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이축복

이축복 기자

동아일보 산업2부

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도시계획과 정비사업을 주로 다룹니다.

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취재분야

2024-10-26~2024-11-25
산업51%
부동산15%
교통10%
사회일반10%
경제일반8%
지방뉴스3%
운수/교통3%

  • 집값이 갑자기 13억 급등…차세대 실거래가 공개시스템 오류에 ‘혼란’

    지난달 13일부터 운영되고 있는 국토교통부 차세대 실거래가 공개시스템에 오류가 발생해 많게는 13억 원까지 차이가 나는 부동산 가격 정보가 게재됐던 것으로 나타났다. 시장 혼선을 줄이기 위해 만든 시스템이 초기 오류로 되레 혼란을 만든 것이다.13일 국토부에 따르면 1월 23일 거래된 서울 마포구 아현동 아파트 전용 59㎡ 가격이 실거래가 공개시스템에 시세보다 5억 원 가량 높은 18억5000만 원으로 입력됐다. 전용 84㎡ 매매가가 59㎡ 매물에 잘못 입력된 오류였다. 강남구 대치동 한 아파트의 전용 84㎡는 시세보다 13억 원 가량 높은 40억 원에 거래됐다고 기록됐다. 이 역시 전용 161㎡ 매매가가 잘못 입력된 것으로 확인됐다. 국토부는 지난달 말 문제를 인지한 뒤 시스템 상에서는 곧바로 수정했다. 하지만 일부 부동산 정보 플랫폼에는 13일 현재까지도 잘못된 정보가 그대로 남아 혼선이 빚어지고 있다. 이번 오류는 매수·매도자나 공인중개사가 입력한 거래 정보를 건축물 대장 정보와 연동하는 과정에서 생긴 것으로 알려졌다. 단지명이나 동명 등을 잘못 입력했을 때 ‘잘못 입력했다’고 뜨는 대신 시스템이 건축물 대장의 다른 정보를 임의로 매칭한 결과다. 검색 대신 사람이 수기로 입력한 경우에도 오류가 발생한 것으로 전해졌다. 국토부 측은 “시세와 과도한 차이가 나는 고·저가 신고는 우선 미공개하고, 검증 후 공개하도록 하고 있다”고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-03-13
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  • 공공복합사업 규제 완화, ‘투기 인정’ 우려 이유는[부동산팀의 정책워치]

    지난달 말 국회에 ‘공공주택 특별법’ 개정안이 발의됐습니다. 국토교통부에서 발표한 1·10대책을 법률로 구체화한 것입니다. 주요 내용으로는 도심 내 노후한 △역세권 △준공업 △저층 주거지 등을 공공 주도로 복합개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’에 관한 규제 완화책이 담겼습니다. 먼저 토지주가 아파트를 우선 공급받을 수 있는 시점(권리산정 기준일)을 후보지 발표일로 조정했습니다. 기존에는 공공주택특별법 국회 의결일(2021년 6월 29일)로 일괄 규정해 이후 집을 매수한 사람은 현금 청산 대상이었습니다. 법안이 통과된다면 지난해 12월 22일 10차 후보지로 선정된 시흥대야역 인근 등 3곳은 기준일이 2021년 6월 29일이 아니라 후보지 선정일인 2023년 12월 22일이 돼 2021년 6월 29일 이후 집을 샀더라도 입주권을 받을 수 있는 것입니다. 입주권을 받을 수 있는 기준도 완화합니다. 후보지 선정일 이후더라도 해당 주택에서 처음으로 발생하는 거래이고, 매수자가 입주일까지 후보지 내에만 주택을 소유하는 것이라면 입주권을 받을 수 있게 됩니다. 사업이 지지부진할 경우 손바뀜이 가능하도록 한 것이죠. 기존 법대로라면 실거주 목적으로 집을 샀더라도 후보지로 지정되면 현금 청산이 될 수 있어 재산권을 침해한다는 지적이 많았습니다. 가격도 내가 매수한 금액(시가) 수준보다 낮은 감정가에 팔아야 했죠. 이번 개정안이 통과되면 2021년 6월 29일 이후에 발표된 후보지 21곳에 모두 소급 적용됩니다. 이를 두고 사전 투기를 인정하는 것이라는 지적도 제기됩니다. 기존 후보지는 이미 개발이 예정된 지역인데, 이곳에 시세차익을 목적으로 들어온 투기성 수요에도 입주권을 주는 셈이기 때문입니다. 국토부에서는 이런 비판에 대해 “입주권을 받으려면 매수자가 무주택자여야 하고 분양가격도 기존 토지주보다는 조금 높게 설정된다”며 “기존 토지주의 퇴로를 마련하기 위한 차원”이라고 설명했습니다. 이처럼 논란이 될 수 있는데도 개정안을 추진하는 이유는 공공복합사업의 진척 속도가 워낙 느리기 때문입니다. 12일까지 후보지에서 사업지구로 전환된 곳은 13곳(약 1만8000채)뿐입니다. 사업 기간을 대폭 줄이겠다는 취지가 무색해지자 인센티브를 늘리려는 것이죠. 하지만 정부가 민간 재건축·재개발 인센티브도 대폭 늘리고 있어 공공복합사업이 얼마나 성과를 낼 수 있을지는 의문입니다. 이번 법 개정안이 투기꾼의 시세차익을 인정해 주는 결과를 낳지 않길 바랄 뿐입니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-03-13
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  • ‘신생아 특례대출 효과’ 9억이하 아파트 거래 증가

    3045채 규모의 대단지인 서울 양천구 신월동 ‘목동센트럴아이파크위브’. 11일 기준 지난달 매매된 아파트는 13채였는데, 9억 원 이하 가격에 거래된 아파트가 7건으로 절반이 넘었다. 이 단지 인근에서 영업하는 한 공인중개사는 “1월 초부터 최근 이 동네에서 매수 문의 10건 중 6건 이상은 신생아 특례 대출로 자금을 마련하려는 사람”이라며 “지금은 특례 대출 때문에 9억 원 이하 거래가 반짝 늘고 있지만 자금이 소진되면 시장이 다시 잠잠해질 거라는 예상이 많다”고 전했다. 1월 말 시행된 신생아 특례 대출의 영향으로 9억 원 이하 아파트 매매 거래가 늘고 있다. 다만 고금리 기조가 여전한 데다 지난달 대출 금리를 높이는 것과 마찬가지 효과인 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행돼 전반적인 부동산 시장 활성화로 이어지기는 어려울 것이란 관측이 제기된다. 11일 서울부동산정보광장과 국토교통부 실거래가 자료를 함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터장이 분석한 결과에 따르면 이달 7일까지 신고된 2월 서울 아파트 거래 총 1653건 중 9억 원 이하 아파트 비중은 57.7%(954건)였다. 1월 55.1%에 비해 9억 원 이하 비중이 2.6%포인트 늘었다. 아직 거래 신고가 완료되지 않았지만 3월 들어 이 비중이 70.1%까지 오른 것을 보면 거래 신고가 끝나면 2월 비중 역시 더 늘어날 것으로 보인다. 이런 현상의 배경에는 올해 1월 29일 시행된 신생아 특례 대출이 있다는 분석이 나온다. 국토부에 따르면 지난달 16일까지 접수된 디딤돌 대출(주택 구입 목적) 신청 규모는 2조8088억 원에 이른다. 신생아 특례 대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 또는 1주택 가구에 대해 저리로 주택 구매(대환 포함) 및 전세 자금을 빌려주는 제도다. 대상은 9억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택으로, 평균 금리는 2.41%다. 9억 원 이하 아파트가 많은 ‘노·도·강’(노원, 도봉, 강북구)에서는 직전 거래 대비 가격이 오른 거래도 늘었다. 직방에 따르면 2월 ‘노도강’에서는 상승 거래 비중이 43%로 전월(34%)보다 늘었다. 반면 직전 대비 하락한 거래 비중은 42%로 전월(46%)보다 감소했다. 함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터 부장은 “신생아 특례 대출 시행과 지난해 말부터 이어진 가격 조정 효과로 저가 급매물 매입 수요가 나타났다”며 “9억 원 이하 주택 위주로 매수하는 분위기가 나타나고 있다”고 분석했다. 하지만 시장에서는 2월 말부터 스트레스 DSR이 시행되면 대출한도가 축소돼 이 같은 분위기가 이어지기는 어렵다고 보고 있다. 기준금리도 연 3.5%로 지난해 2월부터 9차례 연속 동결된 상태다. 1월 거래량이 2509건으로 반짝 증가한 것 역시 스트레스 DSR 시행 전 거래를 마무리하려는 수요가 영향을 미친 것으로 보인다. 직방 측은 “저가 매물이 거래 시장을 주도하고 있는 만큼 최근 매수세를 전체적인 시장 회복으로 해석하기는 어려운 면이 있다”며 “4월 총선 등을 감안해 당분간 부동산 시장은 횡보할 것으로 보인다”고 분석했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “특례 대출은 하락기에 주택을 매수하려는 실수요자 수요에 부합해 거래에 숨통을 틔워 주는 것으로 풀이된다”라면서도 “자금이 소진되기 전까지만 거래가 늘어나는 ‘반짝’ 효과에 그칠 가능성이 높다”고 진단했다.이축복 기자 bless@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-12
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  • 부동산서비스업 종사자 78만명… 10명중 7명은 50대 이상

    공인중개업이나 개발업 등 부동산서비스 산업 종사자 10명 중 7명은 50대 이상으로 집계됐다.8일 국토교통부가 전국 부동산 서비스 산업체 4000곳을 표본으로 한 ‘2022년도 부동산서비스산업 실태조사 결과’를 공표했다고 밝혔다. 임대업, 개발업, 중개업 등 전통적 부동산 산업과 리츠, 프롭테크 등 부동산 신산업을 대상으로 사업체 기초 현황, 인력 현황 등 53개 항목을 조사했다. 2023년 10월 국가승인통계 지정 이후 첫 조사 결과다.전국 부동산서비스산업 사업체는 27만7939개로 집계됐다. 가장 사업체가 많은 곳은 부동산 공인중개서비스업(11만1516개)으로 40.1%를 차지했다. 이어 부동산 임대업(27.0%), 개발업(15.0%), 관리업(14.9%) 순이었다. 부동산서비스산업 종사자(78만3210명) 중에서는 50대 이상 비중이 71.9%였다. 40대(16.7%), 30대(8.8%), 20대(2.6%) 순이었다. 감정평가, 금융, 정보제공업에서는 50대 이상 종사자 비중이 50% 미만이었다. 성별은 남성 종사자 비중이 65.7%로 여성의 약 2배 수준이었다. 공인중개서비스업의 경우 여성 종사자 비중이 42.4%로 상대적으로 높은 편이었다. 세부 업종별로는 부동산 관리업이 29만4834명(37.6%)으로 종사자가 가장 많았다.2022년도 부동산서비스산업 전체 매출액은 약 254조 원으로 집계됐다. 개발업이 140조 원(55.4%)으로 가장 비중이 높았다. 평균 매출액은 약 10억2000만 원이었으며 금융서비스업(112억5000만 원)으로 가장 높고, 공인중개서비스업이 4800만 원으로 가장 낮았다.부동산 서비스 산업체 10곳 중 5곳(46.3%)은 전년 대비 경영 성과가 나빠졌다고 답했다. 이 중 공인중개서비스업의 부정적 평가가 64.8%로 가장 높았다. 전체 사업체의 41.0%는 IT기술과 공공데이터 활용 증가가 사업 환경 변화에 긍정적 효과가 있을 것으로 평가했다. 영향이 없거나 부정적이라고 답한 비중은 각각 43.9%, 20.8%였다.세부 결과는 국가통계포털(kosis.kr) 또는 국토교통부 통계누리(stat.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다. 남영우 국토부 토지정책관은 “앞으로 부동산서비스산업에 대한 신뢰성 있는 통계를 생산하고 지속가능한 부동산서비스산업 발전 체계를 구축하도록 노력하겠다”고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-03-08
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  • 전세보증금반환 보증료 지원, 모든 연령으로 확대

    세입자 보증금을 보호하기 위한 전세 보증금 반환보증(전세반환보증) 보증료 지원 대상이 모든 연령대로 확대된다. 4일 국토교통부는 이날부터 전세반환보증 보증료 지원 사업을 확대 시행한다고 밝혔다. 보증료 지원 사업은 전세사기 피해를 방지하기 위해 전세반환보증 상품에 가입한 세입자가 납부하는 보증료를 최대 30만 원까지 지원하는 제도다. 기존에는 연소득 5000만 원 이하 청년만 지원받을 수 있었다. 앞으로는 청년이 아니더라도 연소득 6000만 원 이하면 보증료를 지원받을 수 있다. 만 39세 이하(전남·강원은 만 45세 이하) 청년일 경우 소득 기준은 5000만 원, 신혼부부는 7500만 원 이하다. 전세보증금이 3억 원 이하일 때만 지원한다. 지원 범위도 신청일 기준 유효한 보증으로 확대된다. 이미 가입해 시일이 지났더라도 기존에 낸 보증료를 환급받을 수 있게 되는 것. 기존에는 신청한 해에 신규 가입했을 때만 지원이 됐다. 지자체 심사를 거쳐 30만 원 한도 내에서 납부한 보증료의 90%를 환급받을 수 있다. 청년·신혼부부는 한도 내에서 100% 환급이 가능하다. 보증료 지원을 받기 위해서는 전셋집이 있는 주소지 관할 시·군·구청 등에 방문해 신청하면 된다. 온라인 시스템이 구축된 지방자치단체는 온라인 신청도 가능하다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-03-05
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  • 재건축-재개발 사업인가前 부정행위 주의[부동산 빨간펜]

    재건축과 재개발은 도심 내 주택 공급과 주거 질 개선을 담당하는 핵심 축입니다. 하지만 재건축, 재개발을 단순히 이해관계로만 접근하는 이들이 늘어나면서 정상적인 사업 추진이 어려워지는 경우도 많습니다. 오죽하면 ‘복마전(伏魔殿)’이라는 수식어가 붙을까요? 이번 부동산 빨간펜에선 지난해 12월 한국부동산원이 발간한 ‘재개발·재건축 조합운영 실태점검 사례집’을 바탕으로 재개발·재건축 때 유의해야 할 점을 알아보겠습니다. 반면교사(反面敎師)라는 말처럼 다른 현장에서 벌어진 사례를 배워 사업 지연을 피하시길 바랍니다. Q. 재개발, 재건축 과정에서 부정행위가 얼마나 발생하나요? “한국부동산원이 2003년 7월부터 2023년 9월까지 언론 보도, 판례, 검경 수사 결과 등을 통해 집계한 부정행위는 총 350건입니다. 사고가 가장 많이 발생하는 지점은 사업시행인가 이전 단계입니다. 교통, 환경, 건축 등 각종 심의를 받는 과정에서 벌어지는 위반사항이 137건으로 전체의 69%를 차지합니다. 이어 조합설립인가(39%), 시공사 선정(19%), 관리처분(15%) 순입니다. 사업시행인가 전 단계에서는 협력업체 선정을 두고 다양한 부정행위가 벌어진다고 합니다. 설계와 시공부터 사업관리, 사업비 및 이주비 대출, 법무, 감정평가, 자금관리, 인테리어, 조경, 폐기물 처리 등 할 일이 다양하기 때문입니다. 그러다 보니 조합과 각 업체가 유착된 것은 아닌지 의심을 받는 경우가 많습니다. 서울 강동구의 한 재건축 추진위원회는 정비업체 선정을 위한 주민총회를 앞둔 상황에서 특정 정비업체 직원 명의로 사무실을 빌렸다가 유착 아니냐는 비판을 받았습니다. 부정행위가 적발돼 징역을 사는 경우도 많습니다. 경기 고양시의 한 재개발 조합장은 추진위원장 때부터 정비업체에서 운영자금 및 정비업체 선정 관련 청탁 대가로 6000만 원의 뇌물을 받았습니다. 이후 이를 고발한 정비업체 대표와 합의하기 위해 조합 계좌에서 1억 원을 횡령해 정비업체 대표에게 송금하기도 했죠. 결국 해당 조합장은 징역 3년 및 벌금 6600만 원을, 정비업체 대표는 징역 6개월을 선고받았습니다.” Q. 다른 불법·편법 유형에는 무엇이 있나요? “조합이 계약을 맺는 과정을 유심히 들여다볼 필요가 있습니다. 일반적으로 계약은 일반경쟁을 통해 이뤄지며 수의계약을 맺으려면 관계 규정에서 정의한 금액 내에서만 가능합니다. 이 때문에 사업 금액을 낮추려고 동일한 과업 내용을 분리하는 ‘쪼개기 발주’를 진행하기도 합니다. 하지만 이는 수사 대상이 될 수도 있으니 유의해야 합니다. 2018년 12월 대구의 한 재건축 조합은 측량업체와 총 1억2800만 원 규모의 계약을 맺었습니다. 내용을 들여다보니 사업을 △지적예정측량(지구계) △지적확정측량 △지적예정측량(지구 내) 등 5000만 원 이하 계약으로 쪼개서 발주해 수의계약을 맺은 것으로 밝혀졌습니다. 행정 처리 과정에서 관련 자료를 보관하지 않기도 합니다. 총회나 대의원회, 이사회 등을 열어 각종 결정을 내리면 속기록이나 녹음, 영상자료를 만들어 청산할 때까지 보관해야 하는데 이를 지키지 않는 것이죠. 조합장 교체 과정에서 기존 조합장이 업무 자료를 넘겨주지 않고 협조하지 않는 일도 발생합니다. 이는 업무방해 등의 혐의로 수사 의뢰 대상이 될 수 있습니다.” Q. 조합의 자금 사용과 관련된 문제에는 어떤 것이 있나요? “먼저 조합이 예산을 용도 외로 사용하는지 들여다볼 필요가 있습니다. 대구의 한 재개발 조합은 조합원 병문안 시 조합 비용으로 위로금을 지급했는데 이때 조합원별 위로금이 서로 달랐다고 합니다. 정관 등에서 기준을 정하지도 않았고 예산도 수립돼 있지 않았죠. 서울의 한 재개발 조합에서는 별도 규정 없이 조의금을 지급하다가 적발돼 시정명령 및 환수조치를 받았습니다. 조합이 돈을 빌리는 과정에서 사고가 발생하기도 합니다. 자금 차입을 위해서는 총회 결의가 필수적이고 이때 자금 차입 한도, 기간, 이자율, 상환 방법 등을 명시해야 합니다. 따라서 차입 관련 사항을 조합장 또는 대의원회로 위임하는 것은 효력이 없습니다. 구체적인 사항을 ‘추후 대의원회에서 결정’ ‘협의’ 등으로 기재해서도 안 됩니다. 회계 감시도 필요합니다. 부산의 한 재개발 조합은 적정 예산을 수립하지 않고 총회에서 예·결산을 비교해 조합원에게 보고하지 않아 지자체 합동점검에서 적발됐습니다. 2022년 사업비 예산 총액은 약 5602억 원이었는데 손익계산서와 공사원가 명세서상 총비용은 6061억 원이었습니다. 조합원이 정비사업과 관련된 구체적인 기준을 모두 아는 것은 불가능합니다. 하지만 큰 틀에서 사업을 이해하고 조합에서 일을 제대로 처리하는지 관심을 기울일 필요가 있습니다. 무엇보다도 재건축, 재개발 뒤에 붙는 이름은 ‘사업’입니다. 본인의 중요한 자산을 사업에 출자하는 만큼 자산 가치를 지키기 위해서라도 지자체, 부동산원의 관련 교육을 받거나 세미나 등에 참석하는 것을 추천드립니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-03-05
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  • 저수지 544곳 보수 시급… 8100곳은 등급조차 몰라

    전국 저수지 중 결함이 있어 보수가 시급한 곳이 544곳에 이르는 것으로 나타났다. 기후 변화로 극단적 강우 발생 확률이 높아진 만큼 선제적 대응이 필요하다는 지적이 나온다. 1일 건설산업연구원(건산연)이 발표한 ‘건설 동향 브리핑’에 따르면 전국 저수지 1만7375곳 중 보통(C등급) 이상인 저수지는 8682곳(50.0%)으로 집계됐다. 나머지 8693곳 중 미흡(D등급)은 509곳, 불량(E등급)은 35곳이었다. 나머지 8100곳은 안전등급을 알 수 없었다. D등급은 주요 부재에 결함이 발생해 긴급하게 보수, 보강이 필요하며 사용 제한 여부를 결정해야 한다는 의미다. E등급은 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을 해야 하는 상태다. 보수가 시급한 저수지는 농경지 등이 많은 전남, 경북 지역에 대다수가 분포했다. D등급 저수지 509곳 중 전남이 128곳(25.1%)으로 가장 많았고 경북(106곳), 경남(93곳), 전북(91곳) 순이었다. E등급 저수지는 10곳 중 8곳(82.9%)꼴로 경북에 몰려 있었다. 또 보통 등급 미만이거나, 성능 평가 등급을 알 수 없는 저수지 대다수가 노후한 것으로 나타났다. D등급 509곳 중 505곳이 지어진 지 30년이 넘었다. E등급은 35곳 모두, 미실시 8100곳 중 7988곳이 지어진 지 30년이 넘었다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-03-02
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  • ‘쪼개기 발주’ 경계하고 자금 운용 기준 명확해야…재건축·재개발 복마전 피해가는 법[부동산 빨간펜]

    재건축과 재개발은 도심 내 주택공급과 주거 질 개선을 담당하는 핵심 축입니다. 1970년대 송파구 잠실동에 중밀도 저층단지로 지어진 1~4단지는 재건축으로 각각 △엘스(5678채) △리센츠(5563채) △트리지움(3696채) △레이크팰리스(2678채)로 탈바꿈했습니다. 노후주택지를 재개발한 곳에는 마포구 아현동 마포래미안푸르지오(아현3구역·3885채), 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이(가재울4구역·4300채) 등이 있습니다. 이 과정에서 도로, 공원 등 기반시설이 새로워지면서 일대 주거환경도 좋아졌습니다.하지만 재건축, 재개발을 단순히 이해관계로만 접근하는 이들이 늘어나면서 정상적인 사업 추진이 어려워지는 경우도 많습니다. 오죽하면 ‘복마전(伏魔殿)’이라는 수식어가 붙을까요? 각종 분쟁과 갈등으로 조합원 간 신뢰가 허물어지면서 의사결정 자체가 불가능해지기도 합니다. 사업 지연으로 선량한 조합원이 피해를 입고 정비사업의 순기능이 정상적으로 작동하지 못하는 일이 벌어지는 것입니다.이번 부동산 빨간펜에선 지난해 12월 한국부동산원이 발간한 ‘재개발·재건축 조합운영 실태점검 사례집’을 바탕으로 재개발·재건축 때 유의해야 할 점을 알아보겠습니다. 반면교사(反面敎師)라는 말처럼 다른 현장에서 벌어진 사례를 배워 사업 지연을 피하시길 바랍니다.Q. 재개발, 재건축 과정에서 부정행위가 얼마나 발생하나요?“한국부동산원이 2003년 7월부터 2023년 9월까지 언론 보도, 판례, 검·경 수사결과 등을 통해 집계한 부정행위는 총 350건입니다. 사고가 가장 많이 발생하는 지점은 사업시행인가 이전 단계입니다. 교통, 환경, 건축 등 각종 심의를 받는 과정에서 벌어지는 위반사항이 137건으로 전체의 69%를 차지합니다. 이어 조합설립인가(39%), 시공사 선정(19%), 관리처분(15%) 순입니다.사업시행인가 전 단계에서는 협력업체 선정을 두고 다양한 부정행위가 벌어진다고 합니다. 설계와 시공부터 사업관리, 사업비 및 이주비 대출, 법무, 감정평가, 자금관리, 인테리어, 조경, 폐기물 처리 등 할 일이 다양하기 때문입니다. 그러다보니 조합과 각 업체가 유착된 것은 아닌지 의심을 받는 경우가 많습니다. 서울 강동구의 한 재건축 추진위원회는 정비업체 선정을 위한 주민 총회를 앞둔 상황에서 특정 정비업체 직원 명의로 사무실을 빌렸다 유착 아니냐는 비판을 받았습니다. 서울 성북구의 한 재개발 조합에서는 선정한 설계업체가 해당 조합을 맡은 정비업체 대표의 부인이 운영하는 곳으로 밝혀지기도 했죠.부정행위가 적발돼 징역을 사는 경우도 많습니다. 경기 고양시의 한 재개발 조합장은 추진위원장 때부터 정비업체에서 운영자금 및 정비업체 선정 관련 청탁 대가로 6000만 원의 뇌물을 받았습니다. 이후 이를 고발한 정비업체 대표와 합의하기 위해 조합 계좌에서 1억 원을 횡령해 정비업체 대표에게 송금하기도 했죠. 결국 해당 조합장은 징역 3년 및 벌금 6600만 원을, 정비업체 대표는 징역 6개월을 선고받았습니다.”정비사업 조합운영 실태점검 체크리스트구분점검사항조합행정상근임원 임명시 인사규정에 따라 의결했는지자금차입금액, 이자율, 조달 및 상환방법 등을 총회 의결했는지예산확보당해 회계연도 사업비 예산을 총회 의결했는지계약내용입찰제안서 내용과 계약 내용이 동일한지시공사 선정수의계약 시 일반 경쟁 입찰이 2회 이상 유찰되었는지자료: 한국부동산원Q. 다른 불법·편법 유형에는 무엇이 있나요?“조합이 계약을 맺는 과정을 유심히 들여다볼 필요가 있습니다. 일반적으로 계약은 일반경쟁을 통해 이뤄지며 수의계약을 맺으려면 관계 규정에서 정의한 금액 내에서만 가능합니다. 이 때문에 사업금액을 낮추려고 동일한 과업 내용을 분리하는 ‘쪼개기 발주’를 진행하기도 합니다. 하지만 이는 수사 대상이 될 수도 있으니 유의해야 합니다. 2018년 12월 대구의 한 재건축 조합은 측량업체와 총 1억2800만 원 규모 계약을 맺었습니다. 내용을 들여다보니 사업을 △지적예정측량(지구계) △지적확정측량 △지적예정측량(지구 내) 등 5000만 원 이하 계약으로 쪼개서 발주해 수의계약을 맺은 것으로 밝혀졌습니다.행정 처리 과정에서 관련 자료를 보관하지 않기도 합니다. 총회나 대의원회, 이사회 등을 열어 각종 결정을 내리면 속기록이나 녹음, 영상자료를 만들어 청산할 때까지 보관해야 하는데 이를 지키지 않는 것이죠. 조합장 교체 과정에서 기존 조합장이 업무 자료를 넘겨주지 않고 협조하지 않는 일도 발생합니다. 단, 이는 업무방해 등의 혐의로 수사 의뢰 대상이 될 수 있습니다.”Q. 조합의 자금 사용과 관련된 문제에는 어떤 것이 있나요?“먼저 조합이 예산을 용도 외로 사용하는지 들여다볼 필요가 있습니다. 대구의 한 재개발 조합은 조합원 병문안 시 조합비용으로 위로금을 지급했는데 이때 조합원 별 위로금이 서로 달랐다고 합니다. 정관 등에서 기준을 정하지도 않았고 예산도 수립돼 있지 않았죠. 서울의 한 재개발 조합에서는 별도 규정 없이 조의금을 지급하다가 적발돼 시정명령 및 환수조치를 받았습니다.조합이 돈을 빌리는 과정에서 사고가 발생하기도 합니다. 자금 차입을 위해서는 총회 결의가 필수적이고 이때 자금차입한도, 기간, 이자율, 상환방법 등을 명시해야 합니다. 따라서 차입 관련 사항을 조합장 또는 대위원회로 위임하는 것은 효력이 없습니다. 구체적인 사항을 ‘추후 대의원회에서 결정’ ‘협의’ 등으로 기재해서도 안됩니다.회계 감시도 필요합니다. 부산의 한 재개발 조합은 적정 예산을 수립하지 않고 총회에서 예·결산을 비교해 조합원에게 보고하지 않아 지자체 합동점검에서 적발됐습니다. 2022년 사업비 예산 총액은 약 5602억 원이었는데 손익계산서와 공사원가명세서 상 총 비용은 6061억 원이었습니다.조합원이 정비사업과 관련된 구체적인 기준을 모두 아는 것은 불가능합니다. 하지만 큰 틀에서 사업을 이해하고 조합에서 일을 제대로 처리하는지 관심을 기울일 필요가 있습니다. 무엇보다도 재건축, 재개발 뒤에 붙는 이름은 ‘사업’입니다. 본인의 중요한 자산을 사업에 출자하는 만큼 자산 가치를 지키기 위해서라도 지자체, 부동산원의 관련 교육을 받거나 세미나 등에 참석하는 것을 추천드립니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-29
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  • HUG 등서 대신 갚아준 전세금 4조5000억… 1년새 4배로 늘어

    지난해 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아 발생한 사고 규모가 4조5097억 원에 이른 것으로 집계됐다. 전년의 4배에 가까운 수치다. 전셋값 상승세 정점이었던 2022년 맺은 계약의 만기가 이어지는 만큼 전세사기 피해는 올해는 물론 내년까지도 계속될 것으로 전망된다.● 부천·서울 강서·인천 부평 피해 가장 커 28일 동아일보가 국민의힘 김학용·더불어민주당 김한규 의원실을 통해 확보한 자료에 따르면 2023년 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에 접수된 전세반환보증 사고 건수는 1만9813건으로 전년(5728건)보다 246% 증가했다. 세입자 한 명당 평균 2억2761만 원의 보증금을 돌려받지 못해 금융기관에서 집주인 대신 갚아줬다는 의미다.피해 규모가 가장 큰 곳은 경기 부천시였다. 지난해 보증금 반환사고 금액이 3964억 원으로 전국에서 가장 많았다. 이어 서울 강서구(3832억 원), 인천 부평구(3109억 원), 인천 미추홀구(2890억 원) 순이었다. 서울 금천구(1222억 원), 경기 고양시 일산서구(1147억 원)·일산동구(876억 원) 등에서도 피해가 컸다.이런 사고 증가세는 내년까지 이어질 가능성이 크다. 전세계약 기간이 통상 2년인 만큼 올해에는 전셋값 급등기인 2022년에 체결한 계약의 만기가 다가오기 때문이다. 전세사기 피해가 대대적으로 알려지며 예방 대책이 나오기 시작한지도 아직 2년이 되지 않았다. 실제 HUG에서 올해 1월 한 달간 집계한 전세반환보증 사고액은 2927억 원으로 전년 동월(2232억 원)보다 31.1% 증가했다. ●정부가 대신 갚아준 보증금, 회수는 지지부진지난해 2월 전세사기 피해자가 스스로 목숨을 끊었던 인천 미추홀구에서는 해당 비극 이후에도 바뀐 것이 없다는 토로가 나온다. 이 지역은 소위 ‘건축왕’이라 불리는 남모 씨가 2864채, 약 2700억 원대 전세 보증금 사기 사건을 벌인 곳이다. 104채 규모 아파트에서 103채 세입자가 모두 전세사기를 당하기도 했다. 이 지역은 특히 경매가 진행되면 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나는 후순위 세입자가 많아 지난해 4월 말부터 1년간 경매가 유예된 상태다. 경매 재개가 두 달 앞으로 다가오면서 미추홀구 피해자들은 불안에 떨고 있다. 5월 전셋집 경매 재개를 앞둔 안상미 전세사기 전국대책위원회 위원장은 “정부에서 최선을 다하고 있다고 말하는데 정말 그런지 의문”이라며 “특별법까지 제정한 만큼 전세사기 피해를 정쟁화하지 말고 피해자 구제에 집중해 달라”고 말했다.보증금을 대신 갚아줘야 하는 HUG에도 빨간불이 켜졌다. 2022년 HUG는 2009년 금융위기 이후로 13년 만에 처음으로 1126억 원 순손실을 기록했다. 이때 보증 사업에서 발생한 손실만 1064억 원으로 전체의 94.5%를 차지했다. 지난해 HUG의 순손실은 전년의 40배가 넘는 약 5조 원으로 추정된다. 보증사고에 대응하기 위해 최근 HUG 법정 자본금을 5조 원에서 10조 원으로 늘릴 수 있도록 주택도시기금법까지 개정됐다. 또 공사채를 발행할 수 있도록 HUG 정관도 변경한 상태다.하지만 HUG 채권 회수율은 2022년 24%, 지난해에는 10%대 중반으로 저조해 부실 우려가 커지고 있다. 집주인 대신 세입자에게 보증금을 먼저 돌려준 후 채권 추심, 경매 등으로 자금을 회수해야 하는데 이 절차가 미진한 것이다. 결국 경매에서 낙찰 금액이 보증금보다 적더라도 이를 먼저 받은 후 차액은 집주인에게 청구하는 방식을 활용하기 시작했다. 유찰 횟수가 지나치게 많거나 보증금 회수 실익이 있다고 판단할 경우에 한해서다. 하지만 차액은 집주인에게 회수하지 못할 가능성이 커 손실을 떠안는 것 아니냐는 비판도 제기된다. ●“전세가율 상한 정해 ‘무갭투자’ 차단해야”전문가들은 ‘제2의 전세사기’를 막으려면 제도적 개선이 시급하다고 지적하고 있다. 대표적인 방안이 전세가율 상한제 도입이다. 이번 전세사기의 주 무대가 되었던 원룸, 소형 오피스텔 등에 한해 전세 보증금이 시세의 일정 수준을 넘지 못하도록 하는 것이다. 상한선을 70%로 정하면 집주인이 나머지 30%는 자기 자본으로 마련해야 해 보증금만으로 주택을 사들이는 ‘무자본 갭투자’를 막을 수 있다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “상한선을 넘는 보증금은 월세로 전환해 받도록 해야 전세사기 싹을 자를 수 있다”고 말했다.보증금을 제 3자에게 맡겨 보관하는 ‘에스크로’ 제도 도입도 거론되지만 주택 시장 현실을 고려해 신중하게 접근해야 한다는 의견이 많았다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “취지는 좋지만 은행, 신탁 등 보증금을 일부 맡기게 되면 집주인은 그 감소분을 고려해 보증금을 높여 세입자에게 전가하려고 할 것”이라며 “집주인의 경제 능력에 따라 전세반환보증의 보증료율을 다르게 해 보증 재원을 마련하는 것이 더 바람직하다”고 했다.기업형 민간임대를 활성화해야 한다는 조언도 나왔다. 사업자는 의무적으로 임대보증금보증에 가입해 보증금 보호장치를 마련해야 해 전세사기로부터 안전하다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “전세보다는 월세 위주로 사업 구조를 짜야 기업들이 임대주택을 공급하려고 할 것”이라고 말했다.QR 찍으면 ‘전세사기 피해 1년’ 한눈에스마트폰 카메라로 QR코드를 찍으면 기사 내용이 인터랙티브 그래픽으로 구현된 ‘전세사기 피해 1년’ 페이지로 연결됩니다. 전세사기 피해 현황, 전세사기 피해 이후 빌라 전월세 시장 변화를 한눈에 살펴볼 수 있습니다. 이축복 기자 bless@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com}

    • 2024-02-28
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  • 전세사기 특별법 9개월, 피해 1만3000명 중 199명만 구제 마쳐

    직장인 박유하 씨(33)는 2020년 6월 수중에 있는 5000만 원과 대출 1억3000만 원을 합쳐 서울 강서구의 투룸 빌라를 전세로 얻었다. 부동산 중개업체에선 “이전 세입자가 4년 살았던 집”이라며 안전한 집이라고 강조했다. 그런데 계약 당일 집주인이 아닌 부동산 임대업체 제임스네이션 직원이 왔다. 계약 후 6개월이 됐을 때 박 씨는 다른 부동산을 통해 이 업체가 세금 20억 원을 체납해 빌라가 가압류됐다는 소식을 들었다. 집주인은 연락이 두절됐다. 박 씨 거주 빌라는 결국 공매로 넘어갔다. 2022년 7월 시작된 공매는 현재까지 30회나 유찰됐다. 정부로부터 전세사기 피해자로 인정받았지만 박 씨가 지원받은 건 대출금리 인하와 변호사비 100만 원이 전부였다. 박 씨는 “첫 직장을 얻고 모은 5000만 원이 모두 사라지게 됐다”며 “돈이 없어 현실적으로 이사도 불가능하고 3월에 해당 주택을 직접 낙찰받아야 할지 고민하고 있다”고 했다. 정부가 지난해 6월 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’(전세사기특별법)을 시행한 지 9개월이 지났다. 765명이었던 전세사기 피해자는 올해 1월 말 기준 1만3000명으로 17배로 불어났다. 그중 피해 주택을 낙찰받는 등 구제 절차가 마무리됐거나 종결을 앞둔 피해자는 199명(1.5%)뿐이다. 근린생활시설 빌라(근생빌라)나 다가구주택 등 정부 지원 대상이 아닌 사각지대가 많아 특별법 수정 보완이 시급하다는 지적이 나온다.● 전세사기 피해자들의 끝나지 않는 고통 27일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 21일 기준 전세사기 피해자로 인정받은 사람은 1만2928명이다. 이 중 우선매수권을 활용해 경·공매를 거쳐 세입자가 살던 집을 낙찰받은 사례가 133건이다. 또 LH가 우선매수권을 받아 직접 매입한 사례가 1건, 매입이 가능해 통보한 경우가 65건으로 파악됐다. ‘셀프 낙찰’은 보증금을 자산 형태로라도 일부 보전받게 됐다고 볼 수 있다. LH 매입의 경우 피해자에게 저렴하게 재임대하기 때문에 강제 퇴거 등에서 벗어날 수 있다. 피해 구제가 마무리된 사례가 아직 200건이 채 되지 않는 것은 경·공매 자체가 최소 2, 3년이 걸리는 긴 절차이기 때문이다. 정부 지원책도 경·공매 기간에 세입자가 버틸 수 있도록 하는 데 초점이 맞춰져 있다. 기존 전세대출을 저리로 대환해 주거나 미상환 전세대출을 최장 20년 무이자로 분할 상환하도록 하는 방안이 대표적이다. 문제는 피해 주택을 낙찰받았다고 해도 끝이 아니라는 점이다. 정보기술(IT) 업계 종사자 A 씨는 2022년 4월 사기 피해를 당했던 전셋집을 1억4200여만 원에 낙찰받은 후 가격을 1000만 원 낮춰 매물로 내놨다. 보증금 1억9800만 원 중 일부라도 건지고 싶었지만 2년 3개월이 지난 현재 집을 보러 온 사람은 1명밖에 없었다. 2017년 3월에 지어진 신축에 속하지만 주거용으로 활용할 수 없는 근린생활시설로 분류된 탓이다. A 씨는 주거용 주택으로 원상 복구하는 데 드는 비용을 전부 부담하겠다는 조건까지 걸었지만 전세사기 여파로 빌라 시장이 얼어붙으면서 무용지물이 됐다. A 씨는 “근린생활시설 불법 사용에 대한 이행 강제금만 280만 원 납부하고 취득세도 800만 원을 냈다”며 “전세사기에 대응한 소송 비용에도 2000만 원이 넘는 돈이 들었다”고 하소연했다.● 근생빌라·다가구 등 지원 사각지대 여전 피해 지원 대상에서 아예 제외되는 경우도 있다. 주거용이 아닌 건물을 주거용으로 개조한 근생빌라나 다가구주택 거주자의 경우 현재 특별법으로는 제대로 된 지원을 받을 수 없다. 결혼을 앞뒀던 박재우 씨(32)는 2021년 1월 보증금 1억9000만 원 중 1억5200만 원을 대출받아 서울 금천구의 한 빌라에 입주했다. 해당 물건은 전세사기 조직의 물건이었고 박 씨는 보증금을 한 푼도 건지지 못했다. 정부의 도움을 받아보려 했지만 근린생활시설을 주거용으로 사용한 불법 행위에 해당한다는 이유로 지원 대상에서 제외됐다. 박 씨는 “피해자가 대부분 저와 같은 20, 30대 청년인데, 다들 해결될 것이란 희망이 없다”며 “정부가 근린생활시설도 지원 대상에 포함시켜 줬으면 좋겠다”고 했다. 다세대주택처럼 호수별로 소유가 나뉘어 있지 않은 다가구주택은 주택을 통째로 낙찰받아야 해 그만큼 피해자가 부담해야 할 금액이 크다. 세입자 간 협의 과정도 복잡하다. 대전에서 발생한 다가구주택 전세사기 피해자 김모 씨(39)는 “최근 같은 건물에 사는 후순위 임차인 4명과 경매 참여를 논의하다가 포기했다”며 “예상 낙찰 금액만 18억 원으로 1명당 4억5000만 원씩 부담해야 하는데 돈이 부족하다”고 했다. 전문가들은 전세사기를 당하기 전에 이를 사전에 거를 수 있는 시스템을 만들어야 한다고 조언한다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “세입자가 계약 전 사기를 당하지 않게 꼼꼼하게 살펴야 하고, 이때 충분한 정보가 제공될 수 있도록 지원해야 한다”며 “현재 피해를 당한 분들 중 근린생활시설, 다가구주택에 대한 지원책도 일부 보완해야 할 필요가 있다”고 했다.이축복 기자 bless@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com}

    • 2024-02-28
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  • 송도~마석 GTX B노선, 6월까지 전구간 착공

    늦어도 6월에는 인천 송도에서 남양주 마석까지 82.8km를 잇는 수도권 광역급행철도(GTX) B노선 모든 구간에서 공사가 시작될 것으로 보인다. 국토교통부는 27일 정부서울청사에서 열린 민간투자사업심의위원회에서 GTX-B 민간투자사업 사업시행자 지정 및 실시협약안이 통과됐다고 밝혔다. 사업시행자는 대우건설 컨소시엄이다. 국토부는 다음 달 사업시행자와 총사업비, 사용 기간 등 사업 시행 조건이 포함된 실시협약을 체결할 예정이다. 이후 6월까지는 착공에 나선다는 계획이다. 총사업비는 4조2894억 원이다. 민간사업자가 6년간 건설한 후 2030년에 개통해 40년간 운영하는 방식(BTO)으로 추진된다. 인천대입구역부터 청량리역까지 1일 최대 160회 운행하며 상봉역∼마석역 구간은 경춘선 선로를 함께 이용한다. 수요는 하루 27만 명으로 추정된다. 이번 결정으로 GTX-B 전 구간 착공 기반이 마련됐다. 재정 사업 구간(용산∼상봉)은 지난해 12월 일부 착공했다. 윤진환 국토부 철도국장은 “GTX-B가 개통되면 인천 송도 및 남양주 마석에서 지하철, 버스로 1시간 이상 걸리던 도심 접근 시간이 30분 안으로 줄어들게 된다”며 “일자리, 주거 수요 창출 등도 기대되는 만큼 사업을 신속히 추진하겠다”고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-28
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  • 서울 소형 빌라도 月100만원 시대

    “빌라 전세는 못 믿겠어요. 다음 집을 구하는 것이 두렵습니다.” 회사원 박모 씨(35)는 최근 두 번 연속 전세사기를 당했다. 박 씨가 2022년에 거주했던 보증금 3억 원짜리 서울 양천구 빌라는 인근 수백 채를 차명으로 보유한 전세사기 일당의 물건이었다. 이후 강서구 화곡동으로 이사했지만 전세 만료인 올해 7월을 앞두고 집주인이 갑자기 보증금을 돌려주지 못하겠다고 통보했다. 다행히 두 번 모두 주택도시보증공사(HUG) 전세금 보증보험에 가입한 상태였다. 보증금은 HUG에서 돌려받았지만, 빌라 전세에 대한 불신은 깊어질 대로 깊어졌다. 박 씨는 “전세사기 사건이 알려진 뒤 강서구 일대 월세가 100만 원을 넘어섰다”며 “전세는 무섭고 월세를 가자니 주거비가 너무 부담된다”고 했다. 지난해 2월 28일 인천 미추홀구의 대형 전세사기 피해자 사망 사건을 계기로 같은 피해가 대대적으로 알려진 지 1년 만에 서울의 원룸 및 투룸 월세가 가파르게 오른 것으로 나타났다. 관리비까지 더하면 서민 주거비가 월평균 100만 원을 넘어섰다. 전세사기로 ‘빌라 전세’ 기피 현상이 확산하면서 월세로 수요가 쏠렸기 때문이다. 26일 동아일보 분석에 따르면 지난해 3월부터 올해 2월까지 서울 전용 40m²(약 12평) 이하 빌라 평균 월세는 85만 원으로 나타났다. 전세사기 피해 확산 직전 1년간(2022년 3월∼지난해 2월)의 74만6000원 대비 13.9% 올랐다. 오피스텔 월세 역시 같은 기간 76만5000원에서 83만 원으로 8.5% 올랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 2021년 6월부터 올해 2월까지 서울 빌라·오피스텔 전월세 신규 계약 64만7965건을 분석한 결과다. 여기에 2022년 주거실태조사에 따른 연립주택(17만8000원)과 다세대주택(16만4000원)의 관리비, 가스·전기요금 등을 고려하면 서울 원·투룸 평균 주거비는 월 100만 원이 넘는다. 정부가 지난해 3월 발표한 ‘청년 삶 실태조사’에서 국내 청년(19∼34세)의 월평균 임금은 252만 원이었다. 임금의 40.0%를 주거비에만 쏟아야 하는 상황이 된 것이다.“60만원 월세 반지하뿐”… 12평이하 월세 1년새 29% 뛴 지역도[전세사기 피해 1년의 그늘]서울 빌라-오피스텔 전월세 분석소형주택 전세 기피에 월세 올라… 젊은층 선호 성동-영등포구 급등 5건 중 1건꼴 월세 100만원 넘어 공급 급감… 서민 주거비 부담 커져 16일 서울 관악구 지하철 2호선 봉천역 인근. 개학을 앞두고 방 구하기에 나선 대학생 김인하 씨(24)는 공인중개사무소 앞에 걸린 오피스텔 임대 광고를 보고 쓴웃음을 지었다. ‘보증금 2000만 원, 월세 70만∼80만 원.’ 예산 마지노선이 보증금 1000만 원에 월세 60만 원인 김 씨에게는 ‘그림의 떡’이었다. 보증금 1000만 원도 군대에서 든 적금을 깨고 아르바이트를 3곳이나 뛰어 마련한 돈이다. 김 씨는 “오피스텔은 힘들고 일단 상태 괜찮은 빌라를 찾아봐야 할 것 같다”며 공인중개업소 문을 열었다.● 소형 빌라 밀집지역에서 더 많이 올라 ‘살 만한 빌라’를 기대했던 김 씨는 매물을 소개받고 한동안 말문이 막혔다. 김 씨가 제시한 조건에 맞는 방은 반지하밖에 없었기 때문이다. 첫 번째 방문한 집은 보증금 1000만 원에 월세 50만 원의 반지하 방. 온라인 광고에선 관리비가 8만 원이었는데, 옆에 있던 집주인이 “공과금이 올라 10만 원은 받아야 한다”고 했다. 빌라촌 한복판에 있는 두 번째 반지하 방은 문을 열자 하수구 냄새가 코를 찔렀다. 방 안 창문은 키보다 훌쩍 높았고, 흔들거리는 수도꼭지에서는 물이 ‘졸졸졸’ 샜다. 보증금 500만 원, 월세 47만 원짜리 방은 아예 창문이 없었다. 이날 반지하 방만 4곳을 둘러본 김 씨는 결국 보증금 1000만 원에 월세 50만 원, 관리비 8만 원짜리 방을 계약했다. 침대를 하나 놓으면 성인 한두 명이 겨우 누울 만한 공간만 남는 좁은 방이었지만 그나마 신축 건물이었다. 김 씨는 “반지하였지만 여유 자금이 부족해 어쩔 수 없이 계약했다”며 “월세가 더 오르면 학교 근처에선 살기 힘들 것 같다”며 한숨을 지었다. 사회 초년생과 대학생, 신혼부부 등의 주거 사다리 역할을 하던 빌라 임대 시장이 전세사기로 초토화되면서 서민들의 고충도 커지고 있다. 물가 상승에 주거비 부담까지 날로 커지면서 서민의 생활 기반이 흔들리고 있다는 우려가 나온다. 26일 본보 분석에 따르면 직장과 거리가 가까워 젊은 층이 선호하면서, 소형 빌라가 밀집한 지역에서 전세사기 이후 최근 1년간(지난해 3월∼올해 2월) 소형 빌라(전용면적 40㎡ 이하) 월세가 가파르게 올랐다. 전용 40㎡ 이하는 사회 초년생이나 대학생, 신혼부부가 주로 찾는 방 한두 개짜리 ‘원룸·투룸’이다. 서울 성동구는 이 기간 평균 월세가 89만8000원으로 전세사기 사건 직전 1년(2022년 3월∼지난해 2월) 대비 28.6% 올라 가장 큰 폭으로 뛰었다. 영등포구와 양천구도 각각 25.6%(19만5000원), 21.4%(14만 원) 급등했다. 대대적인 전세사기 사건이 터졌던 강서구도 평균 월세가 82만9000원으로 직전 1년 대비 18.2%(12만7000원) 올랐다.● 빌라 전세 기피로 월세 급등세 이어질 듯 100만 원 이상의 고가 월세 비중도 커졌다. 최근 1년간 서울 전용 40㎡ 이하 빌라 월세 거래 4만4427건 중 100만 원 이상인 경우는 8121건(18.3%)이었다. 서울 소형 빌라 5건 중 1건은 월세가 100만 원을 넘는다는 의미다. 강서구 화곡동 빌라촌 인근 공인중개사무소는 “전용 30㎡(약 9평) 이하 빌라 중 월세만 100만 원이 넘는 매물도 꽤 있고 관리비까지 더하면 부담이 더 커진다”며 “그래도 아파트보다는 주거비 부담이 덜하니 수요는 계속 있다”고 했다. 강남구와 서초구의 소형 빌라는 전체 월세 평균이 100만 원을 넘어섰다. 월세가 급등하며 이사를 미루거나 포기하는 세입자도 나온다. 노원구에서 부모님과 사는 직장인 이모 씨(36)는 최근 회사를 옮기며 오피스텔을 알아보다가 이사를 포기했다. 성동구 등에서 보증금 1000만 원에 월세 60만 원 정도를 예상했는데 살 만한 집은 대부분 월세를 20만∼30만 원은 더 줘야 구할 수 있었기 때문. 집에선 출퇴근에만 하루 2시간 이상 걸리지만 결국 조건에 맞는 방이 나올 때까지 기다리기로 했다. 이 씨는 “관리비까지 생각하면 100만 원은 나갈 텐데 그러면 저축을 못 한다”고 말했다. 전문가들은 빌라 기피 현상에 부동산 경기 침체 등이 겹치며 수도권의 빌라·오피스텔 공급이 급감한 상태여서 월세 급등세가 앞으로 이어질 것으로 보고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “전세사기 영향으로 앞으로 빌라 월세 수요가 늘어날 수밖에 없는데, 공급은 안 되는 상황”이라며 “월세 세액 공제율을 높여주는 등 서민 주거비 경감을 위한 방안이 필요하다”고 말했다. 한정된 예산으로 집을 구하기가 점차 어려워지다 보니 세입자들은 ‘을(乙)’이 될 수밖에 없다는 지적도 나온다. 매물에 대해 보다 꼼꼼하게 따지기 어려워지고, 미리 확인해야 할 정보마저도 모른 채 계약을 맺을 수 있다는 뜻이다. 실제 김 씨에게 반지하 빌라들을 보여준 중개인은 공인중개사가 아닌 중개보조원이었다. 공인중개사법상 중개보조원은 계약을 중개할 수 없고, 단순 매물 소개 등만 할 수 있다. 이 보조원은 “당장 계약 안 하면 다른 사람이 채갈 수 있으니 가계약금 200만 원부터 보내라”고 재촉했고 본인이 중개보조원이라는 사실은 계약 직전에야 밝혔다. 또 김 씨가 계약한 집은 주인 1명이 주택 전체를 소유한 다가구주택이었지만 공인중개업소에선 선순위 보증금 규모나 주택 가액을 제대로 알려주지 않았다. 다가구주택이 경매로 넘어가면 먼저 입주한 세입자의 권리가 우선한다. 김 씨는 “이것저것 따지다 보면 원하는 가격에 집을 구할 수 없으니 일단 계약한 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-27
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  • 수도권 빌라-오피스텔 ‘월세〉전세’ 역전

    전세 사기 영향으로 세입자들 사이에서 전세 기피 현상이 확산되면서 빌라와 오피스텔 전월세 시장은 ‘월세 우위’로 재편되고 있다. 26일 국토교통부 실거래가 공개시스템의 수도권 연립·다세대와 오피스텔 전월세 신규 계약을 분석한 결과 지난해 3월부터 올해 2월 25일까지 빌라 월세 거래는 7만704건이었다. 전체 전월세 거래(13만3886건) 중 52.8%를 차지해 절반을 넘어섰다. 전세사기 피해가 확산되기 직전 1년(2022년 3월∼지난해 2월)간 월세 비중 48.3%에 비해 4.5%포인트 늘었다. 월세 선호 현상은 전세사기 이후 1인 가구 선호도가 높아지고 있는 오피스텔에서도 두드러졌다. 최근 1년간 오피스텔 월세 거래는 총 6만5952건으로 전체 전월세 거래(10만4652건)의 63%를 차지했다. 직전 1년(2022년 3월∼2023년 2월) 비중 60.6%에서 2.4%포인트 오른 것. 서울 오피스텔 월세 거래량은 2만8908건으로 전체 전월세 거래 대비 64.5%까지 올랐다. 이 비중은 경기(63.6%) 인천(56.0%)에서도 절반을 넘었다. 이처럼 오피스텔 월세 수요가 쏠리면서 서울 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔에서 100만 원 이상 고액 월세 비중은 2021년 7.7%에서 2022년 12.3%, 2023년 18.0%으로 가파르게 증가했다. 5채 중 1채꼴로 월세가 100만 원이 넘는다는 의미다. 전월세 전환율도 오르는 추세다. 2022년 2월 전용 40㎡ 이하 기준 5.02%였던 전월세 전환율은 지난해 12월 6.01%로 급등했다. 전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환했을 때 적용되는 비율이다. 이 비율이 높을수록 전세 대비 월세 부담이 커지는 것을 뜻한다.이축복 기자 bless@donga.com}

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  • “20억 차익기대” 개포 디에이치… 무순위 3채에 101만명 몰려

    당첨 땐 수억 원의 시세차익이 기대되는 서울 강남구 개포동 ‘디에이치퍼스티어아이파크’ 3채 무순위 청약에 101만3456명이 몰렸다. 역대 무순위 청약 중 지원자가 가장 많았다. 25일 한국부동산원 청약홈에 따르면 ‘디에이치퍼스티어아이파크’ 무순위 청약 평균 경쟁률은 33만7819 대 1이다. 최고 경쟁률은 전용 59㎡로 1채 모집에 50만3374명이 몰렸다. 총지원자는 지난해 서울 동작구 흑석 리버파크자이 무순위 청약 결과(93만4728명)보다 약 8만 명 많다. 오전 중 지원자가 몰리며 청약홈 홈페이지가 일시 마비되기도 했다. 이는 4년 전 분양가가 그대로 공급된 영향이 컸다. 전용면적별 분양가는 전용 34㎡ 6억5681만 원, 전용 59㎡ 12억9078만 원, 전용 132㎡ 21억9238만 원이다. 지난달 전용 132㎡가 49억 원에 실거래되는 등 당첨 시 기대되는 시세차익이 최대 20억 원에 이른다. 다주택자도 지원할 수 있고 실거주 의무와 전매제한 등의 규제도 받지 않는다. 다만 현재 이 아파트는 강남구청으로부터 준공 승인을 받지 못해 주택담보대출, 전세담보대출 등을 받을 수 없다. 6월까지 준공 승인이 나지 않으면 계약금 10%를 제외한 잔금을 은행 대출 없이 마련해야 한다. 당첨자는 29일 발표된다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-27
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  • 한화, 이라크 신도시 사업 15개월만에 부분 재개

    공사비 약 8000억 원을 받지 못해 2022년 10월 중단됐던 이라크 비스마야 신도시 건설 사업이 부분 재개됐다. 재개 대상은 총 10만 채 중 마무리 공사를 남겨두고 있는 1만 채다. 국토교통부는 25일(현지 시간) 이라크에서 열린 비스마야 신도시 사업 재개 기념행사에 박상우 국토부 장관을 단장으로 한 수주지원단이 참석했다고 밝혔다. 실제 공사 재개는 올해 1월부터 이뤄졌다. 공사가 중단된 지 1년 3개월 만이다. 비스마야 신도시는 2012년 5월부터 2027년 말까지 ㈜한화 건설부문이 이라크 수도 바그다드 인근에 주택 10만80채를 포함해 분당급 신도시를 건설하는 사업이다. 총 사업비는 101억2000만 달러(약 13조4697억 원)다. 규모가 크고 ㈜한화에서 기획부터 건설까지 모두 맡아 그룹 차원에서 관심이 높은 사업이었다. 하지만 공사비를 제때 받지 못한 데다 이라크 국내 정세 불안과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 영향 등으로 차질을 빚었다. 한화는 2022년 10월 시행사인 이라크 투자위원회(NIC)에 계약 해지를 통보했다. 지난해 3분기(7∼9월) 사업보고서에 따르면 미수금 규모는 약 8000억 원에 이른다. 다만 정부 차원에서 ‘제2의 중동붐’에 드라이브를 걸고, 이라크 국내 정세도 안정되면서 지난해 6월경부터 분위기가 바뀌었다. 6년 만에 양국 공동위원회가 개최됐고 미국 뉴욕에서는 양국 정상회담이 열렸다. 최종적으로 지난해 12월 ㈜한화 건설부문이 미수금 일부인 약 3000억 원을 받으면서 현장을 재가동했다. ㈜한화 건설부문은 이미 입주까지 마친 2만 채와 이번에 공사를 재개하는 1만 채를 제외한 미준공 7만 채에 대해서도 NIC와 추가 공사 여부를 협의할 계획이다. 잔여 미수금 5000억 원도 회수해야 한다. 정부는 비스마야 신도시를 모델로 한 15개 후속 신도시 프로젝트에도 한국 기업이 진출할 수 있도록 사업 발굴, 정책자금 등을 지원하기로 했다. 대한무역투자진흥공사(KOTRA)에 따르면 현재 이라크는 약 300만 채의 주택이 부족한 상황이다. 박 장관은 “한국이 우수한 스마트 시티 기술을 바탕으로 이라크뿐 아니라 세계 각지의 해외 도시 개발 사업에 적극 진출할 수 있도록 정부가 앞장서서 지원할 예정”이라고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-27
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  • ‘3월 말 개통’ GTX-A 수서~동탄 시승객 모집한다

    다음 달 말 개통하는 수도권광역급행철도(GTX)-A 열차를 미리 타볼 수 있는 기회가 생긴다.국토교통부가 26일부터 다음달 6일까지 국가철도공단 홈페이지에서 약 300명의 GTX-A 시승객을 선착순으로 모집한다고 23일 밝혔다. 시승은 3월 셋째 주다.이날 수서역 지하 4층 승강장에서는 수서~동탄 구간을 달릴 GTX열차 영업 시운전이 이뤄졌다. 전체 공정률이 97.5%으로 실제 개통상황처럼 열차를 운행해 스케쥴, 영업 설비 등 45개 항목을 점검하는 것. 지난해 9월 무정차 운행을 공개한지 5개월 만이다. 이번에는 전체 4개 역(수서, 성남, 구성, 동탄) 중 토목 공사가 끝나지 않은 구성역을 제외하고 모두 정차하는 방식으로 운행했다.GTX A노선 승강장은 길이 165m, 폭 10.8m로 일반 지하철역과 비슷한 규모다. 지하 4층으로 약 40m 깊이에 있는데 접근 편의를 위해 엘리베이터 9대, 에스컬레이터 15대를 설치했다. 스크린도어 너머에 있는 열차 1개 편성은 길이 20m 가량의 열차 칸이 총 8량으로 이어졌다. 혼잡도 100% 기준 1062명이 탈 수 있는 크기다. 동일한 8량 구조로 서울 지하철 5~7호선을 달리는 열차에 탈 수 있는 정원(1256명)보다 조금 작은 규모다. 실제 열차를 타보니 최고 시속 198㎞(설계 기준), 주행 시속 180㎞까지 달리더라도 속도를 체감하기 어려웠다. GTX-A 열차 주행속도는 일반 지하철 대비 3배 정도다. 단 일부 구간에서는 흔들림이 커 삼각대 위에 놓여 있던 패널이 엎어지기도 했다.국토부는 다음달 중순부터 약 1달 간 GTX-A 비상 근무반을 편성해 운영할 예정이다. 개통 후에는 각 역마다 전문안내요원을 배치해 승객 혼선을 막을 계획이다. 탈선, 테러 등 비상 상황에 대비해 경찰, 소방 등 유관기관과 함께 비상 대응 훈련을 총 6회 진행한다.현재까지 GTX-A노선의 기본 요금, 구간당 추가 요금 등 요금 체계는 공개되지 않았다. 올해 7월 이후 운정∼서울역 구간이 개통될 예정이다. 수서∼동탄과 운정∼서울 구간이 각각 운행된다. 운정∼동탄 전체 노선이 운행되는 것은 2025년이 돼야 가능하고, 삼성역은 2028년 정차가 가능할 전망이다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-23
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  • 26일부터 2차 청년월세 접수… 1년간 매월 20만원씩 지원

    월 소득이 134만 원 이하인 1인 가구 청년에 대해 매월 20만 원씩 1년간 월세가 지원된다. 국토교통부는 26일부터 ‘2차 청년월세 특별지원’ 신청을 받는다고 21일 밝혔다. 부모와 따로 거주하는 만 19∼34세 무주택자 중 청약통장에 가입한 청년이 대상이다. 거주하는 주택이 보증금 5000만 원 이하 및 월세 70만 원 이하여야 한다. 소득 기준은 중위소득 60% 이하로 1인 가구 기준으로는 월 134만 원 이하다. 재산 가액 1억2200만 원을 넘으면 안 된다. 부모 등을 포함한 원가구의 소득도 중위소득 100% 이하인 경우 대상이 된다. 3인 가구 기준으로 보면 월 471만 원이다. 지자체 월세 지원이나 1차 청년월세 특별지원 등을 받고 있다면 지원 종료 후 신청할 수 있다. 지원 신청은 거주지의 행정복지센터, 복지로 홈페이지(www.bokjiro.go.kr) 또는 애플리케이션 등에서 받는다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-22
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  • 최저 2.2% 주담대 받는 ‘청년 청약통장’ 오늘 출시

    연 소득 5000만 원 이하 청년이면 최고 금리 4.5%짜리 ‘청년주택드림청약통장’에 가입할 수 있게 된다. 이 통장으로 청약에 당첨되면 연 2%대 저금리로 분양대금의 80%까지 주택담보대출도 받을 수 있다. 국토교통부는 청년주택드림청약통장(청년드림청약)을 21일부터 전국 주택도시기금 수탁은행지점에서 신청할 수 있다고 20일 밝혔다. 대상 은행은 △우리 △국민 △농협 △신한 △하나 △기업 △부산 △대구 △경남은행 등 9곳이다. 기존에도 청년우대형 청약저축이 운영되고 있었지만, 청년드림청약은 가입 대상이 더 넓다. 연 소득 5000만 원 이하 만 19∼34세 이하 모든 무주택 청년을 대상으로 한다. 기존 청년 우대형 청약통장은 연 소득이 3600만 원 이하여야 했다. 또 본인이 무주택이더라도 집이 있는 부모와 같이 살거나 가구원이면 가입할 수 없었다. 기존 청년우대형 청약저축에 가입할 수 없었던 현역 장병도 청년주택드림청약통장은 만들 수 있다. 국토부는 전체 청년 10명 중 7명은 이번 새 청약통장에 가입할 수 있을 것으로 보고 있다. 매년 예상 가입자는 약 32만2000명이다. 지원 수준도 확대됐다. 최고 이율은 4.3%에서 4.5%로 높인다. 납입 한도는 월 50만 원에서 100만 원으로 인상한다. 근로소득 연 3600만 원, 종합소득 연 2600만 원 이하인 가입자는 이자소득 500만 원까지는 세금을 매기지 않는다. 이 통장 가입자가 실제 청약에 당첨되면 최저 금리가 2.2%(우대금리 제외)인 주택담보대출 ‘청년주택드림대출’을 받을 수 있다는 건 새로운 혜택이다. 분양가 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 주택이 대상으로 대출액 한도는 분양대금의 80%다. 대표적인 정책금융상품인 디딤돌대출 한도(주택 가격의 70%)보다 높다. 여기에 생애주기별로 결혼(0.1%포인트), 첫 출산(0.5%포인트), 추가 출산(1인당 0.2%포인트) 때마다 최저 1.5%까지 금리를 인하받을 수 있다. 단, 가입 기간이 1년 이상이고 납입 금액이 1000만 원 이상이어야 해당 대출을 이용할 수 있다. 사전청약에 당첨된 뒤 청년주택드림청약통장에 가입하더라도 본청약까지 조건을 충족하면 해당 대출을 받을 수 있다. 청년도약계좌 또는 다음 달 초까지 만기가 돌아오는 청년희망적금 수령액을 일시금으로 납부할 수 있게 해 정책 연계성을 높였다. 기존 주택청약종합저축 가입자가 ‘청년주택드림청약통장’ 가입 조건을 갖췄다면, 신분증, 소득확인증명서 등 서류를 갖춰 은행을 방문하면 된다. 기존 청년우대형 청약저축 가입자는 별도 신청 없이 자동 전환된다. 인터넷 뱅킹이나 모바일 가입은 현재 불가능하며 늦으면 6월경 가능할 것으로 전망된다. 다만 청년주택드림대출은 분양가 6억 원 이하 주택에 한정돼 서울에서 사용하기 어렵고 청년들의 기존 주택 매수를 꺼리게 만든다는 지적도 나온다. 올해 1월 사전청약으로 나온 서울대방A1블록 공공분양 일반형 전용 59㎡의 추정 분양가는 7억7729만 원이다. 시세 80% 수준으로 분양가가 매겨졌지만 저금리 대출을 받을 수는 없는 것이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “청약통장 중심으로 혜택을 확대하다 보면 청년들이 무주택으로만 머물려고 해 전세 수요를 자극할 수 있다”며 “기존 주택 매입과 청약 간 혜택의 균형을 맞출 필요가 있다”고 지적했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-21
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  • 작년 인허가 주택 10채 중 9채는 아파트

    지난해 인허가를 받은 주택 10채 중 9채는 아파트로 나타났다. 전세 사기로 빌라 수요가 줄어든 데다 공사비 인상 부담이 커지며 ‘아파트 쏠림’ 현상이 심화한 것으로 보인다. 19일 국토교통부 주택건설실적통계에 따르면 2023년 인허가를 받은 주택 38만8891채 중 아파트는 34만2291채(88.0%)로 집계됐다. 전년(82.0%) 대비 6.0%포인트 올랐다. 이는 2011년 관련 통계 작성 후 최대 상승 폭이다. 다세대·다가구 등 빌라에서 주로 전세 사기가 벌어지면서 비아파트 공급이 크게 줄었든 것도 영향을 미쳤다. 지난해 인허가를 받은 다세대 주택은 8887채로 전체 대비 2.3%에 불과했다. 2012년 20.4%에서 2019년(9.1%) 한 자릿수로 낮아졌으나 더 가파르게 비중이 줄어든 것. 연립 비중은 그간 2∼3%대였으나 지난해 1.5%까지 낮아졌다. 단독주택(다가구 포함)은 3만1815채로 8.2%였다. 아파트 쏠림 현상이 커지면 향후 아파트로 수요가 몰려 전셋값을 밀어 올릴 수 있다는 관측이 제기된다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “최근 3년간 공사비가 30%가량 오르고 주택 경기도 살아나지 않으면서 비아파트 공급이 축소되고 있다”며 “빌라가 주거 사다리 역할을 할 수 있도록 정책적 보완이 필요한 상황”이라고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-20
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  • 지난해 4분기 전국 아파트 ‘깡통전세’ 비중 20% 넘어

    지난해 4분기(10∼12월) 전국 아파트 전세 거래 중 매매 대비 전세가격 비율(전세가율)이 80%를 넘는 거래 비중이 20%를 넘은 것으로 나타났다. 전세가율이 80% 이상이면 경매를 진행해도 보증금을 모두 회수하지 못할 위험이 있어 ‘깡통 전세’로 분류된다. 19일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과에 따르면 전국 아파트 시장에서 깡통전세 의심 거래 비중은 지난해 2분기(4∼6월) 19.4%에서 4분기 25.9%로 6.5%포인트 늘었다. △전북(57.3%) △충북(55.3%) △경북(54.2%) △경남(48.1%) 등 지방 위주로 높았다. △서울(5.1%) △세종(7.5%) △제주(12.9%) △경기(19.0%) △인천(19.9%) 등은 낮게 나타났다. 매매는 시세 대비 저렴한 급매물 위주로, 전세는 이전 대비 오른 가격으로 거래되며 전세가율이 오르는 추세다. 전국 아파트 매매와 전세 간 가격 격차는 지난해 3분기(7∼9월) 1억1587만 원까지 올랐으나 4분기 5325만 원, 올해 1월 4322만 원으로 줄고 있다. 분기별 동일 면적에서 매매와 전세가 모두 발생한 단지를 분석한 결과다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “통상적으로 아파트는 빌라 등 비아파트보다 깡통 전세 위험이 낮은 것으로 알려져 있지만 지방 소도시 위주로 위험도가 높아지는 상황”이라며 “깡통 전세에 대한 경각심을 가질 시점으로 보인다”고 조언했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-20
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