PF制度改善方案未提及的问题

京畿水原光教湖水公园附近的购物中心“Alleyway光教”从2019年竣工后开始就成为代表地区的名胜。这得益于试行公司Neo Value不出售商铺，而是亲自运营，招揽年轻人喜欢的“时髦”餐厅和咖啡厅等承租人，并企划了文化演出和庆典等看、听、享受的东西，吸引了人们。

政府在本月14日的《房地产项目融资（PF）制度改善方案》中表示，将培养有实力的韩国型开发商，并将Alleyway光教选为代表性事例。也就是说，在一般通过销售获得收益的国内，将落实发达国家型开发事业方式。

虽然在国内很少见，但在美国和日本，大型房地产开发公司建楼后不出售亲自运营的方式很早就扎根了。保险公司、基金、普通个人也作为股权投资者参与这种开发事业。因为，随着资产价值的上升，租赁收益不断出现。海外房地产PF事业的贷款比重低也是因为吸引投资金进行事业。

相反，发达国家型开发事业未能在韩国扎根，很大程度上是因为国内房地产市场的特性。在国内，一般都是在动工时出售的“预售”。这种结构可以在破土动工之前从购买者那里获得资金，充当工程费用。

从执行公司（开发商）的立场上看，与其吸引投资，将开发利益按股份分配，不如通过PF贷款购买土地后尽快出售，这样更有利于收益最大化。金融机构只相信施工公司的保证，向资本力薄弱的执行公司提供“盲目贷款”，助长了PF危机。韩国开发研究院（KDI）研究委员黄顺珠（音）指出：“在主要发达国家中，任何一个国家都找不到这样的结构”，“这是加拉帕戈斯式的房地产PF。”

全租制度也是导致PF结构变成加拉帕戈斯的原因之一。因为发达国家型开发事业通过租金即月租获得收益，但全租很难建立这样的收益结构。租金限制也是绊脚石。对于企业型租赁事业，除了合同更新请求权、租金上涨率5%的限制外，根据《民间租赁住宅特别法》，将适用初期租金限制、加入租赁保证等更严密的规制。

政府表示，为了先进化国内的PF事业结构，将给土地主、执行公司等提供税制优惠和容积率限制等“胡萝卜”。更进一步说，要想稳定发达国家型开发事业方式，必须具备企业以月租获得收益的土壤。虽然不在制度改善方案中，但这也意味着全租的月租化将进一步加速，月租也会上涨。

虽然有必要调整速度，以免居住费用过度上涨，但只要对执行公司来说出售是最容易的赚钱方式的土壤没改变，PF危机随时都有可能重演。从2011年储蓄银行事件中可以看出，PF危机的最大受害者是普通国民。朝野于9月共同提出了《房地产开发事业管理法制定案》。希望好不容易为了阻止PF危机而异口同声的朝野在灵活地解除过度的租金限制上也能齐心协力。