板桥新城市中标率进一步降低

○ 减少了多少

此次的变更案，反映了为将新城市开发带来的环境毁损最小化而进行的环境影响评估结果。

住宅数从共2.97万套减少到了2.6804万套，住宅建设用地面积也进一步缩小。人口密度从每公顷平均96人降低到了86.4人，人口规模也从8.91万人减少到了8.0412万人。

在减少的2896套中，2275套是将在11月被全部出售的公寓。以使用面积为标准，△18坪以下有105套△18坪以上∼25.7坪以下有1125套△25.7坪以上有1045套。一起被转让的公共租赁（租赁时间10年）公寓也减少了541套。

因此在11月的板桥转让上，△普通转让公寓有1.2246万套△公共租赁公寓有3911套等，将只转让1.6157万套。其它的住宅将在明年以后被转让。

商住两用公寓和独立住宅的转让分别减少了121套和51套。而30年长期租赁的国民租赁公寓和底层小区住宅则是分别增长了249套和44套。

○ 预测的竞争率是？

由于公寓建设减少2800套以上，商住两用等2250套的销售被推迟，11月全部转让的竞争率大幅上升。就是说中标的概率有所下降。

如果住在城南的无住宅最优先顺位者（40岁以上、10年以上无住宅）全都预约占用面积为25.7坪以下的公寓，竞争率将从以前的72比1上升到89比1。35岁以上，5年以上无住宅优先顺位者的竞争率也将从95比1上升到118比1。

如果首都圈的无住宅优先顺位者全部进行预约，最优先顺位竞争率将变成102比1（变更前是83比1），无住宅优先顺位的竞争率则将变成206比1（变更前是166比1）。

如果首都圈的第1顺位者全部进行预约，就将出现1286比1的高竞争率。

而使用面积为25.7坪以上的公寓的竞争率（以60%的预约标准）的情况是，城南为54比1，首都圈为186比1，竞争率相对较低。

专家指出，如果不是无住宅优先顺位者，几乎就没有中标的可能性，因此将眼光转向龙仁市等板桥周边的现有公寓或其它地区的转让住宅上会更好一些。

○ 转让价会有怎样的变化

建交部宣布，板桥新城市的每坪宅地组成原价为734万韩元。以此为基础计算地价，并加上标准建筑费（339万韩元）和地下停车场、便利设施建筑费等后推测的公寓转让价是每坪平均800万∼1500万韩元。

被适用转让价上限制，使用面积在25.7坪以下的每坪转让价的情况是，△18坪以下为800万∼890万韩元△18坪以上∼25.7坪以下是870万∼990万韩元。被适用债券和转让价并行投标制的25.7坪以上公寓被推测为是在每坪1500万韩元左右。

公寓转让价根据位置的不同，预计也会多少出现一些差异。容积率（大地面积比建筑总面积的比率）为175%的东板桥和容积率为148%的西板桥相比，相对能够建更多的住宅，因此预计转让价也会比后者每坪低80万∼90万韩元。

○ 以后的日程

下月将通过抽签或投标，把住宅用地提供给建设企业。建设企业到10月为止完成设计和审议程序，并得到事业批准之后，11月开始对外销售。

在排水处理场和龙仁∼首尔高速公路完工之后的2008年年末将可以入住。

李相錄 myzodan@donga.com