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최동수

최동수 기자

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동아일보 산업2부 부동산교통팀 기자입니다.

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2024-11-04~2024-12-04
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  • 단독주택 짓고 싶다면 LH 토지 분양 관심 가질 만[부동산 빨간펜]

    신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 재택근무가 늘어나고 ‘워라밸(일과 삶의 균형)’을 추구하는 사람들이 늘면서 쾌적하고 독립된 주거 공간을 원하는 수요도 늘어나고 있습니다. 직장이나 학교, 주변 인프라 등 현실적인 벽에 부딪혀 대부분 아파트나 오피스텔 등 공동주택에 거주하고 있지만, 여건만 되면 단독주택에 살고 싶어 하는 사람들이 적지 않습니다.보통 단독주택은 생활이 불편한 도심 외곽에 있다는 이미지가 강한데요. 이번 주 부동산 빨간펜은 신도시 내 생활 인프라가 잘 갖춰진 단독주택 땅을 분양받는 방법에 대해 알아보겠습니다. 한국토지주택공사(LH)가 공공택지지구를 개발할 때 공급하는 ‘단독주택 용지’입니다. 당장 거주할 수 있는 집은 아니지만 은퇴를 앞둔 직장인 등 미래 주거 공간을 찾는 사람들에게는 대안이 될 수 있습니다.올해 분양 예정인 주요 단독주택 용지지구명블록(지번)세부용도필지수대구국가산단 2단계단독1-1 외 43필지점포겸용52경기 화성동탄2영천동 798-8 외 60필지61울산다운2609-1 외 40필지41인천남동도시첨단산업단지주거2-1외 19필지20울산송정1158-3주거전용1경기 화성동탄2415-103 외 33필지34Q. 그냥 단독주택을 매입하는 것보다 장점이 있나요?“LH가 공급하는 단독주택 용지는 신도시라는 장점이 있습니다. LH가 택지개발을 진행하기 때문에 상하수도 등 기반 시설이 조성돼 있습니다. 주변에 상업시설이나 학교 같은 인프라도 갖춰져 있고 지구 내 도로도 잘 나 있습니다.”Q. 공공주택지구 단독주택 용지를 투자용으로 매수해도 될까요?“전문가들은 투자용으로 단독주택 용지를 매수하는 걸 추천하지는 않습니다. 아파트처럼 거래량이 많지 않아 매도가 쉽지 않을 수 있습니다. 단기간 매도 차익을 노리고 덜컥 분양받았다가 투자금이 묶여 곤란해질 수 있습니다. 특히 지방에 있는 공공주택지구 단독주택 용지는 실거주하실 분들이 분양받는 게 좋겠습니다. 아울러 주거전용과 점포 겸용 모두 잔금을 치르기 전까지는 전매가 제한되기 때문에 분양을 받을 때 심사숙고해야 합니다.”Q. 건축은 언제부터 할 수 있나요?“주거 전용 용지를 분양받아도 당장 집을 지을 수 있는 건 아닙니다. 보통 택지 조성이 끝나는 시점부터 토지를 사용할 수 있어 2년은 기다려야 합니다. LH에서 각종 인허가 및 조성 공사 진행 상황 등 토지 사용 여건을 고려해 토지 사용승낙서를 발급해 줄 때 가능합니다. 문화재가 발굴되거나 폐기물이 발견돼 지연될 수 있습니다. 토지 사용승낙서가 발급된 이후 본인이 소유한 땅에 집을 지을 수 있습니다. 건축회사를 섭외해 설계하고, 관할 지방자치단체에서 건축 허가를 받으면 됩니다.”Q. 단독주택 용지 공급 공고는 어디서 보나요?“LH청약플러스 홈페이지를 이용하면 됩니다. 공공분양, 공공임대 청약을 해본 경험이 있다면 LH청약플러스 홈페이지를 알고 있을 텐데요. 단독주택 용지도 여기서 분양합니다. 홈페이지에서 ‘토지 분양 → 단독주택 용지’를 검색하면 현재 분양을 진행하고 있는 토지 목록이 나옵니다. 분양에 관심이 있다면 반드시 ‘모집공고’를 꼼꼼히 읽어봐야 합니다. 이밖에 ‘토지 장애 사항 설명서’, ‘도시관리계획 결정도’, ‘지구단위계획 관련도면’ 등 관련 서류가 함께 공개되니 모두 확인해봐야 합니다.매번 홈페이지에 들어가서 어떤 토지가 분양하는지 확인하는 건 번거로운데요. 청약플러스 홈페이지 ‘부동산맵’에 들어가면 월별 토지 공급 계획을 확인할 수 있습니다. 일정이 변동될 수 있지만 미리 원하는 곳을 확인해서 대략적인 일정을 파악해 놓는 게 좋겠습니다.”한국토지주택공사(LH) 단독주택 용지 종류청약 방식용도전매 제한주거 전용추첨주거소유권 등기 전점포 겸용경쟁입찰상가 및 주거자료: LHQ. 단독주택 용지에 상가주택을 지을 수 있나요?“네. 단독주택 용지는 점포 겸용 용지와 주거 전용 용지로 나뉩니다. 점포 겸용 용지는 상가를 들일 수 있는 땅입니다. 땅을 분양받아 4층짜리 건물을 짓는다면 1층은 상가, 2~4층은 원룸 등 주택으로 구성할 수 있습니다. 다만 주거 전용 땅은 주택만 짓게 용도가 정해진 땅입니다.”Q. 청약은 어떤 방식으로 진행되나요?“모든 청약 절차는 인터넷 홈페이지를 통해 이뤄집니다. 홈페이지에 토지 청약 신청에 들어가 지구 및 지번을 선택하면 됩니다. 아파트와 달리 청약통장은 필요 없습니다. 해당 지역에 거주하는 가구주(1세대 1필지)에게 우선 공급됩니다. 추첨으로 뽑는 주거 전용은 공급가의 5%를 신청금으로 내면 청약이 완료됩니다. 점포 겸용은 경쟁입찰 방식으로 당첨자를 뽑습니다. 경매처럼 가장 높은 가격을 써낸 사람이 당첨됩니다.”Q. 자금조달 계획서도 제출해야 하나요?“2022년 2월 28일 ‘부동산거래신고법 시행령‧시행규칙’이 개정돼 주택뿐 아니라 토지를 취득할 때도 자금조달계획 및 이용계획서를 제출해야 합니다. 수도권이나 광역시, 세종시는 토지 거래가격이 1억 원 이상일 때, 그 외 지역은 6억 원 이상일 때 제출해야 합니다. 토지 자금조달계획서는 거래계약 체결일로부터 30일 이내 신고서와 같이 제출하면 됩니다.”Q. 계약금, 중도금, 잔금 비중이 어떻게 되나요?“보통 2년 분할납부를 하는데요. 계약금 10%를 내고 나머지 90% 금액은 6개월씩 4번에 걸쳐 분할납부 합니다. 대금을 연체하면 납부일까지 연체 금액에 대해 연체이자율 연 8.5%를 적용해 이자를 부과하니 유의해야 합니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-17
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  • 수방사 일반공급 청약, 1147.9 대 1 경쟁률

    서울 동작구 수도방위사령부(수방사) 공공주택 일반공급 본청약에 2만5000여 명이 몰리며 1000 대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 공공분양 역대 최고 경쟁률이다. 16일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 동작구 수방사 공공분양주택 일반공급 청약 접수 결과 22채 모집에 2만5253명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 1147.9 대 1이다. 최근 민간분양 일반공급에서 서울 내 최고 경쟁률을 보인 강남구 ‘디에이치 대치 에델루이’(1025 대 1), 올해 6월 역대 전국 3위 경쟁률을 나타낸 경기 성남시 수정구 ‘판교 테크노밸리 중흥S-클래스’(1110 대 1)보다도 높다. 이달 14일 특별공급 청약에서는 30채 모집에 1만6724명이 신청(557 대 1)했다. 수방사 부지는 분양가가 바로 옆 ‘래미안트윈파크’ 대비 5억 원가량 저렴한 데다 일부 가구에서는 ‘한강 뷰’가 가능해 청약 대기자들이 대거 몰린 것으로 보인다. 이 단지는 5개 동(지상 최고 35층) 총 556채가 들어선다. 공공분양 263채, 행복주택 85채, 군관사 208채로 모두 전용면적 59㎡로 구성된다. 평균 분양가는 9억5202만 원으로 작년 사전청약 당시 추정 분양가 8억7225만 원보다 7977만 원(9.1%) 올랐다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-17
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  • 첫발 뗀 가덕도 신공항, 공사기간-비용 문제 향후 쟁점으로

    네 차례 유찰의 고배를 마시며 지지부진했던 부산 가덕도 신공항 사업이 본격화됐다. 현대건설 컨소시엄(현대건설 대우건설 포스코이앤씨 등 25개사)이 신공항 부지 조성 공사 수의 계약에 참여하기로 결정하면서다. 하지만 향후 공사 기간 연장 여부와 공사비 협상이 쟁점으로 떠오를 것으로 전망된다. 국토교통부는 이달 중 현대건설 컨소시엄을 대상으로 가덕도 신공항 현장 설명회를 개최하고 기본설계와 실시설계 절차에 착수한다고 15일 밝혔다. 이날 현대건설 컨소시엄은 조달청에 신공항 공사 수의계약 수용 의사를 전달했다. 기본설계는 평면이나 단면 등 공항의 밑그림을 그리는 작업이다. 실시설계에는 공사비를 포함한 세부 계획이 담긴다. 현대건설 컨소시엄이 6개월간 기본설계를 진행한 뒤 국토부 중앙건설기술심의위원회의 적격성 심사를 받는다. 이후 6개월 동안 실시설계를 한 뒤 이를 바탕으로 최종 공사 계약을 맺는다. 가까스로 사업이 첫발을 뗐지만 공사 기간이 주요 쟁점으로 떠오를 것으로 보인다. 정부가 정한 공기는 ‘착공 후 7년’이다. 2025년 말 본공사 착공에 들어간 후 2029년 12월 조기 개항, 2032년 하반기(7∼12월) 또는 2033년 초 준공이 목표다. 하지만 현대건설 컨소시엄 측에서는 공기 연장이 필요하다는 의견을 지속해서 국토부에 전달하고 있는 것으로 알려졌다. 한 대형 건설사 관계자는 “해상 매립 공항은 매립하고 흙을 다지는 데 시간이 걸린다”며 “가덕도 신공항과 같이 해상을 매립해 시공하는 울릉공항도 예상 공기보다 지연되고 있다”고 했다. 울릉공항은 총면적 43만455㎡로 가덕도 신공항(666만9000㎡)의 6.5% 수준인데, 개항 목표가 당초 내년 말에서 2028년으로 재조정됐다. 토목업계 관계자는 “공사 기간을 맞추려면 전국에 있는 토목 장비들이 모두 가덕도 현장에 투입돼야 한다는 얘기가 나올 정도로 현실적으로 쉽지 않은 과제”라고 했다. 공사비를 두고 협의가 지연될 가능성도 있다. 정부는 공사비로 제시한 10조5300억 원이 지난해 하반기에 산출된 것으로 최근 급등한 공사비 상승분이 충분히 반영됐다는 입장이다. 하지만 업계에서는 올 들어 공사비가 더 오른 데다 공사 규모가 큰 만큼 세부 공정을 진행하는 과정에서 공사비가 늘어날 수 있다고 본다. 업계 관계자는 “10조 원짜리 대규모 공사인 만큼 공사비는 정부와 시공단 모두에 매우 중요한 이슈”라고 했다. 전문가들은 안전과 품질을 담보할 수 있도록 사업을 추진해야 한다고 지적한다. 국토부가 2022년 내놓은 사전타당성 검토연구보고서에도 “가덕도 신공항은 품질과 안전이 담보돼야 하는 주요 국가시설물”이라며 “사회적 이슈에 의한 공기 산정은 지양돼야 한다”는 내용이 담겼다. 함인선 한양대 건축학부 특임교수는 “매립식으로 조성한 지반이 안정화되는 데 필요한 절대적인 기간이 있는데 현재 준공 기한은 이를 고려하지 못한 것으로 보인다”며 “필요한 경우 안전성 확보를 위해 공사 기간 연장도 고려해야 한다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-10-16
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  • 아파트 매매 58%가 “부동산 처분해 자금 마련”

    올해 아파트를 산 매수자들은 주로 기존 부동산을 팔거나 금융권 대출을 받아 자금을 마련한 것으로 조사됐다. 세입자 보증금을 활용한 갭투자 비중은 줄었다. 다주택 투자자보다는 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 실수요자들이 매수세를 이끈 영향으로 풀이된다. 14일 국토교통부가 이연희 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 올해 1∼8월 자금조달계획서가 제출된 전국 아파트 매매 8만969건 중 ‘부동산 처분 대금’을 활용하겠다고 신고한 건수는 4만6908건(57.9%)으로 나타났다. 주택 갈아타기를 통해 상급지로 이동하려는 수요가 많았다는 의미다. 이 비율은 2022년 27.0%에서 지난해 55.5%로 뛰었는데, 올해 또 오른 것이다. 세대별로는 40대(65.4%)가 부동산을 처분해 주택 매매 자금을 마련하겠다고 신고한 비중이 가장 높았다. 자금조달계획서는 주택을 매입할 때 자금 출처와 조달 방법을 신고하는 서류다. 주택 가액이 6억 원 이상이거나 투기과열지구인 서울 강남·서초·송파·용산구에서 주택을 매입할 때 반드시 제출해야 한다. 주택 매입 자금으로 ‘금융기관 대출’을 활용하겠다고 신고한 건수는 5만3207건으로 65.7%를 차지했다. 신생아 특례대출 및 보금자리론을 이용하거나 9월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 대출 막차 타기에 몰렸던 수요가 반영된 것으로 보인다. ‘주식·채권 매각 대금’을 활용하겠다고 신고한 비중도 2022년 4%에서 지난해 6.3%, 올해 1∼8월 13.8%로 늘었다. 30대가 17.0%로 가장 높았고 20대가 16.4%로 뒤를 이었다. 다주택자들이 주로 활용하는 갭투자 비중은 36.8%(2만9770건)로 지난해와 비슷했다. 2022년 43.8%에 달했던 갭투자 비중은 지난해 36%로 줄어든 이후 30%대를 유지 중이다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “올해 1∼8월 주택 시장은 30, 40대 실수요자들이 적극적으로 움직인 시장”이라며 “갭투자 대신 대출이나 부동산, 주식 매각 자금 등을 적극적으로 활용해 주택을 매수한 것으로 파악된다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-15
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  • ‘4차례 유찰’ 가덕도 신공항, 현대건설 컨소와 수의계약

    현대건설 컨소시엄(현대건설·대우건설·포스코이앤씨)이 사업비 10조5300억 원 규모 가덕도 신공항 부지 조성 공사 수의계약에 참여하기로 하면서 사업이 가까스로 본궤도에 올라서게 됐다.14일 현대건설에 따르면 현대건설 컨소시엄은 오는 15일 조달청에 수의계약 참여 의사를 공식으로 전달할 예정이다. 가덕도 신공항 부지조성 공사는 올해 5월부터 지난달까지 총 4차례 입찰 공고가 나왔지만, 현대건설 컨소시엄 이외 다른 응찰자가 나오지 않아 모두 유찰된 바 있다. 유찰이 이어지자 국토교통부는 지난달 12일 수의계약으로 전환을 결정했다.현대건설 측은 지난달 27일까지 조달청의 입찰참가 자격 사전심사(PQ)를 거쳐 수의계약 수용 의사를 제출해야 했지만 국토부와 협의가 더 필요하다며 이 기한을 이달 15일로 연장해달라고 조달청에 요청했다. 현대건설은 향후 평면과 입면, 단면 정도의 ‘기본 설계’를 실시한 뒤, 중앙건설기술심의위원회의 적격성 심사를 받는다. 적격성 심사를 통과하면 공사비와 세부 공정을 정하는 ‘실시 설계’ 를 진행한다. 실시 설계가 끝나면 정식으로 계약을 체결하게 된다.가덕도 신공항 부지 조성 공사는 공공 재정사업 발주 중 단일 공사로 가장 사업비가 많이 크다. 부산 강서구 가덕도 일대 666만9000㎡에 공항 시설, 항만외곽시설, 교량 등을 짓는다. 여객 터미널, 접근 철도 및 도로 등을 포함한 가덕도 신공항 총사업비는 15조4000억 원이다. 가덕도 신공항 부지조성 공사는 다양한 공종을 동시에 진행해야 한다. 대규모 해양 매립도 병행해야 해 난이도가 높은 공사로 꼽힌다. 국토부 관계자는 “우선 공사기간은 기존 발주 내용대로 착공 후 7년(84개월)”이라며 “최대한 빠르게 사업이 진행될 수 있도록 현대건설 컨소시엄과 빠르게 협의할 것”이라고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-14
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  • [단독]공공 아파트도 공급 차질… 인허가 10곳중 6곳 착공도 못해

    공공분양 아파트 1612채가 들어서는 경기 과천시 주암지구 C1·2블록은 2020년 12월 주택사업계획승인(인허가)을 받았지만 3년 10개월이 지난 지금도 허허벌판이다. 서울 서초구와 과천시가 인허가 전부터 공공하수처리장 설치 구역을 놓고 갈등을 벌이면서 착공이 지연된 탓이다. 한국토지주택공사(LH)는 갈등이 한창이던 2021년 12월 덜컥 사전청약을 진행했다. 본청약은 올해 10월에서 내년 12월로 밀렸다. 김철수 과천 주암지구 C1·2연합회 대표는 “정부를 믿고 사전청약에 나선 당첨자들만 속이 타들어 간다”고 했다. 정부가 2020년부터 올해 7월까지 인허가를 내준 공공분양 단지 10곳 중 6곳이 착공에 들어가지 못한 것으로 나타났다. 고금리, 공사비 상승 등으로 민간주택 공급이 급격히 위축된 상황에서 상대적으로 가격이 저렴하고 무주택자, 신혼부부 등에게 주로 공급되는 공공주택마저 공급이 지연되는 것이다. 정부는 주택 공급 실적을 집계할 때 공급의 첫 단계인 인허가를 기준으로 발표하고 있지만, 착공 지연 사업장이 늘어나면서 정부 발표와 실제 공급 간 괴리가 커지고 있다는 지적이 나온다. 13일 안태준 더불어민주당 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 2020년∼올해 7월 공공분양 인허가가 이뤄진 전국 210개 단지(블록) 가운데 131곳(62.4%)이 미착공 상태인 것으로 집계됐다. 주택 공급 규모로 따지면 13만3864채 가운데 8만1421채(60.8%)가 삽도 뜨지 못했다. “ 주택공급 실적용 밀어내기 인허가”… 공사 지연엔 기다리란 말만공공분양 단지 60% 미착공현정부 들어 실적기준 착공→인허가… 인허가 이후 보상-이주 문제로 발목공사비 고공행진에 더 지연 가능성“착공-준공 물량도 공개해야”부동산 업계에서는 공공분양 아파트의 경우 인허가 이후 1년 이내 착공하는 것을 정상적인 절차로 본다. 하지만 2020년과 2021년 인허가를 받아 이미 3, 4년이 지났는데도 착공하지 못한 단지는 104곳 중 45곳(43.3%), 주택 수로는 6만476채 중 2만4006채(40.0%)로 집계됐다. 인허가 이후 4년 7개월간 착공되지 않은 131곳 중 86곳은 착공 계획도 세우지 못했다.경기 성남시 성남복정2지구 A1블록 신혼희망타운(666채)은 2021년 12월 인허가를 받았지만 착공 계획조차 짜지 못했다. 주변 단지 반대 민원, 시유지 보상 등 문제로 입주 예정일이 내년 10월에서 무기한 연기됐다.2019년 인허가를 받은 구리갈매역세권(1125채)은 일부 시설이 이주를 거부해 착공이 미뤄졌다. LH와 해당 시설 간 행정소송 끝에 올해 7월에야 이주가 완료됐다. 결혼 6년 차 이민수 씨(33)는 “올해 초부터 LH에 전화만 102건 했는데 LH에서는 ‘이주가 지연되고 있으니 기다려달라’고만 했다”며 “착공과 입주가 늦어지면서 본청약 때 분양가격이 상승할까 봐 걱정”이라고 했다.인허가 대비 착공 실적이 저조한 이유는 정부가 공급 실적을 늘리는 데만 치중했기 때문이라는 지적이 나온다. 이전 정부는 공공분양 실적 기준을 ‘착공’으로 매겼다. 하지만 이번 정부 들어 기준을 더 초기 단계인 ‘인허가’로 바꿨다. 인허가 이후 착공에 돌입하기까지 공사비 상승, 소유주 보상, 지역 민원 등 다양한 변수를 감안하지 않은 것이다. 안 의원은 “미착공 131개 블록 중 115개 단지의 인허가가 모두 12월에 이뤄졌다”며 “연간 실적을 채우기 위해서 수년간 연말에 밀어내기식으로 인허가를 내준 것으로 해석되는 대목”이라고 지적했다.건설업계에 따르면 민간 분양을 진행할 때 인허가를 받으려면 토지 소유권을 확보해야 한다. 반면 공공분양의 경우 사업 속도를 끌어올리기 위해 토지 수용과 인허가를 동시에 진행하는 경우가 많다. LH와 계약을 맺은 한 중견 건설사 관계자는 “최근 3, 4년 사이 발표한 3기 신도시나 대규모 신규 택지를 보면 인허가 이후 착공이 늦어지고 있다”며 “보상이나 이주 문제 등이 발목을 잡아 착공에 들어가지 못하는 경우가 많다”고 했다.업계에서는 공사비가 고공행진하는 상황에서 착공이 지연되면서 향후 LH와 시공사 간 갈등이 불거져 공급이 더 지연될 수 있다고 우려한다. 국토교통부에 따르면 2021년 하반기(7∼12월) 사전청약을 받은 3기 신도시와 신규 공공택지 지구 중 올해 4월까지 7개 지구가 사업비 증가로 사업계획을 변경했다. 이 지구들의 사업비 총합은 기존 1조5055억 원에서 1조9799억 원으로 4744억 원(31.5%) 증가했다. 중견 건설사 관계자는 “착공이 지연되면 공사비 계약을 다시 맺어야 한다”며 “최근 공사비가 많이 올라 재계약 때 협의가 늦어질 수 있다”고 했다.전문가들은 공급 실적을 공개할 때 정부가 인허가뿐만 아니라 착공, 준공 물량 등을 공개해야 한다고 지적한다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “정부는 인허가 기준으로 공급 물량을 발표해놓고 각각의 물량이 인허가 이후 어떻게 관리되고 있는지는 알리지 않고 있다”며 “수요자들이 미래 공급 물량을 파악할 수 있도록 인허가 이후 착공과 준공 물량, 입주 실적까지 함께 발표해야 한다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-14
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  • ‘철근 누락’ LH단지 91%, 설계보다 철근 과다 주문

    지난해 철근 누락이 발생한 한국토지주택공사(LH) 공공주택 단지 23곳 중 21곳에서 당초 설계보다 철근이 과다 주문된 것으로 나타났다. 설계 대비 최대 20% 가까이 철근을 초과 주문했는데, 막상 하중을 버티는 데 중요한 전단보강근은 누락한 것이다. LH 전관이 재취업한 업체가 최근 2년간 매입임대 주택 위탁관리 용역의 80%를 수주했다는 전관 특혜 의혹도 함께 제기됐다. 10일 김은혜 국민의힘 의원이 LH에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 철근이 누락된 것으로 드러난 LH 23개 단지 가운데 21곳에서 설계량보다 철근을 더 많이 주문한 것으로 나타났다. 이에 따라 철근 주문 금액은 설계 때 산정한 금액보다 단지별로 최소 4억 원에서 최대 85억 원까지 늘어난 것으로 집계됐다. 경기 평택시 소사벌 A-7블록은 철근을 설계량 1809t보다 353t(19.5%) 많은 2162t을 주문했다. 자재비가 12억 원 더 늘었다. 경기 오산시 세교 2A-6블록은 철근 주문·시공량(4159t)이 설계량(3945t)보다 5.4%(214t) 많았다. 철근 주문 금액은 설계 때보다 24억 원 증가한 43억 원이었다. 김 의원은 “철근 누락 아파트에 당초 설계보다 더 많은 철근이 반입됐음에도 대체 그 많은 철근이 어디로 간 것인지 발주청인 LH는 감도 잡지 못하고 있다”고 지적했다. LH 측은 과다 발주한 철근은 시공 과정에서 모두 사용했다는 입장이지만 관련 지적에 대해 조사해 보겠다고 밝혔다. 이한준 LH 사장은 이날 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에서 “철저히 조사해 문제가 있으면 시정 조치하겠다”고 말했다. 문제는 예상보다 많은 철근을 주문하고도 안전에서 중요한 전단보강근은 설계 및 시공 과정에서 누락했다는 점이다. 전단보강근은 길이 45cm, 무게 0.5kg 정도의 짧고 가는 철근으로, 보 없이 기둥이 콘크리트 천장을 떠받치는 무량판 구조에서 하중을 견디는 데 필수적이다. LH 전관 특혜 문제가 기존에 밝혀진 설계 감리 등 분야 외에 매입임대에서도 발생했다는 의혹도 제기됐다. 이춘석 더불어민주당 의원에 따르면 2022∼2024년 LH 출신 임직원이 재취업한 업체 2곳에서 LH가 발주한 매입임대 위탁관리용역 54건 중 42건(77.8%)을 수주했다. 2개 업체는 각각 LH 2급 이상 퇴직자 1명 등 총 4명의 전관이, 다른 업체는 2급 이상 3명을 비롯해 8명이 근무하고 있다. 특히 이 중 한 곳에는 매입임대 사업을 주관하는 주거복지본부장을 거쳐 1급 본부장으로 퇴직한 전관도 있었다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-11
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  • “임대아파트 68곳, 민간보다 年 관리비 53만원 더 내”

    주거 취약계층이 거주하는 한국토지주택공사(LH) 임대아파트 중 68곳의 ㎡ 당 관리비가 민간 아파트보다 1000원 이상 비싼 것으로 조사됐다. 품질 평가에서 탈락한 관리비 관리업체가 다른 임대아파트의 관리비 업체로 재선정되는 사례도 4년간 100건이 넘었다. 7일 LH가 김희정 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면 지난해 기준 전국 LH 임대아파트 1704곳 중 68개 단지는 ㎡당 월간 공용관리비가 해당 시군구별 아파트 공용관리비 평균 단가보다 1000원 이상 비쌌다. 계약면적 44㎡ 임대아파트에 거주하는 입주민이면 1년에 52만8000원 이상 더 부담하는 셈이다. 공용관리비는 일반관리비, 청소비, 경비비, 난방비 등을 합산한 비용이다. LH 임대아파트 가운데 공용관리비 단가가 민간 아파트의 2배를 넘는 단지는 29곳이었다. 단가가 가장 비싼 단지는 충북 청주시 ‘청주개신행복주택’(150채)으로 ㎡당 5380원이었다. 청주시 300가구 미만 일반 아파트 단지의 평균 공용관리비 단가(1880원)보다 3500원 비싸다. 서울에서는 동대문구 ‘서울휘경행복주택’이 ㎡당 5261원으로 가장 비쌌다. 동대문구 300가구 미만 일반 아파트(2403원)의 2.2배였다. 관리비를 산정해 부과하는 업체 중 품질 평가에서 탈락한 업체가 다른 지역에서 재선정된 사례도 2021년부터 최근까지 103건에 이르는 것으로 나타났다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-08
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  • “LH 임대아파트 68곳 관리비, 민간아파트보다 비싸”

    주거 취약계층이 거주하는 한국토지주택공사(LH) 임대아파트 중 일부 단지의 관리비가 민간 아파트보다 비싸게 책정된 것으로 조사됐다. 품질 평가에서 탈락한 관리비 관리업체가 다른 민간 임대아파트의 관리비 업체로 재선정되는 사례도 나타났다.7일 국회 국토교통위원회 소속 김희정 국민의힘 의원이 LH로부터 받은 ‘전국 임대아파트 1704곳 공용관리비 평균 단가’ 자료에 따르면, LH 임대아파트 중 68개 단지는 ㎡당 공용관리비가 해당 시군구별 아파트 공용관리비 평균 단가보다 1000원 이상 비쌌다. 공용관리비는 일반관리비, 청소비, 경비비, 승강기 유지비, 난방비 등을 합산한 관리비다. 계약 면적 44㎡(약 13평) 임대아파트에 거주하는 입주민이 ㎡당 1000원씩 관리비를 더 낸다고 가정하면, 1년에 52만8000원을 더 부담해야 한다. 임대아파트별로 충북 청주시 ‘청주개신행복주택’(150채)의 공용관리비 단가가 ㎡당 5380원(2023년)으로 가장 비쌌다. 청주시 300세대 미만 일반 아파트 단지의 평균 공용관리비 단가(1880원)보다 ㎡당 3500원 높은 수준이다. 임대아파트의 공용관리비 단가가 민간 아파트보다 2배 이상 비싼 단지도 29곳으로 조사됐다. 관리비를 산정해 부과하는 업체 중 품질평가에서 탈락한 업체가 다른 지역에서 재선정된 사례도 2021년 이후 최근까지 103건에 이른다. 김 의원은 “일반 아파트에 비해 공용관리비가 2배 이상 비싼 것은 취약 계층의 주거 복지 실현을 위한 임대아파트 도입 취지와 맞지 않는다”며 “LH는 관리업체 선정에서부터 운영·평가에 이르기까지 임대아파트 관리 시스템을 적극 개선해야 한다”고 강조했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-07
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  • [단독]공사비 분쟁 조정기구 유명무실… 2021년 이후 갈등 조정 0건

    경기 성남시 은행주공아파트 재건축 조합은 올해 4월 GS건설·HDC현대산업개발 컨소시엄과 시공 계약을 해지했다. 조합과 시공사는 지난해 5월부터 올해 4월까지 3.3m²당 공사비를 최초 445만 원에서 600만 원 중후반대로 인상하는 인상안을 놓고 평행선을 달리다 결국 합의에 실패했다. 3400채 규모 사업이 1년 반 가까이 멈춰 있는데 정비사업 갈등 조율 기구인 성남시 도시분쟁조정위원회(조정위)는 한 차례도 열리지 않았다. 조합 관계자는 “계약 해지 대의원회의를 바로 앞둔 시점에 와서야 성남시에서 조정위로 갈등을 조율할 수 있다는 공문을 보냈다”며 “이런 기구가 있는지 알지도 못했다”고 했다. 공사비 분쟁을 조율하는 법적 기구인 도시분쟁조정위가 2021년 이후 단 한 차례도 공사비 갈등 조정에 나서지 않은 것으로 나타났다. 공사비 갈등으로 도심 주택 공급에 차질을 빚고 있는데 그나마 있는 제도조차 작동하지 않은 것이다. 1기 신도시 재건축 등 향후 재건축·재개발 현장에서 갈등 조정이 제대로 되지 않을 경우 공급 지연에 따른 도심 집값 불안이 더 커질 수 있다는 지적이 나온다.6일 권영진 국민의힘 의원실이 국토교통부를 통해 받은 자료에 따르면, 2021년부터 올해 8월까지 도시분쟁조정위 설치가 의무화된 전국 117개 기초지방자치단체 중 도시분쟁조정위는 12곳에서 39건 개최됐다. 이 중 공사비 갈등으로 개최된 사례는 ‘0건’이다. 도시분쟁조정위는 2009년 ‘용산 참사’ 이후 정비사업 분쟁을 조정하기 위해 만든 제도다.현장에서는 도시분쟁조정위 결과에 구속력이 없어 활용하기 어렵다는 목소리가 크다. 대형 건설사 관계자는 “어느 일방이 조정안을 수용하지 않으면 쓸모없는 절차가 돼버린다”며 “시간만 지체할 수 있어 신청하지 않는 분위기”라고 했다. 도시분쟁조정위를 운영하는 기초지자체는 현행법상 조정 항목에 ‘공사비 갈등’이 명시되지 않았다는 이유로 소극적으로 대응하고 있다. 국토부 관계자는 “정비사업 분쟁이라는 문구가 있지만 ‘공사비 갈등’이라는 문구가 없어서 사실상 실적이 전무한 상황”이라고 했다. 조합 차원에서는 공사비 갈등이 외부로 알려지면 기존 조합 집행부에 대항하는 비상대책위원회 세력이 나올 수 있다며 분쟁 조정 신청 자체를 꺼리는 상황이다. 도시분쟁조정위와 함께 정비사업 분쟁을 조정하는 코디네이터(전문가) 파견 제도도 실효성이 크지 않다. 국토부에 따르면 지난해 10월부터 올해 9월까지 코디네이터 파견을 요청한 사업장은 서울 8곳, 경기 4곳, 지방 3곳에 그쳤다. 서울 방화6구역의 경우 올해 5월 코디네이터가 파견됐다가 조정에 실패했다. 조합 관계자는 “매월 금융비로 6억 원이 나가는데 코디네이터가 참석하는 회의를 한 번 잡는 데만 한 달이 걸렸다”며 “제도가 좀 더 신속하게 운영돼야 한다”고 지적했다. 현재 분쟁조정위의 실효성을 강화하는 법안들은 모두 국회에 계류된 상태다. 도시분쟁조정위 대상에 ‘공사비 갈등’을 명시하고, 도시분쟁조정위 결정에 구속력을 부여하는 법안이 21대 국회에서 발의됐다가 폐기된 이후 22대 국회에 재발의됐다. 권 의원은 “현재 운영되는 분쟁조정기구들은 실효성이 없다”며 “도시분쟁조정위 위에 중앙도시분쟁조정위를 만들고, 조정안에 대해 재판상 화해 효력을 부과한 법안이 빠르게 통과돼야 한다”고 주장했다. 공사비 갈등을 조율하기 위해 조합의 전문성을 키워야 한다는 조언도 나온다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “근본적으로 갈등을 줄이려면 조합이 전문성을 갖추고 시공사를 상대해야 한다”며 “정부나 지자체 차원에서 조합 전문성을 키워주는 교육을 제도화하는 게 필요하다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-10-07
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  • [단독]공사비 검증 접수에만 5개월… 결과 나와도 현장선 “수용 못해”

    서울 강남권 한 재건축 조합은 2022년 11월 시공사 요구에 따라 한국부동산원에 공사비 증액을 위한 검증을 요청했다. 첫 요청부터 검증 결과가 나오기까지 걸린 기간은 10개월. 조합 관계자는 “검증 결과가 나와야 시공사와 협상할 수 있는데 검증 접수까지만 5개월 이상 걸렸다”며 “검증 결과도 시공사 요구와 1000억 원 이상 차이가 나 협상에 크게 도움이 되지 않았다”고 말했다. 시공사 측은 “조합에 공사비 증액을 재요청할 계획”이라고 했다. 공사비 갈등을 막기 위해 한국부동산원에 증액 여부를 검증받는 공식 수단이 있지만, 이 역시 현장에서 제대로 작동하지 않는 것으로 나타났다. 검증을 처음 의뢰한 뒤 접수가 완료되는 데만 평균 4, 5개월이 걸리고 있어서다. 결과가 나온 후 현장에서 수용하지 않는 경우도 많았다. 6일 김은혜 국민의힘 의원실에 따르면 올해 들어 지난달 27일까지 재건축·재개발 조합이 부동산원에 공사비 검증을 처음 요청한 후 접수가 완료되기까지 걸린 기간은 평균 126일(24건)로 집계됐다. 작년엔 평균 166일(30건)이었다. 부동산원은 정비사업 금액 규모에 따라 1000억 원 미만은 60일, 그 이상은 75일 이내 검증을 끝내도록 하고 있다. 올해 검증 착수 후 완료까지 평균 51.6일이 걸렸다. 다시 말해 검증을 신청해 착수하는 데까지 기간이 실제 검증 기간의 2.5배나 걸린 셈이다. 부동산원 측은 “조합과 시공사가 제출하는 자료가 미진하고 늦게 오는 경우가 많아 보완 요청을 하다 보니 시일이 오래 걸렸다”고 설명했다. 공사비 검증 결과가 나온다고 바로 갈등이 해결되지도 않는다. 인천에 있는 469채 규모 재개발 조합은 4월 말 시공사에서 요청한 공사비 인상분 276억 원을 부동산원에 검증 의뢰해 ‘전액 증액’ 결과를 받았다. 하지만 해당 조합 측은 “시공사와 합의된 부분에 대해서만 증액한 것”이라며 “설계 변경 등에 따른 공사비 인상은 별도로 협상을 해야 한다”는 입장이다. 이런 사례가 많아 일부에선 권고 사항인 공사비 검증 결과에 일부 구속력을 부여할 필요가 있다는 목소리가 나온다. 시공사의 공사비 변동 내역을 주기적으로 공유해 조합 측과의 갈등을 사전에 방지해야 한다는 조언도 있다. 이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “시공사 선정 시 공사비를 확정하기보단 가급적 착공과 가까운 시점에 공사비 계약을 맺는 방안도 고려할 필요가 있다”고 했다.김 의원은 “재건축 사업이 지연되면 공사비 부담은 하루가 다르게 증폭되기 때문에 공사비 검증 접수부터 결과통보까지 기한 단축이 필요하다”며 “검증인력 확충 등 원활한 재건축 사업진행을 위한 노력이 병행돼야 한다”고 했다.이축복 기자 bless@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-07
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  • 엄마에 증여받고 빌려 19.5억, 대출로 3.5억… 자기 돈 한푼 없이 용산 21억 아파트 산 20대

    20대 A 씨는 올해 서울 용산구 한 아파트를 21억 원에 매수하면서 본인 자금을 한 푼도 들이지 않았다. 일단 어머니로부터 5억5000만 원을 증여받고, 추가로 14억 원을 빌렸다. 여기에 주택담보대출을 3억5000만 원 받아 총 23억 원의 자금을 마련했다. 빚이 총 17억5000만 원으로 집값의 80%가 넘지만, 대부분 어머니에게서 차입해 대출 규제를 피해 갈 수 있었다. 국토교통부는 올해 1∼7월 수도권에서 이뤄진 부동산 이상 거래 1958건 중 불법 행위가 의심되는 397건(20.3%)을 적발해 국세청과 금융위원회 등 관계 기관에 통보했다고 3일 밝혔다. 일부는 2건 이상 중복 위반에 해당해 위법 의심 행위는 총 498건이었다. 국토부는 최근 집값이 급상승한 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 일대 45개 단지 등 이상 거래가 많이 발견되는 수도권 단지들을 대상으로 진행했다. 위법 의심 행위 중에는 편법 증여 및 법인자금 유용이 315건(63.3%)으로 가장 많았다. 계약일 거짓 신고 사례가 129건(25.9%), 대출 규정 위반·대출 용도 외 유용이 52건(10.4%)으로 뒤를 이었다. 서울의 20억 원대 아파트를 사려던 30대 B 씨 부부는 임차인인 아버지를 다른 주소지로 옮겼다. 임차보증금이 선순위로 잡히면 주택담보대출이 나오지 않을 수 있었기 때문이다. B 씨 부부는 이후 대출을 받은 뒤 아버지를 다시 해당 주소로 전입하게 했다. 20대 C 씨의 경우 서울 광진구 아파트를 살 때 거래대금 21억5000만 원 전액을 금융기관 예금액으로 조달하겠다는 자금조달계획서를 작성했다. 하지만 이후 소명자료를 제출하지 않아 거래신고법 위반과 탈세가 의심됐다. 아파트 단지 내 집값 담합 의심 사례도 있었다. 서울의 한 아파트 단지 소유자들은 소셜네트워크서비스(SNS) 오픈채팅방에 ‘우리 아파트 ○○평형은 ○○억 원 이하로는 내놓지 마세요’, ‘○○억 원 이하로 매물 등록한 중개사에게 단체로 항의하자’는 등의 글을 올렸다. 국토부는 집값 담합이 의심돼 지방자치단체에 추가 조사를 의뢰했다. 국토부는 또 지난해 아파트 거래(42만6445건) 중 공인중개사를 끼지 않은 직거래 4만8998건을 대상으로 조사한 결과 편법 증여, 대출자금 유용 등 위법 의심 사례 160건(위법 의심 행위 209건)을 적발했다. 국토부는 올해 거래를 대상으로 내년 4월까지 불법 행위, 기획부동산 연계, 외국인 투기 여부 등을 집중 조사할 방침이다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-04
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  • 티웨이, 운항지연 늦게 알려 1400만원 과태료

    국토교통부는 승객에게 운항 지연을 늦게 안내하는 등 항공사업법을 위반한 티웨이, 사우디, 카타르항공 등 10개 항공사에 총 2억7000만 원의 과징금과 과태료를 부과한다고 3일 밝혔다. 티웨이항공은 올해 3월 31일∼6월 24일 7건의 운항 지연을 인지하고도 승객에게 늦게 안내해 1400만 원의 과태료가 부과된다. 사우디항공은 3월 31일∼10월 26일 인천∼리야드 구간을 주 3회 운항한다는 사업계획을 인가받았지만 6월부터 무단으로 운행을 중단해 과징금 1억 원을 부과하기로 했다. 카타르항공은 지난해 4∼12월 인천∼도하 화물 노선에서 한-카타르 항공협정에서 허용하지 않는 포괄 임차 운항을 해 1억5000만 원의 과징금을 물게 됐다. 항공기와 승무원을 포괄 임차한 운항은 국가 간 항공협정에서 허용된 경우에만 가능하다. 춘추항공과 에어재팬 등 7개 항공사는 항공권에 표기를 위반해 200만 원씩의 과태료가 부과된다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-04
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  • ‘본인 돈 0원으로 21억 서울 아파트 매수’ 수도권 위법의심 거래 397건 적발

    #1. A 씨는 올해 서울 용산구 한 아파트를 21억 원에 매수하면서 본인 자금을 한 푼도 들이지 않았다. A 씨는 어머니에게 증여받은 5억5000만 원과 어머니에게 차입한 14억 원, 주택담보대출 3억5000만 원으로 매매 자금을 조달했다. 국토교통부는 편법 증여가 의심돼 국세청에 통보했다.#2. 서울의 B 아파트 단지 소유자들은 소셜네트워크서비스(SNS) 오픈채팅방에 집값을 담합하는 글을 올렸다가 적발됐다. 국토부 조사 결과 이들은 ‘우리 아파트 ○○평형은 ○○억 원 이하로는 내놓지 마세요’, ‘○○억 원 이하로 매물 등록한 중개사에게 단체로 항의하자’라는 글을 올렸다. 국토부는 집값 담합이 의심돼 지방자치단체에 추가 조사를 의뢰했다.국토교통부는 올해 수도권에서 이뤄진 부동산 이상 거래 1958건 가운데 불법 행위가 의심되는 397건(20.3%)을 적발해 관계기관에 통보했다고 3일 밝혔다. 일부는 2건 이상을 중복 위반한 것으로 의심돼 위법 의심 행위는 총 498건이었다. 이번 조사는 ‘8·8 공급 대책’의 후속 조치로 최근 집값이 급상승한 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 일대 45개 단지 등 수도권 단지들을 대상으로 진행됐다.국토부에 따르면 위법 의심 행위 498건 중 편법 증여와 법인자금 유용이 315건으로 가장 많았다. 계약일을 거짓으로 신고한 사례(129건)와 대출 규정 위반·대출용도 외 유용 사례(52건)도 많았다. 서울의 20억 원대 아파트를 매수하려던 C 씨 부부는 선순위 임차보증금때문에 주택담보대출이 나오지 않을 것을 우려해 대출 전 임차인인 아버지 다른 주소지로 전출시킨 후 대출을 받았다. 국토부는 대출 규정 위반으로 보고 금융위원회 통보했다. 매수인 D 씨는 서울 광진구 아파트를 살 때 거래대금 21억5000만 원 전액을 금융기관 예금액으로 조달하겠다는 자금조달계획서를 작성해 놓고, 소명자료를 제출하지 않았다.지역별로는 위법이 의심되는 397건 중 서울이 272건(68.5%)으로 가장 많았다. 자치구별로 강남구(52건), 송파구(49건), 서초구(35건) 순이었다. 경기도의 위법 의심 거래는 112건(28.2%), 인천은 13건(3.3%)으로 각각 집계됐다. 국토부는 올해 연말까지 수도권 지역 합동점검과 기획부동산 의심 거래, 외국인 투기 거래에 대한 기획조사를 진행할 계획이다. 올해 거래 신고분에 대한 기획조사는 내년 4월까지 추진한다.한편 국토부는 지난해 아파트 거래 중 공인중개사를 끼지 않은 직거래를 조사한 결과 편법 증여, 대출자금 유용 등 위법 의심 사례를 160건(위법 의심 행위 209건) 적발했다. 지난해 있었던 전국 아파트 거래(42만6445건) 중 직거래는 11.5%(4만8998건) 수준이었다. 지난해 하반기(7~12월) 거래 18만7000건 중 ‘미등기 거래’는 518건으로 나타났다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-03
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  • 서울 아파트 매매 20% 줄어… 전국 악성 미분양 4년만에 최대

    올해 8월 서울 아파트 매매 거래량이 7000건대로 9개월 만에 감소세로 돌아섰다. 은행권이 대출 옥죄기에 나서고 단기 집값 상승에 따른 피로감이 영향을 준 것으로 풀이된다. 서울 아파트값이 다소 진정 국면에 접어드는 사이 지방을 중심으로 한 준공 후 미분양, 즉 악성 미분양은 4년 만에 최대치까지 늘어났다. 30일 국토교통부가 발표한 ‘8월 주택통계’에 따르면 서울 아파트 매매 거래는 7609건으로 7월(9518건)보다 20.1% 줄었다. 서울 아파트 매매 거래량이 감소한 건 지난해 11월(2417건) 이후 9개월 만이다. 거래량이 정점을 찍었던 7월 은행들이 대출금리 인상을 시작하며 전방위적인 대출 규제에 나선 데다, 9월 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행되며 관망세가 짙어진 영향이다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 매매 신고 건수는 1321건이다. 신고 기한이 계약일 이후 한 달이라는 점을 고려해도 9월 거래 건수는 8월보다 줄어들 것으로 보인다. 서울의 비(非)아파트를 포함한 주택 매매 거래량은 8월 1만992건으로 7월(1만2783건)보다 14.0% 줄었다. 지난해 12월(4073건) 이후 8개월 만의 감소다. 돈줄을 죄어 수요를 억제하는 방식을 통해 단기 집값 상승세는 일단 진정된 것으로 풀이된다. 다만 4분기(10∼12월) 한은의 금리 인하가 변수가 될 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “집값이 높은 서울은 대출 규제 영향으로 거래가 둔화되는 반면, 지방에서는 기준금리 인하 영향으로 거래가 늘어날 수 있다”고 했다. 서울과 지방의 양극화가 심화되며 ‘악성 미분양’은 3년 11개월 만에 최대치를 찍었다. 지난달 준공 후 미분양 물량은 1만6461채로, 전월보다 2.6%(423채) 늘었다. 13개월 연속 증가해 2020년 9월(1만6883채) 이후 최대다. 최근 집값 상승에 전국 미분양 주택은 6만7550채로 전월보다 5.9%(4272채) 줄었지만 전남, 경남, 경기 등 지역을 중심으로 악성 미분양은 여전히 늘고 있다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-10-01
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  • 1기 신도시 ‘재건축 선도지구’ 2.6만채 공모에 6배 몰려

    1기 신도시 중 가장 먼저 재건축에 나서게 될 ‘선도지구’ 공모에 대상이 되는 정비구역의 60% 이상이 지원했다. 지원 총 가구 수는 15만3000채로 선정 규모의 6배에 육박한다. 다만 11월 선도지구가 선정된 후 조합 분담금 갈등이나 상가 지분 쪼개기, 대규모 이주 등의 문제를 어떻게 해결하느냐가 사업 성패를 가를 것으로 전망된다. 국토교통부는 23∼27일 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 공모’를 진행한 결과 5개 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 162개 구역 중 99곳(61.1%)이 신청했다고 29일 밝혔다. 가구 수로는 23만2600채 중 15만3000채(65.8%)다. 선도지구 선정 기준 물량 2만6000채의 5.9배가 신청한 것이다. 국토부와 지방자치단체는 기준 물량의 최대 1.5배씩, 총 3만9000채까지 정할 수 있다. 가장 경쟁이 치열한 곳은 성남시 분당이었다. 47곳, 5만9000채가 신청해 가구 수 기준 경쟁률은 7.4 대 1에 달한다. 주민 동의율은 평균 90.7%, 가장 동의율이 높은 곳은 95.9%였다. 부천시 중동의 경쟁률은 6.6 대 1, 나머지는 각각 4.4∼5.0 대 1이었다. 선도지구 공모에 신청이 몰린 건 ‘속도전’에 대한 기대감 때문이다. 정부는 선도지구의 재건축 착공 시점 목표를 윤석열 정부 임기 마지막 해인 2027년으로 잡았다. 분당의 한 단지 관계자는 “정부의 주요 공약 중 하나이기 때문에 임기 내 착공할 것이란 기대감이 크다”며 “선도지구에 선정되지 못하면 사업 추진 동력이 약해질 수 있다”고 했다. 전문가들은 분담금과 공공기여, 상가 쪼개기, 이주 대책 등 풀어야 할 과제가 산적해 있다고 지적한다. 정비업계 관계자는 “선도지구에 선정이 되면 임대 비율, 분담금 등을 놓고 갈등이 불거질 수 있다”고 했다. 부동산 컨설팅 업체인 리얼리치에셋의 이춘란 대표는 “지분 쪼개기로 상가 조합원이 많은 아파트 단지들은 향후 재건축 추진 과정에서 상가와 아파트 조합원 간 갈등을 조율하는 데 어려움을 겪을 수 있다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-09-30
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  • 1기 신도시 ‘선도지구’ 61% 신청…분당 47곳 최다

    1기 신도시 중 가장 먼저 재건축에 나서게 될 ‘선도지구’ 공모에 대상이 되는 정비구역의 60% 이상이 지원했다. 지원 총 가구 수는 15만3000채로 선정 규모의 6배에 육박한다. 다만 11월 선도지구가 선정된 후 조합 분담금 갈등이나 상가 지분 쪼개기, 대규모 이주 등의 문제를 어떻게 해결하느냐가 사업 성패를 가를 것으로 전망된다. 국토교통부는 23~27일 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 공모’를 진행한 결과 5개 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 162개 구역 중 99곳(61.1%)이 신청했다고 29일 밝혔다. 가구 수로는 23만2600채 중 15만3000채(65.8%)다. 선도지구 선정 기준물량 2만6000채의 5.9배가 신청한 것이다. 국토부와 지방자치단체는 11월 선도지구를 선정할 때 도시별로 기준물량의 최대 1.5배씩, 총 3만9000채까지 정할 수 있다.가장 경쟁이 치열한 곳은 성남시 분당이었다. 47곳, 5만9000채가 신청해 가구 수 기준 경쟁률은 7.4대 1에 달한다. 신청 구역들의 주민 동의율은 평균 90.7%, 가장 동의율이 높은 곳은 95.9%였다. 부천시 중동의 경쟁률이 6.6대 1, 나머지 고양시 일산, 군포시 산본, 안양시 평촌은 각각 4.4~5.0대 1이었다.선도지구 공모에 신청이 몰린 건 ‘속도전’에 대한 기대감 때문이다. 정부는 선도지구의 재건축 착공 시점 목표를 윤석열 정부 임기 마지막 해인 2027년으로 잡았다. 분당 한 단지 관계자는 “정부의 주요 공약 중 하나이기 때문에 임기 내 착공할 것이란 기대감이 크다”며 “선도지구에 선정되지 못하면 사업 추진 동력이 약해질 수 있다”고 했다. 선도지구를 포함해 1기 신도시는 여러 단지가 함께 통합재건축을 할 경우 안전진단을 면제 또는 완화하고, 법적 상한 용적률을 1.5배까지 상향해준다.정부는 추진 속도를 높이기 위해 ‘특별정비계획 수립 패스트트랙’을 도입할 계획이다. 선도지구의 토지 등 소유자 절반 이상이 동의하면 신탁사, 한국토지주택공사(LH) 등을 예비사업시행자로 지정해 계획을 조기 수립하도록 지원하겠다는 것이다.전문가들은 그러나 분담금과 공공기여, 상가 쪼개기, 이주 대책 등 풀어야 할 과제가 산적해 있다고 지적한다. 정비업계 관계자는 “1기 신도시 단지들은 우선 선도지구에 선정되기 위해 이주 대책에 쓰일 임대주택 비율 등을 최대한 높게 써내는 등 공격적으로 제안했다”며 “선정이 되면 임대 비율, 분담금 등을 놓고 갈등이 불거질 수 있다”고 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “신탁사들이 정비사업을 성공적으로 완료한 경험이 많지 않다. 신탁사가 여러 이해관계를 잘 풀어나갈지 의문”이라고 했다.통합재건축 추진 과정에서 상가와 아파트 조합원간 갈등이 커질 수 있다는 우려도 있다. 부동산 컨설팅 업체인 리얼리치에셋의 이춘란 대표는 “지분 쪼개기로 상가 조합원이 많은 아파트 단지들은 향후 갈등을 조율하는 데 어려움을 겪을 수 있다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-09-29
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  • 저가 주택 ‘경매 단타’ 뛰어드는 2030들… “매물에 돈 묶일수도”

    《부동산 경매 ‘단타’ 몰리는 2030최근 서울 부동산 시장 ‘훈풍’을 입증하듯 법원 경매법정도 사람들로 북적거린다. 2030세대도 꽤 많다. 저가 아파트나 빌라 경매로 단기 수익을 챙기려는 것이다. 개인 부동산 매매사업자로 등록하면 양도소득세도 줄일 수 있다. 하지만 이익엔 늘 위험이 따르는 법. 섣부른 투자로 빚만 남는 경우도 있다고 전문가들은 경고한다.》#1. 23일 오전 서울 송파구 문정동 동부지법 경매법정. 입찰 결과 발표를 앞두고 150여 명이 법정을 가득 채웠다. 유모 씨(31)는 이날 회사에 연차를 내고 결혼을 약속한 여자친구와 함께 왔다고 했다. 유 씨는 “당장 모아둔 돈이 적어 빌라(연립, 다세대)나 오피스텔에 투자해 시세차익을 노리려고 한다”며 “양도소득세 절감을 위해 부동산 매매사업자로 등록할지 고민 중”이라고 했다. #2. 직장인 김모 씨(37)는 지난해 11월 말 경매로 나온 부산 사하구 전용면적 84㎡ 아파트를 2억150만 원에 낙찰받았다. 그러곤 올해 초 2억1500만 원에 매각했다. 단지 내 같은 면적 아파트의 직전 실거래가인 2억5000만 원보다 한참 싼 가격이라 내놓자마자 팔렸다. 1350만 원의 차익이 생겨 개인이라면 양도소득세 665만 원이 부과돼야 했다. 하지만 개인 부동산 매매사업자로 등록한 김 씨는 양도세 대신 종합소득세를 63만 원만 냈다. 김 씨가 한 달 반 만에 번 돈은 취득·등록세를 제외한 887만 원이었다. 수도권 주요 지역을 중심으로 집값이 오르자 2030세대를 중심으로 단기 수익을 기대하는 ‘경매 단타족’이 몰려들고 있다. 경매로 싸게 산 아파트나 빌라는 수개월 뒤 시세에만 팔아도 이익이 남기 때문이다. 전문가들은 그러나 최근 집값 상승세가 주요 지역이나 인기 단지에 집중된 만큼 섣불리 투자했다가는 빚만 떠안게 될 수도 있다고 경고한다.25일 국세통계포털에 따르면 ‘개인 부동산 매매사업자’ 등록자 수는 올해 6월 기준 3만2116명으로 1년 전보다 21.2%(5610명) 늘었다. 개인 부동산 매매사업자가 3만 명을 넘은 건 2017년 집계 이후 처음이다. 특히 30대 이하 청년층이 가장 크게 늘었다. 6월 기준 30대 미만 개인 부동산 매매사업자는 856명으로 1년 새 60.6% 증가했다. 30대는 3644명으로 증가 폭(44.3%)이 두 번째로 컸다. 부동산 매매사업자는 ‘최소 1년 내 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 매도하는 사업자’다. 양도세 대신 종합소득세가 적용돼 상대적으로 세율이 낮다. 개인의 경우 2주택자가 보유 기간 1년 이내의 주택을 매도하면 양도차익에서 취득·등록세를 제외한 금액의 70%를 양도세로 낸다. 반면 사업자로 등록하면 양도차익에 따라 6∼45% 세율이 적용된다. 이 때문에 단기 수익을 내려는 사람들이 매매사업자로 등록하는 경우가 많다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “수천만 원의 자금으로 경매에서 낙찰받은 뒤 바로 팔아 500만∼1000만 원대 차익을 남기려는 2030세대들이 사업자 문의를 많이 한다”고 했다.한편으로는 동영상 플랫폼이나 부동산 온라인 커뮤니티 등에 검증되지 않은 콘텐츠가 넘쳐나고 있다. ‘부동산 경매 단타 4000만 원 더 벌었다’, ‘선택 아닌 필수 부동산 매매사업자’ 등 위험 요소보단 절세 효과를 부각하는 데 초점이 맞춰진 글과 영상이 대부분이다. 부동산은 금액이 커 상대적으로 단기 차익을 노리기 쉽지 않다. 하지만 최근 부동산 시장 변동성이 커지면서 청년층 사이 ‘단타’를 하려는 움직임이 빠르게 늘어나는 것이다. 전문가들은 여러 차례 유찰된 물건의 경우 가격이 매력적이더라도 투자에 유의해야 한다고 조언한다. 이후 오른 가격에 매각하기는커녕 투자 금액조차 회수하지 못할 수도 있어서다. 사업자 등록을 해 놓고 매매를 꾸준히 하지 않으면 세금을 토해내는 경우도 있다. 김형석 김&정 세무회계그룹 대표세무사는 “한 차례 거래에서 양도세를 줄이려고 부동산 매매사업자로 등록한 뒤 추가 거래가 없으면, 국세청에서 양도세 회피를 위한 것으로 보고 세금을 추징할 수 있다”며 “매매사업자로 등록할 때는 실제 매매를 꾸준히 할 것인지 심사숙고해 결정해야 한다”고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-09-26
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  • ‘코인 단타’ 익숙한 2030, 이젠 경매장서 ‘부동산 단타’까지

    #1. 23일 오전 11시 서울 송파구 문정동 동부지법 경매법정. 입찰 결과 발표를 앞두고 150여 명이 경매법정을 가득 채웠다. 유모 씨(31)는 이날 회사 연차를 내고 결혼을 약속한 여자 친구와 함께 경매 법정을 찾았다. 유 씨는 “당장 모아둔 돈이 적어 빌라(연립·다세대)나 오피스텔에 투자해 시세차익을 노려볼 것”이라며 “양도세 절감을 위해 부동산 매매사업자를 내는 사람들이 있어 사업자를 낼지 고민 중”이라고 했다. #2. 직장인 김모 씨(37)는 지난해 11월 말 경매로 나온 부산 사하구 전용면적 84㎡ 아파트를 2억150만 원에 낙찰받았다. 한달 반가량 지난 올해 초 김 씨는 이 아파트를 2억1500만 원에 매각했다. 단지 내 같은 면적 아파트의 직전 실거래가인 2억5000만 원보다 한참 싸게 팔았지만 그래도 이득이었다. 김 씨는 부동산 매매사업자를 등록해 양도세를 665만 원에서 63만 원으로 줄여 887만 원의 이익을 거뒀다. 수도권을 중심으로 주택 시장이 꿈틀대자 단기간에 주택을 사고팔아 수익을 챙기는 경매 단타족들도 덩달아 늘어나고 있다. 특히 2030 사이에서 ‘개인 부동산 매매사업자’를 등록해 저가 아파트나 빌라에 투자하려는 움직임이 활발해졌다. 전문가들은 시세보다 저렴하게 낙찰받더라도 매매 시장에서 외면받을 수 있어 투자에 유의해야 한다는 지적이 나온다. 25일 국세통계포털에 따르면 개인 부동산 매매사업자 등록자 수는 올해 6월 기준 3만2116명 지난해 6월 이후 21%(5610명) 늘었다. 개인 부동산 매매사업자가 3만 명을 넘어선 건 2017년 집계 이후 처음이다. 부동산 매매사업자는 ‘사업상 목적으로 최소 1년 내 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 매도하는 사업자‘를 의미한다. 양도차익이 사업소득으로 잡혀 양도세가 아닌 종합소득세를 낸다. 연령대별로 30대 이하 청년층의 개인 부동산 매매사업자 등록이 활발해졌다. 30대 미만 개인 부동산 매매사업자는 6월 기준 856명으로 1년 새 60.6% 늘었다. 30대도 3644명으로 같은 기간 44.3%(1118명) 늘었다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “경매 낙찰 후 바로 팔아 500만 원~1000만 원대 차익을 남기려는 2030들이 개인 부동산매매사업자를 내려고 문의를 많이 한다”며 “특히 재테크 유튜브나 포털 부동산 카페 등에서 개인 부동산 매매사업자를 활용한 투자를 권유하는 글과 영상이 급증한 것도 영향을 미친 것 같다”고 했다. 단타족들이 개인 부동산 매매사업자를 활용하는 건 단기 매도 시 양도세가 적기 때문이다. 2주택 이상을 보유한 개인이 보유 기간이 1년 이내 주택을 매도할 때 양도세는 양도차익의 70%다. 반면 개인 부동산 매매사업자를 등록하면 양도차익에 따라 6~45% 세율이 적용된다. 예를 들면 보유기간 1년 이내 주택을 매도해 1000만 원의 양도차익이 발생했을 때 개인은 700만 원(70%) 양도세를 내야 하지만 개인 부동산 매매사업자는 사업소득세로 60만 원(6%)만 내면 된다. 전문가들은 경매 시장에서 여러 차례 유찰된 물건을 시세보다 저렴하게 내놓더라도 매각이 되지 않을 수 있어 유의해야 한다고 조언한다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원 “저가 아파트나 빌라는 시세보다 저렴하더라도 실제 거래가 활발하지 않아 쉽아 바로 매각되지 않을 수 있다”며 “특히 수도권 외곽이나 지방 주택은 실제 시장에서 팔릴 수 있는 물건인 지 잘 따져보고 투자하는 게 필요하다”고 했다. 개인 부동산 매매사업자로 등록하면 매매를 주기적으로 해야한다는 점도 알아둬야 한다. 김형석 김&정 세무회계 그룹 대표 세무사는 “한 차례 거래에서 양도세를 줄이려고 부동산 매매 사업자로 등록한 뒤 추가 거래가 없으면 국세청에서 양도세 회피를 위한 것으로 보고 세금을 추징할 수 있다”며 “개인 부동산 매매사업자를 낼 때는 실제 매매를 꾸준히 할 것인 지 심사숙고해 결정해야 한다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-09-25
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  • 올해 지방 오피스텔 청약 1건뿐… 신청은 딱 1명

    이달 9일 강원 원주시에서 올해 첫 지방 오피스텔 청약이 진행됐다. A오피스텔은 640실에 대해 청약 접수를 했지만 신청자는 단 1명뿐이었다. 가뜩이나 얼어붙은 지방 부동산 시장에서 고급화를 내세운 탓이었다. 이 오피스텔 전용면적 49m² 분양가는 3억∼4억 원대로 인근 아파트 푸른숨휴브레스(1110채) 전용 84m²의 호가인 3억 원보다도 높았다. 분양업계 관계자는 “지방 아파트 시장도 살아나지 않았는데 오피스텔은 상황이 더 심각하다”며 “미분양을 털어내려면 할인 분양까지 진행해야 할 것 같다”고 했다. 오피스텔 시장에서도 서울과 지방의 양극화가 본격화되고 있다. 지난달 서울 오피스텔 매매가격은 하락세를 멈추고 1년 11개월 만에 반등했다. 반면 지방 오피스텔 가격은 2년 8개월 연속 하락세를 보이고 있다.● 오피스텔도 서울-지방 양극화 본격화 23일 한국부동산원에 따르면 8월 서울 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.03% 오른 것으로 집계됐다. 2022년 9월(―0.08%) 이후 1년 11개월 만에 상승으로 돌아선 것이다. 서울 아파트 가격 상승세가 지속되자 가격에 부담을 느낀 실수요층이 교통 여건이 편리한 역세권 오피스텔로 눈을 돌린 영향으로 분석된다. 권역별로 영등포·양천·동작·강서구 등이 있는 서남권(0.09%), 마포·서대문·은평구 등 서북권(0.06%)의 매매가격이 전달 대비 상승했다. 서울 오피스텔 시장의 반등 조짐은 분양시장에도 영향을 미쳐 2월 서울 동대문구 이문아이파크자이 584실 모집에 1237명이 몰렸다. 하지만 지방 오피스텔은 정반대다. 지난달 매매가격지수는 전월 대비 0.28% 하락해 2021년 1월부터 하락세를 이어오고 있다. 광주와 대구가 각각 0.39%, 0.60% 하락하는 등 대부분 지역에서 전달보다 하락 폭이 확대돼 시장이 더욱 침체되는 모양새다.● 지방서 쌓이는 ‘마피’ 매물… 공급도 절벽지방에서는 최초 분양 가격보다 가격이 떨어진 이른바 ‘마피’(마이너스 프리미엄) 매물과 미분양이 쌓이고 있다. 부산 서면 롯데캐슬 엘루체 오피스텔 전용 29㎡는 이날 현재 1억8120만 원에 매물이 나와 있다. 분양가보다 1500만 원 내린 가격이다. 2020년 7월 청약 당시 평균 경쟁률 94 대 1을 나타냈지만 지방 부동산 침체를 피하지 못했다. 인근 공인중개업소 관계자는 “집값 급등기 때는 대출을 끼고 투자하려는 수요가 많았지만 지금은 얼어붙었다”며 “고금리를 버티지 못한 마피 매물이 늘어난다”고 했다.수요가 줄다 보니 오피스텔 공급도 줄었다. 청약홈에 따르면 올해 1∼9월 진행한 전국 오피스텔 청약 34곳 중 서울·경기·인천을 제외한 지방은 강원 원주시 A오피스텔 단 한 곳뿐이다. 300실 이상 오피스텔의 경우 청약홈에서만 청약을 진행하는 점을 고려하면 지방 대단지 오피스텔 공급이 이뤄지지 않았다는 의미다. 전문가들은 서울과 수도권 외곽, 지방 간 오피스텔 가격 양극화 현상이 심화될 것으로 전망했다. 다만 서울 오피스텔 시장도 마피 매물이 여전하고 금리가 높아 상승과 하락을 반복할 수 있다고 내다봤다. 함영진 우리은행 리서치랩장은 “서울의 경우 집값 상승의 풍선효과로 오피스텔 수요가 소폭 오른 것으로 보인다”며 “다만 아직 거래량이 많지 않아 향후 상승세는 제한적일 수 있다”고 했다. 함 리서치랩장은 “오피스텔 수요층이 주로 1, 2인 청년 가구인 점을 고려하면 청년층의 수도권 쏠림 현상으로 지방 수요가 쉽게 살아나기 어려운 상황”이라고 덧붙였다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-09-24
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