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さらに縮んだ板橋新都市 住宅数、約1000世帯減少

さらに縮んだ板橋新都市 住宅数、約1000世帯減少

Posted May. 19, 2005 23:12,   

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▲どれくらい減らしたのか〓今回の変更案は、新都市開発にともなう環境破壊の最少化に向けた環境影響評価の結果を反映している。住宅数を合計2万9700世帯から2万6804世帯に減らし、住宅建設用地の面積も縮小した。人口の密度を1ヘクタール当たり96人から86.4人に下げ、人口規模も8万9100人から8万412人へと減らした。減った2896世帯のうち、2275世帯が11月に一括分譲されるマンションだった。

専用面積基準では、△18坪以下が105世帯△18坪以上25.7坪以下が1125世帯△25.7坪以上が1045世帯。同時に分譲される公共賃貸(賃貸期間10年)マンションも541世帯が減った。このため、11月の板橋分譲は△一般分譲マンション1万2246世帯△公共賃貸マンション3911世帯の1万6157世帯だけとなる。

他の物件は、来年以降に分譲される。住商複合マンションの分譲は、121世帯、一戸建て住宅は51世帯が減った。半面、30年にわたって長期賃貸する国民賃貸マンションは249世帯、連立住宅(日本のアパートにあたる)は44世帯が増えた。

▲競争倍率は?〓マンションの建設が2800世帯以上減り、住商複合など2250世帯の分譲が先送りされたため、11月の一括分譲競争率は大きく高まった。当選する確率が低くなったわけだ。専用面積25.7坪以下のマンションに、城南(ソンナム)に住む無住宅の最優先順位者(40歳以上?10年以上の無住宅者)全員が申し込んだとしたら、競争率は以前の72対1から89対1へと高まる。

35歳以上、5年以上の無住宅優先順位者の競争率も、95対1から118対1へと上がる。首都圏の無住宅優先順位者全員が申し込めば、最優先順位競争率は102対1(変更前は83対1)、無住宅優先順位は206対1(変更前は166対1)になる。首都圏の最優先順位者全員が申しこんだ場合、1286対1という競争率となる。

半面、専用面積25.7坪以上のマンションの競争率(申し込み率60%をベースにしたもの)は、城南が54対1、首都圏は186対1で、相対的に低い。専門家は、無住宅優先順位者でなければ、当選する可能性はほとんどなく、龍仁市(ヨンインシ)など板橋周辺のマンションや他地域の分譲物件に目を向けるほうがよい、と指摘している。

▲分譲価格はどうなるのか〓建設交通部(建交部)は、板橋新都市宅地造成の原価が1坪当たり743万ウォン(約74万円)だと伝えた。それに基づいて、地価を計算し、標準建築費(339万ウォン)と地下駐車場、便宜施設の建築費などを足して、推定したマンションの分譲価格は、1坪当たり800万〜1500万ウォン。分譲価格の上限制が適用される専用面積25.7坪以下の1坪当たりの分譲価格は△18坪以下は800万〜890万ウォン△18坪以上〜25.7坪以下は870万〜990万ウォン。

債権と分譲価格の併行入札制が適用される25.7坪以上のマンションは、1坪当たり1500万ウォン台になる見込みだ。マンションの分譲価格は、位置によってやや差が出る見通しだ。容積率(敷地面積で建物が閉める総面積)175%の東板橋は、容積率が148%の西板橋より、多くの家を建てることができ、分譲価格が1坪当たり80万〜90万ウォンほど低くなるものとみられる。

▲今後の日程〓来月中に抽選や入札を通じて、建設会社に住宅用地が供給される。各社は、今年10月まで、設計と審議を終え事業承認を受けた後、11月に分譲を開始する。入居は、下水処理場と龍仁(ヨンイン)〜ソウル区間の高速化道路が完工した後の08年末からスタートする予定だ。



myzodan@donga.com