［텅빈 상가－사무실 입주자유치？］전문직겨냥 구조 바꾸라

《빈 사무실이 늘어나고 빌딩 임대료가 곤두박질치고 있다. 부동산개발회사 신영건업에 따르면 4월말 현재 서울시내 상가 및 업무용빌딩 공실률은 15%, 임대료는 작년 11월에 비해 20% 가량 떨어졌다. 테헤란로 여의도 등지의 목 좋고 값 비싼 빌딩일수록 공실률과 임대료 하락률이 컸다. 전문가들은 이런 추세가 상당 기간 계속될 것으로 내다봤다.》

▼임대료 인하〓임대료는 연말까지 5∼10% 가량 더 떨어질 것으로 예상된다. 미리 가격을 내려 가능한 한 빨리 입주자를 구하는 편이 유리하다. 한국컴퓨터는 2월 서울 마포 벤처비즈니스센터의 임대료를 27% 내려 3주만에 사무실 23개를 모두 임대했다.

▼임대기간 줄이기〓일부 아파트 상가들은 임대기간을 6개월로 줄여 임차인 유치에 성공했다. 임대기간이 짧을수록 시세 수준의 임대료로 재계약이 이뤄질 가능성이 크기 때문에 임대료가 계속 떨어지는 상황에서 고객을 끌 수 있는 전략이다.

▼빌딩 개조〓명확한 수요자 설정과 꼼꼼한 손익 계산이 필수. 서울 남대문 국제화재빌딩은 남아도는 지하 주차장 25%를 상가로 개조중이다. 지상 1, 2층 점포를 지하로 옮기고 점포 자리를 사무실로 임대하면 4, 5년 뒤에 공사비 15억원을 회수할 수 있다는 계산. 소규모 창업자나 영업직원들을 겨냥해 60평 이상의 공간을 2∼5평 단위의 개인 부스로 나누고 비서 업무를 공동대행해주는 ‘비즈니스텔’ 형태의 개조도 시도해 볼 만하다. 부스와 사무용 기기를 마련하고 인터넷 전용회선을 까는 데 보통 평당 30만∼1백만원 가량 든다.

▼서비스 차별화〓서울 역삼동 장안빌딩은 5천만원을 들여 케이블TV 및 인터넷 전용회선을 설비해 컴퓨터업체 등에 사무실 2개를 임대했다. 월 평균 1백만원의 전화사용료를 건물주가 내는 대신 10만원 가량의 회선 사용료만 내도록 해 입주자 부담을 크게 덜어준 것이 성공 비결.

청소비 관리비 등을 깎아 기존 임차인을 주저앉히거나 사무집기를 무료로 제공해 고객을 붙잡기도 한다.

▼적극적 마케팅〓각종 정보매체를 적극 활용하고 발로 뛰어 수요자를 ‘발굴’해야 한다. 외국인 입주자 개척도 해볼 만하다. 외국인은 가격수준보다 내부설비와 주변여건 등에 민감하다.

〈이철용기자〉lcy@donga.com