[세금] 이사철 주택매매시 절세 방법

이사철 집을 사고 팔려면 어김없이 세금 문제에 부딪치게 된다.

새 집으로 옮긴 뒤 갑자기 고액의 ‘세금 고지서’가 날라오면 당황하기 일쑤다.

주택을 매매할 때는 양도소득세 교육세 농어촌특별세 등 세 가지 국세와 취득세 등록세 등 두 가지 지방세가 항상 따라다닌다는 사실을 잊어서는 안된다. 자칫 집을 잘못 처분하면 5가지 세금 외에 상속세와 증여세까지 물게 될 수도 있다.

▽내년 1월부터 기준시가 상승〓국세청이 7월 고시한 건물의 기준시가는 지난해에 비해 상당히 높아졌다. 기준시가는 집을 사고 팔 때 모든 세금 부과의 근거가 된다. 따라서 세율에 변화가 없더라도 기준시가가 높아지면 세금을 더 물어야 한다.

그러나 올해말까지 국세청이 현행대로 시 도지사가 정한 시가표준액을 적용할 계획이어서 큰 변화는 없을 것으로 예상된다. 하지만 2001년 1월부터는 새로운 기준시가를 적용하기 때문에 내년에 집을 팔고 이사하면 세금을 다소 많이 낼 가능성이 있다.

내년부터 적용될 기준시가는 국세청 인터넷 홈페이지(www.nta.go.kr)에서 조회할 수 있다.

▽양도소득세가 첫번째 관문〓양도소득세는 주택 매매차익에 대해 부과되는 세금. 집을 8000만원에 사들였다가 1억원에 판다면 2000만원이 세금부과의 기준이 된다.

하지만 1가구1주택일 경우에는 양도일 현재 3년 이상 보유한 뒤 팔면 양도소득세가 부과되지 않는다. 따라서 보유주택이 1가구1주택 혜택을 적용받는지 알아보는 것이 집을 팔려고 할 때 가장 먼저 고려해야 할 사항이다. 양도세의 세율은 20∼40%로 높은 편이다.

등기 이전을 하지 않고 집을 파는 ‘미등기 양도’의 경우에도 양도세를 피할 수 없다.

그렇지만 거주하던 집이 팔리지 않아 이사를 먼저 한 뒤 집을 나중에 양도할 경우에는 일시적으로 1가구2주택이 되더라도 무조건 양도소득세를 부과하지는 않는다. 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 전에 살던 집을 양도하면 1가구1주택으로 인정받는다.

주택을 한 채씩 3년 이상 보유한 남녀가 결혼해 1가구2주택이 된 뒤 집 한 채를 팔 경우에도 양도소득세를 물지 않는다.

이처럼 부득이한 사유로 1가구2주택이 된 경우에는 양도소득세 부과 여부를 관할 세무서나 국세청에 문의할 필요가 있다.

반면 주택 연면적이 80평 이상이고 양도가액이 6억원이 넘는 단독주택이나 엘리베이터나 20평 이상의 수영장이 있는 고급주택은 1가구1주택이더라도 양도세를 내야 한다.

과세표준은 양도차익에서 집을 취득할 때 든 비용을 뺀 금액. 예를 들어 8000만원에 산 주택을 1억원에 팔면서 240만원의 경비가 들어갔다면 1억원―8000만원―240만원〓1760만원이 과세표준이다.

양도세는 원칙적으로 기준시가에 따라 계산되지만 실거래가액으로도 신고가 가능하다. 따라서 기준시가와 실거래가로 양도소득세를 비교해 유리한 방법을 택할 수 있다. 그러나 고급주택이나 주택을 1년 미만 보유한 때는 무조건 실거래 가액으로 양도소득세가 계산된다.

납세자가 ‘부동산 양도 신고’를 마치고 세금을 자진 납부하면 세액의 15%를 감면받는다.

▽취득세나 등록세도 복병〓취득세 등록세의 과세표준은 30일 이내에 신고한 경우 신고한 가격으로 산정한다. 하지만 30일 내에 신고하지 않거나 신고가액이 시가표준액에 미달하면 시가표준액이 과세의 기준이 된다는 점에 유의해야 한다.

고급주택 별장 등 사치성 재산은 취득세가 중과된다.

직업 연령 재산상태 등으로 판단할 때 주택을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 자금출처 조사를 받을 수도 있다. 그러나 30세 이상 세대주는 2억원 이상의 주택을 취득할 때에만 조사를 받는다.

또 5억원 이상인 주택을 특별한 소득이 없는 배우자에게 양도했을 경우 증여세가 부과될 수 있다.

이밖에 주택을 살 때는 농어촌특별세와 교육세를 내야하며 인지대와 증지비도 따로 납부해야 한다.

<정위용기자>viyonz@donga.com