[재건축 여기]둔촌 주공아파트, 교통-환경-규모 '3박자 OK'

교통과 환경, 단지규모…. 좋은 아파트라면 갖춰야 할 조건들이다.

서울 강동구 둔촌주공아파트는 이 조건을 두루 갖추고 있는 곳으로 꼽힌다. 무엇보다 자연환경이 돋보인다. 단지 앞에 올림픽공원이 있고 뒤편에는 생태계 보존 습지와 일자산이 있다. 단지 내에 수령 20년이 넘은 나무가 많다. 교통 생활편익시설 등도 나무랄 데 없어 재건축 후 아파트 값이 높게 형설될 것으로 기대된다. 지난 해말 재건축 추진위원회를 결성해 ‘조용히’ 재건축을 서두르고 있다. 다만 올들어 급등한 시세가 투자자에게는 부담. 대부분 재건축 대상아파트가 20평 미만인데 비해 이 곳은 30평형대도 많아 입주해 살면서 재건축을 기다리는 방식의 투자도 가능하다.

▽입지여건 및 재건축 개요〓자연환경 못지 않게 교통도 양호하다. 지하철5호선 둔촌동역이 단지 앞에 있고 강동대로 방아다리길 둔촌로에 접해 있다. 서울외곽순환도로와 중부고속도로까지 자동차로 5분이면 갈 수 있다. 지하철9호선이 개통되면 교통은 더 좋아질 듯.

5930가구에 이르는 대단지여서 단지 내에 대형 할인점 두곳과 초등학교 중고등학교 등이 있다. 주변에도 초중고교가 8개나 들어서 있다.

80년 3월부터 입주했으며 7.5평형부터 34평형까지 다양한 평형으로 이뤄져 있다. 30평대는 10층짜리 복도식 건물이다. 이 때문에 31평형 시세와 저층인 22평형 시세가 비슷하다. 지구단위계획이 나오지 않아 새로 지을 아파트의 가구수는 불확실하다. 다만 신축아파트가 32∼54평형대일 것으로 전망된다.

용적률이 87%로 낮은 것도 재건축에 유리한 점. 대지지분이 많은 것도 장점으로 꼽힌다. 16평형 대지지분이 19평을 웃돈다. 지난 해 말 재건축 추진위원회가 구성돼 잡음 없이 재건축을 추진하고 있다. 벌써 주민들의 재건축 동의율이 83%에 이르렀다. 재건축 추진위는 강동구에서 내년 초 지구단위계획을 내놓으면 바로 안전진단 조합설립 시공사선정 등을 마무리 지을 계획이다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 수익성 분석
투자방법	매입가	금융 비용	추가 부담금	총투자비	입주시 예상 시세	예상 수익
16평형 매입 32평형 입주	21,000	6,840	5,288	33,128	34,000∼39,000	872∼5,872
18평형 매입 35평형 입주	22,750	7,080	4,884	34,714	38,000∼43,000	3,286∼8,286
22평형 매입 38평형 입주	29,000	8,400	913	38,313	43,000∼48,000	4,687∼9,687
31평형 매입 42평형 입주	29,000	8,400	5,842	43,242	50,000∼55,000	6,758∼11,758
34평형 매입 54평형 입주	34,500	10,320	12,500	57,320	65,000∼70,000	7,680∼12,680
※용적률은 250%,금리는 연리 6%로 계산. 평당 일반 분양가는 32평형 1100만원, 54평형 1300만원 적용.8년 후 입주 가정

▽특징〓역세권인 데다 단지 안팎에 도시기반시설이 잘 갖춰져 일반주거지역 종(種)분류 때 3종 지정이 기대되는 곳이다. 3종으로 지정되면 250%선의 용적률을 적용할 수 있어 재건축 수익성이 높아진다. 소유자 중 실입주 비율이 55%로 높다. 필지 분할이 단지별로 이뤄지지 않은 상태여서 5930가구 전체를 한꺼번에 재건축할 전망.

▽수익성 분석〓기존 16평형을 매입해 32평형에 입주한다고 가정했다. 8년 후 입주, 연리 6% 금리, 용적률 250%를 적용했다. 매입가와 금융비용 추가부담금을 더하면 총투자비는 3억3128만원. 입주 때 시세를 3억4000만∼3억9000만원으로 예상하면 수익은 872만∼5872만원이다. 보다 큰 평형에 투자하면 예상 수익이 최고 1억원을 넘을 것으로 예상된다.

▽투자 유의 사항〓수익을 높이려면 큰 평형에 투자하는 것이 유리하다. 실입주를 고려하는 것도 이 아파트의 투자 포인트. 25평형 이상에 실제 입주해 살면서 재건축을 기다리면 금융비용을 크게 줄일 수 있기 때문. 시세가 연초 대비 20∼30%나 올라 있는 점이 부담스럽다. 수익률이 그 만큼 떨어지기 때문이다. 올들어 가격이 급등한 탓에 최근 가격 상승이 주춤한 상태. 구청에서 지구단위계획이 나온 후 투자하는 것이 안전한 투자방법으로 꼽힌다. (도움말:21세기컨설팅 양화석 사장)

<이은우기자>libra@donga.com□다음주는서울서초구반포주공아파트2단지가소개됩니다.