[부동산]분양권 전매시장 '꿈틀'

아파트 분양권 전매시장이 살아나고 있다.

서울 및 경기지역의 입주를 앞둔 일부 인기 아파트의 경우 매물을 찾아보기 힘든 상태. 가격도 올들어 상승세를 보이고 있다.

외환위기 이후 주택건설업체들이 사업규모를 축소한 탓에 이르면 올 하반기부터는 아파트 공급이 수요를 따라가지 못할 것으로 예상되는 데다 분양권을 사는데 목돈을 써도 아깝지 않을 만큼 은행금리가 낮기 때문.

또 새로 공급되는 아파트의 분양가 인상요인이 잇따르면서 분양권의 장점이 부각됐다. 게다가 최근 건설사들이 잇달아 부도를 내거나 파산하면서 입주를 목전에 둔 분양권의 안전성이 새삼 주목을 받게 된 결과다.

▽분양권 가격 상승세〓인터넷 분양권정보 제공업체 ‘닥터아파트’가 수도권의 분양권가격 동향을 조사한 결과 오름폭이 커지는 것으로 나타났다.

이달 초에 비해 서울지역 분양권 매매가가 평균 0.18% 오른 것을 포함, 수도권 분양권값은 0.11% 올랐다. 이달 초 조사때는 서울 0.13%, 수도권 전체는 0.07% 각각 올랐다. 연초와 비교해도 수도권은 꾸준한 상승곡선을 그리면서 0.41% 올랐다.

눈길을 끄는 것은 20∼30평형대 중소형이면서 연내 입주가능한 아파트가 상승세를 주도한다는 점.

▽왜 오르나〓새 아파트 공급물량이 크게 줄면서 집값 상승압력이 커지고 있어 내집마련 실수요자들 사이에 미리 분양권을 확보해두려는 심리가 확산되고 있다.

주택공사와 한국주택협회, 대한주택건설사업협회 등의 최근 발표에 따르면 올 아파트 공급계획은 44만가구. 이는 지난해 분양계획 물량인 54만가구보다 무려 10만가구나 줄었다.

주택 공급물량이 98년 이후 좀처럼 회복세로 돌아서지 못한다는 것이 문제. 매년 50만∼60만가구의 아파트가 공급됐으나 외환위기가 터진 후 공급물량은 98년 30만6000가구, 99년 40만5000가구, 2000년 43만여가구로 이에 훨씬 못미친다.

공급부족 때문에 전문가들은 경기가 회복될 경우 이르면 올 하반기부터 집값이 가파른 상승세를 보일 가능성이 크다고 전망하고 있다.

두 번째로 새 아파트 분양가가 크게 오를 요인이 자꾸 생기고 있다는 점. 경기도와 서울시 등은 다음달부터 300가구 이상 규모의 아파트단지를 건설할 때 학교용지 부담금과 광역교통시설 부담금을 부과하기로 해 아파트 분양가가 지금보다 평균 2%정도 오르게 된다.

여기에 첨단설비와 고급 인테리어 가격 상승, 인건비 상승 등을 핑계로 업체들이 분양가를 올려온 관행도 영향을 미쳤을 것으로 분석된다.

▽분양권 이래서 좋다〓미분양아파트는 눈에 보이지 않는 단점이 있지나 않을까해서 왠지 찜찜하다. 원하는 지역의 기존 아파트를 산 뒤 전세를 놓는 방법도 있지만 초기 자금부담이 너무 크다.

이에 반해 아파트 분양권은 입주시기를 맞출 수 있고, 기존 계약자가 낸 돈(2년 뒤 입주할 아파트라면 대부분 계약금과 1차 중도금 정도)에 약간의 웃돈만 건네주면 된다. 흥정만 잘하면 목 좋은 곳의 로열층을 고를 수도 있다.

▽어떻게 살까〓분양권 전매 전문업소도 있지만, 원하는 아파트주변 부동산 중개업소를 이용하는 것이 일반적이다.

매매계약서를 쓴다고 명의변경이 다 끝난 것은 아니다. 해당 아파트의 시공회사를 찾아가 명의변경을 해야 한다. 일반분양 아파트라면 건설회사 한 곳만 거치면 되지만 조합아파트일 경우에는 시공사는 물론 조합의 확인도 받아둬야 한다. 명의변경이 끝난 뒤에는 시군구청 지적과를 찾아가 계약서에 검인을 받아야 한다.

▽이런 것 조심하자〓입지여건이 뛰어난 아파트라도 분양권시세가 주변보다 높지는 않은지가 첫 번째로 고려할 점이다. 조합원간 불화가 심하거나 각종 규제에 걸려 사업이 지연되고 있는 조합아파트도 입주시기가 늦어질 우려가 크므로 분양권 구입에 신중해야 한다.

공급업체의 사원판매가 많았던 아파트도 피하는 게 좋다. 사원판매가 많다면 그만큼 일반인들에게는 인기가 없었다는 증거.

분양권이 가압류 등에 처했는지도 반드시 시공사에 확인해봐야 한다. 가압류에 걸려있다면 은행에 담보로 맡기는 데 제약이 생기는 등 재산권 행사에 어려움이 따르기 때문이다.

연체된 중도금이 있는지, 분양권을 담보로 잡히고 금융기관에서 대출을 받았는 지도 꼭 체크해야 한다.

분양권 전매는 신규 분양 및 미분양아파트와는 달리 세제혜택이 없다는 점도 기억해두자.

따라서 분양권을 팔 때는 양도세를 내야 한다. 양도세는 시세차익을 기준으로 과세된다.

▽언제 뭘 살까〓분양권은 일반적으로 최초당첨자 계약 직전과 1차 중도금납부 직전, 입주 2∼3개월 전에 물량이 많이 쏟아져 나오고 거래도 활발하다. 따라서 원하는 아파트의 중도금 납부일을 미리 확인했다가 중도금 연체 등으로 나오는 급매물을 노리는 것이 효과적인 공략법이다.

닥터아파트 곽창석 이사는 “분양권을 매입한다면 올해 입주물량을 노려라”고 권한다. 이들 물량은 대부분 분양가가 크게 오르기 전인 99년 상반기 이전에 공급된 것이라 가격이 싼 편이다. 또 입주시점이 멀지 않기 때문에 시공사 부도 등에 따른 입주지연 등의 문제로 고민할 염려도 적다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com