[땅투자 성공사례]①임모씨의 임대주택사업

최근 들어 토지시장에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있다. 주5일 근무제 도입, 개발제한구역(그린벨트) 해제, 신도시개발 등에 대한 기대심리 때문이다. 하지만 토지는 원하는 때 팔기 어려운 상품이어서 투자에 신중해야 한다. 동아일보 경제부는 토지에 투자, 짭짤한 수익을 올리고 있는 투자자들의 사례를 소개하는 시리즈를 시작한다. 독자 여러분도 토지 투자를 통해 ‘부∼자’가 되길 바란다.

경기 구리시 토평택지지구에 사는 임모씨는 요즘 살맛이 난다.

4억원 남짓의 여윳돈을 굴릴 곳을 찾다가 뛰어든 임대주택사업이 수익률 20%를 훌쩍 넘는 ‘대박’이었기 때문.

“사업시작 4개월 만에 투자금의 상당액을 회수할 수 있는 데다 고정적인 임대수입을 올릴 수 있었다”며 “노후를 고려한 최고의 투자”라고 자랑을 아끼지 않는 임씨의 성공 노하우를 엿보기로 하자.

▽사업지를 잘 골라야〓임씨는 택지지구를 사업 대상지로 골랐다. 일반택지와 달리 비교적 권리관계가 명확해 분쟁이 일어날 가능성이 적기 때문. 또 개발계획이 대부분 결정된 상태여서 건축 관련 인허가를 받기 쉽다는 점을 고려했다.

전기, 상하수도, 가스 등 생활기반시설도 갖춰져 있어 추가비용이 들어갈 곳도 없었다. 토공이 분양가의 70%에 해당하는 중도금을 대출 알선해 줘 사업 초기의 자금 부담을 최소화할 수 있다는 것도 놓칠 수 없는 매력이었다.

서울 근교 여러 택지지구 가운데 토평이 서울 강남지역과 쉽게 오갈 수 있어 발전 가능성이 크다고 믿었다.

토평지구에서 강남지역까지 출퇴근시간대라도 승용차로 40분 정도면 도착할 수 있다. 이 시간대만 피하면 20분 정도면 충분하다. 게다가 올해 말 강변북로가 개통되면 강남으로 오가기가 더욱 편리해진다. 원룸주택의 수요층이 그만큼 두꺼워진다는 의미였다.

▽은행대출도 과감히 이용하라〓여윳돈만 고집하지 않고 은행 융자를 과감하게 이용했다. 임대보증금을 받으면 은행융자는 쉽게 갚을 수 있을 것으로 판단했다.

토지는 여유자금으로 사들였다. 건축비(3억800만원)는 은행의 주택신축자금대출에서 8000만원을 빌려 착수금으로 줬다. 나머지 잔액 2억2800만원은 건물을 준공한 뒤 임대해서 받은 임대보증금(4억원)으로 충당했다.

▽임차인의 눈높이에 맞춰 집을 지어라〓집은 대지 60평에 건폐율(부지면적 대비 건물1층 바닥면적) 60%, 용적률(부지면적 대비 지하층을 뺀 건물의 총면적) 300%를 적용해 반지하 1층, 지상 3층 규모로 지었다. 주택은 모두 19가구를 만들었다.

임씨는 강남에 직장을 둔 젊은 맞벌이 신혼부부로 임대수요층을 잡고 이들의 구미에 맞추기 위해 건물 내외장에 신경을 많이 썼다.

마감재는 중급 수준의 자재를 썼다. 전체적인 인테리어의 색상은 밝게 했다. 건물 외장은 화강석으로 하되 둥그런 모양으로 처리하여 넓은 느낌이 들도록 했다.

건물 로비는 고급 대리석으로 마감해 시원하면서도 고급스러운 느낌을 갖도록 했다.

발코니는 기존의 다른 원룸주택보다 넓게 설계하고 창문도 크게 해 답답한 느낌을 최대한 없앴다.

▽임씨의 손익계산서〓임씨가 임대주택 19가구를 짓는 데 들인 비용은 모두 6억6130만원. 이 가운데 임씨의 여윳돈으로 쓴 것은 토지대금과 제세공과금을 합한 3억5330만원이다.

공사 시작 4개월 만에 건물을 완공하고 임대를 시작했다. 덕분에 투자를 시작한 지 5개월째부터는 투자비는 처음(6억6130만원)에서 임대보증금과 은행차입금을 뺀 1억8130만원으로 줄었다. 따라서 임씨가 연 평균 투입한 자금은 2억3860만원이다.

한편 임대료 수입은 6000만원(1년 기준)이고 보증금에서 건축공사비를 뺀 잔액(1억7200만원)에서 생긴 이자수입(연리 3% 기준)도 516만원이다. 임대료수입과 이자수입을 합친 금액에서 주택신축자금대출(8000만원)의 이자비용 544만원을 빼면 순(純)임대수입은 5972만원이다.

순임대수입을 임씨의 연평균 투자비로 나눈 수익률은 25%. 내년부터 연평균 투자비는 1억8130만원으로 줄기 때문에 수익률은 33%로 더 올라간다.

게다가 시세 차익(현시세를 9억원 기준)도 무려 2억3800여만원 정도를 기대할 수 있다.

▽투자포인트〓임씨는 땅을 고를 때 남향(南向)인 곳과 땅과 붙어 있는 도로가 넓은 곳을 고르라고 강조한다.

원룸주택은 아파트보다 채광성이 떨어져 답답한 느낌을 주지 않는 게 관건이다. 이를 위해선 발코니를 넓게 하고 일조권을 최대한 확보할 수 있는 방향이 좋다. 토공이 개발한 택지개발지구에서는 남향이 일조권 확보에 유리하다.

도로는 폭 10m 이상이어서 주차공간을 확보하기 쉬운 곳이 좋다. 원룸임대주택의 사업성을 결정하는 핵심요인 가운데 하나가 주차장 문제이기 때문.(도움말〓표원두 한국토지공사 서울지사 고객지원부 과장 02-550-7151)

황재성기자 jsonhng@donga.com