父亲在1968年从庆南昌原调到釜山的时候，第一次租了全租房。在1958年结婚，租了人家的房子10年，但是没有另交月租。在庆南偏僻地区担任教师的父亲每次来到新村庄的时候，村里的绅士们就会给父亲提供了房间。当时在城市租房的时候也一般都是“保证金+月租金”的方式，而不是全租房。全租房变得常见是在1970年代--随着产业化大量的农村人口来到城市的时候。但是这时大多数是租房间，而是不租房子。
全租房的扩散是从1980年代中后期。新婚夫妇比起全租的房间，更喜欢小型公寓，因此需求也变大了。在供应方，形成了购买有全租客的公寓后等待房价上升的阶层。这是房价的上升趋势变得稳固、中产层手握剩余资金后出现的新风俗。全租还成了筹备投资金的有效手段。
原来是售价的60—70%的全租价最近上升到了80—90%，引来了争议。全租价的上升有两个理由。第一，房价上升的期待受到挫折后，贷款买房的购买需求减少了，需求转移到了聚居费用比购买房子更低的全租房上。第二，因为低利息持续现象，全租房房主如果想维持之前的收入，就只能提高全租价或转为月租。最近月租转换利率达到了每年6—10%。因为全租房转为月租房，供应缩小了。像这样在需求增大、供应缩小的话，价格就会上升。
那么该如何应对这个问题？首先该有个前提。要知道，销售价比全租价更高的唯一理由是“期待房价上升”。日后如果房价不上升的话，对于租房者来说即使全租金接近房价，仍然会选择不用花费房子修理费、不缴纳财产税、可以避免房价变动危险的全租房。要把全租价接近销售价的现象当作自然的市场现场，并接受它。（从理论上说，就是“销售价和全租价的差额=房价上升期待收益降低为现实价值的价差”。）
政策的第一原则是国民居住稳定。房价中还有很多泡沫。不能再提高房价。也不能煽动家庭负债。但是8•28对策几乎“把所有放在”让全租需求者购买房子上。这可能会取得减少目前全租需求的效果，但是却是有可能提高房价的错误的方式。提供大量购买房子的资金会加大家庭负债、出现大量的“购房穷人”。全租资金贷款也会提高全租价，增加家庭负债。因为只顾解消短期的冲击，政策目标变得乱七八糟。政府将这样的政策组合称为“住宅市场正常化”。真是奇怪。
当然，如果一下子去掉房价泡沫，会引发了金融不良的危机。应该让其慢慢地消失。实际上在所有政权中，房产政策的基调都是“去除泡沫”。但是因为经济不景气民心变得混乱的话，就会陷入悄悄地在房产注入泡沫的诱惑。4•1对策或这次的8•28对策中，有很多类似于从以前就看到过的“注入泡沫”的地方。这真是令人担忧。
应该构想另一个长期对策。为了减少月租转换消费者的负担，应该增多对月租支出的税金优惠。租金住宅供应扩大的成败最终在于民间市场的活性化。应该给住宅拥有者优惠而不是负担、积极培育租赁法人等，更大胆地进行让财力人士进入租赁市场的优惠政策。
全租是只在韩国存在的独特的制度。全租房只是“房价泡沫时代的私生子”，并不是要守住的珍贵的传统。如果它是该消失的命运，就应该往这个方向去，只要引导其“没有冲击的软着陆”就可以了。要形成允许全租房“安乐死”的社会上、政策上的同感纽带。这就是解决方法。
About Dong-A Ilbo