[재건축 여기!]대치동 주공아파트, 작년 집값 40% 상승

<<서울 강남구 대치동 주공 고층아파트는 작년 한 해 동안 집값이 가장 많이 오른 곳. 23∼34평형 크기의 아파트가 평균 1억원 가량 오르고 상승률도 40%에 이를 정도였다. 높은 인기의 비결은 세 가지. 우선 단지 앞으로 왕복 6차로의 남부순환도로가 지나고 지하철 분당선 연장선과 서울 지하철 3호선 환승구간인 도곡역(2001년 말 준공예정)이 단지에 붙어있는 교통의 요지다. 또 걸어다닐 만한 거리에 초 중 고등학교가 있고, 롯데백화점 강남점과 영동 세브란스병원 등 생활편익시설도 승용차로 2∼3분 거리.>>

재건축아파트의 투자수익률을 결정하는 사업 추진속도가 빠르고 무상지분율(조합원이 현재 보유한 대지지분 대비 무상으로 받는 새 아파트 면적비율)이 높은 것도 빼놓을 수 없는 매력. 따라서 계획대로 사업이 추진되면 매매가의 추가 상승 여지도 많다.

다만 주변에 타워팰리스 Ⅰ·Ⅱ, 도곡 삼성사이버 등이 잇따라 들어서고 있어 도로망 및 교육시설 등이 추가로 건설되지 않는다면 주거환경의 질은 떨어질 전망.

또 강남구가 재건축 사업 이전에 일대의 개발기본계획을 수립토록 하는 ‘지구단위계획 수립지역’으로 지정할 경우 사업지연과 이에 따른 수익성 저하 가능성을 배제할 수 없다.

▽사업계획〓80년 말 입주한 대치 주공 고층아파트는 552가구를 헐고 45∼60평형 아파트 758가구로 재건축할 예정.

지난해 5월 안전진단을 통과한 뒤 10월에 동부건설을 시공사로 선정했고, 12월에 조합설립인가를 받았다. 최근에는 건축심의까지 마친 상태.

조합과 동부건설은 상반기 중 사업승인을 받은 뒤 연내 이주 및 철거를 끝내고, 연말에는 본공사에 착수해 2004년말 입주토록 할 계획이다.

동부건설 장주호 대치동 사업소장은 “조만간 열릴 강남구 도시계획위원회가 아파트 지구 단위계획을 수립토록 지시하면 사업일정은 대략 6개월 이상 늦춰질 가능성도 있다”고 말했다.

동부는 무이자 이주비로 23평형에 1억1000만원, 31평형에 1억4000만원, 34평형에 1억5000만원을 지급하고, 유이자로 3000만∼5000만원 정도를 추가지급할 예정.

조합은 시공사와 사업 추진과정에서 생기는 추가비용은 시공사가 떠맡고 조합원에게 지급할 무상지분율은 사업추진 전에 미리 확정하는 ‘고정지분제’ 계약을 한 상태여서 추가부담금은 없을 것으로 기대된다.

이에 따라 23평형에 살고 있는 사람이 45평형(로열층 기준)을 배정받으려면 8705만원만 내면 되고, 31평형 거주자가 53평형을 받으려면 5603만원만 추가 부담하면 된다.

건폐율(부지면적 대비 건물 1층 바닥면적)은 17.95%, 용적률(부지면적 대비 건물총면적)은 285%로 각각 정해졌지만 사업 추진과정에서 조정될 수도 있다.

▽수익성 분석〓34평형을 매입, 60평형을 배정받을 경우 총 투자액은 ‘34평형 현 시세’와 ‘추가부담금’, ‘아파트 구입자금의 사업기간(3년6개월) 동안 발생할 이자(연리 8% 기준)’ 등을 더한 7억4600만원선. 현재 인근 W아파트 60평형의 시세는 9억원 정도이므로 1억5000만원 정도의 시세차가 있다.

31평형을 매입, 53평형을 받는다면 같은 계산방식에 따라 6억5700만원을 투자하는 것으로 추정된다. 비슷한 크기의 W아파트 시세(8억원)와 비교하면 1억4000만원 정도의 시세차익을 기대할 수 있다.

(도움말〓21세기컨설팅 양화석대표)

<황재성기자>jsonhng@donga.com