「住宅供給の崖」迫るもエンジンを失った不動産政策

来年は住宅市場で、「供給の崖」が懸念されるという見方が随所から出ている。最近、韓国建設産業研究院は、２０２２年から始まった首都圏マンションの着工物量の減少が来年から本格的な影響を及ぼすものと予想した。マンションの着工から完成、すなわち入居まで３年程度がかかることを勘案したのだ。建設産業研究院は、首都圏マンションの完成は、２００５～２０２３年は平均１５万６０００戸だったが、来年は平均を下回ると見た。着工物量が、２０２２年が１４万戸、昨年は１０万戸に止まったためだ。今年は１～１０月が１１万２８８０戸で小幅回復したが、十分とは言えない。

供給を取り巻くすべての環境が良くない。今年、米国の基準金利が計１％下がったにもかかわらず、年４．２５～４．５０％で依然として高い。ここに米国連邦準備制度（ＦＲＢ）の来年の利下げ回数が４回から２回に減る見通しだ。金利高が続けば、建設会社の資金調達が難しくなり、住宅買収の需要も減る。供給や需要が共に減少し、悪循環が起こる。

為替相場も問題だ。１９日と２０日のウォン相場は、週間取引終値基準で１ドル＝１４５０ウォンを超えた。世界的な金融危機以来、１５年９ヵ月ぶりのことだ。急激にウォン安ドル高が進めば、米国が基準金利を下げても韓国銀行は基準金利を下げにくい。これに加え、原材料の多くを輸入に依存する建設業の特性上、ドル高は工事費増加につながる。都心の住宅供給の主要手段である再開発・再建築の事業性はさらに劣る。

このような状況で、住宅供給の活性化のための政策と法案はエンジンを失っている。非常戒厳による植物政府がいつまで続くかさえ見当がつきにくく、国会も与野党の政争で事実上止まったも同然だ。

野党が反対する「再建築超過利益還収制の廃止」は、すでに水泡に帰したという見解が支配的だ。再建築組合員の立場では、事業性を高めるカードの一つが事実上消えたのだ。整備事業の段階を縮小し事業速度を高める「再建築・再開発特例法」も、国会での可決が容易ではなさそうだ。政府が野党の拒否感を減らせる方法の「法改正」ではなく、対策発表の時のみもう少し格好よく見える「特例法制定」の方式を選んだせいだ。

本来なら、尹錫悦（ユン・ソクヨル）政府の任期が終わる２０２７年に着工することにしていた第１期新都市先導地区の再建築がきちんと進められるかどうかもまだ分からない。ソウル瑞草区（ソチョグ）ソリプル地区など、開発制限区域（グリーンベルト）の解除による５万戸余りの供給、来年上半期（１～６月）の首都圏の３万戸規模の新規宅地の指定も、計画通り可能か不確実性が大きくなっている。

結局、今年の夏のような「住宅価格の急発進」がいつでもまた起こる可能性がある。今は融資を人為的に締め付けて、急場しのぎの不満を解消している状態だ。新年に住宅ローンが再開され、需要が刺激を受けるならば、今年のように首都圏、その中でもソウル、またその中でも江南（カンナム）の「賢い一戸」が新高値の行進を継続する恐れがある。雰囲気に便乗した家計は、無理して家を買うために仮処分所得が減るだろう。地方の売れ残りは解消されておらず、不動産価格の上昇が建設の雇用と内需を創出する好循環につながるという期待を持つのは難しい。恐ろしいのは、国政エンジンが底に落ちた今年と来年が、今後数年間、不動産市場を牛耳ることもありうるということだ。