中国同胞も談合に走らせるソウル・マンションの「不敗神話」

ソウル瑞草区（ソチョグ）のマンションの家主１００人余りを集めてグループチャットを作り、住居価格の談合を主導した「グループ長」が最近当局に摘発された。マンションの呼び値を２億～３億ウォン上げるよう誘導したこの家主は、中国国籍の同胞だという。外国人までがソウル・マンションの「不敗神話」を信じて相場操縦まで試みたということは、ソウル・マンション市場が歪曲されているという悪いシグナルだ。投機心理を放置すれば、市場が投機の場になるのはあっという間だ。

状況が尋常ではないと、政府は２５日、「第１回不動産タスクフォース（ＴＦ）」会議を開き、「住宅供給を画期的に拡大するために、利用可能なすべての政策手段を原点から再検討する」と大騒ぎした。国土交通部の朴庠禹（パク・サンウ）長官が住宅価格上昇の勢いについて、「一時的な小幅の乱高下」と甘く評価してからわずか２週間後に、「利用可能なすべての政策手段」を使わなければならない重病に診断名を変えたのだ。

政府は、「警戒心を持って、市場状況を徹底的にモニタリングする」と主張していたが、信頼できない。企画財政部の金範錫（キム・ボムソク）第１次官と国土交通部の陳玄煥（チン・ヒョンファン）第１次官が共同主宰したＴＦ会議に、企画財政部・国土部・行政安全部・金融委員会の担当者を呼んだが、いざ会議となると､ソウル不動産の現場について最も熟知しているソウル市は除外した。

大統領も自賛した住宅価格の安定基調を蹴ったのは、臨場感の落ちた政府の責任が大きい。ソウルと首都圏のビラ（長屋のような集合住宅）の伝貰（チョンセ＝住宅の賃貸保証金）詐欺の管理に失敗し、ビラの伝貰需要がマンションに移るようにした上、伝貰保証金が上がったにも関わらず新生児特例融資などを緩和し、住居価格上昇の火付け役をした。国土部は、「新生児特例融資は、出産世帯と９億ウォン以下の住宅を対象に制限し、現在住宅価格が上がるソウル地域の住宅価格と直接つながっていない」と主張しているが、不動産取引の現実を知らない主張だ。市場では、「伝貰金と住居価格の上昇に驚いた２０代と３０代が、低金利の新生児特例融資を受けて９億ウォン以下の首都圏住宅を買い入れており、彼らに家を売った４０代以上の家主がそのお金でソウル入りし、『ドミノ上昇』が起きている」と話す。

心配なのは、政府が失敗を隠すために住宅供給と不動産規制の強化など方向性の定まらない対策を吐き出し、市場を刺激することだ。住宅供給の不安と投機心理が会えば、「パン型」のような定型でマンションを建てても､耐えられないような激しい変わり方をするのが資産市場だ。住宅価格を安定させるためには、机ではなく現場で答えを探さなければならない。

住宅供給は、許認可ではなく着工・完成基準で管理し、市場の信頼を回復し壊れたビラ市場も正常化しなければならない。１０年はかかる新都市建設より、速度を上げることができる都心再開発・再建築の着工が遅れているのは、工事費のほかにも移住費など事業費が上昇しているためだ。専門家たちは、「住宅都市基金を活用して低金利で移住費を支援する住宅金融を活性化する対策も、検討する必要がある」と話す。

ソウルの住宅価格上昇の勢いが続くかどうかは、政府が緩和した新生児特例融資がある程度底をつき、家計融資規制が強化される９月頃が１回目のヤマ場だ。大統領室や与野党が市場を刺激しかねない金利引き下げや不動産減税、融資規制の延期など、気の利かない政治的発言や圧迫は慎まなければならない。金融当局は先月、融資規制であるストレス総負債元利金返済比率（ＤＳＲ）の２段階施行を６日後に控えて突然２ヶ月後に先送りし、「見切り発車の需要」を助長した。家計向け融資の年間目標値を超過した５大都市銀行の住宅ローンの残高が今月５兆ウォン以上急増し、ソウルのマンション価格が１８週連続で上昇したのは自業自得だ。ソウルの住宅価格が「小幅の乱高下」に終わるか、前回の大統領選挙のように民心を左右する「パーフェクトストーム」に変わるかは、今後の政府選択にかかっている。