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이축복

이축복 기자

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도시계획과 정비사업을 주로 다룹니다.

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2024-10-26~2024-11-25
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  • 강남권 분양 ‘큰 장’… “가점 70점 이상 당첨”[부동산 빨간펜]

    주택 경기 침체 분위기가 쉽게 해소되지 않고 있지만 분양가상한제를 적용받는 서울 강남권(강남, 서초, 송파구) 청약에는 수요자들의 관심이 뜨겁습니다. 다음 달 초 신반포4지구를 재건축하는 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’가 올해 강남권 청약 신호탄을 쏘아 올리는데요. 전체 3307채 중 일반분양은 162채입니다. 강남·서초구에서 청약이 진행되는 건 서초구 반포동 래미안 원베일리 이후 2년 7개월 만이죠. 3.3㎡당 평균 분양가가 6705만 원으로 전용 59㎡가 17억 원 선이지만 인근 시세 대비 수억 원 낮다는 평가가 나옵니다. 전용 49㎡인 소형 평형에 방이 3개고 화장실이 2개라 화제가 되기도 했습니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 올해 진행되는 강남권 청약과 관련해 알아두면 좋을 사항을 정리했습니다. Q. 올해 강남권에서 분양하는 단지가 많나요? “부동산R114에 따르면 올해 강남 3구 재개발·재건축 등 정비사업 분양 예정 단지는 16곳이고 전체 규모는 1만8792채입니다. 메이플자이에 이어 3월에는 서초구 반포동 래미안원펜타스(일반분양 292채), 강남구 대치동 디에이치대치에델루이(79채) 등이 분양을 앞두고 있습니다. 서초구 방배동 래미안원페를라(465채)와 강남구 도곡동 래미안레벤투스(133채)도 늦어도 6월 분양을 계획하고 있죠. 하반기(7∼12월)까지 시야를 넓히면 서초구 방배동 방배삼익아파트를 재건축하는 아크로리츠카운티(141채), 송파구 신천동 진주아파트를 재건축하는 잠실래미안아이파크(578채) 등도 주요 분양 단지로 꼽힙니다.” Q. 강남권 청약인데 시세보다 분양가가 낮은 이유는 뭐죠? “분양가상한제를 적용받기 때문입니다. 분양가상한제는 지자체의 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정된 분양가 이하로 공급하도록 하는 제도입니다. 조합에서 아파트를 짓는 데 필요한 땅값(택지비)과 건축비, 가산비 등을 합한 값을 제시하면 지자체가 비용이 적절하게 산정됐는지 들여다보는 거죠. 이 때문에 아무래도 시세보다 낮게 분양가가 책정될 수밖에 없습니다. 이 때문에 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 지난해 유일하게 강남권에서 분양했던 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’의 경우 1순위 평균 경쟁률이 152.56 대 1로 집계됐습니다. 당첨 가점도 최저가 64점, 최고는 79점이었습니다. 청약 가점 만점이 84점인데 분양업계에서는 대체로 강남권 청약 커트라인을 70점 이상으로 관측하고 있습니다. 이 점수는 4인 가족이 받을 수 있는 최대 점수(69점)보다 높습니다. 참고로 래미안 원베일리에서는 만점인 84점으로 당첨된 사례가 나오기도 했습니다.” Q. 청약 시 주의해야 할 점은 없을까요? “분양가상한제를 적용받아 청약 기준이 까다롭습니다. 가구주만 청약할 수 있고, 무주택 혹은 1주택 가구여야 합니다. 모집공고일 기준으로 과거 5년 이내 청약 당첨 이력도 없어야 합니다. 또 당첨될 경우 최대 3년 동안 전매가 제한됩니다. 대출 조건의 경우 무주택자와 1주택자 모두 주택담보대출비율(LTV)은 50%입니다. 분양가상한제 아파트이기 때문에 실거주 의무를 적용받는다는 점도 기억해야 합니다. 기간은 최초 입주 가능일부터 최대 5년입니다. 당첨 후 세입자를 구해 보증금으로 잔금을 치르는 것은 불가능합니다. 정부가 지난해부터 실거주 의무 폐지를 추진하고 있지만 국회에서 입법이 이뤄지지 않아 현재까지 해당 규제가 남아 있는 만큼 유의해야 합니다. 후분양 단지인지도 확인하시는 게 좋습니다. 청약 당첨 이후 계약금과 잔금 납부 기한이 선분양보다 빨리 다가옵니다. 대표적으로 래미안 원펜타스는 올해 6월 입주를 앞둔 후분양 단지입니다. 3월 분양될 경우 3개월 안에 계약금부터 잔금을 모두 내야 하죠.” Q. 경기 부천시에 사는 무주택자인데 강남권 단지에 청약해도 되나요? “일반공급의 경우 가점제와 추첨제 등 2가지로 나눠볼 수 있습니다. 먼저 가점제를 살펴보겠습니다. 강남권은 규제지역이라 1순위 기준이 까다롭습니다. 서울에서 2년 이상 계속 거주하고, 청약통장 가입 기간이 2년 이상이어야 1순위 당해 지역으로 청약할 수 있습니다. 이후 가점으로 경쟁해야 하죠. 이 때문에 가점제 당첨은 쉽지 않아 보입니다. 추첨제 당첨도 사실 쉽지 않을 것으로 보입니다. 규제지역의 경우 추첨제 물량은 △전용 60㎡ 이하 60% △전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 30% △전용 85㎡ 초과 20%입니다. 하지만 추첨제에서 경쟁이 있으면 순위와 상관없이 해당 주택 건설 지역에서 2년 이상 계속 거주한 사람에게 우선 공급합니다.” Q. 강남권 분양에 신생아 특별공급 물량도 포함될까요? “주택공급규칙 개정 시기가 관건이 될 것으로 보입니다. 신생아 특공은 올해 3월 중 도입될 예정입니다. 따라서 2월 분양하는 메이플자이의 경우 신생아 특공 물량은 없겠죠. 참고로 이전에는 투기과열지구에서 분양가가 9억 원을 넘는 경우 다자녀 등 특별공급 대상 물량이 없었습니다. 하지만 지난해 2월 국토부가 해당 주택공급규칙 규정을 삭제하면서 특별공급 길이 열렸습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-26
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  • 올해 강남권 ‘로또’ 분양 도전해볼까…“당첨 가점 70점 이상이어야” 관측[부동산 빨간펜]

    주택 경기 침체 분위기가 쉽게 해소되지 않고 있습니다. 직방에 따르면 2023년 전국 아파트 거래 37만8183건 중 신고가를 경신한 거래 비율은 3.9%로 집계됐습니다. 2006년 이후 역대 최저인데 글로벌 금융위기를 겪었던 2009년 6.6%보다도 낮은 수준입니다. 지난해 12월 서울 아파트 거래량은 이달 25일 기준 1772건으로 2개월 연속 2000건을 밑돌 가능성이 커지고 있습니다. 국토부는 지난 10일 도심 재건축·재개발 규제 완화와 오피스텔·도시형 생활주택 등 비아파트 중심 공급 촉진책을 발표했지만 시장 반응은 미온적입니다.이런 상황에서도 분양가 상한제를 적용받는 강남권(강남·서초·송파구) 청약에는 수요자들의 관심이 뜨겁습니다. 다음 달 초 신반포4지구를 재건축하는 서울 서초구 잠원동 ‘메이플 자이’가 청약 신호탄을 쏘아 올립니다. 전체 3307채 중 일반분양은 162채입니다. 강남·서초구에서 청약이 진행되는 건 서초구 반포동 래미안 원베일리 이후 2년 7개월 만입니다. 3.3㎡당 분양가가 6705만 원으로 전용 59㎡이 17억 원에 달하지만 인근 시세 대비 수억 원 낮다는 평가가 나옵니다. 전용 49㎡인 소형 평형에 방이 3개고 화장실이 2개라 화제가 되기도 했습니다. 이번 부동산 빨간펜에서는 이번 강남권 청약에 알아두면 좋을 사항을 정리했습니다.Q. 올해 강남권에서 분양하는 단지가 많나요?“메이플자이에 이어 3월에는 서초구 반포동 래미안 원펜타스(292채), 강남구 대치동 디에이치대치 에델루이(79채) 등이 분양을 앞두고 있습니다. 서초구 방배동 래미안 원페를라(465채)와 강남구 도곡동 래미안 레벤투스(133채)도 늦어도 6월 분양을 계획하고 있죠. 하반기(7~12월)까지 시야를 넓히면 서초구 방배동 방배삼익아파트를 재건축하는 아크로리츠카운티(141채), 송파구 신천동 진주아파트를 재건축하는 잠실래미안아이파크(578채) 등도 주요 분양 단지 중 하나로 꼽힙니다.부동산R114에 따르면 올해 강남3구 재개발·재건축 등 정비사업 분양 예정 단지는 16곳이고 전체 규모는 1만8792채입니다. 서울(4만5359채) 정비사업 물량의 41.4%를 차지하고 있죠. 지난해 부동산 경기 악화로 분양 시기를 확정하지 못했던 물량이 올해로 넘어왔기 때문에 분양 물량이 많아졌습니다.”올해 강남 3구 주요 분양단지 (단위:채)지역단지명규모(일반분양)강남구 청담동청담르엘1261(176)강남구 도곡동래미안레벤투스308(133)강남구 대치동디에이치에델루이282(79)서초구 반포동래미안원펜타스641(292)서초구 잠원동신반포메이플자이3307(162)서초구 방배동디에이치방배3065(1686)래미안원페를라1097(497)송파구 신천동잠실래미안아이파크2678(578)Q. 강남권 청약인데 시세보다 분양가가 낮은 이유는 왜죠?“분양가 상한제를 적용받기 때문입니다. 분양가 상한제는 지자체의 분양가심사위원회 심의를 거쳐 결정된 분양가 이하로 공급하도록 하는 제도입니다. 조합에서 아파트를 짓는 데 필요한 땅값(택지비)과 건축비, 가산비 등을 합한 값을 제시하면 지자체가 비용이 적절하게 산정되었는지 들여다봅니다. 그러다보니 시세 대비 저렴하게 분양가가 책정되는 거죠.이 때문에 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 지난해 유일하게 강남권에서 분양했던 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’의 경우 평균 경쟁률이 152.56 대 1로 집계됐습니다. 당첨 가점도 최저가 64점, 최고는 79점이었습니다. 만점이 84점인데 분양업계에서는 대체로 강남권 청약 커트라인을 70점 이상으로 보고 있습니다. 이 점수는 4인 가족이 받을 수 있는 최대 점수(69점)보다 높습니다. 참고로 래미안 원베일리에서는 만점인 84점으로 당첨된 사례가 나왔습니다.”Q. 청약 시 주의해야 할 점은 없을까요?“분양가 상한제를 적용받아 청약 기준이 까다롭습니다. 세대주만 청약할 수 있고, 무주택 혹은 1주택 가구여야 합니다. 모집공고일 기준으로 과거 5년 이내 청약 당첨 이력도 없어야 합니다. 또 당첨될 경우 최대 3년 동안 전매가 제한됩니다. 대출 조건의 경우 무주택자와 1주택자 모두 주택담보대출비율(LTV)은 50%입니다.강남권 청약은 실거주 의무를 적용받는다는 점도 기억해야 합니다. 기간은 최초 입주가능일부터 최대 5년입니다. 당첨 후 세입자를 구해 보증금으로 잔금을 치르는 것이 불가능합니다. 정부가 지난해 실거주 의무 폐지를 추진하고 있지만 국회 입법이 이뤄지지 않으면서 현재까지 해당 규제가 남아있는 만큼 유의해야 합니다.후분양 여부도 점검해야 합니다. 후분양은 말 그대로 공사가 어느 정도 마무리된 뒤에 분양하는 것을 말합니다. 입주 시기가 금방 다가오는 만큼 청약 당첨 이후 마련해야 하는 계약금과 잔금 납부 기한도 짧아집니다. 대표적으로 래미안 원펜타스는 올해 6월 입주를 앞둔 후분양 단지입니다. 3월 분양될 경우 3개월 안에 계약금부터 잔금을 모두 내야 해 자금 조달 계획을 탄탄하게 짜야 합니다.”Q. 경기 부천시에 사는 무주택자인데 강남권 단지에 청약해도 되나요?“일반공급의 경우 가점제와 추첨제 2가지로 나눠볼 수 있습니다. 먼저 가점제를 살펴보겠습니다. 강남권은 규제지역이라 1순위 기준이 까다롭습니다. 서울에서 2년이상 계속 거주하고, 청약통장 가입기간이 2년 이상이어야 1순위 당해지역으로 청약할 수 있습니다. 이후 가점으로 경쟁해야 하죠. 이 때문에 가점제 당첨은 쉽지 않아보입니다.추첨제 당첨도 어려울 것으로 보입니다. 규제지역의 경우 추첨제 물량은 △전용 60㎡ 이하 60% △전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 30% △전용 85㎡ 초과 20%입니다. 하지만 추첨제에서 경쟁이 있으면 순위와 상관없이 해당 주택건설지역에서 2년 이상 계속 거주한 사람에게 우선 공급합니다.”Q. 강남권 분양에 신생아 특별공급 물량도 포함될까요?“주택공급규칙 개정 시기가 관건이 될 것으로 보입니다. 신생아 특공은 올해 3월 중 도입될 예정입니다. 따라서 2월 분양하는 메이플자이의 경우 신생아 특공 물량은 없겠죠.참고로 이전에는 투기과열지구에서 분양가가 9억 원을 넘는 경우 다자녀 등 특별공급 대상 물량이 없었습니다. 하지만 지난해 2월 국토부가 해당 주택공급규칙 규정을 삭제하면서 특별공급 길이 열렸습니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-25
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  • 표준계약서로 재건축 공사비 갈등 줄인다

    정부가 재개발·재건축 조합과 시공사 간 공사비 갈등을 줄이기 위해 ‘정비사업 표준공사계약서’를 내놨다. 설계를 변경하거나 원자재값이 올라 공사비를 증액할 때 명확한 기준을 둔 것이다. 다만 적용 여부는 의무가 아닌 자율로 둬 실효성에 한계가 있을 거란 지적도 나온다. 국토교통부는 23일 정비사업 표준공사계약서를 지방자치단체 등에 배포했다고 밝혔다. 이달 10일 발표한 주택공급 확대 방안의 후속 조치다. 표준공사계약서에는 시공사가 조합에 ‘공사비 세부 산출 내역서’를 제출하는 내용이 담겼다. 기존에 시공사는 공사비 총액만 제시하고 세부 내역을 제시하지 않았고, 설계 변경으로 공사비를 조정할 때도 ‘상호 협의’라는 모호한 조항만 넣어 갈등의 원인이 됐다. 물가 반영도 현실화했다. 음식, 의류 등이 포함된 ‘소비자물가지수’를 적용하는 대신 총공사비를 노무비, 재료비 등 세부 항목으로 나눠 항목별 물가지수를 적용한다. 한국건설기술연구원의 ‘건설공사비지수’를 활용할 수도 있다. 시공사로서는 지반 공사 때 예상치 못한 암반이 나올 때도 감리 검증을 받아 조합에 증액을 요구할 수 있도록 해 안전장치가 생겼다. 대형 건설사 관계자는 “착공 후 물가 변동도 일부 인정 받을 수 있게 되면 신규 현장에서 조합과의 갈등을 다소 줄일 여지가 있다”고 했다. 다만 이미 갈등이 발생한 현장에서는 여전히 협상에 진통이 예상된다. 현재 전국 곳곳에서 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 벌어지고 있다. 부동산R114가 올해 입주 아파트를 대상으로 분양부터 입주까지의 공사 기간을 조사한 결과 평균 29개월로 나타났다. 최근 4개년(2020∼2023년) 입주 아파트의 평균인 25개월보다 4개월 길어졌다. 국토부는 이런 사업 지연을 막기 위해 도시분쟁조정위원회의 결정에 ‘재판상 화해’ 효력을 부여하는 방안을 추진 중이지만 법 개정까진 시간이 소요될 것으로 보인다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-24
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  • ‘전세금 못받고 이사’ 임차권 등기, 작년 4만5455건 최다

    지난해 전세 보증금을 제때 돌려받지 못해 법원에 임차권 등기명령을 신청한 세입자가 관련 통계가 공개된 이래 가장 많았던 것으로 나타났다. 전세사기 또는 역전세로 인한 피해가 그만큼 심각하다는 지표다. 22일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국 임차권등기명령 신청 건수(집합건물 기준)는 총 4만5455건으로 전년(1만2038건) 대비 277.6% 증가했다. 2010년 대법원이 임차권등기명령 건수를 공개한 이후 가장 많은 수치다. 임차권등기명령은 임대차 계약 기간 만료 후 세입자가 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못하고 이사할 때 신청한다. 등기부등본에 임차권 등기가 표기되면 이사를 하더라도 세입자의 권리인 대항력과 우선변제권이 유지된다. 임차권등기명령 신청 10곳 중 8곳(80.6%)은 수도권이었다. 서울이 1만4787건(32.5%)으로 가장 많았고 경기 1만1995건(26.4%), 인천 9857건(21.7%) 순이었다. 전셋값이 폭등했던 2021년 7월부터 2022년 6월 맺은 전세 계약이 지난해 대거 만료되면서 집주인들이 제때 보증금을 돌려주지 못한 것으로 해석된다. 지난해 7월 개정 주택임대차보호법이 시행돼 법원 임차권등기명령 결정이 집주인에게 고지되기 전 임차권등기가 가능해진 것도 영향을 미친 것으로 보인다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-23
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  • 동작구 대방동에 시세보다 1억 저렴한 공공분양 아파트

    서울 동작구 대방동 등 도심 알짜 입지에서 공공분양 물량이 나온다. 시세보다 1억 원가량 낮은 가격에 공급돼 수요자들의 관심이 높을 것으로 예상된다. 22일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 4차 공공분양 뉴:홈 사전청약이 이날부터 23일까지 특별공급을 시작으로 청약을 실시한다. 24, 25일은 일반공급을 실시한다. 이번에 나오는 물량은 총 8개 단지, 4128채다. 가장 관심이 높은 서울 동작구 대방A1블록(815채)은 시세 80% 수준으로 분양가가 매겨지는 일반형 공공분양이다. 추정 분양가가 전용면적 59㎡ 7억7729만 원, 84㎡ 10억8354만 원으로 매겨졌다. 업계에서는 인근 단지 준공연도, 실거래가 등을 비교할 때 대방A1블록 분양가가 1억 원가량 낮아 경쟁력이 있는 것으로 보고 있다. 대우건설 컨소시엄이 시공할 예정이라 ‘푸르지오’ 브랜드로 분양된다는 점도 관심을 받고 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “대방동은 여의도, 강남 등 업무지구로 접근하기도 양호해 수요가 몰릴 것으로 보인다”고 내다봤다. 시세보다 30% 낮은 수준으로 분양가가 매겨지는 ‘나눔형’의 경우 △남양주왕숙2(A2·A7) 923채 △고양창릉 325채 △수원당수2 423채 등 1671채가 사전청약을 받는다. 나눔형은 거주의무기간(5년) 이후 매각할 수 있지만 시세 차익 30%는 공공에 내야 한다. 6년 임대 후 분양 여부를 선택할 수 있는 ‘선택형’ 물량은 △부천대장 522채 △고양창릉 600채 △화성동탄2 520채 등 3곳에서 1642채가 나온다. 나눔형과 선택형은 저금리 대출도 가능하다. 나눔형은 최대 5억 원 한도로 40년 만기 고정금리(1.9∼3%) 대출을 받을 수 있다. 선택형은 임대 기간 전세보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리로 대출받을 수 있다. 최근 민간 아파트 분양가가 치솟고, 아파트 시세도 하락하면서 시세보다 낮은 가격에 분양하는 공공분양에 대한 관심이 높다. 이달 사전예약(사전청약)을 받은 마곡지구 16단지 토지임대부 분양주택과 위례지구 A1-14블록(나눔형)에서는 606채 모집에 3만55명이 몰렸다. 각각 평균 경쟁률이 31 대 1, 65 대 1로 집계됐다. 단, 사전청약의 경우 본청약 및 입주까지 수년 이상 남아 있다는 점을 유의해야 한다. 대방A1블록의 경우 본청약이 2030년 1월, 입주 예정 시기가 2032년으로 예상되는데 이보다 더 늦어질 수도 있다. 사전청약 당첨자는 본청약 모집공고일까지 무주택을 유지해야 본청약 때 당첨자로 선정된다. 이번에 진행되는 사전청약 유형 모두 22∼23일 특별공급, 24∼25일 일반공급을 받는다. 다만 당첨자 발표일은 일반형 3월 13일, 나눔형 3월 20일, 선택형 3월 22일 등으로 다르다. 서로 다른 유형을 중복 청약할 수는 있지만 같은 유형 내에서 중복 청약하면 부적격 처리된다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-23
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  • 정부 “5호선 연장, 김포 7개역-인천 2개역” 중재안… 인천시 반발

    인천시와 경기 김포시가 갈등을 빚어온 서울 지하철 5호선 김포·검단 연장 노선을 두고 정부가 인천 검단신도시에 2개 역을 두는 내용의 중재안을 내놓았다. 중재안에는 김포에 7개 역, 인천에 2개 역을 넣는 내용이 담겨서 김포시는 중재안을 수용하겠다는 입장이지만 인천에서는 강하게 반발하고 있어 향후 주민 의견 수렴 과정에서 진통이 예상된다. 국토교통부 대도시권광역교통위원회(대광위)는 19일 이 같은 내용이 담긴 ‘서울 지하철 5호선 김포검단 연장사업 노선 조정 및 사업비용 분담 방안’을 발표했다. 중재안은 인천 검단신도시 지역인 서구 아라동과 원당동에 2개 역사를 설치하고, 인천 동구 불로동 역을 김포시 감정동으로 옮기는 것이 주요 내용이다. 조정안 노선은 25.56km이고, 사업비는 3조700억 원으로 추산된다. 해당 구간의 통행 시간은 25분 40초가량으로 예상된다. 강희업 국토부 대광위원장은 “비용 대비 편익(B/C)은 0.89로 김포시 안(0.88), 인천 안(0.84)보다 높다”며 “일일 이용객수도 조정안이 11만4807명으로 김포시 안보다 3000∼8000명 더 많은 것으로 조사됐다”고 설명했다. 지하철 5호선 연장 노선의 핵심 쟁점은 인천 권역에 들어서는 역사 수였다. 인천시는 인천 검단신도시 지역과 그 인근인 서구 원당동(2개), 아라동(1개), 불로동(1개) 등 총 4개 역사를 설치해줄 것을 요구해 왔다. 김포시는 인천시가 요구한 노선은 ‘U’로 휘어져 비효율성이 크다며 인천 권역에선 불로동(1개), 원당동(1개) 등 2개 역사만 설치해야 한다는 입장이었다. 국토부는 이번 중재안에서 인천시가 요구한 아라동 1개 역사, 인천시와 김포시가 동시에 제안한 원당동 1개 역사를 수용했다. 아라동 역은 반경 500ｍ 내 수혜 인구가 2만1586명으로 서울 출퇴근 수요를 분산시킬 수 있을 것으로 판단했다. 국토부 관계자는 “원당동 1개 역사도 지자체 간 이견이 없고 일일 수요가 1만8100명으로 수요가 탄탄해 조정안에 반영했다”고 했다. 다만 불로동 역은 수요가 1.5배 더 많을 것으로 예측된 김포시 감정동으로 조정했다. 인천시가 추가로 요구한 원당동 역은 조정안에서 제시한 다른 역과 1km 내외로 가까워 수요가 적을 것으로 판단해 제외됐다. 사업비는 김포시와 인천시가 나눠서 분담한다. 국토부는 인천지역 사업비로 6714억 원, 김포지역 사업비로 2조2648억 원을 산정했다. 김포시에 들어설 건설폐기물처리장 역시 인천시와 김포시가 비용을 분담한다. 김포시는 중재안을 수용한다는 입장이다. 김포시는 이날 보도자료를 통해 “대광위 발표로 해결점을 바라보게 됐다”며 “향후 예비타당성조사 면제 등 5호선 연장 사업이 신속히 추진되도록 발 빠르게 움직이겠다”고 밝혔다. 인천시는 ‘역을 늘려 달라’며 중재안에 반발했다. 김준성 인천시 교통국장은 이날 언론 브리핑에서 “서구 검단신도시의 교통 편의를 위해 원당역 등 역 추가 설치를 위한 논의가 지속돼야 한다”며 “5월 최종안이 확정될 때까지 성실하게 논의가 진행돼야 할 것”이라고 밝혔다. 대광위는 다음 달까지 지역주민 의견 수렴 과정을 거칠 계획이다. 인천이 반발하면서 향후 주민 의견 수렴 과정에서 난항이 예상된다. 강경우 한양대 교통물류학과 교수는 “(중재안에) 100% 만족할 수 없고 지하철 5호선의 효율적인 운영을 고려했을 때 중재안을 수용해야 할 것”이라며 “주민 의견 수렴을 빠르게 진행해야 한다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com인천=황금천 기자 kchwang@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-20
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  • 5호선 연장 조정안 ‘김포 7개역-검단 2개역’…인천 반발

    인천시와 경기 김포시가 갈등을 빚어온 서울 지하철 5호선 김포·검단 연장 노선을 두고 정부가 인천 검단신도시에 2개 역을 두는 내용의 중재안을 내놓았다. 김포시는 중재안을 수용하겠다는 입장이지만 인천에서는 강하게 반발하고 있어 향후 주민 의견 수렴 과정에서 진통이 예상된다. 국토교통부 대도시권광역교통위원회(대광위)는 19일 이 같은 내용이 담긴 ‘서울 지하철 5호선 김포검단 연장사업 노선 조정 및 사업비용 분담 방안’을 발표했다. 중재안은 인천 검단신도시 지역인 서구 아라동과 원당동에 2개 역사를 설치하고, 인천 동구 불로동 역을 김포시 감정동으로 옮기는 것이 주요 내용이다.조정안 노선은 25. 56㎞고, 사업비는 3조700억 원으로 추산된다. 해당 구간의 통행시간은 25분 40초가량으로 예상된다. 강희업 국토부 대광위원장은 “비용 대비 편익(B/C)은 0.89로 김포시 안(0.88), 인천 안(0.84)보다 높다”며 “일일 이용객수도 조정안이 11만4807명으로 김포시 안보다 3000~8000명 더 많은 것으로 조사됐다”고 설명했다.지하철 5호선 연장 노선의 핵심 쟁점은 인천 권역에 들어서는 역사 수였다. 인천시는 인천 검단신도시 지역과 그 인근인 서구 원당동(2개), 아라동(1개), 불로동(1개) 등 총 4개 역사를 설치해줄 것을 요구해 왔다. 김포시는 인천시가 요구한 노선은 ‘U’로 휘어져 비효율성이 크다며 인천 권역에선 불로동(1개), 원당동(1개) 등 2개 역사만 설치해야 한다는 입장이었다.국토부는 이번 중재안에서 인천시가 요구한 아라동 1개 역사, 인천시와 김포시가 동시에 제안한 원당동 1개 역사를 수용했다. 아라동 역은 반경 500ｍ 내 수혜 인구는 2만1586명으로 서울 출퇴근 수요를 분산시킬 수 있을 것으로 판단했다. 국토부 관계자는 “원당동 1개 역사도 지자체간 이견이 없고 일일 수요가 1만8100명으로 수요가 탄탄해 조정안에 반영했다”고 했다. 다만 불로동 역은 수요가 1.5배 더 많을 것으로 예측된 김포시 감정동으로 조정했다. 인천시가 추가로 요구한 원당동 역은 조정안에서 제시한 다른 역과 1km 내외로 가까워 수요가 적을것으로 판단해 제외됐다.사업비는 김포시와 인천시가 나눠서 분담한다. 국토부는 인천지역 사업비 6714억 원과 김포지역 사업비 2조2648억 원을 산정했다. 김포시에 들어설 건설폐기물처리장 역시 인천시와 김포시가 비용을 분담한다.김포시는 중재안을 수용한다는 입장이다. 김포시는 이날 보도자료를 통해 “대광위 발표로 해결점을 바라보게 됐다”며 “향후 예비타당성조사 면제 등 5호선 연장 사업이 신속히 추진되게 발 빠르게 움직이겠다”고 밝혔다.인천시는 ‘역을 늘려달라’며 중재안에 반발했다. 김준성 인천시 교통국장은 이날 언론 브리핑에서 “서구 검단신도시의 교통 편의를 위해 원당역 등 역 추가 설치를 위한 논의가 지속돼야 한다”며 “5월 최종안이 확정될 때까지 성실하게 논의가 진행돼야 할 것”이라고 밝혔다.대광위는 다음달까지 지역주민 의견 수렴 과정을 거칠 계획이다. 인천이 반발하면서 향후 주민 의견 수렴과정에서 난항이 예상된다. 강경우 한양대 교통물류학과 교수는 “(중재안에) 100% 만족할 수 없고 지하철 5호선의 효율적인 운영을 고려했을 때 중재안을 수용해야할 것”이라며 “주민 의견 수렴을 빠르게 진행해야 한다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com인천=황금천 기자 kchwang@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-19
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  • 주유소 대신 공유주거… “지역 커뮤니티 역할”

    언뜻 닭장처럼 보이는 대규모 야외 골프장이 자리를 차지하고 있던 서울 마포구 서교동의 빌라촌 한가운데. 이곳에 최근 골프장 대신 나선형 공원과 지하로 움푹 들어가는 성큰 공간을 갖춘 복합주거시설인 ‘누디트 홍대’가 문을 열었다. 1인 가구를 타깃으로 한 공유주거 296실과 이들이 한데 모일 수 있는 규모의 야외 공원이 생기며 일대 젊은층이 자유롭게 만나고 오가는 장소가 됐다. 누디트 홍대를 기획한 김신희 네오밸류 금융본부 상무는 “전세보다 진입이 쉽고, 홍대라는 특성이 있다 보니 거주자 5명 중 2명이 외국인일 정도로 외국인에게 인기가 많다”며 “300명 정도 수용할 수 있는 공간을 만들어 커뮤니티를 형성하고자 했다”고 설명했다. 최근 주유소와 야외골프장 등 도심의 ‘틈새 땅’을 공유주거 시설이 속속 차지하고 있다. 늘어나는 1인 가구와 외국인이 늘어나며 공유주거 수요가 확대된 데다, 최근 오피스텔 등의 월세가 지속적으로 오르면서 가격 경쟁력도 나아졌기 때문이라는 분석이 나온다. 18일 공유주거 업계에 따르면 SK디앤디는 서울 용산구 한강로3가에 있던 한 주유소 자리에 20층 높이, 268실 규모 공유주거를 개발해 4월경 준공을 앞두고 있다. 홈즈컴퍼니는 2026년 입주를 목표로 중랑구 상봉동에 있는 한 주유소를 헐고 350채 규모 공유주거를 짓고 있다. 코람코자산신탁은 공유주거 운영사인 MGRV와 손잡고 서울지하철 3호선 인근인 종로구 재동 주유소 자리에 2026년까지 공유주거를 지을 예정이다. 누디트 홍대의 경우 가장 면적이 넓은 G타입(전용면적 18.5㎡)은 3개월 이상 장기 투숙객 기준 보증금 200만 원, 월세 113만 원 수준이다. 서울 오피스텔의 경우 지난해 4분기(10∼12월) 기준 평균 월세가 80만 원이다. 보증금이 작고 공유오피스 등 다양한 부대시설을 누릴 수 있다는 점을 감안하면 어느 정도 가격 경쟁력도 갖춘 것이다. 이태현 홈즈컴퍼니 대표는 “강남의 대규모 땅으로는 땅값이 비싸 큰 수익을 내거나 사업을 확장하기 어렵다”라며 “강북, 특히 주유소나 골프장처럼 활용 방법을 찾지 못하던 유휴부지에 공유주거가 들어서는 이유”라고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-19
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  • 작년 수도권 분양아파트 11만채… 10년만에 최저

    지난해 수도권에서 분양한 아파트가 10년 만에 가장 적었던 것으로 나타났다. 올해도 입주 물량 감소가 예고돼 있어 앞으로 물건 부족으로 인한 전셋값 상승 전망이 나온다. 17일 부동산R114에 따르면 지난해 수도권(서울 경기 인천)에서 분양한 아파트 물량(임대 제외)은 10만9963채로 전년(15만3925채)보다 28.6% 줄었다. 2013년(10만6418채) 이후 10년 만에 가장 적었다. 부동산 경기 악화로 지난해 분양을 계획했던 물량이 올해로 연기된 영향이 컸다. 서울 송파구 신천동 잠실래미안아이파크(578채), 서울 서초구 반포동 래미안원펜타스(292채) 등 8개 단지, 6847채가 지난해 일정을 잡지 못해 올해로 미뤄졌다. 올해 입주 예정 물량까지 함께 줄면서 시장에서는 전셋값 상승세가 이어질 것으로 보고 있다. 올해 수도권 아파트 입주 예정 물량은 15만586채로 전년(19만861채)보다 약 4만 채(21.1%) 적다. 한국부동산원이 집계한 1월 둘째 주 수도권 전셋값은 전주(0.06% 상승)보다 0.05% 상승하며 29주 연속 오르고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “최근 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 문제가 불거지며 시장 분위기가 호전된 뒤 분양을 하려는 움직임이 두드러진다”며 “지난해 미뤄진 물량이 넘어오며 올해 분양 예정 물량이 15만8981채로 전년보다 5만 채가량 늘어나지만, 실제 공급으로 이어질지는 지켜봐야 한다”고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-18
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  • 분양가도 덩달아 뛰어… 서울 국민평형 84㎡ 11억 넘어서

    아파트 공사비가 가파르게 오르면서 서울 민간 아파트 국민 평형인 전용 84㎡ 분양가가 11억 원을 훌쩍 넘어선 것으로 나타났다. 원자재 가격 인상 압박이 계속되며 향후 분양가격이 더 오를 것이라는 전망도 나온다. 16일 주택산업연구원이 발표한 1월 분양가격 전망지수는 전월보다 3.8포인트 상승한 110으로 지난해 10월(108.6) 이후 가장 높았다. 앞으로 분양가가 오를 것으로 전망한 주택사업자가 그만큼 더 많았다는 의미다. 이미 아파트 분양가는 오를대로 오른 상태다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 민간 아파트 분양가격 동향에 따르면 지난해 12월 말 기준 서울 민간 아파트 분양가는 3.3㎡당 3495만 원으로 전월보다 2.36%, 전년 동기 대비로는 17.36% 올랐다. 이를 전용 84㎡로 환산하면 약 11억8800만 원이다. 분양가 상승의 가장 큰 이유는 공사비다. 한국건설기술연구원(건기연)에 따르면 지난해 11월 기준 건설공사비지수는 153.37로 집계됐다. 3년 전인 2020년 대비 27.6% 올랐다. 대한건설협회에 따르면 지난해 하반기(7∼12월) 일평균 건설업 임금은 26만5516원으로 상반기(1∼6월)보다 3.95% 올랐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “코로나19 이후 물가 인상과 공사원가 인상이 함께 나타나면서 분양가 상승으로 이어졌다”고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-17
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  • 레미콘 ‘산넘어 산’… 운송노조-사측, 5월부터 단가 협상

    레미콘 업체와 건설사 간 레미콘 가격 협상이 진행되고 있는 가운데 5월에는 수도권 레미콘 운송 단가 협상까지 다가오고 있다. 과거 협상 과정과 마찬가지로 건설 현장이 또다시 멈출 수 있다는 우려가 커진다. 레미콘 가격의 약 20%를 차지하는 운송단가가 또 인상될 경우 공사비 상승 압박이 커질 수 있다는 전망도 나온다. 16일 건설업계에 따르면 각 레미콘 회사들은 레미콘 운송노조와 5월 레미콘 운송단가 협상을 앞두고 있다. 통상적으로 레미콘 믹서트럭 운송단가 협상은 사측과 운송노조가 2년 주기로 5월에 협상을 시작해 7월에 결론을 낸다. 가장 최근 협상은 2022년 7월로 당시 수도권 레미콘 1회 운송료를 5만6000원에서 같은 해 7700원 인상하고 이듬해에 다시 6000원을 올렸다. 2년에 걸쳐 24.5%를 인상한 것이다. 레미콘 업계에 따르면 수도권 레미콘 믹서트럭 1회 운송 단가는 2019년 7월 4만7000원에서 △2020년(5만1500원) △2021년(5만6000원) △2022년(6만3700원) △2023년(6만9700원)으로 매년 올랐다. 협상 과정에서 운수노조 파업으로 공사가 멈출 가능성도 있다. 2022년 7월 당시에도 수도권 레미콘운송노조가 파업에 돌입하면서 158개 레미콘 제조사 공장은 가동이 중단됐다. 당시 하루 매출 피해액은 약 300억 원으로 추산된다. 레미콘 업계는 공사비 인상으로 착공 현장이 줄어 판매량도 감소한 만큼 단가 인상은 버틸 수 없다는 입장이다. 한국레미콘협회 측은 “운반비가 차지하는 비중이 레미콘 제조단가의 20%가 넘을 정도로 부담이 과중한 상황”이라며 “중소기업의 경우 영업이익률 3%도 나지 않는다”고 하소연했다. 건설 현장에서도 운송 단가 협상이 파업, 공사 지연 등으로 이어질까 노심초사하고 있다. 철근콘크리트 업계 관계자는 “레미콘 운송 노조가 당연히 파업 카드를 꺼내며 엄포를 놓지 않겠나”며 “올해도 셧다운이 계속될 것으로 보인다”고 하소연했다. 건설사 관계자는 “안 그래도 원가 절감에 시달리는데 공기가 지연되면 더 큰 피해”라고 했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-17
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  • 강원 원주에 발코니 무상 확장 아파트 분양

    DL이앤씨가 이달 중 ‘e편한세상 원주 프리모원’(조감도) 2회차 분양을 진행한다고 9일 밝혔다. 단지는 강원 원주시 판부면 서곡리에 6개동(지하 2층∼지상 25층), 572채 규모로 들어선다. 이번에 공급되는 물량은 222채로 전용면적별로는 △84㎡A 103채 △84㎡B 69채 △102㎡ 50채 등이다. 이번 청약에 참여하면 무상으로 발코니 확장 서비스를 받을 수 있다. 단지는 원주 무실지구 생활권에 있어 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있다. 반경 3km 내에 대형마트가 있고 영화관, 한지테마파크, 원주종합운동장, 국민체육센터, 젊음의 광장 등 문화·체육시설도 있다. 서원주초와 남원주중도 반경 1km로 가깝고 단구근린공원, 중앙공원, 무실체육공원 등 공원도 이용하기 편하다. 서울 접근성도 우수하다. 남원주나들목(IC)이 가까워 중앙고속도로로 진입하기 쉽다. 이를 통해 영동고속도로에 접근할 수 있다. 또 KTX중앙선을 이용하면 청량리역, 서울역 등까지 1시간 내외로 이동할 수 있다. 분양 관계자는 “e편한세상 원주 프리모원은 1회차 350채가 별도의 분양 혜택 없이 성공적으로 마감된 단지”라고 설명했다. 입주 예정은 2025년 11월이다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-16
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  • [부동산 캘린더]전국 8개 단지 2278채 분양… 일반분양 1277채

    15일 부동산R114에 따르면 이달 셋째 주에는 전국 8개 단지에서 총 2278채가 분양에 나선다. 일반분양은 1277채다. 서울 송파구 거여동 위례A1-14에서 공공분양 이익공유형(나눔형) 사전청약이 진행된다. 인천 서구 심곡동 ‘인천가정2A2신혼희망타운’, 강원 강릉시 포남동 ‘강릉유블레스리센트’, 전북 익산시 팔봉동 ‘익산피렌채’ 등도 청약을 받는다. 본보기집은 ‘e편한세상신곡시그니처뷰’ 1곳에서 문을 연다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-16
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  • 지난달 8곳 부도난 건설업계 “남의 일 아냐”

    지방 중소 건설사들이 새해 들어 잇달아 법정관리 신청에 나서며 건설업계에 위기감이 커지고 있다. 14일 건설산업지식정보시스템에 따르면 2023년 부도 건설업체(금융결제원이 공시하는 당좌거래정지 건설업체)는 21곳으로 전년(14곳) 대비 50% 늘었다. 종합건설사 9곳, 전문건설사 12곳이다. 지난해 매달 1, 2개 업체에서 부도가 나던 것이 12월 들어 8곳으로 급증했다. 8곳 중 6곳이 지방 건설사였다. 경남 창원에서는 시공능력 전국 285위, 경남 8위인 남명건설이 법정관리를 신청한 뒤 최종 부도 처리됐다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 실패 등으로 유동성 위기를 겪으며 만기어음을 막지 못한 것으로 알려졌다. 새해 들어서도 2주 만에 건설사 4곳이 법정관리 신청 후 포괄적 금지명령을 받았다. 포괄적 금지명령은 정식으로 회생 절차를 시작하기 전 당사자의 자산을 모두 동결하는 것을 말한다. 각각 시공능력 176위와 179위인 인천 영동건설, 울산 부강종합건설이 포함됐다. 이처럼 시공능력평가 200위권 내로 지역에서 입지가 있는 업체들까지 부도가 나며 위기감은 높아지고 있다. 게다가 지방 분양 시장은 여전히 침체돼 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 9일 경북 울진군의 ‘후포 라온하이츠’는 60채 모집 1, 2순위 청약 신청자가 한 명도 없었다. 부동산R114 측은 “고금리로 수요층의 금융비용 부담이 커진 만큼 선별 청약 경향이 뚜렷해질 것”이라며 “당분간 지방 청약 시장 상황이 나아지기는 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-15
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  • 1기신도시-강남 “재건축 가속” 환영… 사업성 낮은 곳은 “효과 의문”

    정부가 발표한 재개발·재건축 규제를 대대적으로 푸는 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 두고 재정비 현장마다 분위기가 엇갈리고 있다. 1기 신도시와 서울 강남권 등 사업성이 비교적 좋은 단지는 “사업 속도를 올릴 수 있다”며 환영하고 있다. 하지만 공사비 급등으로 사업성이 떨어지는 단지는 큰 효과가 없을 것으로 보고 있다. 이에 사업장마다 대책 효과가 다르게 나타날 거라는 관측이 나온다. 서울 노원구 2634채 규모 상계주공7단지. 1988년 지어진 준공 37년 차 단지로 지난해 11월부터 재건축 첫 단계인 안전진단 비용을 모금하고 있다. 정부가 1·10 공급대책으로 준공 후 30년이 넘으면 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있도록 해 추진위원회 조합 설립 등이 가능해졌다. 재건축 속도가 빨라진 셈이지만 매수 문의는 뜸하다. 이 단지 인근 공인중개사는 11일 “대책 발표 이후 걸려온 매수 전화는 딱 1건”이라며 “단지 주민들도 다른 서울 재건축 단지에서 공사비 증가로 갈등이 생기는 등 최근 상황이 좋지 않은 것을 알아 분위기가 금방 달아오르지는 않는 모습”이라고 말했다. 1기 신도시 주민들은 2027년 재건축 첫 착공, 2030년 입주라는 구체적인 시간표가 나오며 환영하는 분위기다. 1기 신도시는 2026년까지 약 20만 채의 아파트가 순차적으로 준공 30년이 도래한다. 김창규 일산 후곡단지 통합재건축 추진준비위원장은 “사실상 안전진단을 면제하는 등 규제 완화 약속에 다들 들뜬 상황”이라고 했다. 이종석 분당시범우성 재건축추진준비위원장도 “12조 원 규모 미래도시펀드는 사업을 적극 지원하겠다는 정부의 의지로 느껴진다”고 말했다. 서울에서도 주요 입지 재건축 단지는 사업 속도를 높일 수 있다는 점을 반겼다. 서울 양천구 목동신시가지아파트7단지 관계자는 “바로 조합을 설립하고 정비구역, 정비계획 설정 등을 한 번에 진행할 수 있게 돼 중요한 사업 장애물 하나가 사라졌다”고 했다. 이미 정비사업을 진행하고 있거나 사업성이 상대적으로 낮은 단지는 시공사의 공사비 증액과 조합원 분담금 등의 문제가 더 큰 상황이다. 이런 곳에선 이번 대책의 효과가 제한적이라는 반응이 지배적이다. 서울 노원구 상계동 상계주공5단지는 최근 조합원 분담금이 가구당 6억 원으로 책정된 뒤 시공사인 GS건설과 계약을 해지해 소송에 휘말렸다. GS건설은 “건축심의까지 통과해 사업이 궤도에 올랐던 현장이라 이번 대책은 별다른 영향을 미치지 못할 것”이라고 했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “압구정이나 목동 재건축 단지처럼 사업성이 나오는 지역이라면 안전진단 완화로 사업이 속도를 내겠지만 그렇지 않은 지역에선 큰 변화가 없을 것”이라고 진단했다. 소형 빌라나 오피스텔, 지방의 준공 후 미분양 주택에 세제 혜택을 주는 대책을 두고도 효과가 제한적이란 관측이 나온다. 분양업계 관계자는 “수도권에 있는 사람이 지방 소형 주택을 사도록 유도하는 정책인데, 현재 수도권도 시장이 좋지 않다”며 “금리가 떨어진 뒤에야 효과가 나타날 것”이라고 말했다. 다만 정부가 공급 촉진으로 정책을 전환한 점은 긍정적으로 평가됐다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 “등록임대사업자가 줄어들면서 임대시장의 주택 공급을 담당하는 비(非)아파트 공급이 전혀 없었는데, 이번 대책은 공급의 물꼬를 텄다고 본다”고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-12
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  • 재건축 6년 빨라진다… 75만채 안전진단 ‘면제’

    정부가 재건축 사업 첫 단계인 안전진단을 사실상 폐지하는 방안을 추진한다. 이 방안이 시행되면 서울의 경우 사업 기간이 최대 6년 단축된다. 신축 소형 빌라나 오피스텔을 산 다주택자들은 향후 2년간 ‘다주택 중과세’를 일부 감면해 준다. 일부 조치는 법 개정 사항이 맞물려 있고 공사비 급등 등으로 침체된 시장에서 실효성을 가질지는 미지수라는 지적도 나온다. 윤석열 대통령은 10일 경기 고양시 아람누리에서 ‘국민이 바라는 주택’을 주제로 한 국민과 함께하는 민생토론회를 열고 “재개발·재건축 규제를 아주 확 풀어버리겠다”고 했다. 윤 대통령은 또 “다주택자를 부도덕하게 보고 징벌적 과세를 하면 그 피해는 서민들이 본다”면서 “이런 중과세를 철폐해 서민들, 임차인들이 혜택을 입도록 만들겠다”고 강조했다. 정부는 이날 발표한 1·10 공급대책 중 재건축·재개발 규제 완화로 총 95만 채를 도심에 공급하기로 했다. 우선 준공 30년만 넘으면 재건축 추진위원회나 조합을 먼저 설립하고, 안전진단은 사업계획 승인 전까지만 받도록 도시및주거환경정비법 개정을 추진한다. 다만 개정안이 국회를 통과하려면 야당 동의를 얻어야 한다. 더불어민주당 이개호 정책위의장은 동아일보와의 통화에서 “재건축을 하는데 안전진단을 하지 않는다는 건 뜬금없고 납득이 가지 않는 이야기”라며 “내용을 확실히 파악해보고 (대응책을) 판단하겠다”고 했다. 국토교통부 관계자는 이에 “안전진단이 재건축의 걸림돌이 되는 일이 없게 할 것”이라고 했다. 실제 국토부는 도시환경법 개정과 별개로 올해 6월까지 안전진단 기준을 추가 완화하는 내용으로 시행령을 고칠 예정이다. 정부는 이를 통해 2027년까지 30년 이상 아파트 173만 채(2022년 기준) 중 75만 채를 재건축한다는 목표다. 재개발 추진 요건도 준공 30년 이상 건축물 비중을 구역 내 전체 주택의 ‘3분의 2(66.6%) 이상’에서 ‘60% 이상’으로, 촉진지구로 지정되면 ‘50% 이상’으로 내린다. 신축 빌라가 난개발돼 요건을 충족하지 못했던 지역 일부도 재개발이 가능해지는 것이다. 재개발을 통한 공급 목표는 2027년까지 20만 채다. 소형 빌라 및 오피스텔에 대한 세제 혜택은 이날부터 내년 12월 31일까지 준공된 신축 주택을 이 기간 내 살 때로 한정한다. 전용 60㎡ 이하로 수도권은 6억 원, 지방은 3억 원 이하인 경우다. 지방의 준공 후 미분양 주택은 아파트를 포함해 전용 85㎡ 이하 주택을 사면 세제 혜택을 받을 수 있다. 다주택자라도 1주택자와 똑같이 간주된다.30년이상 아파트 안전진단 없이 재건축… 野 “총선용 포퓰리즘”[1·10 주택공급 대책]재건축 착수후 안전진단 받으면 돼수서-상계-고양 등 단지 수혜 예상…재개발도 동의 요건 등 낮추기로野 강력 비판… 법개정 난항 예고… 정부, 시행령 바꿔 일부 추진 방침 1988년 준공된 서울 양천구 신정동 목동신시가지아파트 11단지. 1595채 규모로 재건축 안전진단을 2019년부터 추진했지만 현재까지 문턱을 넘지 못했다. 인근 13개 목동신시가지아파트 단지가 모두 안전진단을 통과하고 단지 간 연계 개발을 논의하는 것과 대조적이다. 10일 정부 발표대로 도시및주거환경정비법이 개정될 경우 이 단지는 안전진단을 거치지 않고 바로 추진위원회나 조합을 설립해 재건축 사업을 시작하는 것이 가능해진다. 안전진단은 재건축 막바지 단계인 사업계획 인가 전까지만 받으면 된다. ● 재건축·재개발사업 기간 단축… 야당 설득이 관건 이날 박상우 국토교통부 장관은 “지금까지 재건축·재개발이 규제 대상이었다면 앞으로는 지원 대상으로 전환할 것”이라고 했다. 이 같은 전환은 서울 주요 지역 재건축 단지도 공사비를 감당하지 못해 사업이 중단되는 등 건설 경기 침체가 도심 주택 주요 공급원인 정비사업에까지 타격을 입히고 있기 때문이다. △사업요건 완화 △기간 단축 △수익성 개선 등을 통해 사업 추진을 원활히 하려는 것이다. 우선 준공 30년만 넘으면 안전진단 없이 우선 추진위나 조합을 결성해 사업을 시작할 수 있게 된다. 안전진단은 사업인가를 받기 전에만 진행하면 된다. 기존에는 추진위나 조합이 없는 상태에서 안전진단을 진행하려다 보니 수억 원의 비용을 누가 마련할지 명확하지 않아 지지부진한 경우가 많았다. 추진위부터 결성되면 이런 문제가 해소돼 사업 기간이 짧아질 수 있다. 수도권에서는 준공 30년이 넘었지만 아직 안전진단을 통과하지 못한 △서울 강남구 수서동 신동아 △노원구 상계동 상계주공7단지 △경기 고양시 백송5단지 △경기 성남시 한솔3단지한일 등이 대표적인 수혜 단지로 거론된다. 재개발 사업의 경우에도 도시정비법을 개정해 구역 내 지분이 쪼개진 토지의 경우 소유자 전원 동의에서 75% 동의로 요건을 낮추는 등 추진 요건을 완화한다. 이를 통해 최장 3년까지 사업 기간이 줄어들 것으로 국토부는 보고 있다. 다만 이 방안들이 현실화하려면 야당을 설득하는 게 우선이다. 야당은 이번 대책을 놓고 “집값을 띄워 표를 얻으려는 것”이라며 반발하고 있다. 더불어민주당 윤영덕 원내대변인은 “(윤 대통령이) 총선용 포퓰리즘 정책을 쏟아내고 있다”고 비판했다.● 시행령 개정으로 일부 우선 추진… 실효성 논란도 반면 시행령 개정을 통해 정부가 곧바로 추진할 수 있는 조치들도 있다. 안전진단과 관련해 국토부는 올해 6월까지 기준을 추가 완화하겠다는 계획이다. 구조안전성 대신 노후도 비중을 대폭 높여 30년 이상 된 아파트라면 안전진단을 통과하지 못하는 일이 거의 없도록 만들겠다는 것이다. 국토부는 “안전진단에서 1년, 사업단계 압축에서 2년가량 기간 단축이 가능할 것”이라며 “여기에 서울시의 신속통합기획까지 적용하면 최장 6년까지 사업기간이 줄어들 것으로 전망된다”고 밝혔다. 재건축 초과이익환수제도 추가 완화한다. 신탁 운영비나 공공임대 비용 등을 초과이익 산정 때 비용으로 폭넓게 인정해 부담금의 기준이 되는 초과이익을 줄여주겠다는 것이다. 국토부는 “1인당 부담금이 1억1000만 원으로 매겨진 단지의 경우 3월 개정 재초환법 시행에 따라 5500만 원으로 부담금이 줄고, 이번 대책까지 적용되면 2800만 원까지 낮아질 것”이라고 설명했다. 문제는 이미 진행 중인 정비사업도 공사비 인상 등으로 중단되는 등 갈등을 겪고 있는 상황이라는 점이다. 실제 서울 노원구 상계주공5단지, 은평구 대조1구역 등 재건축·재개발 사업이 공사비 문제 등으로 멈추는 사례들이 속출하고 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정책 방향은 올바르지만 지금 당장 효과가 나오기는 어려운 정책”이라며 “주택 시장이 되살아났을 때 탄력을 받을 것으로 보인다”고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com윤명진 기자 mjlight@donga.com이축복 기자 bless@donga.com이상헌 기자 dapaper@donga.com}

    • 2024-01-11
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  • “재건축 지원 긍정적” vs “공사비 올라 효과 의문”

    전문가들은 10일 정부가 발표한 공급대책에 대해 재개발·재건축을 규제가 아닌 지원 대상으로 본 점에 대해서는 긍정적으로 평가했다. 하지만 시장이 침체된 상황에서 기대만큼 효과를 보기 어렵다는 분석도 나온다. 소형 빌라와 오피스텔, 준공 후 미분양 주택에 대한 세제 완화는 제한적인 효과만 있을 거라고 전망했다. 임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “수도권 같은 경우 사실은 기존 재건축·재개발 없이는 공급될 수 없는데 선제적으로 제도를 바꾼 것”이라며 “노후화된 1기 신도시에 대한 입주 날짜까지 정하며 가이드를 내놓은 것은 긍정적”이라고 했다. 다만 속도가 기대만큼 오르지 않을 것이란 지적도 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “지난해 안전진단 규제 완화 후 다수의 재건축 단지가 안전진단을 통과했지만 결국 공사비 상승으로 속도가 나지 않고 있다”며 “서울 내에서도 사업성이 나오는 단지와 나오지 않는 단지 간에 양극화가 심화할 것”이라고 했다. 소형 주택이나 지방의 준공 후 미분양 주택의 가구 수 산정 제외 정책에 대해선 당장 큰 효과를 기대하기 어려울 것이라는 시각이 제기된다. 현재 원자재 값 상승 등의 영향으로 공사비가 계속 오르고 있어 분양가 자체가 높아지고 있기 때문이다. 게다가 금리가 큰 폭으로 내리지 않는 한 미분양 주택이나 빌라, 오피스텔에 대한 수요가 당장 생기진 않을 것이라는 얘기다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “주택 수 산정을 제외하는 정책의 이점이 주택 소유자 입장에서 없다”며 “결국 수익성을 보고 추가 주택을 구매하는 건데, 시장이 바뀌지 않은 상태에서 미분양 수요가 갑자기 커지진 않을 것”이라고 했다.이축복 기자 bless@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-01-11
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  • 태영 “SBS지분도 담보 제공”… 워크아웃 청신호

    무산 위기였던 태영건설 워크아웃(기업개선작업)에 ‘청신호’가 켜졌다. 태영그룹이 기존 4가지 자구계획에 더해 지주사인 TY홀딩스와 SBS 지분까지 담보로 내놓겠다고 밝히면서다. 채권단과 금융당국의 압박에 태영그룹이 사실상 ‘백기 투항’하면서 이제 공은 채권단으로 넘어갔다. 추가 자구안 이행 확약과 중소 금융사 설득 등의 변수만 넘긴다면 11일 워크아웃 개시 여부를 결정하는 채권단 협의회를 통과할 수 있을 것으로 전망된다. 윤세영 태영그룹 창업회장은 9일 서울 여의도 태영건설 본사에서 기자회견을 열고 “기존 자구안에 포함된 내용 외에 다른 계열사 매각이나 담보 제공으로 추가 자금을 확보해 투입할 계획을 갖고 있다”며 “필요하다면 TY홀딩스와 SBS 보유 지분도 담보로 제공할 것”이라고 말했다. 태영그룹이 채권단과 금융당국의 요구를 전면 수용한 가운데 변수는 SBS 지분 담보 제공 등 추가 자구안의 확약 여부다. 이날 윤 창업회장이 “모든 것을 걸고 말이 아닌 실천으로 보여드리겠다”고 강조했지만 앞서 자구안 이행 약속을 어긴 사례가 있는 만큼 일부 채권자의 불신이 남아 있는 상황이다. KDB산업은행 관계자는 “추가 자구안 확약은 없었지만 이를 이행하는 형태는 산은과 합의가 이뤄졌다”며 “약속한 자구안 중 단 하나라도 지켜지지 않는다면 워크아웃 절차는 중단될 수 있다”고 설명했다. 무엇보다 중소 금융사의 동의 여부가 관건이다. 현재 산은을 포함한 은행권의 채권 보유 비중은 33% 수준이다. 채권단 75% 동의(워크아웃 개시 기준)를 위해서는 중소 규모 금융사 설득이 중요하다. 채권단과 금융당국은 태영건설의 워크아웃 개시 가능성을 높게 보고 있다. 채권단 고위 관계자는 “워크아웃 개시에는 큰 문제가 없을 것으로 보인다”고 전했다.태영, 사실상 ‘백기투항’… 채권 67% 쥔 중소금융사 동의가 관건 오너일가 보유 지주사-SBS 지분금융당국 등 압박에 담보로 내놔태영-채권단, 문서 확약은 안해태영측 “임금체불 최우선 해결” 태영그룹 오너 일가가 보유한 지주사 지분과 핵심 자산인 SBS 지분을 담보로 내놓기로 한 건 태영건설 부실이 자칫 그룹 전체 위기로 옮겨갈 수 있다는 우려 때문이다. SBS 대주주로서의 적격성까지 거론되는 등 대통령실과 금융당국 안팎에서 강경 발언이 나오자 사실상 ‘백기 투항’한 것이다.● “지주사-SBS 오너 일가 지분 담보로 제공” 9일 태영그룹은 윤세영 창업회장, 윤석민 회장 등 경영진이 참석한 가운데 서울 영등포구 여의도 태영건설 본사에서 기자회견을 열였다. 이 자리에서 윤 창업회장 등은 오너 일가 소유의 TY홀딩스 지분과 TY홀딩스가 보유한 SBS 지분을 담보로 제공하기로 했다고 밝혔다. 윤석민 회장은 “태영건설을 살리기 위해 필요하다면 TY홀딩스와 SBS 보유 지분도 담보로 제공할 것”이라며 “태영건설을 정상화해 채권단 그리고 모든 이의 피해가 최소화되도록 노력할 것”이라고 했다. 오너 일가의 TY홀딩스 지분은 33.67%, TY홀딩스가 보유한 SBS 지분은 36.32%다. 두 지분의 가치는 이날 시가총액 기준으로 약 2803억 원 수준이다. 채권단이 추산하는 태영건설 우발부채 규모인 9조 원의 3%에 그친다. 다만 오너 일가의 경영권과 핵심 자산을 모두 담보로 제공한다는 상징적 의미가 있다는 게 업계 분석이다. 주채권은행인 KDB산업은행 측은 “계열주와 태영그룹이 시장 신뢰를 회복할 수 있는 첫 출발점이 될 수 있을 것”이라고 했다. 다만 채권단과 태영그룹은 지분 담보 제공을 문서상으로 확약하지는 않았다. 대신 양측은 실사 후 예상치 못한 부족 자금이 발생해 채권단이 신규 자금을 투입해야 하면 해당 지분을 담보로 잡기로 협의했다. 태영그룹은 기존 자구안에 담긴 에코비트도 지분 절반을 가진 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 공동 매각하기로 했다. KKR의 동의를 받아 태영 측 지분만 매각할 때보다는 속도가 붙을 것으로 보인다. 블루원 매각, 평택싸이로 담보 제공도 이날 이사회 의결을 거쳐 확약 절차를 밟았다. 또 TY홀딩스는 SBS미디어넷 지분(91.7%)도 담보로 제공하기로 채권단과 약속했다.● “임금 체불 문제 최우선 해결” 태영그룹은 유동성 위기로 인한 임금 체불 등 현장 혼란을 빠른 시일 내에 해결하겠다는 의지도 밝혔다. 태영그룹 관계자는 “서울 성동구 청년주택 근로자 임금 문제는 외상매출채권 담보대출 결제 과정에서 발생한 것”이라며 “워크아웃이 개시되면 최우선 변제할 것”이라고 했다. 또 자금 부족으로 착공되지 않은 사업장에 대해선 워크아웃 개시 후 5일 이내 협의체를 구성해 한 달 내 사업 진행 여부를 결정하기로 했다. 중단 결정이 내려지면 시공사를 선정해 양도 혹은 철수 등의 절차를 밟는다. 현재 태영건설이 시공을 맡은 아파트는 22개 단지, 1만9871채다. 태영건설이 시공 중인 현장은 전국 112개다. 태영건설의 워크아웃 개시 여부는 이달 11일 1차 채권단 협의에서 결정된다. 다만 일부 채권자 사이에서 태영그룹이 내놓은 자구안이 구체적이지 않다는 불만이 나오고 있어 워크아웃 개시의 걸림돌이 될 수 있다는 우려도 나온다. 산은 및 은행권(33%)의 마음을 돌리는 데 성공하더라도 ‘채권단 75% 동의’를 얻기 위해서는 중소금융사(67%)들의 동의 여부가 중요하기 때문이다. 한 증권사 관계자는 “태영그룹이 이미 윤재연 블루원 대표에게 SBS 주식을 선순위 담보로 제공하고 돈을 빌린 상태라 뒤늦은 SBS 주식 담보 제공이 무슨 의미가 있는지 모르겠다”고 했다. 또 다른 채권단 관계자는 “태영그룹이 제시한 추가 자구안의 이행 확약이 이뤄지지 않았다”며 “담보 제공 방법, 규모, 시기, 이행 여부 모두 불투명하다는 뜻”이라고 지적했다. 산은은 이와 관련해 “약속한 자구 계획 중 하나라도 지켜지지 않거나 실사 과정에서 추가 부실이 발생하면 워크아웃 절차가 중단된다”고 강조했다.정순구 기자 soon9@donga.com강우석 기자 wskang@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-10
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  • 채권단 “대주주 고통 분담 필요”… TY홀딩스 지분담보 추가 압박

    태영그룹 지주사인 TY홀딩스가 8일 태영인더스트리 매각 대금 일부인 890억 원을 태영건설에 투입한 것은 채권단은 물론이고 정부 당국의 압박 강도가 점차 세지고 있어서로 해석된다. 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관도 이날 “(태영의 자구 노력이) 아직은 좀 미진한 부분이 있다”고 지적했다. 태영그룹은 이에 윤세영 창업회장을 포함한 오너 일가의 TY홀딩스 지분(33.67%)을 KDB산업은행에 담보로 제공하는 등의 추가 자구안을 채권단에 제출할 것으로 보인다. 채권단이 강조해온 대주주의 ‘책임경영’을 확약하는 차원으로 풀이된다.● 태영, 오너 일가 지분 담보 제공 유력 TY홀딩스는 이르면 9일 이사회를 열어 블루원 담보 제공 및 매각, 에코비트 매각, 평택싸이 담보 제공 등을 의결할 예정이다. 채권단은 해당 자구 계획에 대한 구속력을 갖추기 위해 이사회 의결을 요구해 왔었다. 이 절차가 마무리되면 태영그룹은 기업개선작업(워크아웃) 신청 시 채권단과 합의한 4가지 선제 자구안은 일단 지키게 된다. 다만 워크아웃 개시까지 남은 관건은 추가 자구안이다. 11일 1차 채권단 협의라는 관문이 남아 있어서다. 태영그룹 오너 일가의 지분 담보 제공 등이 유력하게 거론되는 것은 대주주의 ‘고통 분담’이 반드시 필요하다는 채권단의 요구 때문이다. 최 부총리 등 정부 당국자들은 8일 오전 거시경제·금융현안 간담회에서도 “충분하고 구체적인 추가 자구안 제시 등을 통해 채권단의 신뢰를 얻을 필요가 있다”고 강조했다. 이는 박삼구 전 금호그룹 회장이 2015년 그룹 정상화를 위해 산은 등에 신규 자금을 요청하며 금호타이어 지분을 담보로 제공한 것과 유사하다. 채권단 관계자는 “오너 일가가 내놓을 수 있는 지분 담보 규모는 태영건설 우발채무 규모(약 9조 원)에 비해 작지만 책임경영을 약속하는 차원에서 반드시 선결돼야 한다”고 했다. 오너 일가가 보유한 TY홀딩스 지분은 33.67%다. TY홀딩스 시가총액은 8일 종가 기준 2393억 원으로 이 지분의 담보가치는 804억 원가량이다. 채권단은 워크아웃 절차 중 추가 우발채무가 발생하면 담보를 무기로 오너 일가와 재차 협상을 벌이는 식으로 책임경영을 유도할 것으로 보인다.● 4개월 뒤에야 채권단 신규 자금 투입 1차 채권단 협의회 전까지 주채권은행인 산은은 추가 자구안을 포함한 관련 내용을 금융지주사, 농협중앙회 등을 통해 전달하고, 채권단이 워크아웃에 동의하도록 설득할 것으로 전망된다. 이후 협의회에서 채권단 75% 이상이 동의하면 워크아웃 개시가 결정된다. 의결권은 산은이 파악한 609개 채권자 중 신고 완료한 채권액을 기준으로 부여된다. 워크아웃 성사 시 반대매수청구권을 누가 인수하는지도 관심의 대상이다. 반대매수청구권은 워크아웃에 반대하는 채권자가 본인의 채권액을 찬성 채권자에게 매수해 달라고 요구하는 권리다. 산은은 태영건설에 반대매수청구권을 직접 인수하라고 요구했지만 태영건설은 별다른 입장을 밝히지 않은 상태다. 만약 태영이 요구를 받아들이지 않으면 찬성 측이 반대 측 채권을 매수하는 부담을 떠안아야 한다. 찬성률이 낮아질 수 있다는 얘기다. 채권단은 워크아웃 개시가 이뤄지면 3∼4개월 실사를 진행하게 된다. 이후 2차 채권단 협의를 거쳐 채권단의 신규 자금이 투입된다. 신규 자금 투입 전까지 발생하는 유동성 부족은 태영건설 스스로 해소해야 한다는 것이 채권단 입장이다. 4가지 선제 자구안을 강력히 요구했던 이유다. TY홀딩스 지분 담보 제공은 물론이고 기존 자구안 이행에도 유보적이던 태영건설의 태도가 주말 사이 급변한 것은 금융당국과 대통령실의 강한 압박이 잇따랐기 때문으로 알려졌다. 특히 태영그룹의 핵심 계열사인 SBS에 대한 대주주 적격성 문제를 정부와 채권단 등이 언급하면서 태영 내부에서 “이러다 다 잃을 수 있다”는 우려가 커진 것으로 전해졌다.김형민 기자 kalssam35@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-09
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  • 새해 첫 주 17개 시도 아파트값 모두 내려

    새해 첫 주 전국 17개 시도 아파트값이 모두 내렸다. 태영건설의 워크아웃(기업개선작업) 신청 등 부동산 시장 악재가 현실화한 데 따른 것으로 풀이된다. 한국부동산원이 4일 발표한 주간 동향에 따르면 이달 첫째 주(1일 기준) 전국 아파트값은 전주 대비 0.05% 하락했다. 11월 마지막 주 하락 전환 이후 6주 연속 내린 것. 수도권인 경기(―0.07%), 인천(―0.03%)을 비롯해 대구(―0.07%), 부산(―0.06%), 전남(―0.05%), 광주(―0.04%) 등 17개 시도에서 일제히 하락했다. 서울은 전주(―0.03%)보다 0.04% 내리며 하락폭이 커졌다. 강남권인 강남·서초·송파구 모두 전주보다 0.03% 하락했다. 25개 자치구 중 보합(0%)인 용산·광진구를 제외한 23개 구에서 아파트값이 떨어졌다. 부동산원 측은 “부동산시장에 대한 불확실성으로 매수 문의가 한산한 상황이 장기화되며 매도가격도 점진적으로 하향조정되고, 급매물 위주로 간헐적인 실거래가 발생하는 등 하락세가 지속되고 있다”고 분석했다. 전셋값은 상대적으로 상승세를 이어가고 있다. 전국 아파트 전셋값은 전주(0.03%) 대비 상승폭을 유지했다. 서울의 경우 전주(0.08%)보다 0.07% 올랐으나 상승폭은 소폭 줄었다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-01-05
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