「危ない」レベルを超えた「パニック買い」、住宅価格下落への警告に耳を傾けるべきだ

２０３０世代の「パニックバイイング」が、危険なレベルを超えたという懸念が高まっている。今年に入ってから８月まで、ソウルのマンション取引で３０代以下の割合は４０％を超えた。一部の団地では、若者層の購入件数が半分を超え、住宅価格の５０％近くを借金でまかなっている。彼らに住宅価格下落への警告は通じなかった。「住居梯子」が外されてしまうのではないかという懸念の方が大きかったからだ。しかし、バブル崩壊の可能性に背を向けるには、住宅価格の高騰や家計負債への後遺症が深刻なのが現状だ。「金の宴」が終わったという警告に耳を傾けなければならない時だ。

国際通貨基金（ＩＭＦ）は先月、グローバル住宅価格が急落するリスクがあると警告した。各国が資金源を圧迫することになれば、資産バブルが崩壊しかねないという。ＩＭＦは今後３年間、住宅価格が先進国では１４％、新興国では２２％下落しかねないとし、具体的な数値まで発表した。韓国銀行は、韓国の住宅価格の上昇幅は主要国のうち、大変高いと診断した。グローバル資産価格の下落が現実となれば、韓国は最大の衝撃を受けかねないという警告だ。

市場はすでに異常な兆しを見せている。政府が融資規制に乗り出し、ソウルでは「取引の崖」現象が現れている。価格を引き下げても売れずに売り物件が増え、一部の新規分譲マンションは半分近くが売れ残りとなっている。住宅価格全体が下落に転じたとは言い難いが、住宅価格を支える買い手の余力は減り続けている。国内総生産（ＧＤＰ）比家計負債が１００％を超えている現状で、政府の資金繰り圧迫は当面続くと見るべきだ。

パニックバイイングに動員された借金は、２０３０世代を押さえつけている。若者層の総負債元利金返済比率（ＤＳＲ）は３７％を超えている。所得の３分の１以上を借金の返済に使わなければならないという意味だ。食べていく日常生活費を減らさなければならない状況だ。住宅価格が下落すれば、購入した家は「カントン住宅（債務超過の住宅）」に転落し、莫大な借金を残すこともある。所得と資産を考慮した融資は合理的選択だが、恐怖心理で過度に借金をすれば「金不足」時代には耐え難い。

借金をした住宅購入について、若い世代のせいばかりするわけにはいかない。現政権に入って住宅価格が２倍近く急騰した。「今でなければ永遠に住宅が買えない」という不安は当然の反応だ。しかし、多くの不動産対策にもかかわらず、住宅価格が上昇したとして、一歩遅れてパニックバイイングに乗り出すには韓国国内外の経済環境があまりにも不安で混乱している。住宅価格の下落への警告にも耳を傾け、自分の資金余力にあわせて、合理的な購買をしなければならない必要がある。政府も潜在的な住宅価格の不安要因がないように公共万能から抜け出し、持続的に供給を増やさなければならない。