[부동산시장 빠른 회복세]보유자금대별 투자전략

급등락하는 주식보다는 안전하고 금융상품보다는 높은 수익성을 기대하는 투자자라면 부동산에 관심을 가질 필요가 있다.

경기가 점차 회복세를 보이면서 아파트 등을 중심으로 부동산가격이 국제통화기금(IMF) 관리 체제 이전 수준으로 빠른 속도로 회복할 기미를 보이고 있는데다 내년부터는 이같은 추세가 더욱 가속화할 가능성이 크다.

보유자금대별로 추천할 만한 부동산 상품을 정리해본다.

▼5000만원 이하▼

여유자금이 많지 않으므로 안전성과 환금성(換金性)이 높은 상품을 고르는 노력이 요구된다.

부동산을 직접 사는 것보다는 한국토지공사나 한국토지신탁 성업공사 등이 발행하는 자산유동화채권(ABS)이나 토지증권 등 부동산간접투자상품을 노리는 게 좋다.

▼5000만∼1억원▼

전세를 끼고 20∼30평형대 아파트를 사두는 방법이 추천된다. 지하철역세권 아파트라면 ‘0’순위 투자대상이다. 원하는 때 쉽게 팔 수 있고 임대수요가 높아 부동산경기가 본격 회복될 경우 가장 먼저, 그리고 가장 많이 가격이 오른다.

법원경매 등을 통해 도심지내 20∼40평 규모의 자투리땅을 사두는 것도 괜찮은 투자법이다. 올해초 자투리땅에 건물을 신축할 수 있게 건축법이 개정됐기 때문에 활용도가 높아졌다. 다만 어떤 용도로 활용하느냐에 따라 수익차가 크므로 꼼꼼한 투자 계획이 필요하다. 또 건물 등을 지을 때 필요한 건축비 등도 투자비에 포함해두는 걸 잊어선 안된다.

법원경매로 나온 대도시 주변 특히 수도권 외곽순환고속도로 인터체인지 주변에 위치한 준농림지나 상가 등도 고수익을 보장할 수 있는 투자 상품이다.

청약통장을 갖고 있다면 통장을 활용, 30평형대 아파트를 분양받은 후 프리미엄(웃돈)이 붙었을 때 분양권을 파는 ‘분양권 전매’도 괜찮은 부동산재테크법이다.

일반적으로 서울지역에서 분양되는 30평형대 아파트의 분양가는 1억5000만∼2억원선이고 계약금은 분양금의 20% 정도다. 따라서 계약금을 치르고 1차 중도금을 내기 전까지 적당한 시점을 골라 팔면 된다.

다만 계약 전후나 1차 중도금 납부일 직전은 피하는 게 좋다. 이때쯤이면 팔려는 물량이 쏟아져 나오기 때문에 프리미엄이 낮게 형성될 가능성이 높다.

▼1억∼2억원▼

20평형대 미분양아파트를 분양받아 임대주택사업자로 나서는 게 최선의 부동산투자법이다. 월세 등을 놓으면 다달이 고정수입을 올릴 수 있는데다 소유권 등기시 등록세와 취득세를 면제받고 5년간 임대후 되팔 경우에 양도소득세도 100% 감면받을 수 있다.

현재는 임대주택을 5채 이상 확보해야 사업자 등록이 가능하지만 11월중 관련법령이 개정되면 등록기준이 2채 이상으로 완화돼 초기 자금부담도 현재보다는 훨씬 줄어들 게 된다. 대학가나 사무실밀집지역 등이 주 공략대상이며 지하철 등 대중교통이 가까운 곳이 1순위 공략대상이다.

이런 조건을 갖춘 곳에서 미분양아파트를 구하기 어렵다면 기존에 분양된 아파트의 분양권을 사두는 것도 방법이다. 이 경우 등록세와 취득세는 감면받지 못하지만 양도세는 5년간 임대후 팔 경우엔 50%를, 10년간 임대후 판다면 100% 전액을 감면받을 수 있다.

단독주택을 매입, 입지 여건에 맞춰 상가 등으로 개조해서 임대를 놓는 것도 괜찮은 투자 방법이다.

▼2억원 이상▼대부분의 부동산 상품 투자는 물론 소규모 개발사업을 노려볼 만하다.

가장 권할 만한 방법은 1∼2층에 점포를 운영하면서 3∼4층에는 직접 거주할 수 있는 상가주택을 법원경매를 통해 사는 것이다. 상가주택의 최대 매력은 점포를 직접 운영하거나 임대를 놓고 고정수입을 올릴 수 있다는 점. 서울에서 상가주택은 일반적으로 5억원 안팎을 호가하지만 법원경매를 이용하면 시세의 60∼70% 수준에서 살 수 있다.

강원도 속초 태백권 등이나 제주도 등 개발 가능성이 높은 지방 땅도 장기적인 투자대상으로 고려해볼 만하다. 다만 토지는 환금성이 떨어지는 상품이라는 걸 염두에 두고 투자 전략을 짜야 한다.

▼매물 정보▼

재테크 이익을 극대화하려면 매물정보를 남보다 빨리 정확하게 얻는 게 중요하다.

정보를 얻는 가장 손쉬운 방법은 일간지 부동산면을 꾸준히 정독하고 정보의 바다로 일컬어지는 인터넷이나 PC통신 등을 부지런히 검색해보는 것.

또 관련 분야의 전문지를 정기구독하는 것도 추천할 만한 방법이다.

벼룩시장 등과 같은 생활정보지나 전국적인 체인망을 갖춘 중개업소도 훌륭한 정보원이라는 걸 잊어선 안된다.

(도움말:한국부동산컨설팅 02―393―8888)

〈황재성기자〉jsonhng@donga.com