[주택계약 가이드]＂저당권―집 면적 등기부등본 확인을＂

최근 서울 구로구 독산동에서 단독주택을 매입한 김상훈씨(35)는 이사를 마친 후 계약서의 집 면적과 실제 집 면적이 다르다는 것을 뒤늦게 알았다. 계약서에는 대지가 85평이었지만 실제 집 면적은 75평 남짓. 그가 등기부등본을 다시 확인해보니 75평이었다. 계약 때 등기부등본에서 소유권 부분만 살피고 면적부분을 놓치는 실수를 저지른 것. 그래서 김씨는 최근 조영호 변호사(40)를 찾았다. 조변호사는 5년간 분당에서 부동산중개업소를 운영하다 96년 사법고시에 합격한 부동산 전문 변호사. 그로부터 주택 계약시의 주의점을 알아본다.

■가압류―가등기 있으면 금물

김씨의 경우를 상담한 조변호사는 ‘착오 또는 사기에 의한 계약’임을 입증해 계약을 무효화하는 것이 좋겠다고 조언했다. 그러나 이를 입증하기가 만만치 않은데다 김씨의 잘못도 있어 피해를 완전히 없애기는 쉽지 않다는 것. 조변호사는 “부동산 계약 관련 소송 중 가장 많은 종류가 김씨와 유사한 사례”라며“등기부등본 등 계약서류는 아무리 꼼꼼히 살펴도 지나치지 않다”고 강조한다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 돼 있다. 표제부에 집의 위치(주소)가 표시돼 있다. 실제 위치와 등기부상의 위치가 다를 수 있어 유의해야 한다. 계약서에는 반드시 등기부상의 주소를 기재해야 한다. 갑구에는 해당 부동산의 소유관계 변화가 표시돼 있고, 을구에는 저당권 설정 내용이 포함돼 있다. 이를 통해 계약 당사자가 해당 부동산의 소유자인지를 확인해야 한다. 가압류 가등기 등이 기재돼 있다면 계약은 금물. 근저당의 경우 저당 금액과 전세금을 합친 금액이 집 시세의 80% 이하라면 전세계약을 해도 괜찮다.

■등기부상 소유자와 계약

주인의 가족이나 친척, 중개업자가 “주인이 계약을 맡겼다”며 대신 계약을 하러 나오는 경우가 적잖다. 주인이 위임사실을 부인할 수 있으므로 계약은 등기부상의 소유자와 직접 하는 것이 좋다. 피치 못할 사정이 있을 때는 위임장과 주인의 인감증명을 받아야 한다.

■전세땐 전입신고―확정일자 필수

세입자가 전세금을 지키기 위해 전입신고와 확정일자 날인은 기본이다. 전입신고를 마치면 집이 경매처분되더라도 계약기간 중 집을 비우지 않아도 되는 권리(대항력)가 생긴다. 확정일자 날인을 받으면 집이 경매처분될 때 경락대금에서 전세금을 우선 돌려받을 수 있는 권리(우선 변제권)를 보장받는다. 동사무소에서 전입신고와 확정일자 날인을 함께 처리하면 된다.

■해지는 중도금 치르기전에

계약서를 쓰고 계약금을 치른 후 계약을 취소해야 하는 사정이 생길 수 있다. 이 때는 중도금을 치르기 전에 계약 해지를 결정해야 한다. 중도금을 내고 나면 계약 당사자가 서로 합의하지 않는 한, 어느 한쪽이 계약을 해지할 수 없다. 계약금만 오갔다면 위약금을 물고 계약을 깰 수 있다.

■한달전까지 임대연장 여부 통보

집 주인은 세입자에게 계약기간 만료 1∼6개월을 앞두고 세입자에게 계약 연장 여부를 통보해야 한다. 1개월 전까지 세입자에게 통보하지 않으면 계약이 자동 연장된 것으로 간주된다.

<이은우기자>libra@donga.com