재건축 매입 보류 주택 매매 연기 실수요자 분양 OK

재건축은 장기 보유가 바람직

현도컨설팅 임달호 사장은 재건축 중단이 지속되면 공급 부족으로 이어져 집값이 오를 수밖에 없다며 멀리 보면 정부가 실질적인 재건축 활성화에 나설 것이라고 내다봤다. 장기 보유 목적이라면 급매물로 나온 재건축 대상 아파트를 지금 사도 좋다는 설명이다.

인수위는 최근 개발이익을 환수하고 소형평형의무비율은 유지하겠다고 밝혔다. 재건축 규제 완화 탓에 총선을 앞둔 새 정부 초기 집값 불안을 초래할 수 있기 때문이다.

사실 서울 강남의 재건축은 인수위가 개발이익 환수 등을 밝히기 전에도 멈춰 있는 상태다. 압구정동 현대아파트의 경우 소형평형의무비율을 유지하면 사실상 재건축이 불가능하다. 재건축 후에는 살던 아파트보다 더 좁은 곳으로 입주해야 하는 조합원이 많기 때문이다.

개포 주공아파트도 용적률을 크게 높여 주지 않는다면 단지에 따라 새로 지을 아파트의 80%가 전용면적 60m(24평형) 이하다. 여기에다 현금으로 개발이익을 환수하는 기존 제도만 적용해도 재건축이 쉽지 않다.

그러나 스피드뱅크 부동산연구소 박원갑 소장은 규제 부문에서 더 나빠질 게 없고, 도심에서 주택 공급을 늘리려면 재건축 외에 대안이 없다고 말했다.

새 정부와 서울시가 고층 재건축을 선호하는 것도 장기적으로 재건축의 장점이다. 인수위는 20층짜리 여러 동을 짓기보다 4050층 건물을 적게 지어 쾌적한 단지를 만들겠다는 전략이다.

기존 주택은 연말 이후 팔라

인수위는 최근 부동산 시장 조정은 세금보다 대출 관리로 이뤄져야 한다고 밝히면서도 양도소득세, 취득등록세, 종합부동산세 등 세금 조정은 연말까지 지켜본 뒤 결정하겠다고 밝혔다.

내외주건 김신조 사장은 새 정부가 양도세 인하 여부를 연말경 결정한다면 주택 소유자도 그때까지 관망하는 게 낫다고 밝혔다.

부동산 중개업계는 서울 강남에서 10억 원 이상 아파트라면 양도소득세 인하로 수천만 원씩 세금이 줄어드는데 지금 당장 누가 집을 팔겠느냐고 입을 모은다.

주택 면적을 늘리려는 1가구 1주택 소유자나 내집 마련 수요자라면 급매물 위주로 집을 사는 것도 고려할 만하다. 정부가 연말 양도소득세를 내리더라도 그 대상은 1가구 1주택자로 제한돼 다주택 소유자들이 실망해서 급매물을 내놓을 수도 있기 때문이다.

김신조 사장은 정부가 양도소득세를 내리든 유지하든 시장에 분명한 신호를 줘야 한다고 주장했다. 인수위가 세제 개편을 미루면 수요자도 거래를 꺼리게 되고, 집이 팔리지 않으면 새로 분양받기도 힘들다는 설명이다.

지방 신규 분양, 옥석 가려야

8일 울산 북구 매곡동 W아파트 모델하우스에는 오전부터 전화 문의가 급증했다. 이곳이 투기지역에서 풀린다는 소식이 전해지면서 수요자들의 관심이 높아졌기 때문이다.

이 아파트 분양 관계자는 지방 투기지역 해제로 분양금액의 40% 이상을 대출받을 수 있게 돼 실수요자들이 움직이는 것 같다고 말했다.

박원갑 소장은 지방 투기지역에서 중도금 대출이 어려워 청약을 미룬 수요자들은 지금 분양을 받아도 좋다며 다만 입지 여건에 따라 차별화가 심해지므로 미분양이 많은 곳은 피해야 한다고 조언했다.

이은우 libra@donga.com