[릴레이 컨설팅<5>]내년 종목별 투자전략…① 재개발

《부동산 투자를 계획한다면 내년 시장 기상도와 종목별 전망에 대한 착실한 공부가 필요하다. 본보는 12월 한 달 동안 4번에 걸쳐 부동산면에 ‘재개발-재건축-신규분양 아파트-주상복합·오피스텔’이라는 주제로 투자 유망지역과 상품을 집중 소개한다. 필자는 대형 건설회사의 부동산 개발담당 임원들이다.》

최근 ‘강북 뉴타운 건설’ 계획이 발표되면서 서울 강북지역이 주목을 끌고 있다. 이번 개발계획은 각종 규제로 인해 서울 강남지역 재건축이 주춤한 상황에서 나왔다. 그만큼 실제 이상 관심이 증폭됐다고도 볼 수 있다. 실제 길음 뉴타운은 이미 재개발사업이 진행 중이다. 개발계획이 새로 나와도 주거 환경이 획기적으로 개선되기 어렵다는 뜻이다. 또 왕십리 뉴타운과 은평 뉴타운은 공영개발방식으로 재개발된다. 토지 보상금이 기대보다 훨씬 못 미칠 수 있다. 땅 소유주와 개발주체간 마찰로 인해 사업이 표류할 가능성도 높다.

필자가 재개발 업무를 담당하면서도 자신 있게 투자를 권고하지 못하는 것도 이처럼 다양한 변수가 있기 때문이다.

그럼에도 강북 재개발 구역은 여전히 매력적인 투자처라는 점에는 동의한다. 개발재료가 있기 때문이다. 그렇다면 성공적인 투자 요령은 무엇일까. 우선 자신의 투자 목적을 명확히 하고 사전 공부를 통해 관련 지식을 습득해야 한다.

그 다음에는 위치를 점검해야 한다. 강북 재개발지역도 입지 여건이 천차만별이다. 입지가 좋을수록 분양수입이 많다. 그만큼 개발이익도 크다.

하지만 이러한 곳은 이미 시세가 높게 형성돼 있다. 따라서 저평가돼 있으면서 개발 재료가 있는 곳을 찾아야 한다. 뉴타운 후보지 중에서도 아직 개발의 손길을 타지 않은 곳이 얼마든지 있다. 단 구릉이나 바위가 많이 나올 곳은 피해야 한다. 공사비가 많이 들어 사업성이 낮다.

다음은 투자 시기다. 재개발 구역은 △시공사 선정 △구역 지정 △사업시행 인가 △이주비 지급 △분양 △준공 등을 거치면서 값이 오른다.

장기투자자라면 구역 지정 전에 땅을 사두는 게 좋다. 물론 구역 지정이 예상보다 늦어질 수도 있기 때문에 시공회사 등을 통해 확인해야 한다.

실제 거주할 사람이나 단기투자자라면 사업승인 이후에 땅을 사두는 게 안전하다. 이주 및 철거 시점에는 무이자 이주비를 받을 수 있어 상대적으로 소액 투자가 가능하다는 점도 염두에 둘 만하다.

어디에 투자해야 할지 모르거나 자신이 없다면 대형 건설회사가 추진하고 있는 재개발 사업에 주목하는 것도 한 방법이다. 사전에 심의회 등을 통해 입지를 선별하기 때문에 리스크를 줄일 수 있다.

박기성 삼성물산 건설부문 상무 p3252@samsung.co.kr