住宅供应出现悬崖，房地产政策失去动力

很多人分析称，担心明年住宅市场出现供应悬崖。韩国建设产业研究院不久前预测，始于2022年的首都圈公寓开工量减少将从明年起将大举产生影响。这是考虑到从公寓开工到竣工即入住，一般需要3年左右时间。建设产业研究院预测，首都圈公寓竣工在2005年-2023年平均为15.6万套，但明年将低于平均水平。因为2022年开工量有14万套，去年只有10万套。今年1月-10月虽然小幅回升到11.2880万套，但并不充分。

围绕供给的环境都不好。虽然今年美国基准利率总共下降1个百分点，但年利率仍高达4.25%-4.50%，而且美联储明年的降息次数预计将从4次减少到2次。如果高利率持续，建设公司的资金筹措就会变得困难，住宅购买需求也会减少。供给、需求同时减少，形成恶性循环。

汇率也是问题。19日和20日，韩元对美元汇率以一周交易收盘价为准超过1450韩元。这是全球金融危机后15年零9个月以来的第一次。如果汇率暴涨（韩元贬值），即使美国下调标准利率，韩国银行也难以跟着下调。此外，由于建设业的特性，原材料大部分依赖进口，汇率上升直接导致工程费增加。城市住宅供应的核心手段——再开发和重建的事业性进一步下降。

在这种情况下，旨在搞活住宅供应的政策和法案失去了动力。很难预测因紧急戒严而产生的植物政府会持续到什么时候，国会也因朝野政治斗争而停止。

大部分人认为，在野党反对的“废除重建超额利润回收制”已不可能实现。从重建合作成员的立场上看，提高事业性的一张牌实际上已经消失。压缩整备事业阶段、提高事业速度的《重建、再开发特例法》似乎也难以在国会通过。这主要是因为政府没有采取能够减轻在野党排斥感的“修改法律”，而是选择了只在发表对策时显得更加好看的“制定特例法”方式。

如果一切照旧，尹锡悦政府原定在任期最后一年2027年动工的第一期新城市先导地区重建能否顺利进行还是个未知数。通过解除首尔瑞草区霜草地区等开发限制区域（绿化带）供应5万多套住宅，明年上半年（1月-6月）首都圈3万套规模的新宅地指定能否按计划进行，不确定性增大。

结果，像今年夏天这样的“房价暴增”随时都有可能再次出现。目前是人为地勒紧贷款，平息了紧急不满的状态。如果在新的一年里恢复住宅担保贷款，需求受到刺激，那么像今年一样在首都圈、其中是首尔、更加是江南的“明智一栋”有可能继续申报。趁着气氛的家庭因为过度购买房产，可支配收入会减少。而地方上未出售问题尚未解决，很难期待房地产价格上涨会带来创造建设工作岗位和内需的良性循环。令人害怕的是，国政动力跌入谷底的今明两年，有可能左右今后及数年的房地产市场。