의 당첨자 발표는 다음달 30일로 예정돼 있다. 이후 소득·무주택 기준에 부합하는지를 추가로 심사해 당첨자를 최종 확정한다. 서울도시주택공사(SH)에서 공급하는 고덕 강일3단지 500채에 대한 특별공급 접수기간은 이달 27~28일이다. 일반공급물량의 접수시기는 1순위가 다음 달 2~3일, 2순위가 다음달 6일로 각각 예정돼 있다. 당첨자 발표는 오히려 일주일 앞선 3월 23일이다. 물량이 많지 않아 일정이 빠르게 진행된 결과다. 고덕강일 3단지는 나눔형 주택인데다 젊은층이 선호하는 59㎡로 설계됐다. 추정분양가는 3억 5537만 5000원으로 추정된 상태이다. 이에 따라 7100만 원 정도 자기부담금을 확보할 수 있다면 도전해볼 만하다. 이 아파트는 서울 도심에 위치한다는 게 최대 강점이다. 북쪽으로는 한강, 남쪽으로는 망월천이 흐르고, 도보로 통학이 가능한 유치원과 초등·중학교 등이 인근에 있어 주거환경도 뛰어난 편이다. 올림픽대로와 강일나들목(IC)도 인접해 교통 접근성도 좋은 편이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-20
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  • ‘폭탄’이 돼 날아든 아파트 관리비의 모든 것

    서울 서대문구 전용면적 85㎡ 아파트에 사는 주부 A 씨는 최근 받은 관리비 고지서에 잠시 말을 잃었다. 1월 도시가스비를 포함한 관리비가 40만 원을 훌쩍 넘었기 때문이다. 전달(12월)과 비교하면 40%, 두 달 전인 지난해 11월과 비교하면 2배 넘는 수준으로 늘어난 금액이다. 특히 도시가스비는 11월 4만4560원에서 1월 16만2740원으로 4배 가까이 뛰었다. 이후 그는 한 푼이라도 줄이겠다며 실내온도를 20도로 낮추고, 두꺼운 후드티를 입고 지낸다. 하지만 2월부터는 전기요금마저 크게 올라 관리비가 더 늘어날 것이라는 뉴스에 맘이 무겁다.요즘 전국 모든 가정에서 A 씨처럼 급등한 관리비에 냉가슴을 앓는 이가 적잖다. 관리비 급등의 주범은 잘 알려진 대로 전기요금과 가스요금(난방비)이다. 전기요금은 생산원가가 크게 오른 게 원인이다. 실제로 전기를 만드는 데 사용되는 천연액화가스(LNG) 가격이 2년 전과 비교해 7.7배 급등했다. 또 석탄은 5.9배, 전력 구매 가격은 2.7배 올랐다.난방비도 마찬가지다. 난방비는 도시가스 요금과 열 요금으로 나뉜다. 중앙난방이나 개별난방을 하는 곳은 도시가스 요금, 지역난방을 하는 곳은 열 요금이 부과된다. 도시가스 요금은 LNG를 수입하는 한국가스공사가 정한 가격(도매요금)에 각 시도가 공급비용을 추가해 결정한다. 열 요금은 지역난방사업자가 도시가스 요금을 기준으로 조정해 정한다. 그런데 도시가스 요금과 열 요금이 최근 1년 새 각각 38.4%, 37.8% 올랐다. 여기에 올겨울 빨리 시작된 강력 한파로 난방 수요가 크게 늘면서 실질 인상폭은 50%에 달할 것으로 추정된다.관리비 부과 내용 꼼꼼히 분석해야전기요금도 문제다. 지난해 12월 기준으로 전국 아파트 평균 전기요금(1㎡ 기준)은 652원으로, 2021년 12월(562원) 대비 16.0% 올랐다. 그런데 지난해 말 정부의 전기요금 인상 계획에 따르면 올해 1분기(1~3월)에 또다시 kWh당 13.1원이 오르게 돼 있다. 인상률로 보면 9.5% 오른 셈인데, 2차 오일쇼크 시기였던 1981년 이후 42년 만에 최고 수준이다.이런 이유로 소셜네트워크서비스(SNS)에서는 관리비 절감을 위한 아이디어가 쏟아져 나오고 있다. 전문가들은 이에 대해 “근본 대책으로 보기 어렵다”며 “관리비 부과 내용을 잘 분석하고, 그에 맞는 대처법을 찾는 게 필요하다”고 입을 모은다. 이런 점에서 한국부동산원이 운영하는 공동주택관리정보시스템(k-apt.go.kr·이하 ‘K-apt’)에 참고할 만한 내용이 꽤 있다.이곳에는 아파트, 주상복합, 연립주택 등 공동주택과 관련된 다양한 자료가 있다. 특히 관리비 부분에서 1 대 1 단지 비교, 지역별 평균 등 9개 항목의 정보를 제공한다. 새해 들어서는 지도로 관리비 찾기와 비교가 가능해졌고, 각종 공사·용역 사업비도 비교할 수 있다.이 가운데 특히 ‘공용관리비 테마별 지역별 평균’을 주목할 만하다. 공용관리비는 가정에서 받아보는 관리비 고지서에서 일반관리비와 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비, 위탁관리수수료 등을 말한다. 그 대신 난방비나 가스사용료, 전기료, 수도료 같은 개별 사용료와 장기수선충당금은 제외된다.현재 공개된 자료는 지난해 11월 말 현재 전국 관리비 공개 의무 대상 공동주택 1만8004개 단지 가운데 99%인 1만7824개 단지가 신고한 내용이다. 관리비 공개 의무 단지는 △300채 이상 공동주택 △150채 이상이면서 승강기 설치 또는 중앙(지역)난방 방식의 공동주택 △주택이 150채 이상인 주상복합아파트 △기타 입주자 등 3분의 2 이상 주민이 서면으로 동의해 의무 관리 대상으로 전환한 공동주택과 공공임대 및 민간임대주택이 대상이다. 대부분 아파트이고, 주택 수로 보면 1089만5745채다. 2021년 말 현재 전국 아파트(1881만1627채)의 60%에 해당한다.자료에 따르면 공급 유형별 공용관리비(1㎡ 기준)는 임대(1440원)가 분양(1157원)보다 25% 비쌌다. 서민용 임대아파트 관리비가 더 쌀 것이라는 예상과는 상반된 결과다. 전문가들은 이에 대해 “임대와 분양의 관리 개념이 다른 데서 비롯됐다”고 설명한다. 임대는 개별주택의 전용공간에서 발생한 하자나 고장에 대해서도 수리나 보수 서비스를 제공한다. 집주인이 자율적으로 처리할 몫까지 관리비에 포함한다는 의미다. 또 임대차계약 및 퇴거업무, 시설유지관리 처리 현황 보고 같은 행정업무도 임대관리업자가 맡는다. 그만큼 인력이 많이 든다. 직원 최소화와 비용 절감을 우선시하는 분양주택과는 다를 수밖에 없다.난방 방식과 층수에 따라 공용관리비 달라난방 방식별 공용관리비는 일반적인 예상과 일치했다. 전국 평균 기준으로 개별난방(㎡당 1132원)이 가장 쌌고 지역난방(1256원), 중앙난방(1397원) 순으로 뒤를 이었다. 다만 17개 시도별로 차이가 있었다. 대구와 대전, 경북, 전남은 지역난방이 개별난방보다 저렴했다.층수에 따라서도 공용관리비에 차이가 발생했다. 다만 일반 예상과 달리 중층(층수 6~12층·1318원)>고층(13~24층·1191원)>초고층(25층 이상·1158원)>저층(5층 이하·1024원) 순서대로 비쌌다. 중층이 비싼 이유는 중층 대부분이 1980~1990년대 지은 노후 아파트라서 수선유지비용 등이 많이 투입되기 때문인 것으로 풀이된다.복도 형태에선 계단식(1122원)이 복도식(1489원)보다 쌌다. 주택 유형별로는 아파트(1168원)가 주상복합(1679원)이나 연립다세대(1929원)보다 낮았다. 단지 규모도 영향을 미쳤다. 초대형 단지(1000채 이상·1135원)가 가장 적게 들었고 대단지(500~999채·1157원), 중규모 단지(300~499채·1223원), 소단지(150~299채·1363원) 순서대로 뒤를 따랐다.관리 형태에도 차이가 있었다. 입주민들이 직접 관리하는 자치관리가 1100원으로 전문업체에 위탁해 관리받을 때(1192원)보다 8%가량 쌌다. 하지만 자치관리는 전문 서비스를 받을 수 없고, 문제가 발생하면 입주자대표회의가 책임져야 한다는 단점이 있다. 무조건 싸다고 좋은 게 아니라는 의미다.4층 이하, 100채 미만 공동주택은 관리비 관련 규정 없어공용관리비에 개별사용료와 장기수선충당금을 모두 더한 전체 관리비 분석 결과도 눈길을 끈다. 매달 각 가정이 받게 되는 관리비 고지서에 담기는 실제 내용이기 때문이다. 지난해 전국 평균 전체 관리비는 ㎡당 2546원으로 전년(2410원)보다 5.6% 올랐다. 17개 시도별로는 서울이 2907원으로 가장 비쌌다. 이어 세종(2885원)과 경기(2834원), 인천(2679원), 충북(2546원) 순이었다. 나머지 12개 지역은 전국 평균을 밑돌았다.한편 아파트와 달리 비(非)아파트는 관리비 관련 규정이 없어 입주자(세입자) 피해가 우려됐다. 비아파트는 공동주택관리법상 관리비 관련 제도의 적용을 받지 않는 4층 이하, 100채 미만 공동주택이다. 최근 전세사기의 주 타깃이 된 4층 이하 빌라가 주로 해당한다. 이 유형은 2020년 말 기준으로 전체 가구(2092만7000가구)의 20.5%(429만6000가구)에 달한다.국토교통부 싱크탱크인 국토연구원이 최근 내놓은 보고서 ‘비아파트 세입자 관리비 부과실태와 제도 개선 방안’에 따르면 비아파트는 공동주택관리법 적용 대상에서 제외돼 있다. 또 주택임대차에 관한 전반적인 내용을 담고 있는 ‘주택임대차보호법’에도 관련 규정이 없다.이 밖에 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(‘집합건물법’), ‘민간임대주택에 관한 특별법’(‘민간임대주택법’) 등에 관리비 관련 제도가 담겨 있지만 구속력이 적어 실효성이 떨어졌다. 특히 단독주택이나 구분소유 10명 미만인 공동주택 또는 업무시설에 거주하는 경우에는 주택임대차보호법이나 집합건물법, 민간임대주택법 등 3개 법률의 적용 대상에서 아예 제외됐다.이로 인해 집주인이 마음대로 관리비를 책정하는 일이 적잖았다. 실제로 보증금 1000만 원에 월세 50만 원, 관리비 7만 원을 받던 곳에서 보증금 1000만 원, 월세 30만 원, 관리비 30만 원을 요구하는 일도 있었다. 일부 지역에서는 월세를 27만 원으로 책정한 뒤 관리비 명목으로 105만 원을 요구하는 사례도 확인됐다. 2020년 8월 개정된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’(이른바 ‘임대차 3법’)에 따라 보증금이 6000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우 전월세신고제 적용 대상이 되는 점을 피하기 위한 꼼수였다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.[이 기사는 에 실렸습니다]황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-19
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  • 부동산 통계를 정부도 못 믿는다고요?[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다.지난 16일 인터넷 포털 부동산뉴스 페이지에는 집값 관련 보도가 수십 건이 게재됐습니다. 그런데 제목만 보면 오전과 오후가 완전히 상반돼 오해를 불러 일으켰습니다. 오전에는 ‘서울 아파트값 역대 최대 하락’이라는 제목으로 도배됐습니다. 그런데 오후부터는 ‘서울 아파트 매매가 하락폭 축소’라는 제목이 줄을 이었습니다. 전날인 15일에도 집값 관련 뉴스들이 쏟아졌습니다. 제목은 ‘서울 집값 바닥 쳤나…완만해진 낙폭’이었습니다. 불과 이틀 사이에 반나절 차이로 엎치락뒤치락하는 뉴스가 쏟아진 모양새입니다. 심지어 세 뉴스 모두 한국부동산원이 작성해 배포한 자료를 토대로 작성된 것이었습니다. 원인은 조사시점과 조사항목의 차이였습니다. 16일 오전은 ‘공동주택 실거래 가격지수’(이하 ‘실거래가’), 오후는 ‘주간아파트 동향’(이하 ‘주간시세’), 15일 보도는 ‘2023년 1월 주택가격 동향’(이하 ‘월간시세’)을 토대로 작성된 기사였습니다. 실거래가는 매월 정리하는 자료인데, 보도시점과 1개월 반 정도 시차가 발생합니다. 즉 2월 발표내용이 전년도 12월 상황입니다. 주간시세는 매주 목요일 발표되는데 조사시점은 해당 주 월요일입니다. 월간은 다음달 15일이 발표시점입니다. 결국 자료의 발표시점인 15일과 목요일(16일)이 공교롭게도 비슷한 시기에 몰리면서 엎치락뒤치락한 것입니다. 하지만 이러한 사전 정보 없이 이런 뉴스 제목을 접하게 된다면 혼란스러울 수밖에 없습니다. 부동산 가격 관련 기사는 거의 매일 인터넷 부동산 관련 페이지에 등장하는 단골손님입니다. 그만큼 소비자들의 관심도 높습니다. 실제로 집값 동향은 내 집 마련이나 이사 시기 등을 결정할 때 참고할 중요한 정보가 됩니다. 정부 부동산 정책도 상당 부분 집값 상황을 토대로 결정되기 때문에 놓쳐선 안 될 정보입니다. 우리나라 국민자산의 65%가 부동산(2021년 말 기준)이라는 점도 집값에 쏠리는 관심이 높은 이유입니다. 그런데 최근 집값을 둘러싼 논란이 적잖습니다. 보다 정확하게 말하자면 집값 통계가 문제가 되고 있습니다. 지난 문재인 정부가 집값 통계를 조작했다는 주장이 제기돼 감사원이 감사를 벌이고 있는 게 대표적인 사례입니다. 집값 안정책이 실패하면서 집값이 급등했지만 이를 감추기 위해 상승폭을 의도적으로 낮춘 것 아니냐는 게 핵심 쟁점입니다. 이에 대한 감사원 감사 결과는 조만간 발표될 예정입니다. 최근 개최된 국회 국토교통위원회 전체회의에서는 주간시세 무용론도 제기됐습니다. 거래빈도가 낮은 부동산에 주간단위 시세 자료는 의미가 없다는 지적입니다. 그런데 주무부처인 국토교통부의 원희룡 장관이 이에 동조한다는 취지의 발언을 해서 눈길을 끌었습니다. 이처럼 집값은 관심도 많고, 논란도 적잖습니다. 따라서 집값 통계를 제대로 읽고 이해하는 노력이 필요합니다. 이를 위해 알아둬야 할 몇 가지를 정리해봅니다. ● 집값 산정, 기관마다 표본 차 크고 방식도 달라 집값 통계는 한국부동산원뿐만 아니라 KB국민은행이나 민간정보업체(부동산R114 등)에서도 만듭니다. 그런데 각자 사용하는 통계방식이 다릅니다. 이로 인해 집값 변동률에서 적잖은 차이가 발생하고, 논란을 불러일으키는 원인을 제공합니다. 정부가 공식 통계로 활용하는 한국부동산원은 월간시세와 주간시세, 실거래가를 발표합니다. 월간시세와 주간시세 제작과정은 3단계로 진행됩니다. 우선 한국부동산원 직원 300여 명이 표본주택의 변동상황을 분석해 내부 시스템에 입력합니다. 이어 해당지역 지사에서 검증작업을 거친 뒤 본부 주택통계부에서 다시 확인한 뒤 최종 시세로 결정합니다. 시세 내용에 따라 표본수와 조사시점, 발표시점은 조금 다릅니다. 월간시세는 아파트와 연립주택, 단독주택 등 모든 유형의 주택을 망라한 통계입니다. 표본주택 1986년 1월 처음 조사 당시 2498채에서 1월 말 현재 4만6170채로 꾸준히 늘어났습니다. 이 가운데 아파트가 3만 6000채, 연립주택이 6480채, 단독주택이 4820채입니다. 조사기간은 해당 월의 말일을 포함한 5일이며, 기준시점은 다음달 1일입니다. 발표시점은 매월 15일입니다. 즉 1월 월간시세라면 1월 말경 5일 간 조사가 진행되고 그 결과가 2월 15일자로 발표되는데, 조사기준일은 2월 1일이라는 뜻입니다. 주간시세는 아파트만을 대상으로 조사합니다. 1월 말 현재 표본주택은 3만 2900채입니다. 월간시세 대상 아파트 가운데 거래빈도가 높지 않은 일부 아파트가 제외된 수치입니다. 조사는 매주 월요일과 화요일, 이틀 동안 진행되고, 매주 목요일 발표됩니다. 실거래가는 2006년(매매 기준)부터 작성된 통계입니다. 아파트와 연립주택, 다세대 주택 등을 포함한 공동주택을 대상으로 실제 거래돼 신고된 가격정보를 활용해 만들어집니다. 실거래가 신고는 계약 체결 후 30일 이내에만 하면 됩니다. 따라서 정보를 수집하고 분석하는 과정에서 2개월 정도 시차가 발생합니다. 즉 지난 2월 15일자로 발표된 실거래가는 2022년 12월 자료라는 겁니다. KB국민은행도 월간시세와 주간시세를 발표합니다. 다만 조사방식은 한국부동산원과 달리 부동산중개업소를 이용합니다. 표본주택 중 거래가 이뤄진 경우에는 실거래가격을, 거래가 되지 않은 경우에는 매매(임대)사례비교법에 따라 산출된 가격을 해당지역 부동산중개업소에서 인터넷 등을 이용해 입력합니다. 만약 온라인 조사가 불가능한 경우 조사원이 전화 또는 팩스 등을 이용해 자료를 확보합니다. 이후 지역 담당자가 검증작업을 거친 후 최종가격으로 확정합니다. 역시 시세 내용에 따라 발표시점 등이 조금 다릅니다. 월간시세는 조사대상 월의 다음달 1일, 주간시세는 매주 금요일에 각각 발표됩니다. 표본주택은 6만7720채로 한국부동산원보다 많습니다. 이 가운데 아파트가 6만2220채로 단독주택(3000채)이나 연립주택(2500채)에 비해 압도적으로 높은 비중을 차지합니다. 민간에서는 집값 통계를 작성하는 대표적인 기업은 ‘부동산R114’입니다. 아파트만을 대상으로 주간시세와 월간, 분기, 반기, 연간 단위 통계를 만듭니다. 표본은 전국 아파트 570만 채입니다. 전국 아파트 가운데 임대아파트와 거래가 거의 없는 나홀로아파트 등을 제외한 수치여서, 매매가 가능한 거의 모든 아파트가 포함된 것으로 봐도 무방하다는 게 부동산R114측 설명입니다. 시세작성은 4단계 과정을 거칩니다. 우선 부동산R114와 협력관계를 맺은 전국의 8000여 개 부동산중개업소에서 변동사항을 입력합니다. 이 과정에서 누락됐거나 특이사항이 발견된 시세정보에 대해서 1차로 직원들이 검증합니다. 이어 회사 내 설치된 빅데이터 연구소에서 2차 검증, 이후 리서치팀에서 최종 점검을 합니다. 이 회사는 모든 시세 정보를 매주 금요일 발표합니다. 즉 주간시세는 매주 금요일, 월간시세는 해당 월 마지막주 금요일이 발표시점입니다. ● ‘주간시세’ 무용론이 등장한 까닭 3개 기관이 집값을 산정하는 과정에서 표본 규모가 다르고, 진행 절차도 다릅니다. 그 결과 변동률에서 적잖은 차이가 발생합니다. 하지만 때로는 그 격차가 지나치게 커서 문제가 되기도 합니다. 지난 문재인 정부 때 끊임없이 제기됐던 ‘집값 통계 부실 논란’이 대표적인 사례입니다. 특히 논쟁이 본격화됐던 2020년 당시 김현미 국토부 장관이 국회에서 “(문 정부 들어 집값이) 부동산원 통계로 11% 정도 올랐다고 알고 있다”고 언급하자 경제정의실천시민연합이 “문 전 대통령 취임 이후 3년간 서울 전체 주택 가격은 34% 올랐으며, 이 중 아파트값 상승률은 52%에 달한다”고 반박하는 일도 있었습니다. 여기에 그치지 않고 현 정부 출범 이후 감사원은 아예 지난해 9~12월 국토부와 통계청, 한국부동산원을 대상으로 ‘주요 국가통계 작성 및 활용실태’ 관련 실지감사(현장감사)를 실시했습니다. 이를 통해 당시 한국부동산원 조사원들이 입력한 서울 아파트값 수치와 부동산원이 이를 종합·집계한 수치의 차이가 최소 4차례 이상 비정상적으로 크게 발생한 사실을 확인한 것으로 알려졌습니다. 만약 이 과정에서 국토부가 개입한 것으로 드러난다면 적잖은 후폭풍이 예상됩니다. 공신력이 생명인 국가통계가 정치적인 의도로 왜곡된 것이기 때문입니다. 감사원은 조만간 감사 결과를 발표할 예정이라고 합니다. 최근에는 국회에서 ‘주간시세 무용론’이 제기돼 눈길을 끌었습니다. 지난 15일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 질의에 나선 홍기원 의원(더불어민주당)이 “아파트는 거래 수량이 많지 않다”며 “월간은 의미가 있지만, 주간 단위로 가격 지수를 뽑는 것은 없애야 하지 않느냐는 전문가들 의견이 있다”고 지적했습니다. 이에 원희룡 국토부 장관도 “같은 문제의식을 가지고 있다”고 화답한 것입니다. 반론도 있습니다. 주간시세는 부동산시장에 큰 영향을 미치는 중요한 정부 정책 발표나 금리인상 등과 같은 변수가 발생했을 때 시장상황이 어떤 식으로 반응하는지를 확인할 수 있는 중요한 정보라는 주장입니다. 부동산R114의 윤지해 리서치팀장은 “국토부가 ‘1기 신도시 특별법’을 발표한 이후 분당 일산 등 신도시 집값에 적잖은 변화가 예상됐고, 실제로 발생했다”면서 “월간 시세만 작성한다면 이런 상황을 한 달 동안 뭉개는 셈이나 마찬가지”라고 강조했습니다. 한편 주간시세가 언론의 요구로 만들어진 ‘기획상품’이라는 주장도 있습니다. 부동산R114의 창설 멤버이자 민간업체의 부동산시세 작성방법의 기틀을 만든 김희선 알투코리아 전무의 증언입니다. 그에 따르면 1990년대 중반 신문사들이 증면경쟁에 나서면서 증시시세표를 싣기 시작했는데, 주말 증시가 쉬면서 시세표를 만들 수 없는 월요일자에 부동산 주간시세표를 게재하게 됐다는 겁니다. 당시에는 주간단위 조사도 쉽지 않고 모든 조사 대상 아파트 정보를 싣기도 어려워 조사지역을 4개로 쪼갠 뒤 한 달 동안 돌려가며 반영했다고 합니다.● 2년 연속 폭탄됐던 공시가격, 올해는 잠잠할 듯 한편 부동산 관련 가격 정보는 세금이나 각종 부담금 등을 부과하기 위한 용도로 만들어지기도 합니다. 이들은 시세 상황을 보여주는 집값과 달리 1년에 한 차례만 발표됩니다. 또 가격 작성과 발표를 국토교통부(공시가격)와 국세청(기준시가), 행정안전부(시가표준액)등 정부부처가 책임집니다. 국토부의 공시가격은 크게 토지, 단독주택, 공동주택 등 3가지 형태로 작성됩니다. 매년 1월 1일자 기준으로 산출되는데 방법은 조금씩 다릅니다. 우선 토지에 대한 공시가격은 ‘공시지가’로 불립니다. 공시지가는 토지에 대해 부과할 세금 부과금 등의 기준입니다. 공시지가는 모든 토지에 매겨집니다. 다만 모든 토지를 일일이 조사해서 결정할 수 없으므로, 전문 감정평가사 등을 투입해 일부 샘플(‘표준지’)에 대해 가격을 산정합니다. 이후 이를 토대로 전국의 시군구와 감평사 등이 다시 투입돼 개별공시지가를 정합니다. 올해의 경우 표준지는 56만 필지로 전체 대상토지(3502만 필지)의 1.6% 정도였습니다. 단독주택 공시가격도 토지와 비슷한 절차를 거칩니다. 표준주택 공시가격을 산정하고 이를 토대로 개별주택 공시가격을 만듭니다. 올해의 경우 표준주택은 조사 대상 단독택주택(411만 채)의 6.1%(25만 채) 정도입니다. 다만 표준주택 공시가격 산정업무는 한국부동산원 직원이 전담합니다. 또 개별주택 공시가격은 시군구 공무원이 맡습니다. 개별공시지가와 개별주택 공시가격의 산정기준이 되는 표준지와 표준주택 공시가격은 올해 지난해보다 6% 떨어졌습니다. 따라서 개별공시지가와 개별주택 공시가격도 비슷한 수준에서 하락할 것으로 예상됩니다. 공동주택은 한국부동산원이 별도의 샘플조사 과정을 거치지 않고, 전체 대상주택 가격을 전수 조사해 결정합니다. 다음달 23일에 초안이 공개되고, 이의 신청 등을 반영해 4월 중 최종 결정됩니다. 지난해 아파트 실거래가가 크게 떨어졌기 때문에 올해 공동주택 공시가격도 큰 폭 하락이 불가피해보입니다. 2021년(19.05%)과 2022년(17.22%)에 공동주택 공시가격 급등으로 불거졌던 부동산 세금 폭탄 논란은 올해 보기 어려울 가능성이 큽니다. 기준시가는 매년 말 국세청이 발표하며, 건물과 오피스텔, 상업용건물 등의 상속·증여세와 양도세 등의 과세 자료로 사용됩니다. 일반적으로 상속·증여세는 상속 또는 증여받은 오피스텔이나 상업용 건물의 상속개시일 또는 증여일의 시가로 평가하는 게 원칙입니다. 하지만 요즘처럼 거래가 단절 수준으로 줄어들어 시가를 알기 어려운 때는 기준시가를 이용합니다. 또 상속·증여를 받았거나 취득 당시 실거래가를 알 수 없는 재산을 양도하는 경우 양도세 취득가액을 계산할 때도 기준시가가 활용됩니다. 올해 오피스텔 기준시가는 지난해보다 6.06% 올랐습니다. 2010년 이후 가장 많이 올랐던 지난해(8.05%)와 2019년(7.52%)에 이어 세 번째로 높은 수치입니다. 상업용 건물 기준시가도 6.32%로, 2019년(7.56%)에 이어 두 번째로 많이 상승했습니다. 지난해 부동산 경기가 빠른 속도로 침체되면서 올해 적용되는 표준지 공시가격(-5.92%)과 표준주택 공시가격(-5.95%)이 모두 마이너스(-)로 돌아선 점을 감안하면 이례적입니다. 보유세에 직접적인 영향을 미치는 공시가격은 낮추되, 부의 세습으로 비치는 상속·증여에 대해선 고삐를 늦추지 않겠다는 정부의 의도가 담긴 것으로 풀이됩니다. 시가표준액은 행안부가 상가, 오피스텔 등 주택 이외 건축물에 대한 취득세, 재산세 등 지방세를 과세할 때 사용하는 기준입니다. 행안부는 지난 14일 올해 적용할 시가표준액을 사전 공개한다고 발표했습니다. 주택 외 건축물의 시가표준액 사전 공개 및 의견청취는 올해 처음으로 도입되는 제도입니다. 공시지가나 주택공시가격 등과 달리 시가표준액 결정 과정에는 의견 청취 제도가 없어 납세자의 권리보호가 미흡했다는 지적에 따른 조치입니다. 이번에 개별 공개된 시가표준액은 건축물 소유자와 이해관계인 의견 청취를 거쳐 오는 6월 1일 최종 결정됩니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-18
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  • 작년 서울 아파트 실거래가 22% 떨어져 ‘역대 최대폭’

    지난해 전국 공동주택 실거래가가 14% 이상 떨어지며 역대 최고 수준을 기록했다. 특히 아파트가 16% 이상 떨어지며 하락세를 이끌었다. 지역별로는 전국 거의 대부분의 지역이 역대 최고 하락률을 보인 가운데 서울 인천 경기 등 수도권 지역이 모두 20% 이상 떨어지며 하락세를 주도했다. 세종시는 전년에 이어 지난해에도 큰 폭으로 떨어지면서 고점 대비 30%가 폭락했다. 이에 따라 3월에 발표될 예정인 올해 공동주택 공시가격도 지난해보다 두 자릿수 이상 낮아질 가능성이 커졌다. 한국부동산원은 15일(어제) 이런 내용을 담은 ‘2022년 12월 공동주택 실거래가격지수 통계표’(이하 ‘통계표’)를 누리집에 공개했다. ● 공동주택 실거래가, 역대 최고 하락률 기록통계표에 따르면 지난해 아파트, 연립주택, 다세대 등을 포함한 공동주택의 실거래가는 전년 대비 14.17% 하락했다. 이는 2006년 관련 통계 작성 이후 세 번째 마이너스(-)이자 역대 최고 수준이다. 공동주택 실거래가는 금융위기가 터졌던 2008년(-1.44%)과 이로 인한 부동산 경기 침체가 최고조에 달했던 2012년(-2.99%)을 제외하곤 모두 전년 대비 상승세를 보였다. 특히 집값이 폭등했던 2020년(14.35%)과 2021년(16.27%)에는 두 자릿수 상승률을 기록하기도 했다. 아파트만 보면 지난해 16.84% 떨어진 것으로 집계돼 하락세가 더 두드러진다. 반면 연립과 다세대주택은 3.36% 하락하는 데 머물렀다. 전문가들은 이에 대해 “지난해 공동주택 거래가 단절 수준으로 줄어든 가운데 ‘급급매’ 아파트 위주로 이뤄지면서 실거래가가 큰 폭으로 떨어졌다”고 풀이했다. 연립·다세대주택에서는 급급매 물량도 없고, 거래가 많지 않았다는 것이다. ● 서울 등 수도권 20% 이상 급락…세종시 2년 연속 하락아파트 실거래가를 전국 시도별로 보면 서울과 인천, 경기 등 수도권 지역과 광역시, 세종시 등이 모두 두 자릿수 하락률을 기록했다. 반면 경기도를 제외한 나머지 도 지역은 한 자릿수에 머물며 상대적으로 선방한 모습이다. 전국 집값 방향을 주도하는 서울의 경우 지난해 22.09% 하락했고, 인천(22.73%)과 경기도(22.27%)도 20% 이상 급락했다. 또 세종시는 2021년(-4.98%)에 이어 지난해(23.04%)에도 큰 폭으로 떨어지며 2년 연속 하락세를 면하지 못했다. 부산(-13.72%) 대구(-18.33%) 광주(-10.45%) 대전(-15.79%) 울산(-12.33%) 등 나머지 광역시도 모두 10% 이상 하락하면서 역대 최고 하락률 기록을 갈아 치웠다. 서울에서는 25개 구 가운데 종로(-1.24%) 서초(-9.66%) 용산구(-9.77%) 등 3곳을 제외한 나머지가 모두 두 자릿수 하락률을 기록했다. 특히 노원구는 26.19% 떨어지며 하락률 1위를 차지했고, 도봉(-25.54%) 강동(-24.73%) 송파(-24.28%) 성북(-23.75%) 서대문(-23.64%) 강북(-22.06%) 양천(-21.56%) 성동(-20.52%) 금천구(-20.10%) 등이 20% 이상 크게 떨어졌다.● 주요 대도시, 최고점 대비 두 자릿수 하락이처럼 지난해 아파트 실거래가가 큰 폭으로 하향 조정되면서 일부 도 지역을 제외한 전국 대부분의 지역에서 실거래가가 최고점 대비 두 자릿수 이상 떨어졌다. 전국적으로는 최고점(2021년10월) 대비 18.12% 하락했고, 수도권(최고점 2021년10월·하락률 -22.30%)과 비수도권(2022년4월·-10.24%)도 두 자릿수 이상 내려앉았다. 시도별로 보면 세종(2021년6월·29.74%)과 서울(2021년10월·-24.45%) 인천(2021년11월·23.85%) 경기(2021년10월·23.67%) 대구(2021년7월·-21.94%) 등이 전국 평균 하락률을 크게 웃돌았다. ● 공동주택 공시가격, 큰 폭 하락 불가피한편 지난해 아파트 실거래가가 크게 내리면서 올해 공동주택 공시가격도 작년보다 크게 떨어질 가능성이 점점 더 높아졌다. 올해는 공시가격 현실화율까지 낮아질 예정이기 때문이다. 아파트 등 공동주택 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해 2020년 수준인 평균 69.0%로 2.5%포인트 낮춘다. 이 경우 공동주택 공시가격이 3.5% 정도 떨어지는 효과를 가져올 것으로 국토교통부는 예상하고 있다. 이에 따라 최근 3년간 현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가아파트들이 상대적으로 하락폭이 클 것으로 예상된다. 수도권은 물론 전국 기준으로도 공동주택 공시가격의 두 자릿수 하락이 불가피할 것이라는 분석도 나온다. 올해 공동주택 공시가격은 다음달 17일부터 열람에 들어간다. 정부는 3월 공개되는 공동주택 공시가격 확정안에 따라 재산세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 발표할 예정이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-16
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  • 오늘부터 전세금 소액변제대상 확대, 변제금도 늘어난다

    앞으로 살고 있던 전세주택이 경매 등에 넘어갔을 때 최우선적으로 보증금을 보호받을 수 있는 세입자(임차인) 조건이 현재보다 1500만 원 높여진다. 또 최우선적으로 돌려받을 수 있는 임대보증금도 종전보다 500만 원 늘어난다. 2년 만에 또다시 최우선변제 대상과 변제금액이 높아진 셈이다. 이에 따라 서울에서는 보증금 1억 6500만 원 이하 주택 세입자라면 5500만 원까지 보호받을 수 있게 됐다. 이번 조치는 기존 임대차 계약에도 적용돼 최우선 변제대상과 변제금액이 늘어난다. 다만 개정법령 시행 전에 존재하는 저당권에 대해서는 이전 규정을 적용받는다. 이와 함께 세입자가 집주인(임대인)에게 선순위 보증금 등과 관련한 정보나 임대인의 납세증명서 등의 제공을 요청한 경우 임대인이 이를 의무적으로 받아들이는 방안이 추진된다. 국토교통부는 14일(오늘) 이런 내용으로 ‘주택임대차보호법’ 일부 개정법률안(이하 ‘법률 개정안’)과 ‘주택임대차보호법 시행령’ 일부 개정령안(이하 ‘개정 시행령’)이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 법률 개정안은 앞으로 국회의 심의 및 통과 등의 절차를 거쳐야 한다. 반면 개정 시행령은 이날부터 즉시 시행에 들어가 법적 효력을 갖는다.● 최우선변제 대상 1500만 원, 변제금액 500만 원 일괄 상향 국토부에 따르면 개정 시행령은 전세금 폭락 등으로 우려되는 전세사기 피해자 구제 대상 확대에 초점이 맞춰져 있다. 즉 최우선변제 대상주택 임대보증금은 1500만 원, 최우선변제금액은 500만 원이 각각 일괄 상향된 것이다. 이에 따라 임대보증금은 ▲서울은 1억 5000만 원 이하에서 1억 6500만 원 이하 ▲수도권 과밀억제권역과 경기 용인·화성·김포시, 세종시 등은 1억 3000만 원 이하에서 1억 4500만 원 이하 ▲광역시와 경기 안산·광주·파주·이천·평택은 7000만 원 이하에서 8500만 원 이하 ▲나머지 지역은 6000만 원 이하에서 7500만 원 이하로 각각 높아진다. 변제금액은 ▲서울은 5000만 원 이하에서 5500만 원 이하 ▲수도권 과밀억제권역과 경기 용인·화성·김포시, 세종시 등은 4300만 원 이하에서 4800만 원 이하 ▲광역시와 경기 안산·광주·파주·이천·평택은 2300만 원 이하에서 2800만 원 이하 ▲나머지 지역은 2000만 원 이하에서 2500만 원 이하로 각각 올라간다. 2021년에 이어 2년 만에 개정된 이번 시행령은 이미 체결된 임대차계약에도 소급 적용된다. 즉 오늘 이전에 계약된 임대차주택이라도 서울의 경우 보증금이 1억 6500만 원 이하라면 5500만 원까지는 최우선적으로 돌려받을 수 있다는 의미이다. 다만 기존에 체결된 임대차계약에 앞서 존재하는 저당권 등 담보물권자에 대해서는 종전 규정에 따라 보호받는다. 소급 적용에 따른 채권자의 재산권 침해는 막겠다는 취지이다.● 전셋집주인 체납정보 공개 의무화 추진 한편 이날 국무회의를 통해 공식적인 정부안으로 확정된 ‘법률 개정안’은 세입자의 정보요청권한 확대에 초점이 맞춰져 있다. 전세사기 등과 같은 문제가 집주인에 대한 정보 부족에서 발생한다는 지적에 따른 조치이다. 이를 위해 세입자가 집주인에게 선순위보증금이나 다른 세입자 유무 등과 관련한 정보제공을 요청한 때 집주인은 이를 의무적으로 받아들여야 한다. 현재는 관련 규정이 불분명하고, 집주인이 정보제공을 거절한 때 지역주민센터 등 확정일자 부여기관에 관련 정보를 요청할 수도 없다. 또 세입자가 집주인에게 납세증명서 등을 요구하면, 집주인은 요구받은 날 이후에 발급된 관련 정보를 제공해야만 한다. 만약 집주인이 이를 거부하면 세입자가 직접 관할지역 세무서 등에 체납사실 등에 대해 확인을 요청할 수 있다. 법률 개정안은 집주인에게 임차권등기명령 결정이 전달되기 전이라도 임차권등기가 이뤄질 수 있도록 절차도 바꾸기로 했다. ‘주택임대차보호법’에 “가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다”는 ‘민사집행법’을 추가하기로 한 것이다. 현재는 임차권등기를 하기 위해서는 반드시 그 이전에 임차권등기명령 결정을 집주인에게 알려야만 한다. 이로 인해 집주인 사망 후 상속관계가 정리되지 않거나, 제대로 된 집주인 주소가 없거나 집주인이 송달을 회피한 경우 임차권등기가 이루어지기 어렵다. 이번 조치가 시행되면 임차권등기에 걸리던 시간과 비용이 크게 줄고, 피해 세입자 부담도 줄어들 것으로 기대된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-14
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  • 아파트 입주율 또 60%대 추락…역대 두 번째로 낮아

    정부의 잇단 부동산 규제 완화책에도 불구하고 지난달 새 아파트 입주율이 또다시 60%대로 떨어졌다. 관련 조사가 시작된 이후 최저 수준이었던 지난해 11월(66.2%)에 이후 두 번째이다. 고금리 등으로 주택거래시장이 얼어붙은 데다 전세사기 등의 여파로 전세시장마저 주춤해진 탓이다. 입주율 저하는 부동산 PF시장 경색 등으로 자금난에 시달리는 건설업체의 부담을 가중시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다. 이에 따라 입주율을 높이기 위해 무주택자에 대한 대출지원 강화 등과 같은 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다. 주택산업연구원(이하 ‘주산연’)은 13일(오늘) 이런 내용을 담은 ‘2023년 2월 아파트입주전망지수’를 발표했다. 주산연은 2017년 7월부터 전국의 주택사업자들을 대상으로 입주여건에 대한 조사결과를 발표했다. 아파트 입주물량 상황에 따른 시장 위험을 사전에 진단하고, 정부의 주택수급 계획과 주택사업자의 사업계획 등에 활용하라는 취지이다. 조사 결과는 ‘입주경기실사지수’로 불렸는데, 지난해 5월부터 입주전망지수로 이름이 바뀌었다.● 입주율 또다시 60%대로 추락주산연에 따르면 지난달 전국 아파트 입주율은 66.6%로 전달(71.7%)보다 5.1%포인트(p) 떨어졌다. 아파트 입주율이 60%대로 내려앉은 것은 역대 최저였던 지난해 11월(66.2%)에 이어 두 번째 기록이다. 지역별로 보면 수도권이 2022년 12월 77.8%에서 지난달 75.2%로 떨어진 것을 비롯해 5대 광역시(71.9%→65.8%) 비수도권 도 지역(69.3%→63.9%) 등이 모두 전달보다 하락했다. 서울도 79.2%로 80%대에서 내려앉았다.미입주 원인 가운데 세입자 미확보가 39.6%로 전달(22.0%)보다 17.6%p 늘었고, 기존주택 매각 지연(56.0%→41.7%)이나 잔금대출 미확보(20.0%→14.6%)는 하락했다. 연구원은 이에 대해 “정부가 주택시장 정상화를 위해 세제·금융, 규제완화 등과 같은 방안을 내놓으면서 주택거래를 쉬워진 반면 지난달 13일 기준금리를 0.25% 추가 인상으로 대출비용이 증가했기 때문”으로 풀이했다.● 기준금리 2%대 진입하며 입주율 하락 본격화아파트 입주율은 2017년 6월 첫 조사 때 76.4%에서 출발했다. 이어 한 달 뒤인 2017년 7월 82.3%로 껑충 뛰었다가 8월(79.7%)과 9월(77.7%)에 다시 70%대로 떨어졌다. 이후 2017년 10월(81.9%) 반짝 상승한 뒤 11월(75.0%) 이후 2019년 7월까지 21개월 동안 70%대를 맴돌았다. 또 이런 추세는 2019년 8월(80.0%)과 같은 해 11월(80.3%)을 제외하곤 2020년 4월(79.3%)까지 이어졌다. 그런데 집값이 급등세를 보이기 시작하자 2020년 5월 81.2%로 올라선 뒤 지난해 6월(82.3%)까지 80%대의 고공행진을 펼쳤다. 특히 2021년 2월에 88.9%로 역대 최고 기록을 세웠다. 당시에는 전국 대부분의 지역 입주율이 90% 수준에 육박했다. 입주율이 다시 70%대로 떨어지기 시작한 시점은 기준금리가 가파르게 오르면서 2%대로 올라선 지난해 7월(79.6%)이다. 이후 입주율은 8월(76.8%) 9월(72.6%) 10월(72.5%)을 거쳐 11월(66.2%)까지 수직 낙하했다.● 입주율 저하로 건설사 자금난 심화 우려아파트 입주율은 해당 월에 입주가 완료돼야 할 아파트단지의 전체주택에서 입주를 했거나 잔금을 납부한 주택의 비중이다. 입주율이 낮으면 잔금 등으로 들어올 자금이 그만큼 늦어지고 있음을 의미한다. 새 아파트 분양가는 통상 계약금 10~20%, 중도금 60%, 잔금 20~30% 비율로 분납이 이뤄진다. 따라서 입주율 저하는 건설사나 주택사업 시행자에 자금 압박으로 인한 경영난으로 이어질 가능성이 대단히 높다. 이른바 ‘아파트 입주 리스크’이다. 따라서 이를 막기 위한 보다 적극적인 대책을 검토해야 한다는 지적이 나온다. 서현승 주산연 연구원도 “1월 통계 분석 결과 기준금리 인상으로 인한 대출비용 부담 증가로 세입자 확보가 더 어려워진 것으로 보인다”며 “입주율 저하를 막기 위해 무주택자에 대한 대출지원 강화 등과 같은 조치가 필요한 것으로 판단된다”고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-13
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  • 구도시 된 1기 신도시, 부활의 신호탄 터질까[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다. “100만 채나 200만 채처럼 딱 떨어져야지 어중간하게 150만 채가 뭡니까.” 지난 2021년 별세한 노태우 전 대통령의 이 한마디는 분당 일산 등 수도권 1기 신도시의 출발점이 됐습니다. 잘 알려진 대로 1기 신도시를 포함한 주택 200만 채 공급은 노 전 대통령이 심혈을 기울여 추진한 대선공약이자 핵심 국정과제였습니다. 여당(민정당) 후보 시절 노 전 대통령은 선거캠프에서 당시 건설부(현 국토교통부) 출신 참모가 150만 채 공급 계획을 아이디어로 제시하자 수치를 200만 채로 늘릴 것을 주문한 뒤 대선공약으로 결정합니다. 200만 채는 당시 서울시내 전체 주택수와 맞먹는 규모였습니다. 따라서 1988~1992년까지 5년 간 이 정도 주택을 짓는다는 것은 결코 쉽지 않은 일이었습니다. 게다가 1980년대 중반까지 25만 채 수준이었던 연간 주택공급 실적을 감안할 때 사실상 불가능에 가까웠습니다. 하지만 노 전 대통령은 군사작전을 벌이듯 밀어붙였고, 200만 채 건설계획은 당초 일정보다 1년 이상 앞당겨진 1991년 8월에 조기 달성됩니다. 공식 기록은 214만 채. 불과 4년 여 만에 나라의 총 주택(1987년 기준, 645만 채)의 33%가 지어진 셈이었습니다.(대한민국 정책브리핑, 실록 부동산정책 40년-수도권 집중과 신도시건설(1)) 이런 과정을 거쳐 탄생한 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5개 신도시가 최근 다시 주목받고 있습니다. 국토교통부가 지난 7일 발표한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(이하 ‘특별법’) 때문입니다. 이 법은 ‘1기 신도시 특별법’으로 불리기도 합니다. 1기 신도시 재건축은 윤석열 대통령이 대선 공약이자 정부의 주요 국정 과제 가운데 하나입니다. 국토부는 이를 수행하기 위해 새 정부 출범 직후인 지난해 5월부터 ‘1기 신도시 정비 민관합동 태스크 포스’를 꾸렸고, 7차례에 걸쳐 전체회의를 진행했습니다. 그 결과물이 7일 발표된 것입니다. 이름은 ‘특별법’이지만 구체적인 내용을 담기보다는 기본 얼개에 가깝습니다. 국토부는 2월 중에는 국회 협의 등의 절차를 거쳐 구체적인 법령안을 발의할 계획입니다. 또 9일에는 5개 신도시가 위치한 지방자치단체장들과 간담회를 갖고 “조속한 특별법 제정과 후속조치 추진 등”을 결의했습니다. 국토부와 5개 지자체장의 이날 바람대로라면 2025년까지는 특별법에 따른 정비구역이 일부 선보일 수도 있습니다. 특별법에 따라 5개 신도시는 엄청난 변화를 겪게 될 것으로 예상됩니다. 부동산시장에도 막대한 파급 효과를 불러올 가능성이 큽니다. 수도권에 노른자위에 위치한 데다 서울 근접성이 뛰어나 인기 주거지였기 때문입니다. 오히려 이런 이유로 사업일정이 정부의 기대대로 흘러갈지 여부는 미지수입니다. 무엇보다 5개 신도시별로 처한 상황이 다른데서 나타나는 미묘한 입장차가 걸림돌이 될 수 있습니다. 2026년에 예정된 지자체장 선거와 2027년 대선도 변수로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특별법의 주요 내용과 특별법이 시행될 경우 예상되는 수혜지역, 투자 타이밍 결정에 핵심변수가 될 사업일정 등을 짚어봤습니다. ● 분당 일산 신도시 용적률 건폐율 등 규제 대폭 완화 특별법은 한 마디로 ‘5개 신도시 요구대로 재건축 등 재정비를 쉽게 할 수 있는 환경을 조성해주겠다’로 요약할 수 있습니다. 이를 위해 특별법에 따라 신도시를 여러 개 블록으로 나눠 ‘특별정비구역’으로 지정한 뒤 각종 건축 규제를 완화하고 이주대책 등을 정부 차원에서 지원하는 게 핵심입니다. 우선 특별정비구역으로 지정되면 재건축 안전진단 요건이 완화되거나 면제됩니다. 다만 면제는 자족기능 향상이나 대규모 기반시설 확충 등을 통해 공공성을 확보하는 경우로 제한됩니다. 세부적인 요건은 앞으로 만들어질 시행령이나 대통령령 등을 통해 정해집니다. 주택을 많이 지을 수 있도록 용적률 건폐율 등도 완화됩니다. 2종 전용주거지역을 3종이나 준주거지역으로 바꿔주는 방안이 유력합니다. 만약 2종에서 준주거로 바뀌면 건폐율(50%→70%)과 용적률( 100% 이상~150% 이하→200% 이하~500% 이하)이 모두 크게 올라갑니다. 여기에서 한 발 더 나아가 토지 용도와 용적률, 건폐율 등의 규제를 아예 없앤 ‘입지규제최소구역’으로 지정할 수도 있습니다. 기존 도시계획 규제에 얽매이지 않고 아파트와 오피스, 쇼핑몰, 호텔 등이 어우러진 초고층 복합 단지로 개발할 수 있는 ‘도시계획 치외법권 구역(White Zone)’으로 만든다는 겁니다. 다만 이는 관련 근거를 담고 있는 국토계획법이 개정된 이후 적용될 수 있습니다. 국토부는 이 법 개정 작업을 올해 중 마칠 계획입니다. 특별정비구역에서 리모델링을 한다면 현재 기존 주택 수의 15% 이내에서 늘리게 돼 있는 규제도 완화됩니다. 증가 세대수의 구체적 범위는 시행령에서 정해질 예정이지만, 국토부 내부적으로 20% 정도를 검토 중입니다. 원활한 사업 추진을 위해 인허가도 원-스톱으로 처리됩니다. 재건축 등 재정비 과정에서 건축법 경관법 등 각종 법령에서 요구하는 다양한 인허가 과정을 통합 심의 처리하기로 한 것입니다. 이를 위해 각 지자체에는 통합심의위원회가 구성될 예정입니다. 사업자가 재정비를 위해 진행하는 기본계획 수립과정 등에서 발생하는 각종 비용도 국가나 지자체가 지원하는 방안도 추진됩니다. 또 민간에서 광역 단위로 사업을 주도하기 어려울 수 있는 점을 감안해 시장 군수가 사업자를 지정하거나, 전체 사업을 관리 지원할 ‘총괄사업관리자’를 두는 방안도 도입됩니다. 5개 신도시 재건축 등 재정비에서 가장 큰 걸림돌 가운데 하나가 이주대책입니다. 30만 채에 가까운 주택이 동시다발적으로 재정비에 나설 경우 막대한 이주수요가 발생할 수밖에 없기 때문입니다. 이에 특별법에서는 이주대책을 개별사업자가 아니라 지자체와 중앙정부가 책임지도록 했습니다. 5개 신도시가 마구잡이로 재정비에 나설 경우 엄청난 후폭풍이 예상됩니다. 정부도 이를 우려해 특별정비구역 지정을 위해 국토부가 수립하는 기본방침과 이에 맞춰 지자체가 수립하는 기본계획의 요구조건을 맞추도록 요구할 방침입니다. 이른바 ‘선 계획 후 지정’입니다. 기본방침에는 노후도시계획 정비의 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보와 이주대책 수립, 선도지구 지정 원칙, 도시재창조 사업 유형 등이 담깁니다. 기본계획은 노후계획도시를 대상으로 정해지는 특별정비구역과 신도지구 지정계획과 기반시설 확충 등에 따른 세부 계획 등이 주요 내용입니다. 또 관할지역 도지사의 승인도 받아야 하며, 도 지사는 승인 과정에서 국토부 장관과 사전에 협의해야 합니다. 별도의 심의기구도 마련됩니다. 국토부에 ‘노후계획도시정비특별위원회’, 지자체에 ‘지방노후계획도시정비위원회’(이하 ‘지방위원회’)가 각각 설치됩니다.● 1기 신도시와 수도권 주요 택지지구 우선 혜택 특별법에 따라 수혜를 볼 지역은 당연히 1기 신도시가 위치한 분당(성남시)과 일산(고양시), 평촌(안양시), 산본(부천시), 군포(군포시) 등입니다. 다만 정부가 특별정비구역 지정조건을 전국의 주요 택지지구로 확대해 수혜 대상지역은 대폭 늘어날 가능성이 큽니다. 앞서 언급한대로 특별법은 1기 신도시 재건축 등 재정비를 위한 법입니다. 하지만 신도시에만 특별법을 적용한다면 특혜 시비와 지역 차별 논란이 불가피합니다. 특히 비수도권 지역의 불만이 폭발할 수 있습니다. 이를 막기 위한 고육지책으로 택지개발촉진법 등 관계 법령에 따라 택지지구가 추가된 것입니다. 특별정비구역 조건은 100만㎡ 이상 규모의 택지지구 가운데 조성된 지 20년이 넘은 곳입니다. 면적 기준인 100만㎡는 수도권지역의 행정 동에 해당합니다. 인구 2만 5000명을 수용할 주택 1만 채 정도가 들어선 규모입니다. 도시 단위의 광역적인 정비사업을 벌일 때 요구되는 최소 기준이기도 합니다. 다만 면적기준은 단일 택지뿐만 아니라 인접하거나 연접한 2개 이상의 택지를 합친 경우와 택지와 동일한 생활권으로 묶인 연접 노후 구도심 등을 합친 경우에도 적용됩니다. 이에 따라 비수도권 중소도시 원도심도 상당수 혜택을 볼 수 있을 것으로 예상됩니다. 기준연령을 통상적인 시설물 노후 기준인 30년이 아닌 20년으로 낮춘 것은 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 대응이 가능하게 하자는 취지입니다. 즉 30년이 되기 전부터 특별정비구역 지정에 필요한 사전작업을 추진하라는 겁니다. 국토부 관계자는 이러한 조건을 갖춘 택지지구가 5개 신도시를 포함해 전국에 49곳 정도라고 밝혔습니다. 하지만 이는 지난해 말 기준으로 계산한 결과입니다. 추가될 지역이 속출할 수 있다는 뜻입니다. 실제로 당장 5년 뒤인 2027년까지 이런 조건을 갖춘 택지지구는 부산 인천 광주 대전 경기 충북 등 전국에 10곳이나 됩니다. 국토부가 제시한 49개 지역만 보면 수도권 지역에서 수혜를 기대할 만한 곳이 적잖습니다. 우선 서울에선 강남구 개포동과 수서동, 강동구 고덕동, 양천구 목동, 노원구 상계·중계·하계동, 중랑구 신내동 일대 등이 유력합니다. 인천에선 남동구(구월지구)와 연수구(연수지구), 계양구(계양지구_ 등이 해당됩니다. 경기에서는 5개 신도시 이외에 안양시 포일지구, 광명시 철산·하안, 수원시 영통지구, 고양시 화정·능곡지구 등도 조건을 갖췄습니다. 이 지역들은 대부분 도시철도 등 교통망이 잘 갖춰져 있는 등 기반 시설이 양호합니다. 또 특별정비구역으로 지정돼 용적률 완화와 용도지역 변경이 가능해지고, 철도 역세권 주변이 고밀·복합개발되면 토지효용이 높아지는 등 큰 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. ● 2026년 지자체장 선거, 2027년 대선 등 걸림돌 우려 특별법이 시행되기 위해선 넘어야 할 산이 한두 가지가 아닙니다. 우선 야당이 다수 의석을 차지한 국회 통과가 쉽지 않을 수 있습니다. 이번 특별법은 내년 총선을 염두엔 작품이라는 분석이 적잖습니다. 안정적인 국정 운영을 위해 다수 의석 확보가 필요한 여당으로서는 필승의 카드가 될 수 있기 때문입니다. 반면 수성을 해야 하는 야당으로서는 정부 안을 그대로 수용하기가 부담스러울 수 있습니다. 특별법의 최대 수혜대상인 수도권 5개 신도시가 위치한 지자체 간의 이해관계가 조금씩 다른 것도 걸림돌로 작용할 가능성이 있습니다. 이는 9일 열린 국토부 장관과 5개 지자체장 간담회에서도 확인됩니다. 간담회에서 참석자들은 “특별법에 따른 특별정비구역 지정 등 후속조치를 최대한 속도감 있게 추진하자”고 입을 모았습니다. 이를 위해 내년 중에 1기 신도시를 대상으로 하는 기본방침(국토부)과 기본계획(지자체)을 동시에 수립하기로 했습니다. 또 2025년에는 특별정비구역과 우선적으로 시범사업을 추진할 선도구역을 지정하기로 했습니다. 그런데 시행령 등 후속조치와 관련해선 “과도한 공공기여(용적률 인센티브에 따른 기부채납 등)로 사업성이 떨어지는 경우가 없도록 주민·업계 등 다양한 의견수렴과 함께 충분한 시뮬레이션을 거쳐 적정 수준을 시행령에 제시하기로 했다”고 합의하는 데 그쳤습니다. 문제는 사업성 판단과 관련해 5곳이 큰 입장 차이를 보일 수 있다는 점입니다. 우선 개발이익의 핵심인 용적률에서 큰 격차가 있습니다. 일산(169%)이나 분당(184%)과 달리 중동(226%), 산본(205%), 평촌(204%)은 모두 200%를 넘습니다. 게다가 녹지나 농지 등으로 묶여 있던 곳을 개발한 분당이나 일산 등은 빈터를 이용해 비교적 넉넉한 밀도로 도시를 조성했습니다. 반면 중동, 평촌, 산본은 기존 시가지 주변에 신시가지 형태로 신도시를 조성하는 바람에 넓지 않은 부지에 고밀도로 개발됐습니다. 용적률을 높여 재건축 등을 추진하더라도 늘어나는 주거시설에 맞는 생활 인프라를 추가로 설치할 용지 확보가 쉽지 않습니다. 여기에 분당이 위치한 성남시는 “다른 1기 신도시와 다르게 서울공항으로 인해 고도제한을 적용받고 있어, 용적률 상향에도 고층주택 건축이 어렵다”며 고도제한 완화 등을 추가로 요구하고 있습니다. 중동신도시를 품고 있는 부천시도 “대규모 이주단지 조성을 위한 유휴부지와 임대주택 확보가 어렵다”며 부천시에 조성될 예정인 3기 수도권 신도시인 대장신도시에 들어설 임대주택을 사용할 것을 원하고 있습니다. 2026년 지자체장 선거나 2027년 대선도 변수입니다. 특별법이나 후속조치가 제대로 시행되기도 전에 득표 전략을 앞세운 각종 민원들로 손질이 가해질 수 있습니다. 표를 의식해 시범사업지구 선정 요구가 봇물을 이룰 경우 사업 본격화에 따른 부동산시장 과열 등 부작용을 우려한 속도조절론이 대두될 가능성도 높습니다. 이런 경우 사업은 지지부진해질 수밖에 없습니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-11
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  • 속도내는 3기 신도시…광명시흥지구, 국제공모로 도시기본구상 만든다

    한국토지주택공사(LH)가 3기 수도권 신도시 조성사업의 속도를 높이기 위해 팔을 걷어붙였다. 정부의 공공주택 50만 채 공급계획을 적극 뒷받침하기 위한 조치이다.우선 3기 신도시 가운데 최대 규모로 큰 주목을 받고 있는 경기 광명시흥지구에 대해 2025년 착공을 목표로 기본구상 사업자 선정을 위한 국제공모에 나서기로 했다. 또 남양주 왕숙·왕숙2, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장 등 6곳에 대해 올 상반기(1~6월)에 토지 보상작업을 마무리 짓고, 3분기(7~9월)까지는 대지조성 공사에도 착수하기로 했다. 계획대로 진행된다면 이르면 2026년부터 3기 신도시 아파트 입주가 시작될 것으로 예상돼 결과에 관심이 모아진다.● 광명시흥, 2025년 착공 목표…국제공모로 기본구상 마련 LH는 10일(오늘) 광명시흥 신도시의 도시기본구상을 마련할 사업자를 국제공모로 선정한다고 발표했다. 광명시흥 신도시는 광명시의 광명·옥길·노온사·가학동과 시흥시의 과림·무지내·금이동 일대 1271만㎡ 부지에 조성될 초대형 택지지구이다. 16만 7500명을 수용할 주택 7만여 채가 들어설 예정이다. 지난해 11월 지구지정을 받았다. 이번 국제공모는 ‘더불어 발전하는 공존과 상생의 공생도시’를 주제로 진행된다. 광명시흥 신도시에 필요한 주거, 일자리, 교통, 환경, 안전 등과 관련한 미래지향적인 도시기본구상 아이디어와 광명시흥 신도시에 조성될 특화구역에 대한 입체적 도시공간계획 실현방안을 제안받기 위해 추진된다. 당선자로 선정되면 상금과 함께 169억 원 규모의 광명신도시 기본계획 설계권과 사업전반에 대한 총괄계획가(Master Planner) 그룹 참여 기회 등이 주어진다.참가대상은 도시계획분야 조경분야 건축분야 정보통신분야 등과 관련한 등록업체로서의 자격요건을 갖춰야 한다. 외국기업은 국내업체가 대표주간사인 컨소시엄을 통해서만 참여할 수 있다. LH는 이번 공모를 시작으로 연내 광명시흥 신도시에 대한 지구계획수립 관련 용역에 착수한 뒤 내년까지는 지구계획 승인을 끝낼 계획이다. 이어 2025년 대지공사에 착수하고, 2027년부터는 주택 7만여 채를 단계적으로 공급할 예정이다.● 고양창릉 등 6곳, 올 상반기에 토지보상 마무리 LH는 3기 신도시 건설 작업에도 속도를 높일 방침이다. 이를 위해 9일(어제) 발표한 ‘2023년 중점 추진과제’(이하‘추진과제’)를 통해 “올 상반기에 3기 신도시 전체 토지보상을 완료하고, 대지조성 공사 착공도 3분기까지 완료하는 등 주택공급 기반을 마련한다”고 밝혔다. 2027년까지 31만 6000채 정도를 공급해 정부의 공공분양주택 50만 채 공급계획을 뒷받침하겠다는 계획도 덧붙였다. 다만 여기에서 언급한 3기 신도시는 2018년과 2019년에 각각 예정지로 발표됐던 남양주 왕숙·왕숙2, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장 등 6곳만을 의미하는 것으로 보인다. 2021년에 예정지로 발표됐던 광명시흥과 의왕·군포·안산, 화성진안 등 3곳은 택지보상까지 좀 더 사전작업이 필요한 상태이기 때문이다. 국토부에 따르면 신도시의 경우 지구지정 이후 토지보상까지 평균 14개월 정도 걸린다. 따라서 지난해 11월 지구지정이 된 광명시흥은 내년 초부터나 토지보상이 가능할 것으로 추정된다. 의왕·군포·안산과 화성진안은 아직 지구지정을 위한 절차를 밟고 있다. 올 상반기까지 보상작업을 마무리하기로 한 6곳도 상황은 조금씩 다르다. 올 1월말 기준으로 인천계양(보상률·99%)과 하남교산(100%)은 보상이 끝났거나 거의 마무리 단계이다. 반면 남양주왕숙(83%)과 왕숙2(76%) 부천대장(89%) 고양창릉(50%) 등은 갈 길이 제법 남아 있다. LH 관계자는 이와 관련해 “진행률이 가장 늦은 고양창릉도 상반기 중에는 보상을 끝낼 수 있을 것”이라고 말했다. 계획대로 된다면 이르면 2026년 이후부터 3기 신도시 아파트 입주가 시작될 것으로 기대된다. LH에 따르면 인천계양 신도시에는 333만㎡ 부지에 주택 1만 7000채가 들어선다. 또 ▲하남교산(631만㎡)에 3만 3000채 ▲남양주왕숙(865만㎡)에 5만 4000채 ▲왕숙2(239만㎡)에 1만 4000채 ▲부천대장(342만㎡)에 2만 채▲고양창릉(789만㎡)에 3만8000채가 각각 조성된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-10
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  • 국토부, 올해 말까지 ‘층간소음 하자판정 기준’ 만든다

    정부가 아파트 등 공동주택의 바닥구조에 대한 하자판정기준을 마련하기로 했다. 층간소음 관련 하자판정기준과 조사방법, 보수방안 등에 대한 기준을 세우기로 한 것이다. 심각한 사회문제가 되고 있는 층간소음을 막기 위한 대책의 일환이다. 현재 정부는 층간소음 방지를 위해 사전인증제 및 사후확인제를 도입해 운영 중이다. 또 기존 아파트에 대해선 매트 설치를 지원하거나 층간 소음 방지를 위한 리모델링공사비 일부를 지원하고 있다. 하지만 근본적인 해법이 될 수 없다는 지적을 받아왔다. 국토교통부는 최근 이런 내용을 담은 ‘공동주택 바닥구조에 대한 하자판정기준 마련 연구용역’(이하 ‘연구용역’) 입찰을 위해 누리집에 사전규격을 공개했다. 사전규격공개는 정부나 공공기관이 조달청에 5000만 원 이상의 물품구매나 건설공사 및 연구용역 사업자 선정 등을 의뢰하면, 입찰 공고 전에 관련 내용을 일정 기간 공개하는 절차이다. 발주기관이 특정업체에 유리한 조건을 반영함으로써 소수업체가 사업을 독점하는 일을 막기 위한 것이다.● 올해 말까지 층간소음 하자판정 기준 만든다8일 국토부에 따르면 연구용역 과제는 크게 4가지이다. 우선 공동주택 하자에 대한 개념 정립이다. 이를 위해 ‘주택법’ ‘공동주택관리법’ ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 등에 규정된 하자의 정의와 유형을 분석하고, 공동주택 하자 유형별 판결 사례 등을 조사한 뒤 공동주택의 하자에 대한 개념을 만드는 일이다. 두 번째는 바닥구조에 대한 하자판정기준 마련이다. 이를 위해선 현재 운영되고 있는 바닥구조의 하자판정기준과 하자심사분쟁조정위원회(이하 ‘하심위’)의 판정사례를 조사하고, 최근 사업계획승인을 받은 주택건설공사의 바닥구조 설계, 시공, 점검과정 등을 분석해야 한다. 세 번째는 하자판정 조사방법에 대한 기준 제시다. 현장 조사 방법 및 절차와 보수가 필요한 경우 적용할 공사방법, 보수비용 산출 등과 같은 하자보수 기준 등을 마련하는 일이다. 마지막 과제는 이런 작업들을 통해 얻어진 정보를 집대성한 공동주택 바닥구조에 대한 하자판정기준 해설서 작성이다. 국토부는 연구용역비로 1억 원을, 사업기간은 계약체결일 기준 9개월로 각각 책정했다. 따라서 용역결과는 올해 말쯤 나오고, 그 결과는 내년부터 적용될 것으로 예상된다.● 아파트 거주자 10명 중 6명 이상 층간소음 갈등이번 연구용역은 갈수록 심각해져가는 층간소음 관련 분쟁을 막기 위해 보다 근본적인 대책 마련이 필요하다는 판단에 따라 추진되는 것이다. 국토부는 연구용역 제안요청서에서 “국민소득과 생활수준 향상으로 쾌적한 주거환경과 주택품질에 대한 국민적 요구와 눈높이가 지속적으로 상승한데다, 코로나 19로 재택근무가 확산되면서 층간소음 민원이 급증하고 국민적 관심도 높아졌다”고 지적했다. 이어 “설문조사 결과 주거불편의 대표 요인으로 증간소음이 뽑혔으며, 아파트 거주자 가운데 약 64%가 층간소음으로 인한 갈등을 경험하고 있다”고 덧붙였다. 국토부는 “(그럼에도) 층간소음 분쟁사건에 대해 하자심사분쟁조정위원회는 설계도에 맞게 시공했는지 여부만 따지는 식으로 하자를 판정하고 있다”며 “입주자 권리보호를 위해 구체적인 하자판정기준이 마련될 필요가 있다”고 밝혔다.● 현행 층간소음 대책에 한계 적잖아게다가 현재 정부가 층간소음 방지를 위해 실시하고 있는 대책에 한계가 있다는 지적도 끊이질 않았다. 대표적인 게 사전인증제나 사후확인제이다. 사전인증제는 건설회사가 아파트를 짓기 전 자신들이 준비한 층간소음 차단성능에 대해 공인된 기관의 인정을 받고, 그 기준에 맞게 아파트를 시공하도록 한 제도이다. 이는 시험체로 성능평가를 받는 형태라 실제시공 품질과 다른 경우가 발생해 문제가 됐다. 이를 보완하기 위해 지난해 8월 도입된 것이 사후확인제다. 공사가 끝난 뒤 국토부 장관이 지정한 검사기관의 성능검사를 받아 인정을 받아야만 아파트 입주를 허용하는 방식이다.하지만 이 역시도 전체 아파트의 2~5%를 대상으로 평가하는 방식이어서 한계가 있다.이밖에 기존 아파트를 대상으로 올해부터 진행하는 층간소음 방지용 매트 구입비 지원이나 층간소음 방지 리모델링 공사비 지원에도 문제가 있다. 무엇보다 실효성이 떨어진다는 지적이 적잖다. 이에 따라 사업예산도 당초 정부 계획의 절반 수준으로 삭감된 상태다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-08
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  • 20년 넘은 택지지구 재건축 가능해진다

    앞으로 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상 된 100만㎡ 이상의 택지는 ‘노후계획도시특별정비구역’(이하 ‘특별정비구역’)으로 지정돼 용적률 건폐율 등이 높여지고, 안전진단규제가 면제되거나 완화된다. 리모델링을 하면 15% 이내로 제한된 주택수 증가한도도 확대된다. 원활한 사업 추진을 위해 재건축 등 재정비에 필요한 각종 인허가가 통합 처리되고, 기본계획 수립 등에 필요한 각종 비용을 국가나 관할지역 지방자치단체에서 지원해준다. 또 사업 진행을 책임질 ‘총괄사업관지자’ 제도가 도입된다. 동시다발적인 재건축 등으로 발생할 대규모 이주수요 대책도 사업시행자가 아닌 관할지역 지자체와 정부가 수립 지원한다. 국토교통부는 7일(오늘) 이러한 내용으로 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 법률’(이하 ‘특별법’)을 마련해 국회 협의 등을 거쳐 이달 중 발의할 계획이라고 발표했다. 특별법은 현 정부의 ‘뜨거운 감자’ 가운데 하나인 1기 신도시 재건축 추진 방안의 기본 얼개에 해당한다. 이에 따라 지은 지 20년이 넘은 분당 일산 등 수도권 1기 신도시를 포함해 전국의 택지지구와 주변지역에서 추진해온 각종 재정비 사업에 힘이 실리게 됐다. 하지만 전 국토에서 동시 다발적으로 재정비가 추진되면서 부동산 투기와 자재난, 인력난 등이 재현될 가능성을 배제할 수 없게 됐다.● 1기 신도시 5곳에서 전국 택지지구로 확대국토부에 따르면 특별법은 적용대상을 ‘노후계획도시’로 이름 짓고, 택지개발촉진법 등 관계 법령에 따라 조성된 지 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등으로 규정했다. 100만㎡는 수도권지역의 행정 동에 해당하며, 인구 2만 5000명을 수용할 주택 1만 채 정도 규모이다. 도시 단위의 광역적인 정비가 필요한 최소 규모이다. 구체적인 세부 기준은 앞으로 만들어질 시행령에서 정해진다. 대상지역의 기준연령을 통상적인 시설물 노후 기준인 30년이 아닌 20년으로 크게 낮춘 것은 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획 수립과 대응이 가능하게 하자는 취지다. 또 100만㎡라는 면적 기준도 1개 택지가 아니라 인접하거나 연접한 2개 이상의 택지를 합친 경우와 택지와 동일한 생활권으로 묶인 연접 노후 구도심 등을 합친 경우도 포함하기로 했다. 이에 따라 특별법의 적용대상은 당초 1기 신도시에서 전 국토에 조성돼 있는 택지지구로 확대됐다. 또 비수도권 중소도시 원도심도 상당수 포함될 것으로 예상된다. 한국국토정보공사(LX)가 운영하는 택지정보시스템에 따르면 지난해 6월 초 기준 전국의 택지지구는 모두 1266곳이다. 이 가운데 준공된 지역은 853개에 달한다. 수도권 지역에 288곳, 비수도권지역에 565곳이다.국토부 관계자는 이와 관련, "전국에 20년이 넘은 100만㎡ 이상 규모의 택지지구는 모두 49곳"이라면서도 "실제 특별법 대상은 이보다 많을 수 있다"고 밝혔다.● 선 계획 후 지정…기본방침-기본계획에 따라 지정특별정비구역으로 지정되기 위해선 국토부가 수립하는 기본방침과 이에 맞춰 지자체가 수립하는 기본계획의 요구조건을 맞춰야 한다. 이른바 ‘선 계획 후 지정’이다. 마구잡이 개발을 막기 위한 조치로 풀이된다. 국토부는 이와 관련 현재 기본방침과 기본계획 수립을 위한 연구용역을 진행 중이다 기본방침에는 노후도시계획 정비의 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보와 이주대책 수립, 선도지구 지정 원칙, 도시재창조 사업 유형 등이 담긴다. 기본계획은 노후계획도시를 대상으로 정해지는 특별정비구역과 신도지구 지정계획과 기반시설 확충 등에 따른 세부 계획 등이 주요 내용이다. 시장 군수가 10년 주기로 수립하고 5년마다 타당성 검토를 해야 한다. 또 관할지역 도지사의 승인도 받아야 한다. 이 과정에서 도지사는 국토부 장관과 협의해야 한다. 다만 특별시 광역시 특별자치시 특별자치도 등은 별도의 승인 없이 국토부 장관과 협의해 기본계획을 수립할 수 있다. 별도의 심의기구도 마련된다. 국토부에는 ‘노후계획도시정비특별위원회’(이하 ‘특별위원회’)가, 지자체에는 ‘지방노후계획도시정비위원회’(이하 ‘지방위원회’)가 각각 설치된다.● 안전진단 면제되고, 건폐율 용적률 높여진다이런 과정을 거쳐 특별정비구역으로 지정되면 역세권 복합·고밀개발, 대규모 블록단위의 통합 개발, 이주단지 조성 등과 같은 다양한 사업을 추진할 수 있다. 이를 지원하기 위해 특별정비구역으로 지정되면 각종 규제가 대폭 완화되고, 정부의 지원을 받는 등 혜택이 주어진다. 우선 재건축 안전진단이 완화되거나 면제된다. 구체적인 기준과 내용은 시행령에서 정해진다. 면제되는 조건은 자족기능 향상이나 대규모 기반시설 확충 등을 통해 공공성을 확보하는 경우이다. 세부요건은 대통령령과 국토부가 정할 기본방침에서 정해질 예정이다. 주택을 많이 지을 수 있도록 용적률 건폐율 등도 완화된다. 특히 용적률 규제는 2종 전용주거지역을 3종이나 준주거지역 등으로 바꿔주는 방식이 적용될 가능성이 높다. 건물을 많이 지을 수 있고, 그만큼 부동산 가치가 크게 오르게 된다. 예컨대 2종에서 3종으로 바뀌면 건폐율(50% 이하)은 유지되나, 용적률은 상한선이 150% 이하에서 300% 이하로 2배 높여진다. 준주거로 바뀌면 건폐율(50%→70%)과 용적률( 100% 이상~150% 이하→200% 이하~500% 이하)이 모두 크게 올라간다. 특별정비구역으로 지정되면 토지 용도와 용적률, 건폐율 등의 규제를 없앤 ‘입지규제최소구역’으로 지정될 수도 있다. 즉 기존 도시계획 규제에 얽매이지 않고 아파트와 오피스, 쇼핑몰, 호텔 등이 어우러진 초고층 복합 단지로 개발할 수 있는 ‘도시계획 치외법권’ 구역이다. 다만 이는 국토계획법이 개정된 이후 적용된다. 특별정비구역에서 리모델링을 한다면 현재 기존 주택 수의 15% 이내로 제한된 규제도 완화된다. 증가 세대수의 구체적 범위는 시행령에서 정해진다. 국토부 관계자는 이와 관련해 "20% 내외로 올리는 방안을 검토 중"이라고 밝혔다.● 각종 인허가 원-스톱 처리로 간소화특별정비구역으로 지정되면 원활한 사업 추진을 위한 다양한 지원방안도 마련된다. 우선 재건축 등 재정비 과정에서 건축법 경관법 등 각종 법령에서 요구하는 다양한 인허가 과정이 통합 심의 처리된다. 이를 위해 각 지자체에 통합심의위원회를 구성해 원 스톱으로 심의절차를 진행하게 할 예정이다. 사업자가 재정비를 위해 진행하는 기본계획 수립과정 등에서 발생하는 각종 비용도 국가나 지자체가 지원하는 방안도 추진된다. 택지지구에 위치한 다수의 아파트 단지를 통합 정비하는 과정에서 이를 주도할 하나의 사업자를 지정할 수 있는 근거 규정도 마련된다. 또 자체적으로 사업자 선정이 어려우면 시장 군수가 조합이나 신탁업체, 공공기관을 사업자로 지정하는 방안도 추진된다. 불가피하게 여러 사업시행자가 나서게 되는 경우에는 전체 사업을 관리하고 지원하는 ‘총괄사업관리자’도 도입된다. 총괄사업관리자는 조정과 사업절차 지원, 기반시설 설치 기여금 및 분담금 관리 등과 함께 특별정비구역 해제 요청 등의 권한을 갖는다. ● 이주대책은 지자체가 세우고, 정부가 지원특별정비구역으로 지정된 곳에서 정비사업을 추진하면서 발생할 이주수요에 따른 대책도 지원된다. 기존에는 재정비 사업자가 책임을 졌지만 앞으로는 지자체가 계획을 수립하고, 정부가 지원하는 방식으로 바뀐다. 즉 국토부가 기본방침을 통해 원칙을 정하면 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립하는 식이다. 정부는 이를 위해 이주계획을 책임질 ‘이주대책사업시행자’도 선정할 방침이다. 사업시행자는 모듈러 주택 등을 활용한 이주단지 조성과 순환형 주택 공급 등을 추진하게 된다. 이는 특별정비구역 지정 이후 동시다발적으로 재건축 등이 추진되면서 이주수요가 대규모로 발생할 것에 대비한 조치다. 국토부에 따르면 수도권 1기 신도시의 경우 1992년부터 1996년까지 5년 동안 대부분의 주택공급이 이뤄졌다. 특별법 시행 이후 엄청난 규모의 이주수요가 발생할 수 있다는 뜻이다. 특별정비구역 지정으로 발생할 막대한 개발이익을 환수할 근거도 마련된다. 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC 등의 조성과 기여금 납부 등과 같은 다양한 방식으로 기부 채납이 허용된다. ● 1기 신도시 이외 서울 노원 양천구 일대 수혜 기대이번 조치로 수혜를 볼 수 있는 지역은 1990년대에 준공된 이후 노후화되면서 주거 질이 떨어진 상태에서 수도권 2~3기 신도시 분양으로 주택수요 유출이 컸던 노후 택지들이다. 대표적인 곳이 수도권 1기 신도시와 서울 노원구 상계·중계·하계동, 양천구 목동 일대 등이다. 특히 노원구와 양천구의 경우 20년 이상된 아파트와 연립주택 비중(2023년 기준)은 각각 89.23%, 63.33%에 달한다. 이런 지역들은 대부분 도시철도 등 교통망이 잘 갖춰져 있는 등 기반 시설이 양호한데다 특별정비구역으로 지정되면 용적률 완화와 용도지역 변경이 가능해지고, 철도 역세권 주변은 고밀·복합개발로 토지효용이 높아질 수 있다. 적잖은 부작용도 우려된다. 무엇보다 마구잡이 사업 추진이다. 정부가 특별법의 대상을 당초 수도권 1기 신도시 5곳에서 전국 택지지구로 확대했기 때문이다. 이는 일부 지역에 대한 특혜 논란과 국토 불균형 발전에 대한 우려를 피하기 위한 고육지책이다. 하지만 대상이 전체 국토로 확대됨에 따라 동시다발적인 재정비 추진과 이에 따른 혼란이 불가피해졌다. 대규모 이주 수요 발생에 따른 부동산값 상승과 그에 따른 투기 우려와 함께 사업 추진에 필요한 자재와 인력 확보 전쟁 등도 예상된다. 여기에 특별정비구역에서 시범사업적인 성격이 강할 ‘선도지구’ 지정을 둘러싼 지자체와 개별사업지들 간 과열경쟁은 불 보듯 뻔하다. 더군다나 내년 4월로 예정된 총선을 앞둔 시점에서 이는 지역간 갈등으로 격화될 가능성도 배제할 수 없다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-07
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  • 규제 완화에도…부동산 거래 회전율, 또다시 ‘역대 최저’

    정부의 각종 규제 완화 방침에도 부동산시장이 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있고 있다. 무엇보다 부동산시장의 활성화 수준을 보여주는 부동산 거래회전율이 역대 최저 수준 기록을 잇달아 갱신하고 있다. 이는 전국 17개 시도 지역 대부분의 지역에서 비슷한 수준으로 나타나고 있었다. 아파트 등 집합건물의 거래회전율은 지난해 말 반등을 시도했다가 다시 큰 폭으로 떨어졌다. 특히 전국 부동산시장의 척도로 여겨지는 서울에서는 집합건물 1만 채 가운데 불과 14채만이 거래되는 등 사실상 거래가 단절된 모습이다. 6일 법원 등기정보광장 누리집에는 이런 내용의 지난달 거래회전율 분석 결과가 게재됐다. 거래회전율은 매월 소유권 이전 매매 신청 부동산을 매월 말일 현재 소유권 이전 가능 부동산으로 나눈 값이다. 수치가 낮을수록 거래된 부동산이 적고, 거래시장의 활력이 떨어졌음을 의미한다.● 역대 최저 기록 또다시 갈아 치운 거래회전율 등기정보광장에 따르면 지난달 전체 부동산의 거래회전율은 0.15%였다. 아파트 등 집합건물과 토지, 건물을 합친 거래 가능한 모든 부동산 1만 건 가운데 15건이 거래됐다는 뜻이다. 2010년부터 관련 통계가 집계되기 시작한 이후 제일 낮은 것이다. 이전까지 최저 기록은 지난해 10월과 11월(0.18%)이었다. 이후 12월(0.19%)에 소폭 반등하는 것처럼 보였지만 다시 떨어지면서 최저 기록을 갈아 치웠다. 이는 2010년 이후 역대 월 평균 거래회전율(0.33%)의 절반에도 미치지 못하는 수준이다. 거래회전율은 2010년(0.29%)와 2012년(0.27%), 2013년(0.29%)를 제외하곤 꾸준하게 0.30%대를 유지했다. 하지만 지난해 전반적으로 크게 하락하면서 연 평균 거래회전율이 0.24%로 떨어지며 역대 최저 기록을 세웠다.● 아파트 거래회전율도 역대 최저 토지나 상가 등 일반 건물에 비해 거래가 활발한 아파트 등 집합건물의 거래회전율도 상황은 마찬가지다. 지난달 0.25%로, 역대 최저였던 지난해 10월(02.8%) 기록을 갱신한 것이다. 2010년 이후 지난해까지 집합건물의 역대 거래회전율 연평균은 0.70%로 다른 부동산에 비해 상대적으로 높다. 그런데 2021년 6월부터 0.64%로 평균을 밑돌기 시작했고, 그해 12월 0.59%로 내려앉았다. 지난해 접어들어서도 1월(0.50%)부터 꾸준하게 떨어지다 9월(0.34%)에 0.3%대, 10월(0.28%)에 0.2%대로 더 추락했다. 이후 11월(0.30%)과 12월(0.32%)에 반등하는 것처럼 보였다. 하지만 해가 바뀐 지난달에 또다시 0.20%대로 주저앉고 말았다. 전문가들은 “당분간은 현재와 같은 거래 침체가 계속될 가능성이 크다”고 내다봤다. 가파른 금리인상과 부동산가격 하락에 대한 두려움으로 거래가 얼어붙은 상황이 당분간 계속될 것이라는 전망이 지배적이기 때문이다. ● 지난달, 전남 신안·경북 군위 거래 ‘0’…서울 노원도 1만 채 가운데 5채 거래 17개 시도별 전체 부동산의 거래회전율을 보면 대전(0.28%)과 인천(0.25%) 세종(0.24%) 부산(0.21%) 경기(0.21%) 광주(0.19%) 등 6곳을 제외하곤 모두 평균(0.15%) 이하에 머물렀다. 반면 집합건물은 서울(0.14%) 울산(01.7%) 대구(0.23%) 충북(0.23%) 경북(0.23%) 전북(0.24%) 경남(0.25%) 등 7곳을 제외한 나머지 지역이 모두 평균(0.25%)을 웃돌았다. 비중이 큰 서울의 부진이 전체 평균을 깎아내린 결과로 풀이된다. 서울시내 25개 구의 집합건물 거래회전율을 보면 은평구(0.40%)와 종로구(0.34%) 강북구(0.34%) 광진구(0.25%) 금천구(0.23%) 영등포구(0.22%) 서대문구(0.19%) 마포구(0.15%) 용산구(0.15%)를 제외한 나머지가 모두 평균(0.14%) 이하였다. 특히 노원구(0.05%)와 송파구(0.07%) 동작구(0.07%) 양천구(0.08%) 도봉구(0.08%) 동대문구(0.09%) 등은 소수점 두 자릿수에 머물렀다. 이는 1만 채 가운데 거래된 집합건물이 한 자릿수이며, 그만큼 극심한 침체에 빠졌음을 보여준다. 한편 지난달 조사대상 지역 가운데에서 전남 신안군과 경북 군위군, 두 곳은 거래회전율이 ‘0%’였다. 거래가 한 건도 이뤄지지 않았다는 뜻이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-06
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  • “임기 내 50만 채 공급” 약속한 尹정부의 첫 삽[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보지난해 국토교통부가 공식적으로 발표한 보도자료와 설명자료는 모두 1276건. 하루 평균 3.5건에 해당합니다. 여기에 기획재정부 등 정부 부처나 관계 기관, 연구소, 학술단체 등에서 쏟아낸 자료와 논문, 보고서까지 합치면 그 수는 다 헤아리기 어려운 수준입니다. 게다가 각종 부동산 관련 사건사고 등까지 합치면 감당이 어려울 정도의 정보가 쏟아져 나옵니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않은 상황입니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다. 국토교통부는 지난 1일 ‘공공분양주택 뉴:홈 사전청약 신청하세요’라는 제목으로 보도자료를 발표했습니다. 핵심은 서울 강동구 고덕강일 3단지와 경기 고양 창릉지구, 남양주시의 상패동 양정역세권과 진접 2지구 등 4곳에서 공급할 아파트 약 2300채에 대한 사전청약을 6일부터 진행한다는 것입니다. ‘뉴:홈’은 현 정부가 앞으로 공급할 공공분양주택에 붙이기 위해 만든 브랜드입니다. 이번 사전청약은 여러 측면에서 관심을 가져볼 만합니다. 무엇보다 현 정부가 지난해 10월 26일 발표한 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 채 공급계획’(이하 ‘10·26대책’)에 따라 추진되는 첫 사업입니다. 윤석열 정부는 이전 문재인 정부와 달리 주거 안정과 자산 증식에 대한 수요를 충족하기 위해선 공공임대보다 공공분양 주택이 필요하다고 판단하고 있습니다. 이에 따라 10·26대책을 통해 주변시세의 70~80% 수준의 분양가에 최장 40년 만기, 연리 1.9~3.0% 조건으로 분양가의 80%까지 대출해주는 주택 50만 채를 공급하겠다고 선언했습니다. 계획대로라면 5억 원에 시세가 형성된 지역에서 3억 5000만 원에 새 아파트가 공급되고, 이 아파트를 분양받기 위해 7000만 원(분양가의 20%)의 자기부담금만 확보하면 된다는 의미입니다. 이번에 사전청약을 받는 아파트들의 분양가(추정가격)는 3억~5억 5000만 원 수준입니다. 6000만~1억 1000만 원 정도로 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 길이 열리는 셈입니다. 첫 사업인 만큼 4개 현장 모두 수도권에 자리하는 등 입지에도 신경을 쓴 티가 역력합니다. 이를 반영하듯 지난해 12월 30일에 사전청약을 알리는 공고 이후 사전청약 누리집(사전청약.kr)의 누적방문자가 약 1개월여 만에 137만 명인 넘을 정도로 큰 관심을 불러일으키고 있습니다.뉴:홈, 윤석열 표 공공분양주택뉴:홈은 청년·서민층의 내 집 마련 부담을 최소화하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 이를 위해 분양가를 저렴하게 책정하고, 장기 저리 대출을 지원하기로 했습니다. 유형은 ▲나눔형 ▲선택형 ▲일반형 등 크게 3가지입니다. 나눔형은 시세의 70% 이하로 분양하면서 분양가의 최대 80%까지 40년 만기의 장기에 연리 1.9~3.0%로 최대 5억 원까지 대출해주는 주택입니다. 특징은 5년 의무 거주 이후 이사하고 싶을 때엔 공공에만 되팔 수 있다는 것입니다. 다만 이 때 발생하는 시세차익의 70%는 분양받은 사람의 몫입니다. 서울에서 분양되는 공공분양아파트는 이런 유형에 해당할 가능성이 높습니다. 특히 서울의 경우 땅값이 비싼 점을 고려해 토지임대부 방식이 적용됩니다. 이는 토지는 공공이 소유하고, 건물축에 대해서만 건설원가 수준의 분양가를 책정하는 것입니다. 여기에 일정 금액의 토지임대료를 추가로 내야 합니다. 선택형은 먼저 6년 간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 주택입니다. 목돈이 부족하고, 내 집 마련 의사가 불분명한 청년층 등을 겨냥한 유형입니다. 일단 입주 때에는 추정분양가의 절반 정도를 보증금을 내고, 나머지 절반은 월세로 냅니다. 이 때 추정분양가는 통상 시세의 80% 수준인 분양가상한제 적용 아파트 분양가보다 낮게 책정됩니다. 월세도 시세의 70~80% 수준에서 결정됩니다. 임대보증금도 전용대출 상품이 마련됩니다. 전세대출 형태인데, 보증금의 80%까지 연리 1.7~2.6% 조건입니다. 거주하고 6년 뒤 분양을 받지 않는다면 추가로 4년을 더 임대로 살 수 있습니다. 분양을 받을 경우 분양가는 추정분양가에다 6년 후 감정가격을 더한 뒤 둘로 나눈 값, 즉 평균으로 정해집니다. 선택형도 분양가의 80%까지 40년 만기, 연리 1.9~3.0% 조건으로 최대 5억 원까지 대출을 받을 수 있습니다. 마지막으로 일반형은 시세의 80% 수준에서 분양가가 책정되는 상품입니다. 다른 유형과 마찬가지로 전용 대출상품이 지원됩니다만 조건은 다릅니다. 대출한도가 4억 원이고, 분양가의 70%까지만 가능합니다. 만기도 30년으로 짧고, 금리도 연 2.15~3.0%가 적용돼 상대적으로 높습니다.● 올해 사전청약 1만1000채…6일부터 1호 사업국토부는 10·26 대책에서 올해부터 2027년까지 5년 동안 ▲나눔형 25만 채 ▲선택형 10만 채 ▲일반형 15만 채를 공급(사업승인 기준)하겠다고 밝혔습니다. 이 가운데 시범단지를 통해 올해 중에 7만6000채에 대해 사업승인을 내고, 약 1만 1000채는 사전청약을 통해 공급할 계획입니다. 이번에 1차 사업으로 선보이는 4개 지역은 나눔형(서울 고덕강일 3단지, 고양 창릉, 양정역세권)과 일반형(남양주 진접 2지구) 두 가지입니다. 선택형은 2차 이후부터 공급될 예정입니다. 고덕강일 3단지에서는 59㎡(전용면적 기준) 규모 아파트 500채가 공급됩니다. 추정분양가는 3억 5537만 5000원입니다. 즉 7100만 원 정도 자기부담금을 확보할 수 있다면 도전해볼 만하다는 뜻입니다. 다만 추정분양가는 본청약 때 달라질 수 있습니다. 또 매월 40만 원 가량의 토지임대료를 추가 부담해야 한다는 점도 염두에 둬야 합니다. 이 아파트는 서울 도심에 위치한다는 게 최대 강점입니다. 북쪽으로는 한강, 남쪽으로는 망월천이 흐르고, 도보로 통학이 가능한 유치원과 초등·중학교 등이 인근에 있어 주거환경이 뛰어난 것으로 평가받습니다. 올림픽대로와 강일나들목(IC)도 인접해 교통 접근성도 좋은 편입니다. 고양 창릉에서는 46~84㎡ 규모의 아파트 877채가 사전청약 대상입니다. 분양가는 2억9792만~5억 5283만 원 수준입니다. 당초 1322채가 공급될 예정이었으나 설계 과정에서 물량이 줄었습니다. 줄어든 물량은 설계 변경 등을 통해 올해 중 선보일 예정입니다. 고양 창릉지역은 일산신도시와 서울 사이에 위치하고, 지하철 3호선과 경의중앙선, 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 등이 갖춰진 교통의 요충지입니다. 주변에 삼송·원흥지구 등이 있어 생활여건이 편리합니다. 양정역세권에서는 59~84㎡ 아파트 549채가 공급됩니다. 분양가는 3억 857만~4억2831만 원 정도로 추정됩니다. 경의중앙선 양정역 역세권에 위치한 아파트단지로, 서울 잠실까지 거리가 13km 정도여서 강남권 접근성이 뛰어난 것으로 평가됩니다. 단지 인근에 초등학교와 중학교가 설립될 예정이고, 단지 아래로는 율석천이 흐릅니다. 또 지구 북측에 수석~호평 간 고속화도로, 남측에는 서울~양양고속도로가 있어 교통 여건도 좋은 편입니다. 남양주 진접 2지구에서는 55~59㎡ 아파트 272채가 일반형으로 사전청약을 받습니다. 분양가는 3억1406만~3억3748만 원 정도입니다. 신설예정인 지하철 4·9호선 연장선 환승역인 풍양역 역세권에 위치한 단지입니다. 인근에 유치원과 초·중학교가 있어 교육환경이 우수하다는 평가입니다. 또 인근에 별내신도시와 왕숙신도시 등과 수락산 왕숙천 등이 있어 쾌적하고 편리한 주거생활이 가능할 것으로 기대됩니다.날짜 세 개는 꼭 기억해야사전청약은 당첨되더라도 동이나 호수가 배정되지 않습니다. 앞으로 예정된 본청약 이후 당첨자 발표 때 결정됩니다. 그 때 정확한 계약금이 다시 산정되고, 그 가격에 맞춰 계약 등이 진행됩니다. 이밖에 이번 사전청약에서 당첨되기 위해 반드시 알아둬야 할 사항들이 적잖습니다만 날짜 세 개는 꼭 기억할 필요가 있습니다. 입주자 모집공고일(①)과 사전청약접수일(②) 당첨자 발표일(③) 등입니다. 4개 사업지 모두 입주자모집공고가 지난해 12월 30일입니다. 이 시점이 중요한 이유는 이날을 기준으로 사전청약 자격 등을 심사하기 때문입니다. 사전청약접수일도 챙겨봐야 합니다. 고양창릉과 양정역세권, 남양주 진접 2지구는 2월 6일부터 10일까지 특별공급 대상 사전청약이 진행됩니다. 나눔형(고양창릉과 양정역세권)은 전체 물량의 80%가 특별공급 물량입니다. 일반형인 남양주 진접 2지구는 70%가 특별공급 대상입니다. 이후 나머지 물량에 대한 일반공급이 진행되는데, 기간은 2월 13~17일입니다. 반면 고덕강일 3단지는 조금 늦은 2월 27~28일에 특별공급, 이후 3월 2~3일에 나머지 물량에 대해서 일반공급 사전청약이 각각 진행됩니다. 당첨자 발표일도 꼭 챙겨야 합니다. 교차 청약 가능 여부가 결정되기 때문입니다. 같은 날 당첨자를 발표하는 사전청약은 1세대 1지구만 신청이 가능합니다. 2개 이상 중복 당첨 시에는 부적격 처리됩니다. 다만 지역이 다르다면 문제가 되지 않습니다. 다른 지역과 중복 당첨됐다면 먼저 발표된 지역의 당첨권이 우선 적용됩니다. 당첨일 역시 고양창릉, 양정역세권, 남양주 진접 2지구는 3월 30일에 한꺼번에 발표됩니다. 반면 고덕강일 3단지는 일주일 앞선 3월 23일로 예정돼 있습니다. 사전청약일과 당첨자발표일에 차이가 생긴 이유는 사업시행자가 LH와 SH로 다르기 때문입니다. 고양창릉과 양정역세권, 남양주 진접2지구는 LH가 맡고, 고덕강일 3단지는 SH가 책임집니다. 이에 따라 사전청약 신청도 LH 사업지역은 사전청약 누리집(사전청약.kr)을 이용해야 하지만, SH 사업지역은 서울주택도시공사 누리집에서 인터넷청약시스템(i-sh.co.kr)을 통해서만 가능합니다. 다만 65세 이상 고령자나 장애인 등 인터넷 사용이 어려운 청약신청자는 방문예약을 사전에 신청한 뒤에 현장접수처를 찾아가 청약을 할 수 있습니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-04
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  • 연초 해외건설 수주실적, 한 자릿수 부진…실망할 단계는 아니다

    ‘제3의 중동 붐’을 기대하고 있는 해외건설 시장의 첫 출발은 기대에 미치지 못했다. 1월 해외공사 수주실적이 2007년 이후 역대 최저 수준에 머물렀다. 정부가 범부처 차원에서 해외건설시장 개척에 공을 들이고 있는 가운데 나온 실적이어서 아쉬움을 갖게 한다.해외건설협회 등 관련 기관에서는 대기 중인 수주물량 등을 감안하면 300억 달러 이상 수주했던 지난해와 2021년의 연초 상황과 크게 다르지 않다며 실망하기에는 이르다는 입장이다. ● 기대와 다른 1월 한 자릿수 수주해외건설협회가 운영하는 ‘해외건설종합정보서비스’에 따르면 올해 들어 3일 오전 10시까지 수주액은 6억9030만 달러로 집계됐다. 이는 2007년 이후 동기간 비교에서 역대 최저 수준이다. 협회는 2007년 이후부터 실시간으로 동기간 수주 상황을 비교 분석한 자료를 누리집에 공개하고 있다. 이전까지 동기간 최저 수주액은 2019년으로 12억 달러였다. 그 해의 연간 수주액도 223억 달러에 머물며 2007년 이후 최저 수주액을 기록했다. 올해 수주액을 지역별로 보면 아시아가 3억 2208만 달러로 가장 많았지만 작년 같은 기간(35억 336만 달러)의 9% 수준으로 쪼그라들었다. 이어 태평양·북미가 1억9203만 달러로 2위를 차지했는데, 이는 작년 같은 기간(820만 달러)보다 2배 이상 늘어난 규모다.3위는 중남미로, 6859만 달러를 수주해 지난해(3127만 달러)의 2배 이상 증가했다. 4위는 국내건설업체의 전통적인 텃밭으로 여겨지고 있는 중동이 차지했다. 수주액은 5721만 달러로 작년 같은 기간(993만 달러)보다 6배가량 커졌다. 하지만 기대에는 크게 밑도는 수준이다. 이밖에 아프리카(3924만 달러) 유럽(1115만 달러)의 순으로 뒤를 이었다. 공종별로는 건축이 2억2545만 달러로 가장 많았고, 용역(1억4746만 달러), 전기(1억3745만 달러) 토목(8824만 달러) 산업설비(8773만 달러) 통신(397만 달러) 등이 뒤를 따랐다.● “아직 실망하기엔 이르다”올해 정부의 해외건설 수주목표는 ‘350억+α 달러’이다. 국토부가 지난달 대통령 업무보고를 통해 “(현 정부) 임기 내 연 500억 달러 수주 달성을 추진하겠다”며 제시한 금액이다. 정부는 이를 달성하기 위해 최근 범부처적인 해외건설 지원단을 조직하고, 국토부 장차관이 중동과 중남미 지역을 순회하며 수주지원에 적극 나서고 있다. 이런 상황에서 역대 최저 수준의 수주액은 다소 실망스러운 실적이다. 해외건설협회 관계자는 이에 대해 “연초에 수주를 예상했던 굵직한 공사들이 하반기로 밀려나면서 연초 수주액이 당초 예상보다 크게 줄어든 것”이라고 설명했다. 이어 “해외건설시장의 특성상 대형공사 계약이 이뤄지면 수주고는 정상 수준을 회복할 수 있을 것으로 본다”고 덧붙였다. 그는 또 “현재 대기 중인 사업물량 등을 감안하면 300억 달러를 조금 넘게 수주했던 지난해(310억 달러)와 2021년(306억 달러)과 비슷한 속도로 진행될 가능성이 크다”며 “1분기(1~3월)까지 수주액을 지켜봐야 올해 목표 달성 여부를 가늠할 수 있을 것”이라고 말했다. 즉 아직까지 실망하기에는 이르다는 것이다. 실제로 올 들어 3일까지 해외건설공사 수주건수는 76건으로 지난해(68건)보다 12% 늘어났다. 또 시공건수(2023년 2382건·2022년 2139건)나 진출국가(51개·43개) 진출업체(111개·110개) 등은 모두 지난해 같은 기간보다 증가했다. 여기에 대우건설이 3일(오늘) 나이지리아에서 총공사비 5억9000만 달러 규모의 정유시설 보수공사를 수주했다고 발표한 것도 이런 분석을 뒷받침한다. 이는 해외건설종합정보서비스에 반영되지 않은 물량이기 때문이다. 이 사업은 나이지리아국영석유공사(NNPC)의 자회사인 카두나정유화학(KRPC)이 발주한 것으로, 나이지리아 수도인 아부자에서 북쪽으로 160km 떨어진 카두나 지역에 위치한 기존 카두나 정유시설을 긴급 보수하는 공사다. 대우건설은 이 공사를 수의계약 방식으로 수주했으며, 석유제품 생산을 위한 시운전까지 단독으로 수행할 예정이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-03
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  • 전세사기 먹잇감 된 빌라 다세대… 관리비 사각지대로 피해 우려

    최근 겨울철 난방비가 크게 오르면서 정부가 대책 마련에 부심하고 있다. 이런 가운데 전세사기의 주요 먹잇감이 되고 있는 연립주택과 다세대 등 비아파트에 대한 관리비 규정이 사실상 공백상태여서 세입자(임차인)의 피해 가능성이 높다는 분석이 제기됐다. 비 아파트 관리비와 관련한 법률 규정이 미비해 집주인(임대인)이 마음대로 관리비를 부과하는 경우가 적잖다. 또 임대차법 개정에 따라 시행되고 있는 계약갱신권 무력화와 임대차 신고제 회피, 임대소득세 탈세 등을 목적으로 보증금 대신 임대료를 올려 받는 일도 발생하고 있다는 것이다. 이에 따라 관리비 부과 원칙이나 기준, 회계장부 작성·보관·공개 등을 의무화하는 ‘주택임대차보호법’ 개정 등과 같은 대책 마련이 시급한 것으로 지적됐다. 국토연구원은 이런 내용을 담은 보고서 ‘비 아파트 세입자 관리비 부과실태와 제도 개선 방안’을 최근 발표했다. 보고서에서 비 아파트는 공동주택관리법의 관리비 관련 제도의 적용을 받지 않는 4층 이하, 100채 미만의 공동주택 등이다. 최근 전세사기의 주 타깃이 된 4층 이하 빌라가 주로 해당한다.● 관리비 제도 사각지대에 놓인 빌라 다세대 1일 보고서에 따르면 아파트의 경우 공동주택관리법 제23조에 따라 공개가 의무화돼 있다. 2020년 말 기준 의무관리대상 공동주택은 1030만 채로 단독주택을 포함한 전체 주택*1856만 채)의 55.6%, 전체 아파트(1166만 채)의 88.3%에 해당하는 규모이다. 반면 비 아파트는 관리비 항목 설정과 공개·열람 권한에 대한 제도가 사실상 공백 상태였다. 우선 공동주택 관리법의 적용 대상에서 제외돼 있다. 주택임대차와 관련한 전반적인 내용을 담고 있는 ‘주택임대차보호법’도 관리비에 관한 규정을 다루지 않고 있다. 또 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’)이나 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 ‘민간임대주택법’)에 관리비 관련 제도가 있지만, 구속력이 낮아 실효성이 떨어진다. 특히 단독주택이나 구분소유 10명 미만의 공동주택이나 업무시설 등에 거주하는 경우에는 주택임대차보호법이나 집합건물법, 민간임대주택법 등 3개 법률의 적용도 받지 못했다. 이처럼 관리비 관련 제도 공백상태에 놓여 있는 가구는 2020년 말 기준 전체 가구(2092만7000가구)의 20.5%(429만6000가구)에 달할 것으로 추정됐다. 연구를 주도한 윤성진 국토연구원 부연구위원은 이와 관련해 “실제 피해로 이어진 가구 비중을 의미하는 것은 아니며, 제도적인 공백이 광범위하게 나타남을 의미한다”고 설명했다.● 관리비 제도 공백 악용 사례 적잖다 관리비 규제를 받지 않는 비 아파트의 경우 집주인이 마음대로 관리비를 책정하는 일이 적잖았다. 또 임대료 인상 상한이나 임대차 신고제 등을 의무화한 임대차법을 무력화하고, 임대소득세를 회피할 목적으로 임대료 대신 관리비를 높이는 등 위법적이고 탈법적인 일도 서슴지 않았다. 실제로 보증금 1000만 원에 월세 50만 원, 관리비 7만 원을 받던 곳에서 보증금 1000만 원, 월세 30만 원, 관리비 30만 원을 요구하는 일이 나타났다. 또 일부 지역에서는 월세를 27만 원으로 책정한 뒤 관리비로 무려 105만 원을 요구하는 사례도 등장했다. 2020년 8월 개정된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’(이하 ‘부동산거래법’)에 따라 보증금이 6000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우 전월세신고제 적용 대상이 됐다는 것을 피하기 위한 꼼수였다. 세입자가 5만 원이었던 관리비가 8만 원으로 뛰자 구체적인 산정근거를 요구했다가 집주인과 갈등을 겪는 사례도 있었다. 집주인이 “왜 그런 거를 요구하느냐” “나를 의심하는 거냐”며 화를 내면서 싸움이 발생한 것이다. 이로 인해 비 아파트는 임대차법 개정 전후 관리비 상승폭이 아파트보다 13.6~25.3% 더 높게 나타났다. 비 아파트에서 임대료의 관리비 전가가 그만큼 두드러졌다는 뜻이다. ● 관리비 사각지대 없앨 6가지 정책 제안문제는 관리비 부과 추이를 볼 때 2022년부터 비 아파트에서 관리비 전가 현상이 더욱 심화할 가능성이 높다는 점이다. 집주인들 사이에 관리비 활용 전략이 알려지고, 계약 갱신이나 재계약이 이뤄질 때마다 활용되고 있기 때문이다. 이에 따라 적절한 정책적인 대응이 이뤄지지 않을 경우 세입자의 주거안정 위협요인으로 작용할 가능성도 배제할 수 없다. 국토연구원은 이를 막기 위해 6가지 제도 개선방안을 제시했다. 첫 번째는 주택임대차에 적용하는 관리비 부과 기준 마련이다. 즉 주택임대차보호법을 개정해 관리비 규정을 신설하거나 주택임대차 계약시 용도와 금액을 밝히고, 임차인이 세부내용을 요구할 수 있는 근거규정을 만들어야 한다. 두 번째는 주택임대차 계약서에 관리비를 반영하도록 유도하는 방안이다. 정부가 지난해 11월 주택임대차보호법에 따른 주택임대차표준계약서에 구체적인 관리비를 명시하도록 규정했다. 이를 민간임대주택에 따른 표준임대차계약서나 공공주택사업자의 전세임대주택 계약서 등에도 확대 적용해야 한다. 세 번째는 주택임대차신고대상을 확대하는 방안이다. 현행 부동산거래법에 따른 신고대상을 ‘보증금 6000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과’에서 ‘모든 임대차’로 바꾸고, 주택임대차 신고사항에 관리비를 포함해 제도적인 관리 감독을 받도록 해야 한다. 네 번째는 현재 운용되고 있는 집합건물법이나 민간임대주택법 등을 활용하는 방안이다. 관리원의 의무 확대와 임차인의 권리 강화와 함께 과태료 부과 등을 통해 구속력을 높일 필요가 있다. 다섯 번째는 비 아파트에 대한 관리 개선과 공적 역할 강화이다. 우선 집주인이 관리하는 곳을 전문업체 등의 관리를 받도록 유도하고, 매입임대주택 관리소 운영대상을 확대해야 한다. 마지막 여섯 번째는 세입자의 취약한 사회적 지위 개선이다. 비 아파트 관리비 가이드라인을 만들고 악용사례에 대한 신고접수 창구를 마련하는 한편 주택임대차분쟁조정위원회의 기능을 강화하는 방안을 검토해야 한다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-02-01
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  • “전세사기 예방 위해서는 공인중개사 책임 강화해야”

    최근 심각한 사회문제로 급부상한 전세사기를 예방하기 위해서는 공인중개사의 책임을 강화해야 한다는 주장이 제기됐다. 특히 ‘빌라왕’ 사고 등을 근본적으로 막기 위해서는 공인중개사가 주변시세나 건축주나 임대인(집주인) 등의 세금체납 여부 등을 파악한 뒤 임차인(세입자)에게 알려주는 것을 의무화할 필요가 있다는 지적이다. 이는 정부가 금명간 범정부적인 전세사기 피해방지 대책을 발표하기로 예고한 가운데 나온 주장이어서 눈길을 끈다. 국회입법조사처는 31일(오늘) 이런 내용을 골자로 하는 보고서 ‘이슈와 논점-전세사기 방지를 위한 공인중개사 책임 강화 입법의 모색’을 발표했다. 보고서는 그동안 발표됐거나 논의되고 있는 정부 대책과 일부 국회의원들이 제안한 관련 법률 개정안들이 “주로 임대인과 임차인 간 정보비대칭 해소에만 초점”을 맞춰 한계가 있다는 판단에 따라 마련됐다. ● 전세사기의 3가지 유형 보고서에 따르면 입법조사처는 전세사기를 당초 임대차 계약의 내용과는 달리 임대차 목적물을 임차인이 사용하고 편익을 얻을 수 없게 된 경우와 임대차 목적물에 계약 체결 당시와는 다른 권리가 형성돼 있거나 이러한 행위 등으로 전세금을 회수하지 못하게 되는 경우 등으로 정의했다. 전세사기 유형은 크게 세 가지로 봤다. 우선 임대차계약 체결 후 임차인에게 대항력이나 우선변제권이 발생하기 전에 임대인이 임대차 목적물에 다시 저당권을 설정하는 유형이다. 즉 전세계약을 맺은 뒤 집주인이 세입자가 확정일자를 받기 전에 해당임대주택을 담보로 은행 대출 등을 받는 경우를 말한다. 두 번째는 임대차계약을 체결하고 대항력이 발생하기 전에 임대인이 임대차 목적물을 매도하는 유형이다. 즉 집주인이 임대계약 직후 제3자에게 집을 팔아치운 경우다. 세 번째는 임대인이 임대차 계약을 이중으로 체결하는 유형이다. 집 한 채에 두 명 이상의 임차인과 계약을 맺는 경우다. ● 빌라왕 사건은 새로운 유형의 전세사기 최근 사회 문제가 된 빌라왕 사건은 기존의 3가지 유형과는 조금 다르다. 변제능력을 갖고 있지 않은 ‘바지임대인’이 수백 채에 달하는 빌라 등을 임대했다가 사망 또는 파산하면서 전세금을 반환하지 못한 사례이다. 입법조사처는 이러한 사건의 진행과정을 4단계로 분석했다. 1단계는 건축주가 건물(빌라)을 짓고, 분양하면서 분양가와 동일하거나 더 비싸게 전세매물을 내놓는 것이다. 2단계에서는 (전세금이 과도하게 책정된 사실을 모르는) 임차인이 건축주와 전세계약을 하고, 건축주는 전세금을 받은 뒤 ‘바지임대인’으로 집주인을 변경한다. 이 바지임대인이 ‘빌라왕’으로 언론에 알려지는 인물로, 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 집에 대한 소유권을 확보한다. 3단계는 이 과정에서 중개업소와 빌라왕은 건축주로부터 분양가의 약 10%에 해당하는 이익금을 배당받는다. 마지막 4단계에서 중개업소는 이 돈의 일부를 임차인에게 전세대출 이자와 이사비 지원금이라는 명목의 ‘미끼자금’으로 사용한다.● 공인중개사의 책임 강화가 필요하다 입법조사처는 이런 분석을 토대로 빌라왕 사건이 부동산의 적정시세, 선순위 권리관계, 임대인의 세금 체납사실 등에 대한 정확한 정보가 임차인에게 제대로 전달되지 않은 데서 비롯됐다고 결론지었다. 문제는 현재 추진되고 있는 정부 대책이나 국회의원들을 중심으로 추진되고 있는 관련 법률 개정안은 주로 임대인과 임차인 간 정보비대칭 해소에만 초점이 맞춰져 한계가 있다는 점이다. 정작 대부분의 임대차 계약이 공인중개사를 통해 이뤄진다는 점을 감안해 전세사기 예방을 위해 공인중개사의 책임을 강화하는 방안을 놓치고 있다는 것이다. 특히 현행 공인중개사법에 따르면 빌라왕 사건의 핵심 정보인 주변시세와 세금 체납 여부, 조세채권과 보증금반환채권의 권리관계 등과 관련해 공인중개사가 임대차 계약을 체결하려는 자에게 설명할 의무가 없다. 입법조사처는 “(전세사기 예방을 위해) 최선책은 임차인이 위험성 있는 전세계약을 회피할 수 있도록 하는 것”이라며 “미납국세와 주변시세에 관한 설명의무를 공인중개사에게 부여하고, 이를 위반하면 공인중개사를 처벌하거나 손해배상의무 규정을 도입하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 거듭 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-01-31
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  • 일반 국민도 재난체험 안전교육 받는다

    앞으로 동네에 위치한 노후 경로당이나 아파트 옹벽, 다리 등 규모가 작아 상대적으로 소홀하게 취급돼 왔던 시설물도 정기적으로 구조안전성 평가를 받게 된다.또 현재 사람 중심으로 진행되는 시설물 안전진단 작업이 인공지능(AI)나 로봇, 드론 등과 같은 첨단기술 중심으로 바뀌고, 정밀안전진단 시장이 민간기업에 개방된다. 이와 함께 갈수록 늘어나는 태풍 집중호우 지진 등과 같은 자연재해를 체험하고 대피요령 등을 익히는 안전교육이 실시된다. 자연재해에 대한 대국민 시설 안전 의식 수준을 높이기 위해서다. 국토교통부는 30일(오늘) 이런 내용으로 ‘제 5차 시설물의 안전 및 유지관리 기본계획(2023~2027년)’(이하 ‘기본계획’)을 확정하고 31일자로 고시한다고 발표했다. 기본계획은 ‘시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법’(이하 ‘시설물안전법’)에 따라 5년마다 수립하게 돼 있는 시설물안전 관련 최상위 계획이다. 이번 기본계획은 ‘사각지대 없는 시설물 디지털 안전관리 구현’을 목표로 관련 제도 정비와 기술 및 산업의 육성, 국민들의 안전의식 제고 등에 초점을 맞춘 4개 분야, 17개 추진과제로 구성됐다. ● 노후 경로당 등 소규모 시설 안전관리 강화기본계획에 따르면 노후화된 경로당, 소규모 교량, 아파트 옹벽 등 안전취약시설물 등에 대해서도 빈틈없는 관리가 이뤄지도록 ‘시설물안전법’의 적용을 받는 관리대상으로 지정된다. 이는 육안 점검만 실시하던 것에서 장비 등을 사용해 구조안전성 평가를 정기적으로 받게 된다는 의미이다. 이런 안전진단 결과 주요 자재 등의 노후화가 진행됐거나 심각한 결함 등이 발견되면 보수보강 등과 같은 후속조치가 취해진다. 이번 조치는 기상이변에 따른 태풍, 집중호우 등과 같은 자연재해 빈도가 늘어나면서 상대적으로 안전관리가 취약한 소규모, 민간시설물에 대해 선제적으로 안전관리를 강화할 필요가 있다는 판단에 분석에 따라 마련됐다. 이밖에 시설물 관리의 부담을 줄여주기 위해 구조안전성을 집중 검토하는 정밀안전진단과 내구성과 사용성 등을 점검하는 성능평가의 시기를 연계하는 방안도 추진된다. 현재는 성능평가는 5년, 안전진단은 6년마다 시행돼 비용부담이 발생한다는 지적이 제기돼 왔다.● 시설물 안전관리에 AI, 로봇 투입 정부는 앞으로 시설물 안전관리에 AI나 로봇, 드론 등을 활용하는 방안을 제도화하기로 했다. 안전관리의 효율성과 정확성을 높이고, 고부가가치 산업으로 육성하기 위해서다. 이를 위해 경남 진주에 위치한 국토안전관리원에 관련 신기술 개발에 필요한 기술검증 인프라를 구축하기로 했다. ‘(가칭) 기반시설 유지관리 기술실증 센터’를 설치하고, 장비 등을 시험할 부지 등을 조성하겠다는 것이다. 국토부에 따르면 현재 우리나라는 인력 중심으로 안전진단 작업이 진행되면서 안전진단의 자동화나 무인화 기술수준이 미국 등 주요 선진국의 75% 수준에 머물러 있다. 또 다른 건설 분야에 비해 신기술 개발이나 등록 실적(1.5%)도 매우 미미한 수준이다. ● 정밀안전진단시장 민간에 개방 그동안 국토안전관리원이 전담해온 정밀안전진단 시장도 단계적으로 민간업체에 개방된다. 민간의 역량을 높이고, 안전진단 기술을 축적할 수 있는 기회를 제공하려는 목적이다. 여기에는 앞으로 안전관리 대상 시설물이 갈수록 늘어나는 데다 노후화가 빠르게 진행되고 있다는 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 국토부에 따르면 지난해 6월 말 기준 법적 관리 대상 시설물 16만 개 가운데 30년 이상 된 노후시설 비율은 17.3%(2만7000개)로 집계됐다. 앞으로 5년 간 이 비율은 2배(30.3%), 10년 뒤엔 5배(45.7%)가량으로 급증할 것으로 추정됐다. 이 가운데 상대적으로 규모가 큰 1·2종 시설물의 노후도(5.8%)는 낮은 반면 3종 시설물의 노후도(41.0%)는 매우 높다. 더욱이 최근 설계 강도를 초과하는 집중호우 등으로 인한 피해가 3종 시설물에 집중되고 있다. ● 일반인 대상 재난 체험 안전 교육 실시 그동안 사후관리에 치중했던 기상이변에 따른 자연재해 대책도 바뀐다. 발생빈도가 늘어나는 자연재해에 대해 능동적이고 선제적으로 대처하겠다는 것이다. 우선 태풍 집중호우 등과 같은 자연재해에 대한 국민들의 시설 안전 의식을 높이기 위한 재난 체험 등 안전교육이 실시된다. 또 토목·건축 등 관련 전공 대학생을 대상으로 시설물 안전 관련 교과목이 개설된다. 또 하천교량이나 제방 등의 점검 매뉴얼을 정비하고, 시설물 별 예방점검 방법 등을 알기 쉬운 콘텐츠로 정리해 배포한다. 이와 함께 교량 터널 건축물 등 시설물 특성에 맞게 내진성능평가 매뉴얼도 세분화된다. 최근 늘어나고 있는 지진에 대비해 내진성능평가의 내실을 높이겠다는 취지다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-01-30
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  • 고금리·고물가에 수익형 부동산도 가라앉는다[황재성의 황금알]

    황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보 황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보 지난해 국토교통부가 공식적으로 발표한 보도자료와 설명자료는 모두 1276건. 하루 평균 3.5건에 해당합니다. 여기에 기획재정부 등 정부 부처나 관계 기관, 연구소, 학술단체 등에서 쏟아낸 자료와 논문, 보고서까지 합치면 그 수는 다 헤아리기 어려운 수준입니다. 게다가 각종 부동산 관련 사건사고 등까지 합치면 감당이 어려울 정도의 정보가 쏟아져 나옵니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않은 상황입니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주말 홍수를 이룬 부동산 정보 가운데 알짜를 찾아내 그 의미와 활용방안 등을 정리해드리겠습니다.아파트, 단독주택과 같은 주거용 부동산과 달리 상가나 오피스텔, 오피스 등과 같은 수익형 부동산은 관련 정보를 보기가 쉽지 않습니다. 아파트의 경우 정부가 매주 시세동향과 월간 단위로 자료를 내놓습니다. 가격도 통계적 분석 결과(주간, 월간통계)와 실제 거래된 후 신고된 가격을 토대로 작성한 결과(‘공동주택 실거래가격지수’) 등 다양합니다. 이 과정에서 부작용도 있습니다. 정부와 민간이 내놓은 가격이 지나치게 큰 차이를 보이면서 시작된 통계 왜곡 논란이 대표적입니다. 현재 감사원이 지난 문재인 정부 때 집값 통계를 왜곡한 것은 아닌지 감사가 진행되고 있고, 조만간 그 결과가 발표될 예정입니다. 반면 상가와 오피스는 분기 단위로 임대료와 투자수익률, 공실률 정도를 제공합니다. 아파트의 대체제로 인식되고 있는 오피스텔도 월간 단위로 시세 통계가 공개되지만 아파트 등에 비하면 정보양이 매우 적습니다. 수익형부동산은 국민생활의 3대 필수품(의·식·주) 가운데 하나인 주거용과 달리 여윳돈 투자자를 위한 투자상품 성격이 강하다는 인식에서 비롯된 결과로 풀이됩니다. 수요층이 제한돼 있고, 아파트 등 주거용 부동산에 비해 거래가 활발하게 이뤄지지 않는 것도 요인입니다. 하지만 부동산투자에 관심이 있다면 반드시 들여다봐야 할 게 수익형 부동산입니다. 이런 이유로 한국부동산원이 25일 발표한 ‘2022년 4분기(10~12월) 상가 오피스 등 상업용부동산의 임대동향조사 결과’는 주목할 만한 자료입니다. 부동산원은 이보다 9일 앞선 16일에 ‘2022년 4분기 오피스텔 가격동향조사 결과’도 내놨습니다. 두 자료에서 나타난 수익형 부동산시장 상황은 주거용 부동산과 마찬가지로 침체에 빠지는 모습입니다. 상가나 오피스의 경우 투자수익률이 떨어졌고, 오피스텔은 매매가와 전세금 등이 하락폭을 키우고 있었습니다. 수익형 부동산은 주거용보다 경기 동향에 민감한 만큼 당분간 이러한 추세는 계속될 가능성이 커 보입니다. 상가와 오피스, 오피스텔 등 상품별로 나타난 시장상황 특징들을 정리해봅니다. ● 상가= 임대료, 수익률, 권리금 하락하고, 공실은 증가상가는 크게 ▲중대형 상가 ▲소규모 상가 ▲집합상가 등 3개 그룹으로 세분화됩니다. 중대형상가는 ‘일반상가’로도 불리며, 3층 이상이면서 연면적이 330㎥를 넘는 건물입니다. 소규모는 2층 이하, 연면적 330㎥ 이하인 경우입니다. 집합상가는 집합건축물대장에 주용도가 상가로 명시된 집합건축물입니다. 아파트나 오피스텔의 단지 내 상가, 의류쇼핑몰·전자상가·푸드코트 등 테마형 쇼핑몰 등이 해당합니다. 상가는 매매가 활발하지 않은 만큼 매매가를 제외하고 임대료와 투자수익률, 공실률, 권리금 등과 관련한 정보만 제공됩니다. 부동산원의 4분기 분석자료에 따르면 모든 상가 유형에서 임대가격과 투자수익률이 하락했습니다. 우선 임대료가격지수가 전분기(7~9월) 대비 소규모 0.24%, 중대형 0.20%, 집합 0.13%가 각각 떨어졌습니다. 1년 전과 비교하면 소규모(-0.52%) 중대형(-0.33%) 집합(-0.32%) 모두 하락폭이 커졌습니다. 코로나19 회복에도 불구하고 고금리 고물가에 따른 영업환경 악화와 매출 감소 등이 직접적인 원인으로 풀이됩니다. 다만 지역별로 보면 차이가 있습니다. 4분기만 보면 전국 대부분의 지역에서 전분기보다 임대료가 떨어졌습니다. 하지만 연간으로 보면 서울과 제주는 상승세를 보이며 선방했습니다. 서울의 경우 집합(-0.14%)을 제외한 소규모(0.28%)와 중대형(0.25%)이 올랐습니다. 서울의 경우 용산역 상권의 ‘용리단길’ 활성화와 외국인 유입 증가 등으로 다시 살아나고 있는 명동 상권 등이 오름세를 유지한 원인으로 풀이됐습니다. 제주는 방역지침 완화와 관광객 유입 증가에 따른 상권 활성화 기대감이 영향을 미친 것으로 보입니다. 하지만 경기 침체와 고금리 상황이 당분간 지속될 것을 감안한다면 서울과 제주도 결국 하락폭이 커질 가능성이 높습니다. 우선 투자수익률이 곤두박질치고 있습니다. 4분기의 경우 전분기보다 소규모(-0.39%) 중대형(-0.47%) 집합(-0.32%)이 모두 크게 떨어졌습니다. 연간으로 보면 소규모(-1.12%) 중대형(-1.47%) 집합(-0.92%)가 모두 1% 안팎 수준으로 하락했습니다.공실률도 연초 대비 소규모(6.4%→6.9%)나 중대형(13.16%→13.24%)이 모두 늘어났습니다. 상가 평균 권리금도 3690만 원으로 전년(3807만 원) 대비 3.1% 하락했습니다. ● 오피스 = 스타트업 IT 업종 성장에 나홀로 상승세반면 오피스는 나홀로 상승세를 보이고 있어 눈길을 끕니다. 오피스는 기업 등이 업무 목적으로 사용하는 업무시설 가운데 전체 연면적의 50% 이상이 임대 중인 6층 이상 빌딩을 의미합니다. 부동산원에 따르면 4분기 오피스 임대가격지수는 전분기보다 0.18% 올랐습니다. 연간으로 봐도 0.41% 증가했습니다. 다만 지역별로 보면 서울(0.70%) 인천(0.16%) 경기(0.30%) 등 수도권 지역과 대전(0.33%)만 상승세였고, 나머지 지역은 모두 하락세를 보였습니다. 공실률도 9.4%로 전분기보다 0.2%포인트(p) 줄었습니다. 연초 대비로는 1.1%p나 감소했습니다. 특히 서울(6.2%)와 경기(5.6%) 제주(6.7%)는 공실률이 한 자릿수에 머물렀습니다.코로나19 등의 여파로 이커머스나 정보기술(IT) 관련 기업들이 급성장하면서 임차수요가 증가했지만 교통이 편한 입지를 갖춘 대형 빌딩의 신규 공급이 줄어든 게 원인입니다. 서울의 경우 광화문과 남대문, 여의도, 테헤란로 등을 중심으로, 경기에서는 판교테크노밸리 등 분당역세권에서 이런 현상이 두드러지게 나타났습니다.다만 오피스의 4분기 투자수익률은 전분기보다 0.65%, 연간으로는 1.63%가 각각 떨어졌습니다. 상가와 마찬가지로 고금리 고물가에 따른 임대수익 감소와 부동산 경기 침체에 따른 거래시장 위축 등으로 투자수요가 줄어든 게 원인입니다.● 오피스텔 = 매매·전세 하락시작, 투자수익률은 소폭 상승오피스텔은 상가 오피스 등 상업용부동산과 달리 매매, 전세, 월세 등 가격동향과 수익률 관련 자료가 매월 발표됩니다. 1,2인 가구 증가와 주택의 대체재로서 오피스텔에 대한 관심이 늘어났기 때문입니다. 다만 조사지역은 서울을 포함한 17개 시도지역으로, 아파트 등 주거용 부동산에 비해 극히 제한적입니다. 부동산원에 따르면 12월 전국 오피스텔 매매가는 전월 대비 0.35% 떨어졌습니다. 서울(-0.24%)을 포함한 수도권(-0.32%)과 비수도권지역(-0.49%)을 가리지 않고 모두 내렸습니다. 분기 단위로 확대하면 4분기에 -0.82% 떨어져 낙폭을 키우고 있음을 보여줍니다. 전세도 마찬가지입니다. 12월 전국 전세금은 전월 대비 0.39%, 4분기에는 0.82%가 각각 하락했습니다. 고금리의 여파로 특수를 누렸던 월세도 12월에는 하락세로 반전했습니다. 전국적으로 -0.06%가 떨어진 가운데 서울(-0.03%)을 포함한 수도권(-0.07%)과 비수도권(-0.04%) 모두 하락했습니다.다만 12월 전국 오피스텔 수익률(4.82%→4.84%)은 소폭 증가했습니다. 이는 대부분의 지역에서도 마찬가지였습니다. 하지만 1년 전(5.44%)과 비교하면 11%가 떨어진 것입니다. 즉 수익률이 나아지고 있다고 보기 어렵다는 의미입니다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-01-28
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  • 땅값 12년 1개월 만에 하락…작년 12월 -0.05%

    부동산 경기 침체가 본격화하고 있는 가운데 2010년 10월 말 이후 꾸준한 오름세를 이어가던 땅값도 꺾이고 말았다. 2022년 11월 하락세로 돌아선 뒤 12월에는 하락폭을 키운 것이다. 땅값이 하락한 것은 2010년 10월 이후 12년 1개월 만이었다. 이에 따라 지난해 연간 땅값 상승률도 2.73%로 전년(4.17%)의 65% 수준으로 내려앉았다. 지난해 5% 넘게 오른 소비자물가(이하 ‘물가’)를 감안하면 실제로는 하락한 셈이다. 땅값 상승률이 물가 상승률을 밑돌은 것도 2013년 이후 9년 만의 일이다. 토지거래량도 전년보다 30% 넘게 감소했다. 특히 주거용 토지의 거래량이 40% 정도 줄어든 것으로 나타나 주택시장의 침체가 심각한 수준임을 보여줬다. 국토교통부는 26일(오늘) 이런 내용으로 ‘2022년 연간 전국 지가변동률 및 토지거래량’을 발표했다. ● 12년 1개월 만에 하락하기 시작한 땅값국토부에 따르면 작년 한 해 동안 전국 땅값은 2.73% 상승한 것으로 집계됐다. 이는 전년(변동률·4.17%) 대비 1.44%포인트(p) 줄어든 것이다. 또 2016년(2.70%) 이후 가장 낮은 수치다. 지난 문재인 정부가 집권하기 시작한 2017년(3.88%) 이후 땅값은 꾸준하게 4% 안팎의 높은 상승률을 유지했다. 월별로 보면 땅값은 지난해 6월까지는 꾸준한 상승세를 이어갔다. 하지만 7월(0.30%) 이후 8월(0.28%) 9월(0.20%) 10월(0.08%)까지 상승폭을 줄이기 시작했다. 이어 11월에는 0.01% 하락했고, 12월(-0.05%)에는 낙폭을 키웠다. 월별 땅값이 하락세를 보인 것은 금융위기 여파로 전체 부동산시장이 침체의 늪에서 허덕이던 2010년 10월(-0.03%) 이후 12년 1개월 만이다. 땅값은 금융위기가 발생한 2008년 0.32% 하락했다. 외환위기가 터진 1998년(-13.60%) 이후 10년 만의 일이어서 당시에 큰 주목을 끌었다. 이후 땅값은 2009년(0.96%)부터 2013년(1.14%)까지 1% 안팎의 상승률을 기록했다. 부동산 시장의 침체가 장기간 지속됐음을 보여준 것이다.● 9년 만에 물가 상승률 밑으로 떨어진 땅값 상승률지난해 땅값 상승률은 물가 상승률(5.1%)을 밑돈다. 실질적으로 가격이 떨어진 셈이나 마찬가지라는 의미이다. 땅값 상승률이 물가 상승률을 밑돈 것은 2013년이 마지막이다. 그해 물가는 1.3% 오른 반면 땅값은 1.14% 상승에 그쳤다. 이후 2014년(땅값 상승률·1.96% vs 물가 상승률·1.3%)부터 2021년(4.17% vs 2.5%)까지 땅값은 물가 상승률을 꾸준하게 웃돌았다. 특히 지난 문재인 정부가 집권했던 2017년(3.88% vs 1.9%)부터 2018년(4.58% vs 1.5%) 2019년(3.92% vs 0.4%) 2020년(3.68% vs 0.5%) 2021년까지 땅값 상승률은 물가 상승률을 크게 웃돌며 부동산시장의 투자열기가 뜨거웠음을 보여줬다. ● 제주 제외한 나머지 지역 모두 전년보다 상승률 떨어져 지난해의 경우 10월에 이미 조사대상 250개 시군구 가운데 21곳이 하락세로 반전했고, 11월에는 69곳, 12월에는 109곳으로 하락지역 숫자가 점점 더 늘어났다. 그 결과 제주도 제주시(2021년·1.85%→2022년·1.89%)와 서귀포시(1.30%→1.84%), 울산 동구(0.19%→0.20%)와 울주군(1.37%→1.60%) 등 9곳을 제외한 나머지 지역은 모두 지난해 땅값 상승률이 전년을 밑돌았다. 이는 수도권(4.78%→3.03%)이나 비수도권 지역(3.17%→2.24%)을 가리지 않고, 공통적으로 나타난 현상이다. 또 광역시 이상 대도시(4.82%→2.86%)나 시지역(3.65%→2.71%) 군지역(2.63%→1.95%) 등에서도 상황은 마찬가지였다. 주거(4.59%→2.62%)나 상업(4.55%→3.20%), 농림(3.04%→2.22%) 등 용도지역이나 전(3.84%→3.14%) 답(3.56%→2.74%), 대지 주거용(4.41%→2.12%) 등과 같은 이용상황별 땅값 상승률도 모두 지난해에 전년보다 낮아졌다. ● 토지거래량은 33% 감소…주거용 직격탄지난해 토지거래 시장은 주택과 마찬가지로 거래절벽을 겪어야 했다. 지난해 전체 토지(건축물 부속토지 포함) 거래량은 220만9000필지로 전년(329만7000필지)보다 33.0%(108만8000필지) 줄어들었다. 이는 최근 5년(2017~2021년)간 평균 거래량(324만1000필지)와 비교해도 30% 넘게 감소한 것이다.건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량도 97만4000필지로 전년(124만8000필지) 대비 22.0%(27만4000필지) 감소했다. 역시 최근 5년 평균거래량(113만 필지)을 밑도는 수준이다. 전체 토지거래량을 17개 시도별로 보면 모든 지역이 큰 폭의 감소를 경험한 가운데 대구(-54.6%)가 가장 많이 줄었다. 이어 서울(-43.5%) 세종(-42.5%) 부산(-41.7%) 인천(-40.7%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 용도지역이나 지목, 건물용도 등을 따졌을 때 주거지역(-39.4%) 대지(-38.7%) 주거용(-44.2%)이 모두 큰 폭으로 떨어졌다. 주택시장이 극심한 침체에 빠진 결과로 풀이된다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-01-26
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  • 표준지가·표준주택 가격 6% 하락 확정… 이의신청 내달 23일까지

    올해 표준지 공시지가(이하 ‘표준지가’)가 지난해 대비 5.92% 떨어지는 것으로 최종 확정됐다. 표준주택공시가격(이하 ‘표준주택 가격’)도 지난해보다 5.95% 하향 조정됐다. 표준지가와 표준주택 가격이 떨어진 것은 14년 만이다. 이는 정부가 지난달 14일 발표했던 안이 그대로 반영된 것이다. 이 과정에서 접수된 해당 지방자치단체나 이해관계자 등의 의견은 지난해의 절반 이하 수준으로 줄었다. 공시가율 현실화율(시세 대비 공시가격의 비율)을 낮춘 데다, 공시가격 산정과정에서 이미 지자체가 적극적으로 참여하게 한 것이 영향을 미친 것으로 풀이됐다. 이번에 확정된 표준지가와 표준주택 가격을 토대로 시군구에서는 각종 세금과 부담금 등의 산정기준이 되는 개별공시지가와 개별주택 공시가격(이하 ‘개별주택 가격’)을 산정한 뒤 4월 28일 결정 공시할 예정이다. 다만 이번 표준지가와 표준주택 가격에 대해서도 이견이 있다면 2월 23일까지 이의신청서를 ‘부동산 공시가격 알리미 누리집()을 통해 온라인으로 제출하거나 시군구청 민원실에 제출하면 된다. 국토교통부는 25일(오늘) 이런 내용으로 ’2023년도 표준지 및 표준주택 가격‘을 결정·공시한다고 발표했다. ● 단독주택 토지 세금부과 기준 공시가격 6% 하락국토부에 따르면 전국 표준지가는 정부 안대로 지난해 대비 5.92% 하락했다. 다만 부산(-5.77%→-5.73%) 광주(-6.27%→-6.26%) 충북(-6.43%→6.42%) 전남(-6.13%→-6.12%) 제주(-7.09%→-7.08%) 등 5곳은 정부안보다 하락폭이 줄었다. 반면 강원(-5.85%→-5.86%)은 오히려 커져 눈길을 끈다. 표준주택 가격도 비슷한 상황이다. 정부 안대로 전국 표준주택 가격은 지난해 대비 5.95% 떨어졌다. 다만 대전(-4.84%→-4.82%)은 하락폭이 줄어들었고, 반면 세종(-4.17%→4.26%)과 경북(-4.10%→-4.11%)은 반대로 커졌다. 국토부는 이에 대해 “표본교체와 해당 토지 및 주택의 특성과 이용상황 등을 반영한 결과”라고 설명했다. 시도별로 가장 많이 떨어진 곳은 표준지가의 경우 경남으로 7.12% 하락해 전국 평균(-5.92%)을 크게 웃돌았다. 표준주택 가격은 서울로, 8.55%가 떨어지며 전국 평균을 낮추는 데 크게 기여했다. 다른 지역은 경기(-5.41%)와 제주(-5.13%)를 제외하곤 모두 2~4%대 하락에 머물렀다. ● 불만의견은 대폭 줄고, 의견반영률은 크게 높아져 가격을 확정하기 위해 20일(2022년 12월 14~2023년 1월 2일)간 진행된 의견청취에서 접수된 의견은 크게 줄었다. 의견접수는 해당 부동산의 소유자나 관할지역 지자체가 정부의 공시가격안에 대해 만족하지 못할 경우 의견을 제시하고, 정부가 이를 반영할지 여부를 결정하는 절차이다. 올해 표준지와 표준주택을 합친 의견접수 건수는 모두 5431건으로, 지난해(1만1648건)의 절반 이하인 46.6%에 불과했다. 이는 2021년(9876건)과 비교해도 절반 가까이 줄어든 것이다. 세부적으로 보면 표준지는 소유자 1718건, 지자체 3251건 등 모두 4969건으로 지난해(9629건)의 절반을 조금 넘는 51.6%로 줄었다. 표준주택은 소유자 366건, 지자체 96건 등 462건으로 지난해(2019건)의 5분의 1 수준인 22.9%로 크게 감소했다. 반면 제출된 의견의 반영률은 7.2%로 지난해(3.8%)보다 3.4%포인트(p) 높아졌다. 표준지(6.8%)보다는 표준주택(11.7%)의 반영률이 높았다. 반영된 의견을 보면 표준지의 경우 상향요구가 하향요구보다 4배가량 많았다. 대신 표준주택은 하향요구가 절반을 넘어 눈길을 끈다. ● 4월 28일에 개별 공시지가, 개별주택 가격 공시 이날 공시된 내용이 확정가격이지만 불만이 있다면 다시 이의신청을 할 수 있다. 다만 이날(25일)부터 다음달 23일까지 신청해야만 한다. 정부는 이의신청이 있는 표준지나 표준주택 공시가격에 대해서는 감정평가사와 교수 등 전문가로 구성된 ’외부점검단‘을 활용해 심층심사를 진행한 뒤 3월 16일에 최종가격을 확정해 다시 공시한다. 이와는 별개로 전국의 시군구에서는 이날 공시된 표준지가와 표준주택 가격을 토대로 각종 세금과 부담금 등의 부과기준이 되는 개별공시지가와 개별주택 가격에 대한 산정작업을 시작한다. 정부가 이번 표준지가 산정에 활용한 표준지는 모두 56만 필지로, 공시대상 토지(3502만 필지)의 1.6%에 불과하다. 표준주택은 25만 채로, 전국 다가구·다중·용도·혼합주택 등을 포함한 단독주택 411만 채의 6.1%에 해당한다. 시군구는 표준지가나 표준주택 가격에다 개별 부동산의 입지, 이용 상황 등을 비교 분석한 결과를 반영해 개별가격을 정한 뒤 4월 28일 공시할 예정이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2023-01-25
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