＂재산세 나는 얼마나 느나＂

최근 행정자치부의 재산세 인상안 발표를 접하는 아파트 소유자들은 혼란스럽기만 하다.

아파트 재산세를 계산하는 공식이 워낙 복잡하고 인상안이 2개인데다 국세청의 기준시가 마저 바뀌었기 때문이다.

지금까지 발표된 안을 놓고 재산세가 얼마나 늘어나는지를 알아본다.

▽재산세 과세표준(과표) 계산법=재산세 과세표준인 건물 시가표준액은 신축건물 기준가액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과년수별 잔가율(殘價率), 면적, 면적에 대한 가산율, 특정건물 가산율 등을 곱해 계산한다.

신축건물 기준가액은 행정자치부가 매년 정해 시도지사에게 권고한다. 기준가액은 2000년 이후 3년 동안 ㎡당 16만5000원을 유지하고 있다.

구조지수와 용도지수는 건물의 구조와 용도에 따라 달라지지만 아파트는 통상 1이라고 봐도 무방하다.

위치지수는 부속토지의 공시지가에 따라 0.8∼1.3 범위에서 결정된다. 서울 강남구 아파트단지는 대개 1.1 안팎이다.

경과년수별 잔가율은 신축건물이 1이며, 매년 0.013씩 빼면 된다. 면적은 건축대장을 기준으로 하며 단위는 ㎡다. 면적에 대한 가산율은 전용면적이 100㎡ 이상일 때 적용되고 범위는 1.05∼1.6이다.

특정건물 가산율은 국세청 기준시가가 3억원을 넘는 공동주택에만 붙는다. 기준시가가 △3억원 초과∼4억원 이하(A그룹)면 1.02 △4억원 초과∼5억원 이하(B그룹)면 1.05 △5억원 초과(C그룹)면 1.1이다.

▽행자부의 기본 방침=행자부가 12일 공식 발표한 '주택시장 안정대책'에 따르면 우선 부동산투기과열지역의 특정건물 가산율이 크게 오른다.

1안은 2003년에 △A그룹 1.09 △B그룹 1.15 △C그룹 1.25로, 2006년에 △A그룹 1.12 △B그룹 1.25 △C그룹 1.4로 올린다는 내용.

2안은 2003년에 △A그룹 1.11 △B그룹 1.18 △C그룹 1.3으로, 2006년에 △A그룹 1.17 △B그룹 1.35 △C그룹 1.5로 인상한다는 것.

신축건물 기준가액은 1안이 ㎡당 17만∼17만8500원, 2안이 17만5000∼18만3750원으로 조정한다는 내용. 특정건물 가산율 인상은 투기과열지역의 고가(高價)아파트 소유자들에게만 영향을 주는 반면 신축건물 기준가액 인상은 전국적으로 영향을 준다.

행자부의 발표 내용만으로 실제 재산세가 얼마나 오를지 가늠하기는 어렵다. 재산세율은 과표에 따라 0.3∼7%로 다양하다. 과표가 크게 오르면 세율 자체가 높아지기 때문에 과표의 상승률보다는 재산세액의 상승률이 더 가파르다.

▽재산세 계산 사례=서울 강남 지역에 있는, 지은 지 5년된 34평짜리 A아파트를 예로 들어보자.

건물 시가표준액 공식에 따라 계산하면 이 아파트의 과표는 2042만3400원, 재산세는 10만230원이다. 또 시가표준액이 바뀌면 함께 바뀌는 도시계획세 공동시설세 교육세를 포함한 재산제세(諸稅)는 17만8640원 가량이다.

행자부의 1안을 적용해 내년에는 기준가액이 17만원으로 오르고 특정건물 가산율이 1.09로 높아진다고 보자. 그러면 순수 재산세는 13만590원으로, 교육세 등을 포함 재산제세는 22만1660원으로 늘어난다.

2안을 적용해 기준가액이 17만5000원으로, 특정건물 가산율이 1.11로 높아진다면 재산세는 16만3170원이 된다. 또 재산제세는 26만4230원이다.

이같은 계산사례는 국세청의 기준시가가 올랐다는 점을 고려하지 않은 것이다.

▽기준시가 인상까지 감안하면= 국세청은 13일자로 수도권 지역 441개 아파트단지 30만9461가구의 기준시가를 크게 올렸다.

기준시가는 양도소득세 상속세 증여세뿐 아니라 재산세에도 영향을 준다. 기준시가가 오르면 특정건물 가산율의 적용을 받는 곳이 늘어나기 때문이다.

A아파트의 경우 기준시가가 3억6000만원에서 4억1000만원으로 높아졌다면 A그룹이 아닌 B그룹의 가산율을 적용받는다.

즉 1안에서는 1.09가 아닌 1.15를, 2안에서는 1.11이 아닌 1.18을 곱해야 한다.

1안에 따른 A아파트의 재산세는 16만7720원, 재산제세는 27만180원이 된다. 또 2안에 따른 재산세는 20만7770원, 재산제세는 32만2510원이라는 계산이 나온다.

즉 A아파트의 재산세는 올해 10만230원에서 내년에 최고 20만7770원까지 2배 가량으로 뛸 가능성이 있는 셈이다.

천광암기자 iam@donga.com