ソウル・マンション伝貰の２１％が「逆伝貰」、借主保護対策を急ぐべきだ

この３ヵ月間、ソウル・マンションの伝貰（賃貸保証金）取引の５件のうち１件が２年前の契約時より低い価格で行われた。伝貰価格が急落し、家主が保証金を下げなければ借り主が確保できず、それまで住んでいた借り主には保証金の一部を返さなければならない「逆伝貰」現象が広がっている。融資を受けて購入した「ギャップ投資」で家を購入した家主が、減った伝貰金を埋め合わせる方法がなく、「もっと長く住んでほしい」と借り主に訴える状況も起きている。

ソウルで、この３ヵ月間行われた逆伝貰の取引件数は５０５０件。同期間、ソウル全体のマンションの伝貰取引２万３７００件のうち、２１％が２年前より伝貰保証金を下げて契約された。逆伝貰の割合が高いところは、江西（カンソ）や江東（カンドン）、陽川（ヤンチョン）、江北区（カンブクグ）などだったが、住居地として人気の高い江南（カンナム）圏でも同じ現象が現れている。江南区では、築４年になる８４平方メートルのマンションの伝貰価格が、昨年の１６億ウォンから半分の８億ウォンに暴落した事例まで登場している。

普段なら、伝貰価格の下落は借り主が歓迎することだ。しかし、今のようにあまりにも急激に落ちた場合、転職や子供の教育などの理由で引っ越そうとしても伝貰保証金が適時に返還されず、足止めされる事態が起きる。銀行融資は厳しく、金利まで高い状況で家主らも落ちた数億ウォンの伝貰保証金を短期間で用意する方法がない。最悪の場合、借り主は競売で家が売れた後に保証金を回収したり、その一部や全部を奪われたりすることになる。

その上、逆伝貰難はさらに深刻化する見通しだ。伝貰詐欺の恐怖のために保証金を取られる恐れが少ない月払い家賃を選ぶ借り主が多くなったためだ。最近出てきた「１・３不動産対策」により、分譲価格上限制マンションに家主が実際に居住しなければならない義務がなくなれば、新しいマンションの伝貰物量はさらに増えることになる。上半期に急増する新築マンションの入居も、伝貰価格の下落を煽るものと予想される。

政府は、逆伝貰難による借り主の被害を防ぐために、細心の対策を講じなければならない。庶民や青年借家人世帯の最も大きな財産である伝貰保証金を取られることがないよう政策機関の保証を強化する一方、伝貰保証金を払うのが難しい家主に対する融資も支援する必要がある。特に売買価格比伝貰価格の割合がアパートより高く、「担保割れ住宅」が多く発生する多世帯住宅などの集合住宅に対しては一層強化された借り主保護策が急がれる。