[릴레이 컨설팅]강북 뉴타운 투자

알고 지내던 투자자가 최근 서울 은평구 진관내·외동에 들렀다. 현장 주변에서 개 몇 마리가 하도 짖어대자 동네 아주머니에게 그 이유를 물었다. “오가는 사람이 뜸했던 동네에 갑자기 외지인의 출입이 늘자 개들이 하루종일 짖어대 우리도 시끄러워서 못살겠어요.” 이 투자자는 은평 뉴타운의 인기를 실감했단다.

일반적인 개발 예정지에 대한 투자는 크게 3단계로 나눌 수 있다.

첫 단계는 개발계획만 발표된 시기. 투자자는 개발계획 발표 이전의 가격보다 낮은 선에서 저가매수 전략을 고려할 만하다. 불확실성이 큰 만큼 수익도 높다.

두 번째 단계는 개발계획이 확정된 상태에서 공사 착수가 임박한 시기. 면밀한 분석이 필요한 시점이다. 1단계에서 땅을 산 투자자는 불필요한 토지를 팔고 확정된 계획에 따라 보유 토지를 확대하거나 축소하는 작업을 계속해야 한다. 가격이 배가량 오르기 마련이다.

마지막 단계는 착공에서 준공 때까지의 시기다. 투자는 임대료와 같은 실제 수익을 기초로 해 판단해야 한다. 또 개발에 따른 주변지역의 발전도 감안해야 한다. 임대료 수준이 높지 않거나 교통망 등이 갖춰지지 않아 불편을 초래할 조짐이 보이면 과감히 파는 게 좋다.

이 같은 투자전략을 은평 뉴타운에 적용하면 4가지 전술을 고려할 수 있다.

첫째, 분양권을 노린 투자다. 아파트 분양권이 보장된 땅을 얼마나 싸게 살 수 있느냐에 달려 있다.

둘째, 기존의 양호한 주택을 사는 것이다. 은평 뉴타운은 고정적인 고급주택 수요가 발생할 것으로 보인다. 종로구 평창동이나 서대문구 연희동과 같은 식이다. 가격은 평당 700만∼800만원을 넘지 않아야 한다.

셋째, 구파발 역세권을 노린 투자다. 구파발역 일대는 상업지역으로 변모할 게 확실하다. 개발이 끝나면 상업지역 값은 평당 1500만∼2000만원에 이를 것이다. 이의 반값이면 사둘 만하다.

넷째, 지역 연계를 고려한 투자다. 은평 뉴타운은 연신내를 거쳐 도심과 연결된다. 북쪽인 지축역 쪽은 개발이 더딜 것이다. 그렇다면 연신내 일대도 투자성이 높다고 할 수 있다.단 생필품 중심의 상가는 구파발 안에 충분히 들어서기 때문에 가급적 피해야 한다.

김형순 대일에셋감정평가법인 감정평가사

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