遅すぎた「供給不足」の告白、そして前途遼遠の２５回目の不動産対策

政府は昨日、全国で８３万６０００戸の住宅を建設して２０２５年までに供給する内容の「２・４住宅供給対策」を打ち出した。現政権の発足後打ち出された２５回目の不動産対策だ。文在寅（ムン・ジェイン）大統領が新年の記者会見で予告した「市場予想を越える特段の供給対策」に合わせるために努力したことが伺える。ソウル江南（カンナム）の再建築緩和とグリーンベルトの解除だけを除いて、可能な供給対策はすべて取り込んだと言える。

政府は、ソウルに公共主導の再開発・再建築の方式で９万３０００戸、駅周辺地域の高密開発で７万８０００戸などを供給する計画だ。４年間ソウルに建設するという３２万３０００戸は、現在江南３区にある全体マンションの規模に匹敵する。「住宅供給は不足していない」という言葉を繰り返してきた政府としては、「大転換」というわけだ。政権５年目にして政府が打ち出した中長期対策が、どれだけ推進力を受けるかは疑問だ。

政府は、組合員の３分の２さえ同意すれば、韓国土地住宅公社（ＬＨ）、ソウル住宅都市公社（ＳＨ）が再建築・再開発の施工者として乗り出し、通常１３年間がかかる整備事業を５年以内に終える案を提示した。公共主導を受け入れれば、容積率を上方修正し、再建築組合員の２年間の居住義務や再建築超過利益の負担金も免除し、収益性を高めるという。住民間の意見の相違、事業性不足で停滞していた一部地域の再開発は、拍車がかかるだろう。

しかし、同意を得ていない組合員の割合が高くなるにつれ、財産を強制的に収容されると感じる人々の反発が大きくなりかねない。駅周辺・準工業地・低層住居地を高密開発することも、複雑に絡んだ権利関係を公共が解決することは容易ではない。このような理由のため、民間所有の土地を適時に確保できなければ、約束した住宅供給は計画よりはるかに遅れたり、取りやめになることは多くなるしかない。

物量の面で、今回の対策は無住宅実需要者らのマイホーム購入への不安を減らす効果があると見られる。しかし、すぐに入居できる保証金住宅が足りず、苦しんでいる賃貸者らのための対策は見当たらない。政府は今からでも、多住宅者が持っている物量を市場に出すように誘導できる取引税緩和策をまとめ、直ちに深刻な供給不足に苦しんでいる市場をなだめなければならない。