더 좁아진 로또 판교

얼마나 줄였나

이번 변경안은 신도시 개발에 따른 환경 훼손을 최소화하기 위해 환경영향평가 결과를 반영했다.

주택 수를 총 2만9700가구에서 2만6804가구로 줄이고 주택건설용지 면적도 축소했다. 인구밀도를 ha당 96명에서 86.4명으로 낮춰 인구 규모도 8만9100명에서 8만412명으로 줄었다.

줄어든 2896가구 가운데 2275가구가 11월에 일괄 분양되는 아파트였다. 전용면적 기준으로는 18평 이하 105가구 18평 초과25.7평 이하 1125가구 25.7평 초과 1045가구. 함께 분양되는 공공임대(임대기간 10년) 아파트도 541가구 줄었다.

이에 따라 11월 판교 분양에는 일반분양 아파트 1만2246가구 공공임대 아파트 3911가구 등 1만6157가구만 나온다. 다른 물량은 내년 이후에 분양된다.

주상복합 아파트 분양은 121가구, 단독주택은 51가구가 줄었다. 반면 30년 장기 임대하는 국민임대 아파트는 249가구, 연립주택은 44가구가 늘었다.

예상 경쟁률은?

아파트 건설이 2800가구 이상 줄어들고 주상복합 등 2250가구의 분양이 미뤄졌기 때문에 11월 일괄 분양 경쟁률은 크게 높아졌다. 당첨 확률이 낮아졌다는 얘기다.

전용면적 25.7평 이하 아파트에 성남에 사는 무주택 최우선 순위자(40세 이상10년 이상 무주택) 모두가 청약한다면 경쟁률은 이전의 72 대 1에서 89 대 1로 높아진다. 35세 이상, 5년 이상 무주택 우선 순위자의 경쟁률도 95 대 1에서 118 대 1로 오른다.

수도권의 무주택 우선 순위자 모두가 청약한다면 최우선 순위 경쟁률은 102 대 1(변경 전 83 대 1), 무주택 우선 순위는 206 대 1(변경 전 166 대 1)이 된다.

수도권 1순위자가 모두 청약할 경우 1286 대 1이라는 경쟁률이 나온다.

반면 전용면적 25.7평 초과 아파트의 경쟁률(60% 청약 기준)은 성남이 54 대 1, 수도권은 186 대 1로 상대적으로 낮다.

전문가들은 무주택 우선 순위자가 아니면 당첨 가능성이 거의 없어 용인시 등 판교 주변의 기존 아파트나 다른 지역의 분양 물량으로 눈을 돌리는 것이 낫다고 지적한다.

분양가는 어떻게 되나

건교부는 판교신도시의 평당 택지 조성원가가 743만 원이라고 밝혔다. 이를 토대로 땅값을 계산하고 표준건축비(339만 원)와 지하주차장, 편의시설 건축비 등을 더해 추정한 아파트 분양가는 평당 800만1500만 원.

분양가 상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하의 평당 분양가는 18평 이하는 800만890만 원 18평 초과25.7평 이하는 870만990만 원. 채권과 분양가 병행 입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트는 평당 1500만 원 선으로 추정된다.

아파트 분양가는 위치에 따라서도 다소 차이가 생길 전망이다. 용적률(대지면적 대비 건물 총면적) 175%인 동판교는 용적률이 148%인 서판교보다 많은 집을 지을 수 있어 분양가가 평당 80만90만 원 낮을 것으로 예상된다.

향후 일정

다음 달 중 추첨이나 입찰을 통해 건설업체에 주택 용지가 공급된다. 건설업체들은 10월까지 설계와 심의를 마치고 사업 승인을 받아 11월 분양에 들어간다.

입주는 하수처리장과 용인서울 고속화도로가 완공된 이후인 2008년 말부터 시작될 예정이다.

이상록 myzodan@donga.com