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再建築の変則建設に歯止め

Posted March. 22, 2004 23:09,   

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「11坪型177世帯、44坪型21世帯、49坪型29世帯、54坪型14世帯。」

今年2月初め、ソウル第2次同時分譲の際、H建設会社が江南区駅三洞(カンナムグ・ヨクサムドン)で一般分譲した再建築マンションの坪型構成だ。

全体541世帯であるこの再建築マンションの一般分譲分241世帯を除いた組合分300世帯は、あわせて44〜54坪型。結局、この再建築マンションには20〜30坪型はたった一世帯さえないわけだ。

アンバランスなマンション供給の比率に違いないが、この再建築マンションが政府の規定にそむいたわけではない。

政府は、庶民向けの中小型住宅供給を増やすため、ソウルと仁川(インチョン)、京畿道議政府(キョンギド・イジョンブ)城南(ソンナム)など、過密抑制地域で再建築を行う際には、全体建築世帯のうち、小型坪型を一定比率以上建てるようにしている。

昨年、9・5対策(不動産投機抑制政策)以前に事業の承認を得た再建築は、専用面積18坪以下のマンションを30%以上建設するように規定した。

9・5対策以降は小型坪型義務比率をいっそう増やした。全世帯数が300世帯を超える再建築団地では△専用面積18坪以下のマンションは全体世帯数の20%以上、△専用面積18坪を越える25.7坪以下は40%以上、△専用面積25.7坪以上は40%まで建てるようにした。

また20〜300世帯の再建築団地では専用面積25.7坪以下を全体世帯の60%以上建設しなければならない。残りの世帯数については坪型が自由だ。

最近、ソウル江南地域では、坪型が大きいほど人気が高い。このため、建設会社は法のすきに乗じ、10坪型台の小型マンションで小型坪型建築義務比率をあわせてから、中間は飛び越えて40坪型台以上を建設する変則的な方法がはやっている。これは政府の机上の行政政策と制度的な隙間につけ込んだ建設業界の「自助策」であり、マンションの坪型構成のアンバランス化につながっている。

関連業界では、今年ソウル江南地域で供給されたり、これから供給される再建築マンションの半分以上(3400世帯あまりのうち、1800世帯あまり)が、10坪型超小型マンションとして建設されるものと分析している。

建設交通部(建交部)は22日、このような変則建設に歯止めがかからなければ、再建築地域のマンション構成バランスが崩れるおそれがあるとみて、最小坪型基準を作る方策を積極的に検討している。たとえば、小型坪型を漠然と規定するわけではなく、「最小○○坪以上」と最初から釘を刺しておく具合だ。

まだ、具体的な最小基準は定められていない。しかし、同法が施行されれば、最近のように10坪型台が大規模に供給されることはおこらないものとみられる。

建交部のハン・チャンソプ居住環境課長は「都市および居住環境整備法の改正を検討しており、具体的な改正策が確定すれば、今年下半期に通常国会に上程して来年から施行する方針だ」と述べた。



金光賢 kkh@donga.com