정부, “집값 상승 원천 차단”… 17개 지역 투기과열 지구 지정

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문재인 정부가 스물 한 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번 정책의 핵심은 규제대상 지역 확대와 법인 투기 근절이다.

국토교통부와 기획재정부는 17일 이 같은 내용을 담은 추가 규제를 발표했다. 정부는 이번 대책을 통해 경기와 인천 등 접경지를 제외한 수도권 전역, 대전과 청주를 조정대상지역으로 묶었다. 성남 수정구와 수원, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지구와 기흥구, 화성 동탄2신도시, 인천 연수구와 남동·서구, 대전 동·중·서·유성구는 투기과열지구로 지정했다. 총 17개 지역이다.

조정대상지역으로 묶이면 청약과 대출 등에서 여러 가지 규제가 동시에 작동한다. 다주택자의 1순위 청약이 막히고 자격 또한 청약통장 가입 후 2년 경과 시점으로 강화된다. 분양권 전매는 소유권이전등기 시점까지 금지된다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 시가 9억원 이하에 대해 50%, 9억원 초과분에 대해 30%가 적용된다. 집값이 10억 원이라면 9억 원에 대해 50%, 초과분 1억 원에 대해 30%를 더해 4억8000만 원이 적용된다.

세제도 부담도 커진다. 1주택자에게 9억 원까지 주어지던 양도소득세 비과세 혜택엔 2년 보유 외에도 2년 거주 요건이 추가된다. 갈아타기 등 일시적 2주택의 경우 새집을 산 후 1년 안에 전입하면서 같은 기간 안에 기존 주택도 매각해야 한다. 다주택자가 집을 팔 땐 주택수에 따라 최고 62%의 중과세율이 작동한다. 종합부동산세 또한 조정대상지역 2주택자부터 세율이 0.5~2.7%에서 0.6~3.2%로 오른다. 세부담상한선은 150%에서 200%로 뛴다. 3억 원 이상 주택을 거래할 땐 자금조달계획서를 써야 한다.

투기과열지구로 묶인 수원 등에선 시세 15억 원 이상 아파트의 대출이 금지된다. 9억 원 이하의 LTV는 40%, 초과분은 20%가 적용된다. 투기과열지구 규제 핵심은 재개발·재건축 등 정비사업이다. 재건축의 경우 조합설립 이후 조합원 지위 양도가 금지된다. 사업이 끝나 이전고시가 완료되는 시점까지다. 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 물건을 사고팔 수 없다. 2018년 1월 25일 이후 최초 사업시행계획인가를 접수한 구역에 대해서만 이 규제가 작동한다. 투기과열지구의 여러 정비사업에 투자한 이들에겐 5년 재당첨제한이 적용된다. 이 경우 지난해 서울의 한 재건축 아파트에서 조합원분양을 받았다면 5년 동안 다른 투기과열지구 재개발이나 재건축의 조합원분양이나 일반분양을 받을 수 없다. 규제지역에 대한 효력은 오는 19일부터 발생한다.

정부는 이번 대책에서 갭투자 근절 대책도 내놨다. 앞으로 무주택자가 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 사는 경우 집값과 관계없이 6개월 안에 입주해야 한다. 1주택자가 일시적 2주택 등을 활용한 ‘갈아타기’를 할 때도 이와 마찬가지로 6개월 안에 기존주택을 처분하고 새로 취득한 주택에 입주해야 한다. 종전엔 투기과열지구의 경우 1년 조정대상지역의 경우 2년이 적용됐다.

갭투자에 활용되고 있는 전세자금대출도 더욱 조인다. 종전엔 시세 9억 원 이상 주택 보유자에 대해 전세대출보증이 제한됐지만 앞으론 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우로 기준이 강화된다. 보증기관의 보증한도 또한 낮춘다. 주택도시보증공사(HUG)의 최대보증한도는 수도권 최대 4억 원에서 2억 원으로 낮아진다.

서민 대출상품인 보금자리론의 경우 거주 의무가 신설됐다. 앞으론 3개월 안에 전입해 1년 이상 실거주를 유지해야 한다. 이를 지키지 않을 경우 대출금을 회수한다. 주택금융공사 내규를 개정한 뒤 7월부터 시행한다는 방침이다.

투기과열지구나 조정대상지역에서 3억 원 이상 주택을 거래할 때 의무로 제출해야 하는 자금조달계획서는 앞으로 집값과 관계없이 제출해야 한다. 9월 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 개정 이후 바로 시행된다.

정부는 민간 재건축 사업에도 손을 댔다. 재건축 아파트의 집값 상승 재료가 되고 있는 안전진단 기준도 더욱 강화된다. 현재는 1차 안전진단 기관 선정을 각 시·군·구가 맡지만 앞으론 각 시·도가 맡게 된다. 2차 안전진단은 현장조사를 의무화한다. 정부는 연말 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정을 거친 뒤 내년 상반기부터 시행한다는 계획이다.

앞으로 서울 등 투기과열지구의 재건축 조합원분양은 2년 이상 거주한 경우에 한해 가능해진다. 현재는 거주 여부와 관계없이 토지등소유자에게 조합원 자격을 주고 있지만 앞으론 직접 입주해 사는 이들에게만 분양자격을 준다는 의미다. 재건축 거주의무 요건은 올 연말 도정법이 개정된 뒤 조합설립을 하는 단지부터 적용된다.

서울 강남과 잠실 일대 국제교류복합지구(SID)와 스포츠·마이스 민간투자사업의 경우 토지거래허가구역 지정을 추진한다. 서울시는 도시계획위원회 심의를 거친 뒤 이를 결정한다는 계획이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 기준면적을 넘는 토지(또는 주택 부수 토지)를 매매할 때 관할 시·군·구청장의 허가가 필요하다. 매수자는 이를 임대할 수 없고 2년 이상 실거주해야 한다.

정부는 이번 대책에서 법인에 대한 강력한 규제를 선보였다. 내년 종부세 과세분부턴 법인 보유 주택에 대해 주택 숫자에 따라 3%와 4%의 단일 세율을 적용한다. 개인을 기준으로 최고 세율이다. 또한 주택 명의별로 주어지던 6억 원의 종부세 공제를 법인에 대해선 폐지하기로 했다. 그동안은 개인과 법인으로 나눠 각 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수 있었지만 앞으론 6억 원만 가능하다.

법인의 임대사업자 혜택도 없어진다. 그동안은 법인이 소유한 주택을 임대주택으로 등록하면 종부세 합산을 배제했지만 18일 이후 등록되는 임대주택부턴 종부세를 과세한다.

정부는 법인이 주택이나 비사업용토지 등을 매각할 때 추가로 과세하는 10%포인트의 법인세도 20%로 올리기로 했다. 과세표준이 2억 원을 초과할 경우 종전엔 기본 20% 세율에 10%를 더했지만 앞으론 최고 40%의 세율로 계산해야 하는 셈이다. 참여정부 시절 도입된 법인세 중과세의 부활이다.

법인 대출도 막힌다. 현재는 규제지역에서 주택매매·임대사업자의 경우 담보인정비율(LTV) 20~50%가 적용되지만 앞으론 모든 지역에서 주담대가 금지된다. 법인에 대한 실거래 조사도 강화된다.

김현미 국토교통부 장관은 “최근 주택 시장에 이상 기류가 감지되고 있다”며 “역대 최저 수준의 금리와 급격히 증가하는 유동자금이 주택 시장으로 재유입되면서 서울과 수도권, 일부 지방에서 과열 현상이 다시 나타나고 있다“고 말했다. 이어 “늘어난 유동성이 주택시장 투기 수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고, 실수요자가 피해를 입지 않도록 주택시장 과열 요인을 차단할 것”이라고 말했다.

그는 “수도권 주택 거래량이 전년 대비 두배 가까이 증가하고 있는데, 특히 법인들의 매수 비중이 큰 폭으로 증가했다”며 “법인이 매수한 전국 아파트 비중은 2017년 1%에서 2020년 현재 6.6%까지 상승했다”고 지적했다. 김 장관은 “언제든지 부동산 시장이 과열되면 추가 대책을 내놓을 것”이라고 덧붙였다.

동아닷컴 정진수 기자 brjeans@donga.com