[세금]기준시가 ‘껑충’… 우리집 세금 얼마나 늘까

건물을 양도하거나 증여 상속할 때 기준이 되는 국세청 ‘기준시가’가 7월1일을 기해 전국 평균 12.2% 올랐다. 국세청은 특히 아파트나 연립주택이 아닌 일반주택에 대해서도 기준시가를 적용하기로 하고 기준시가를 산출하는 방법을 고시했다.

기준시가 인상과 일반주택에 대한 기준시가 고시로 세금은 얼마나 늘어날까. 자세한 내용을 문답으로 알아본다.

[문]서초구 반포동에 있는 일반주택을 팔려고 하는데 국세청이 고시한 기준시가에 따라 양도소득세를 계산하는가.

[답]일반주택의 경우 1일부터 시행하는 기준시가는 상속세와 증여세를 부과할 때 적용하고 양도소득세에 대해서는 6개월간의 경과기간을 준 뒤 2001년1월1일부터 적용한다.

따라서 일반주택을 올해 12월31일 이전에 잔금을 받고 양도하는 경우에는 새로 고시된 기준시가에 따르지 않고 현재 시행중인 기준시가에 따라 양도소득세를 계산하면 된다.

[문]부동산 값이 최고조에 달했던 89년12월 서초동 단독주택(대지 80평,건평 50평)을 6억원에 샀는데 1가구2주택이 되어 팔려고 한다. 현재 시가인 6억5000만원(취득시 취득세 및 등록세 1800만원 납부)에 팔려고 하는데 2001년1월 이후에 양도할 경우 양도소득세는 얼마나 내야하는가. 세무서에 물어보니 현재 기준시가에 따라 양도소득세를 계산하면 대략 5000만원 정도가 된다고 들었다.

[답]양도소득세는 원칙적으로 기준시가로 계산하지만 실거래가액으로 신고하는 경우는 실거래가액에 의해 계산한다. 기준시가에 의해 계산한 양도소득세가 5000만원 정도 된다면 실거래가액에 의해 양도소득세를 내는게 유리하다.

실거래가액으로 양도소득세를 계산하면 양도가액 6억5000만원에서 취득가액 6억원을 빼고 취득세 등록세인 필요경비 1800만원을 공제하면 양도차익은 3200만원. 여기에 장기보유특별공제(30%) 960만원을 공제하고 양도소득공제 250만원을 빼면 과세표준은 2240만원이다. 여기에 20%의 세율을 곱하면 448만원이 내야할 세금이다. 하지만 부동산 양도신고를 하면 15%의 예정신고납부세액공제를 받을 수 있기 때문에 내야할 세금은 주민세를 합쳐 419만원 정도가 된다. 실거래가액으로 신고하는 것이 절세하는 방법이다.

[문]일반주택의 평가방법을 행자부 시가표준액에서 국세청의 고시하는 기준시가로 변경함으로써 상속세와 증여세 부담이 일시에 늘어나는게 아닌가.

[답]국세청이 고시한 일반주택의 기준시가는 시가의 60∼70% 정도인데 상속세 증여세를 계산할 때 각종 공제가 많아 세부담은 크게 늘지 않는다. 상속세는 기초공제 배우자공제 기타 인적공제가 있고 배우자가 있는 경우 최하 10억원을 공제해주기 때문에 상속재산이 10억원 미만인 경우 상속세 부담은 없다.

[문]양도소득세나 상속세 증여세 종합토지세 등을 부과할 때 적용되는 국세청 기준시가와 공시지가, 개별지가 및 행자부 시가표준액은 어떻게 다르고 어떤 용도로 사용되는가.

[답]국세청 기준시가는 양도소득세를 계산할 때 실거래가액 대신 적용하는 가액이다. 공시지가는 각 지역마다 ‘표준지(대표적인 토지)’에 대해 고시하는 가액이다. 개별지가(또는 개별공시지가)란 이러한 표준지의 가액을 참작해 시장 군수 구청장이 매년 1월1일을 기준으로 관할구역 내에 있는 토지의 필지별 가격을 평가, 고시한 것이다. 행자부 시가표준액은 지방세법상의 취득세나 종합토지세를 과세하는데 적용한다.

주택 등 건축물을 양도할 때는 국세청이 고시하는 기준시가를 적용하고 토지의 경우에는 개별공시지가를 적용한다. 상속세나 증여세의 경우 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가를 적용한다. 취득세는 시가표준액에 따라 세금을 계산한다.

<이훈기자>dreamland@donga.com