「세입자가 경매절차에서 전세금중 일부를 우선 변제받았더라도 나머지 전세금 전액을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다」는 취지의 대법원 판결이 보도되자 2일 보다 자세한 내용을 알고 싶어하는 독자의 문의전화가 많았다. 독자의 궁금증을 해소하기 위해 일문일답 형식으로 자세한 내용을 소개한다.
―이 판결은 모든 세입자에게 해당되나.
『그렇지 않다. 이사를 했을 경우 가장 기본사항인 전입신고를 저당권보다 먼저 한 세입자에게만 해당된다. 이사오자마자 전입신고를 하지 않아 다른 사람이 먼저 저당권을 설정했다면 보호받을 수 없다』
―저당권자보다 전입신고만 먼저 하고 확정일자를 나중에 받았다면 어떻게 되나.
『새주인을 상대로 소송을 벌여 전액을 받을 때까지 집을 비워줄 필요가 없다』
―확정일자는 저당권자보다 먼저 받았지만 전입신고를 늦게 한 사람은 어떻게 되나.
『세입자가 보호를 받기 위해서는 입주와 전입신고가 저당권자보다 앞서야 한다. 확정일자를 먼저 받았더라도 전입신고를 하지 않으면 효력을 발휘할 수 없기 때문이다』
―전입신고와 확정일자를 받기전에 저당권이 먼저 설정된 경우는 어떻게 하나.
『이 경우에는 전세권을 보호받을 수 없다. 전세계약을 하기 전에 저당권이 설정돼 있는지를 확인할 의무는 세입자에게 있기 때문이다』
―전입신고를 저당권 설정보다 늦게 했다면 전혀 보상받을 수 없나.
『소액세입자의 경우에는 일정 정도 보상받을 수 있다. 95년 10월 19일 개정된 임대차보호법 시행령 3조1항에는 서울시와 광역시의 3천만원 이하 세입자는 1천2백만원, 나머지 지역의 2천만원 이하 입주자는 8백만원을 순서와 관계없이 무조건 우선 변제받을 수 있다』
―이번 판결은 소액 세입자에게만 해당되나.
『전입신고만 저당권자보다 빨리 했다면 전세금 1억원이 넘는 고액 세입자도 보호받을 수 있다』
―받지 못한 전세금은 누구에게 요구해야 하나.
『경락받은 새주인에게 요구해야 한다. 따라서 새주인은 경매에 나가기 전에 미리 세입자 관련사항을 확인해야 한다』
―이번 재판에서 승소한 김모씨의 경우를 상세히 알려달라.
『김씨가 이사올 때는 그집에 저당권이 설정되지 않아 1천5백만원에 전세계약하고 이사했다. 그러나 전입신고를 하고 확정일자를 받지 않고 미루고 있었다. 그러다가 갑자기 자신이 사는 집이 입주후 저당잡힌 것을 알고 뒤늦게 확정일자를 받았다. 집주인은 부도를 내고 달아났고 집은 경매에 부쳐졌다. 소액 세입자였기 때문에 5백만원은 우선 변제받았으나 나머지는 저당권자보다 순위가 늦어 받지 못해 소송을 낸 것이다』
〈조원표기자〉
