기자

이축복

이축복 기자

동아일보 산업2부

구독 40

추천

도시계획과 정비사업을 주로 다룹니다.

bless@donga.com

취재분야

2024-10-27~2024-11-26
산업51%
부동산15%
교통10%
사회일반10%
경제일반8%
지방뉴스3%
운수/교통3%

  • 철도노조 사실상 태업… 열차 최대 100분 지연

    전국민주노동조합총연맹(민노총) 공공운수노조 화물연대의 파업이 시작된 24일 민노총 내 다른 노조의 파업과 준법 투쟁이 진행됐다. 민노총 소속 노조들의 연쇄 파업은 다음 달까지 이어질 것으로 전망된다. 전국철도노동조합(철도노조)은 24일 오전 9시부터 노사 갈등 등을 이유로 준법 투쟁을 벌여 무궁화호 등 일부 일반 열차가 최장 100분가량 지연 운행했다. 한국철도공사(코레일)에 따르면 이날 오후 3시 기준 지연 출발한 열차는 무궁화호 10대, 새마을호 3대 등 총 13대다. 평균 지연 시간은 약 30분이다. 사실상 태업을 한 셈이다.특히 대전역에서는 부산행 무궁화호 열차가 98분 지연 출발해 이용객들이 불편을 겪었다. 25일부터는 10편이 운행 중지된다. 철도노조는 다음 달 2일 총파업에 돌입한다. 서울지하철 1∼8호선을 운영하는 서울교통공사 양대 노조도 이날 오전 6시 반 지하철 첫차부터 ‘2인 1조 근무’와 ‘안전 운행’을 준수하는 준법 투쟁에 들어갔다. 노조는 구조조정 중단과 인력 증원 등을 요구하며 30일 총파업을 예고한 상태다. 준법 투쟁은 ‘나 홀로 근무’의 위험을 알리기 위해 역내 2인 1조 근무 규정을 철저하게 지키는 방식으로 진행됐다. 교통공사는 주요 환승·혼잡 역 주변 질서 유지를 위해 이미 배치 운영 중인 190명 외에 추가로 170명의 인력을 투입했다. 이날 오전 서울 동작구 보라매병원 앞에선 민노총 의료연대본부 서울대병원분회 소속 노조원 800여 명이 집회를 열었다. 서울대병원과 보라매병원 소속 간호사, 간호보조인력 등으로 구성된 서울대병원분회는 인력 충원과 임금 인상 등을 요구하며 23일부터 파업을 진행하고 있다. 이들은 25일까지 파업할 방침이다. 이지운 기자 easy@donga.com이축복 기자 bless@donga.com전혜진 기자 sunrise@donga.com}

    • 2022-11-25
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 1주택 대부분 보유세 완화… 래대팰 1372만→1155만원으로

    정부가 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 낮추고, 재산세 인하 방안을 추가로 내놓은 건 부동산 시장 침체로 공시가격이 실거래 가격보다 높은 역전현상이 확대될 수 있다는 우려 때문으로 보인다. 특히 올해 7월 종부세 개편안 등 세(稅) 부담 완화 방안이 국회를 통과하지 못한 상황에서 조세 저항 움직임이 커지자 법 개정이 필요하지 않은 방안을 우선 내놓은 것으로 보인다. 공시가격은 종합부동산세, 재산세뿐만 아니라 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정 제도 기준으로 쓰인다.○ 1주택자 보유세 2020년 수준으로23일 정부가 발표한 공시가격 현실화율 수정 계획을 적용하면 1가구 1주택자를 중심으로 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 줄어들 것으로 보인다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84m²(시세 31억5000만 원)를 보유한 1주택자의 내년 보유세는 1155만 원으로 완화안(현실화율 75.3%, 공정시장가액비율 45%) 적용 전(1562만 원)보다 407만 원(26.1%) 줄어든다. 이는 올해 보유세인 1372만 원보다 적고 2020년(1017만 원)과 비슷한 수준이다. 만약 여기에 정부가 발표한 종합부동산세 개편안까지 반영하면 989만 원으로 감소한다. 서울 강동구 래미안힐스테이트고덕 전용면적 85m²(시세 14억9000만 원)도 완화안(공시가격 현실화율 69.2%, 공정시장가액비율 45%)을 적용하면 내년 보유세가 235만 원으로 올해(313만 원) 대비 78만 원(24.8%) 줄어든다. 이는 2020년(237만 원)보다도 낮다. 우병탁 팀장은 “재산세 공정시장가액비율을 40∼45%로 적용하고 추가로 종부세 개편안까지 적용하면 1주택자 보유세는 대부분 2020년 이하로 낮아질 것으로 보인다”고 전망했다.○ 재산세에 ‘과표상한제’… 장기 로드맵은 숙제지난 정부 때처럼 공시가격 급등으로 세 부담이 과도하게 늘어나는 걸 막기 위해 과표 상승 한도를 0∼5%로 제한하는 ‘과표상한제’도 추진한다. 과표는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값으로 재산세는 과표를 기준으로 부과된다. 과표상한제가 도입되면 공시가격이 올라도 세금이 늘어나는 폭을 제한할 수 있다. 예를 들어 지난해 7억7800만 원인 아파트 공시가격이 올해 9억1200만 원으로 17.2% 오르면서 재산세도 120만4000원에서 150만3000원으로 올랐다. 하지만 과표상한율 3%를 적용하면 재산세는 127만3000원만 부담하면 된다. 원래 과표는 4억1000만 원이지만 상한율에 맞춰 전년 대비 3%만 오른 3억6200만 원을 기준으로 재산세를 부과할 수 있기 때문이다. 집값 하락 등 부동산 침체에 대비해 1가구 1주택자의 공정시장가액비율 범위도 현행 40∼80%에서 30∼70%로 조정한다. 내년도 1주택자의 공정시장가액비율이 45% 이하로 현행 범위의 하한선에 가까워진 만큼 하한선 범위를 확대해 향후 시장에 대응하겠다는 것이다. 전문가들은 세 부담 저항을 낮추기 위해 필요한 조치라고 평가한다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “집값 하락 폭이 단기간에 커져 조세 저항 우려가 큰 상황에서 세 부담 완화는 필요한 정책”이라며 “시장 침체가 깊어 거래량 증가나 집값에 직접 영향을 미치기는 어려워 보인다”고 말했다. 이번 방안이 내년에 한시 적용되는 임시방편인 만큼 장기 로드맵을 마련해야 한다는 지적도 나온다. 정부는 2024년 이후 공시가격 현실화율을 어떻게 조정할지는 부동산 시장과 경제 상황 등을 고려해 내년 하반기에 현실화 계획을 마련할 계획이다. 김종필 세무사는 “공시가격 현실화율을 조절해 세 부담을 더는 것은 공시가격이라는 기준 자체를 흔드는 것이라 조세의 일관성 측면에서 바람직하지 않다”고 지적했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격 장기 로드맵을 마련하고, 1가구 1주택자에 대한 종부세 부담 완화 추가 방안이 필요하다”고 밝혔다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-24
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 공시가-재산세 인하… “보유세 2020년 수준으로”

    정부가 내년 재산세 부과 기준을 산정하기 위한 공정시장가액비율을 1주택자에 한해 45% 이하로 낮춘다. 공시가격 현실화율 인하만으로는 충분히 보유세(재산세+종합부동산세) 부담을 줄일 수 없다고 보고 재산세 부과 기준 자체를 낮추기로 한 것이다. 이에 따라 내년 1주택자 보유세는 2020년 수준으로 줄어들 것으로 보인다. 국토교통부 기획재정부 행정안전부 등 관계부처는 23일 이런 내용을 담은 ‘공시가격 현실화 수정 계획’과 ‘2023년 주택 재산세 부과·제도 개선 방안’을 발표했다. 정부는 우선 재산세 부담을 줄이기 위해 1주택자에 한해 내년 재산세 공정시장가액비율을 45%보다 낮게 적용하기로 했다. 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과표를 기준으로 부과된다. 따라서 공시가격이 같더라도 공정시장가액비율이 낮아지면 그만큼 세금이 줄어든다. 정부는 올해 이 비율을 한시적으로 60%에서 45%로 낮춘 바 있다. 행안부는 이날 “내년 4월 공동주택 공시가격 확정 시점에 적정 세수, 가계부담 완화 등을 고려해 45%보다 낮은 수준으로 비율을 인하하겠다”고 밝혔다. 다주택자, 법인은 올해 공정시장가액비율인 60%와 비슷한 수준에서 일부 조정될 것으로 보인다. 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격)은 2020년 수준인 평균 69.0%까지 낮춘다. 당초 정부는 내년 공동주택 공시가격 현실화율을 올해 수준(71.5%)으로 동결하는 방안을 추진했지만 집값 하락세가 본격화하자 추가로 현실화율을 낮추기로 했다. 단독주택은 60.4%에서 53.6%로, 토지는 74.7%에서 65.5%로 낮아진다. 동아일보가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장에게 의뢰한 시뮬레이션에 따르면 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84m²(시세 17억1500만 원)를 보유한 1주택자의 내년 보유세는 361만 원(공정시장가액비율 45% 가정)으로 예상된다. 완화안 적용 전 내년 보유세(447만 원)는 물론이고 올해 보유세(412만 원)보다 줄어든다. 2020년 보유세는 343만 원이었다. 재산세 부과 시 과표 상승 한도를 전년도 과표의 0∼5% 범위 내로 한정하는 ‘과표상한제’도 도입한다. 집값이 급등해 공시가격이 치솟더라도 실제 재산세를 매기는 기준인 과표의 상승률은 5% 이하로 제한하겠다는 것이다. 올해 말 법 개정을 추진해 2024년 시행한다. 당초 올해 안에 수정하기로 한 공시가격 현실화 계획은 내년에 수정해 확정할 계획이다.최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-24
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 공시가 현실화율 2020년 수준으로… 35억집 보유세 242만원 줄어

    정부가 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 검토한다. 최근 집값 하락으로 공시가격이 실거래가보다 높은 역전 현상이 속출하자 공시가격을 낮춰 보유세(종합부동산세+재산세) 부담을 낮추려는 취지다. 종부세 개편안 등 세(稅) 부담 완화 방안이 국회에서 제때 통과하지 못하자 고육책을 내놓은 것으로 보인다. 국토교통부는 22일 한국부동산원 서울강남지사에서 이 같은 내용을 검토하는 부동산 공시가격 현실화 계획 2차 공청회를 열었다. 국토부의 ‘공시제도 개선을 위한 전문가 자문위원회’ 위원인 유선종 건국대 부동산학과 교수는 이 자리에서 내년도 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌릴 것을 제안했다. 이 경우 문재인 정부 때인 2020년 도입된 공시가격 현실화 로드맵이 사실상 폐기된다. 자문위 안대로 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌리면 내년도 공동주택 현실화율은 평균 69.0%가 된다. 기존 계획에 따른 내년 현실화율(72.7%)은 물론이고 올해 현실화율(71.5%)보다 낮아진다. 4일 1차 공청회에서 조세재정연구원은 현실화율을 올해 수준으로 동결하자고 제안했는데 이날 자문위는 이보다 더 낮추자는 것이다. 공동주택 시세별 현실화율은 △시세 9억 원 미만은 올해 69.4%에서 68.1% △9억 원∼15억 원 미만은 75.1%에서 69.2% △15억 원 이상은 81.2%에서 75.3%로 낮아진다. 유 교수는 “실거래가와 공시가격의 역전 문제, 과도한 국민 부담 증가 등을 감안해 2020년도 수준으로 현실화율을 환원하는 게 바람직하다”고 했다. 공시가격은 종합부동산세, 재산세뿐 아니라 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정 제도 기준으로 쓰인다. 동아일보가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 래미안퍼스티지(전용면적 85m²·시세 35억5000만 원) 1주택자의 내년도 보유세는 기존 현실화 계획에 따르면 약 1847만 원이 된다. 하지만 자문위 안을 적용하면 1605만 원 선으로 감소한다. 내년도 15억 원 이상 공동주택 현실화율 84.1%를 적용한 추정 공시가격은 29억8555만 원인데, 자문위 안대로 현실화율을 75.3%로 낮추면 공시가격이 26억7315만 원으로 낮아지기 때문이다. 서울 동대문구 전농래미안크레시티(전용 85m²·시세 13억7000만 원)의 경우 당초 현실화율이 78.1%까지 올라 공시가격은 10억6997만 원이 되지만 자문위 안을 적용하면 현실화율은 69.2%, 공시가격은 9억4804만 원이 된다. 1주택자 보유세 부담은 약 293만 원에서 약 277만 원이 된다. 모두 공정시장가액비율은 60%, 세액공제는 없다고 가정했다. 정부는 기존 공시가격 현실화 속도가 빠른 데다 집값이 떨어지는 등의 추세를 감안해 시세 14억 원까지 특별공제, 지난해 공시가격 반영 등을 추진했지만 국회에서 관련 법안이 통과되지 못해 모두 무산됐다. 황종규 명지대 부동산학과 교수는 “공시가격은 시세와 연동돼 움직이는 기준이기 때문에 시장 상황 때문에 정책 방향이 바뀌어서는 안 된다”며 “과도한 세 부담이 문제라면 공시가격이 아니라 세율, 과세표준 등을 조정하는 게 정책 일관성 측면에서 바람직하다”고 했다. 익명을 요구한 한 전문가는 “국회 상황 때문에 공시가격 제도가 누더기가 되고 있다”고 비판했다. 정부는 공청회 내용을 반영해 조만간 공시가격 현실화 계획을 확정해 발표한다.이축복 기자 bless@donga.com정서영 기자 cero@donga.com}

    • 2022-11-23
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • ‘공시가 > 실거래가’ 역전 속출…정부 “현실화율 2년전 수준으로”

    정부가 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 검토한다. 최근 집값 하락으로 공시가격이 실거래가보다 높은 역전현상이 속출하자 공시가격을 낮춰 보유세(종합부동산세+재산세) 부담을 낮추려는 취지다. 종부세 개편안 등 세(稅) 부담 완화 방안이 국회에서 제때 통과하지 못하자 고육책을 내놓은 것으로 보인다. 국토교통부는 22일 한국부동산원 서울강남지사에서 이 같은 내용을 검토하는 부동산 공시가격 현실화 계획 2차 공청회를 열었다. 국토부의 ‘공시제도 개선을 위한 전문가 자문위원회’ 위원인 유선종 건국대 부동산학과 교수는 이 자리에서 내년도 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌릴 것을 제안했다. 이 경우 문재인 정부 때인 2020년 도입된 공시가격 현실화 로드맵이 사실상 폐기된다. 자문위 안대로 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌리면 내년도 공동주택 현실화율은 평균 69.0%가 된다. 기존 계획에 따른 내년 현실화율(72.7%)은 물론이고 올해 현실화율(71.5%)보다 낮아진다. 4일 1차 공청회에서 조세재정연구원은 현실화율을 올해 수준으로 동결하자고 제안했는데 이날 자문위는 이보다 더 낮추자는 것이다. 공동주택 시세별 현실화율은 △시세 9억 원 미만은 올해 69.4%에서 68.1% △9억~15억 원 미만은 75.1%에서 69.2% △15억 원 이상은 81.2%에서 75.3%로 낮아진다. 유 교수는 “실거래가와 공시가격의 역전 문제, 과도한 국민 부담 증가 등을 감안해 2020년도 수준으로 현실화율을 환원하는 게 바람직하다”고 했다. 공시가격은 종합부동산세, 재산세뿐 아니라 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정 제도 기준으로 쓰인다. 동아일보가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 래미안퍼스티지(전용 85㎡·시세 35억5000만 원) 1주택자의 내년도 보유세는 기존 현실화 계획에 따르면 약 1847만 원이 된다. 하지만 자문위 안을 적용하면 1605만 원 선으로 감소한다. 내년도 15억 원 이상 공동주택 현실화율 84.1%를 적용한 추정 공시가격은 29억8555만 원인데, 자문위 안대로 현실화율을 75.3%로 낮추면 공시가격이 26억7315만 원으로 낮아지기 때문이다. 서울 동대문구 전농래미안크레시티(전용 85㎡·시세 13억7000만 원)의 경우 당초 현실화율이 78.1%까지 올라 공시가격은 10억6997만원이 되지만, 자문위 안을 적용하면 현실화율은 69.2%, 공시가격은 9억4804만 원이 된다. 1주택자 보유세 부담은 약 293만 원에서 약 277만 원이 된다. 모두 공정시장가액비율은 60%, 세액공제는 없다고 가정했다. 정부는 기존 공시가격 현실화 속도가 빠른 데다 집값이 떨어지는 등의 추세를 감안해 시세 14억 원까지 특별공제, 지난해 공시가격 반영 등을 추진했지만 국회에서 관련 법안이 통과되지 못해 모두 무산됐다. 황종규 명지대 부동산학과 교수는 “공시가격은 시세와 연동돼 움직이는 기준이기 때문에 시장 상황 때문에 정책 방향이 바뀌어서는 안 된다”며 “과도한 세 부담이 문제라면 공시가격이 아니라 세율, 과세표준 등을 조정하는 게 정책 일관성 측면에서 바람직하다”고 했다. 익명을 요구한 한 전문가는 “국회 상황 때문에 공시가격 제도가 누더기가 되고 있다”고 비판했다. 정부는 공청회 내용을 반영해 조만간 공시가격 현실화 계획을 확정해 발표한다. 이축복 기자 bless@donga.com정서영 기자 cero@donga.com}

    • 2022-11-22
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개

  • 1주택 23만명에 종부세… 서울 집 가진 5명중 1명 낸다

    올해 주택분 종합부동산세를 내야 하는 1주택자가 23만 명으로 역대 최대로 나타났다. 다주택자 등을 포함하면 전체 납세 대상자는 122만 명으로 1년 전보다 30만 명 가까이 늘었다. 서울에 집을 가진 사람 5명 중 1명이 종부세를 내게 되면서 종부세가 더 이상 ‘부자들만 내는 세금’이 아니라는 지적이 나온다.○ 1주택자 납세자 5년 새 6배 급증기획재정부는 21일 올해 주택분 종부세 납세자 가운데 1주택자는 23만 명으로 집계됐다고 밝혔다. 지난해(15만3000명)보다 50.3%(7만7000명) 늘어난 규모다. 2017년(3만6000명)과 비교하면 5년 새 6배 이상으로 급증했다. 이들이 내야 할 종부세는 2498억 원으로 1년 전보다 6.7%(157억 원) 증가했다. 종부세를 매길 때 기준이 되는 공동주택 공시가격이 올해 17.2% 오른 영향이 컸다. 1주택자는 보유 주택의 공시가격이 11억 원을 넘지 않으면 종부세를 내지 않는다. 하지만 집값이 가파르게 뛰면서 공시가격 11억 원을 넘어선 집이 많아진 것이다. 정부가 추진했던 ‘1주택자 특별공제 3억 원’ 도입이 무산되면서 종부세를 안 낼 수 있었던 약 10만 명도 납세 대상에 포함됐다. 다만 종부세를 내야 하는 1주택자의 52.7%는 50만 원 이하의 세금만 내면 된다. 최대 80%인 고령자·장기보유자 세액공제를 받을 수 있기 때문이다. 원희룡 국토교통부 장관은 이날 “공시가격에 대해선 앞서 한국조세재정연구원이 공청회에서 제안한 (동결) 정도로는 부족해 더 강화한 안을 검토하고 있다”고 밝혔다. 내년 공시가격 현실화율을 올해 수준인 71.5%(공동주택 기준)보다 더 낮춰 최소 2020년 수준으로 부동산 세 부담을 줄이겠다는 것이다.○ 서울에서만 납세자 11만 명 늘어주택분 종부세를 내야 하는 전체 납세자는 122만 명으로 전년보다 28만9000명(31%) 늘었다. 종부세 납세 대상자가 100만 명을 넘어선 것은 2005년 종부세 도입 이후 처음이다. 1인당 세액은 평균 336만3000원으로 지난해(473만3000원)보다 줄었다. 종부세를 계산할 때 주택 공시가격에 곱하는 공정시장가액비율이 100%에서 60%로 낮아졌기 때문이다. 특히 공시가격 상승률이 높았던 지역에서 종부세 납세 대상자가 크게 늘었다. 올해 공시가격이 29.3% 뛴 인천은 전년보다 고지 인원이 1만7000명(76.1%) 불어나며 가장 높은 증가율을 보였다. 공시가격이 14.2% 오른 서울은 고지 인원이 58만4000명으로 11만 명(23.2%) 증가했다. 서울에 집을 가진 사람 중 22.4%는 종부세를 내야 하는 셈이다. 토지분 종부세까지 합하면 종부세 고지 인원은 130만7000명이고, 이들이 내야 할 종부세액은 총 7조5000억 원이다. 오문성 한양여대 세무회계과 교수(한국조세정책학회 회장)는 “종부세 도입 당시보다 현재 집값이 많이 오른 상태다 보니 예전에 고가 주택이라고 봤던 종부세 과세 기준에 점점 더 많은 사람이 해당되고 있다”며 “종부세 부담을 완화해 주려는 정부 방안이 계속 제자리를 맴돌면 조세 저항이 심하게 일어날 것”이라고 말했다. 추경호 부총리 겸 기재부 장관은 이날 “종부세 부담이 과중한 상황에서 최근 집값도 하락하는데 중과 체계를 가져가는 건 맞지 않는다”며 “다주택자에 대한 중과 제도는 폐지돼야 하고 관련 세율도 적정 수준으로 조정해야 한다”고 강조했다.세종=박희창 기자 ramblas@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-22
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 태영건설, 부동산 침체에도 분양시장서 성과

    태영건설이 올해 하반기(7∼12월) 분양한 단지가 잇달아 1순위 마감됐다. 최근 지방 도시를 중심으로 분양 모집 가구를 채우지 못하는 미분양 단지가 발생한 것과 대조된다. 태영건설은 이달 초 강원 고성군에서 공급한 ‘아야진 라메르 데시앙’(조감도)이 평균 경쟁률 3.7 대 1, 경기 광주시에서 분양한 ‘광주 더파크 비스타 데시앙’이 평균 경쟁률 5.6 대 1로 각각 집계됐다고 21일 밝혔다. 이들 단지는 모두 1순위 마감됐다. 무리한 사업을 지양하고 우량 사업지를 선별해 성과를 거두고 있다는 평가가 나온다. 태영건설의 올해 3분기(7∼9월) 연결기준 매출액은 6045억573만 원으로 전년 동기(5187억 원) 대비 16.5% 늘었다. 3분기 영업이익은 28억7331만 원으로 전년 동기 대비 92.6% 줄었지만 2분기(4∼6월) 적자에서 흑자로 전환됐다. 태영건설 측은 “최근 2년간 4분기(10∼12월)에 매출과 수금이 원활하게 이뤄지는 양상을 보였다”며 “하반기 분양한 단지 모두 부동산 시장 침체기에 거둔 우수한 성적으로 향후 매출 증가가 예상된다”고 말했다. 태영건설은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 문제와 관련해 “개발사업을 추진하면서 PF 보증 규모가 늘었지만 대다수 사업이 본 PF 대출 후 착공으로 이어지고 대출 만기 구조가 장기화돼 대응 가능한 수준”이라고 밝혔다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-22
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • [인사이드＆인사이트]재개발-재건축 ‘계륵’ 된 학교용지… 조성 놓고 잦은 실랑이

    《 ‘초품아.’ 초등학교를 품은 아파트라는 뜻이다. 자녀 통학을 우선순위로 둔 학부모를 겨냥해 건설사들이 신규 분양 단지 광고에 자주 등장시키는 단어다. 하지만 정작 재개발, 재건축 사업 현장에서 학교용지는 ‘계륵’ 같은 존재다. 학교를 지을지 말지, 정비계획이 교육 환경을 해치지는 않는지를 놓고 인근 학교와 조합, 교육청이 실랑이를 하는 일이 자주 벌어지기 때문이다. 이 과정에서 사업 자체가 난항에 빠지며 신규 주택 공급이 차일피일 미뤄지는 일도 자주 발생한다. 심의 기준을 명확히 하고, 학교나 교육청이 협의에 적극적으로 나서도록 법을 보완해야 한다는 지적이 나온다. 》 올해 2월 정비계획 인가를 받은 서울 송파구 잠실주공5단지 재건축조합은 몇 달째 단지 내 신천초 이전 문제로 사업이 지지부진한 상태다. 학교 일조권 규정상 현재 위치에 신천초를 남겨두면 인근 건물을 저층으로 지어야 해 당초 조합이 계획했던 대로 주택을 공급할 수 없는 상황이다. 당초 조합은 수년간 협의 끝에 단지 내 일조권 문제가 적은 땅에 초등학교 2곳과 중학교 1곳을 새로 짓고 이를 신천초 땅과 맞바꾸기로 했다. 하지만 이번에는 신천초 땅이 서울시교육청이 아닌 교육부 소유 국유지인 점이 문제가 됐다. 관할 교육청과 기획재정부가 현행법상 중앙정부가 관리하는 재산을 지을 때는 사유지를 국유지와 교환할 수 있지만, 지방교육청이 관리하는 학교를 지을 때는 교환할 수 없다고 반대하고 나선 것이다. 협의가 불발되면 조합 또는 교육청에서 신천초 땅을 사들여야 해 재건축 비용은 더 늘어난다. 신천초를 그대로 두면 단지 내 50층 높이 주상복합이 신천초 일조권을 침해해 정비계획을 다시 짜야 한다. 정비업계 관계자는 “잠실주공5단지는 이미 4년가량 학교 문제로 실랑이를 벌여 왔는데 또다시 교육청과 기재부가 발목을 잡고 있다”며 “도심 주택 공급을 늘리겠다는 정부 기조와 맞지 않는 것 같다”고 지적했다.○ “체육관 지어 달라” “건물 개축해 달라” 저마다 다른 요구 현행법상 일정 규모 이상의 주택 개발 사업을 시행하려면 학교용지 조성 계획을 수립해 교육청과 협의해야 한다. 초등학교는 4000채 이상일 때, 중학교 및 고등학교는 6000채 이상일 때 짓는다. 신축 대신 기존 학교를 리모델링하는 비용을 내기도 한다. 실제로 강동구 고덕2단지(고덕 그라시움)는 강덕초 리모델링 등 학교 관련 비용으로 124억 원을, 송파구 가락시영(헬리오시티)은 가락초 리모델링 등에 30억 원을 부담했다. 이 과정에서 학교·교육청과 조합 간 협의는 재건축 밑그림인 정비계획을 수립할 때와 구체적인 가구 수, 건축계획 등 사업시행계획을 세우는 단계에서 받는 교육환경영향평가 등 2차례 이뤄진다. 이 중 교육환경영향평가는 2017년 2월 도입된 제도로 정비사업이 학생 수, 학교 환경, 안전 등 교육환경 전반에 미치는 영향을 평가하는 심의제도다. 사업지로부터 반경 200m 이내에 학교가 있는 정비사업이라면 관할 교육청에서 교육환경영향평가를 의무적으로 받아야 한다. 학교 자체가 중요한 인프라인 만큼 조합도 학교를 짓거나 인근 학교를 리모델링하는 비용을 치르는 일 자체에는 보통 이견이 없다. 문제는 교육청이나 학교 측이 기존 협의를 번복하거나 명확한 기준 없이 무리한 요구를 해 사업이 어려움을 겪는 경우가 생긴다는 점이다. 성동구 응봉1구역 단독주택 재건축 조합은 올 8월 교육청으로부터 기존에 짓기로 한 사회복지시설 부지에 체육관, 도서관 등 인근 초등학교에서 활용할 수 있는 연계 시설을 검토해 달라는 요청을 받았다. 하지만 이미 기부채납 계획을 세운 데다가 이를 변경하려면 행정 절차를 다시 밟아야 한다. 사업 기간이 길어질 수밖에 없는 것이다. 교육환경영향평가 심의를 통과하기 위한 가장 중요한 전제조건이 인근 학교와의 협의라는 점도 문제로 지적된다. 학교 측이 무리한 요구를 하더라도 조합이 들어줄 수밖에 없는 구조라는 것이다. 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구(디에이치 클래스트)는 재건축을 추진하며 인근 학교로부터 “40년 이상 된 노후 건물이고 신축 아파트와 괴리돼 기피 학교가 될 가능성이 있다”며 교사들이 쓰는 건물을 개축해 달라는 요청을 받았다. 이미 학교용지로 4740억 원 규모 땅을 기부채납한 상황이었지만 원활한 협의를 위해 개축 비용을 추가로 부담해야 했다.○ 학령인구 감소에 “학교 짓지 말라” 번복하기도학령인구가 감소하면서 학교를 지을지 여부를 두고 교육청이 기존 입장을 번복하는 사례도 나온다. 은평구 응암2구역(녹번역e편한세상캐슬) 재개발 조합은 2008년 정비구역 지정 당시 서부지원청으로부터 학교용지를 마련해 달라는 의견을 받았다. 하지만 2015년 저출산에 따른 학령인구 감소로 이를 해제해 달라는 정반대 요청을 받았다. 결국 조합은 학교용지에 아파트를 추가로 지었는데, 이 과정에서 조합원 보상액 등을 다시 수립해야 해 사업이 지연됐다. 올 7월 착공한 서초구 방배5구역(디에이치 방배) 재건축 사업은 아파트 29개 동, 총 3065채를 짓는 사업으로, 조합은 당초 단지 내에 초등학교를 지을 계획이었다. 하지만 조합에 따르면 최근 관할인 강남서초교육지원청에서 “학생 유발률이 적어 교육부로부터 승인을 받기 어려울 수 있다”는 의견을 구두로 전달받은 상태다. 교육지원청 측은 “아직 확정된 것은 아니지만 새로 유입되는 학생이 많지 않아 인근 학교로 분산 배치하는 것으로 충분하다는 결론이 날 수 있다”고 설명했다. 만약 교육지원청이 학교를 짓지 못하겠다고 할 경우 기존 학교용지를 다른 기부채납 시설로 변경하는 등 계획을 수정해야 한다. 전문가들은 지자체가 적극적으로 학교와 조합 간 협의를 중재하고, 한번 이뤄진 협의는 특별한 사유 없이는 번복할 수 없도록 강제성을 두는 등 현행법을 보완해야 한다고 말한다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 “교육환경영향평가 과정에서 인근 학교들이 학교 시설물인 에어컨, TV 등을 교체해 달라고 하거나 후원금을 요청하기도 한다”며 “이 과정에서 협의가 교착 상태에 빠지는 경우가 많아 지자체가 적극적으로 관리감독에 나서야 한다”고 말했다. 교육청이 학교용지를 요구하거나 조합의 신설 요구를 거부할 때 학령인구를 어떻게 판단했는지가 명확하지 않은 점도 문제점이다. 교육청은 새로 입주하는 아파트로 인해 늘어나는 학생 수를 분석해 조합에 학교용지 관련 의견을 제시한다. 이는 교육청 내부 자료로 정비사업 인허가권자인 지자체장에게도 공개하지 않는다. 정비업계 관계자는 “교육청이 학령인구 산정 근거를 투명하게 공개해야 잡음이 생기지 않을 것”이라고 말했다. 일조권 침해, 소음 분진 발생 등에 따른 보상 기준을 명확히 해야 한다는 지적도 나온다. 백준 J&K도시정비 대표는 “학교 운동장에 그늘이 지니까 건물 한 동을 삭제하라는 등 분양 손실이 너무 커 받아들일 수 없는 요구를 하는 곳도 많다”며 “주관적인 손해 보상 기준을 객관적으로 설정해야 한다”고 말했다. 이축복 산업2부 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-21
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • ‘모듈러 공법’으로 2년내 1000채 짓고 드론-로봇 활용해 건설 현장 모니터링

    내년 착공 예정인 서울 중랑구 신내동 ‘신내컴팩트시티’는 ‘모듈러 공법’이 적용된다. 주요 구조물과 건축 마감 등은 공장에서 끝내고, 이를 현장으로 운송한 후 조립하는 방식이다. 현장 작업을 최소화해 날씨나 현장 인력 등에 영향을 덜 받는 덕분에 1000채 단지를 짓는 데 2년이 채 걸리지 않는다. 사고 위험도 낮아지고 폐기물 발생량도 줄어든다. 15일 서울 중구 롯데호텔에서 동아일보와 채널A 주최로 열린 ‘2022 동아 건설·부동산 정책포럼’에서는 최근 건자재 가격 인상 등으로 수익률 악화에 직면한 건설산업의 중장기 대안으로 스마트 건설기술이 소개됐다. 진경호 한국건설기술연구원 스마트건설지원센터장은 ‘스마트 건설기술의 현주소와 미래’ 발표에서 “건설업은 제조업에 비해 낭비되는 시간이 많고 고령화, 안전사고 빈발, 폐기물 문제, 기후변화에 따른 재해·재난 증가 등의 문제를 안고 있다”며 “해외에서도 일본이 2015년 장비 자동화를 통한 건설사업 생산성 50% 향상 정책을 추진하는 등 다양한 스마트 건설기술 촉진 정책을 펴고 있다”고 했다. 정부도 올해 7월 구축한 ‘스마트 건설 활성화 방안’에서 ‘건축정보모델링(BIM)’ 및 건설 로봇 도입 등을 추진해 2030년까지 건설 전 과정을 디지털화하고 자동화하겠다는 계획을 발표한 바 있다. 모듈러 공법 외에도 BIM으로 건축물 정보를 3차원 영상으로 구현하거나 드론 또는 로봇으로 건설 현장 모니터링을 하는 것 역시 현장 활용도가 높은 스마트 건설기술로 꼽힌다. 진 센터장은 “스마트 건설기술은 상호 연결돼 있어 여러 기술이 함께 도입돼야 한다”며 “국가 연구개발(R&D)을 통한 기술 개발 지원과 민간의 자발적인 기술 개발 환경 조성이 필요하다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-16
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • “고금리-미분양 등 건설업계 위기… 공공투자 확대-규제 완화를”

    “올해 국내 건설투자 규모는 259조 원으로 2015년 이후 최저치가 될 전망입니다. 공공부문 투자를 늘리고, 주택 시장은 선(先) 규제 완화가 필요합니다.”(박철한 건설산업연구원 연구위원) “미분양이 늘고 있는 경북 경주 포항, 대구 대전 세종 인천은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 터질 수 있는 위험지역입니다.”(김현 한국기업평가 책임연구원) 동아일보와 채널A가 15일 서울 중구 롯데호텔에서 ‘복합위기 시대, 주택건설산업의 위기와 기회’라는 주제로 개최한 ‘2022 동아 건설·부동산 정책포럼’에서는 당장 건설업계가 직면한 위험 요인을 들여다보고, 이를 극복하기 위한 방안이 논의됐다. 이날 참석한 정부와 국회, 건설업계 관계자들은 “부동산 시장 경착륙을 막고, 성장 동력을 확보해 위기를 기회로 바꿔야 한다”고 입을 모았다.○ “건설사 부실 우려 큰 우발채무 6조 원”이날 기조강연에 나선 이원재 국토교통부 1차관은 “고(高)물가, 고(高)환율로 건설 자재 가격이 오르는 등 경제 전반의 변동성이 커지고 있다”며 “금리 인상과 미분양 등으로 건설 업계가 어려움을 겪고 있다”고 현재 부동산 시장을 진단했다. 실제로 최근 부동산 시장은 자잿값 급등에 시장 침체가 겹치며 미분양이 늘고 착공 물량이 줄어들고 있다. 전국 주택 미분양 물량은 올해 9월 말 기준 전국 4만1604채로 지난해 말(1만7710채) 대비 2배 넘게 늘었다. 올 1∼8월 착공 면적은 전년 동기 대비 10.3% 감소했다. 이날 ‘2023년 국내 건설산업 이슈 진단’ 발표에 나선 박철한 연구위원은 “내년 국내 건설 수주액은 206조8000억 원으로 올해(223조5000억 원) 대비 7.5% 감소할 전망”이라고 밝혔다. 정부 지출 구조조정 등으로 공공수주가 전반적으로 감소하고, 민간주택 부문 역시 재개발·재건축사업을 제외하면 전반적으로 부진할 것으로 예상했다. 김현 책임연구위원은 ‘건설산업 PF 리스크 진단과 제언’ 발표에서 “호황기 때 공격적인 투자를 했던 건설사를 중심으로 손실을 감수해야 하는 상황이 올 수 있다”며 “건설사들은 유동성을 확보하고 리스크 관리에 힘써야 한다”고 조언했다. 한국기업평가에 따르면 올해 6월 말 기준 대형·중견건설사 22곳의 우발채무는 18조4000억 원이었다. 사업 단계와 사업성(분양률), PF 대출 만기 등 위험요인에 가중치를 부여해 실제 부실 우려가 큰 ‘조정 우발채무’는 5조8000억 원으로 조사됐다. ○ “연착륙 위한 선제적 대응 필요”참석자들은 정부와 건설업계가 부동산 시장 침체에 따른 위험이 커지기 전에 선제적으로 대응해야 한다는 데 공감했다. 이 차관은 “이미 규제지역 해제 등의 조치를 취했고, 앞으로도 국민에게 불편을 준 세제를 정상화하고 대출규제는 합리적으로 바꿀 것”이라며 “1기 신도시 정비기본계획과 마스터플랜을 2024년 내로 수립하는 한편 안전진단 완화 등도 빠르게 추진하겠다”고 강조했다. 자잿값 급등이 공사비에 반영될 수 있도록 제도를 개선하고, 스마트 건설 등 건설 산업 혁신도 적극적으로 돕겠다고 했다. 특히 500억 달러 해외 건설산업 수주 등 제2 중동 붐 실현을 위해 외교 역량도 집중시킬 계획이다. 부동산 경기 침체를 대비해 공공부문에서 선제적으로 투자를 해야 한다는 지적도 나왔다. 박철한 연구위원은 “토목 등 건설 투자 규모가 줄어들면 국내 경제에도 악영향을 미칠 것”이라며 “공공부문에서 투자를 확대하고 2024년 착공 예정 물량을 내년으로 앞당겨 경기침체 위험을 적절히 흡수해야 한다”고 말했다. 이날 포럼에서는 중장기적으로 인구 구조 변화에 따른 대응책도 필요하다는 제언도 나왔다. 이길제 국토연구원 부연구위원은 ‘인구구조·주거의식 변화와 미래의 주거’ 발표에서 “1인 가구 수가 2050년 전체의 39.6%, 65세 이상 가구주 비중이 51.6%로 늘어난다”고 전망했다. 이어 “1인 가구 증가세에 맞춰 중소형 주택을 공급하고 내부 공간 활용의 효율성을 높여야 한다”며 “주택 공급 때부터 개인 라이프스타일에 대응해 입지, 유형 등을 차별화해야 한다”고 조언했다. 이날 국회 국토교통위원회 소속 이종배 국민의힘 의원은 “부동산 시장이 급격히 얼어붙으며 날개 없는 추락을 계속하고 있다”며 “국토교통위원으로 입법적 대안을 마련하고 빠르게 추진될 수 있도록 힘쓰겠다”고 했다. 이날 행사에는 서명교 대한주택건설협회 부회장, 이영규 한국주택협회 상근부회장 직무대행, 삼성물산 현대건설 DL이앤씨 포스코건설 GS건설 대우건설 현대엔지니어링 롯데건설 HDC현대산업개발 SK에코플랜트 부영그룹 관계자들도 참석했다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-16
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • “주택시장 경착륙 우려 커… 금융규제 추가 완화 필요”

    현재 주택 시장이 가격 하락세와 거래량 급감, 가파른 금리 인상 등으로 경착륙 우려가 크다는 설문 결과가 나왔다. 한국주택협회와 한국건설산업연구원이 15일 개최한 ‘위기의 주택시장: 진단과 대응’ 세미나에서 허윤경 건산연 선임연구위원은 협회 회원인 건설사 임직원·주택사업자 70명을 대상으로 설문한 결과 주택 시장이 경착륙할 가능성이 크다고 답한 비율이 66%였다고 밝혔다. 허 위원은 “주택사업 업력이 길수록(10년 이상 응답자 69.2%) 경착륙 가능성이 크다고 진단했다”며 “최근 정부가 (규제 완화로) 대응을 하고 있지만 금리 상승 속도가 빨라서 대응하기 어려운 수준”이라고 지적했다. 이날 세미나에서 경착륙 우려 해소를 위한 방안으로는 주택담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제 추가 완화가 꼽혔다. 실제로 한국부동산원이 이날 발표한 ‘전국주택가격동향조사’에 따르면 10월 전국 아파트값은 전달(―0.78%) 대비 1.2% 떨어지며 하락세가 가팔라졌다. 이는 부동산원이 관련 조사를 시작한 2003년 11월 이후 최대 하락 폭이다. 수도권 아파트값도 전달(―0.98%) 대비 1.52% 하락하며 조사 이래 가장 크게 떨어졌다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-16
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 주택사업 경기 전망, 2014년 조사이래 최악

    부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실 우려, 건설 원자재 가격 상승 등으로 주택사업자가 내다본 경기 전망이 관련 조사 이래 최악이라는 민간 조사 결과가 나왔다. 주택산업연구원은 14일 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사 500곳을 대상으로 설문조사를 한 결과 이달 수도권 주택사업경기전망지수는 37.0으로 전달(47.8)보다 10.8포인트 하락했다고 밝혔다. 이는 2014년 1월 주산연이 관련 조사를 시작한 이래 가장 낮았다. 주택사업경기전망지수는 주택 공급 환경을 내다보는 지표로 기준선인 100보다 낮을수록 주택 공급 전망이 나쁘다고 보는 업체가 많다는 뜻이다. 11월 지방 주택사업경기전망지수 역시 38.4로 전달(47.2)보다 8.8포인트 하락하며 조사 이래 최저치를 나타냈다. 부동산 경기 침체로 자금 조달이 어려워지면서 주택건설수주지수(81.5→56.3)와 자금조달지수(40.2→37.3)가 일제히 떨어졌다. 주산연 측은 “미국의 급격한 기준금리 인상과 건설 원자재 가격 상승으로 인한 주택 경기 침체가 단기간에 개선되기는 어려울 것으로 전망된다”며 “부동산 관련 규제 완화와 공적 금융지원, 보증지원 확대 등의 선제적 대응이 필요하다”고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-15
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 세입자 10명중 7명 “주거비 부담에 박탈감 느낀다”

    세입자 10명 중 7명은 이상적 주거와 현실과의 괴리감으로 박탈감을 느끼고 있다는 설문 결과가 나왔다. 14일 국토연구원은 전국 20세 이상 가구주 500명을 대상으로 조사한 ‘주거비 부담이 사회경제적 박탈에 미치는 영향’이라는 제목의 보고서를 발표했다. 자가를 보유한 경우 주거로 인해 박탈감을 느끼는 비율은 16.9%에 그쳤으나 세입자의 경우 72.9%로 크게 올랐다. 전체 응답자 41.4%가 현재 소득 대비 주거비 부담을 느낀다고 답했는데 세입자는 이 비중이 68.2%로 크게 올랐다. 보고서에 따르면 주거비 부담은 주거 외에도 보건, 오락 등 다른 분야 지출에도 영향을 미쳤다. 또 가처분소득 자체보다는 주거비를 제외한 잔여소득에 따라 상대적 불평등 인식이 증가했다. 국토연 측은 “이번 연구는 주거비 부담이 감소할 경우 주거 외 다른 소비지출 부문에서 가구 간 격차가 완화될 수 있음을 시사한다”며 “주거 상향을 위한 저렴주택 공급 확대 등 제도적 지원 확대 검토가 필요하다”고 말했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-14
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개

  • 둔촌주공 온다… 정부-건설사도 ‘흥행’ 촉각

    다음 달 서울 분양시장의 ‘태풍의 눈’이라 할 만한 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 약 4786채 규모 일반분양이 진행될 것으로 전망된다. 역대 최대 규모의 재건축 사업장(총 1만2032채·85개 동)으로 실수요자는 물론이고 정부와 건설사 관심이 둔촌주공 분양 판도에 집중됐다. 최근 부동산 침체가 이어지고 있어 정부가 각종 규제 완화 카드를 꺼낸 만큼 이번 분양의 흥행이 향후 분양시장의 방향타가 될 것으로 보고 있기 때문이다. 전문가들은 정부 규제 완화로 중도금 대출 길이 열렸고 모처럼 서울에 대규모 물량이 풀리는 만큼 실수요자들이 아껴둔 청약통장을 대거 꺼낼 것으로 내다봤다. 3.3m²당 분양가가 3900만 원대로 책정될 가능성이 높아 인근 시세보다 낮아 ‘완판’은 되겠지만 금리 인상에 시장 침체로 경쟁률은 지켜봐야 한다는 분위기가 우세하다. ○ 20평대도 중도금 대출 나와13일 정비업계에 따르면 강동구청은 이번 주 둔촌주공 분양가심의위원회를 열고 최종 분양가를 둔촌주공 재건축조합에 통보할 예정이다. 조합이 제출한 일반 분양가는 3.3m²당 4200만 원으로 확인됐다. 위원회에 참석한 관계자는 “조합이 제시한 분양가 산정 근거를 심의해 본 결과 분양가는 3.3m²당 3900만 원대로 정해질 가능성이 높다”고 평가했다. 이 기준대로라면 추정 분양가는 △전용 84m²(옛 34평) 13억 원 초반 △전용 59m²(옛 25평) 9억 원 후반 △전용 49m²(옛 22평) 8억 원 중반 △전용 39m²(옛 18평) 7억 원 초반대로 매겨질 예정이다. 기존 중도금 대출은 분양가 9억 원까지만 가능했지만, 정부가 부동산 침체를 우려해 지난달 27일 분양가 12억 원까지 중도금 대출이 가능할 수 있게 부동산 규제를 완화하면서 전용 59m²는 중도금 대출이 풀리면서 실수요자 관심이 높아질 것으로 전망된다. 또 전용 39m², 전용 49m² 등 소형 평형에서는 특별공급 물량도 나온다. 최고 분양가가 9억 원을 밑돌아야 특별공급 대상이 되기 때문이다. 조합은 일반 분양가가 확정되는 대로 공고문을 내고 내년 1분기(1∼3월) 예정됐던 일정을 앞당겨 다음 달 분양에 나설 계획이다. 이달 초 7000억 원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 차환 조달 과정에서 기존 발행금리(연 3.55∼4.47%)의 3배 수준인 연 11.79%의 금리를 내야 해 금융비가 커진 탓이다. 다만 관심이 모아졌던 중소형 이하 평형의 추첨제 물량은 빠진다. 일반 분양 물량이 모두 중소형 평형이어서 모두 청약 가점순으로 당첨자를 가린다. 정부는 투기과열지구와 조정대상지역에서 중소형 이하에도 추첨제를 도입하기로 했지만 이는 내년 3월부터 시행될 것으로 보인다. ○ 인근 신축 시세보다 1억 이상 낮아최근 부동산 시장이 얼어붙은 데다 금리 인상까지 이어지며 둔촌주공의 청약 성적에 시장의 관심이 커지고 있다. 부동산업계는 둔촌주공 분양가가 인근 단지 실거래가보다 낮은 만큼 ‘완판’ 가능성을 크게 본다. 국토부 실거래가시스템에 따르면 인근 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 전용 84m²는 8월 14억9600만 원에 팔렸다. 둔촌주공 전용 84m² 추정 분양가가 1억5000만 원 이상 낮은 셈이다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “둔촌주공은 송파구와 도로 하나를 끼고 있는 데다 초대형 단지여서 인근 고덕동 단지보다 시장 평가가 높은 편”이라며 “가격 경쟁력이 뛰어난 만큼 완판에 무리가 없겠지만 시장 침체로 경쟁률이 얼마나 될진 지켜봐야 한다”고 했다. 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)도 분양 수입금으로 공사비를 확보해야 해 촉각을 곤두세우고 있다. 시공단은 올해 4월 공사를 중단했다가 10월 재개하며 조합에 받아야 할 공사비가 3조2292억 원에서 4조3677억 원으로 늘었다. 최근 PF 시장 경색으로 자금 조달이 어려운 만큼 미분양 발생 시 타격이 작지 않을 것으로 보인다. 이축복 기자 bless@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2022-11-14
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 서울-경기4곳 外 규제지역 다 푼다

    서울과 경기 과천·성남시(분당구·수정구), 광명시, 하남시를 제외한 전국 규제지역이 모두 해제된다. 규제지역 내 무주택자 주택담보인정비율(LTV)을 50%까지 완화하고 투기과열지구 내 시세 15억 원 초과 아파트 주택담보대출을 허용하는 방안도 다음 달 1일로 앞당겨 시행한다. 최근 집값 하락 폭이 커지고 거래절벽이 극심해지자 시장 경착륙을 막기 위한 취지다. 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등은 10일 제3차 부동산 관계장관 회의를 열고 이 같은 내용이 담긴 ‘부동산 시장 현안 대응 방안’을 발표했다. 이번 방안에 따르면 14일 0시부터 경기 수원·안양·구리·군포·의왕시, 용인시 수지·기흥구, 화성시 동탄2신도시, 안산시 단원구 등 9곳이 투기과열지구에서 해제된다. 조정대상지역도 경기 22곳과 인천 8곳, 세종 등 총 31곳을 해제한다. 원희룡 국토교통부 장관은 “실수요자의 주택 거래가 어려워지고 있다는 점을 고려했다”고 했다. 실수요자 부담을 낮추고 거래를 활성화하기 위해 지난달 27일 비상경제민생회의에서 발표한 대출규제 완화 시행 시기도 내년 1월에서 한 달 앞당긴다. 이에 따라 다음 달 1일부터 규제지역 내 무주택자는 집값과 관계없이 LTV 50%까지 주택대출을 받을 수 있다. 서민 실수요자 우대 대출 한도를 4억 원에서 6억 원으로 늘리고 전세금 반환 목적의 15억 원 초과 아파트의 주택대출을 허용한다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 “주택 가격 일부 하향은 불가피하지만 최근 금리 인상 추세와 결합된 급격한 시장 냉각 가능성은 경계해야 한다”고 밝혔다. 이날 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 이번 주(7일 조사 기준) 전주 대비 0.38% 하락해 2012년 5월 통계 집계 이후 가장 큰 폭으로 하락했다. 전국(―0.39%)과 수도권(―0.47%)도 역대 최대 하락 폭을 나타내는 등 부동산 시장 경착륙 우려가 커지고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “이번 방안은 규제 정상화라는 의미가 있지만 금리 인상기여서 집값 하락세가 멈추거나 거래절벽이 해소되긴 힘들 것”이라고 말했다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-11
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 인천-세종 등 규제 해제… 미분양 우려에 PF보증 10조로 확대

    정부가 10일 서울과 경기 일부만 남기고 규제지역을 추가 해제하는 등 규제 완화책을 내놓은 건 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위한 것으로 해석된다. 연이은 금리 인상으로 예상보다 집값 하락과 거래 절벽 등으로 부동산 시장이 빠르게 침체되는 데다 자금시장 경색 등으로 주택 공급이 위축될 수 있다는 우려가 나오자 추가 규제 완화에 나선 것이다. ○ 서울, 경기 4곳 남기고 규제 해제…현장선 “매수 문의 없다”이번에 규제지역이 해제된 인천 전 지역과 경기 대부분 지역, 세종은 극심한 거래 절벽과 집값 하락세가 이어진 곳으로 각 지자체도 규제 해제를 강력히 요구해왔다. 이날 한국부동산원에 따르면 11월 첫째 주(7일 기준) 인천은 전주 대비 0.60% 떨어져 전국 17개 광역 지자체 중 하락 폭이 가장 컸다. 올 들어 아파트값이 10% 넘게 하락한 세종은 이번 주에도 0.52% 떨어져 하락 폭이 인천 다음으로 컸다. 경기는 0.49% 떨어져 전주(―0.41%) 대비 하락 폭이 커졌다. 규제지역에서 해제된 곳들은 대출·세제·청약 등 규제가 풀린다. 주택담보인정비율(LTV) 규제가 70%로 완화되고, 다주택자도 주택담보대출이 허용된다. 1가구 1주택자가 주택을 추가 매입해 다주택자가 되어도 취득세가 기존 8%에서 1∼3%로 낮아진다. 1주택자가 양도소득세 비과세를 받을 때 실거주할 필요 없이 2년만 보유하면 된다. 청약 규제도 완화된다. 수도권 대부분이 규제지역에서 빠지면서 추첨제가 늘어나고 분양권 전매제한이 사라진다. 또 해당 지역 거주자 우선 공급 등 규제가 없어져 지역에 상관없이 청약 1순위 자격이 된다. 아파트 무순위 청약 요건도 완화한다. 현재 무순위 청약 때 해당 시군 거주 무주택자로 제한된 거주 지역 요건을 폐지해 청약 대상자를 확대한다. 예비당첨자 범위도 현재 모집 가구 수의 40% 이상에서 500% 이상으로 대폭 늘린다. 분양물량 분산 차원에서 향후 매각하는 공공택지는 사전청약 의무도 폐지한다. 현장 공인중개업소 사이에선 규제 완화를 반기면서도 거래 활성화는 쉽지 않을 것이란 전망이 우세하다. 인천 연수구 송도신도시 내 공인중개업소는 “규제지역 해제는 다행이지만 금리가 너무 높아 젊은층 매수 문의가 이미 뚝 끊긴 상황”이라며 “대책 발표에도 매수 문의 전화는 한 통도 받지 못했다”고 토로했다. 서울은 물론이고 경기 성남시(수정·분당구)와 하남·광명·과천시 등 4곳은 이번에 규제지역이 유지됐다. 국토부 관계자는 “주택 수요가 여전히 높고 주변 지역 파급효과가 커서 규제지역을 유지할 필요가 있다”고 설명했다. 이번 주 서울 아파트 매매가격이 역대 최대 폭(―0.38%)으로 떨어지는 등 24주째 집값 하락세가 이어지고 있지만, 과거 5년간 상승률을 비교했을 때 올해 하락 폭은 제한적이라는 설명이다. 특히 서울은 여전히 주택 공급이 부족하고, 강남권과 용산 등에서는 여전히 상승 거래가 나오고 있다는 점도 고려됐다.○ 등록임대사업자 제도 사실상 부활정부는 미분양 증가와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려 등으로 일부 건설사가 부도 위험에 처하고 금융 시장 불안이 커지는 걸 막기 위한 조치도 내놨다. 주택도시보증공사(HUG)의 기존 PF 대출 보증 발급을 종전 5조 원에서 10조 원까지 늘리고, 5조 원 규모 미분양주택 PF 대출 보증 상품도 새로 내놓는다. 아울러 리츠의 부동산 매입 활성화 방안도 내놓았다. 앞으로는 리츠가 부동산법인 지분을 20% 이상 보유해도 해당 지분을 부동산으로 인정하기로 했다. 주택 등록임대사업 정상화 방안도 연내에 마련한다. 등록임대사업제는 문재인 정부에서 집값 상승의 주범으로 지목되며 2020년 이후 혜택이 축소돼 아파트를 제외한 단독·연립주택 등에 대해서만 장기(10년) 등록임대사업이 허용되고 있다. 개선안에는 아파트도 등록임대사업을 허용하고 종합부동산세·양도소득세·법인세 등 세제 혜택 등을 줘서 다주택자 규제를 푸는 방법으로 등록임대사업을 사실상 부활시킬 것으로 보인다. 재건축 활성화를 위한 안전진단 완화 방안은 다음 달에 발표한다. 현재 50%에 달하는 구조안전성 비중을 30∼40%로 낮추고, 공공기관 적정성 검사를 지자체가 요청하는 경우에 한해 제한적으로 시행하는 방안 등이 담길 것으로 보인다. 시장 경착륙을 막기 위해 서울 등 남아 있는 규제지역도 추가 해제해야 한다는 목소리도 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “현재 서울은 글로벌 금융위기 때보다 집값이 더 빠르게 하락하고 있다”며 “규제 완화를 지속 추진하고 안전진단 완화나 등록임대사업자 정상화 방안 등도 늦지 않게 나와야 한다”고 했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “부동산 PF 시장이 경색되면 3∼4년 후 공급 물량 부족에 따른 부작용이 생길 수 있다”며 “공급 기반이 사라지면 공급 부족으로 집값 상승 우려가 있는 만큼 위기감을 갖고 대응할 필요가 있다”고 조언했다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-11
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 거래절벽 심화에… 아파트 입주전망 ‘역대 최저’

    급격한 금리 인상과 주택가격 하락으로 부동산 거래 절벽 현상이 심화되면서 이달 전국 아파트 입주전망지수가 역대 최저치를 기록했다. 10일 주택산업연구원에 따르면 전국 아파트 입주전망지수는 46.3으로 전월(47.6)보다 1.3포인트 하락해 주산연 조사 이래 최저치를 기록했다. 아파트 입주전망지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사를 대상으로 한 조사로 100보다 낮으면 입주 여건이 나쁘다고 보는 업체가 많다는 뜻이다. 수도권은 전달 53.1에서 43.9로 9.2포인트 떨어졌고, 기타 지역도 47.8에서 47.0으로 하락했다. 수도권과 기타 지역 모두 조사 이래 최저치였다. 지역별로는 서울이 65.0에서 55.8로 크게 떨어졌고 경기(50.0→40.4), 인천(44.4→35.4), 세종(53.3→43.7) 등 4개 시도 모두 조사 이래 가장 낮은 전망지수를 기록했다. 지난달 전국 아파트 입주율은 72.5%로 전달 대비 0.1%포인트 하락했다. 미입주 원인으로는 기존 주택 매각 지연(37.5%)이 가장 많았고, 세입자 미확보(32.1%), 잔금 대출 미확보(26.8%) 순으로 나타났다. 주산연 측은 “미입주 적체에 따른 건설업체와 2금융권 연쇄 부도가 우려되는 만큼 대출 규제 완화, 세제 개편 등 선제 조치가 필요하다”고 진단했다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-11
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 서울-경기4곳 제외 규제지역 다 푼다…“집값 하락세 막긴 힘들것”

    서울과 경기 과천·성남(분당구·수정구), 광명시, 하남시를 제외한 전국 규제지역이 모두 해제된다. 규제지역 내 무주택자 주택담보인정비율(LTV)을 50%까지 완화하고 투기과열지구 내 시세 15억 원 초과 아파트 주택담보대출을 허용하는 방안도 다음 달 1일로 앞당겨 시행한다. 최근 집값 하락폭이 커지고 거래절벽이 극심해지자 시장 경착륙을 막기 위한 취지다. 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등은 10일 제3차 부동산 관계장관 회의를 열고 이 같은 내용이 담긴 ‘부동산 시장 현안 대응 방안’을 발표했다. 이번 방안에 따르면 14일 0시부터 경기 수원·안양·구리·군포·의왕시, 용인시 수지·기흥구, 화성시 동탄2신도시, 안산시 단원구 등 9곳이 투기과열지구에서 해제된다. 조정대상지역도 경기 22곳과 인천 8곳, 세종 등 총 31곳을 해제한다. 원희룡 국토교통부 장관은 “실수요자의 주택거래가 어려워지고 있다는 점을 고려했다”고 했다. 실수요자 부담을 낮추고 거래를 활성화하기 위해 지난달 27일 비상경제민생회의에서 발표한 대출규제 완화 시행 시기도 내년 1월에서 한 달 앞당긴다. 이에 따라 다음달 1일부터 규제지역 내 무주택자는 집값에 관계없이 LTV 50%까지 주택대출을 받을 수 있다. 서민 실수요자 우대 대출 한도를 4억 원에서 6억 원으로 늘리고 전세금 반환 목적의 15억 원 초과 아파트의 주택대출을 허용한다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 “주택 가격 일부 하향은 불가피하지만 최근 금리 인상 추세와 결합한 급격한 시장 냉각 가능성은 경계해야 한다”고 밝혔다. 이날 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 이번 주(7일 조사 기준) 전주 대비 0.38% 하락해 2012년 5월 통계집계 이후 가장 큰 폭으로 하락했다. 전국(―0.39%)과 수도권(―0.47%)도 역대 최대 하락폭을 나타내는 등 부동산 시장 경착륙 우려가 커지고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “이번 방안은 규제 정상화라는 의미가 있지만 금리 인상기여서 집값 하락세가 멈추거나 거래절벽이 해소되긴 힘들 것”이라고 말했다. 최동수 기자 firefly@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-10
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개

  • 부영, 유엔참전용사 114명 만나… “거룩한 희생과 헌신에 감사”

    부영그룹이 9일 서울 용산구 전쟁기념관에서 6·25전쟁 유엔참전용사 15개국 114명과 만나 감사의 뜻을 전했다고 밝혔다. 이날 부영그룹 이중근 회장을 대신한 신명호 회장은 “참전용사들의 거룩한 희생과 헌신이 있었기에 오늘의 대한민국이 존재할 수 있었다”며 답례품을 전달했다. 부영그룹은 정전 70주년이 되는 내년에는 해외 참전국 본토에 건립비를 세우는 등 기념 사업을 후원할 계획이다. 부영그룹은 올해 6월 6·25재단·대한민국육군협회와 함께 ‘리버티 워크서울’ 행사를 진행했고, 6·25전쟁 참전용사들을 위한 후원금 10만 달러를 전달하기도 했다. 후원금은 미국 각 주의 초등학교에 참전용사 이름을 딴 도서관 건립 및 도서 기증에 쓸 예정이다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-10
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개
    PDF지면보기

  • 둔촌주공 분양가 평당 3900만원대…30평대는 12억원 넘길듯

    약 1만2000채 대규모 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)의 일반 분양가가 3.3㎡당 평균 3900만 원 대로 정해질 전망이다. 서울 강동구청은 9일 분양가심의위원회를 열고 조합이 제시한 분양가 산정 기준을 들여다봤다. 조합이 구청에 제시한 분양가는 3.3㎡당 4200만 원 대였는데 이를 3900만 원 수준으로 조정한 것이다. 심의에 참여한 관계자는 “분양가는 택지비, 건축비, 가산비로 이뤄진다”며 “조합이 제시한 분양가 산정 근거를 심의해 본 결과 분양가는 3900만 원 대로 정해질 가능성이 높은 상황”이라고 말했다. 강동구청은 심의 결과를 종합해 일주일 후에 조합에 공식적인 결과를 통보할 예정이다. 분양가가 3.3㎡당 3900만 원으로 확정될 경우 국민평형인 전용 84㎡(30평대)는 분양가가 12억 원을 넘겨 중도금 대출을 받을 수 없다. 중도금 대출 상한선은 기존 9억 원이었으나 최근 정부 규제 완화로 12억 원으로 조정됐다. 조합은 일반 분양가가 확정되는 대로 연내 일반분양에 나설 계획이다. 이달 초 7000억 원 규모 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 차환을 조달하는 과정에서 기존 발행금리(연3.55~4.47%) 3배 수준인 연 11.79%의 금리를 부담하기로 해 금융비용이 커진 영향이 크다. 올림픽파크포레온은 총 1만2032채 규모에 일반분양 물량만 4776채에 이르는 초대형 단지다.이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2022-11-09
    • 좋아요 개
    • 코멘트 개