[은행대출 이렇게]『기존 고금리대출 저금리로 바꾸라』

“담보로 맡길 집만 있으면 은행문턱은 높은 게 아니다.”

금융기관의 주택담보대출이 봇물을 이루고 있다. 조흥은행의 경우 시행 두달만에 1천1백억원 이상이 대출됐다. 금리는 최저 연 11%대로 떨어졌다.

조흥은행 목경호마케팅팀과장은 “기존에 고금리로 빌렸던 은행대출금을 저금리 대출로 전환할 수 있는 좋은 기회”라고 말한다.

▽아파트 담보가 인기〓아파트 단독주택 연립주택 등 주거용 주택으로 소유권 등기가 돼있으면 담보로 맡길 수 있다. 상업용 부대시설과 거주용 집이 붙어 있는 건물은 담보로 치지 않는 곳도 있어 은행에 확인할 필요가 있다.

은행은 현금화하기 쉬운 아파트를 가장 선호한다. 연립주택 등은 가격변동폭이 커 담보가치가 상대적으로 떨어진다는 것. 하나은행의 경우 아파트 담보에 대해서는 대출금리를 0.5%포인트 깎아준다.

▽담보가액 산정〓대출한도는 담보주택 유효담보가액의 70∼80%까지다. 유효담보가액은 감정가격(아파트 시세표에서 하한가 금액)에서 △선순위 저당권 설정금액 △임대차보증금(전세금) △소액임차보증금을 뺀 금액이다.

은행은 전세계약이 없더라도 집주인이 대출받은 후 빈 방을 전세로 내줄 때에 대비해 미리 빈 방 하나당 소액임차보증금(서울 및 광역시는 1천2백만원, 기타 지역은 8백만원)을 공제한다.

▽부대비용〓저당권을 설정할 때 고객이 부담하는 비용은 △등록세(저당권 설정액의 0.2%) △교육세(등록세의 20%) △주택채권 매입액(저당권 설정액의 1%) △법무사 수수료(대출금액의 1.5% 안팎) △담보조사 수수료(감정가액의 0.02%, 2만∼10만원) △수입인지대(1만∼15만원) 등. 감정가액 1억2천만원짜리 아파트로 4천만원을 빌리면 부대비용으로 50만원 가량이 든다.

▽고금리대출을 싼 대출로 바꾸기〓집을 저당잡히고 고금리대출을 쓴 사람은 현재 시판중인 저금리 주택담보대출을 쓰기가 간단치않다. 선순위저당권이 설정돼있기 때문이다.

방법은 있다. 작년초 A은행에서 연 19%로 주택담보대출을 받은 K고객이 B은행에서 저금리대출을 받는 경우를 보자. 2순위 담보권을 설정하고 저금리 대출금을 내주는 B은행의 협력이 절대적으로 필요하다. K씨는 대출받는 즉시 기존 대출금을 상환→담보해지서류작성→등기소 접수→B은행 1순위 담보권자 설정 등의 절차를 거친다.

은행입장에선 2순위 담보라는 위험은 있지만 대출고객 확보를 위해 이같은 방법을 고객에게 적극 권유하고 있다. 법률적인 문제는 법무사에게 의뢰하면 된다.

▽기타 체크포인트〓대출금리를 고정금리로 할지, 변동금리로 할지를 선택해야 한다. 요즘처럼 시중금리가 떨어질 때는 변동금리로 대출받는 것이 유리할 수 있다. 다만 금리수준은 변동금리가 고정금리보다 높은 편이다.

대출금을 중도상환할 경우에 대비해 별도의 수수료가 있는지 여부를 따져본다. 중도상환시 최고 2%포인트의 수수료를 물리는 금융기관도 있다. 기본적인 준비서류는 부동산등기부등본 등기권리증 인감증명서 등.

〈이강운기자〉kwoon90@donga.com