不動産価格を安定させるため０３年７月に導入した「再建築後分譲制」が、むしろ再建築マンションの一般分譲分の初期負担を大きくした、という研究結果が出た。
住居環境研究院は２８日、０３年から再建築事業を推進したソウル江西区（カンソグ）のＡマンション団地（２１７７戸）の事業費を分析した結果、このような問題点があらわれたと発表した。
政府は、再建築需要を減らし、再建築対象マンションの価格上昇を抑制することによって周辺マンションの価格も安定させることを目標に再建築後分譲制を取り入れたが、相反した結果があらわれたわけだ。
●一般需要者の負担が大幅増加
住居環境研究院の調査結果によれば、Ａ組合側は０３年に事業費を推定した時、周辺マンションの相場を考慮し、一般分譲物量７７３戸の総価格を１６６４億１６００万ウォンと計算した。
しかし、今年上半期に一般分譲を目標にしている一般分譲物量７７３戸の価格は、現在の相場で評価し直した結果、総３８６５億ウォンだった。
一般分譲物量が供給される需要者たちは、０３年に予想された分譲価格より１世帯当たり２億７０００万ウォンを追加で負担しなければならなくなった。だが、組合員たちは、金融費用１５２億６０００万ウォンを含めても、１世帯当たり１億４６００万ウォンの利益をもっと得るようになった。
住居環境研究院の金テソプ研究室長は、「０３年以後ソウルの不動産価格が大幅上昇し、再建築に投資した組合員たちは利益を得た反面、一般分譲分が供給される需要者たちは負担が増えた」と分析した。
●「供給減少が不動産価格上昇の原因」
政府は、再建築後分譲制を取り入れれば、再建築事業にもっと時間がかかるようになるため、ソウル江南（カンナム）地域の再建築マンションをはじめ、全般的な不動産価格の安定につながるものと展望した。
しかし、政府の期待とは裏腹に、現政府がスタートした０３年２月から最近まで、ソウルの不動産価格は高騰した。不動産情報業者であるスピードバンクによれば、同期間、ソウルは４３．０４％上がり、再建築マンションの多いソウル江南区、瑞草区（ソチョグ）、松坡区（ソンパグ）の江南３区は６４．３％高騰した。
専門家たちは、同期間に再建築後分譲制など様々な再建築規制が集中的に出てきて、待機需要の多い江南地域の住宅供給を阻んだのが不動産価格高騰の主な原因になったと指摘した。スピードバンクによれば、０４年に７０１５戸だったソウル江南圏の一般分譲物量は、再建築後分譲制が本格適用された以後の０６年は８７９戸、０７年は５３８戸に急減した。
チェ・ジョンチャン元建設交通部長官は最近、記者との電話通話で「不動産価格を安定させるためには供給が増えなければならず、現物の供給事情が円滑でない場合は、分譲権でも事前に配らなければならない。供給時期を遅らせる後分譲制は、不動産価格安定策にはならない」と述べた。
mint4a@donga.com jefflee@donga.com
About Dong-A Ilbo