[부동산]부동산시장 '기지개'…어디에 투자할까

최근 아파트 모델하우스마다 사람이 몰려들고 불과 두 시간만에 수백억원대의 청약금이 쏟아져 들어오는 등 과열양상마저 보이고 있다.

장기 침체된 부동산경기가 되살아나고 있는가에 대한 전문가들의 분석은 엇갈리고 있지만 여유돈 투자자라면 한번쯤 부동산에 관심을 가져볼 때라는 데에는 이견이 없다.

한미은행 이건홍 재테크팀장은 “여유돈 투자자들을 중심으로 지금이 부동산 투자의 적기라고 보는 심리가 확산되는 것 같다”며 “그동안 부동산 투자에 신중해야 한다는 생각을 했지만 저금리가 지속된다면 임대사업 등에 투자할 필요가 있다”고 말했다.

▽어떤 상품이 좋은가〓국지적 요인으로 가격이 뛰는 곳은 있겠지만 90년대 초처럼 부동산시장 전체가 들먹이는 시대는 이미 지났다는 것이 전문가들의 중론.

우선 부동산 시장의 최대 수요자인 기업들이 매입을 꺼리고 있다. 과거 사업을 통해 벌어들인 자금으로 부동산을 매입한 뒤 이를 담보로 은행대출을 받아 또다시 사업을 벌이는 성장지향적 경영으로는 살아남을 수 없게 됐기 때문.

주택보급률도 전국적으로 94%를 넘어섰기 때문에 이른바 서민 수요층도 옛날처럼 두텁지 않다. 물론 수도권 주택보급률은 아직도 80%대에 머물러 봄 가을 이사철이면 전세금이 크게 올라 세입자들의 주름살을 더하게 하지만 그 상승폭도 90년대 초와는 비교할 수 없다.

이런 상황을 감안할 때 투자에 적합한 상품은 매달 임대료 등을 얻을 수 있는 수익성 부동산이다. 추천상품을 꼽는다면 △임대주택 사업용으로 적합한 역세권 미분양 아파트 △시세의 절반에 가까운 가격으로 매입, 임대를 놓을 수 있는 경매아파트나 근린상가 △역시 임대사업이 가능한 아파트단지내 상가 정도.(표 참조)

이밖에 신규분양 아파트 중 임대사업에 적당한 소형아파트, 재건축 재개발 사업으로 연내 아파트 이주가 시작될 지역의 소형아파트나 다가구 다세대주택, 대학가나 공장 주변의 오피스텔 등도 적극적으로 공략해볼 필요가 있다.

▼서울지역 추천 경매물건▼

구 분	사건 번호	위치	지하철역 (노선)	평	감정가 (만원)	최저가 (만원)	입찰장소/ 일시
아 파 트	00-42121	동작구 사당동 극동 111동 1312호	이수 (4)	25	16,000	12,800	지법 9계/ 3월 16일
	00-46802	강남구 압구정동 현대 31동 102호	압구정 (3)	43	36,000	28,800	지법 6계/ 3월 20일
	00-55769	서초구 잠원동 신반포 213동 1111호	고속터미널(3)	35	28,000	22,400	지법 11계/ 4월 11일
	00-53282	용산구 이촌동 렉스 15동 102호	이촌 (7)	39	44,000	35,200	지법 7계/ 4월 12일
	00-27064	강동구 둔촌동 라이프 101동 302호	둔촌 (5)	34	18,000	14,400	동부지원 3계/ 3월 19일
근 린 · 다 가 구	00-38108	성북구 상월곡동 28-83	상월곡 (7)	85	23,904	19,157	지법 9계/ 3월 16일
	00-37846	서초구 양재동 290-2	양재 (3)	138	72,361	46,311	지법 6계/ 3월 20일
	00-38863	동작구 상도동 292-42	상도 (7)	108	29,999	19,199	지법 8계/ 3월 21일
	00-27400	마포구 서교동 395-115	홍대입구 (2)	100	37,674	30,139	서부지원 3계/ 3월 20일
	00-15483	서대문구 대현동 104-22	이대 (2)	45	25,839	20,671	서부지원 1계/ 3월 27일

▼서울 수도권 유망 미분양아파트▼

아파트명	평형	가구수	분양가	특징	문의(02-)
동대문구 이문동 대림	24 30	40 10	13,300 18,500	*의정부선 신이문역 도보 5분 *2003년 3월 입주예정	2207-4000
성북구 하월곡동 두산	24 33	50 20	12,900 18,500	*6호선 월곡역 도보 5분 *총 분양가의 60% 융자알선	999-2072
영등포구 당산동 금호	32 44	8 1	19,000 28,500	*2, 5호선 영등포구청역 도보 7분 *분양가 60% 장기 저리융자	654-9393
노원구 중계동 경남	30 33	52 1	15,500 16,300	*4호선 상계역 도보 3분 *초중고 도보 5분이내 통학가능	974-9550
동작구 신대방동 경남	24 29	10 16	12,700 17,900	*2호선 신대방역 도보 7분 *보라매공원 차량 5분거리	678-1715
안산시 고잔지구 대우3차	27 32	2 2	10,560 11,750	*안산선 고잔역 도보 5분	031-414- 7799

▼올해 분양될 유망 아파트 단지내 상가▼

위치	업체 (연락처)	점포	아파트 가구	분양월	입주시기
경기 의정부 금오 1지구	주택공사 02-3416-3549	10	686	11월	2001년 11월
경기 광명 철산 2지구	주택공사 031-250-8155∼6	6	1,234	3월	2001년 10월
경기 안산 고잔 16지구		11	796	4월	2001년 11월
경기 수원 매탄 6지구		6	710	5월	2001년 12월
울산 옥현지구	주택공사 055-269-8340	20	1,412	4월	2001년 12월
서울 영등포구 문래동	LG건설 02-728-2483	20	1,302	3월말	2001년 12월
서울 강북구 미아동	SK건설 02-987-8092	미정	5,327	6월	2001년 12월
경기 구리시 토평지구	대림건설 02-368-7741	9	688	3월	2001년 6월
서울 구로구 신도림동	대림건설 02-368-7741	40	2,504	4월	2001년 11월
서울 용산구 도원동	삼성물산 02-715-3401∼2	60∼70	1,992	3월말	2001년 7월
서울 서대문구 연희동	대우건설 02-336-3800	9	562	3월 13일	입주중
경기 남양주시 도농동	부영 02-3774-5782	22	1,144	4월초	2001년 5월
서울 서초구 방배4동	현대건설 02-3477-0901∼3	미정	384	5월	2001년 9월

▽묻지마 투자는 절대 금물〓그렇다고 무조건 투자에 나서는 것은 금물이다.

지난해 7월 청약 때 수십대 1의 청약경쟁을 보이고 수천만원의 프리미엄이 붙었던 수도권의 한 주상복합아파트의 경우 현재 프리미엄은 커녕 시세가 분양가 수준으로 떨어졌다. 이자비용을 감안하면 웃돈을 주고 분양권을 산 사람들은 오히려 손해를 본 셈. 청약당시 프리미엄을 노린 단기 투자자들이 대거 몰려들며 거품이 생겼다가 일시에 빠지면서 생긴 현상이다. 최근 공급된 한 주상복합아파트의 분양 관계자는 “모델하우스에 몰려드는 청약자들 가운데 절반 이상이 프리미엄을 노린 단기 투자자”라고 귀띔하고 “실수요자라면 냉정한 투자자세가 요구된다”고 충고했다.

따라서 투자할 때 상품의 특징을 꼼꼼히 살피는 노력이 필요하다.

우선 사람이 몰리는 곳에는 뭔가 특별한 게 있기 마련이므로 관심을 가져야 한다. 7∼9일까지 청약을 받은 대림산업의 서울 서초동 ‘서초 리시온’의 경우 7000여명이 몰렸다. 주변지역에 월세수요가 많아 임대사업에 적합하다는 평가를 받았기 때문.

아파트단지내 상가에 투자할 때면 아파트 평형을 따져보는 게 좋다. 30평형대 이하 소형 아파트가 많은 단지일수록 단지내상가 이용률이 높은 것으로 분석된다.

업종선택에도 신중해야 한다. 상가주변에 대형 쇼핑센터 등이 있을 경우 의류판매점 등과 같은 경쟁업종은 철저히 피해야 한다. 법원경매에 참가할 때는 경매장 분위기에 휩싸여 감정가보다 높은 응찰가를 써내지 않도록 주의해야 한다. 처음 몇 번은 연습삼아 참가해보는 것도 ‘현장 적응력’을 키우는 요령.

<황재성기자>jsonhng@donga.com