[부동산]주택대출 100% 활용하려면

개인사업을 하는 강석관씨(42). 99년 초 거래은행에서 자신이 살고 있는 아파트를 담보로 2000만원을 빌렸다.

대출기간은 3년. 최장 20년까지 연장할 수 있다. 금리는 처음에는 연 12.5%였지만 점차 낮아져 10.5%까지 내려갔다. 그럼에도 불구하고 요즘 대출금리가 7%대까지 떨어졌다는 소식에 손해를 보는 느낌이다.

당분간 대출금을 갚을 여력이 없는 강씨는 한푼이라도 아낄 수 있는 방법이 없는지 고민하고 있다.

아파트 등 주택을 담보로 대출 받을 때 대출 가능금액과 대출금리, 기간을 살펴야 하는 것은 기본. 요즘처럼 금리변동 이 심할 때는 대출금리의 변동가능성을 따지는 것도 중요하다. 나아가 지나치게 높은 금리를 물고 있다면 대출 ‘갈아타기’를 시도해보는 것도 방법.

▽대출금리, 선택에 따라 달라진다〓주택을 담보로 은행에서 대출받을 수 있는 방법은 △양도성예금증서(CD) 수익률 연동 △기준금리(프라임레이트) 연동 △확정금리 등 세 가지가 있다.

확정금리 대출은 말 그대로 시중금리가 어떻게 변하더라도 대출받을 때 약정한 금리를 부담하는 것. 이에 반해 CD연동대출은 만기가 91일인 CD 유통수익률을 기준으로 삼기 때문에 석달마다 금리가 달라질 수 있다. 좀처럼 변하지 않는 프라임레이트에 연동되는 기준금리 연동대출은 그 중간 성격.

금리가 가파른 하락세를 보이는 최근엔 CD연동대출이 단연 인기. 그러나 시중금리가 상승할 때는 대출금 상환부담이 곧바로 커진다는 위험이 있다. 따라서 CD연동대출은 1∼2년 정도 단기대출을 받을 때 적합하다.

향후 금리가 오를 가능성이 높다면 당연히 확정금리 대출을 받는 것이 유리하다.

▼시중은행 아파트 담보대출 비교▼

	단기 시장금리연동(연 %)	장기 기준금리연동(연 %)	중도상환 수수료	근저당 설정비
주택	8.6∼10.9(6개월 연동)	8.75∼10.0(10년 만기)	2년내 상환시 상환금액의 0.5%
한빛	9.4∼11.25 (프라임레이트·P연동) 8.2∼8.5(확정금리)	10.5	만기 3년이상 대출잔여기간이 1년 이상이면 중도상환금액의 1%, 1년미만은 0.5%
조흥	7.16∼7.36(CD연동)	10.2∼10.7	없음
서울	8.16(CD연동)	9.75	1년 지나면 중도상환금액의 0.5%, 1년이전은 1%	6월말까지 면제
국민	8.75∼10.25(P연동)		없음	4월말까지 면제
제일	7.99∼12.39(CD연동)		3년내 상환시 대출금액의 1%	만기 10년이상 면제
외환	7.15∼9.95(CD연동)	7.12∼11.12(단, 국고채 연동)	만기까지 1년 미만이면 상환액의 1%, 6개월 미만은 0.5%
하나	8.0∼8.5(3개월 변동)	8.8∼9.0(단, 1년마다 변동)	납기일이 2년 미만일 때 상환액의 1%. 단 대출잔여기간 3개월 미만은 면제	4월 중순까지 면제
한미	8.3(CD연동)		영업점장 재량으로 잔여기간 감안해 면제	4월말까지 면제
신한	8.05(CD연동)	9.3∼9.5	만기가지 잔여기간이 1년 미만은 상환액의 1%, 6개월 미만은 0.5%	대출총액이 5000억원이 될 때까지 면제
평화	9.5

▼외국계은행과 주요보험사의 아파트 담보대출▼

	대출금리 (연 %)	중도상환 수수료	근저당 설정비
HSBC	7.9(CD연동)	상환기간이 2년 미만일 때 대출금의 1%	면제
씨티	7.9(3개월 변동)	상환기간이 3년 미만일 때 대출금의 0.5%	대출총액 3000억원까지 면제
삼성생명	8.4∼9.3(6개월 변동)	없음	3월말까지 면제
교보생명	8.6∼9.6(6개월 변동)	3년내 상환시 상환액의 1%	〃
대한생명	8.3∼10.0(확정금리)	2년내 상환시 상환액의 1%	4월말까지 면제
신동아화재	7.5(3개월 변동)	없음	5월말까지 면제
동부화재	7.8(변동)	〃	대출자 부담
삼성화재	8.0∼9.0(6개월 변동)	2년내 상환시 상환액의 1%	3월말까지 면제

▽대출 갈아타기〓대출금리가 크게 하락했지만 일부 금융기관에서는 아직도 신규고객과는 달리 기존 대출고객에 대한 금리인하에 인색하기만 하다.

신규고객에 대한 주택담보대출 금리는 최근 연 7∼9%대로 떨어졌지만 수년전 장기대출을 받은 사람들에게는 아직도 연 10%가 넘는 높은 이자를 물리고 있다.

이럴 때는 대출이자가 싼 은행에서 돈을 빌려 고금리 대출을 갚는 ‘리파이낸스’ 제도를 이용해보자. 강씨의 경우에도 대출을 갈아타는 게 유리하다. 대출은행을 옮길 경우 근저당설정비와 인지대 등 강씨가 새로 부담해야 하는 부대비용이 26만원 정도인 반면, 대출금리가 지금보다 연 2%포인트 이상 낮아지기 때문에 1년만 지나도 대출이자를 40만원 이상 절약할 수 있다.

외국계 은행과 대부분의 보험사, 서울 국민 제일 하나 한미 신한은행 등은 원래 대출고객이 부담해야 하는 근저당설정비를 한시적 부분적으로 면제해주고 있다. 대출금액의 1% 정도인 근저당설정비를 면제받으면 연 1% 정도의 금리인하 효과가 발생한다.

<정경준기자>news91@donga.com