ＳＨ公社建設の３団地、原価と分譲価格を公開

ソウル松坡区長旨（ソンパグ・チャンジ）地区に３３坪のマンション１棟を建設するのにかかる費用は２億５８５１万ウォンで、１坪当たり７７８万ウォンであることが分かった。

また、同じ坪数のマンション１棟を、ソウル江西区鉢山（カンソグ・パルサン）地区に建設するためには１坪当たり５６３万ウォン必要で合計１億８５４６万ウォンかかる。

ソウル市傘下のＳＨ公社は２６日、上のような内容を盛り込んだ長旨地区の１０団地、１１団地と、鉢山地区の２団地の５８室の分譲原価や収益、分譲価格を公開した。

●土地価格に左右される分譲価格

今回の資料で目を引く項目は分譲原価と分譲価格の土地コストの違い。公社は分譲価格を策定する際、土地コストは建設工事着工当時の鑑定価格で、建築コストは建設原価に５％の収益を上乗せして決定した。

従って、建築費は分譲価格の変動に大きな影響は与えないものの、土地価格は最初の取得時点と鑑定時点の間で大きな差がありうるので、分譲原価と分譲価格の格差が広がることが分かった。

実際、鉢山２団地の３３坪型の分譲原価では土地コストが７５３９万ウォンだったが、分譲価格では１億１１６９万ウォンと、４８％も急騰した。

これを受けて、土地コストに建築費を加えた分譲原価は１億８５４６万ウォンだったが、分譲価格は２億２７３３万ウォンで、２２．６％も跳ね上がった。

長旨１１団地の３３坪型でも土地コストの原価は１億２６０４万ウォンだったが、分譲価格で占める土地コストは２億２８８０万ウォンと鑑定され、８１％も急増した。

土地鑑定価格を反映した分譲価格は３億６７９７万ウォンで、原価（２億５８５１万ウォン）より１億ウォン（４２％）以上増えた。

ＳＨ公社が３つの団地で得る利益は合計３９０億ウォンで、１棟当たり６２０万〜１億２７５万ウォンに上る。

一方、今回分譲原価が公開されたマンションは鉢山地区の３５７棟と、長旨１０団地の１８９棟、長旨１１団地の３９８棟で、該当宅地地区に住んでいた立ち退き住民にだけ供給される。

●分譲価格の引き下げに役立つだろうか

ＳＨ公社の原価公開は民間マンションの分譲価格の策定にも直接・間接的に影響を及ぼすものと見られる。項目別の比較を通じて、高すぎる分譲価格を引き下げるように誘導する効果があるためだ。

しかし、今回の事例からも分かるように、土地価格が分譲価格を決める最も重要な変数だという点から、大きな実益は期待できないという見方も多い。

ＳＨ公社は強制買い付けを通じて、土地を１坪当たり５５０万ウォン（長旨地区）ぐらいで買い取れたが、民間建設会社は協議買収をしなければならないので、土地価格は下げがたい。ただ、ＳＨ公社が相対的に安い価格で分譲価格を策定し、周辺のマンション価格を安定させるのには一定の効果があるものと見られる。

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