[세금]월세 임대땐 소득세 낸다

초저금리 시대를 맞아 부동산 임대로 재테크를 하려는 사람들이 많아졌다. 주택임대는 안정적인 수입을 거둘 수 있는 게 가장 큰 장점. 또 주택임대 공급이 많아질수록 무주택서민들은 주거생활에 안정감을 느낄 수 있어 서로에게 좋다. 주택임대를 할 때도 여러 세금이 따른다. (편집자)

<취득할 때 세금>

주택을 취득하면 건물과 토지에 대한 취득세와 등록세를 내야한다. 이외에도 일정액의 농어촌특별세와 교육세를 내야한다.

▽취득세〓주택을 사면 일단 건물과 토지 취득에 대해 취득세를 신고납부해야 한다. 취득세는 취득가액에 세율을 곱해 계산한다. 취득가액은 주택 취득자의 신고액이 원칙이지만, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준에 미달하면 시가표준에 따른다.

세율은 원칙적으로 2%며 고급주택은 10%에 이른다. 건물의 연면적이 331㎡를 초과하면 고급주택으로 분류된다.

취득세는 취득한 날부터 30일 이내에 신고하고 세금을 자진납부해야 한다. 기한 내에 자진신고하지 않거나 미달신고한 경우에는 20%의 가산세를 내야 한다.

▽등록세〓주택을 취득하면 소유권이전등기를 하게 되는데, 이 때 등록세를 납부해야 한다. 등록세는 등기할 당시의 가액에 세율을 곱해 계산한다. 등기할 당시의 가액은 취득세와 마찬가지로 신고에 의하며, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액에 의한다.

세율은 매매에 의한 취득의 경우는 3%, 상속으로 인한 취득은 0.8%, 증여에 의한 취득은 1.5%. 등기하기 전까지 등록세를 신고납부해야하며 신고납부를 하지 않을 경우에는 20%의 가산세를 추가로 내야 한다.

<보유할 때 세금>

주택을 임대하기 위해 보유하고 있는 경우 종합소득세, 재산세, 종합토지세를 내야 한다. 주택임대에 대한 부가가치세는 면제된다.

▽종합소득세〓주택을 임대함에 따라 발생한 소득은 다음해 5월에 소득세를 신고납부해야 한다.

농어촌지역에 3개 이하의 주택을 소유하고 있거나 도시지역에 2개 이하의 주택을 소유하고 있는 경우 주택임대소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않는다.

그러나 고급주택을 임대하거나 도시지역에 국민주택규모를 초과하는 2개 이상의 주택을 임대하는 경우 등에는 소득세를 과세한다.

주택 수를 계산할 때는 몇 가지 주의할 점이 있다. 우선 원룸과 같은 다가구주택의 경우에는 1개의 주택으로 본다.

공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 보며, 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하고 있는 경우에는 합산해서 판단한다.

월세를 받는 경우에는 1년간의 월세를 합하여 수입금액을 계산한다. 임대보증금이나 전세금에 대해서는 보증금 등에서 건설비(또는 취득가액)를 차감한 금액에 이자율을 적용해 수입금액을 계산한다.

예를 들어 취득가액 1억5000만원짜리 아파트를 전세 1억원에 임대하는 경우와, 5000만원 보증금에 월100만원으로 임대하는 경우를 총수입금액으로 비교해보자.

전세의 경우는 취득가액보다 전세금이 적기 때문에 종합소득세를 낼 필요가 없다. 그러나 월세의 경우 월세 1백만원의 1년 합계액인 1200만원이 수입금액으로 계산된다. 따라서 월세를 주는 경우는 전세 때와 달리 소득세를 부담해야 한다.

▽재산세〓재산세는 매년 건물소유자에게 시·군·구가 부과한다. 재산세를 부과할 때 건물소유여부를 판단하는 기준일은 매년 5월 1일.

따라서 4월중에 매매가 일어난 경우는 새로운 취득자에게 재산세가 부과되고, 5월중에 매매가 일어난 경우는 종전 소유자에게 재산세가 부과된다는 점을 주의해야 한다.

▽종합토지세〓종합토지세는 토지를 보유하고 있는 경우 내는 세금이다. 따라서 주택의 대지 지분에 대해서도 부과하게 된다. 종합토지세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 한다.

따라서 6월 1일 현재 토지소유자에게 10월 중에 해당 지방자치단체에서 고지서를 발부하며 이를 납부하면 된다. 종합토지세의 납부마감은 10월 31일이다.

<이병기기자>eye@donga.com