近五成全租合同为逆全租……下半年更危险

有分析称，虽然随着全租诈骗的损失扩大，国会通过了支援租房者的法律，但全租房价格下降导致的“逆全租难”才刚刚开始。进入今年以来，签订的公寓全租合同中，近一半是房东要向租户支付全租金下降部分的交易。全租房价格暴跌的地方公寓、新建别墅的情况更加严重。

《东亚日报》采访组对今年1月至4月和2年前同期达成的全国公寓全租合同进行了比较分析，结果发现47%的全租价格低于2年前。由此，房主向租房者退还的降价租金共达2.5万亿韩元，平均每套8400万韩元。能够贷款固然是万幸，但是因为房东没能筹集到钱、想搬都搬不走的租户正在增加。

地方公寓的情况更加糟糕。大邱和世宗市公寓的82%和67%的全租价格比2年前有所下降。由于诈骗损失集中发生、全租房价格暴跌的新建别墅，情况也很严重。今年下半年结束租赁期限的全国每10栋新建别墅中，就有8栋的全租价格比房价高，因此预计不能加入住宅城市保证公社的全租金返还保证。

再加上从今年8月开始，围绕全租金返还问题，房主和租户发生矛盾的“逆全租海啸”很有可能袭来。因为2020年7月修改租赁法后以暴涨的价格签订的租赁合同将正式到期。据韩国银行推算，截止到4月份，全国有102.6万套逆全租危险家庭，其中今年下半年29万套、明年上半年31.6万套将合同期满。预计，房主要交的全租金下降部分将达到数十万亿韩元。不能及时收回全租金的租户、房屋被拍卖的房东必然会剧增。

要想防止平民经济崩溃和租赁市场混乱，只能扩大贷款，让房主返还全租金下降的部分。如果全租金返还目的明确，有必要放宽总负债本息偿还比率（DSR）、住宅担保认定比率（LTV）的限制。与此同时，金融当局还应该进行周密的监督，以防止好不容易回到稳定趋势的家庭贷款再次暴增或金融公司亏损扩大。