ソウルのマンションが９年ぶりの大幅下落、ハードランディングに備えるべきだ

先週、ソウルのマンションの売買価格が９年１ヵ月ぶりの大幅な下落を記録した。下落傾向も、１５週連続で続いた。首都圏のマンション価格も同様に、１０年ぶりの最大幅の下落だった。全国のマンションの伝貰（チョンセ・賃貸保証金）価格は、先週より０.１６％下落し、史上最大の下げ幅を記録した。

最近のマンション売買や伝貰価格の下落は、未曽有といえるほど急激だ。住宅価格が高いと感じる人がほとんどだが、急激な金利引き上げで融資の負担が大きくなるや家を買ったり、引っ越そうとしたりする需要が凍りついたのだ。ソウル江南（カンナム）のマンション価格が数億ウォンずつ下がったというニュースまで続き、実需要者の間でも「待とう」という心理が広がり、買い手がいなくなっている。

労働者の平均年俸の３６年分を一銭も使わずに貯めなければ、一般的なマンションを買えないほど、ソウルのマンション価格は依然として高い。需要抑制だけに焦点を合わせた前政権の不動産政策、新型コロナ以降供給された過度な流動性が引き上げた住宅価格には、相当なバブルが生じたのが事実だ。高騰していた米国の住宅価格が３年ぶりに下落に転じるなど、最近の住宅価格の下落は世界的現象でもある。

しかし、住宅価格や伝貰保証金の下落が可視化し、様々な副作用も現れ始めた。無理な融資を受けて住宅を買った「ヨンクル族（魂までかき集めるという意味で、不動産などに投資するためにあらゆる手段を動員してお金を集める人）」たちは、住宅価格は下がるのに金利引き上げにともなう利払いの負担増加で苦痛が大きくなっている。国際決済銀行（ＢＩＳ）によると、韓国は主要４３ヵ国のうち、新型コロナの発生後、国内総生産（ＧＤＰ）比家計負債の割合が最も大幅に増えた国だ。住宅価格の急落と金利引き上げが重なれば、急増した家計負債が不良化し、銀行などの金融圏の危機に広がる可能性が少なくない。伝貰価格より住宅価格が大幅に下落し、「カントン住宅（住宅価格より賃貸保証金が多い住宅）」が増え、家主が借家人に伝貰保証金をまともに返せないことも増えている。

心理的偏りが強い不動産市場で、下落傾向が本格化すれば、家計負債問題や逆伝貰難などの衝撃が手のほどこしようもなく大きくなりかねない。１年前の９分の１に減ったソウルのマンションの取引件数は、急激な不動産価格の下落を予告している。基準金利も来年まで上がることが確実とみられている。政府は今から、不動産市場のハードランディングの可能性に備えなければならない。