再建築の購入は「見合わせ」、住宅売買は「延期」、実需要者の分譲は「ＯＫ」

●再建築は長期間保有する方向に

ヒョンド・コンサルティングのイム・ダルホ社長は、「再建築の中止が続けば、供給不足につながり、住宅価格は上がる以外にない」とし、「長い目で見れば、政府は実質的な再建築の活性化に取り組むだろう」と展望した。長期間保有が目的なら、売り急ぎの物件として出た再建築対象のマンションを、今購入してもいいという説明だ。

引継ぎ委

大統領職引継ぎ委員会（引継ぎ委）は最近、「開発利益を回収し、小型坪型の義務比率をそのまま維持する」と明らかにした。再建築への規制緩和で総選挙を控えた次期政府の発足初期に、住宅価格の不安定化を招きかねないためだ。

事実、ソウル江南（カンナム）の再建築は、引継ぎ委が開発利益の回収などを明らかにする前に、すでに休止状態だ。狎鷗亭洞（アプクジョンドン）の現代（ヒョンデ）マンションの場合、小型坪型義務比率を維持すれば、事実上、再建築は不可能となる。再建築後には、前に住んでいたマンションよりさらにせまいところに移らなければならない組合員が多いためだ。

開浦（ケポ）住公マンションも、容積率を大幅に上げない限り、団地によっては、新たに建て替えるマンションの８０％が専用面積６０平方メートル（２４坪型）以下だ。さらに、現金で開発利益を回収する従来の制度だけを適用しても、再建築は容易なことではない。

しかし、スピードバンク不動産研究所の朴ウォンガプ所長は、「規制の面ではこれ以上悪くなることはなく、都心での住宅供給を増やすためには、再建築以外のほかのアイデアはない」と話す。

次期政府やソウル市が高層再建築を好むのも、長期的には再建築のメリットとなる。引継ぎ委は、２０階建ての建物をいくつか建設するよりも、４０〜５０階建ての建物を少なめに建設し、快適な団地を作るという戦略を持っている。

●「従来の住宅は年末を過ぎてから売却」

引継ぎ委は最近、「不動産市場の調整は税金よりも融資管理で行われるべきだ」としながらも、「譲渡所得税や取得・登録税、総合不動産税などの税金調整は、年末まで見守ったあと決定する」と明らかにした。

内外（ネウェ）住建の金シンジョ社長は、「次期政府が譲渡税を引き下げるかどうかを年末頃に決めることになれば、住宅所有者もその時まで見守ったほうがいい」と明らかにした。

不動産仲介業界では、「ソウル江南の１０億ウォン以上のマンションなら、譲渡所得税の引き下げだけで、数千万ウォンも税金が減ることになる。誰が今、すぐに住宅を売ろうとするだろうか」と口をそろえる。

住宅の面積を増やすためには、１世帯１住宅の所有者やマイホームの購入希望者なら、売り急ぎの物件を中心に住宅購入を考慮してもいい。政府が年末に譲渡所得税を引き下げても、その対象は１世帯１住宅者に限られ、多住宅所有者たちはがっかりし、売り急ぎの物件として出すこともありうるためだ。

金シンジョ社長は、「政府が譲渡所得税の引き下げや維持とは関係なく、市場にはっきりした『シグナル』を送るべきだ」と主張する。引継ぎ委が税政見直しを遅らせれば、需要者も取引を嫌うこととなり、住宅が売れなくなれば、新たな購入も難しくなるという説明だ。

●地方での新規分譲、質のよしあしを見抜くべし

８日、蔚山北区梅谷洞（ウルサン・プクグ・メゴクドン）のＷマンションモデルハウスには、午前から問い合わせの電話が殺到した。ここが投機地域から排除されるというニュースが伝わり、需要者たちの関心が高まったためだ。

同マンションの分譲関係者は、「地方の投機地域解除で、分譲価格の４０％以上が融資でまかなえるようになり、実需要者たちが動き始めたようだ」と話す。

朴ウォンガプ所長は、「地方の投機地域では中途金の融資が難しく、申し込みを見合わせていた需要者たちは今、購入してもいい」と述べる。ただし「立地環境によっては差別化が激しいので、売れ残りが多いところは避けるべきだ」とアドバイスした。

libra@donga.com