[세금]'강남 세금대란' 실수요자는 무관

서울 강남이 떨고 있다.

작년 아파트 가격이 급등한 시기에 집을 팔고 매매차익을 줄여 신고한 사람들은 가산세가 두렵고 재건축 추진 아파트에 사는 주민들은 공동주택 기준시가 인상이 걱정이다.

국세청이 9일 발표한 세무종합대책으로 서울 강남권에는 과연 ‘세금대란(大亂)’이 닥칠까.

▽실수요자는 걱정할 게 없다〓이번 세무조사의 대상은 아파트분양권 전매자와 재건축 추진아파트 단기거래자다.

또 공동주택 기준시가 수시고시는 강남 서초 송파 강동구의 재건축을 추진중인 95개 아파트 단지에만 적용된다.

공동주택 기준시가는 아파트를 팔거나 상속 증여받았을 때 과세기준이다. 아파트를 단순히 보유하고 있는 사람에게는 전혀 영향을 주지 않는다.

아파트를 판다 하더라도 3년 이상 보유한 1가구1주택자에게는 양도소득세가 부과되지 않는다.

자료:국세청

▽기준시가가 얼마나 오를까〓국세청은 95개 재건축 추진단지의 기준시가를 이르면 3월경 새로 고시할 계획이다.

아파트 기준시가는 아파트 동, 층, 호별로 시가의 80∼90%선에서 결정하기 때문에 일률적으로 얼마나 오른다고 말하기는 어렵다.

다만 어림잡아 보면, 이 지역의 작년 아파트값 평균 상승률이 30% 정도이고 작년 7월1일 고시에서 상승분을 한 차례 반영했기 때문에 평균적으로 15∼20% 정도 오를 가능성이 크다는 게 국세청의 설명이다.

이번 투기대책의 영향으로 아파트값이 떨어지면 기준시가 오름폭은 이보다 적을 수도 있다.

▽세금부담은 얼마나 늘어나나〓매매가격 취득가격 보유기간 등에 따라 천차만별이기 때문에 예를 들어볼 수밖에 없다.

강남구에 사는 K씨가 1년여전 25평짜리 재건축 추진아파트를 1억7000만원에 샀고 지난해 7월1일 고시된 기준시가는 2억6000만원이라고 가정하자.

K씨가 이 상황에서 아파트를 판다면 1796만4000원을 양도소득세로 내야 한다.

그러나 기준시가가 5% 오르면 2264만4000원, 10% 오르면 2732만4000원, 15% 오르면 3200만4000원, 20% 오르면 3668만4000원, 25% 오르면 4136만4000원, 30% 오르면 4604만4000원 등 양도소득세가 크게 늘어난다.

기준시가 인상률에 따른 세금부담증가율은 △5%일 때 15.8% △10%일 때 31.6% △15%일 때 47.3% △20%일 때 63.1% △25%일 때 78.9% △30%일 때 94.7%라는 계산이 나온다.

▽장기보유와 성실납세가 최고의 절세(節稅)〓아파트를 1년 이상 보유하면 낮은 세율이 적용된다. 3년 이상 보유하면 양도차익의 10∼30%를 소득에서 공제받는다.

등기 전에 양도세를 신고 납부하면 세액의 15%를 공제받고, 아파트를 판 달로부터 2개월 안에 예정신고하고 세금을 내면 세액의 10%를 공제받는다.

매매한 다음해 5월 확정신고를 하면서 세금을 줄여서 내면 미납분에 대해 10%의 신고불성실 가산세를 물린다. 또 미납금액에 대해 매일 0.05%의 납부불성실가산세가 붙는다.

천광암기자 iam@donga.com