公共賃貸住宅だけでは最悪のチョンセ・ウォルセ難は解消できない

華城市東灘（ファソンシ・トンタン）の公共賃貸マンション団地で昨日開かれた「住みたい賃貸住宅」の報告会で、文在寅(ムン・ジェイン)大統領は、「２０２２年に公共賃貸住宅２００万戸の時代を切り開くだろう」と語った。「まだ狭苦しい小部屋や考試院などの劣悪な所に住む人が多いが、安くて快適な公共賃貸住宅に移させ、脆弱住居地は公共賃貸住宅に生まれ変わせたい」と話した。

支持率下落の最大の原因となっている不動産問題を、公共賃貸住宅の拡大を通じて突破しようとする動きとみられる。行事には、金賢美（キム・ヒョンミ）国土交通部長官や後任長官に指名された卞彰欽（ビョン・チャンフム）韓国土地住宅公社（ＬＨ）社長を帯同し、長官が入れ替わってもＬＨやＳＨなど、公共が主導する住宅供給の基調を維持するという意志も仄めかした。

公共賃貸住宅の拡大は、脆弱階層の住居安定と生計支援のために必要なことだ。全体住宅のうち、公共賃貸住宅の割合が今年、経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）の平均である８％を超え、２５年は１０％まで増えれば、賃貸市場の価格安定効果もある程度期待できる。問題は、公共賃貸だけで、住居の３０％を超える民間賃貸市場を代替できないことだ。赤字構造から発生する膨大な財政負担とスラム化の副作用のため、欧州先進国も公共賃貸をある程度以上は増やさない。

「中間層が住みたい賃貸」で品質を改善し、対象を広げたとしても、職住近接や教育環境、長期的投資価値を重視する需要者のニーズを満たすには限界がある。先月、「私が住むマンションと違いがない」と公共住宅を称えた与党「共に民主党」の陳善美（チン・ソンミ）未来住居推進団長に「そんなに良いならあなたが入れ」という反応が相次いだのは、賃貸住宅に対する中間層の好感度が低いという点を確認させたのだ。中型賃貸の拡大を明らかにした１１・１９対策以降、住宅価格や賃貸価格が依然として上昇していることも、公共主導の住宅供給だけでは不動産市場の安定に限界があるという事実を立証している。

卞氏は、人事聴聞会が開かれる前にソウル都心の供給対策作りを国土部に指示したという。どんな政策が出るか見守らなければならないが、「民間が開発利益を絶対に確保できないようにする」という発想を変えなければ、住宅市場はびくともしないだろう。公共部門の供給も重要だが、住宅市場を正常に回復させなくては最悪のチョンセ（伝貰＝借り手は家賃を払う代わりに、契約時に住宅価格の５～８割程度の伝貰金を貸し手に払う。伝貰金は、契約終了時に借り手に全額返還される）・ウォルセ（月々家賃）難を解決できないという事実を認識しなければならない。